“一帶一路”房地產投資需緊隨國家戰略 東南亞為近期首選 | 海外

近階段“一帶一路”沿線的投資事件此起彼伏,全球物業投資顧問第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善認為,中國房地產企業在“一帶一路”沿線的投資需緊隨國家戰略,東南亞將是近期值得中國房企重點考慮的區域。

周一稍晚他在接受媒體采訪時指出,“一帶一路”戰略的落地,基本上是交通、水、電等基礎設施項目先行,而且不會全面開花,初期會鋪開一些重點基建項目。中國房企可以選擇國家戰略投資的重點地區或城市跟進房地產投資。

“一帶一路是個國策,不單純是商業行為,沒有國家推動,沒有兩國合作基礎,是做不了的,所以對國策支持的地區和領域去投資,才會更安全一點。”他說。

他建議,房企在一帶一路的投資期限往往較長,不應單純發展住宅及商業地產,還應考慮能帶動當地經濟的項目,例如旅游地產、工業地產、物流園區等,這樣才能更好地與“一帶一路”國策相結合。

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中國房地產企業在“一帶一路”沿線的投資需緊隨國家戰略,東南亞將是近期值得中國房企重點考慮的區域
中國房地產企業在“一帶一路”沿線的投資需緊隨國家戰略,東南亞將是近期值得中國房企重點考慮的區域

萬達集團董事長王健林近日在“一帶一路”國際合作高峰論壇上發表演講,將加強對“一帶一路”的旅游投資,包括法國巴黎和印度哈裡亞納邦兩個項目。其中印度項目規劃制造業園區、文化旅游園區和居住園區,其中制造業和文化旅游園區占地超過70%,未來可創造超過10萬個就業崗位,是印度目前最大的投資項目。

過去幾年,隨著中國富裕人群不斷海外置業,萬達、綠地、萬科等國內房企亦在美國、澳大利亞、英國等發達國家投資和收購房地產項目。不過英國脫歐、美國大選等黑天鵝事件頻發後,海外房地產投資出現了一些不確定性。

“出於分散投資的目的,可以選擇一些有潛力、增長較快的地區做投資,增加自己投資組合的多樣性。”他表示,一帶一路沿線國家中,有基礎設施和經濟前景的地區,一定可以吸引更多的投資。

對於近階段中國房企可投資的區域,他傾向於發展相對成熟的東南亞地區。他說,中國企業對中亞國家相對比較陌生,對於當地的文化、宗教及政治環境都沒有那麼熟悉,在當地投資房地產的前景不太確定。

“大家對東南亞一直有投資需求… 只是一帶一路戰略將投資意願更加強化和清晰,更為看好當地的經濟發展前景。”他說。

(據路透)

海外置產停看聽專家拆解投資風險 | 海外

去年房市交易量進入相對低點,政府更加強打房力道,造成房市低迷,再加上日圓大幅貶值、美國房地產回溫及開發中國家經濟成長加速等因素,不少民眾在國內投資報酬率越來越低的情況下,紛紛遠赴海外購屋置產,但在開發中國家的高利潤誘因下,往往忽略了其間潛藏的種種風險。

中信房屋總公司商仲部副理王藝樺舉例說,有客戶在國外購買 14 樓的預售屋,等到房屋落成,竟發現物件只到 10 樓,自己購買的房層竟憑空消失,遇到此情況便需打跨國官司,但實際上跨國官司耗時、耗財,更容易申訴無門,遇到此種情況更是有苦說不出。

國內投資者在開發中國家的高利潤誘因下,往往忽略了其間潛藏的種種風險
國內投資者在開發中國家的高利潤誘因下,往往忽略了其間潛藏的種種風險

王藝樺提醒想赴海外投資的民眾,一定要注意當地國家的政經情勢,即政治經濟穩定性,仍要小心開發中國家容易因為政治因素發生政變、或排華運動,對房價都會產生衝擊。下面更列舉五項海外投資容易遇到的風險注意事項,如都能做好准備及相關防範,相信對想在海外置產的投資者來說,也已是走在得利的路上:

1、海外置產交易流程部分

如要購買海外物件,一定要到當地現場實地考察,至少兩至三次,並一定要有當地律師或友人陪同,以免就算合約有中文版本,但無法確認翻譯版本有否落差,更避免未來發生房屋糾紛而申訴無門,勞心又勞財。

2、貸款問題

投資者如果資金不夠龐大,需要融資購買海外房產,可詢問國內大型仲介公司或值得信任的銀行端進行協尋或幫助。

3、選擇法律制度健全國家

外國交易容易產生紛爭,有些開發中國家偏向“人治”而不是“法制”,建議民眾挑選法律制度健全的國家,以免遇到風險,得不償失。

4、相關法規的了解

想投入海外置產前,應做好行前准備,了解兩國是否有所謂的互惠原則,尤其是當地國家的法律規定,不動產的產權更要以合法登記在自己名下的所有權為主,要小心只有地上權和使用權的置產陷阱。

