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悉尼房價永保上漲？專家警告投資者：不會！

悉尼房價在2015年的頭三個月中飆升了近6％，是六年來增長幅度最高的一個季度

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專家們警告那些在悉尼蓬勃發展的房地產市場中的投資者們，不要期望房價會像過去幾年那樣持續大幅上漲很長時間。

4月1日公布的數據顯示，悉尼房價在2015年的頭三個月中飆升了近6％，是六年來增長幅度最高的一個季度。

根據房地產數據機構CoreLogic RP Data的最新房價指數，僅3月份房價就增長了3％。該指數還顯示，自2012年中期開始，整個悉尼城市的獨立房和公寓房的價格已增長了近40％。

房地產研究機構SQM Research的總經理克裡斯托弗（Louis Christopher）更新了他對悉尼2015年房價的預測，把以前預測8%至12%的增長，提升到了11%至15%。

但彙豐銀行的經濟師史密斯（Daniel Smith）表示，悉尼目前的房價增長“從中期來看是不可持續的。”還警告道，一旦利率開始上升， “悉尼房產市場將有風險”。而利率上升很可能是在2016年年中。

不過，目前來看悉尼房產市場依然強勁， 3月最後一個周六是全市有史以來最大規模的拍賣日，共有1128套房產在拍賣會上賣掉。Domain集團的高級經濟師威爾遜（Andrew Wilson）說，87.5％的成交率也是悉尼有史以來最高的，“令人吃驚”，這顯示出了市場“史無前例”的實力。悉尼房產拍賣的價格也讓許多在拍賣會上有意買房的圍觀者目瞪口呆。

Pymble郊區Belle Property房地產公司的馬斯格雷弗（Sophie Musgrave）說，在Wahroonga郊區，一套位於Ingalara大道的四臥室的獨立房，在拍賣會上以189.5萬澳元落錘售出。而房主在2013年購買它才花了110萬澳元。那個時候，他們僅花了3萬澳元左右做了些小修小補。

“至去年年底我們預測，市場會降溫，利率可能會上升，但所發生的事情正相反，”她說。

同樣在4月25日周六，位於Marrickville郊區Garners大道上的一套翻新的獨立房以240澳元的價格拍賣售出，創下了該郊區的售房記錄。該價格超出房主所期待的價格70萬澳元。

CoreLogic RP Data的研究主管勞利斯（Tim Lawless）表示，悉尼大部份的價格上漲是因投資者的需求，他們正在利用現在的低利率，以期獲得巨額資本收益。

但他強調，房價的漲速不太可能以這樣的速度持續很長的時間，因為最終將超過購房者的負擔能力。而這一點將會特別影響到投資者。

“現在悉尼上漲的曲線良好，而租金收益率接近歷史最低水平的情況下，潛在投資者在考慮自己的投資方案時，謹慎一些可能是明智的，”他說。

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美國房產投資回報

2015美國房價走勢

熱門問題排行

1、 美國房產未來走勢如何？是否值得投資？

外國人在美國能買房嗎？這是投資美國房產時需要優先了解的問題。事實上，作為全球公認的房產制度較完善的國家，美國政府對外國投資者在美國能否買房，能買什麽樣的房產，都有著非常清楚、細致的規定。[閱讀全文]

2、 在美國買房後，是否能移民？

幾乎90%首次投資美國房產的中國買家都會詢問的問題。很多國內的投資者受到了中介廣告詞的誘惑，以為只要購買了房產就可以獲得該國的綠卡。以下，居外網將對此問題做出詳解。[閱讀全文]

3、 在購買了美國房產之後，房產稅怎麽算？

眾所周知，美國的房產稅並沒有壹個特定的標準，而是由每個州政府自行規定，每座城市的稅率也有壹定的差別，所以，投資者如果想要知道自己每年需交多少房產稅的話，就得先確定想要投資哪個州和是哪座城市。[閱讀全文]

4、 在美國哪座城市投資最好？投資回報率是多少？

在海外投資者的眼裏，美國遍地都是寶，只要投資就能有回報。其實那只是因為選對了地方和選對了方式。地大物博的美國，具有許多擁有投資潛力的城市，投資者應該在哪幾座城市投資最好呢？且看居外網的獨家分析。[閱讀全文]

