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多倫多房子難搶買房人免驗房成風年輕人最苦 | 加拿大

多倫多房子難搶買房人免驗房成風

如今多倫多房市壹房難求。許多人為搶房，在開價時幹脆免除過去人們買房時的標準條件之壹——專業驗房和財務突發情況，致使驗房生意大跌。

今年多倫多房價繼續上漲，搶房越來越激烈，與此同時，多倫多驗房公司Carson Dunlop營業額大幅縮水34%。安省驗房師協會(OAHI)會長帕瑞希(Murray Parish)對《金融郵報》表示，他名下的驗房公司Parish Home Inspections同期驗房業務大跌30%。

免驗房成常態

Century 21 Leading Edge Realty房產經紀公司多倫多房產經紀吉安諾卡基斯(Tasis Giannoukakis)稱，關鍵問題是房源緊張，買家開價高出賣方要價20萬已是常態，這種壓力下，大夥都爭搶著免除驗房條件。

吉安諾卡基斯稱，由於網絡信息的發達，以及家裝電視節目的普及和流行，如今的買房人在房屋維修和裝修上，普遍比壹、二十年前的人精明。許多人雖不是出於自願免除驗房條件，但在眾多搶房人中，提出免驗房條件肯定會加分。

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多倫多房子難搶買房人免驗房成風年輕人最苦 | 加拿大 — 許多人為搶房，在開價時幹脆免除過去人們買房時的標準條件之壹——專業驗房和財務突發情況，致使驗房生意大跌

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多倫多iPro Realty公司房產經紀西伯斯坦恩(Lorand Sebestyen)表示，如果只有妳壹個人開價買房，當然可充分提條件，但和多個買房人爭搶壹個房源時，就沒這麽好了。

專家警告

專家提醒，免除驗房條件買房的，房子買下後可能會有許多問題，維修成本巨大，尤其對於遠超預算許多的買房人來說，更應謹慎。Carson Dunlop驗房公司創辦人卡森(Alan Carson)表示，他的公司多年驗房過程中發現的問題很多，如水管接錯，地基嚴重侵蝕，蟻害嚴重，屋頂破舊，浴室水管破損等。有時驗房過程中，還會發現閣樓藏有裝滿子彈的來福槍，大包珠寶，甚至還看見過臟兮兮的浣熊在壁爐減震器跳上跳下。

多倫多Capital Lending Centre房貸經紀公司老板達斯古普塔(Shubha Dasgupta)稱，不驗房的話，根本不知道墻壁後面有什麽。

其它城市也流行

實際上，無論哪個城市，只要房市火爆，無條件買房肯定會盛行。溫哥華Royal LePage West Real Estate Services地產經紀迪納尼(Adil Dinani)表示，去年上半年溫哥華無條件買房交易曾壹度飆升。

房屋同樣火爆的美國舊金山也是這樣。灣區Bay Sotheby’s International Realty地產公司總裁阿塔哈(Mark Attarha)說，他曾見過許多人無條件買房，開價超要價許多。他估計，他接待的客戶中，高達75%接受賣方提供的驗房報告就行了，不會自己請人驗房或在買房條件中增加驗房條件。

吉安諾卡基斯稱，並不是人們不想驗房，而是因買房競爭太激烈不得已而為之。從另壹方面來講，能買得起百萬大屋的人，多掏幾千塊錢維修也不算個事。

投機浮現

有幾種情況下，買房免除驗房條件不用擔心。如新屋和共管公寓。達斯古普塔稱，新屋都是按建築標準法規建，不驗房沒關系。共管公寓壹般有較好維護，不像獨立屋可能有破損殘缺問題，不驗房也沒問題。

西安大略大學房產律師兼教授蘭姆(Michael Lamb)認為，從法律角度來看，買家在買房時，應自行發現問題，發現問題後，應能講價。如免除驗房條件，今後壹旦出現問題，責任由買方承擔，法律也沒辦法保護。

華盛頓特區房產律師西蒙(Marcus Simon)表示，上次華盛頓出現大波免驗房潮是金融危機暴發前的2007年，此次華盛頓部分郊區又出現這壹現象。出現這壹現象，說明市場開始出現投機，有些人看到房價飛漲，不想失去機會。

唯壹不擔心驗房業務大幅下滑的是房貸機構。達斯古普塔稱，銀行只關心房價漲，根本不關心房屋交易後可能導致的成本昂貴的維修。驗房本身更多是保護消費者，對於銀行來說，房屋有無問題根本無需負責。

多倫多房價飆升，也帶動周邊小城市房價瘋漲和驗房生意下滑。北距多倫多近65公裏的巴裏(Barrie)市地產經紀希爾(Peggy Hill)女士說，過去3個月內，高達80～90%的房屋交易免除驗房條件，比過去的10～20%高出數倍。巴裏(Barrie)驗房公司EnerOne的老板伏格爾(Derrick Vogel)稱，今年公司的驗房生意大跌近45%。

房價太高安省年輕人最苦

近年，安省房價瘋漲，漲幅與工資漲幅嚴重脫節，苦了許多人，但最苦的是年輕人。CBC新聞報導，卑詩“受擠壓壹代”(Generation Squeeze)紅色警報運動最新報告指出，在全國年輕人中，安省年輕人經濟狀況排倒數第二，僅次於卑詩，導致這壹切的主要罪魁禍首是高房價。

報告說，自2003年以來，安省是唯壹壹個存在25~34歲年輕人群，全職收入出現下滑的省份。該組織創辦人、卑詩大學教授科肖(Paul Kershaw)說，雪上加霜的是，安省的住房成本不斷上揚。

