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墨爾本期房稅收優惠取消 長期空置住宅將要收稅 | 澳洲

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近日，澳大利亞維多利亞州州長Danial Andrews公布了最新的未來維多利亞州大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政，其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收，獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助，同時將取消期房印花稅優惠，征收住宅空置稅，以保障本地居民在不斷上漲的物價情況下能夠買得起自住房，租的起出租房。

本地居民購房租房優惠政策增加

其具體幫助本地居民（主要是維多利亞州居民）多項措施大致如下：

  1. 針對60萬澳幣以下住房首次置業，免除印花稅，75萬以下有印花稅折扣；
  2. 在邊遠地區購房首次置業優惠獎金加倍；
  3. 州政府直接和首次置業購買者作為共有人共同購買房產以幫助首次置業者承擔購房費用；
  4. 通過更快的規劃審批提高房產供應；
  5. 通過租賃法律改革以及鼓勵提供長期租賃選項等地為租房者提供更多更好更穩定的租賃機會；
  6. 為本地居民提供更多的公共住宅支持並為無家可歸者提供更多居住幫助。

投資者購房稅收優惠減少

上述種種優惠和幫助，除了利用已有財務資源，維多利亞州政府要借助於有關稅收調整獲取額外財政收入，其中包括重要兩個稅收增加，但是都會對單純房產投資者予以擠壓和約束：

  1. 目前在維多利亞州購買期房，購買者僅僅只需要按照簽署合同時土地價值為基本稅基征收印花稅，會節省大量的印花稅。維多利亞州政府為了確保該優惠僅僅適用於真正需要房屋居住者，將從‪2017年7月1日起實施新政，該稅收優惠將不再適用於投資者，僅會適用於a 將來會將購買的房屋自住的購買者；或者能夠滿足首次置業優惠稅收政策的首次置業者。2017年7月1日前簽署購買房產合同的將不受此限制。
  1. 針對很多投資者空置持有房產以等待資產升值，一個全新的稅種，住宅空置稅，會征收以便減少在墨爾本內城和中城區空置房率。該住宅空置稅會針對一年內空閑超過6個月多住宅征收，稅率為房產價值的1%，每年征收。該稅總會從‪2018年1月1日起征收。當然該政策會考慮將擁有合法理由的房產，比如休閑度假屋，市區工作通勤用公寓，遺產，以及臨時需要在海外的本地居民擁有的房產等等，排除在外。

上述兩項稅務調整，維多利亞州政府預計會獲得大約9.2億澳幣以上的額外的財政收入，將用於上述針對本地居民的稅務優惠或者資金幫助。

澳大利亞普亞律師事務所（Prudentia Legal）創始人和合伙人之一，普亞律師事務所上海代表處首代王斐律師就此新政分析如下：

澳大利亞維多利亞州政府從2015年開始斷斷續續增加了對海外人士購買維州房產的印花稅和土地稅，以期限制海外投資，保證本地供應，控制本地房產。但是其中對於期房購買印花稅以土地價值而不是以房產價格征收印花稅的優惠海外人士一直都能享有。

目前墨爾本針對購買現房的公寓海外人士大約需要支付海外人士的房價7%的印花稅加大約房價5.5%左右的共計大約房價12.5%左右的印花稅（可能根據房價不同稅率會相應調整）；但是針對期房公寓由於土地價值較低，海外人士需要實際需要支付的大約為7%海外人士印花稅和根據土地價值征收的相當於房價0.5%左右的印花稅，大約總計為房價的7.5%左右。

和購買悉尼的房產比，由於悉尼期房征收全額印花稅，海外人士購買悉尼期房大約需要支付房產價格8-9%左右的印花稅，而在墨爾本購買期房大約7.5%左右，相差不多而且墨爾本房子期房稅收還會少點。這個行政一旦實行，就意味著購買墨爾本期房公寓需要支付房價大約12.5%，稅率遠超過悉尼的稅率，可能會對墨爾本海外購房者有一定影響。但是由於墨爾本房地產市場本身價格相對悉尼仍然比較低，其絕對印花稅支付數額可能還是比悉尼購房要繳納印花稅要低，所以即使其新政實施，和悉尼房產購買相比，海外購買者還有有一定吸引力。

該新政將於‪2017年7月1日起施行，意味著此前日期簽署購買的房產還會按照舊政策（即大約房產價格7.5%左右的稅率征收），此日期後簽署的購買合同將按照新政策，即房產價格低12.5%征收。所以如果有需要，必須盡早簽署合同，避免額外稅收。

此政策王斐律師估計對買地建房，購買土地的情況基本沒有影響，都是根據土地價格征收。

住宅空置稅本身是對的，強制並鼓勵房東將房產推向出租市場以便提供更多租賃房屋。這也是投資者本身明智投資，在資本增值獲利之上額外獲取更多價值的一種方式。已經擁有墨爾本房產的海外購房者要積極將房產出租以避免該稅。當然有人說我就租不出去怎麼辦？我們相信如果有證據證明積極按照市場價格出租但是一直無法出租成功，應當可能獲取一定免除權利。有人說要證明是自己的度假屋想避免該稅，我們認為如果長期不去澳洲在自己購買房產中居住，可能比較難以證明是度假屋。此中情況下還不如直接想法出租，還能獲得收益，還能避免稅收。

（額外的話：原澳大利亞普睿德律師事務所經中國司法部審批將更名為澳大利亞普亞律師事務所，原澳大利亞注冊Prudentia Legal沒有任何變化，只是翻譯名稱此後會有改變。我們將近期推出詳細信息說明，敬請期待。）

 

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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如何選擇澳洲建築師 | 澳洲

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一、概述

不像國內某些開發商或管理政府形像工程的領導們喜歡把建築師當做繪圖員，澳洲的項目業主對建築師的尊重和認可往往是發自內心的。這是因為一方面在類似澳洲這樣的發達國家專業分工極為細致，房地產開發相關的建築規劃條例、設計規範和法律法規相當復雜，局外人指點江山的余地也就不大；另一方面澳洲建築師素質也很高，需要5年的大學培養、至少二年的行業經驗和行業認證機構能力評估三部曲，取得執業資格不太容易；再就是互相尊重和感恩的文化氛圍以及相對合理的報酬使得澳洲建築師[1]有意願為客戶提供最好的服務，從而形成雙方的良性互動。

