News Feature – Page 21

英國 | 置業報告：仲量聯行倫敦住房供應警鈴大作

倫敦住房供應危機或面臨著進一步的困擾。2016年，初動工的新建項目數量和進入申請階段的新規劃項目數量均如沉石下落。已臻冷卻的銷售市場、印花稅制的改革和英國退歐這些因素都將共同作用。只不過，追責並不能解決或扭轉建設活動不可避免的下滑趨勢。銷售市場正在呈現改善跡象，但由於開發商的行動趨於審慎，進展將穩步呈現。新官上任的首相和倫敦市長都需要介入干預，並且盡快干預。

倫敦住宅開發市場

新建住宅及規劃項目大幅減少

英國 | 置業報告：仲量聯行倫敦住房供應警鈴大作 — 仲量聯行預測，倫敦中心區2016年第二季度的新動工住宅數量比2015年第四季度減少65%

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在2016年期間，初動工的新建住宅數量大幅減少，進入規劃申請階段的項目亦是如此。為了應對各種影響市場的問題，開發商做出了規避性的動作。鑑於過去幾年富有意義的開發活動量增加，建設活動放緩確實令人失望，而較大的問題是開發商什麼時候才能重拾逐漸提升作為的信心以及政界是否會提供額外的支持。

住宅銷售市場

改善跡象顯現

倫敦中心區住宅開發銷售市場正在第三季度呈現改善跡象。然而，市場需求和市場積極性相比一年之前顯著降低。形勢不調和，不同項目銷售額相距甚遠，熱銷項目和滯銷項目並存。這也反映在定價和定價策略上。價格更易讓人承受且市場表現更佳的外圍核心次級市場與價格更高昂的核心位置之間始終存在差距。

總結

據大倫敦議會（GLA）數據，過去25年裡，大倫敦區（Greater London）平均每年完工的住房總數為17500個單元，當年完工住宅數合計超過24000個單元的僅有兩次，一次是在2004年，另一次則是2015年。上一年度完工住宅數量仍低於需求預期值，但無論是初動工的住宅還是完工住宅數量都呈現上升趨勢。

初動工住宅數量在2015年底方開始輕微減少，但印花稅改新徵的費用和英國退歐的公投結果似乎將反轉前幾年累積的大好趨勢。2014年的印花稅改革同樣影響定價稍高的地產和優勢位置項目。

仲量聯行預測，倫敦中心區2016年第二季度的新動工住宅數量比2015年第四季度減少65%。這應該令倫敦市長Sadiq Khan和首相特蕾莎·梅（Theresa May）大為震驚。鑑於退歐公投帶來的不確定性，儘管近期有多種跡象表明英國退歐帶來的初始經濟影響要比很多人想像的更溫和，但開發商和住房建造商不大可能以巨大的熱忱和對不遠未來的高興致投入新的建設項目。

這意味著2016年餘下的時間裡初動工項目將呈現滯緩態勢，並且可能持續到2017年。上揚趨勢及完工項目逾24000單元的「輝煌」重現需要相當長的一段時間。

政府目前推行了不少住宅開發支持政策，例如Starter Homes以及公有地塊的銷售，但使得私人投資者的土地所有吸引力下降，無疑將導致住宅建設數量減少，這必然成為倫敦人和政客們的一件心腹之患。

不過，未來的發展態勢在某些程度上很可能受益於銷售市場的形勢改善，我們看到第三季度的市場需求和市場興趣都在提高。另外，公投後，價格也似乎正趨於穩定。

相關資訊:英國 | 高額印花稅導致住房開發商改造更小面積房屋

（互聯網資訊綜合整理）

英國 | 房價飛漲倫敦房子一塊磚竟值121鎊！

據《每日郵報》報導，由於房價飛漲，如今英國房屋每塊磚的平均市場價值已經超過47鎊。而同樣一塊磚，2006年只值35.70鎊，意味著房價在過去十年上升了三分之一。

當然，具體到每塊磚的價格，要看房屋整體的價格，以及所在地域。比如說，根據巴克萊銀行抵押貸款部（Barclays Mortgages）的研究，一所典型的倫敦房屋，每塊磚的價格約為121.08鎊，而在貝爾法斯特，一座典型房屋的一塊磚，價值只有22.09鎊。

