News Feature – Page 33

市场人士预测，如果到今年底，发展商会德丰产业（Wheelock Properties）仍无法卖出所有单位，预计将须付高达7920万元的延长费。

4月中，发展商把剩余单位重新推出，截至本月13日已卖出大约30个单位。这相信与发展商的削价行动有关，据了解，发展商现在为所有买家提供15％的现金回扣。扣除回扣后，这些单位的尺价应该已被压低至每平方英尺大约2600元至2700元。

不过，从市区重建局的数据来看，这些现金回扣似乎都没有反映在4月和5月的Ardmore Three单位买卖禁令（caveat）交易记录。24个单位中，几乎全部的交易尺价都在每平方英尺3000元以上，尺价最高的是一个位于21至25楼的单位，以将近608万元成交，即每平方英尺3422元；价格最低的是一个位于6至10楼的单位，以大约534万元成交，即每平方英尺2989元。

过去两三年来，这个全新加坡最昂贵的共管公寓地区之一，价格下跌了大约15％左右。

雅茂园公寓三年前任何一个单位，价格一般从1000万元起跳。过去几个月，这个已有15年屋龄的项目，所成交的单位价格都只有800万至850万元左右。

以雅茂园公寓（Ardmore Park）这个老字号“楼王”来说，三年前，要在这个项目购买任何一个单位，价格一般从1000万元起跳。不过，过去几个月，这个已有15年屋龄的项目，所成交的单位价格都只有800万至850万元左右，尺价已调低至2890元左右。这个项目的所有单位面积相同，都是2885平方英尺。

区内的99年地契共管公寓嘉豪阁（Draycott 8）也有相同走势。2014年12月，一个楼高介于6至10楼的单位，以575万元成交，尺价即2000元左右。到了去年12月，一个位于楼高相近的单位，成交只有500万元，尺价约1746元。

至于区内另外一个共管公寓项目，Ardmore II的交易记录很少，过去一年的尺价在2500元左右。例如去年12月成交的一个16至20楼的单位，单位价为503万元，尺价达2486元。

在租金方面，目前雅茂园的单位租金一般在1万4000元以上，也就是每平方英尺大约4.85元至5.89元。

Ardmore II的单位一般约2024平方英尺，租金在9000元至1万零500元之间，即每平方英尺4.45至5.19元。

属于99年地契的嘉豪阁，单位主要分两种：2500多平方英尺的单位，租金介于1万3000元至1万7000元；1100多平方英尺的单位，租金介于6400元至7000元之间。这也就是说，这个项目的租金尺价在5至6元之间，租金回报率其实远远胜于同区的其他项目。

（据联合早报）

拉斯维加斯One住宅公寓：宁静栖居，潜力之所

近年来，到海外置业的中国人越来越多。不管是用于投资还是用于移民，美国房产市场都是首选之地。对于精明的购买者来说，拉斯维加斯（Las Vegas）的住宅公寓是很好的选择，能同时满足投资与自住的双重要求。要说拉斯维加斯既适合投资也适合自住的公寓楼，那非ONE Las Vegas 住宅公寓莫属了。

拉斯维加斯，繁荣的世界大都市

拉斯维加斯位于美国内华达州（Nevada）沙漠边陲，是一个繁荣的国际大都市。“Las Vegas”源自西班牙语，意思为“肥沃的青草地”，形象地表现出了拉斯维加斯的兴盛。拉斯维加斯是“美国梦”的杰出代表之一，从一个破落的小村庄到年接待4000多万游客的度假胜地，只用了一百多年的时间。

拉斯维加斯集博彩、购物、度假于一身，是世界知名的旅游城市。这里会聚了世界各国的风情，每天都有各种精彩的演出上演，还可以品尝到世界各地的特色美食。赌场是这里的主要标志，很多赌场都装修地金碧辉煌，极尽奢华，就连墙上的装饰壁画都是著名艺术家的手迹。米高梅广场（MGM Grand）是拉斯维加斯最大的一家娱乐广场，博彩设施一流，美食、演出、娱乐等一应俱全，被称为拉斯维加斯的“娱乐之都”。