報告說，自1980年代初以來，扣除通脹因素後，安省平均住房成本上升30多萬，同期全職收入卻下降4,600元，使得安省年輕人全職工作收入低於全國平均水平。住房力惡化，不僅影響人們生活質量，還迫使年輕人推遲人生規劃，如買房、自立和成家立業。

結構問題需改革

安省24歲米尼尼(Victoria Mininni)女士，除做全職設計師外，還在酒吧打第2份工，1周工作60小時，她努力賺錢付房租、水電和還學貸，同時攢點錢以備急用。即使這樣努力賺錢，買房對她來說仍遙遙無期。

多倫多大學高級研究員帕拉迪斯(Emily Paradis)說，許多像米尼尼這樣的年輕人，可能都覺得賺不到錢攢不到錢，是自身問題。但實際上不是，這種情況不是個別現象，不是哪個人運氣好運氣差的問題，而是社會結構性問題。

科肖也認為，改變目前這壹結構性問題唯壹辦法是，讓住房成本與收入同步。報告則建議，安省應增加房屋供應，將房價控制在年輕人能承受的範圍內，同時制定政策控制日托成本。報告還呼籲，省府應廢除1991年房租漲幅法案，禁止1991年後新建的房屋亂漲租金。

安省兩性收入僅得C評級

與此同時，加拿大咨議局(CBC)另壹份最新全球15個發達國家和國內各省社會經濟表現報告評級中，安省在收入平等、貧窮和兩性工資差距上，僅得C評級，綜合評級為B，在所有被評國家和各省中，評級屬中遊。加拿大兩性收入得B評級的省，僅新布省和愛德華王子島。

CBC首席經濟師亞歷山大(Craig Alexander)說，安省收入平等、貧困水平和兩性工資差距排名和加拿大兩性工資差距的評級都只得C。主要是因為加拿大職場中，高層管理職位仍多為男性，女性太少。上周公布的安省年度陽光薪資榜單，證實了這壹說法。陽光名單顯示，收入最高的省府高層管理人員中，僅4分之1為女性。

兩性收入得最高評級A的國家，有挪威、丹麥和瑞典。加拿大評級最高的壹項是生活滿意度，得A評級，這說明加人對生活現狀普遍滿意。

加拿大總體評級雖得B，但卻高於美國的D評級。亞歷山大說，縮小兩性收入差距，提高收入平等，是構建健康社會的關鍵。

上述結果說明，加拿大社會安全網比美國更牢固，但卻比不上這些北歐國家。

相關資訊：加拿大會議局：2017地產行業展望

（據加拿大家園）

10月1日是昆士蘭州海外人士購自住房附加印花稅的起始日期，不少地產經紀人在此日前忙得不可開交，幫助許多買家順利於10月1日前完成合同簽署。而那時，我便與的地產圈的朋友們打趣說，10月中旬或許會比那時更忙，因為當他們協助客戶安排國際匯款支付定金時，他們面對的是中國外匯管理局、中國各大銀行或金融貨幣交易公司，澳大利亞居民更會受到澳洲稅務局（ATO）的監管。果然，近日受到不少經紀人和客戶求助，到底應該如何安排國際匯款且避稅？匯款金融超額，不恰當的匯款目的描述以及不合法的匯款途徑等都有可能使你招來外匯管理局或ATO的“虎視眈眈”。

不唬人的例子，擁有澳洲PR的王先生在2012年買房時通過某金融公司先後數次共匯106萬澳元至其澳洲賬戶。不料的是，在2015年末，ATO寄來一封長達42頁的意見書（Position Paper），裡面描述了王先生澳洲賬戶收款的每一條明細（匯款日期與匯款人等），付款明細與使用明細（車！房！生意！一清二楚並細思極恐）。你不知道的是，比你老婆更明帳的是ATO。最後，ATO以王先生海外收入匯款但未交稅為由，要求其繳納總計83萬澳元的稅金與懲罰金！

本文涉及中澳兩國產權法、金融法與稅法，特此感謝本人中國法前輩王律師與澳洲法同仁宋律師的建議與支持。

我在中國賺的錢，澳洲政府憑什麼要求我交稅？

中國政府和澳洲政府早已簽署關於對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協定，當一中國大陸居民往澳洲匯款幾十萬澳元或者更多的時候。ATO有權追查澳洲賬戶的入賬記錄，並且發信要要求28天之內回復解釋收款目的。

如果ATO最終認定是澳大利亞居民的海外收入，即有權要求補交所得稅。

嚴重的是，一旦ATO或者澳洲政府啟動反洗錢調查，則可以根據與中國政府的稅收協議，通知中國政府核查匯款方的收入狀況。如果匯款方通過各種途徑往澳洲匯款幾十萬或者幾百萬澳元，而其在政府部門工作或者只是普通收入階層或者已經退休，那怎麼能說明這真的是合理且合法收入？細思極恐。

我該如何匯款外幣到澳洲嗎？有什麼限制嗎？

根據中國外匯管理局印發的《個人外匯管理辦法實施細則》：年度外匯總額分別為每人每年等值5萬美元，即一張身份證每年5萬美元額度。

澳大利亞銀行收款方（往往是開發商或賣家的律所信托賬戶）的開戶銀行名稱與地址、銀行代碼（swift code）、開戶支行代碼（BSB）、信托賬戶帳號（account number）與賬戶名稱（account name）。