5、購買物件的稅費(率)

購買物件時需花費的代書、印花、契稅或仲介服務費都是投資必須加上的成本,海外物件更無法短期 1~2 年就轉手,相關房屋稅的花費都要持續花上 3~5 年,這些都是投資者必須預先扣除的成本。

(據鉅亨網)

印度房市成中國地產商下一站 但絕非錢多就能玩轉!| 海外

印度房市是一個“暗香市場”——可以看到芳香,但也布滿荊棘。對於缺乏跨國、跨文化企業管理經驗者來說,印度市場絕不是錢多就可以玩轉的。

搭乘著印度GDP增速全球之最的帆船,印度總理莫迪上任以來推出的“人人有屋住計劃”,引來了大量國外資本的競相湧入。近年來,大連萬達、碧桂園、復星和華夏幸福等中國房地產巨頭紛紛將印度房市列入了海外征途的前沿陣地之一。

成中國地產商下一站

印度房市會不會像中國一樣熱,備受輿論熱議。裡昂證券的一份研究報告顯示,印度政府為13億人口提供住房、提升收入和擔負能力的舉措,將在未來七年間為印度房地產市場帶來1.3萬億美元的投資浪潮,這其中社會保障性住房被看作是印度房市的一大投資亮點。

很多機構看好印度房市的一個重要原因是印度傲嬌的GDP增速。近年來持續7%以上的經濟增速,人均收入10%左右的復合增長率,以及相對合理的人口結構、莫迪政府給市場帶來的印度改革紅利預期等,都使人們認為,繼中國之後,印度經濟正在步入快車道。而經濟的快速增長預期,意味著在單位時間、單位土地內所產生的經濟增加值將增多,這是外界看好不動產市場的內核。

從這個角度看,布局印度如同購買一張看漲期權,而捕捉到並抓住這種市場機遇,無疑是商人的本能。何況所有的商業決策都充滿冒險,在印度市場冒的是確定性的風險,而非不確定的未來。

對一些中國房地產商來說,開發印度市場具有一定的優勢。中國房地產開發商更為突出的優勢在於具有運營衛星城鎮的能力,如萬達和碧桂園等國內開發商都具有運營一個衛星新城或社區的能力,為其在印度開展業務提供了加分項。

當然,盡管印度房市存在的更多是確定性的風險,但要有效把握和駕馭好這一風險並不容易。

不可否認,由於貧富差距和種姓制度等因素的影響,印度房市的分層結構相當突出——具有現實購買力的中高端房市,當下依然處於買方市場;而中低端市場雖然需求旺盛,但卻缺乏有效的購買力,風險相對較高。

尤其是,莫迪政府提出的“人人有屋住計劃”,盡管人們可以享受政府優惠政策的支持,但這更多是一個政治目標,而非完全意義上的商業目標。而不論是美國小布什政府提出的“居者有其屋”計劃,還是其他國家的保障性住房,前者最後變成了滋生次貸危機的土壤,後者則始終面臨知易行難的窘境。這預示著中國房地產商如果要參與“有需要但卻難以形成有效市場需求”的印度版經濟適用房領域,將面臨經濟利益與社會利益間的衝突。

盡管印度房市存在的更多是確定性的風險,但要有效把握和駕馭好這一風險並不容易
盡管印度房市存在的更多是確定性的風險,但要有效把握和駕馭好這一風險並不容易

印度是“暗香市場”

其實,中印不同的土地等制度,使得中國經驗在印度市場不完全適用。印度采用的是土地私有制,開發商要連片開發一個大型社區,涉及與分散的土地所有者談判,其談判成本尤其是邊際談判成本相對較高。國內那種因為土地掛牌賣的壟斷制度帶來的政策和制度套利機會,在印度市場難以復制,而這在國內是開發商成功的基礎之一。

同時,最近莫迪政府出台的規定,要求開發商在售房前要獲得全面批准,70%的預收款項要存入第三方托管賬戶等,其實也增加了房地產的開發成本,有效壓低了房地產的金融屬性。而這些都是國內房地產開發商的重要獲利手段,如延遲開發、滾動使用預收款項,以及將房地產過度金融屬性化等。

此外,宗教多元、種姓制度,以及低效的官僚體系的結合,是牽制印度經濟增長的重要力量。宗教和種姓制度是印度社會結構分層的重要力量,一些低種姓居民受教育程度較低,這使得其融入現代社會的難度越來越大,而這會壓縮印度房地產市場的有效需求,包括經濟適用房需求,增加開發商的投資風險,進而難以改變印度房地產市場中高端市場買方市場,中低端市場形不成有效需求的格局。