拉斯维加斯大道（Las Vegas Strip）两边矗立着摩天大楼、豪华五星级酒店以及以世界著名建筑为原型的雕塑，如埃菲尔铁塔、自由女神像等。这里的酒店极为奢华，与赌场相连，每一个细节都是精雕细刻。全世界最大的十家度假酒店有九家在这里。夜幕来临的时候，弗里蒙特体验街（Fremont Street Experience）27米高的灯光天幕变换万千色彩，映照着“不夜城”的流光溢彩。

【图集：沉醉“不夜城” 拉斯维加斯十大奢华酒店】

拉斯维加斯One住宅公寓：宁静栖居，潜力之所 — ONE Las Vegas 位于美丽的南拉斯维加斯大道（S. Las Vegas Blvd）上，由两栋高雅的驼色高层住宅组成

拉斯维加斯还是一个名牌会聚的世界时尚之都，是纽约、中国香港之外的第三大购物城。精品购物中心非常之多，有Strip Malls、IPersonal Shoppers、Vegas Bargains、One-of-a-Kind Finds、Shopping Time等，是购物血拼的好去处。

拉斯维加斯的交通也很便利，从美国洛杉矶（Los Angeles）沿着15号州际公路向北直行就能到达。机场的航班通往世界各地，任何私人飞机都能轻松在拉斯维加斯降落。市区的公共交通很发达，公共汽车、出租车随处可见，价格也相对便宜。拉斯维加斯治安也很好，是美国有名的安全城市。

目前，拉斯维加斯正在加强城市建设。2013-2016年间，共有约72亿美元投资的已完工项目和已批在建项目，包括投资40亿美元的拉斯维加斯世界度假村（Resorts World Las Vegas）工程，建成后可提供超过1万套酒店客房以及会展中心、剧院、赌场等配套设施。此外，由拉斯维加斯至洛杉矶东部地区的西线高铁 XpressWest也在规划之中，今年9月起还会开通与中国北京的直飞航班，将会大大方便人们的出行。这将让拉斯维加斯的未来发展变得更有活力，也更有潜力。

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新加坡房价见底反转在即可能比中国香港更值得投资

仲量联行认为，投资新加坡房市较有机会跟上房价反转的趋势

根据仲量联行（LaSalle Investment Management）的说法，新加坡房市现在可能比中国香港房市更接近底部。

彭博社报导，全亚洲两个房价最高的地区——新加坡及中国香港，政府为了提高民众对房地产的购买力，纷纷推出了打房政策，加上这两地区的经济发展逐渐趋缓，房地产需求也大幅下滑，房价明显地有向下修正的趋势。

仲量联行分析师 Chris Chow表示，中国香港与新加坡处在不同的景气循环之中，虽然中国香港政府的打房政策也执行了一段时间，但到目前为止，中国香港的房价变动还仅限於过去市场的炒作价格区间，还没修正到实际价格。

由於对中国经济放缓的担忧日渐增加，中国香港房产价格自 2003 年的高点至去年9月已经下滑了 370%，而9月至今房价也有 13% 的跌幅，新加坡的高点则是 2013 年，至去年9月下跌了 13%，而9月至今下跌了 1.2%。

中国香港的商办市场则是需求强劲，中国投资人在中国香港设置办公室的需求还是非常高，然而仲量联行却已退出中国香港房市多年，他们表示，虽然商办大楼的投资殖利率还是很高，但现在中国香港的房市风险却难以估计。

仲量联行认为新加坡现在比中国香港更接近房市的转折点，投资新加坡房市较有机会跟上房价反转的趋势。

（据钜亨网）

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2016年4月最新加拿大房价走势

加拿大最新房价走势

加拿大房市涨幅再创新高。加拿大房地产协会公布的价格指数显示4月份加拿大房价较上月增长2.1%，同比上涨10.3%，继续刷新最大同比涨幅。房价增长最大的区域为菲莎河谷、大温哥华区与低陆平原。4月份的市场销售活动也较上月上升3.1%。

