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人在社會， 有兩樣東西，你一生是逃不脫的: 一個是死亡，另一個是納稅。在美國，報稅是檢驗一個社會成員責任操守和誠信良知的試金石。那麼做為不是美國人的外國人在美國投資房產後如何報稅呢？ 

何謂外國人？

持綠卡者，從進入美國那一刻，便已成為美國納稅人；歸化的美籍公民，必定是當然的美國納稅人，在稅務上被統稱為定居外國人（Resident Alien），與一般美國納稅人完全相同。

未踏足美國的外國人，當然保留外國人（Non Resident Alien）身份，但在美國只是暫時居住的外國人，只要在美國停留的時間達到183天，也有可能變成美國納稅人，也可能在稅務上成為Resident Alien，要像美國人一般，為全世界的收入報稅。時限及計算方法如下：

其一，假如外國人一年內居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務上的美國納稅人。其二，假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數達183天，便自動成為美國納稅人。

幾種較特別的情況，不被計算在居美時間內：加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中於美國過境、外國船隻船員在美停留、由於健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。

外國人稅務好處

假如在稅務上符合外國人（Non Resident Alien）身分，在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的“資金增值（Capital Gain）”收入，完全免付任何美國稅，銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅（Withholding Tax）。

外國人由於沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年後須再填，否則銀行將扣除預繳稅。

一些持外國身分的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財務，也方便子女繼承其遺產。稅例規定，聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格，如其中一位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-8BEN表格，結果令該帳戶變成由美國人擁有，失去外國人免預繳稅和免收入稅的好處。

外國人房地產收入

外國人可以在美國自由購買出租房地產，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人無異，只不過他們要用1040NR表格。

外國人申報收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠：

個人免稅額（Personal Exemption）–– 美國納稅人每人有3千9百五十元個人免稅額，已婚共同報稅者可得7千9百元個人免稅額，家中有受撫養人（dependent）者可以得到更多個人免稅額，而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。

標准扣稅額（Standard Deduction）–美國納稅人可而使用起碼6千2百元標准扣稅額，已婚共同報稅者有1萬2千4百元標准扣稅額。可是，外國人不能使用任何標准扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅（Itemized Deduction）。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等於沒有任何扣稅的優惠。

因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實際的稅金比美國納稅人稍高。

外國人賣屋時的收入

有一條稅例，名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980（外國人投資房地產稅例，或簡稱FIRPTA）規定，外國人在賣屋時的增值收入並非稅率比較低的“長期資金增值”（Long Term Capital Gain），而是當為普通收入（Ordinary Income），要按稅率計算稅金。

此外，外國人也面對預繳稅（withholding tax）的問題，稅例上規定，假如賣屋者是外國人，而該物業不是自住和售價超過三十萬元，買家或其公證代理便有責任，要在賣屋款項上扣除預繳稅，然後交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值，也不論資金增值多少，都要扣除預繳稅。

除了聯邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定，要扣起售價的百分之3.3%，亦是買家和公證代理的責任。

這兩者都是預繳稅，假如真正的稅款比預繳金額低，當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。

外國人遺產贈予稅

每個美國的居民及公民，都有一個遺產免稅額，若遺產市值不超過該金額，就完全沒有遺產稅。

目前，遺產免稅額是每人5百萬元。這個遺產免稅額全部可以在生前預先贈予，即將自己的資產送給他人，只要在免稅額以內，即可免付贈與稅。此外，每人每年可以另外贈送任何一個人一萬三千元，同樣免付贈與稅。

外國人如果在美國有產業，逝世後的遺產稅如何計算？除了在美國的銀行存款不計算外，其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產，都算遺產。外國人在美國的遺產，只有6萬元免稅額，所以可能會有相當重的遺產稅。

外國人把這些將來被算為遺產的資產，作生前贈予又如何呢？外國人亦有每人每年1萬3千元免贈與稅的條例，可是他們僅有6萬元遺產免稅額，且不能在生前預先贈予。所以外國人將在美國的資產作贈予是有困難的。外國人要將在美國的房地產免稅贈送給子女，需要先成立公司，將房地產放入公司，然後將公司股票作贈予，因為股票是屬於Intangible資產，沒有禮物稅。

順便一提，外國人假如去世，產業一樣要通過法庭認證（Probate）的過程，才能由受益人繼承，除非該外國人在生前已經成立生前信托。換句話說，外國人假如在美國用個人的身份投資房地產，應該由律師設立生前信托，去避免將來需要通過認證。

（據僑報網）

最新調查表明，因為房產供不應求，未來房主可能需要作出重大的理財妥協，減少用於應急和退休儲蓄的資金而將其投入房產。

《今日美國》2月1日援引Owners.com的調查報告說，約60%的消費者表示，自己的儲蓄將優先用於住房，而不是緊急情況或退休儲備，72%的消費者表示將限制自己對房產外的投資。