匯款方帶著這些信息去國內銀行填寫“境外匯款申請書”即可，並交納匯款手續費。匯款手續費包括三部分：手續費＋電訊費+中間行代理費。目前各銀行的手續費都按0.1％收取，但單筆收費的限額不同，最低約為80元人民幣，最高150元人民幣。澳大利亞銀行接收電匯需收取15～30澳元不等的手續費，不同的銀行賬戶金額不等。

如果需要匯款超過5萬美元，我該怎麼辦？

此時，你可以選擇金融貨幣交易公司，幫助你進行一次性資金周轉和外幣轉換。

用金融貨幣交易公司從中國匯款到澳大利亞，錢實際上並沒有過境。金融貨幣交易公司會根據匯率，算出匯款方該存多少人民幣在國內某銀行的某個個人賬戶，收款方即在澳大利亞收到等值澳幣。澳大利亞的金融公司在中國境內的交易都是個人賬戶，不是公司賬戶。所以實際上，錢並不是從中國匯來的，更不是從本人或家人的賬戶轉來，而是從某家海外公司的賬戶匯到收款人的澳大利亞個人賬戶。

金融貨幣交易公司的匯率比中國銀行的同期利率稍微好些，對於大額交易，有些可以免除手續費。

但同時，金融貨幣交易公司交易風險較大，應謹慎選擇可靠的金融機構，即使目前為止尚未出現通過其交易而損失了大量匯款金額的負面報道。

我只是想買一套房，為什麼仍可能會被認定為海外收入而被要求交稅？

澳元匯率日趨走低使得目前成為了華人換匯與投資的黃金時機。然而國內的海外匯款5萬美元限額，使得海外匯款在澳洲買房的買家需要通過多次匯款才能完成首付。而這種“短期內頻繁的轉賬記錄”在澳大利亞稅務局的審查系統裡極有可能被認定為海外收入。

ATO規定成為澳大利亞居民後（不包括臨時居民），需要就來自海外的收入納稅。所謂海外收入包括海外業務收入，就業收入，養老金，年金收入，銀行利息，股息，特許權使用費，租金，資本收益以及個人勞務所得。

ATO定義的海外收入如下：

任何海外收入，包括產生的，衍生的或直接收到的澳大利亞以外來源的收入
周期性收到的來源於澳大利亞以外的貨幣捐贈
周期性收到的來源於澳大利亞以外的除貨幣以外其他形式的捐贈
周期性收到海外親戚贈予的貨幣或其他形式利益
來自海外的商業活動和投資收入，即使是在澳大利亞已無需納稅的
如果你是臨時居民，海外來源的收入
獲得免稅的海外就業收入

看完這些定義，你應該可以長呼一口氣，重點詞是：周期性收入。即如果你是一次性匯款或非周期性投資，則可以不必擔心ATO的監管。

國際匯款在什麼樣的情況下需要交稅？

根據ATO的規定，如果過去幾年中，銀行賬戶持有人收到海外匯款而未及時申報，及有可能收到ATO的通知函或意見書，要求納稅人在28天內出具合理的解釋。否則的話，該匯款金額將被定義為“海外收入”，除補交稅款外，還會面臨著滯納金以及失職罰款。

你只有28天的時間回復ATO關於資金來源和性質的質詢。如果你沒有在28天內作出回復，稅務局有權修改你的個人收入，從而影響應交稅款，產生稅務欠款，滯納金與罰息等等。所以時間很重要。如果你搬家或出外旅行，一定注意保持和ATO暢通的信息渠道，第一時間做出反應。

如何避免國際匯款被征稅？

從處於海外的父母、親友處收到饋贈或借款性質的匯款，用於在澳大利亞學習、生活和置業，許多華人理所當然的認為無需告訴任何人。事實上，如果在澳朋友們在收到親友或匯款機構的海外匯款時，需要注明屬於饋贈或無息借款便可在一定程度上避免征稅甚至罰款。

已經收到澳大利亞稅務局ATO意見書，我該怎麼辦？

一般情況下，你收到的國際匯款來源分為三類：由親屬直接匯出，由他人賬戶間接匯出或由金融貨幣交易公司匯出。

針對不同來源和性質的匯款，你須向稅務局提交匯款人銀行對賬單、（帶英譯）相關關系證明、匯款方個人聲明等材料。由於外匯金額限制，通過他人匯款的還需要證明親屬向他人的轉存憑證，以清楚證明所獲匯款為親屬贈與或借款，並非投資收入。如果資料准備時間不充分，可向稅務局致電要求延長時間，一般會獲得寬限。

國際匯款被監管後，哪些文件可幫助我向ATO證明豁免交稅？

當你的國際匯款是由親屬直接匯出時，你需要准備以下材料：

匯款人的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出，且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符；
親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件：如果是父母匯款，那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以；其他情況下，需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件；
親屬的個人聲明：聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款，由親屬簽名，並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的國際匯款是由你的親屬通過他人匯出時（由於外匯金額限制），請你准備以下材料：

匯款人的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由他人賬號匯出，且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符；
你親屬的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給他人，且時間、金額與他人接收匯款的時間和金額相符；
親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件：如果是父母匯款，那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以；其他情況下，需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件；
親屬的個人聲明：聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款，由親屬簽名，並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的海外匯款是由你的親屬通過金融貨幣交易公司匯出時，請你准備以下材料：

你親屬的銀行對賬單：能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給換匯公司指定的賬號，且時間、金額與換匯公司接收匯款的時間和金額相符；
向換匯公司索取換匯對賬單等換匯材料：能夠清楚的顯示換匯公司在收到匯款後的48小時之內將款項匯往澳洲你的賬戶；
親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件：如果是父母匯款，那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以；其他情況下，需要由親屬所在地的政府機關出具，並由公證機關出具翻譯公證件。
親屬的個人聲明：聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款，由親屬簽名，並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