4月加拿大房价地图

除渥太华与魁北克市外，加拿大各大区域在2016年4月销售均价与去年同期相比均呈涨势。其中温哥华区域同比涨幅超过21%，延续前几个月以来的强劲势头。4月均价最高的区域仍为温哥华与多伦多地区，这两个地区也出现了最高的同比增幅。

4月加拿大重点区域房价

大温哥华地区4月最高均价出现在温哥华市西部与西温市，无论是独立屋还是公寓的均价都显著高于大温哥华地区其他区域。在这两个区域购置独立屋需支付300万加币左右的均价，公寓均价也在65至85万加币左右。

大多伦多区均价最高的区域则为多伦多市区以及约克区。这两个区域的独立屋均价超过了90万加币，公寓均价也在36万加币左右。

查看2016年加拿大每月房价报告

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2016年4月最新新加坡房价走势

新加坡最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计，新加坡4月私人公寓房价环比回升0.5%，同比则仍下跌0.5%。中央核心区与其他核心区的房价则较上月有所回升，非核心区则环比出现下跌；4月成交量环比上升17.6%，创下三年来单月最高销售量。

2016年4月私人公寓租赁市场与租金环比保持不变，与去年同期相比下跌5.4%。

4月新加坡重点区域房价地图

2016年4月，新加坡第9、10、11与15邮区均价高于去年同期，第1、4、14与19邮区公寓均价与去年同期相比则出现下跌。第1邮区销售价相比去年同期下跌超过三成。

同3月相比，4月价格走势喜忧参半。第1、4、9与19邮区均价出现环比下跌，第10、11、14与15邮区销售均价则出现环比增长。环比增幅最大的区域为第10与15邮区（乌节路，里巴巴利则）。

查看2016年新加坡月度房价报告

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居外看点：7月1日起墨尔本购房税额飙涨

墨尔本所在的维州财长宣布：在新的预算案中将从2016年7月1日起对在维州买房的海外人士加税！虽然维州政府暂时没有正式公布这个加税政策，但是关心澳洲房产的人都知道，去年维州也是在7月1日宣布加税，之前的过程与今天如出一辙！

具体方案是：

1.额外征收7%的印花税（15/16财年为3%）
2.额外征收1.5%的土地税；（15/16财年为0.5%）

受到新政影响的只有海外人士。该方案由2016年7月1日起正式施行

最新动态：7月1日起墨尔本印花税翻倍，闲置房地税翻三番

墨尔本为什么要上调印花税呢？

主要是因为涌向墨尔本的人实在太多，房价居高不下、供不应求！

近日据澳大利亚统计局（ABS）最新公布了人口数据，在澳洲八大首府城市中，墨尔本人口增速大爆发，跃居第一位。而墨尔本的房价也是年涨11%！大家都想生活在全球宜居城市！所以政府会出台加税等调控措施。

2016年起，澳洲各大银行逐步出台了针对海外买家房贷的缩进政策，现在维多利亚州政府又出手将海外人士印花税提高了近一倍之多！可明显看出，澳洲房价在历经多年的高速增长后，各州政府正开始抓紧对澳洲房市的调控，缩紧房贷、提高税费正是严格调控房市的一部分。

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上调印花税会对买家造成什么影响

1短期销售降低

从3%到7%的印花税增幅直接导致海外买家购置房屋所需缴纳的税费大幅增加，对价格敏感的海外买家可能会决定观望，因此短期内新房销量可能会受到影响。

2长远收益不受影响

从长远来看，房市并不会受到太大影响。毕竟这是一次性的支出，从总的利润上看，获利还是远远超过这个7％的，建议各位海外买家在新政即将实施的7月1日前采取行动，在该日期前完成合同交换，好避免额外的交易支出。

3成本转嫁租客，预计租金会涨

许多海外买家购买的投资房都租给了本地的租客，包括留学生。一旦房屋价格发生变化，买家如果要保证一个回报率，倾向于调高租金以转嫁成本，那么最直接的损失还是体现在本地租客身上。