5、 在美國買房後，會牽涉到哪幾種費用？

買了美國的房產，交了相關的費用，就不用再花壹分錢了嗎？當然不是。在美國購買壹套房產所牽涉的費用不只包括多種稅務，還包括俄其他例如律師費、物業費、中介管理費等多種費用。[閱讀全文]

6、 海外投資者是否可以在美國貸款購房，所需的材料有哪些？

也許國內潛的買家通過媒體報道後認為，在美國購房的海外投資都是通過現金來交易的。事實並非如此，據了解，有很多海外買家是很願意通過貸款在美國購房的，只是，在海外貸款並不像在自己國家那樣的簡單。[閱讀全文]

7、 在美國買房後，怎麽出租獲利、管理？

在美國買房投資，將美國房產出租，從而獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限於環境、政策不同，大家對在美國買房後，如何將自己的房產出租獲利，及管理了解不多。為此，居外網特意為大家介紹，在美國買房後，如何出租並管理自己房產的相關知識，幫助大家更好投資美國房產。[閱讀全文]

8、 買了美國學區房是否可以獲得免費教育？

在學區購買房產，可以免費受到該學區所屬公立小學和高中的免費教育，另外可享受當地公立大學的學費優惠。但無法享有私立小、中、大學校的免費教育。詳情閱讀：購買美國“學區房”=免費公立學校教育[閱讀全文]

9、 是否可以出售在美國所購的房產？如何出售？

國內有些投資者認為，在美國買了房產之後，作為壹名海外投資者是不被允許再出售，但事實卻是可以的。以下就為投資者解答如何在美國出售房屋。[閱讀全文]

10、美國產權年限是多少？

美國房產的誘人之處就在於，該國的永久產權，買房如買地，不僅可以投資更可以世世代代的傳承下去。在美國《物權法》第壹百四十九條中規定，住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。[閱讀全文]

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最新英國十大需求量爆增的房產熱點區域

英國知名的線上房地產服務商eMoov最新發佈的統計調查發現，英國東南部地區的房產購買需求量大幅度飆升，其中Sutton,Cambridge, Watford, Bristol, Reading等地今年3月份的意向購房者比2014年底飆升超過60%。

據從eMoov獲得的數據顯示，英國需求最為旺盛的房產有十分之九分佈在東南部。其中倫敦近郊和遠郊的通勤城鎮的意向購房者數量大幅度上升，持續推高區域的房價。

eMoov的研究顯示，2014年12月份以來，在倫敦西南郊區Sutton地區尋找房源的意向購房者已經超越倫敦東郊的Bexley，成為全英國房產需 求量最大的區域。而Bexley的房產需求量下滑至第六位。房產供不應求的熱點區域還包括：Cambridge, Watford, Bristol, Reading and Guildford等。

同時，自2014年12月以來，倫敦轄區Wandsworth的房產需求量下降了11%。位於Wandsworth東北部的黃金區域Nine Elms，意向購買者增長率明顯放緩，3月份的意向購買者僅比2014年底增長12%。eMoov分析認為，Nine Elms地區房價高企可能似乎是該地區意向購房者數量增長緩慢的原因之一。

2015年3月十大房產熱點區域

排名

區域

意向購房者

增長率

1

Sutton

67%

2

Cambridge

66%

3

Watford

64%

4

Bristol

63%

5

Reading

63%

6

Bexley

62%

7

Guildford

59%

8

Aylesbury

57%

9

Havering

57%

10

Hillingdon

56%

數據來源：eMoov

房產需求量增長的區域還包括Huddersfield (56%)、Trafford (24%)、Bradford (23%)、Stoke-on-Trent (21%)、Bolton (21%)，和Warrington (19%)。自2014年12月份以來，房產需求量上升最快的十個區域中有八個都來自英國北部。

英國西北部的房產需求呈上升趨勢，但東北部的表現卻差強人意。房產需求表現最差的地區有一半都分佈在東北部。eMoov表示，自去年12月以來，North Tyneside的房產需求已經下降了43%。

eMoov的房產專家Russell Quirky稱，三月份熱點區域指數顯示，倫敦周邊城鎮的房產市場將表現強勁。他援引統計數據分析稱，想等倫敦及其周邊區域的房價下降，幾乎是不可能的事情。