當然，由於澳洲房地產項目開發過程中視項目大小可能涉及二十多類專業顧問的服務，而建築師作為設計龍頭，其費用占整個顧問費的比例可能會高達30%以上，如何找到令人心儀的建築師、及時完成設計任務、更好的控制建築師設計費用，以及達到想要的設計和使用效果以促進項目的銷售或出租等等，都是項目業主們需要認真考慮的問題。

二、澳洲建築師行業概況

根據澳大利亞建築師認證委員會[2]（Architects Accreditation Council Of Australia）的資料，澳大利亞的建築設計行業產值規模約1000億澳元，雇佣人數超過一百萬人。2014年注冊建築師11,090人，2014-2015財年建築師收入64億澳元，利潤6億澳元，全澳60%的建築師在悉尼和墨爾本工作，80%的建築師擔任全職工作。

澳大利亞有幾個有名的與建築師有關的團體機構，如剛剛提到的澳大利亞建築師認證委員會，還有澳大利亞建築師學會、澳大利亞顧問建築師協會和澳亞建築學院聯合會。

澳大利亞建築師認證委員會（Architects Accreditation Council Of Australia）屬於法定建築師注冊機構，非盈利性組織，成立於上世紀70年代（1970s），在各州均有分支機構負責當地建築師注冊，並依據《建築師法案》確保建築師和客戶的合法權益。該委員會負責建立澳洲建築師能力評估標准、組織澳洲本土建築師資格認證考試、海外建築師資格認證以及擬定與其它國家的建築師資格雙邊認證協議等。該委員會和澳大利亞建築師學會、顧問建築師協會、澳大利亞建築學院（Australian Schools of Architecture）以及聯邦政府教育部、移民部都有密切聯系。

澳大利亞建築師學會[3]（The Australian Institute of Architects） 是澳洲建築師行業高峰組織，原名為澳洲皇家建築師學會，成立於1930年，在各州都有分支機構，代表了大約12,000名建築師會員（含未注冊建築師）的利益，致力於促進建築師職業健康發展，每年都組織全國性優秀建築設計作品評選，建築設計作品類型涉及酒吧、咖啡館、飯店、商店、酒店、住宅等。

澳大利亞顧問建築師協會[4]（Association of Consulting Architects） 成立於1987年，在澳大利亞各州都有分支機構，代表了建築設計事務所和個體執業建築師的利益，為會員提供業務運營咨詢和法律框架。

澳亞建築學院聯合會[5]  （Association of Architecture Schools of Australasia）成立於1999年，由澳大利亞、新西蘭和巴布亞新幾內亞有資格授予建築師學位的大學或學院組成，致力於解決建築師高品質本科和研究生學位教育和職業發展問題，以及建築學和環境、政策和社區的關系等。

三、澳洲建築師的選擇

1、澳洲建築師的能力要求

項目業主在選擇建築師之前最好了解一下建築師提供服務需要具備哪些能力。

根據澳洲《建築師能力國家標准》[6]，澳洲建築師需擁有以下四種能力：

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由上述能力要求可以看到，澳洲的建築師不僅得具備專業能力，還得具備一定的項目管理能力，並對建築設計這門“生意”怎麼做有全面的了解。經驗豐富的建築師有能力扮演項目經理的角色，管理協調整個項目的設計和施工過程，當然，項目業主需要為此付費。不過，術業有專攻，一般建築師也不會花費多少精力去做項目管理的業務，否則，專業的項目管理顧問公司怎麼活呢？

2、建築師的選擇方法和條件

對於建築師的選擇方法一般有“基於價值的選擇”、“基於報價的選擇”、“基於職業資格的選擇”和“綜合選擇方法”。所謂“基於價值的選擇”一般適用於打算長期運營該項物業的業主，需要考慮建築師對項目生命周期成本和質量的貢獻。後二種選擇方法顧名思義容易理解，簡單容易操作，在此不再贅述。所謂“綜合選擇方法”也就是根據業主偏好考慮權衡多種因素的選擇方法。這些方法各有利弊，限於篇幅也就不展開了。

基於建築師的能力要求，我們可以將建築師的選擇要求細化為“專業能力”、“管理能力”、“可調配資源”、“職業道德”和“報價”等五項，按照百分制打分。這就是一個典型的“綜合選擇方法” 。

對於“報價”這一項，項目業主需要有經驗豐富的項目經理預先准備《設計大綱》，首先要對土地和項目的位置、現狀、開發進程等加以說明，然後對建築設計要求、工作範圍、職責和各階段設計成果進行清晰的定義。工作範圍應有統一的格式，涵蓋項目開發過程以及質保期需要建築師提供服務的各個階段以便於報價的比較。否則，不同的建築師對開發階段的劃分可能不一樣，而且對於哪些屬於業主報銷費用，哪些屬於當時難以定義工作範圍，需要以後按照小時付費的費用各不相同，也就難以比較。從項目業主控制成本超支的角度最好能把設計費用包死，當然前提條件是設計工作範圍得定義清楚，然後項目業主不要一天一個想法，經常要求變更設計。如果能包死設計費，按照設計進度付款即可，這樣建築設計預算不至於經常需要更新和再審，也就不會增加項目業主的預算不確定性和管理壓力。

下面是我們以前在不少項目實施過程中實際用到的選擇條件。“專業能力”、“管理能力”、“可調配資源”、“職業道德”這四項各占5分，總占比20%，“報價”總占比80%。

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3、建築師選擇流程

根據項目大小和類型，對於建築師的選擇流程可繁可簡。對於小型項目，如一個小別墅或者60平米祖母屋的建築設計來說，項目業主獨立自主選擇自己喜歡的建築師沒什麼問題。但是，對於大型商業或商住地產項目來說，由於對城市人文景觀、周邊環境、交通流量等影響較大，市議會一般要求至少找三家建築設計事務所進行方案競標，項目業主還有機會獲得容積率獎勵。不過，按照市議會的規定，得由地方議會和項目業主共同組建評標委員會決定入選建築概念設計方案。那麼也就意味著項目業主喜歡的方案和建築師也就不一定中標。筆者在擔任澳洲某上市地產公司高級項目經理期間還確實遇到過這種事情。那麼，有什麼補救辦法呢？ 我們聘請了所中意的那家建築設計事務所擔任自己的建築設計顧問，負責對中標方的建築設計過程加以管理，力圖在不影響市議會所喜歡的建築方案外觀的情況下對房型配比、戶型設計、采光通風、交通組織等各項內容加以優化。