總之,當前印度經濟增速、居民收入的快速增長,無疑為印度房市增加了厚度、深度。鑒於居民對未來收入的預期是房地產需求厚度和健康發展的重要指標,印度房市確實值得期待;但是,印度自身的制度、文化和經濟適用房政策等存在的一系列問題,也凸顯出印度房市是一個“暗香市場”——可以看到芳香,但暗含著諸多荊棘甚至陷阱。對於缺乏跨國、跨文化企業管理經驗者來說,印度市場絕不是錢多就可以玩轉的。

(據新京報)

外國買家首季購買私宅增加 | 新加坡

本地私宅交易量近期有上揚趨勢,外國買家購買的私宅數量在今年第壹季也有所增加。

外國買家首季購買私宅增加 | 新加坡
根據戴玉祥產業咨詢公司(Edmund Tie & Company)最新研究報告,外國買家在今年第壹季共買了1141個私宅單位,比之前壹季增加11.3%

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根據戴玉祥產業咨詢公司(Edmund Tie & Company)最新研究報告,外國買家在今年第壹季共買了1141個私宅單位,比之前壹季增加11.3%。

外國買家包括新加坡永久居民和非永久居民。根據戴玉祥產業咨詢公司資料,前者購買了805個單位,比之前壹季上揚12.1%。後者在第壹季共買了336個私宅單位,比之前壹季增加9.4%。

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳指出,雖然新元走勢比區域其他貨幣強勁,意味著本地私宅價格更高,但外國買家仍對本地私宅趨之若鶩,這主要是新加坡環境穩定,是許多外國人安居落戶的首選。

他說:“盡管全球外部環境充滿不確定性,我國政治與經濟穩定,並提供高素質教育、完善設施和基礎設施等,繼續吸引著外國買家。”

報告顯示,在不同項目裏,最受永久居民歡迎的私宅項目是丹那美拉的豪佳苑(Grandeur Park Residences),共買了52個單位。排在其後的是西海岸的河景苑(Parc Riviera),共買了49個單位。

這些私宅項目價格相對實惠,例如豪佳苑單位尺價介於970和1592元之間,反觀隔鄰的私宅項目林曦閣(The Glades),尺價則介於1190和1715元之間,價格高壹些。

至於非永久居民,他們則傾向市區或市區邊緣的私宅項目,包括Principal Garden、OUE Twin Peaks和Commonwealth Towers等,在第壹季分別買了20個、15個和11個私宅單位。這些項目或是位於女皇鎮地區,或靠近烏節路。

就國籍而言,中國和馬來西亞買家仍占多數,共買了495個單位,他們主要看中的是第5郵區的私宅項目,即金文泰、巴西班讓和豐隆花園壹帶的項目。

另壹方面,本地買家購買的私宅數量在第壹季也增加22.2%至3542個單位,但買家傾向購買總價較低,面積少過700平方英尺的單位,超過七成為總價低於150萬元的單位,反映他們對房價敏感。李乃佳說:“買家轉向較小單位,主要是因為降溫措施令買家的購買能力受限。”

談到本地樓市走勢,李乃佳表示,全球局勢仍不穩定,像美國聯邦儲備局將調高利率和中國可能推出經濟政策,都會影響本地樓市,導致私宅價格難以在短期內回彈。

不過,他預期下來推出私宅項目如瑪庭豪苑(Martin Modern),會引起買家興趣,帶動私宅交易量繼續上揚,估計今年新私宅銷量可達8000至9000個單位,超過去年全年所賣出的7972個單位。

相關資訊:新加坡4月新私宅銷量減12.6% 共賣出1555單位

(據聯合早報)

4月新私宅銷量減12.6% 共賣出1555單位 | 新加坡

本地4月份的新私宅銷量出現下滑,比3月份減少12.6%至1555個單位,但仍比去年同期高出超過壹倍,也比之前12個月每月均值高出86%。

分析師認為,銷量環比下跌,主要是因為3月份銷量為四年來新高,實際上跟去年同期相比,今年4月份銷量仍高出超過壹倍。
 
市區重建局昨天發布的最新數據顯示,包括執行共管公寓(EC)在內,上個月共賣出1926個新私宅單位,比3月份的2358個單位減少18.3%。
 
4月新私宅銷量減12.6% 共賣出1555單位 | 新加坡
本地4月份的新私宅銷量出現下滑,比3月份減少12.6%至1555個單位

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今年4月份的EC銷量是371個,環比下跌35.8%。
 
發展商在4月份共推出1616個新私宅單位,環比增加5.8%。這是自2014年5月以來,推出最多新單位的壹次。
 
4月份新推出的項目有東海岸的海景軒(Seaside Residences)、紅山地鐵站旁的ARTRA和三巴旺的The Brooks I和The Brooks II。
 