由該部門經濟與商業研究中心發佈的這份報告使用了國家統計署的房價數據，並計算了每個分析區域內房產所含的平均磚塊數。報告說，當一塊磚被用在房屋之中後，它的價值就比在DIY鋪子裡的成本漲了50倍，後者成本不過89便士，而建成房屋後價格就漲到了47.44鎊。

該報告還指出，牛津房子裡的一塊磚平均價格為95.50鎊，而格拉斯哥則只值22.55鎊，在諾丁漢和利物浦又分別值27.19鎊和25.87鎊。而在約克郡，房子的磚每塊值40.11鎊，在普利茅斯、布里斯托及卡迪夫則分別值32.56、47.24及37.57鎊。

該報告還預測了每塊磚到2020年的價格。結果稱，儘管經濟面臨著脫歐後的不確定性，到2020年，一座普通英國房屋的每塊磚將值58.69鎊。而在倫敦、劍橋和牛津，價格將升到150鎊左右。

Barclays Mortgages的負責人阿莫德（Raheel Ahmed）表示，倫敦外的城市和地區房價正在經歷顯著增長，儘管南北分化依舊存在，但謝菲爾德、諾丁漢和萊斯特這樣的地區正經歷強勁的增長，而這種增長預計會持續到2020年。

相關資訊：倫敦最繁華地區房價有望2019年回升

（據英中時報）

多倫多優質大樓：宜商宜住用途靈活，未來升值潛力不容小覷

如果您想在海外尋求一處優質投資項目，那麼在多倫多有一幢很適合投資的優質大樓，目前正在熱售。多倫多是加拿大最大的城市，也是世界上最多元文化的城市。根據經濟學人智庫最新公布全球宜居指數，加拿大的多倫多被評為世界最宜居城市，這個深受人們喜愛的城市，也是房產投資熱地之一。尤其是這棟大樓位置優越，周邊正在開發一系列商業項目，未來發展前景很好，把握這個機會，你一定會獲得巨大回報。

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位置優越周邊正在進行商業開發，升值潛力不容小覷

這棟大樓為您帶來珍貴投資機會，隨著多倫多的未來發展，它的升值潛力很大。多倫多是加拿大的經濟中心，也是世界上最大的金融中心之一。在經濟上的領先地位在於金融、商業服務、教育、旅游等產業。多倫多也是全球最多元化的都市之一，其豐富多彩的族裔特色，令這座城市繽紛絢麗，綻放無窮魅力。在這裡，49%的居民是來自全球各國共100多個民族的移民，140多種語言彙集在這個北美大都市，共同譜寫優美和諧的華麗樂章。由於這裡的犯罪率極低、怡人的環境和高質量的生活，多倫多被認為是全球最宜居的城市之一，但同時多倫多也是加拿大消費指數最高的城市。

這是一幢很適合投資的優質大樓，位於多倫多市的巴瑟斯特（Bathurst）街與布魯爾（Bloor）路交叉口。這幢大樓旁邊的整塊城市土地已被Westbank Developments公司買下，用作大型公寓、商業和零售項目的開發用地。因此，這塊區域的未來發展潛力很大，經過開發之後一定會更加熱鬧和繁華，這處大樓也會隨之而升值不少，極具投資價值。

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這裡現只有兩套物業（本物業和相鄰物業）不歸Westbank Developments公司所有。該公司的開發項目要在4年內完工，屆時將大大增加本物業的潛在租金收入。該大樓的獨特位置、稀缺屬性，都決定了它是非凡的極佳投資型物業。