还剩下1个多月，居外建议在7月1日前：

1、如果已有心仪的房产，尽快让它进入购买流程，因为在7月1日之后，要多支付的数万至数十万澳元的税费。

2、如果只是有购房意向，尚无明确的目标，请尽快开始锁定目标。

3、考虑其他州的房产，悉尼总归比墨尔本贵，不然就考虑去昆士兰州，布里斯班、黄金海岸置业；

4、无论如何，我们一直良心提醒买家，冷静投资、理性购房，任何新政来临时，多想想，不要急躁，把事情搞清楚是第一位的。

关于澳洲上调税收的进展状况，居外网将持续为您关注！

想要了解相关资讯，可点击：

墨尔本印花税过去20年狂涨8倍！

根据房产委员会（PCA）的报告，在过去的20年里(从1995年-2015年)，墨尔本的印花税涨了795%！达尔文涨了759%，悉尼涨了749%，珀斯涨了738%，而布里斯班，堪培拉，阿德莱德和霍巴特也分别涨了632%，537%，537%和527%。

以上数据可看出印花税在这20年中涨了多少，当时悉尼房子的中间价才$177,000，要交的印花税才不到5千；现在的中间价要$880,000，要交的印花税是$35,090。20年涨了$30,405。

居外课堂 | 各国买房限制条件大不同

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东南亚两国新兴选“宅”回报吸引

东南亚国家住宅回报吸引，海外投资者普遍选择较熟悉的新加坡丶马来西亚和泰国三国。事实上，邻近中国香港的柬埔寨与越南，政局已趋稳定，经济发展迅速，物业入场门槛亦低，近年成为投资新贵。其中，柬埔寨首都金边和越南中部城市岘港，为着名旅游胜地，基建配套日趋完善，住宅有价有市，投资潜力不容忽视。（东南亚有哪些国家）

柬埔寨与越南近年政治稳定，两国政府大力发展经济及旅游，成为东南亚新兴经济体，加上当地楼价较星马泰等国为低，吸引热钱流入寻找更佳回报及投资机遇。

柬埔寨首都金边

柬埔寨是拥有二千多年历史的古国，世界遗产吴哥窟举世闻名，每年吸引大量游客。

自90年代开始，柬国经济逐步起飞，地位愈见提升。目前该国人口约1,600万，年增长率约1.8%，其中超过一半人口年龄低於30岁，拥有大量年轻劳动力。

柬埔寨实际GDP增长率

事实上，受惠於“东盟一体化”及“一带一路”政策，柬埔寨GDP已连续5年增长高见约7%。其经济以农业丶制衣业及旅游业为主，去年上半年服装出口总额达30亿美元，较2014年按年增长达12.7%，在三大经济支柱中表现突出。至於旅游业为新兴经济命脉，去年相关职位达98万个，料到2024年，将上升至164万个，有助带动住屋需求。

另方面，柬埔寨经济政策开放，加上未有外汇管制，诱使外资及跨国企业进驻，加速经济发展及住宿需求。观乎其他东南亚国家，如星马泰楼价进一步上升，相对而言柬埔寨仍然偏低，有大幅升值空间，现时平均每年涨幅高达约10至15%，成为海外长线投资者的新宠。

越南首都河内

至於越南方面，目前人口逾9,000万，是世界人口密度最高的国家之一，劳动人口比例占逾6成。该国首都河内是文化之都，古迹建筑随处可见，旅游业丶工业及贸易市场为经济重心；至於南部大城市胡志明市，为越南经济重心之一，知名度不逊於河内。

越南楼市自金融海啸後一度低迷，该国政府积极投放资源发展物业市场，吸引海外投资者入市，越南央行去年将美元存款利率调低後，该国经济及楼价因利好消息而迅速回稳。

越南实际GDP增长率

根据当地数据，2015年胡志明市及河内的住宅交投，较2014年按年增逾1.7倍及9成，走势凌厉，显示房屋市场正在急速复苏。不过，由於楼价飙升，拖低租金回报率，若有意投资越南，不妨向二线城市入手，如名气度甚高的港口城市岘港，属越南第四大城市，住宅租金回报较一线城市高，约有5厘。