其中,海景軒和ARTRA在4月份的五大熱銷項目中居前。海景軒賣出419個單位,中位尺價是1735元,比附近完工項目中位尺價介於1239元和1429元的旭日灣(Costa del Sol)、優景閣(Cote D’Azur)和Silversea的中位尺價高。
 
ARTRA賣出126個單位,中位尺價是1646元,則比附近中位尺價介於1701元和1887元的盛峰(Echelon)、Alex Residences、嘉禦苑(The Crest)和Mon Jervois來得低。
 
其他三個熱銷項目是河景苑(Parc Riviera)和Commonwealth Towers,以及執行共管公寓Sol Acres。
 
欣樂國際研究咨詢執行董事麥俊榮指出,海景軒受到熱捧並不令人意外。該項目是因為擁有海景和靠近未來的實乞納地鐵站而引起買家的濃厚興趣。
 
世邦魏理仕研究部主管沈振倫認為,新推出私宅項目的熱潮也帶來“溢出效應”,使得早前推出的項目銷量也獲益。
 
仲量聯行新加坡董事王德輝指出,4月份賣出的這類項目有1001個單位,而3月份則是1079個,水平是2016年均值的壹倍,顯示許多買家在現有市場情況下重新關註這類項目。
 
銷量展望方面,博納產業總裁伊斯邁(Ismail Gafoor)預料,強勁的需求將持續,並預期新私宅全年銷量將超過1萬個單位,若包括EC則超過1萬5000個。
 
 
(據聯合早報)

求“地”若渴 發展商出價更高趨勢將持續 | 新加坡

新加坡私宅市場展望良好,房地產發展商求“地”若渴,不僅更積極參與政府售地計劃的競標活動,出價也比以往更高。分析師預計,這個趨勢今年會持續下去。

房地產咨詢公司高緯環球(Cushman & Wakefield)針對今年上半年政府售地計劃(Government Land Sales)的研究報告指出,今年上半年,每項售地競標活動平均吸引了13.3家發展商參加,比2015年下半年平均多出五家。

求“地”若渴 發展商出價更高趨勢將持續 | 新加坡
新加坡私宅市場展望良好,房地產發展商求“地”若渴,不僅更積極參與政府售地計劃的競標活動,出價也比以往更高

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其中以道德路(Toh Tuck Road)壹幅99年地契私宅地段,出現24方人馬競標,遠遠出乎市場預料,而且發展商的出價也遠高於預期。

馬來西亞發展商實達集團(S P Setia International)以高達2億6500萬元的價格得標,相當於容積率每平方英尺939元。

高緯環球研究主管李敏雯說:“這顯示,在近幾個月推出的新私宅項目獲得良好反應,促使發展商對私宅市場的信心增加。”

根據市區重建局的4月份數據,新私宅項目海景軒(Seaside Residences)和Park Place Residences分別售出50%和48%的單位。

宅豪佳苑(Grandeur Park Residences)的表現最好,已賣掉了71%的單位。

The Clement Canopy也售出了58%的單位。

發展商在競標時,出手也更闊綽。報告指出,在今年上半年出售的地段平均溢價為29%,創下五年新高。去年下半年的平均溢價為13%,而去年上半年的溢價是負4%。

報告還認為,發展商願意出高價,顯示他們預計私宅價格會在今年見底,因此有信心能在短期內以較高價售出私宅單位,

外國發展商也對我國地段充滿興趣,今年上半年出售的地段當中,有壹半是由外國發展商標得。這包括實達集團,以及標得西海岸谷(West Coast Vale)地段的中建南洋(China Construction (South Pacific)Development)。

在最近的淡濱尼10道地段的競標活動,九家參與競標的發展商當中,有五家是中國公司。

李敏雯指出,外國發展商進軍我國市場的門檻低,因此在這個目前以資金推動的市場,本地發展商可能會在競標時輸給財力雄厚的外國發展商。私人地段收購活動也可能出現這種情況。

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(據聯合早報)

要抄底嗎?摩根士丹利:到2030年新加坡房價將翻壹番 | 新加坡

在4月早些時候發布的報告中,摩根士丹利指出,新加坡持續已久的房地產價格下跌預計會在2018年結束,而且到2030年該國房價或將翻壹番。

報告稱,“房地產市場看衰者認為,放緩的人口增長,老齡化的人口特征,以及結構性的增長減慢,都將令新加坡長遠房地產市場前景承壓。我們不同意這種觀點,認為到2030年該國房價將會翻壹番。”