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美國 | 2016年8月最新美國房價走勢

美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示，8月份全美房价环比上涨0.4%，同比增长5.1%。8月美国整体房租比去年同期上涨了2.2% 。与此同时，8月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.4%。8月美国七大都会区房价地图

8月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与7月份相比，各大都会区房价均则出现环比增长，环比增长最高的都会区为西雅图与底特律，分别为0.9%与0.8%。

8月美国重点区域房价成交中位数

美国8月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约114万美元。旧金山市与圣马刁的房价为100万和111万。伯克利的房价仅次它们之后为99万左右，尔湾的8月成交价中位数也名列前茅，约76万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，8月房价中位数不到4万美元。

查看 2016年美国每月房价报告

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英国 | 2016年7月最新英国房价走势

英國最新房價走勢

英國國家統計署公佈的價格指數顯示，7月份全英房價同比上漲8.3%，環比上升0.42%。6月全英房產均價約為21.67萬英鎊。

英國所有區域7月房價均同比上漲。漲幅最大的區域為東英格蘭（13.2%）、倫敦（12.3%）與東南英格蘭（11.9%）。7月英國房價地圖

與2016年6月相比，五大城市均價均呈現同比增長，倫敦與曼徹斯特增幅明顯。與上一個月相比，城市的別墅均價均有或多或少的漲幅，但是，倫敦與劍橋公寓的房價有所下跌。倫敦與劍橋房價依然顯著高於其他城市，倫敦公寓均價超過42萬英鎊，獨立屋均價則超過90萬英鎊。

7月大倫敦房價

7月份，大倫敦區房價最高的是西敏市，其次是肯辛頓-切爾西和倫敦市。西敏市同比增長7.4%，肯辛頓-切爾西區域平均房價同比下跌。倫敦市區同比增長達13.8%，引人注目。另一方面，哈林蓋，紐漢均出現20%以上的同比增幅。

大倫敦房價最低的區域為黑弗林、貝克斯利與巴金-達格南。

查看2016年英國每月房價報告

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加拿大 | 大多倫多奧克維爾樓市綜述：9月房價漲幅令人咋舌！

奧克維爾的樓市，從今年開年以來持續火熱，除了在今年的7月有略微的降溫以外，其余都呈現逐步走高的趨勢。

平均價格

8月的均價為104.6萬，比去年同期上升了16.2%；9月的均價為106萬，比去年同期上升了31.1%，漲幅令人咋舌。

奧克維爾房產均價漲幅驚人

成交數量

8月的成交數量為309套，9月的成交數量為339套，比去年同期均有大約20%的上升。

成交數量同比上升20%

新上市房源

9月開始，新上市房源數量有明顯增加，從8月的356套增加到544套，但這兩個月仍然少於去年同期。

新上市房源同比減少

在售房源數量

從今年的3月開始，在售房源不但大大少於去年同期，而且基本呈現逐月減少的趨勢，至8月僅為345套，9月上升到419套，僅為去年同期的60%左右。

在售房源數量呈現逐月減少的趨勢

平均成交天數

8月曾經上升到20天，9月又下降到了16天，比去年同期縮短了整整一周時間。

平均成交天數同比縮短一周

Brittney專業點評

由於今年市場上的在售房源數量過少，而求購者又甚多，因此房價基本處於穩步上升的態勢。圖表提供的是所有房屋類型的成交統計，對於中國買家追捧的好學區的獨立屋，總價又在150萬加幣以內的剛需房來說，實際價格的上升幅度超過上面的平均價格升幅，所以即將購房的朋友們不要掉以輕心。

最近有很多朋友們問我，未來房價會不會下跌，因為目前有銀行收緊了購房貸款，而加拿大政府似乎又有打壓的政策出台，是選擇立即下手還是持幣觀望為好？這個問題很難回答，因為短期的市場走勢很難預測。我們從市場上的觀察來看，雖然買房的顧客很多，但很多是把未來的置業需求提前了，今年我們的客人買房後立即出租的情況非常多，造成目前的房價在漲，但租金卻在下跌。