（据东网）

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加拿大房市火了？

加拿大房市持续升温，不断遭到国内外机构“高烧”警示，房主和投资者都在担心加拿大房地产市场的泡沫是否真的存在，房价真的会从峰值走向谷底吗？

有人形容加拿大的房地产市场仿佛有九条命，尽管很多经济学家并不看好，但仍在火热发展。多伦多大学经济学讲师陈蔚纯就表示，2016年又会是房地产的旺年。那么，加拿大房市究竟何去何从，居外为您跟踪分析。

一、2016年加拿大房市很火的三大表现

1、加拿大房价水平超过美国

一直以来美国作为房产投资大国其房价房市表现强劲，但满银(BMO)近日将加拿大房价与美国做了对比，发现加拿大房价在这十几年间涨幅巨大，均价已经远超过美国，较好地段更是一房难求。

满银高级经济分析师贾提瑞(Sal Guatieri)日前将加国房屋均价换算成美元，对比两国房价，发现加拿大三月份的房屋均价为38万3402美元，而美国房屋平均价格为27万1803美元，加国房价比美国贵了近41%。

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加拿大房价已远超美国40%

2、加拿大重点城市房价屡创新高 温哥华或超旧金山

进入2016年加拿大房价节节攀升，据居外研究（2016年最新加拿大房价走势）最新数据，加拿大房地产协会公布的价格指数显示3月份加拿大房价较上月增长1.6%，同比上涨9.1%，继续刷新最大同比涨幅。

其中房价增长最大的区域为大温哥华区与低陆平原。BMO经济学家Sal Guatieri近日在一份报告中指出，温哥华地区(Greater Vancouver)房屋均价目前仅为$844,800(加元)，比旧金山房价低20%。然而，温哥华同期的房价涨幅却高达25%，按照这个速度，用不了两年，温哥华的房价就要完爆旧金山。

温哥华房价飞涨，多伦多房价毫不示弱，根据一家多伦多地产经纪机构TheRedPin的数据，短短20年间，多伦多的独立屋均价从1996年的$265,822飙升至今天的$1,211,459，上涨幅度达356%。

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3、加拿大房市魅力不减屡见大手笔交易

最近一名华裔学生豪掷1.5亿元人民币（约合2377万美元）买下加拿大温哥华一处豪宅，创下2016年温哥华豪宅成交记录。震惊加拿大！实际上这并不是海外购房者第一次豪掷千金购买加拿大房产，根据金融分析师Peter Routledge发布的报告，中国投资者在2015年花了127亿加元（96亿美元）在这座加拿大温哥华购买房地产，占其385亿加元总销售额的33%。

火爆的房市，高品质的生活环境的不仅吸引大量的中国人前往加拿大投资置业，就连好莱坞著名演员莱昂纳多近日在接受一个采访时也表示，他已经厌倦了洛杉矶这个地方。他决定搬到加拿大去！更具体地说，是搬到卑诗省大温地区的枫树岭（Maple Ridge），看来加拿大实在魅力十足，房市火热也是必然的了！

二、加拿大房市为什么这么火中国买家推高房价？

加拿大房市为何如此火爆，房价居高不下?加拿大本地人都把手指戳向外国买家，尤其是中国买家备受关注，被认为是推高加拿大房价的主要力量，多伦多大学经济学讲师陈蔚纯也表示，多伦多的房价不受加国经济形势的影响，反而更受中国经济的影响。

此前华尔街见闻3月份的消息，加拿大国家银行表示，2015年温哥华房地产市场中，中国买家占比约达三分之一。该银行金融分析师Peter Routledge称，中国买家2015年共计投资127亿加元（96亿美元）用于在温哥华购置房产，占这座加拿大西部城市房产销售总额的33%。在多伦多房地产市场中，中国买家2015年用于购置房产的投资额共计90亿加元，占多伦多房产销售总额630亿加元的14%。