以下是我們對某個地標性建築項目申請更改規劃時實際執行的建築師選擇流程。

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上述流程是針對大的項目的比較規範的做法，擬定合同草案時最好請律師過目一下為妥。

四、注意事項

在選擇建築師時以及簽署和執行建築師雇佣合同時需要注意的事情很多，這些包括但不限於：

  • 如何根據項目實際情況決定建築師的選擇方法和條件？
  • 項目業主的建築師評選委員會如何設置以及成員的構成要求？
  • 建築師執業保險金額多少才算合理？
  • 如何准備《設計大綱》並清晰的定義建築師工作範圍？
  • 和建築師簽署合同時有哪些注意事項？
  • 完成各階段設計任務所需時限和費用分解？
  • 項目業主可以像在國內那樣隨意拖欠建築師設計費用嗎？

如果項目業主有一套規範的工作方法和流程，並有經驗豐富的項目經理協助，則可以避免很多問題。另外，最終選定建築師之時，所有的責任和義務還得落實到合同條款上，萬一在項目實施過程中出現問題或爭議比較好辦。例如，在准備合同條款時需要注意的問題包括但不限於：

 1、雇佣合同中應該規定假若建築設計事務所在項目中途由於可以理解的原因不得不更換主要建築師，則要求對方以類似經驗和資歷的建築師取代原建築師，否則項目業主有權解除合同。

2、雇佣合同條款要考慮萬一對建築師的工作不滿意（如中途人員發生重大變動、難以容忍的設計進度延誤，設計質量不佳等）的退出機制，應考慮如何用新的建築師來接替原有的建築師而不影響設計工作，因為涉及知識產權的轉移、設計費用的結算等問題。筆者曾經遇到過這類情況，最終項目業主讓原有的建築師提供施工圖設計配合以及施工過程的配合 ，像征性的支付少量設計費用以顧全對方面子。

3、雇佣合同中要注意《澳大利亞知識產權法案》對建築師知識產權的保護條件，盡可能維護項目業主的利益。根據上述法案，澳洲建築師無需特別申明而對於其設計作品擁有知識產權，建築師去世後或建築設計作品公布後仍然享有知識產權保護約70年。如果項目業主認為自己對建築師的方案或創意有貢獻想要取得知識產權，則需要建築師書面同意。如果項目業主按照原設計翻新原有房屋則不涉及侵犯建築師產權。假若項目業主想要按照原有建築設計圖紙全部擴建或大部分擴建，則要看雙方合約是如何規定的。

五、結語

建築師在房地產項目開發中的重要作用不言而喻，一個優秀的建築師能幫助項目業主達成項目的目標。作為項目業主，首先要了解建築師能幫項目業主做哪些事情，其次應根據項目的大小選擇合適的建築師，然後確定建築師的選擇方法和條件，最後將雙方的責任和義務落實到合同上來，並由項目經理進行日常設計任務的跟蹤、協調和管理。

總之，通過規範的建築師選擇方法和流程以及對於當地建築師行業和市場的透徹了解找到合適的建築師也就意味著項目幾乎成功了一半。

注釋：

 

澳洲酒莊、農場、房地產項目開發及管理專家彭濤專欄全集

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澳房法律專欄：婚前財產的婚後分配 | 澳洲

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近期有不少讀者在看過文章之後，結合自身的情況咨詢一些澳房的法律問題。因此，我定期將部分常見的問答進行文字整理，發布供大家參考。

旺財婆：林律師，您好！看了您的文章非常有幫助。現在我有一個問題：如果我現在買套房子，跟女兒共有，女兒已婚。如果我先離世，則房子屬於女兒，那我的丈夫還有女兒的丈夫，會有房子的產權嗎？或者有一方離婚了，那麼這房子會作為婚內財產分割嗎？

首先，需要強調的是澳大利亞與中國的婚姻法不同：

  • 在中國，婚姻法與修正案較詳細且完整的規定了婚姻共同財產的定義、分配及補償情形；
  • 然而，澳大利亞法律並沒有明確的婚前婚後財產一說，即一旦雙方結婚或同居（事實婚姻），那麼大部分財產都會被視為婚姻共同財產。除非雙方有財產協議，不然今後雙方分居或離婚，法院會將婚姻共同財產統一進行財產分配。

根據澳大利亞相關法律以及公平合理的自由裁量權，法院一般會主要從以下三個角度來判決夫妻雙方共同財產的分配問題：

  • 雙方主張資產情況及經濟來源：一般來說，在向法院主張分配權益時，無論是個人還是聯名財產，無論是婚前還是婚後，無論是在澳洲還是在境外，雙方都需要都要詳細列舉自己所有財產的義務，不能有任何隱瞞。
  • 法院衡量婚姻或同居（事實婚姻）期間雙方的貢獻：“貢獻”包括，一方在外工作賺取的對家庭的經濟貢獻以及另一方照料家庭所作的非經濟貢獻，以及雙方在婚姻開始期間各帶入婚姻的財產。如果一方帶入婚姻的財產較多，同時若婚姻關系存續時間較短，則他（她）一般會被認為作出了較大功效。但隨著婚姻的持續，他（她）的貢獻可能就會相對減少。因此，即使婚前財產在一方名下，由其支付首期，由其還款，在沒有財產協議的情況下，不會影響該財產劃分為婚姻財產。
  • 法院衡量雙方未來的需要：法院會考慮雙方分開後的經濟收益能力，健康狀況及為照顧孩子的需求等。舉例說明，如果分開後孩子主要與母親居住，而母親目前又不能全職工作，則她很有可能可以分到更多的份額。

一般來說，為避免婚姻雙方可能發生的財產糾紛，制定財產協議就顯得非常有必要：

  • 配結婚或同居（事實婚姻）雙方可以做財產協議，就其各自名下的財產進行分配和約束。如果將來雙方一直在一起，則該協議可以不生效，如果某一天雙方分居或離婚，那麼可以按照該協議內容就各自的財產進行分配。
  • 這非常類似於人們常說的“婚前財產公證”或“婚前協議”。澳大利亞的法律規定配偶間不但婚前可以做財產協議，在婚中、分居或是離婚後都可以簽訂類似的財產協議，就雙方協商內容標准化，以避免可能面臨的法律程序。
  • 另外，該協議必須在配偶間進行，雙方父母無法替代子女簽署。但是，如果日後就協議的財產糾紛訴訟法院，法院仍有自由裁量的權利重新評定，就合理和公平的方式分配雙方財產

