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谈到全球房价最高的城市，脑海浮现的地方不外乎中国香港、纽约或伦敦，令人料想不到的，澳洲东海岸的钢铁工业城卧龙岗（ Wollongong），房价竟然比纽约还贵！

据美国智库 Demographia最新调查报告显示，2014年中国香港的房价为年所得的17倍，高居全球之冠，悉尼以9.8倍排名第3，超越伦敦的8.5倍。 位于澳洲新南韦尔斯省的卧龙岗，房价所得比达7.5倍，甚至高于纽约的6.1倍。

41岁的澳洲机械工程师苏拉雷兹（Samuel Suarez）很庆幸3年前在卧龙岗买了1间2房公寓，该建筑物的外观并不起眼，景观也只有高速公路的隔音墙，总共花了他23.6万澳元（约台币580万），靠着家人帮忙和找朋友周转，才勉强凑到10％的订金。 苏拉雷兹表示，“悉尼房价实在太高，根本买不起。”

澳洲房产增值幅度诱人

由于澳洲利率降至历史低点，银行积极游说消费者借款，不少澳洲民众借钱投资房地产市场，无不看中房市投资报酬率较高，或是未来房价可能增值。 据官方统计显示，2015年2月核准的房屋贷款，有将近40％的申请人是投资客，反观2009年初因全球金融危机利率大幅滑落，当时投资客的比重也只在31％。

苏拉雷兹购买卧龙岗的公寓并非自住而是投资，该房产如今已增值逾30％，用租金支付房屋贷款还绰绰有余。 他当初冒险举债投资看来似乎值得，纸上富贵让他信心大增，并在卧龙岗买下第2间投资房产。

苏拉雷兹表示，“澳洲房产投资必须做好承担风险的准备，同时也得克制开支，但我认为这一切都很值得，因为光靠固定薪水根本无法赚取相同报酬。 我对太太说，再2年的时间我们就可以住进我们梦寐以求的房屋。”

央行警告澳洲房价恐崩跌

随着投资房市的人增加，逼得澳洲央行不得不出面警告，银行借贷已不理性的偏向房地产投机客。 央行指出，投资需求恐激刺房价不断循环向上，增加未来价格崩跌的可能，进而连带影响家庭财富和支出。

民众举债购屋的同时，家庭负债也跟着水涨船高。 据巴克莱的数据显示，澳洲家庭负债在全球数一数二，截至2014年12月止，家庭负债攀升至年所得的194％，至少创下1960年以来最高，也超出美国在2007年全球金融危机前的高峰135％。 2014年12月美国的家庭负债为年所得的107％。

虽然央行殷殷劝戒，但投资人依然勇往直前，不畏房价或负债持续攀升。 现年49岁的麦考伊（Darren McCoy）在20初头时买下人生第1间房屋，现在是名下拥有数间房屋的投资客，他发现当一个人拥有越多资产，越容易和银行借贷。 他表示，“如果我可以用自己的资产和银行借钱，又何乐而不为？”

麦考伊才经历一场房屋竞标激战，竞购位在悉尼 Newtown区的房屋，当买家出价超过该房屋85万澳元的底价时，他决定收手。 他表示，“我是投资客，不是疯狂买家，这个价钱太高了。”结果几分钟后该房屋以111万澳元成交。

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据《悉尼先驱晨报》报道，悉尼房产繁荣不断持续且渗透范围广泛，市内将近1/3城区已成为百万俱乐部一员。根据Domain集团最新公布的数据，自北往南、甚至到达远西的大约700个悉尼城区中，有214个城区的房屋中位价突破100万澳元。

截至3月的过去半年中，超过40个澳大利亚房屋中位价达到了“高尚社区”的价格标准。但Domain集团高级经济学家威尔森（Andrew Wilson）表示，如今超过100万澳元的房子只能算是中等市场货色。“如果1/3的城区住房均价超过100万澳元，那么100万澳元就不再是区分高端市场和中等市场的分界。”

悉尼房价暴涨导致几个位于悉尼远西及西南的近郊城区也晋身百万俱乐部。其中一个是靠近Badgerys Creek的Austral区，这里距离悉尼CBD足有42公里，房屋均价为182.75万澳元。但大批加入百万俱乐部的城区在悉尼南方、St George地区和Sutherland郡。西北区及Hills地区也表现突出，7个城区房屋中位价破百万。