但CBC新闻的经济专栏作家皮提斯指出，想要查清涌入楼市的海外资金究竟占多少比例是不太可能实现的事。如果仅靠分析海外买家是购买了5%的房子，还是14%或66%的房源并不能真正理清这个问题。联邦政府、省政府和市政府将继续观望。

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三、加拿大房市还能火多久？

蒙特利尔银行 BMO 的首席经济学家 Doug Porter 表示，早在2008年就有人预测加拿大房市要崩盘，房价可能暴跌25%，但这些预测至今尚未成真。

每年都有许多金融机构争先恐后地预测加拿大的房地产泡沫要破，甚至给出了一次又一次的时间表，然而8年过去了，温哥华的房市还在不断地缔造着新纪录。特别是近期，豪宅与千万级的顶层公寓天天都有成交。

Doug Porter 表示，加拿大的房市也许终有一天会遭遇崩盘，但那天究竟什么时候到来谁也很难预测；全球的投资者依然将加拿大视为投资的避风港，虽然近期加币有所回升，但近年来加币总体低迷的趋势更为其增添了吸引力。业界估计外资将会产生新的流向，除了传统的温哥华、卡尔加里和多伦多市场，蒙特利尔甚至萨斯卡通的农地和建设用地将吸引越来越多海外投资者的目光。

海外投资者进入加拿大市场困难重重，这将促使他们更想确保良好的投资回报。投资人对加拿大的酒店、写字楼越来越感兴趣，业界预测海外投资人将很快进入加拿大的医疗保健地产市场，尤其是在美国的医疗地产市场成熟之后。

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维州提升至7%的印花税对海外买家意味着什么？

2015年，中国投资者成为澳大利亚房地产的重要海外买家。然而，今年4月初，澳大利亚的维多亚州政府公佈的新材政预算案中，一条有关海外投资者在维州购房的印花税条款令人关注。在新政策之下，7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%，预计在未来四年为维州政府带来3.74亿澳元的额外收入。

维州新政：7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%

澳洲广播电台报导，这项政策是否会给海外投资者发出错误的信息呢？在维州买房增加成本是否会像政府想像的那洋打击海外尤其是来自中国的投资者呢？

在接受澳洲佳採访时，维州材政厅长蒂姆.帕勒斯（Tim Pallas）说：“我们发出的信号是维州是一个极为这合居住的地方，也是一个极为这合做生意的地方。可是，我们希望大家都能公平地缴纳税收。”

他指出仅去年一年的资产增值就达到了10%，因此对海外投资者增收4个百分点的印花税对维州经济的贡献只是很小的一部分。他指出近来州政府计划之中的不少基础设施项目将会使墨尔本公共交通更为便利。

“我认为人们会看到这只是一个很公平，增幅不大的贡献。让墨尔本继续保持世界上最这合居住的城市地位。”

帕勒斯厅长说这些印花税增幅远低于新加坡和中国香港针对海外投资者的类似政策。

面对澳大利亚四大银行纷纷收紧向海外投资者贷款的相关政策，再加上维州增收印花税是否会这得其反，造成大批海外投资者，尤其是来自中国的投资者纷纷撤出澳大利亚房地产市场呢？

一位对墨尔本海外人士投资房地产市场十分熟悉的房地产中介刘赞在接受澳洲佳採访时表示，与各大银行纷纷收紧海外人士买房贷款相比，维州印花税的增长不会带来太大的负面作用。

“额外的印花税是基于其徵税的价值。人们都知道在维州如果要买期房的话，房子在签字的时候房子还没有建，假如说一个60万的房子，在签合约的时候是按照当时的土地的价值去缴纳印花税的。公寓房的土地价值一般来讲不高于10万澳元。所以税额为7000澳元，而不再是以前的4000澳元了。因此这额外的3000澳元对人们购买房地产没有太大的影响。”

据分析，这一政策可能会对购买现房的海外投资者带来不小的影响。

另外，维州政府还特别增加了房子空置税。刘赞表示，这种税收用的人很少，也不会对市场有过多的影响。

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（据钜亨网）

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