綜上所述，在婚姻財產分配的糾紛過程中，澳大利亞法院需要衡量雙方婚前擁有財產的多少，雙方婚姻關系時間的長短，雙方是否有孩子，分開後孩子主要有誰來照顧和與誰生活等等一系列考慮因素。因此，在婚姻初始階段，我們難以推斷出日後財產糾紛發生時的分配比例，然而通過財產協議的約定，能較為有利地保護雙方各自資產的獨立性，並有效地避免可能發生的財產糾紛。

注：本人問答所作觀點不代表本人工作單位的觀點，也會因為澳大利亞州際之間法律規定的不同而有不同的主張和判決。就中澳兩國之間婚姻財產的具體規定，本人於居外【名家專欄】推出文章，統一給予對比、比較與分析。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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澳洲 | 2016年3季度澳洲房價走勢

5-1澳大利亞最新房價走勢澳洲 | 2016年3季度澳洲房價走勢

據澳大利亞統計局公佈的數據，2016年第3季度澳大利亞八大城市綜合房價漲幅繼續降緩，同比增長3.5%，較2016年第2季度上漲1.5%；悉尼與墨爾本同比增幅分別為3.2%與6.9%，與上一季度相比漲幅為2.6%與1.7%。

第3季度澳大利亞房價地圖

第3季度澳大利亞各大城市中， 珀斯與達爾文房價依然低於去年同期，悉尼、墨爾本、霍巴特以及堪培拉的獨立屋與悉尼的單元房均價則出現超過8%的同比增幅。同上季度相比，達爾文的單元房跌幅最大。澳洲 | 2016年3季度澳洲房價走勢

第3季度澳大利重點城市表現最好區域

2016年第3季度，獨立屋房價中位數年比增幅最大的區域為布里斯班的South Brisbane和Park Ridge，增幅均超3成。單元房方面，悉尼的Brichgrove, Kurraba Point與Fairlight中位價有著最高的年比漲幅，為40%左右。澳洲 | 2016年3季度澳洲房價走勢

查看澳大利亞季度房價報告

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1月1日起中國購匯新規：不得用於境外買房！

從2017年1月1日起，個人在國內辦購買外匯時，需要填寫一份全新的《個人購匯申請書》，裡面明文規定：不得用於境外買房！

加拿大從去年8月開始，聯邦政府和各省政府紛紛出台限制外國買家的新規，聯手打擊過熱樓市。其中最狠的是卑詩省，中國買家在溫哥華買房必須額外繳納房價的15%外國買家稅，而多倫多近日亦有市議員提出動議，倣傚溫哥華，徵收5%外國買家稅。
 
現在這批中國買家傻了，不單加拿大三級政府同時排斥，連中國也出台新規，購匯用途不得用於境外買房。這簡直可以稱作內外夾擊。尤其是那批簽了購房合約、但又沒有交房的中國購房者，如果樓房交接日，換不到外匯出來交首期，不但定金會給賣方沒收，搞不好還要鬧上法庭，雙重打擊啊。
 
雖然國家外匯管理局2016年12月31日就改進個人外匯信息申報管理答記者問時強調，完善個人申報並不涉及個人外匯管理政策調整，個人年度購匯便利化額度沒有變化，但對普通人來說，去銀行換外匯的變化已經出現了。
 
根據澎湃新聞報導，從2017年1月1日起，個人在辦理個人購匯業務時，無論是在銀行櫃面還是通過網銀、手機銀行等電子渠道辦理購匯，均需要填寫《個人購匯申請書》，明確填寫購匯用途。
 
銀行櫃面版的個人購匯申請書有兩頁，第一頁如下：1月1日起中國購匯新規：不得用於境外買房！根據這份《個人購匯申請書》，明確給出了境內個人在辦理個人購匯業務時的六項禁止行為，分別是：
 
1.不得虛假申報個人購匯信息；
 
2.不得提供不實的證明材料；
 
3.不得出借本人便利化額度協助他人購匯；
 
4.不得借用他人便利化額度實施分拆購匯；
 
5.不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目；
 
6.不得參與洗錢、逃稅、地下錢莊交易等違法違規活動。

其中第5點清晰列明，（購匯）不得用於境外買房。

而在《個人購匯申請書》，要求購匯者清晰表明購買外匯的用途。而在此之前，個人去銀行購匯，並不需要說明自己究竟打算何時使用所換的外匯。1月1日起中國購匯新規：不得用於境外買房！需要注意的是，在填寫購匯用途時，「預計用匯時間」填報項為必填項，填寫預計使用購匯資金的日期。

根據這份表格，個人購買外匯一般有八個合法用途：包括旅遊、留學、因公出國、探親、治病、貨物貿易、非投資類保險、以及諮詢服務。如果購匯用途不屬於以上八種，則可以填「其他」。

違規後果非常嚴重

對於存在違規行為的個人，外匯管理機關依法列入「關注名單」管理。而如果被列入「關注名單」，個人當年及之後兩年不享有個人便利化額度，同時依法移送反洗錢調查。

國家外匯管理局相關負責人表示：「過去，我國國際收支個人購匯中存在一些漏洞，致使部分違規、欺詐、洗錢等行為時有發生，包括利用經常項目從事資本項目交易（比如海外購房和投資等），還在一定程度上助長了地下錢莊等違法行為，這擾亂了正常交易秩序，也對廣大遵守個人購匯規定的居民形成了利益侵蝕。在改進個人購匯事項申報統計後，外匯管理部門可據此加強事後核查，對有關違規違法行為加強管理和處置。」

可見，海外購房者再次被國家外匯局重點提及，缺少中國買家支持，加拿大樓市在2017年走勢會怎麼樣呢？特別是大溫哥華地區。

相關資訊：加拿大 | 加拿大的超高房價 中國人真的「功不可沒」？

（據超級生活網）

澳洲 | 澳洲房地產不是你想賣就能賣！附土地轉讓表中文譯本與全解析

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在澳大利亞，土地所有人（賣方）按照自己的意願根據法律規定將土地權益轉讓給受讓人（買方可以是個人，也可以是公司法人），轉讓方式可以是出售、贈予、繼承或其他合法方式。