要抄底嗎?摩根士丹利:到2030年新加坡房價將翻壹番 | 新加坡
新加坡持續已久的房地產價格下跌預計會在2018年結束,而且到2030年該國房價或將翻壹番

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這意味著新加坡房價每年上漲5%-6%,以及房價的長久下跌軌跡將出現逆轉。

第壹季度,新加坡整體私人住宅價格較比上壹季度下跌0.5%,創下連續第14個季度的下跌。2009年至2013年,受全球利率觸底和發達經濟體量化寬松政策的提振,新加坡房價飆升了至少60%。雖然從2011年開始新加坡政府出臺了壹系列旨在防止泡沫形成的降溫舉措,但收效甚微。

但是,在3月份早些時候,新加坡政府減少了部分限制舉措,其中包括下調賣方印花稅,以及縮短最低持有期限。

有跡象顯示,買方情緒指數已經上行:近來,Park Place Residences壹期壹日內售罄,共賣出200多套。

摩根士丹利預計,今年新加坡房屋銷售量將攀升,而交易量的增長將刺激房價在2018年走高。

據報道,摩根士丹利指出,房屋供應量預計將下滑。該行表示,2014年-2016年,新加坡私人住宅供應每年大約增加20000套,為1990年以來歷史平均水平的兩倍。但是,2017年-2018年,供應水平預計將每年下滑40%。

因經濟和投資影響,新加坡房地產市場可能會被密切關註。

摩根士丹利表示,大約91%的新加坡“居民住戶(由新加坡公民或永久居民組成的住戶)”擁有屬於自己的房子。去年,住宅房產在新加坡整體家庭總資產中所占比例大約為45%。

此外,地產在亞洲投資者的投資組合中通常會占據很大份額。

雖然房地產市場看衰者認為新加坡人口老齡化,但是摩根士丹利強調新加坡單身家庭的比例正在上升,同時正朝更高技能外國工人轉變的人力資源發展趨勢。

根據摩根士丹利發布的估算數據,到2030年新加坡每5個家庭中就有1個是單身家庭,2010年該比例為1/8。單身家庭的迅速增長帶來了新的房地產市場需求。該行還預計,2016年至2030年新加坡經濟年增長率將在3%左右,而這種幅度的中期經濟增長意味著該國經濟表現將比其他發達經濟體的好,並能為收入增長提供支持。

在報告中,摩根士丹利指出,“新加坡經濟可能會從超出預期的外部需求中獲得周期性復蘇。鑒於經濟環境的改變會對房地產市場造成直接影響,宏觀經濟前景的改善將會為房地產市場的復蘇提供支撐。”

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(據騰訊財經)

各國年輕人是否和中國一樣背負房產枷鎖?| 海外

衣食住行,人生四事。這其中,房子的比重越來越大,尤其在年輕人的世界。比如中國,20來歲的年輕人紛紛擠進買房隊伍,不惜做“房奴”也要買套房子。那麼中國之外的國家,年輕人是否同樣背負著房產枷鎖呢?我們來看一下。

美國:年輕人房貸首付超低

美國年輕人買房都是找銀行貸款。

所以信用分數和收入很重要。美國人的信用分數是從第一張信用卡開始算的,你的任何貸款(包括學貸、車貸等),都和這個分數緊密相關。總的來說,信用分數越高,貸款利息越低。

2008年次貸危機前,美國年輕人買房需要付的首付超低,甚至有零首付的現像,銀行貸款批得也容易。現在銀行謹慎多了,首付也提高了,一般為5%-20%。

雖然買房不難,但35歲以下的美國人中,房屋擁有者比例並不高。

美國講究年輕人經濟獨立,沒有來自父母的資助,同時也不怎麼存錢,還要還各種貸款,加上近幾年經濟發展緩慢,買房真的不容易。

而那些能存下錢的人,也不一定就想買房安家。因為美國投資渠道眾多,而且買房容易養房難,租房各種省事……種種原因,造成了美國年輕人買房比率較低。

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美國買房容易養房難,年輕人買房比率較低
美國買房容易養房難,年輕人買房比率較低

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澳洲:買房壓力小,購房比例也不高

澳洲年輕人大多對房子沒有特殊情結。

家裡能給准備房子最好,沒有的話租一個,有地方住就行,不一定非要買。大多都是年紀比較大有家庭孩子的人,才考慮買房。

對於在澳洲工作的年輕人來說,買房最大的障礙是攢夠首期,一般是20%。目前澳洲屬於利息極低時期,而租金又極高,交房之後貸款利息基本上已經低於房租。

總體來說,澳洲年輕人只要工作穩定,尤其雙方都工作的年輕夫婦,買房壓力比國內年輕人還是小很多的。

英國:年輕人首次購房向父母尋求資金

調查顯示,英國大約三分之二的首次購房者,都曾向父母尋求資金幫助。

這一方面凸顯出英國本土人對樓市繁榮的擔憂,另一方面也體現出英國年輕人當下的生存狀態和買房困境。

近幾年,英國房價年漲幅高達10%,放貸標准自2008年金融危機以來不斷收緊,銀行要求購房者繳納更多首付。英國抵押貸款機構Halifax訪問20-45歲人群的調查報告顯示,63%的購房者從父母那裡尋求了資金幫助。