去年下半年以來，國內二、三線城市的房產市場井噴，財富效應非常明顯，造成了當前市場的資金充沛，隨著中國部分城市在國慶長假期間出台的樓市新政，已經讓國內的樓市急劇降溫，希望進而也能影響加拿大的樓市。但國內的限購政策會不會又把資金擠出到海外？這也是個未知數。總的來說，回顧過往的歷史，這樣持幣等待房價下跌再入手的成功概率並不高，如果您執意如此，建議給自己設定一個期限，或者三個月或者半年，如果屆時不能跑贏市場則要老老實實的止損進場，不然，後果您懂的。

（所有數據來源於多倫多地產局MLS，圖表經個人整理。）

奧克維爾7月的樓市有輕微的降溫跡像，一方面是因為政府頻繁釋放樓市降溫的信號，另一方面也是由於前期漲幅過大，市場本身也需要做適當回調。7月下旬，溫哥華宣布了對外國買家征收15%的政策，對多倫多本地購房人群的心理也造成了不小的震動，本期專欄我會分享對這個政策的看法。【閱讀原文】

蔣蓓專欄全集

資深經紀蔣蓓帶領你攻占大多倫多西部房市

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美國 | 部分美國最熱門房地產市場開始冷卻舊金山房價升不到1%

過去幾年美國西部地區房價持續上漲，讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。彭博資訊近日報導，受高房價及低庫存選擇少的影響，潛在買家沒有像過去那樣搶房，使得部分城市火熱的房價增長開始放緩。

網絡房地產公司Zillow資訊顯示，在經過多年兩位數的房價增長後，丹佛、洛杉磯和德州奧斯汀市房價的增長開始放緩。這一情況在高科技重鎮舊金山地區尤其明顯，8月份平均房價僅比去年同期上升不到1%。

過去五年，美國西部地區房價飆漲已經讓許多民眾吃不消，每個月的房貸款占去了家庭收入的一大部分。在就業增長依然強勁的情況下，購房者在離開市中心較遠的地區買房，以獲得更好的價格。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell說：“市場開始出現價格疲乏，購房者開始謹慎思考是否要花這麼多錢買房，”“在過去三年間房價大幅上漲，在很多市場，房價已經遠遠超出2006/2007年的高峰，使得房價已經高於金融危機前的價格。”

Zillow的數據顯示，自10年前金融危機以來，西部城市在經濟復蘇和創造就業機會上領先全美，特別是在科技業方面，導致住房需求激增。在過去的五年裡，丹佛、舊金山及奧斯汀的房價分別飆升了71%、66%及54%。而同一期間，全美房價僅上漲22%。

過去幾年美國西部地區的房價持續上漲，讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。

買家開始抗拒高房價

科威國際不動產公司（Coldwell Banker）丹佛地區資深經紀人佩裡（Wade Perry）表示，過去幾年漲得太猛了，自今年初以來，房價增長已經放緩許多。他說：“買家也開始抗拒，並表示不會花那麼多錢買房。”

八月份丹佛市的房價中位數（Median）達到353,300美元，比去年同期上漲了10%。雖然這仍然是全美增長最快的市場之一，但已經比2015年同期的16%增長放緩了許多。
在奧斯汀，受益於高科技產業的擴散和高薪工人的流入，平均房價上漲8.1%，但已自去年的12%的增長下滑了許多。洛杉磯房價增長也自7.5%放緩至6.9%。

舊金山的房價中位數已經飆升至110百萬美元，但僅比去年同期增加0.6%，而去年八月房價比2014年增加了15%。瑞銀集團在本周一份報告中指出，舊金山房價是全美最被高估的市場。

依然火爆

盡管在部分城市房價增長放緩，但在其它以科技股為主的西部城市，如俄勒岡州波特蘭市，當地房價在八月猛增了20%，與去年八月房價比前年同期上漲了13%。在西雅圖，今年房價比去年增長15%，而去年比前年增長了14%左右。