本文為《土地法專欄》第二單元“土地轉讓登記”，主要結合澳大利亞各州的土地法律法規（例如昆士蘭州《1994年土地產權法》（Land Title Act 1994））、案例和相關表格對土地轉讓的程序和填寫申請表的注意事項進行探討和分析。

土地轉讓的程序

  1. 宗地相關信息的查詢

在土地轉讓前，買方在通常會聘請一位房產律師（各州不同，昆士蘭州每宗土地交易的律師費大約在900-1500澳元不等）。接受委托後， 律師將對該宗地的產權、規劃、環境、區域公路及鐵路的建設狀況等一系列相關內容進行查詢。

  1. 簽訂轉讓合同

查詢完成後，買方核實了賣方的身份及土地產權狀況等均沒有問題後，交易雙方或委托的地產經紀人和雙方律師一起進行洽商、簽訂轉讓合同，並交納印花稅。

  1. 填寫轉讓登記申請表並支付轉讓金

簽訂轉讓合同30 天內交易雙方或委托律師填寫轉讓登記申請表（附錄：表1 ）和土地產權轉讓信息表（附錄：表2）。如果買方是外國人，應填寫外國人所有權信息表（附錄：表3）。轉讓登記申請表可以從州政府土地登記機關的辦事機構免費索取，也可以在州政府土地登記機關開設的網站上下載，一般的律師事務所都會有這些申請表。

在轉讓登記申請表中，賣方和買方必須親自簽名，雙方都要有證明人簽名證明是賣方和買方本人的親自簽名。證明人一般是是受人敬仰的、有信譽的、政府認可的公證人（在澳大利亞人們稱他們為太平紳士） ，太平紳士從事的公證是無償的公益活動。賣方將申請表交給買方後，買方向轉讓方支付轉讓金。

  1. 申請登記

然後，買方將轉讓登記申請表交到州政府土地登記機關的任何一個辦事機構或通過網絡提交，並交納轉讓登記申請費和登記費。如果賣方持有紙質土地產權證書副本，賣方應將紙質士地產權證書副本交到州政府土地登記機關的辦事機構。

  1. 登記發證

州政府土地登記機關登記員對土地權利人的身份、產權狀況、交易的合法性及登記過程進行最終的審核，審核元誤後加蓋印章，同時編新的產權證書版本號。至此，本次房地產轉讓登記完成，州政府土地登記機關通知買方登記完成。

  1. 土地分割

如果賣方將自己的一宗地分割後，再將其中的一部分轉讓給買方，在簽合同之前，土地交易雙方應聘請私人或政府測量機構的注冊測量師進行實地分割測量，並繪制分割地籍圖，土地交易雙方各自負擔自己宗地的測量費用。然後，土地交易雙方將成圖及有關文本資料送交地方政府，由地方政府按土地規劃及用途上的限制對該土地的分割及使用進行審批。

填寫土地轉讓登記申請表的注意事項

表1：轉讓登記申請表（英文原版）
表1：轉讓登記申請表（英文原版）
表1：轉讓登記申請表（中文譯本）
表1：轉讓登記申請表（中文譯本）

土地轉讓的交易雙方在簽訂轉讓合同30 天內應親自填寫或委托律師填寫轉讓登記申請表（表1）。該表是在土地轉讓之中最為關鍵的表格，信息切勿出錯。此文將逐個講解此表格填寫的一些注意事項。

  1. 收益轉讓 （Interest being transferred）

只有已進行注冊登記的房地產才可以轉讓,只有被登記的房地產權利人或其委托代理人有權簽署有關轉讓的法律文件。

本欄應填寫以下內容：聲明轉讓擁有處置抵押宗地的權利；聲明宗地符合轉讓條件；聲明人的姓名、地址和電話號碼等。

  1. 土地描述 （Lot on Plan Description）

本欄應描述轉讓宗地的地址及宗地的地籍編號，宗地的地籍編號描述通常是”第（號）測繪圖的第(號)宗地”【如：RP123456 號第3 塊宗地（產權證號為16543002）】。

表格必須包含相應的前綴（如”SP” 代表測繪圖， “RP”代表巳登記的測繪圖， “BUP” 代表建築物單元， “GTP” 代表共有權利表等)。

本欄不顯示宗地面積。

  1. 轉讓人/賣方 （Transferor）

本欄應填寫轉讓人的姓名全稱。如果轉讓人是兩個或兩個以上以按份共有或共同共有士地的個體，則無須顯示轉讓人的姓名。

如果轉讓人是《1997 年法人實體和社區管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人實體，必須如此填寫：“（協議編號）、（協議名稱）共有產權協議的法人實體”，如”1234 海岸共有產權協議法人實體”。

如果轉讓人以受托人或個人代理名義持有不動產，信托須明確標示，如”第（最初轉讓給受托人不動產的交易正式文件證書號碼）號轉讓的受托人的（轉讓人姓名）“或”作為（死亡者姓名）死亡者財產的個人代理的轉讓人的姓名”。

未成年人（未滿18 周歲的自然人）不得授權行使轉讓權。相應地，產權局不接受以未成年人名義執行的轉讓不論是獨立轉讓人或數個轉讓人之一。

  1. 對價/價格 （Consideration）

對價是指一定的支付款項或者受讓人和轉讓人就權利的轉讓達成一致的項目。本欄應完整地填寫對價。

如果轉讓是以現金以外形式支付的話，則必須要明確表明，例如”依從xx協議本次轉讓是以xx形式支付”或”依從xx買賣交易條款本次轉讓是以xx形式支付”。

  1. 受讓人/買方 （Transferee）

本欄應完整填寫受讓人的姓名。

如果有兩個或兩個以上受讓人，每個受讓人的權益必須明確陳述。受讓人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人實體可以作為共同共有人與個人或其他法人實體共同持有土地。若是共同共有人，則受讓人所持有的權益必須以分數形式標明，如1/4 或3/4。