當前,作為普通白領的英國人面臨的購房困境,主要有房價高企、年輕人信用額度低、與亞洲投資者競爭,以及在城市交通和城鄉差別中做選擇等問題。這與中國當下年輕人的購房困境頗為類似。

加拿大:年輕人攢夠首付就買房

加拿大目前有1/5的家庭,必須用其稅前收入的30%支付房貸。隨著利率水平的提高,他們負擔房貸的能力還在不斷削弱。

加拿大,除非特例,很少能在大中型商業銀行找到首付低於20%、還貸期超過40年的房貸。這是為了避免衝動型購房,避免過高的房貸金融風險和房地產泡沫。

加拿大房屋產權是永久性的,但每年要交0.5~1%的物產稅。

60萬美元左右的房子,一般要交5000美元/年的房產稅。如果按70年、3%利息算,也要交100多萬美元的稅,夠買一套更好的房子了。

所以,加拿大年輕人的買房處境跟中國年輕人其實也差不多。貸款買房是主流,拿現金買房的事情在中國人到來之前都是聞所未聞的。

他們首付並不需要攢很多錢,只要有工作,每個月慢慢還即可。尤其是房租還很貴,跟房貸不相上下。這種情況下,能攢夠首付的,基本都會考慮第一時間買房。加拿大年輕人一般要1/3到1/2工資還房貸。

新加坡:年輕人買房無壓力,政府照顧

新加坡政府對於低收入家庭購買組屋,有各種政策照顧,會根據具體情況給出最高4萬新幣的補貼。

年輕人組屋買得跟父母近,也是政府考慮的情況。符合收入條件的年輕家庭,買新組屋跟父母做鄰居,政府補貼1萬新幣。有了這補貼,買個30萬左右的組屋,首付基本就沒問題了,三十年貸款,月供使用公積金就可以。

組屋是銷售給家庭的,也就是說,單個年輕人不可以購買,年輕人要購買組屋必須先結婚。

新加坡年輕人只要有正當工作,買房甚至可以不用掏一分錢(當然這是很極端的情況,不過確實有);然後住幾年賣掉,還可以賺上一筆。

中國:年輕人買房只能“啃老”

隨著房價不斷飆升,中國大學生難以承擔畢業後經濟壓力的現狀,已經越來越普遍。

年輕人工作後時間不長就要面臨著結婚、成家的問題,住房消費因此成為他們最大也是壓力最重的支出。

目前,中國年輕人買房或多或少都要靠父母補貼,少則幾十萬,多則數百萬。

韓國:年輕人買不起房

韓國與中國相鄰,連房地產的問題也類似。

從2014年4月份起,被稱作韓國房地產價格風向標的首爾江南地區住宅每坪的價格已經突破3000萬韓元(1 坪等於3.3平方米,1美元約合970韓元),接近6.5萬人民幣每平方米。

因此,男方的父母都會拿出多年的積蓄給兒子買房。家長沒錢或兄弟多的年輕人就只能選擇租房了。

法國:年輕人掙錢也不買房

法國的房價情況如何,法國如何控制國內樓市?

在法國工作的中國人郭斌介紹:“我每個月都有住房補貼,在法國不用買房子,不值得。像我住的房子,25平方米,價格2萬歐元左右,買了也沒升值潛力。而且外國人買了以後只能居住,離開法國房子必須賣了。所以很多人都不買房子。”

“另外房租也非常便宜。法國對房租控制很嚴,建了很多廉租房。如果沒有房子,還是剛工作的,拿著收入證明就可以去申請了。可以領補貼,也可以住廉租房。”

“在法國,年輕人掙錢都消費了,像旅游等。”郭斌說道,“這幾天我的住房補貼發下來了,每個月172歐元。我租的房子是25平方米,月租金300歐元,我一個月的工資是1500歐元,這個收入在保障範圍內,所以有住房補貼。”

日本:沒有學區房,房貸零首付貸款壓力小

整體上來說,日本的年輕人可以用收入的不到1/5來供一套150平米土地,樓上樓下120平米左右的小樓,當然是沒什麼壓力。

除了東京市中心的房子特別貴一些,想要擁有一套自己的住房並不困難。

但大多數日本人並不急著買房,人年輕的時候有各種可能性,可能會換工作,也可能被派到其他城市工作,租房住更方便些。

房租並不怎麼貴,同樣除了東京以外,不比京滬貴多少。就算租不起還可以申請租金和其他成本(給房東的禮金押金等等)相對便宜的公營住宅。

日本租金水平穩定很多年了,法律也保護租房者利益,房東單方面提出漲房租不給就請租戶離開的事情不會發生,租房沒什麼不便。而相對自由的戶籍制度,也令學區房的概念並不存在,包括結婚,女方並不會要求男方一定提供住房。