 

調查指出，雖然大多數消費者優先考慮買房，但是沒有足夠的經濟承受能力，這種情況令人擔憂。69%的消費者擔心沒有足夠的首付現金。

 

受訪者表示，除了縮減其它資金儲備，還將縮小所期待購買的房產規模。如51%將考慮購買一所fixer-upper（有待做修繕的廉價屋），36%想購買比理想尺寸小一些的房屋。購房者需要改變理財策略，以便緩解支付壓力。

 

“在許多地區，限制庫存，提高租金、房價和抵押貸款利率，這意味著不容易找到首次購房者。”全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）首席經濟學家勞倫斯．允（Lawrence Yun）說：“而對於首次購房者來說，需要更多符合條件的供給、就業持續增長、更大的工資增長幅度，才能占據更大的市場份額。”

 

報導說，全國房地產經紀人協會稱，12月份的房屋庫存總量與去年同期相比，下降了6.3%，連續降低19個月。供應緊縮正在推高價格，導致現有住宅的中位價上漲4%。

 

因此，購房者承受多方壓力。最近，30年期抵押貸款利率從去年10月下旬的3.47%上升至4.19%，導致房主每月支付增加。

 

此外，住房需求雖有增長以及經濟呈現增長勢頭，但是住房建設領域仍然處於復興階段而保持緩慢增長狀態。

 

專家認為，雖然買家面臨挑戰，但是買房住仍然是比租賃更好的投資選擇。

 

主權金融集團（ Sovereign Financial Group）主席查克．菲拉（Chuck Failla）說：“在我看來，如果打算在一個地方居住期超過七年，應該購買住屋。”

 

互聯網資訊綜合整理

日前中國政府公布了個人購彙的新政策，從今年1月1號開始，所有個人彙購都必須要向公單位說明用途以及時間，並且禁止用於境外證卷投資及買房。消息一出，引起許多中國移民的恐慌。由於7月1號開始，連跨境超過20萬元人民幣的交易，銀行都必須向央行通報。許多人都紛紛趕在政策實施之前，透過不同方式轉彙，在美國買屋購產，其中尤以南加州華人搶屋買氣最盛。

談起華人購置房地產熱潮，在洛城從事地產經紀已經13年的唐美貞（Katheryn Tong）說，“由於氣候宜人加上生活機能方便，南加州一直都是許多中國移民喜好置產的區塊”。不過近來的新規定也的確加快了這股購屋熱潮，許多中國移民以及投資客都紛紛尋找適合自身條件的房產。講到華人購屋熱點，唐美貞說，“一般華人最重視的就是學區，因為許多華人移民來到美國都是為了給下一代更好的教育，因此學區對他們來是優先考慮。再來華人也很注重治安問題，如果對該地區的治安有疑慮的話，他們多半也不願購買”。

由於這些條件，唐美貞說，“這幾年從中國來的新移民，第一選擇通常是是在亞凱迪亞（Arcadia），因為這邊腹地比較大，除了環境新、治安好之外，學區也不錯”。但唐美貞也強調，雖然新移民很愛往亞凱迪亞投資，但是僧多粥少的情況，也造成此區房價不斷飆漲，“在這個區域如果要買到一棟不錯的房子，150萬元美金是跑不掉的”。

“受限於價格的關系，很多華人移民也只能往價錢稍微合理的區域來看房”。唐美貞表示，一般預算有限的華人客大概會在聖蓋博市（San Gabriel），哈仙達崗（Hacienda Heights），羅蘭崗（Rowland Heights）等地區看房。這些城市因為群聚效應以及生活機能，也都普遍受到華人歡迎。以哈仙達崗為例，西半球最大的佛教寺廟西來寺就位於此處，也為許多華人提供了一個宗教以及精神上的重心。加上哈市又是華人城市東區的第一站，離西區來說相對較近，也讓它的地理位置方便許多。不過她也說，“這些地區價格雖然（比Arcadia）便宜一點，但是和以前比起來也是貴了很多，因此購屋華人的確有更向東移的趨勢”。

“現在位於洛城東邊約30哩的庫卡蒙格牧場市（Rancho Cucamonga），是一個中國客購屋的新興熱區”。唐美貞就自身經驗指出，這裡本來屬於白人居民居多的區域，但因為環境很好，幾年前又開了一個大華超市，所以對華人居民來講，生活機能方便許多。“現在該區域大概只要60萬左右，就可以買到一棟2000呎、狀態又不錯的新房子……考慮種種因素，這裡也成為許多人心中的新首選”。