如果受讓人是法人組織，必須在第5 條中填寫澳大利亞公司編碼，澳大利亞已登記實體編碼或澳大利亞商務編碼。未登記的外國公司視同本國公司，必須通過適合的法人司法權證明材料建立法人司法權，如法人證書的復印件以及翻譯件。

如果受讓人是《1997年法人實體和社區管理法》（Body Corporate and Community

Management Act 1997）所列的法人實體，必須在其中添加以下文字“（法人實體的名字）法人實體公共產權協議（協議號）“，如“法人實體有關海岸公共管理1234 號協議”。

未成年人雖不得轉讓不動產，但可以是自由保有（私有）宗地權益的受讓人。如果受讓人是未成年人，必須注明他們的出生日期。

  1. 轉讓與執行 （Transfer/Execution）

轉讓人和受讓人在此條內簽署轉讓協議。兩個當事人必須在《1994 年土地產權法》規定的一個有資質的證明人證明的情形下執行轉讓協議。

轉讓表必須有轉讓人和受讓人或他們的律師親筆簽字。如果注明“律師”二字，也不表示律師的司法權可以影響正式文件證書的合法性。如果律師作為轉讓人或受讓人代表執行轉讓，那麼律師的簽字不必被作證，但他或她的姓名必須列在此簽字下。

《1994 年土地產權法》第162 條款(C) 項規定證人不是訂立正式文件的主體，證人不能與受讓人是同一人。

表2：土地產權轉讓信息表（英文原版）
表2：土地產權轉讓信息表（英文原版）
表2：土地產權轉讓信息表（中文譯本）
表2：土地產權轉讓信息表（中文譯本）

土地產權轉讓信息表（表2）所收集的信息被用來評估印花稅、估價數據的基礎和土地稅收數據的基礎以及作為證據數據來更新信息。轉讓人/賣方對此表的第1 、第2 和第3 條所填內容負責。受讓人/買方對此表的第4 條和第2 、第3 條信息聲明的填寫內容負責。

表3：外國人所有權信息表（英文原版）
表3：外國人所有權信息表（英文原版）
表3：外國人所有權信息表（中文譯本）
表3：外國人所有權信息表（中文譯本）

如果受讓人或買方是《1988 年外國土地所有者登記法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，則必須填寫此外國人所有權信息表（表3）。此表所收集的信息、將被輸入到外國土地所有者登記系統中，這是昆士蘭所有土地公開登記專為外國人或外國公司所設的。

 

林彙銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林彙銘解析澳洲投資法與移民法

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澳洲 | 十年超越之路，GEOCON不斷提升堪培拉居住體驗

不論在什麼領域，只有不斷攀登，才能站上頂峰。堪培拉地產開發品牌GEOCON向全世界展現了一種成長的力量，十年之間不斷超越，最終站在了堪培拉房地產行業的前列。

十年之間不斷超越，GEOCON最終站在了堪培拉房地產行業的前列
十年之間不斷超越，GEOCON最終站在了堪培拉房地產行業的前列

成長：了解市場，朝著正確方向前進

2007年，時年27歲的Nick Georgalis創立了GEOCON公司。Nick在堪培拉出生和長大，他的父親是一名建築工人，Nick很自然地追尋著父親的足跡。在獲得建築和管理的文憑後，Nick先是在堪培拉一家建築公司工作，但很快就開始了自己的事業。他希望自己能夠為堪培拉留下值得傳承的建築。在這一信念的指引下，Nick滿懷激情地投身堪培拉建築行業。起初，GEOCON只有6名員工，只能承接很小的開發項目，如幾所房子或是聯排住宅，但現在GEOCON發展成為一家集高層公寓、商業空間和連鎖酒店為一體的大型房地產開發投資公司。這與公司創始人、現任公司總經理的Nick的苦心經營分不開。近十年來，他始終朝著正確的方向前進，正如他的名言“別搞砸了”所說的一樣，他從不犯錯，總是在了解市場的基礎上做出正確的選擇。如今，GEOCON擁有大約160名員工，即將建成堪培拉最高的住宅項目，這是Nick在最初進入建築行業時完全沒有想到的。

GEOCON董事總經理Nick Georgalis
GEOCON董事總經理Nick Georgalis

成就：行業領先，營造全新當代生活

歷經十年，GEOCON已經成長為堪培拉頂尖的綜合性房地產企業，業務範圍遍及開發、建築、酒店管理和投資等諸多方面。GEOCON旨在開發令人感到震撼的建築，通過獨一無二的高端設施和豪華裝修來營造一種全新的現代生活方式。GEOCON的高層住宅和酒店住宿都已經成為堪培拉建築業和酒店業的行業標准，而GEOCON還在不斷提升這一標准。

GEOCON專注於高層建築和綜合體開發，年營業額達到2億至2.5億澳元，在建的綜合體項目包括Infinity Towers
GEOCON專注於高層建築和綜合體開發，年營業額達到2億至2.5億澳元，在建的綜合體項目包括Infinity Towers

目前，GEOCON專注於高層建築和綜合體開發，年營業額達到2億至2.5億澳元，在建的綜合體項目包括Infinity Towers、Southport和Wayfarer，三個項目均位於區域的黃金商業區，將會建成為區域內舉足輕重的現代生活空間。未來，GEOCON還將動工Section 200和92 Northbourne兩大綜合體項目，同樣令人期待。

GEOCON是堪培拉卓越的公寓開發商，占據了20-30%的公寓市場，迄今開發的上市公寓超過2000套。圖為綜合體項目Southport
GEOCON是堪培拉卓越的公寓開發商，占據了20-30%的公寓市場，迄今開發的上市公寓超過2000套。圖為綜合體項目Southport

GEOCON還是堪培拉卓越的公寓開發商，占據了20-30%的公寓市場，每年有300套公寓推向市場，迄今開發的上市公寓超過2000套。此外，GEOCON旗下的Abode酒店同樣發展迅速，迄今已在堪培拉的黃金地段開業了4家酒店，並即將於2017年在貝爾康納區開業第五家酒店，擁有400間全部為公寓類型的客房。

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澳大利亞房產交易中為什麼需要律師？聽聽資深律師怎麼說 | 澳洲