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澳洲房地产中介公司Raine and Horne首席执行官莱恩（Angus Raine）表示，悉尼南区和St George地区表现尤其突出，甚至超越了内西区。由于内西区房价一直暴涨，买家把置业目光投向南区。而南区有铁路线、靠近海滩，而且Brighton区和Hurstville区周边也具有非常好的娱乐场所。

此外，Georges河往南一点的Illawong区首次跻身百万俱乐部，房屋中位价为102.75万澳元。

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澳洲房市5月中旬稍作喘息，大部分首府城市的房价都出现下跌，令决策者觉得最近发疯般飙涨的房市可能会慢下来。

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根据CoreLogic RP Data的数据，在5月16日前的一个星期内，悉尼房价均值停滞，墨尔本房价下跌了0.4%，2个城市的清盘率也出现下跌。阿德莱德是唯一出现房价增长的城市，增长了0.1%，布里斯班的均值下跌0.7%，珀斯下跌0.6%。

整体而言市场依然强劲，但地区差异大。悉尼房价较一年前增长了14.5%，珀斯则下跌了0.2%。然而就在同一周，官方数据显示3月份的房市投资借贷增长了近21%，几乎是澳洲审慎监管局（APRA）认为可持续水平的2倍。

在悉尼西北区的城堡山（Castle Hills），开发商Toplace打算在旧北路（Old Northern Road）建设的378套公寓已经卖出260套。投资者依然活跃，但住宅房产收益下跌，有些地区的空置率持续升高，这表明未来几个月的活动可能会减慢。3月份的年度租金增幅为1.7%，为2003年以来最小。

悉尼和墨尔本5月16日的拍卖数量都比去年同期少。悉尼690场拍卖会的清盘率跌至85.5%，不及上一周的87.6%。其中北悉尼和康士比（Hornsby）地区的清盘率最高，102场拍卖会的清盘率为94.1%。莱德（Ryde）、巴拉玛打（Parramatta）和内西南地区的清盘率均超过90%。

在墨尔本，849场拍卖会的清盘率也下跌到74.3%，也不及上周的79%。内东区是清盘率最高的地区，200场拍卖会的清盘率是81.9%。

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澳洲房产投资会有多难呢？如果你有钱能在澳洲市场繁荣的地区买一套公寓房、或一处独门独院的宅子，那么你所要做的就是理所当然地把钱投到一个好的区，静观你买的房子升值吗？

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据每日新闻报报导，澳洲省会城市房地产价格一路飙升，房地产投资看起来似乎是稳操胜券之举。但这样的澳洲房价大涨，特别是在过去两年里，悉尼房价连续以两位数的百分点上涨，也导致了对房地产泡沫的担心加剧。

正如老练的投资者们所知道的那样，事情并不是那么简单。投资者，或即将出手投资者，需要做出的一个最大决定就是，买一栋投资房，是寻求最高的租金回报，还是寻求最大的资产增值？

要找到既能带来高租金回报又能带来高资产增值的投资房，这是极其罕见的。为什么呢？因为高增值的房产通常坐落在蓝筹地区，这些地方，拿房价与租金相比，房价方面的付出远远高于租金带来的相应回报。

例如，在墨尔本的Toorak区，一套两卧室的公寓房平均价格是72.7万澳元，而平均周租金是451澳元。那么，年租金回报率，即租金收入占澳洲买房投资总额的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回报高的房子，即租金回报率在8%至10%，通常地处大城市外围或者偏远的城镇。这些地方，房价低很多。

比较两种策略，还是应该首先寻求高增值者。尽管租金收入是立竿见影的，但大多数投资者寻求的是资产增值。房产投资人并在房产投资方面有建树的赞密卡尔（Stephen Zamykal）赞同这一观点。

他用数字来佐证。一处高租金低增值的房产，价格50万澳元，租金回报率8%，增值率4%。20年后，房价为1,053,425澳元，届时一年的租金收入84,274澳元。而一处低租金高增值的房产，价格也是50万澳元，租金回报率4%，增值率8%，20年后，房价为2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那么后者比前者多收入了110万澳元。

然而，在一些情况下，寻求租金收益的做法是奏效的。有些投资者负担不起获益丰厚的寻求高增值的策略，因为那需要强大的经济基础，能够在很多年的时间里维持投资带来的负收益。

实现增值可以需要很长的时间，而且需要懂得市场的周期，把握好投资买房的时机。

那么，对于那些只能买起价格较低的房产买家来说，到比较边远、房价较低的地区买投资房，寻求较高的租金回报，就是比较务实的做法了，不然的话，如果他们一定要买高价房，将迟迟不能进入市场。

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