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亞洲投資者大舉進軍美國房產市場 西雅圖房產為主要目標

地產行業雜誌RealEstate Reports透露中國香港Gaw Capital有意以7.25億美元的價格收購哥倫比亞大廈。

 

西雅圖成亞洲投資者主要目標

美國資本市場分析人士指出，這樁正在進行的交易也標著著亞洲投資者大舉進軍美國房地產業的市場趨勢。由一家名為Gaw Capital Partners中國香港公司領導的投資集團已經就購買西雅圖最高建築-哥倫比亞大廈達成協議，這意味著西雅圖房地產市場繼三藩市和洛杉磯後，成為亞洲投資者 的主要目標市場。

 

亞洲商業地產投資者今年第一季度已經在美國花費了33億美元。哥倫比亞大廈的開發商於1989年將大廈以3.55億美元的價格賣給 Seafirst銀行，其繼任者美國銀行在1998年又以4.04億美元的價格轉手給Equity Office。在2007年金融危機爆發前，該大廈的最高價值為6.21億美元。

 

目前，哥倫比亞大廈的所有者，位於波士頓的Beacon Capital公司對收購案不予置評。而業界分析人士指出，亞洲投資者在西雅圖的投資行為已經持續數年，投資者的巨大興趣並不代表著巨大的成功。

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一年只升1.5% 澳洲房租增速史上最慢

澳洲首府城市的租金上漲速度已經降至史上最慢。

據澳聯社報道，雖然在截至5月31日的一年中，悉尼和候巴特的租金漲幅最強，但達爾文和珀斯的租金暴跌，因此全國平均租金水平無法提升。
 
最新的CoreLogic RP Data租金指數顯示，首府城市的平均租金上漲1.5%至每周488元，漲幅為史上最弱。
 
“租金龜速上漲可能是因為澳洲各首府城市持續不斷的住房建設繁榮以及投資者史無前例的投資活動。”報告稱。
 
“首府城市的大部分新房庫存都是單元房，這類庫存更容易落入投資者手中，為各首府城市提供更多租房選擇。”
 
悉尼是租金最貴的地方，增長了3.1%至595元/周。雖然候巴特的租金年度增幅最強勁，但依然是房租最便宜的城市，只需342元/周。
 
報告還發現，在房租漲速最慢、房價下跌之際，房東們的總租金收益減小。5月份的獨立屋房租收益從去年同期的3.9%降至3.6%，為2010年末以來最低。至於單元房，澳洲租金收益從4.7%微跌至4.6%。
 
候巴特的租金年度增幅最強勁，但依然是房租最便宜的城市
 
澳洲首府城市租金（截至5月31日的一年內）：
 
首府城市平均，↑1.5% 至 $488
 
（來源：RP Data）
 

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美聯儲前主席格林斯潘：美國房地產市場正處停滯狀態

美國的房地產行業通常會帶領美國經濟走出衰退，但是這次似乎不同。該行業是美聯儲前主席格林斯潘（Alan Greenspan）目前最大的擔憂。他警告稱，美國房地產市場發展正處於停滯狀態。

美國房地產市場發展正處於停滯狀態

當然，一些城市的建築在增加，房價在上揚，但是美國整體住宅與商業地產並未恢復到大衰退（金融危機）以前的水準。

格林斯潘表示，“美國房地產行業並未觸底，現在正處於長期停滯狀態中。”

他還表示，在大衰退之前，房屋與建築建設佔據美國GDP的8%左右，人們當時預計這將會持續20多年，但是目前該行業僅占GDP的4%左右。

雖然格林斯潘承認最新公佈的房屋數據顯示房地產行業有所改善，但是他指出，獨戶住宅仍只是2006年及之前水準的三分之一。

格林斯潘之所以如此擔憂，是因為從二戰至大衰退之前的這段時間，美國經歷了10次衰退與復蘇的輪回，而房地產行業（包括住宅與非住宅）總是驅動經濟反彈的主要力量。

他的觀點與一些房地產專家不謀而合。

Case-Shiller 房價指數的聯合創建者Karl “Chip” Case去年表示，在經歷了50年相當穩固的增長後，美國房地產行業成為“有風險的事業”（crapshoot）。

他表示，“有關房屋自住率的調查結果比此前任何時候都要糟糕。”

當然，眾所周知，大約10年前，格林斯潘曾警告國會，美國房地產市場有泡沫。

2005年6月9日，他告訴美國國會聯合經濟委員會，“儘管美國全國範圍不太可能出現一個房價泡沫，但是一些地方市場有泡沫跡象，這些地方的房價似乎已上漲到無法持續的水準了。”

該泡沫最終醞釀成了一個巨大危機。太多美國人購買了他們無法償付的房屋。

現在的問題是，美國房地產市場是否真的處於一個“新常態”，或者將會回到危機前水準。

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為投資也為移民 中國人仍將積極購買澳大利亞房產

盡管聯邦政府正在收緊外國投資審查，中國投資者預計仍將積極購買澳洲物業

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據《澳洲人報》報道，中國大陸的地產專家稱，中國投資者可能仍將是澳洲新建物業背後的主要推動力。根據中國的法律，買房者並沒有永久業權，只有99年的產權，中介稱這促使買房者在澳洲尋找能完全擁有所有權的房屋。