以上需要准備的所有的資料都是為了能夠清楚地證明你所收到的匯款來源是你親屬的贈與或借款，而並非你因為海外投資所產生的收入。鑒於有些資料由於時間久遠將不容易准備以及獲取，為了保護你在澳洲的個人稅務利益，建議在收到匯款後及時收集、保留上述資料，以備ATO檢查之需。

注：

澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議；
部分內容援引中國外匯管理局與澳洲稅務局網站；
部分內容參考PPM Tax & Legal稅務律師所。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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澳洲2016第四季度房價報告：首府城市同比增長6.1% 霍巴特表現強勁

2016季四度澳大利亞八大首府城市綜合房價漲幅有所提速。澳大利亞統計局數據顯示四季度8大城市綜合房價（剔除通脹因素）同比增長6.1%，高於上季度同比增幅，但仍然低於2015年同期。兩大投資熱地墨爾本與悉尼房價同比分別增長5.3%與5.2%，為六個季度以來最高，同比增長亦超過10%，顯示出房價回升勢頭。

澳洲第四大城市珀斯與北部海港城市達爾文的表現令人堪憂。這兩個城市的房價同比與環比均在過去的兩年間止步不前；而旅遊資源豐富的塔斯馬尼亞州首府霍巴特的房價則顯示出了很強潛力，在近幾個季度內漲勢明顯，澳洲REA集團首席經濟學家Nerida Conisbee認為這是由於中國人赴澳旅遊興趣不減，但受限於當地新房庫存有限，而房價上漲。

澳大利亞統計局的最新數據表明，澳大利亞2016年四季度GDP環比上漲1.1%，逆轉了第三季度的跌勢。但同期失業率上升，3季度GDP同比增幅(季節調整後)則為1.8%，為2009年3季度後最低水平。在靈活的貨幣政策下，澳大利亞經濟狀況平穩。

2015年年底開始澳大利亞出現壹系列對海外買家購房加強審批力度，包括澳外國投資審查委員會（FIRB）對海外買家的申報要求、澳大利亞各銀行提高外籍人士貸款門檻、以及地方政府對外國買家新增印花稅，影響了海外投資者尤其來自中國的買家規模，但在四季度澳洲房產市場回溫顯示了政策並未影響買家興趣, 市場回暖，因而澳洲四大銀行在2017年第壹季度紛紛上調購房貸款利率，旨在打擊借助銀行資金杠桿的炒房者。

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加拿大2016房價概況：主要城市同比大漲10.66% 創06年以來最大漲幅

盡管政府多次出臺市場降溫措施，加拿大11個主要城市在2016年的房價大漲,同比漲幅10.66%，比起2015年4.52%的漲幅超過壹倍有余，也是自2006年以來的最大同比漲幅。2016年4季度而言，加拿大房價漲幅環比為 1.13%。

漲幅排名：多倫多房價（剔除通脹因素後）同比漲幅最高，達到17.96%，隨後是維多利亞 (15.96%), 漢密爾頓 (15.71%)和溫哥華(15.24%)。渥太華和溫尼伯的房價漲幅更平緩，分別為2.05%和1.83%。

跌幅排行：2016年魁北克的通脹調整後價格跌幅最大，跌2.18%，隨後是埃德蒙頓(-1.35%)，卡爾加裏(-0.93%)，蒙特利爾(-0.67%)和哈利法克斯 (-0.05%)。

該國的住宅換手量在2016年達到53.6萬套，同比上漲6.3%（加拿大房地產協會CREA數據），其中大多倫多地區、卡爾加裏、埃德蒙頓、蒙特利爾、倫敦和聖托馬斯等地方房屋交易量總和漲幅接近70%。截止到2017年1月，加拿大可供銷售的住宅庫存量大約為4.6個月，也是近6年來的最低水平，顯示出住房市場的供應持續走緊。

但在房貸政策上，2016年10月，加聯邦政府為測試民眾對於房貸利率上漲的承受力，進行了壓力測試。對於2017年可預期的住房貸款政策收緊，加拿大房地產協會總裁Cli_ Iverson表示“這壹手段的有效性可能會因為區域不同而效果不同”。該協會首席經濟學家Gregory Klump 表示，2017年“加拿大房貸新政可能意味著銀行要求提高首付比例，或者控制可貸款房屋價格上限”。

由於加拿大居民消費水平持續走強，該國經濟在2016年上漲1.4%，好於2015年0.9% 的微弱漲幅（加拿大統計局數據）。該國經濟今年預計增長1.9%，2018年增長2%（國際貨幣基金組織數據）。鑒於美國可能出現的政策波動增加了經濟和政治的不確定性，加拿大銀行在2017年1月將其基準利率保持在0.50% 的水平，低於 2010 年9月至2014年12月之間的1%基準利率，在2018年壹季度之前，市場人士認為加央行可能會保持現有的0.50%基準利率。

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住進倫敦著名優質學區米爾山，高端公寓帶來非凡居住體驗 | 英國

對很多想為子女挑選最好學區房的家長來說，對米爾山（Mill Hill）這個名字肯定不陌生，因為這裡是彙集了北倫敦的最好學校，很多最傑出的英國學校都在這一區域內，提供了全年齡段的優秀教育，確保孩子能夠在最理想的環境中成長。Eleven Trees位於倫敦西北部的Mill Hill，處於非常理想的郊區位置，為您帶來珍貴置業機會。