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悉尼房市發展正進入“黃金十年”

澳洲全國最大住宅開放商之一——斯多克蘭（ Stockland）稱，悉尼房市發展正進入“黃金十年”，近期看不到泡沫。

據《悉尼先驅晨報》報道，斯多克蘭的執行長施泰納特（Mark Steinert）稱，悉尼住房嚴重供應不足，至少5至6年內無法達到市場平衡。
 
施泰納特4月23日在悉尼舉行的澳洲經濟發展委員會（CEDA）活動上發表講話時說。雖然承受力固然是一個問題，但悉尼房市供應不足更是一個“關鍵任務”。
 
“我不覺得悉尼有房市泡沫，現在的狀態不可能在近期內‘破裂’。”施泰納特說。“必須解決的問題是改變‘別進我的後院’這種心態，一些開發提議提出後會遭到社區反對，這會導致新項目審批嚴重拖延。”
 
“當然，我們歡迎社區咨詢，但這拖延了流程。如果這種現像可以改變，我們就可以解決供應，然後再解決承受力問題。”
 
施泰納特最近擔任了澳洲房地產理事會的新主席。他說新州內部的房地產市場也各有不同，伊拉瓦拉（Illawarra）地區顯示了穩健的需求增長和定價，悉尼市區有高密度的問題，而獵人谷（Hunter Valley）則發展緩慢。
 
專家稱，悉尼房市發展正進入“黃金十年”，近期看不到泡沫查看更多悉尼優質房源
 
斯多克蘭過去十年專注於發展住宅業務，單在今年就宣布了在墨爾本北部發展走廊Kalkallo的一個46億的開發項目，此前還宣布了以6700萬收購布裡斯班Scarborough的一個住宅用地，在墨爾本CBD東南部Casey的城市發展走廊北克萊德（Clyde North）也有一個價值1.28億的開發。收購土地反映了這個集團在拓展住宅開發方面的雄心。
 

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2014澳洲房價走勢

熱門問題排行

1、 在澳大利亞買房可以移民嗎？

不少希望在澳洲買房的人都會問到，如果我在澳洲買了房，是不是就可以移民呢？居外告訴妳，其實在澳洲買房和移民是兩回事。在澳大利亞買房對移民澳洲並沒有多大的幫助，要移民澳洲必須按移民的流程申請。如今最熱門的就是申請澳洲重大投資者簽證。[閱讀全文]

2、 購買學區房對留學有幫助嗎？

購買學區房對於留學申請其實並沒有多少幫助。在澳洲，按區域劃分學校主要針對當地的學生，而對於國際留學生，可以直接申請好的學校。 但如果孩子已經在澳洲讀書，繼續升學選擇學校的時候，學區的影響就凸顯了。澳洲學校的規定是，上中學要看在不在相應的區域裏，如果居住在學校劃定的區域裏，就可以基本免費上頂級中學。[閱讀全文]

3、 在澳洲買房的具體流程

越來越多中國人喜歡在澳洲買房，那麽，要在澳洲買房的流程是如何的呢？居外告訴妳，在澳洲買房的流程並不難。首先，要和房產經紀人壹起看房，找到妳認為合適的房子後，先付大約5000澳元左右的定金，把房子訂下來，壹般可以持有壹周左右。[閱讀全文]

4、 在澳洲買房可以申請貸款嗎？

可以。壹般而言，如貸款數額超過75萬澳元，海外投資者（無澳洲永久居民或公民省份者）的貸款比例可達房價的70%，低於75萬澳元者可達80%。[閱讀全文]

5、 在澳洲買房需要哪些費用？

除了房子的價格之外，妳大約還需要預留房價5%-7%（壹般不超過房屋總價的10%）的金額來支付各種費用。需要交納的費用包括：土地轉讓註冊費、房產轉讓費、律師費、房產經紀費、印花稅、白蟻及害蟲防治費、地層檢查費、調查費、房屋保險等。假如妳還需要申請按揭貸款，那麽費用的支出還會更多。[閱讀全文]