所以日本人通常會選擇人到中年事業有成的時候擇址買房,開始經營人生的下半場。

(據北京新浪網)

建屋局:組屋價與剩余屋契不成正比 價格或下跌 | 新加坡

有讀者指出,兩個同地區的組屋單位屋契相差數十年,但價格相差不遠。對此,建屋發展局表示,給組屋定價會考慮多個因素,例如市場環境、剩余屋契,以及周邊設施等,上述兩個單位的情況不同,不能直接比較。

99年屋契的組屋價格會因剩余屋契縮短而下跌,到了屋契末端,價值可能歸零,不過建屋發展局強調,房地產價格與剩余屋契並不成正比,剩余屋契也並非決定組屋定價的唯壹因素。

建屋局: 組屋價與剩余屋契不成正比  價格或下跌 | 新加坡
隨著越來越多組屋步入“高齡”,組屋價值是否會隨屋契縮短而縮水引起越來越多人關註(蕭紫薇攝)

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受訪的房地產分析師指出,由於“高齡”房地產在貸款和動用公積金時會遇到限制,因此較老舊的房地產貶值速度更快。

有分析師也相信,當高齡組屋越來越多,可能形成壹個新市場,未來年長者要換屋套現時,未必要向建屋局直接購買屋契較短的二房式單位,也可在公開市場上買面積較大、屋契較短,但價格更便宜的舊組屋。

舊組屋價值與屋契長短的問題,最近引發各界關註,有讀者上月中投函《海峽時報》,指建屋局在剩余組屋銷售活動中出售的組屋定價,並未反映屋契長短。

該讀者以去年11月剩余組屋銷售活動中推出市場的兩個四房式單位為例指出,雖然兩個單位剩余屋契相差數十年,價格僅差了不到5萬元。

這兩個四房式單位,壹個在宏茂橋5道、面積91平方公尺,剩余屋契62年,售價35萬7200元。該單位之前由建屋局收回,在剩余組屋銷售活動中重新出售。另壹個單位在宏茂橋21街,面積93平方公尺,是壹個依然有99年屋契的新單位,售價40萬4000元。

建屋局行銷與發展處處長伊格納修斯(Ignatius Lourdesamy)上星期在《海峽時報》回應時指出,建屋局給組屋定價時會考慮多個因素,包括市場環境、剩余屋契、樓層、面積、朝向等,以及所在地點,包括是否靠近市區、周邊設施、交通便利度等。

他說,雖然宏茂橋5道的單位屋契較短,但在七樓,也較靠近宏茂橋地鐵站和巴士轉換站、宏茂橋城(Ang Mo Kio Hub),以及宏茂橋鎮中心。

相比之下,宏茂橋21街的單位雖然屋契較長,但在二樓,而且在宏茂橋的西部,距離鎮中心較遠。

他說:“由於兩個單位情況很不同,不該直接比較,而且房地產的價格並不與剩余屋契成正比。根據新加坡估價師普遍使用的估價方法,考慮到貨幣的時間價值,頭幾年的前期屋契更值錢。”

新加坡測量師與估價師學會估價及實踐處主任張麗金也指出,屋契並非決定房地產價格的唯壹因素,其他因素包括房地產的狀況、地點、樓層等。

“單位的樓層及是否靠近地鐵站,都會影響組屋價值。壹般上每相差壹層樓,估值可能差0.5%;而壹個離地鐵站五分鐘步行距離的單位,與壹個需要搭乘短程巴士到地鐵站的單位,估價也會相差5%至10%。”

她也指出,在房地產估價中,剩余屋契是“房地產能帶來收入的時間長度”。“如果從投資的角度看,相當於在這些年中,房地產可賺取租金,因此這在估價中必定是壹個考量。”

國際地產顧問公司總裁邱瑞榮指出,如果組屋的剩余屋契不足30年,買家不能動用公積金,建屋局也不會為剩余屋契不足20年的轉售組屋提供房屋貸款,這些都限制舊組屋未來的“轉售能力”。

因此他認為,宏茂橋的這兩個單位,定價確實可以有更大區別。“雖然屋契較短的那個單位地點、樓層更理想,但別忘了舊組屋會有更多維修保養的問題,這些都會影響組屋價值。”

房地產經紀公司Chris International董事許家榮卻持不同看法。他認為,盡管舊組屋在貸款和動用公積金上會面對問題,但不代表這類單位今後會完全沒有市場,特別是地點較好的單位。