其實中國彙購的新規定到底對南加房地產會有多大的影響，目前還無法得知，但可以看見的是，許多中國移民已經提前搶做准備，免得到時“有錢出不來”。目前這個南加州的華人城市更是熱到不行，想必掀起華人搶屋潮，還會持續延燒一陣子。

（據蘋果日報）

美國全國房地產經紀人協會1月24日公布的報告顯示，雖然12月份美國舊房銷量較11月份下滑，但受就業市場改善和住房抵押貸款利率保持超低水准影響，2016年美國舊房銷量仍達到10年來最高水准。

報告顯示，2016年占美國樓市銷量9成的舊房銷量達到545萬套，超過2015年的525萬套，是2006年以來的最高水准。12月份美國舊房銷量經季節調整比11月份下跌2.8％，但較去年同期略高0.7％。

美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲表示，2016年就業市場穩步改善和住房抵押貸款利率總體保持超低水准使去年成為美國房地產市場的“一個好年景”。

雲表示，11月份以來住房抵押貸款利率上升加上房價持續上漲和房屋庫存降至歷史低位導致１２月份美國舊房銷量回落。

截至12月底，美國房屋庫存環比下降10.8％至165萬套，同比下降6.3％，為該協會1999年開始統計該數據以來的最低值。美國各類舊房銷售中間價同比增長4％至每套23.22萬美元，連續58個月出現同比上漲。

（據國際日報）

好萊塢貝弗利山的豪宅世界聞名，根據業內人士的反饋，自從特朗普贏得大選至今，價格在千萬美元以上的豪宅的銷售量一路上走。印證了市場對於特朗普新政的良好反應，對於未來，高端房市也期待這新一輪的繁榮。

1月20日就是特朗普的宣誓就職日，美國高端房地產市場對於新總統和新政府充滿期待，希望迎來再一波的繁榮。

雖然目前還沒有明確的政策出台，不過業界對於房地產出身的特朗普及他提出的減稅方案保持樂觀態度和信心。

根據房地產網站Zillow的數據，2017年洛杉磯高端房市預計增長4%～5%；美國房地產經紀人協會（Realtor.com）認為，洛杉磯將成為繼亞利桑那州鳳凰城之後豪華房屋的另一個強勁買方市場。唯一的問題就是市場上的房子不夠。

不過對於房貸，經濟學家預測，2017年全美房屋抵押貸款利率也會持續攀升。

（據新唐人）

一棟位於美國首都華盛頓特區市中心、占地面積超過55,000平方英尺的房子，最近被美國最大的房地產網站Zillow估價為近4億美元，成為美國最有價值的房子。它就是美國總統及第一家庭入住的白宮，且第一家庭入住白宮是免費的。

根據Zillow網站的估計，白宮的價值已經從2009年奧巴馬入住時的3.1億美元上漲到目前的近4億美元，而且預計明年還會再漲3%，與華盛頓特區其它地方房價漲幅一樣。

Zillow通過其專門開發的房地產價值算法“zestimate”算出了白宮的價值，該算法通常使用的是公共數據和最近房價銷售數據來獲得房產的估值。當然，坐落在18英畝聯邦土地上的白宮擁有132間房間（其中32間為浴室），擁有網球場、籃球場、陽光浴室和圖書館等等都成為Zillow估值的一部分。

雖然目前特朗普一家居住的特朗普大廈的豪華三層頂層公寓價值大概為9000萬美元，特朗普的個人財富估計在30億左右。所以，就算是特朗普這樣的億萬富翁，能夠免費生活在白宮，也將是一件非常愜意的事情。

因為Zillow依照特朗普的財務可負擔性，按照美國目前30年的固定利率房貸買白宮的話，每月按揭付款需要160萬美元，若是想要租住白宮的話，月租也需要200萬美元。

據《華盛頓郵報》報導，除了特朗普因為當選總統而搬到首都華盛頓特區之外，他的大女兒伊萬卡和即將成為白宮高級顧問的夫婿庫什納，也已經在華盛頓高檔豪宅區購買了一棟6臥室、五個壁爐的房子。依照去年該房產掛牌上市時的價格，約為550萬美元。

而亞馬遜的創始人兼CEO貝佐斯（Jeff Bezos）最近也被媒體報導說，已經花費了2360萬美元購買了華盛頓特區最大的房子。

Zillow首席營銷官瓦克斯曼（Jeremy Wacksman）在一份新聞稿中說：“奧巴馬總統的任期恰好與美國房地產市場大規模復蘇有關，這反映在白宮的最新價值中。自2006年以來，全國單戶住宅市價價值以最快速度增長，許多（房地產）市場創造了新的紀錄——這也是白宮現在比以往任何時候都值錢的原因之一。”

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