6、 在澳洲買房需要交哪些稅？

在澳洲買房，稅費中最主要的就是印花稅。澳大利亞的各個州印花稅的計算方法不同，壹般都在房價的4%–5%之間。這筆費用通常需要在房屋交割時壹次性支付，並且壹定要預先納入購房成本的預算中。[閱讀全文]

7、 在澳洲買房後可以出租嗎？

可以的。海外投資者在澳洲主要有3種出租方式。除了自行出租，很多開發商會承諾包租，回報率壹般在5%左右。業主還可以委托澳洲專業的租賃公司，別墅回報率壹般在4%，壹般房屋管理公司的傭金為租金的5%~10%。業主出租房屋的流程，也只需要五步到位。[閱讀全文]

8、 海外人士在澳洲買房有哪些政策規定？

首先，海外人士在澳洲買房時可以享受到和澳洲本地居民投資房產同樣的政策，即國民待遇。唯壹需要多辦的壹個手續就是須經澳洲海外投資局(FIRB)的批準，只要買房人不是澳洲政府認為有損國家利益的人士，所買澳洲房產不是澳洲歷史文化遺產名單上禁止出售的歷史物業，通常都會在兩周之內批準。[閱讀全文]

9、 澳洲熱門房產投資城市有哪些？

根據居外網的統計數據，澳洲的悉尼、墨爾本、布裏斯班和黃金海岸都是中國買家搜索的最熱門房產投資目的地。[閱讀全文]

10、在澳洲買房後，怎麽出租、管理、賺錢租金？

在澳洲買房投資，將房產出租、以獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限於環境、政策不同，大家對在澳洲買房後，如何將自己的房產出租獲利，及管理了解不多。為此，居外網特意為大家介紹，在澳洲買房後，如何出租並管理自己房產的相關知識，幫助大家更好投資澳洲房產。[閱讀全文]

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澳洲房產投資

 

各國頻出海外投資限制令 唯有加拿大房市持“開放”狀態

“加拿大政府對外國投資支持性”政策、人民幣兌加元升值、加拿大央行降息、中國工商銀行加拿大子行的成立，這些都讓中國買家對加拿大房地産市場趨之若鶩。

目前，澳大利亞和中國香港已對海外房地産投資進行了嚴格限制。但加拿大還沒有采取任何類似的措施。即使是在多倫多和溫哥華等此類房地産投資火爆的地區，都還沒有實施限制令。

據我所知，購買中國香港房産的投資者如果沒有當地的永久居留權，就必須支付15%的印花稅。這也就相當于土地轉讓稅。而今年2月，澳大利亞政府也宣布，提高海外買家購買其住宅房産的申請費用，幷規定一旦違反其投資條例，將面臨多達房産價值25%的罰款。

2014年12月，加拿大房産的權威——加拿大按揭及房産公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）公布了加拿大住宅房産海外投資的數據。不出所料，多倫多和溫哥華占其中最大的比例，分別爲2.4%和2.3%。

同時，該公司總裁埃文·席道爾（Evan Siddall）稱，“在我們看來，加拿大房地産市場外資不存在過度現象。”這對中國買家來說無疑是個好消息，可以趁現在這樣有利的投資環境行動起來。

因此，對所有投資者來說，最具有吸引力的市場無疑是那些供需平衡，幷保持强勁上漲趨勢的市場。我想，加拿大應是理想的選擇。

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Craig Doherty解析加拿大房産投資

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全球房產租金停滯不前 漲幅5年來最低

國際房地產公司萊坊（Knight Frank）最新發佈的指數顯示，2014年，全球高檔住宅租金同比增長0.6%，為2009年以來最低水平。

全球房產租金停滯不前 漲幅5年來最低

其中，日本東京市高檔住宅租金以11.1%的年漲幅，在全球城市高檔住宅租金中排名第一，而中東地區以6.5%的年漲幅，成為世界高檔住宅租金增長最強勁的地區。

相比之下，在租金大部分以美元計價的俄羅斯莫斯科，受盧布走弱拖累，高檔住宅租金下降16%。2014年初，1美元等同32.8盧布，而到年底，這一數值已接近56.5。

莫斯科高檔住宅租金下降16%，拖累全球指數下跌，而其他四個城市，奧地利維也納、瑞士日內瓦、新加坡和北京，高檔住宅租金同比均有下跌。

「指數結果不佳突顯出2014年全球經濟的脆弱，但同時也要注意2014年，我們報導的17個城市中有12個城市豪華住宅租金有所上漲，或保持不變，」萊坊公司住宅研究夥伴凱特·埃弗雷特-艾倫（Kate Everett-Allen）說。