米爾山（Mill Hill）彙集了北倫敦的最好學校，很多最傑出的英國學校都在這一區域內

Eleven Trees住宅位於倫敦西北部的Mill Hill，處於非常理想的郊區位置，為您帶來珍貴置業機會

公寓所在的Mill Hill位於巴內特倫敦自治市中，是距離查令十字西北方9英裡外的一個郊區。這裡環境很好，十分宜居，既享有便利又不吵鬧，氛圍很好，尤其適合有孩子的家庭。這裡的新物業具有很好的升值潛力，極具投資價值。

對於彙集了北倫敦最好學校的米爾山（Mill Hill）這個名字，很多想為子女挑選最好學區房的英國家長都很熟悉。這裡都有著濃厚的社區氛圍以及傳統的鄉村風光，以及多所領先的私立和公立學校，包括該地區最優秀的學校之一的Mill Hill School中學。

Eleven Tree有著非常高超、其他物業所無法比擬的高品質，這3棟獨棟公寓位置很好，公寓帶有5間寬敞的臥室

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英國房市3月月報：新房售價增幅持平，中部增長後勁驚人 | 英國

2017年3月英國房產月報如期而至，我們來看看本月房產市場又有哪些新的動向值得關注。

首先值得注意的就是根據統計，全國範圍內本月投入市場的新房售價在一個月的時間裡增長了3,877英鎊，漲幅1.3%，這是既2007年以來非常大的月增幅（往年3月增長率基本都在0.9%上下）。另外一點是除去傳統的高房價區域繼續保持穩定增長，英格蘭中北部尤其是東西米德蘭地區房價增速也開始全面提升。

截至本月中旬，英格蘭威爾士總體平均房價為310,008英鎊，比去年同期上升1.3個百分點，雖然持續上漲，但為近十年來數值最高的3月增速之一（往年均在0.9%左右）。

分區域來看，除威爾士地區，英格蘭所有地區房價在經歷上個月上升後繼續保持穩定增長，東米德蘭月增幅最高達2.1%，門檻一向高的倫敦在上個月增長2.6%後本月仍然保持1.4%的增長。即使威爾士本月房價下降2.5%，但也是在上個月大幅增長8.1%的基礎上進行小幅回落，房價仍在穩定增長中。與去年同期相比，英格蘭所有大區房價都比去年有所增加，中北部最明顯，比去年同期高出2%－6%。

在房產均價方面，倫敦地區依舊最高，英格蘭南部和東部次之，英格蘭西南和西米德蘭地區緊隨其後，但值得注意的是中部區域房價增長大有趕超之勢，房價年漲幅2.3%起步，而東米德蘭地區（East Midlands）房價也首次突破了20萬英鎊大關，這是一個北部城市崛起的非常強勁的信號。

聚焦倫敦地區，截至月中倫敦地區平均房價為649,772英鎊，較上月增長1.4%（8,656英鎊），與去年同期相比也增加了0.9%（5,727英鎊）。使倫敦房價持續兩個月穩定增長的因素主要來自倫敦郊區房價上升的推動。

肯辛頓切爾西區（Kensington and Chelsea）房價仍在持續下跌，自上個月下降14.6%後本月再掉10.9%，漢默史密斯區（Hammersmith and Fulham）-1.9%，汪茲沃斯區（Wandsworth）-0.2%。這對於准備在西區定居的購房者是個利好消息，伴隨高價房產的降溫以及英鎊近期走低，以稍低價格買到好房子的機會大大增加。但除了這三個區以及莫頓區（Merton）和伊斯靈頓區（Islington）維持不變，倫敦其它27個行政區房價都發生了不同幅度的增長。

使月度房價數據增長的主要集中在傳統高價房產集中區域和南倫敦近郊，房價年漲幅最大地區仍舊是卡姆登區（Camden），上個月月報中月度年度漲幅均達到27%，本月再接再厲增加3.5%；威斯敏斯特區（Westminster）也是大幅增長了9.8%，恩菲爾德（Enfield），格林尼治（Greenwich），克萊頓（Croydon）等倫敦近郊區房價同樣表現搶眼，年漲幅均超過了1%。

房屋出售時間方面，全國範圍內近期的平均時間較之前有所減少，大概是一周的時間，為71天，“北多南少”的現狀依舊持續，倫敦地區上月房產出售速度也變快不少，減少了7天至64天，房源放出2個月基本就可以售出，為全國最快。

經歷了1月的房價開年“維穩期”（+0.4%）之後，本月房價可以說是強勢回溫，如果說上月大家都在開始制定開年目標，那麼從本月開始一些實干的買家便付諸行動。根據數據來看，在經歷脫歐公投等諸多不確定性使去年後半年房價出現停滯甚至下滑後，自年底開始的房價回暖至今大部分地區以及基本恢復到往年水平甚至更高。換句話說，脫歐影響的房價增長停滯現像已經基本消退。

Rightmove住房調研中心主管Miles Shipside針對本次3月月報表示，在最近的十年中，春季伊始的房價增幅一直都是較為平緩的，一直以來3月房價增速大約都在0.9%水平徘徊，而本月增幅則達到了1.3%。自2007年以來，高數值的3月房價增幅只有2016年大家爭相在最後時刻搶購Buy-to-Let房產的時候，因為緊接著印花稅新政就要實施，而今年我們又迎來了相似的高數值房價增長率。