(據聯合早報)

高檔私宅轉售價回彈12%至近三年高點 | 新加坡

市區重建局上周五發布的最新數據顯示,本地私宅價格指數連續14個季度下滑,其中,代表高檔私宅市場的核心中央區(CCR)在第壹季下滑0.4%,但如果就轉售私宅而言,高檔私宅價格其實已上漲12%,距離2013年高峰期也僅相差2%。

高檔私宅轉售價回彈12%至近三年高點 | 新加坡

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根據新加坡房地產聯合交易網SRX在3月發布的預估數據,本地非有地私宅轉售價格連續五個月上揚,高檔私宅轉售價格指數更從2015年6月的低谷,上揚約12%至161,大致回復到2013年10月高峰期164.4的水平,創下三年多來的高點。
高檔私宅轉售價回彈12%至近三年高點 | 新加坡
 
受訪分析師對於高檔私宅轉售價格的強勁回彈並不感到意外,甚至認為它更符合了高檔私宅當前活躍買氣。
 
第壹太平戴維斯(Savills)研究部主管張敏璋接受《聯合早報》訪問時說:“其實我們從經紀銷售情況和買家踴躍詢問等市場反應中,已感覺到高檔私宅市場前年底開始有起色,無論是交易量和買家興趣都有所提升。”
 
他指出,市建局數據涵蓋了新私宅和轉售私宅,而市建局的高檔私宅價格指數走低,部分原因可能是發展商通過大批出售(bulk sale)的方式,把剩余的新單位以介於15%至30%的折扣價賣出,拉低整體高檔私宅價格。
 
例如今年壹開年,本地富豪黃祖耀就豪擲4億多元,向凱德集團(CapitaLand)買下烏節路附近壹個豪宅項目The Nassim剩余的45個未售單位,售價比現在個別單位的售價,折扣大約18%。
 
張敏璋說:“打包出售交易比市場價格低了兩三成,無疑拉低高檔私宅價格,甚至導致實際市場情況產生誤差。畢竟,打包出售是屬於較特殊交易,壹般買家不太可能在市場中取得這麽高的折扣價。”
 
橙易產業(Orange Tee)研究與咨詢部主管黃顯洋也認為,高檔私宅或許還沒回到2011年至2013年的高峰水平,但私宅買氣顯然逐步回升,價格也趨穩。
 
去年高檔私宅交易量增五成
 
橙易產業整理數據顯示,去年高檔私宅交易量共2764個單位,比前年的1859個單位,多出近五成。黃顯洋說,高檔私宅買氣回升,主要是發展商推出的延遲付款計劃(deferred payment scheme,簡稱DPS)。
 
這個具創意的銷售方式,由華聯企業(OUE)的豪華公寓項目Twin Peaks開始,讓買家能“先搬入,後付錢”,結果此銷售方式深獲買家歡迎,促使其他發展商跟風效仿。
 
SRX提供數據顯示,過去兩年轉售交易量最高的兩個高檔私宅項目為Twin Peaks和麗敦豪邸(D'Leedon),分別有286個和135個單位轉手。這兩個項目都曾推出DPS。> >SRX聯合創辦人兼技術總監李俊旸受訪時說,SRX指數計算方法跟市建局大致相同,兩者會出現差異,主要還是新私宅和轉售私宅價格走勢完全相反。
 
他指出,新高檔私宅中位數尺價過去壹年從2348元跌至2251元,跌幅達4.1%;轉售高檔私宅則從1715元漲至1849元,漲幅達7.8%,顯示轉售高檔私宅走勢強勁。
 
高檔私宅交易也以轉售私宅為主,去年占了75%左右。
 
另外,過去兩年轉售尺價最高的私宅單位,來自嘉峰豪庭 ( Le Nouvel Ardmore )、那森園軒 ( Nassim Park Residences)和TwentyOne Angullia Park,當中嘉峰豪庭有三個單位成交尺價超過4000元。
 
談到買家對高檔私宅的印象,智信研究與咨詢(R’ST Research)總監王伽勝說,買家往往認為高檔私宅市場“疲弱”、“表現欠佳”,跟許多高檔私宅單位虧本出售等報道不無關系。
 
他說:“這些私宅虧本賣出、屋主大出血的新聞總是吸引眼球。但它們為數不多,並不能準確反映整體私宅走勢,更不意味著整體高檔私宅是在下跌中。”
 
王伽勝認為,高檔私宅價格現已趨穩,並有可能在今年上漲1%至2%。他也提醒,高檔私宅租金市場依然疲弱,許多私宅遲遲租不出去。因此,投資性買家須謹慎,應做足功課才好進場。
 
相關資訊:日本房產稅費
 
(據聯合早報)