上海一個研究機構中國指數研究院（China Index Academy）最近公布了一份報告，預計今年中國4%的海外地產投資總額將花在悉尼和墨爾本。比起中國大陸和中國香港，澳洲政治穩定，投資回報率較高，這促使許多中國投資者轉向澳洲地產市場。

過去一年，中國大陸地產市場一直為供應過剩所困，銷售量下滑了至少10%，同時全國的房價出現兩位數的下跌。北京投資顧問吳西蒙（Simon Wu，音譯）稱，中國投資者對澳洲地產市場的興趣未出現減弱跡像。“我發現在悉尼買房子的投資者分為2類。一類是想要移民澳洲的，需要有地方住。一類是因澳洲地產市場很火而選擇在澳洲投資的。”

中國指數研究院地產研究小組陳晟主任（Chen Sheng）說，澳洲當局不應擔憂中國投資者過多購買澳洲物業。他說大多數大陸投資者購買公寓是指望價格上漲。“一些人在澳洲買房是為了投資，就像他們在中國市場所做的一樣，等著價格上漲，”他說，“還有一些是准備將來或退休後移民到澳洲。”

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悉尼下北岸房市炙手可熱 房價1年可高漲逾60萬澳元

位於悉尼北的城區有著對家庭友好的文化，這些地區的房產備受追捧，使得房價在一年內最高膨脹了64萬元。

競爭如此激烈，使得賣家們在過去三個月內享受了100%的拍賣會清盤率，其中大部份房產的最終售價遠高於保底價。

Cremorne和Warrawee成為房價增長最迅猛的市場，Core Logic RP Data數據顯示，兩個城區的房價中位值相比去年5月上揚了42萬元以上。這一增速使得悉尼其他地區的房價增長黯然失色。相同時期內，悉尼其他地區的房價中位值增長了9.2萬澳元至76.6萬澳元。

不過，沒有哪個城區的房價攀升幅度能夠趕得上Wollstonecraft，這裡的房價中位值猛增了63.3萬澳元。

這棟位於Cremorne的房產2013年2月售價為189.7萬澳元，2015年3月則為226.5萬澳元

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Local Belle Property銷售經紀人哈裡森（Simon Harrison）表示，爲了在下北岸搶到一處房產，買家已經把小心翼翼拋在腦後。“以前他們還會討價還價，但現在不一樣了。准備進行拍賣的住宅通常都會在拍賣會前就賣掉了，因為買家會跟賣家說：‘給個價吧’。”

格蘭特·菲利普（Grant Philipp）和麗貝卡·菲利普（Rebecca Philipp）在今年年初就深有體會。他們位於蘭科夫（Lane Cove）的住宅以262萬元的價格成交，刷新了該街道的紀錄。

“我們從沒想到會有那麼多人感興趣，”麗貝卡說道。

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熱衷教育 投資有道 中國富人推高溫哥華房價

本·王（Ben Wang）在一個安靜書房裡練習書法，往窗外眺望，可以看見溫哥華的西灰岬（West Point Grey）豪宅區密集的核桃林。這名16歲的高中生，正將毛筆沾滿墨汁往紙去，時而細致、時而有力地運筆書寫著。

本·王出生在喧鬧擁擠的上海，自小就接觸到了書法這門優雅的藝術。此刻，他正在書寫一首古詩，這意境和溫哥華西部的靜謐相得益彰。

王氏家族可以說溫哥華新移民業主的典型代表。本·王的媽媽是上海法院的法官，爸爸是廣告公司經理，這對夫婦在中國獲得成功後，就將兒子送到加拿大來接受教育。

本·王來到加拿大後，媽媽很快也過來了，再接著奶奶也過來了。這家人就在西灰岬一條安靜的街道上，買下了一棟兩層的白石頭別墅，而附近的房屋總價都在300萬加元左右。

溫哥華房產是中國資金最安全的港灣

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現在的溫哥華本地人正滿腹牢騷，他們懷疑中國富人導致溫哥華房價飆升。這裡的獨棟住宅中間價是平均收入的10倍以上，比除了中國香港以外全球任何地方都貴。

就在今年3月，一位中國商人斥資5000萬加元搶購了距王家房子僅幾英裡的一處海濱住宅。溫哥華幾家房地產公司報道，去年有三分之一至三分之二的房子被中國人買走了。

不久前，前加拿大駐華大使穆羅尼（David Mulroney）對加拿大國家電視台CBC說：“從悉尼到紐約到倫敦，中國內地購房者在全球一路掃貨，推高了國際大都市的房價，加拿的大城市——尤其是溫哥華也不例外。”像許多溫哥華人一樣，穆羅尼想限制高端房地產投資，以保護低收入購房者。