但另一方面，房價增長迅速，薪資水平與之相比仍然有不小差距，首次購房者購房難度加大，因此市面上可能會出現不少“價格敏感者”，即對價格超出自己預期的房產產生抵觸心理，因此也提醒廣大房產賣家，售房定價不宜定的過於高昂，否則房子可能會滯留手中更久。

對於首次購房者，全國範圍內門檻仍然是19.2萬英鎊；如果您准備購買二套房，那麼至少要有26萬英鎊預算的准備；對於多套房購房者門檻稍有上升，達到了54.2萬英鎊，比上個月增加1萬英鎊。

以下為截至2017年3月20日倫敦32行政區房價趨勢概覽，供大家參考：

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多圖！一百萬英鎊在英國各地都能買啥樣的房？| 英國

去年的500萬人民幣買小島新聞，讓很多國人看的都不淡定了。與其花差不多1000萬去買海澱實驗小學的學區房，還不如去當桃花島主…

今年，英國房產網站做了個調查：100萬胖子在全國各地都能買啥樣的房？倫敦人看完，欲哭無淚…

倫敦，貝絲瓦特（Bayswater）：單臥室公寓一套

在富人未滿中產以上的貝絲瓦特區，100萬胖子可以買一套單臥室公寓。樣子還是蠻好看的，就是這種白色的大樓帶草坪。

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雖然只有一個臥室，但是面積80平米，相當寬敞，裝修也是滿現代的，外面還有個小小的花園。

倫敦，富勒姆（Fulham）：單臥室公寓一套

這個公寓比上面那個稍微寬敞一點，位於頂層樓，可以看到美麗的城市風光與泰晤士河。富勒姆區綠樹成蔭，有很多好學校和精制餐廳，及受倫敦中產歡迎。

倫敦，海格特（Highgate）：雙臥室二層公寓一套

這個區域位於倫敦北三區，風光優美，不過生活配套就沒有南邊那麼fancy，所以相應的房子也會大一點。

同樣的價格，在諾丁山（Notting Hill）也可以買到一間雙臥室公寓，只不過樓上還住了人。諾丁山（對，就是休格蘭特拍電影的那個諾丁山）距離切爾西很近，但是沒有那麼posh，更像個文化勝地。英國首相卡梅倫在這裡有套大宅。

在倫敦周邊的海岸小鎮布萊頓（Brighton），這麼多錢可以買到一棟喬治亞時期的三臥室三層樓大宅，還帶樓頂露台。

到了度假小鎮康沃爾（Cornwall），一百萬胖子可以在大海邊買一棟設計超屌的三臥室別墅，真正實現面朝大海春暖花開，在自家陽台上就可以看海。

在索佛克鄉下，這麼多錢可以買一套由著名設計師Peter Aldington設計的四臥室大宅，看起來好像浮在草坪上。

除了奢壕的四個臥室，這棟房子還有三個會客廳，一個私家花園和兩個浴室，還有周圍的林地。

在中產熱愛的通勤區薩裡（Surrey），一百萬英鎊可以買著名設計師Glen Beard設計的這套四臥室大宅。

在風景如畫的小鎮科茨沃爾德（Cotswolds），則可以用一百萬英鎊買到一套四臥室的大宅+周圍的林地+馬廄（言下之意就是，只對有錢人出售…）。

那麼，到更偏遠一點的諾桑伯蘭（Northumberland），也就是湖區的所在地，這麼多錢可以買下一棟五臥室大宅，自帶林地和游泳池！

在北部小鎮萊頓（Ryton），可以買六臥室大宅，帶按摩浴缸。

看完了，只覺得住在倫敦真的很苦逼…

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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中國人買房數量減少澳洲華人中介心亂如麻 | 澳洲

最近接觸了不少華人地產中介公司，有悉尼的，有布裏斯班的，也有墨爾本的。大家似乎都多多少少有些迷茫。表面上都很忙活，開新門店的、招新員工的、拓展新業務的。。。但我能明顯感覺到，在自我定位、服務差異化和策略規劃上想得非常清楚的人也許不多。正應了那句話，大家是在用戰術上的勤奮，來代替戰略上的懶惰。

於是就有了今天這篇文章，和各位地產中介的老板與從業人員說些心裏話。先要聲明的是，本文的讀者群體是地產從業人士，所以閱讀難易指數為中等，對想進入或者想離開這個行業的朋友們也會有些幫助，此聲明壹；其二，以下言論僅代表我個人的看法，只分享心得，不敢有絲毫說教，而且可能都是錯的。

現狀

澳洲的地產市場在經歷了10年以上的蓬勃期後終於進入了壹個“調整期”，自去年開始征收海外投資者額外印花稅開始，後來的澳洲銀行海外貸款限制、中國資金限流等都促使“華人買房”業務進入了冬天，而且到目前沒有絲毫改善的跡象。

幾大首府城市收到的沖擊也各不相同，悉尼還算好，因為本地的華人投資者市場有壹定的規模，而且前幾年通過房產投資積累的財富已經讓不少人都擁有了兩三套甚至更多的房產，所以上面提到的那幾點對這個人群影響不大；墨爾本和布裏斯班受到的影響就比較明顯了，很多新的公寓樓花和聯排別墅在銷售過程中都遇到了不少挑戰。

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原來是買房的人多，市場廣闊，所以華人中介迅速湧現；現在是qualified的客戶明顯變少，市場驟然變得狹窄。