在全國範圍，今年八月房價比去增長了5.1%，而去年同期則增長了4.6%。
在過熱的市場，許多購房者被迫到郊區買房，這導致房價在這些周邊城鎮增長速度高於繁華城市。例如，在丹佛郊區的Arvada，八月房價中位數較去年同期飆升13%。另一郊區城鎮Englewood的房價則上漲了14%。

全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun表示，這不是對市中心地區房地產需求降低。“只是市中心房價太昂貴，人們正在尋求更便宜的地區。”“如果市區房價出現下跌，將有買家再次匆忙買進。”

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美國 | 2017美國房租緩升西岸科技城市漲最快

華盛頓州最大城市、微軟總部所在的西雅圖市被預測為2017年美國房租漲幅最大的城市。

美國房租多少錢？科技熱潮正帶動全美國房租上漲，據美國最大房地產資訊網Zillow週五（10月7日）發佈的預測，這一勢頭在2017年有所放緩；而房租漲幅最大的十座城市中，西海岸的科技中心城市佔去七席。

據美媒「商業內幕」（Business Insider）報導，近年來，年輕人受豐富的就業機會和高待遇吸引，紛紛遷居西雅圖和舊金山等高科技產業集中的城市，由於房源有限，帶動當地房租不斷上漲。好消息則是，據Zillow預測，全美的房租中位數明年只會提升1.7%，和今年較去年6%的漲幅相比，堪稱大幅放緩。

「先前我們看到有些地方房租漲了10%，預計明年這些地方的增幅多會在4%至7%的範圍。」Zillow首席經濟學家古德爾（Svenja Gudell）表示，「這仍很高，不過應能讓一些租房者減輕點重負。」

2017年房租漲幅預計最高的美國10城市依序為：

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新加坡 | 交通與購物便利帶動新加坡成熟住宅區中私宅買氣

實龍崗地鐵站附近的私宅

第19郵區的實龍崗是一個頗受國人歡迎的成熟住宅區。過去十幾年，隨著實龍崗地鐵站東北線和環線相繼開通、東北區最大購物中心NEX開業，該區已成為全國最便利住宅區之一。

今天，該區將迎來一個新私宅項目——位於實龍崗羅弄榴梿的私人共管公寓森濤苑（Forest Woods）正式登場，預料將進一步帶動實龍崗中私宅的買氣。

森濤苑擁有99年地契，發展商是城市發展。項目由七棟12樓層高的建築組成，占地超過15萬平方英尺，單位總數為519個，預計可在2021年落成。

論規模，森濤苑將是實龍崗站附近較少見的較大型私宅項目。那一帶私宅多是小項目，單位總數介於50個至200個。

例如，同樣位於羅弄榴梿的99年地契項目綺麗苑（Cherry Gardens，2004年落成）只有48個單位；位於榴梿谷的永久地契項目Jade Residences（預計明年落成）則有171個單位。

唯一在規模上與森濤苑差不多的是位於實龍崗站另一頭的99年地契項目明媚園（Sunglade，2003年落成），其單位總數為475個。

對許多買家而言，這一帶項目的最主要賣點是它們靠近實龍崗地鐵站和巴士轉換站。從那裡搭乘地鐵至多美歌站的市中心，車程不超過15分鐘。

NEX購物中心、實龍崗中心以及實龍崗上段購物中心，則提供便利的餐飲和文娛選擇。

此外，這些項目也靠近巴耶利峇美以美女子小學、養正小學、海星中學、聖加俾爾中學，以及中華中學等，適合有兒童的家庭。

在交易量方面，根據市區重建局數據，最靠近實龍崗站的七個項目（見制表），在過去一年共有40個單位售出，每平方英尺價格介於800元至1300元左右。

其中，未竣工的Jade Residences，尺價約1100元。今天推出的森濤苑平均尺價則約1400元，高於周邊項目。盡管如此，分析師認為森濤苑截至今年底可賣出50％至60％的單位。