中國資金流入溫哥華的的跡像再明顯不過了。在該市區南部，列治文（Richmond）郊區已經擠滿了一個個中國市場，商場、發廊和英語學校無處不在。在列治文最繁忙的街角，中文招牌比英文招牌更加明顯，豬肉包子比漢堡包更容易買到，你就算購物一整天也不用說一句英語。在輕軌沿線，隱約可見的產權公寓開發項目正拔地而起，以滿足新買家的需求。

 “對於中國的投資者來說，有兩樣很重要的東西：一個是家庭，另一個是房地產，”Adera公司的營銷經理Eric Andreason說，“中國人非常精明，他們了解房地產。他們知道一旦在好地方買了房，就要牢牢抓住，這樣對日後有好處。”

Eric Andreason還稱，許多像王家一樣的中國家庭，到溫哥華是為了讓孩子接受良好的教育，同時還可以讓他們的資金免受中國房市泡沫破滅所造成的危機。手上有數百萬美元的閑錢，一個新房看起來是最安全的港灣。

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2015下半年到哪裡投資好？新興國家房地產市場回升

一項覆蓋八個主要國家的最新報告顯示，2015年新興國家房地產市場有一個強勁的開始 ，包括購買力上升和基礎設施建設發展。

在印尼，雅加達仍然是平均房價最高的地方，不過其他城市正在迎頭趕上

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根據全球房地產門戶拉穆迪（Lamudi）報告顯示，2022年國際足聯世界杯已經影響卡塔爾房地產價格，不僅僅是臨近新建基礎設施的地區價格上漲。

報告指出，在非洲，快速的基礎設施建設對房地產市場產生重大影響，尤其是在肯尼亞地區。內羅畢（Nairobi）中心商務地區及周邊基建的改善正在推動城市郊區房地產市場的繁榮。
 
報告顯示，全球石油價格下跌預計將改善巴基斯坦房地產的前景，因為通貨膨脹預期降低將對國家經濟產生積極的影響，尤其是房地產市場。同時，鄰近的孟加拉國消費者信心改善，該國房地產市場有望逐步回升。

在像牙海岸，房地產已成為最具活力和多樣化的部門之一。然而報告指出，獲得房產非常並不容易。平均只有40%居民擁有房產，租房更為普遍。
 
在印尼，雅加達仍然是平均房價最高的地方，不過其他城市正在迎頭趕上。西亞萬丹省南唐格朗（Tangerang）和西爪哇省勿加泗（Bekasi）市吸引房地產投資者，很大程度上由於實際價格低、基礎設施開發以及靠近首都。

度假別墅市場對墨西哥房地產行業產生重大影響。對恩塞納達港口（Ensenada）的居民而言，阿卡普爾科（Acapulco）仍然是首選海灘目的地，而那些生活在羅薩裡多（Playas el Rosarito）傾向到提華納（Tijuana）和美國旅行。

由於毛裡求斯銀行欺詐問題，許多房產投資者正面臨資金問題，對房地產市場產生不利影響。然而，與此同時，沿海地區和其他地區的豪華房產正在蓬勃發展。
 
“我們的數據顯示房地產行業的新興市場增長軌跡明顯。從基礎設施建設發展到隨著中產階級不斷壯大購買力上升，一系列因素推動這些地區的房地產擴張，”拉穆迪全球董事總經理保羅•菲利普•赫爾曼（Paul Philipp Hermann）說。

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投資美國房產 擁有合法身法最重要

當有了一份穩定工作，購買美國房地產可以是個非常簡單的過程，很有可能不需頭期款就可擁有第一棟自住屋，而且美國房產的所有權是公開在政府備案材料中，隨時可以查詢。

如果您是外籍人士，希望在購買美國房地產過程順利進行的話，有合法身分最重要

在美國沒有法律規定說房地產買方必須是美國公民。事實上在美國購買房地產，外國人甚至可能有資格獲得貸款。

不過如果您是外籍人士，希望在購買美國房地產過程順利進行的話，需要做一些前期準備工作。

最重要的是要有合法身分，讓您成為合法房產擁有者。這個身分可以是您做為一個個體或您在美國可能想要建立自己的公司。在美國投資房產，可以是個合法 的公司實體，稱為一個有限責任公司，簡稱為LLC.有限責任公司。所受最大的經濟損失，就是您初始的投入資本。作為LLC公司擁有者，您將享受美國風格的 額外機會，建立銀行帳戶、公用設施和整體財產。有限責任公司將允許您建立美國身分。但這並不保證您國籍，它可能給您不同的簽證狀態和允許您留在美國工作簽 證的時間更長。

最重要的是通過擁有美國房地產的所有權，建立了財務獨立的第一步，也是一個非常豐厚的經濟回報機會。

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澳洲賣房遇“不道德交易” 投資者該怎麼辦？

如果在澳洲賣房時，不要太過於輕信所謂“老鄉”或是“朋友”的話。建議業主先對房產市場做一個瞭解。萬一遇上了與本期故事主人公趙亞當一樣的情況，澳洲法律會根據“衡平”原則來衡量買賣成立與否。

 

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沈寒冰律師漫談澳洲房產投資

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