本地人的二手房市場不說，火爆得不得了，單說海外買房人群這壹塊，其實還是很多人在買，根據去年我文章裏提到的《胡潤海外置業白皮書》裏提到的，84%的中國中產階級到海外買房不是為了投資，而是為了子女教育、資產安全和將來移民，所以買房的動力依舊十足，只是這些有條件的投資者到底在從誰手裏買的問題。

挑戰

澳洲華人中介大體分成三類，第壹類的公司數量很少，但卻占據相當大的資源，通常成立多年，品牌知名度較高，雖然可能褒貶不壹，但華人的公司就算做得很好，也會因為同行嫉妒、客戶不了解等原因有流言蜚語，這不奇怪；第二類公司成立三五年左右，有幾名固定的員工，通常有個漂亮的辦公室，但公司知名度有限，在上下遊的資源都很有限；最後壹類數量比較多，壹般全職員工不超過3個人，幹得很久的也有，剛成立沒多久的也有，不靠合作很難活得很好。

以上三類中，第二和第三類中介公司嘗過市場好的甜頭，投入和放棄成本相對較少，所以不少在找其他機會或者索性不做了。

而第壹類華人中介壹般有包括辦公場所、門店、全職員工等較大的固定成本，加之多年的經營放棄成本過大，在面臨銷售額明顯下降的情況下，會開始考慮轉型和深耕，等待下壹次房地產高潮的到來。

“如何轉型或升級”便成為了不少中介老板思考的問題，其實無非兩個思路：要麽是在產業鏈上找出路，要麽是在商業模式上做文章。

產業鏈這個思路比較好理解，很多房產中介原來只是賣房子賺傭金，現在開始向上遊、下遊、支流伸出觸角，有的開始做房產開發，有的開始做基金，有的開始結合民間資本做臨時信貸，在多個環節上賺壹點，總比在壹個環節上餓肚子要好。產業鏈太長，對於規模不大資源有限的公司來說未必是好事，但在過冬時期，也許只能這樣，畢竟活下去更重要。

比產業鏈更重要也更有效的，是商業模式的轉型和升級。請允許我鬥膽在這裏拋個磚，能不能引出玉來就看各位老板的聰明才智了。

什麽是“商業模式”呢？定義：商業模式描述公司如何創造和獲取價值。

每個行業都會出現壹種主流商業模式。如果沒有市場扭曲，主流模式就會反映出最高效的資源組織分配途徑。引入新模式的嘗試多數失敗，但偶爾會有人成功顛覆主流模式，其推動力通常是技術。如果行業新進入者運用新模式取代在位的公司，或者競爭對手采用新模式，就說明行業發生了轉型。第壹類中介公司的老板可能要多留心這壹點。

例如顛覆了酒店業的Airbnb，該公司創立於2008年，至今已經實現了驚人的增長，房間數量多於洲際酒店和希爾頓全球酒店集團的總和。本文成文之際，Airbnb在紐約酒店房間供應量中占19.5%，並在192個國家和地區運營，房間供應量占全球總數的5.4%。

各位地產中介老板心裏可能要清楚壹點，那就是雖然做的是地產買賣，但其實房產中介的本質是人的生意。原來是靠客戶數量取勝，轉化率低也沒問題，現在是路轉粉的階段，每壹位客戶都要盡全力爭取，目標是這位客戶的下壹套房子，這位客戶親戚的房子，這位客戶鄰居的房子，都從妳這裏買才行。

而實現這些需要的關鍵點是好的銷售人員，如果壹家中介公司最好的銷售是公司老板的話，那這家中介不會做很大的。而留住優秀銷售人員壹直是各中介老板最頭疼的問題，其實是可以解決的，有機會我們展開聊。

回到上面的話題，公司如果想實現轉型或升級，有6大關鍵因素：

關鍵因素1：定制化程度更高的產品或服務

要圍繞著比現有模式更加貼合客戶個人需求的宗旨提供服務，這壹點不能拍腦門想出來，要靠客戶反饋、大數據等手段實現。

關鍵因素2：閉環流程

提高效率，減少消耗和統壹服務標準，與其延長產業鏈，不如抓住壹個環節閉環做精。

關鍵因素3：資產共享

資產在不同供應鏈環節共享，可以是物理資源，也可以是知識信息，更可以是人。

關鍵因素4：遠離價格戰

千萬、千萬、千萬不要跳進價格戰旋渦（比如返傭金、送家具電器等），就算贏得了客戶，他們也不是妳想要的忠誠客戶類型，隨時會因為小恩小惠找別人，真正好的地產投資者是不會在這些小的地方上占便宜的。

關鍵因素5：合作性更高的生態系統

2017年地產行業的關鍵詞應該是“合作”，更合理的分散商業風險、降低成本，可以讓大家抱團等待市場下個周期到來，與其每個人自己吃壹張小餅，都挨餓，不如壹起吃張大餅都吃飽。我知道這壹點對我們華人來說有挑戰，但意思其實大家都懂。

關鍵因素6：具備敏捷性的自適應組織

地產公司老板要順勢而動，如果妳不了解傳感器技術發展、大數據、人工智能、物聯網等這些新事物，那在未來壹兩年內只會有更多頭疼的事要解決。

本片文章結束前，我最後想提壹句“品牌”在轉型和升級中的重要性，想要在任何市場環境下都能活下去的公司是要靠品牌的，公司品牌好可以吸引優秀的人才，也能讓公司的人更容易展開業務，只有公司品牌有了，才有話語權，但絕大多數華人中介公司都沒有專門的Marketing專員，而且“品牌”的邊際成本為零，可以無限使用。個人品牌也變得越來越重要，在我看來，每個中介公司老板都應該成為“網紅”，不然大家都做壹樣的事，沒點特征，員工和客戶都不會很忠誠。