在租賃市場方面，租客對該區單位的需求強勁。市建局數據顯示，最靠近實龍崗站的七個項目過去一年合計有200多份租約。

其中，紫馨園（Amaranda Gardens）、明媚園以及Cherryhill等項目，在8月租出的一些1100至1200平方英尺單位，月租介於2930元至3300元。

整體而言，實龍崗站附近發展已處於相當飽和的狀態，可支持當地私宅的價格和租金。按2014年總藍圖規劃，目前實龍崗公共圖書館旁空置的一大幅地段，屬商業用途地段。

（據聯合早報）

加拿大 | 辣招出台借款能力降15% 華人趕搭尾班未買房先申房貸

辣招出台後借款能力降15% 趕搭尾班未買屋先申房貸

有經濟師指出，新規定對多、溫兩地的獨立屋市場影響不大。

聯邦政府為樓市降溫而提出的房貸壓力測試新規定，本月17日實施。此間有從事貸款業務的華裔從業員表示，目前一些買家或潛在買家，擔心新招將影響他們的貸款能力，正在抓緊動作，希望趕上末班車。

加拿大 | 辣招出台借款能力降15% 華人趕搭尾班未買房先申房貸 — 聯邦政府為樓市降溫而提出的房貸壓力測試新規定，本月17日實施。此間有從事貸款業務的華裔從業員表示，目前一些買家或潛在買家，擔心新招將影響他們的貸款能力，正在抓緊動作，希望趕上末班車

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根據聯邦的新規，任何支付首期在20%以下的置業者，10月17日之後都需要按照較高的「櫥窗利率」進行壓力測試。而按現行規定，借款人如果借固定利率5年或以上，只需按實際利率進行測試。

通常，實際利率要明顯低過櫥窗利率。

從事貸款業務的孫曉明表示，根據他們的測試，新的規定將使得置業者的借款能力下降15%到16%，也就是說，本來可以借100萬元的，今後只能借84到85萬元。

她說，自從聯邦政府宣佈新規之後，不但一些剛簽約買房的人們趕緊去辦貸款，就是目前還沒有買的人，也去做前期批准。這個前期批准的有效期是120天。據她所知，近期一些銀行辦理房屋貸款的職員，需要加班到晚上10時。

這個新的規定，對於火熱的市場有降溫可能嗎?孫曉明認為，新規對市場應可有一個比較溫和的控制作用。

她繼稱，對於業內來說，櫥窗利率的壓力測試，並非新聞。因為現時銀行對選擇浮動利率的人，就是這樣測試的。但新規定經媒體廣泛報導，使得老百姓瞭解情況，降低入市熱情。

多倫多的業內人士稱，聯邦政府去年要求增加首期的規定，主要是針對多、溫兩市。但現在的新規，則對全加各地都有影響。加拿大貸款和房屋公司稱，今年第2季他們給予保險的貸款中，93%是固定利率。

加拿大最大的私營貸款保險公司Genworth MI 稱，根據新的規定，他們估計，他們現時給予保險的置業者中的1/3，將無法通過壓力測試。這些人當中，許多是在多倫多和溫哥華地區。這兩地的初次置業者通常需要竭盡全力才能踏入樓市。

不過，該公司CEO 樂維斯(Stuart Levings)稱，新規也影響了一些現在並沒有過熱、不需要降溫的地方的樓市，比如加國大西洋地區、魁北克和阿伯達。他稱，這將是「並非預期的後果」。

此外，CIBC 銀行世界市場部副總經濟師泰爾(Benjamin Tal)認為，新規對多、溫兩地的獨立屋市場，影響不太大。因為保險貸款是針對100萬元以下的借款，因此該兩地獨立屋已基本不符合保險貸款的條件。

相關資訊:在溫哥華用房子賺外快?或要申請牌照

（據加拿大家園）