澳大利亞的房產交易，和中國國內的房產交易沒有本質區別，都是簽署房產交易合同，執行合同，買方付款，房屋登記從賣方過戶至買方。但是由於兩個國家的法律體系、律師體制、房屋登記制度、房屋銷售傳統和所有權根源的不同，由此導致兩國的房屋交易的法律程序、原則、制度上中有著明顯重大不同。其中，澳大利亞律師深入參與整個房產交易程序對澳大利亞整個房產法律程序建立和執行具有深刻實踐意義。而在中國正常房產購買銷售程序中，往往沒有律師參與，所以澳大利亞中國房產交易者就會對為什麼房產交易中需要律師和是否必須需要律師有疑問，對律師沒有信任感。

澳大利亞法律規定買賣房產要聘請律師嗎？

有客戶會問，澳大利亞有法律規定在房產買賣中當事人一定要律師嗎？還別說，真沒有這種專門的法律規定。澳大利亞是普通法國家，依賴法院的判例建立法律原則，很多約定俗成的法律實踐沒有成文的法律制度或規定約束。同時，普通法國家以其基於判例判決形成的法律原則執行法律，保護個人自由權利，不太可能強迫任何人必須使用法律專業服務，所以不可能通過立法要求任何人必須使用專業法律服務。法律沒有規定生病一定需要看醫生（可以自己診斷，自己治療），也沒有規定如果一個人被刑事起訴也一定需要律師（完全可以自己辯護），但是絕大多數人都會在生病時間看醫生，刑事案件找律師，原因就在於需要專業人士處理此類專業事務，澳大利亞買賣房產也是一樣。

澳大利亞土地轉讓法律制度程序的復雜性決定了必須有專業人士處理相關法律程序。澳大利亞早先是英國的殖民地，從英國繼承了英國普通法系的傳統。英國作為老牌的資本主義國家，保護財產私有權是其法律核心。從封建社會發展來的私有權法律保護，私有權神聖不可侵犯的原則正是基於以土地所有權私有制為核心理念而不斷發展和完善。澳大利亞作為繼承了英國普通法體系的資本主義國家，其土地所有權制度經過上百年的發展，已經非常完善健全。這種完善和健全同時也帶來了其土地轉讓法律流程的復雜繁瑣和專業化，致其土地轉讓法律立法體系龐雜，同時還受普通法判例影響，再加上聯邦制的澳大利亞各個州政府有自己獨立的司法體系和法律規定，導致整個土地法律體系龐大繁瑣細致專業，這就意味著沒有受過專業法律培訓的人士很難能夠完整理解其名詞、體系、制度、程序，更不用說能順利處理整個買賣澳大利亞房產的法律程序了。甚至剛剛畢業於法學院沒有經過過實踐洗禮的年青律師也很難完整理解和把控整個房產買賣法律程序，更何況沒有受過法律訓練的普通人。

同時，如果一定堅持自己處理房產交易法律程序（目前據筆者所了解，尚未有此類房產交易者真正自己處理），由於不太理解法律法規，除了具有可能程序違法承擔法律責任，以及可能被對方律師鑽空子懲罰的法律風險外，無法配合對方律師或者第三方的要求完成程序也會被對方律師或者第三方或者政府指責並可能導致交易失敗。

我英文夠好就不需要律師處理房地產交易嗎？

很多國內的澳大利亞房產交易者可能會說：因為我不懂英文，所以要請澳大利亞律師處理相關法律事務，含義是如果我英文好，我自己就能處理了。這種想法非常錯誤。雖然良好的英文在處理房屋轉讓法律程序中是必須的，但是其是必要條件但非充分條件，只是英文好而沒有相關法律知識和法律培訓不可能很好的處理相關的法律程序。由於上述繁雜的澳大利亞法律體系，即使澳大利亞本地土生土長的英文為母語的居民在土地房產轉讓中一樣需要聘請律師處理，就像中國國內客戶中文那麼好，在涉及到法律事務中一樣需要專業律師，而不可能是因為中文好就不需要律師幫助服務了。所以在澳大利亞房屋轉讓程序中，交易雙方不管是否會不會英文都需要自己的律師為自己處理房產土地交易法律事務。

總之，澳大利亞法律沒有強制性要求房產交易中聘請律師提供法律服務，但是由於澳大利亞繁雜龐大房產交易法律程序制度，在處理相關程序中，英文好是必要條件並不是充分條件，如果交易者自己處理交易程序風險巨大。所以必須有受過專業法律教育和法律實踐培訓的律師處理，才能確保交易程序順利進行，交易者法律利益予以保障。

 

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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澳洲 | 深度解析王寶強離婚案：依澳洲婚姻法房產如何分？

王寶強離婚一案激起千層浪，引起無數關注。根據國內媒體稱，王寶強和馬蓉名下的擁有9套房產，其中1套房產在美國，大部分都是以女方或女方父母的名義購買。許多人關注明星離婚案新聞的同時，對在一方有過錯的離婚情況下，婚姻財產如何分配也成為了社會關注的話題。近日，在澳的不少朋友詢問“若王寶強離婚案類似的情形發生在澳洲，那麼澳房會怎麼被分配呢？”。此文假設馬蓉為過錯方，且無其它財產協議，對大家的一系列疑問作出回答概括，並比較此案若在中澳發生的不同情形。

  1. 中國結，中國離，分中國房產

中國《婚姻法》與相關《問題解釋》繁多（本人本科時修讀中國《婚姻法》狂砍91分！），若在中國遇到王寶強離婚案相似情形，謹記以下法條法規及適用情形即可：

  • 結婚登記後，以單方（馬蓉）的名義購買的房屋，屬於夫妻共同財產；除非有充分的證據證明，一方用本人婚前個人財產購買的房屋，則為個人財產。
  • 結婚登記後，以單方（馬蓉）的父母的名義購買的房屋，即房屋的產權登記在單方父母名下，則房屋的產權歸該方父母所有，該房屋不屬於夫妻共同財產。購買該房屋時若實為另一方（王寶強）出資，可作為父母對其債務處理。
  • （馬蓉）婚內出軌不直接影響財產分配。《婚姻法》第47條規定：離婚時，一方隱藏，轉移，變賣，毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵占另一方財產的，分割夫妻共同財產時，對隱藏，轉移，變賣，毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方，可以少分或者不分。即使“照顧無過錯方”的財產分割原則已被現行的《婚姻法》所摒棄，但不排除在財產分割過程中，法官基於自由裁量權可能會向無過錯方（王寶強）傾斜。
  • 為了體現公平原則且照顧無過錯方的利益，王寶強可依法請求離婚損害賠償（但這不是現有財產的直接分配）。《婚姻法》第46條規定了”離婚損害賠償制度”：”如果一方有重婚、與他人同居、實施家庭暴力或者虐待、遺棄家庭成員的行為，無過錯方可以請求離婚損害賠償” 。
  • 對於婚內出軌情況，實踐中通常作為過錯的因素來考慮的，但存在舉證困難的情況；除非被告（馬蓉）認可，一般情況法院不會輕易予以認定。