這份報告指出，日本從2014年底開始走出經濟衰退，東京市場因此受益。據預計，日本經濟將在2015年增長1.3%，2016上漲2%。受人口增長和強勁的外籍人員需求提振，日本中央地區，如千代田（Chiyoda）和美奈斗（Minato）地區，租戶需求也在上升。

在中國香港，2014年，由於美國加息預期，加上政府採取冷卻房市措施，讓越來越多的房東選擇出租房產，而不是賣掉，這使得租房供給增加，抑制了租金上漲。

而在迪拜， 2014年高檔住宅租金8.1%的增長主要是歸於上半年。報告顯示，除石油行業外的租戶需求也很強勁。

儘管2014年年底，倫敦市中心高檔住宅租金月度增長放緩至零，但是租金年度增長達到3.3%，創三年來的最高水平。

「在高檔住宅租賃市場，需求和活躍度是與業務活動和就業水平密切相關。2015年，歐洲事件將對整體指數至關重要，重要關注點仍在是該地區的經濟發展。」 埃弗雷特-艾倫說。

她還解釋說，歐元區的商業活動現在已經接近四年高位，通縮壓力得到緩解，部分原因是工資上漲，這讓2015年的前景更向好。

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2015年英國整體房價漲幅將跑赢倫敦

房地產分析師預測，2015年，英國房價整體房價漲幅將超過倫敦，這將是該國整體房價六年來首次超過倫敦。

2015年，英國房價整體房價漲幅將超過倫敦，這將是該國整體房價六年來首次超過倫敦

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據英國經濟和工商業研究中心（CEBR）預計，2015年，英國房價普遍上漲1.5%，而倫敦房價在經過數年的高增長後，將在今年下降3.6%，這將是自2009年以來全國平均房價上升幅度首次超過倫敦。

不過，倫敦房價下跌預計不會持續很長時間，2016年，倫敦房價將再度上揚2.7%，而全國平均房價上漲2.3%。

英國經濟和工商業研究中心指出，倫敦市場受大選的不確定性尤為嚴重，但長遠來看，潛在因素，如經濟增長和住房供應短缺，將推動價格上漲。

該研究中心經濟學家，以及這份預測報告的撰寫人尼娜·思科羅（Nina Skero）指出：「在經過幾個月的過熱期，今年倫敦以外地區的房價前景已有所改善。受去年12月印花稅調整，加上家庭收入上升提振，英國大部分地方房價有所提高。

「不過，我們預計，受到高端市場萎靡影響，倫敦房價價格將下降3.6%。豪宅稅的開徵，海外利益縮減，印花稅稅率上升，打壓了高價房產需求。」 思科羅稱。

2014年1月，經濟和工商業研究中心曾預測英國今年房價將下跌0.6%，現已上調這一預測，原因是12月印花稅改革增加了大多數購房者購買力，而且其市場效果早於預期。

2014年，房地產市場復甦，倫敦房價上漲了17.4%，而英國房產價普遍增加了10%。

2014年底，專家們開始紛紛指出，隨著買家將目光瞄向其他地區，此輪房價上漲從倫敦蔓延其他地區，英國房地產市場也變得更加均衡。

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布里斯班房產投資利潤佳 前澳洲總理舊居被砍價10萬仍大賺

前澳洲總理陸克文（Kevin Rudd）近日在澳洲房地產熱潮中分一杯羹──盡管其布里斯班住宅的成交價比叫價低10萬元左右，但獲利依然豐厚。

RP Data公布的數據顯示，在陸克文失去總理寶座後，這套位於Norman Park的舊居在2個月前易手。布里斯班應用經濟學教授杜來科（Uwe Dulleck）成為了媒體焦點，因為他成功砍價10.5萬元，最終以114.5萬元把陸克文舊居收入囊中。他和妻子莫妮卡（Monika）早已在該區擁有另一套房子，他們如今驕傲地成為了前總理舊居的新主人。