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（據金錢抱）

貸款購買澳大利亞期房：你需要知道的殘酷事實 | 澳洲

內容摘要

期房貸款只能通過私人借貸機構獲得，並且利率非常高
期房單位面積不得低於50平方米
如果清償超過18個月，將無法申請貸款融

如果你有考慮過投資澳大利亞房地產，你可能曾考慮購買當前正在進行的期房單位開發項目。（中國人在澳洲買房條件）

事實是，很多有關期房項目的事實有待公佈。

每個經濟學家都會提及的真正問題是澳大利亞（附設小浴室及小廚房）的單間公寓是否存在過剩。

據澳大利亞儲備銀行（澳儲銀行）估計，單單位於悉尼、墨爾本和布里斯班市中心，定於未來兩年內建成的在建公寓總數將就高達3.8萬套左右。

若是將這三個城市全部市場算在內，房地產市場研究機構CoreLogic指出，這一數字高達20萬套（到2018年4月）。

市場肯定是有一些擔憂，有趣的是澳洲銀行最近幾個月對此的反應。

你無法獲得單間公寓房抵押貸款

為打擊外國投資者大量收購房產，澳大利亞審慎監管機關（APRA）已束縛住澳洲大型銀行和貸款機構的手腳。

因此，中國投資者以及其他外籍人士不能獲得貸款購買小於50平方米的公寓。

這迫使多數購買計畫流產，除非你願意向私人貸款機構貸款，並支付相當高的利率（年利高達11.00%）。

然而，如果你找到一套新建的50多平方米的公寓單位，會如何？

結算不得超過3個月

如果結算超過3個月，你將無法申請抵押貸款。

過去，如果距離結算3-18個月，一些特定的澳大利亞銀行允許你申請抵押貸款，但是如今這個選項不再可用。

為何如此？原因在於市中心公寓價格波動大，尤其是單間公寓。

你考慮過買標準房產嗎？

雖然無法預測澳大利亞房地產市場的未來，不過，從澳聯儲以及澳洲審視監管局等權威機構到高級經濟學家，均表示他們對市中心的公寓供應過剩的擔憂。

然而，新建的標準住宅市場依然強勁，需求遠遠超過了供給。

通過獲得外國投資審查委員會（FIRB）的購買批准，並與專家商談選擇正確的銀行抵押貸款，中國投資者就仍然有機會投資澳大利亞房地產市場。

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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CAMP END MANOR：締造傳世工藝，見證建築傳奇 | 英國

Camp End Manor是倫敦郊外的壹處全新設計的優美宅邸，由知名設計師和經驗豐富的匠人傾力打造。

李氏建築師事務所、林利室內設計和琢石藝術公司在2014年被共同委任在聖橋治山脈上打造壹處絕佳宅邸，如今他們成功地將Camp End Manor帶給了世人。李氏建築師事務所的安德魯·鮑爾森說：“人們都想造壹個完美的房子而我們真的做到了！對此我們感到非常驕傲。這座宅邸絕對超乎人們的想象，它是我們所希求的壹切又不止於此。”

CAMP END MANOR：締造傳世工藝，見證建築傳奇 | 英國 — Camp End Manor是倫敦郊外的壹處全新設計的優美宅邸，由知名設計師和經驗豐富的匠人傾力打造

“這座宅邸完美地融合了地勢地形，與自然風光融為壹體，”安德魯繼續說到，“建築的四個立面在設計上呼應不同方向上的不同景觀。在住宅的南面，是壹片橫跨二十英裏的英國鄉村風光，這是絕無僅有的，在整個英格蘭都沒有別的房子擁有如此壯麗的景色。”

林利公司的室內設計總監穆雷在設計之初就充分考慮到該處住宅外部的旖旎風光。他說，“有這洋優美風光的住宅已經很少見了，我們不希望房屋的內部設計與外部的風景相悖，所以我們的設計宗旨就是精致、平和、低調而不失優雅。我們希望客護住進來之後能完全放松下來，有家的感覺。”

設計宗旨就是精致、平和、低調而不失優雅，客護住進來之後能完全放松下來，有家的感覺 — 精致、平和、低調而不失優雅是住宅的設計宗旨，客護住進來之後能完全放松下來，有家的感覺

帕拉第奧建築型式的對稱構造，給建築的結構和房間內部帶來和諧的平衡。這也意味著，從住宅的壹端可以不受遮擋地看到另壹端的風景。高吊窗的設計給室內帶來充足的自然光，屋頂中央傾瀉下來的光線與優雅的石階交相呼應。

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Category: Financial Featured

多倫多房子難搶買房人免驗房成風年輕人最苦 | 加拿大

八問八答：國際合規匯款與海外收入避稅 | 澳洲

我在中國賺的錢，澳洲政府憑什麼要求我交稅？

我該如何匯款外幣到澳洲嗎？有什麼限制嗎？

如果需要匯款超過5萬美元，我該怎麼辦？

我只是想買一套房，為什麼仍可能會被認定為海外收入而被要求交稅？

國際匯款在什麼樣的情況下需要交稅？

如何避免國際匯款被征稅？

已經收到澳大利亞稅務局ATO意見書，我該怎麼辦？

國際匯款被監管後，哪些文件可幫助我向ATO證明豁免交稅？

澳洲2016第四季度房價報告：首府城市同比增長6.1% 霍巴特表現強勁

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加拿大2016房價概況：主要城市同比大漲10.66% 創06年以來最大漲幅

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