可見，王寶強對8套中國房產所有權的主張合法合理，但對於馬蓉父母名下的房產舉證難度會增加。此案關鍵問題便在於其可否證明王寶強為實際出資方與馬蓉為過錯方，從而取得法院在判決上的傾斜。

  1. 中國結，中國離，分澳洲房產

若王寶強與馬蓉的第9套房子在澳洲而不在美國，那麼房產如何分配呢？中國《涉外民事關系法律適用法》第36條規定：“不動產物權，適用不動產所在地法律”。所以，涉外婚姻房產在哪個國家，就適用哪個國家的法律。即王寶強與馬蓉若在澳洲擁有房產，則即使身在中國主張離婚也需根據澳洲《家庭法》與相關法律法規進行房產分配。

需要提醒王寶強和天下各位“X寶強”與“X蓉”，在適用澳洲《家庭法》對澳洲房產進行離婚分配時，請務必注意以下三點：

  • 澳洲《家庭法》不分婚前、婚後的財產，也不存在過錯方。即一旦雙方結婚或同居（事實婚姻），那麼大部分財產都會被視為婚姻共同財產。除非雙方有財產（婚前、婚後或離婚時）分配協議，不然法院會將婚姻共同財產統一進行財產分配。由此，王寶強與馬蓉的所有婚前、婚後的個人或共同財產，在離婚申請時，都會被定義為婚姻共同財產，當然也就包括這一套澳洲房產。
  • 澳洲《家庭法》規定，離婚雙方無需證明自己或對方有過錯，法院不能認為夫妻雙方的任何一方在婚姻破裂中是有過失的，即澳洲法律適用無過錯離婚原則。也就是說，馬蓉即使出軌，也不會被法院深究其過錯。澳洲《家庭法》對結束婚姻的法理精神理解為，“無論什麼原因，婚姻破裂夫妻雙方都難逃其咎，與其細數對方過失，不如分得干淨利落，再好好規劃未來”。所以，即使王寶強再受傷，馬蓉再千夫所指也不會影響法院判決，澳洲法律的公正不體現在“過錯”。同時，澳洲法律的健全體也現在申請離婚時，不用民事訴訟概念，也沒有原告和被告，而只用申請、申請方和應答方。

  • 在王寶強與馬蓉結婚前、結婚後或是申請離婚時，他們都可以委托律師訂立財產協議（Binding Financial Agreement），並可將此協議遞交法庭轉變成法院命令（Consent Order）。一旦成為法令，便具有強制力，每個人都必須遵守，除非雙方申請並經法院同意進行改變。如果王寶強與馬蓉無法達成協議，就需要向法院申請財產分割。法院在作出裁定時，會考慮如下因素：

    1. 婚姻關系時間的長短
    2. 雙方對各自/對方財產和共同財產的貢獻
    3. 雙方當事人對財產或者家庭所做出的有溯及力的貢獻，包括經濟與非經濟方面
    4. 雙方的年齡與收入能力
    5. 此財產分割法令對雙方收入的影響

綜上，澳洲《家庭法》並不會追究婚姻關系破裂是否是馬蓉出軌的過錯，因此也不會影響到雙方財產分配的比例。所以，王寶強與馬蓉對澳洲房產分配的關鍵便在於財產協議與法院裁定所考量的上述因素。可見，王寶強對此澳洲房產的所有權主張難度會大於在中國的房產。然而，這也間接反映了澳洲《家庭法》與《物權法》二者的相互獨立性，這是澳洲法律先進之處還是待完善之處會因個案不同而有不同理解與應用，各位讀者請自己體會。

  1. 中國結，澳洲離，分澳洲房產

若王寶強在澳洲Facebook上公告是無法達成離婚法律效力的。在澳洲，提出離婚的雙方一是需要結婚兩年以上（不滿兩年的需要先調解），而且必須向法院提供已經分居12個月的證明。這個條件在任何時候任何情況都不例外。所以如果王寶強准備離婚，第一步是要確定分居日期，離婚一方需要在分開之日將分開意願告知對方。所以在澳洲，他應該現在Facebook裡發的“分居通知”而不是離婚公告。

此外，根據澳洲《家庭法》，在中國結婚的至少一方當事人若滿足以下三個條件之一，則也可以向澳洲家庭法院（澳洲審理離婚案件的專門法院）提出離婚申請，主張財產分配：

  1. 把澳大利亞作為自己的家並打算永久居住，或
  2. 是澳大利亞公民，或
  3. 長居澳大利亞並且在申請前居住了12個月。

假設王寶強在中國領取結婚證，之後長居在澳洲且滿足以上離婚申請人條件，則可以向澳洲法院提交離婚申請，則自然適用澳洲《家庭法》進行財產分配，無須再適用中國《涉外民事關系法律適用法》。

在他們兩個孩子的撫養方面，澳洲法律遵循子女最大利益原則，其中包括保護孩子，防止他們受到暴力或傷害，以及幫助孩子與父母雙方保持關系。而誰能得到孩子的撫養權，便可主張更多的財產分配。有媒體稱，馬蓉曾不止一次遭遇王寶強的家暴。因此，若馬蓉可以成功舉證王寶強的家暴行為，則法院很有可能會將兩個孩子的撫養權判給馬蓉，且要求王寶強支付撫養費。同時，考慮到孩子的因素，財產分配也會無形中向馬蓉傾斜。

然而，具體財產分配方式與“中國結，中國離，分澳洲房產“相似，可參見上述第二部分與澳洲房產大全已發布的原創文章《你問我答：婚前財產的婚後分配》。

  1. 澳洲結，澳洲離，分中國房產

根據澳洲《家庭法》的規定，並適用相關國際公約、國際協議以及國際執行條例。

欲知詳事如何，請發信居外與本人聯絡。

（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議）。

 

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