但陸克文並非本次交易的輸家，他帶著巨額利潤離開，因為其舊居成交價比20年前買入時高2倍。陸克文和妻子泰瑞莎（Therese）在1994年以38.4萬元買入這所房屋。數據指出，該屋當時的成交價比前屋主卡索斯夫婦（Kassos）在7個月前的買入價少11.6萬元。

陸克文與寵物狗在布里斯班Norman Park舊居

Norman Park房屋中位價在過去10年中年均波動6.1%，過去5年更是暴漲18.5%。如果你考慮在該區租房，平均租價為每周550元。此外，陸克文舊居的新主人並沒有對外公布購買該屋的用意。

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澳洲無婚前婚後財産一說 購買澳洲房産需多加思量

隨著澳幣匯率和利率的雙重下滑，很多國人同胞踴躍到澳洲購房。一些在澳洲留學工作的年輕人，在父母的支持下也將購房計劃提前了幾年。但困擾許多父母的問題是：如果今後孩子在澳洲結婚了，婚前由父母出資（部分、全部或首付）購買的房産是否算婚前財産？如果將來孩子與配偶分開，婚前購買的物業是否需要分給該配偶？

在具體回答這個問題前，我首先來瞭解一下澳大利亞與中國婚姻法的不同之處：澳洲幷沒有明確的婚前婚後財産一說。也就是說，一旦雙方結婚或同居（澳大利亞法律認可的事實婚姻），那麽，所有財産都會被視爲婚姻共同財産。如果今後雙方分居或離婚，所有的婚姻共同財産要放到一起統一進行財産分割分配。

根據澳大利亞相關法律，法官在决定夫妻雙方共同財産的分割分配問題時主要有以下四個步驟：

  • 明確當事人的財産，包括資産、負債和經濟來源

房産、汽車、銀行存款、保險等及包括在雙方名下的所有財産，無論是聯名財産，還是個人名下的財産和婚前財産都算在內。財産無論是何時獲得，在誰的名下，在哪個國家都被計入共同財産。雙方各自名下的養老金也可以進行分配。

理論上雙方都有詳細列舉自己所有財産的義務，不能有任何隱瞞。

  • 衡量婚姻（包括事實婚姻）期間雙方的貢獻

這裏的“貢獻”包括，一方在外工作賺取的經濟貢獻和另一方在家裏帶孩子做家務的非經濟貢獻，以及雙方各帶入婚姻的財産。

如果一方在結婚前就擁有很多財産，同時如果婚姻關係存續時間較短，則這方的貢獻一般會被認爲較大。但隨著婚姻時間的增加，帶來婚前財産的一方的特別貢獻就會相對减少。這裏無論婚前財産是在誰都名下，由誰付的首期，由誰來還款都是一樣的，沒有明確的界限。

  • 衡量各方未來的需要

這一步，法院會考慮雙方分開後的經濟收益能力，健康狀况及爲照顧孩子的需求等。簡單來說，如果分開後孩子主要與母親居住，而目前又不能工作，則她很有可能可以分到更多的份額。

  • 最後，法官會做出認爲合理和公平的分配方式。這一條體現法官自由裁量的權利。

綜上所述，在婚姻關係破裂的財産分割分配過程中，沒有很明確哪一方一定能分多或分少的比例。而澳大利亞法院在考慮財産分割分配事宜之時，在公平公正的大前提下，也被要求考慮很多細枝末節，例如：雙方婚前擁有財産的多少，雙方婚姻關係時間的長短，雙方是否有孩子，分開後孩子主要有誰來照顧和與誰住（值得注意的是，澳大利亞法律規定孩子的撫養權是父母雙方共同承擔的）等等一系列無法一一叙述的事實。

因此，很難在一個時間節點（例如買房時），較爲準確的推斷出日後雙方分開時財産分割分配的比例。

會看文章開頭提出的問題，如果將來孩子與配偶分開，婚前購買的房産是否需要分給該配偶，其實是一個未知之數。尤其是澳大利亞幷沒有一個專門的政府公證機構可以做婚前財産的公證。因此，國內父母給孩子在澳大利亞買房時，也許需要充分考慮這一點再做安排。

下期專欄，我將會討論幾種可供父母與孩子選擇的方法來儘量保障其權益。

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律師揚泱解析澳洲房産

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