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美國 | 美國人買房負擔指數創8年最低

隨著美國房價和30年房貸利率的不斷上漲，但薪資漲幅卻遠遠跟不上，根據地產研究公司RealtyTrac的母公司“ATTOM Data Solutions”最新統計，美國第四季買房負擔指數（affordability index）已降至2008年以來最低水准。

這份買房負擔指數報告主要用來衡量在當前的30年固定房貸利率，以及支付房價3%的地產稅和保險費下，每月房貸支付金額與薪資收入的關系。該指數第四季已由前季的108降至103，也較去年同期的116大幅下降，直逼金融風暴期間2008年第四季的102。

自2008年次貸風暴導致美國房價崩盤後，近幾年的經濟復蘇讓房市需求不斷增長，房價也回復到金融風暴以前的水位，但由於薪資增幅太慢，加上選後30年房貸利率飆升，創下2014年以來新高，導致一般民眾購屋負擔能力大幅下降。

其中，民眾買房最負擔不起的地區包括田納西州坎伯蘭（Cumberland）的克羅斯維爾（Crossville ）都會區，負擔指數僅58。其次是密歇根州傑納西（Genesee）的弗林特（Flint）都會區，指數為77。

根據地產研究公司ATTOM Data Solutions最新統計，美國第四季買房負擔指數（affordability index）降至2008年以來最低水准。

根據房貸機構房地美（Freddie Mac）最新資料，30年房貸利率本周由4.16%攀高到4.3%，主要與美聯儲預期明年可能升息三次，多於市場估計的兩次有關。

由於房貸利率不斷攀升，根據全美房仲協會（NAR）統計，許多潛在的買房者近幾個月加速申貸長期固定利率房貸，好鎖住低利貸款。

ATTOM Data公司副總裁布洛姆奎斯特（Daren Blomquist）表示，2017年利率進一步攀升的前景可能將引發美國買房負擔指數的進一步的惡化，在缺乏強勁薪資增長的情況下，許多地區的房價可能有下跌的壓力。

美國住房局12月22日發布的資料顯示，美國第三季房價同比增長6.2%。另一份由地產估價網站Zillow發布的資料也顯示，今年前11月美國房價上漲6.5%，創下2006年以來最大漲幅。

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美國 | 美國最容易積累財富城市排名舊金山居冠

在人的一生中需要積累一些財富，才能在退休後享受生活。而能夠積累財富的前提條件是收入超過支出，在美國不同地區，居民收入、各項消費支出有很大不同，從而造成存錢積累財富的難易不同。（舊金山房價走勢）

最近，美國網上個人理財顧問網站Bankrate.com發布一份報告，評估美國最容易積累財富大城市，並作出排名。

為了對美國城市進行評比，Bankrate.com根據5個指標，列出美國21個大城市積累財富容易度排名。這5個指標分別是：

可支配收入：稅後平均收入。
人力資本：這個指標指一個人的技能、知識和經驗所代表的價值。衡量標准包括這個城市的失業率、教育機會和生產力。
債務負擔：人均非按揭債務和平均信用評分。
房屋所有權：這個指標指擁有住房所帶來的益處，衡量標准包括房屋價格的年平均變化，止贖措施和房屋所有權率。
獲得金融服務：有退休計劃人士的百分比，可申請房貸和車貸的能力。

房產和薪資對積累財富很重要

雖然在經濟危機期間和房屋泡沫期間，擁有房產有風險。Urban Institute的艾略特（Diana Elliott）表示：“但擁有房子是大多數美國人擁有財富的方式，房產對財富積累非常重要。”

她說：“潛在退休人員將房產視為退休金來源，一些家長也通常會利用房產資助孩子們的大學費用。”

然而，房產並不是建立財富的唯一途徑。舊金山的住房擁有率只有53%，幾乎一半城市居民沒有通過房屋產權建立財富。但是，與其他城市的人相比，他們的收入要高得多，每個月有更多的錢來投入儲蓄和投資。

舊金山是積累財富最好的城市

在這份排名中，加州舊金山是最能創造和積累財富的城市，其次是明尼阿波利斯和華盛頓特區。

Bankrate.com分析師貝爾（Claes Bell）寫道：“在一些大都會，如舊金山，房屋所有權成本可能非常昂貴，但高於全國平均水平的工資可以幫助居民在有稅務優惠的退休賬戶中存儲更多的錢。”

舊金山在19世紀40年代的淘金熱時期，使得很多尋找財富的人變成富翁，而在當今，百萬富翁仍在繼續湧出。而Bankrate研究發現，舊金山房地產價格飆升、健康的就業市場和高薪酬等因素，使它成為美國積累財富最容易的大城市。

貝爾表示，另一方面，明尼阿波利斯地區的居民收入雖然不算高，但該地區的經濟適用房，以及房地產市場的復蘇，為居民提供通過住房權益長期建立財富的機會。

以下是美國最容易積累財富的21個大城市排名，以及每個城市的人均可支配收入、房屋所有率和非抵押債務指標數據。

1、舊金山
可支配收入：16,657美元
房屋所有權率：53%
債務負擔：25,941美元

2、明尼阿波利斯
可支配收入：6,557美元
房屋所有權率：68.6%
債務負擔：26,877美元

3、華盛頓特區
可支配收入：15,246美元
房屋所有權率：64.2%
債務負擔：28,914美元

4、聖路易斯
可支配收入：10,451美元
房屋所有權率：66.2%
債務負擔：27,486美元

5、底特律
可支配收入：12,513美元
房屋所有權率：71%
債務負擔：23,610美元

6、西雅圖
可支配收入：10,381美元
房屋所有權率：55.4%
債務負擔：27,691美元

7、波士頓
可支配收入：5,115美元
房屋所有權率：55.1%
債務負擔：26,318美元

8、丹佛
可支配收入：13,099美元
房屋所有權率：61.1%
債務負擔：28,007美元

9、鳳凰城
可支配收入：14,828美元
房屋所有權率：63.2%
債務負擔：27,811美元

10、巴爾的摩
可支配收入：9,303美元
房屋所有權率：66.9%
債務負擔：27,917美元

11、費城
可支配收入：9,714美元
房屋所有權率：65.2%
債務負擔：26,822美元

12、芝加哥
可支配收入：11,966美元
房屋所有權率：62.7%
債務負擔：27,594美元

13、紐約
可支配收入：11,981美元
房屋所有權率：49.5%
債務負擔：25,687美元

14、達拉斯
可支配收入：9,177美元
房屋所有權率：59.1%
債務負擔：29,204美元

15、聖地亞哥
可支配收入：2,692美元
房屋所有權率：52.1%
債務負擔：26.26美元

16、洛杉磯
可支配收入：7,246美元
房屋所有權率：46.5%
債務負擔：25147美元

17、休斯頓
可支配收入：6,117美元
房屋所有權率：59.1%
債務負擔：29,571美元

18、亞特蘭大
可支配收入：2,503美元
房屋所有權率：62.1%
債務負擔：28,259美元

19、坦帕-聖彼得堡（Tampa-St. Petersburg）
可支配收入：3,437美元
房屋所有權率：62.7%
債務負擔：27,015美元

20、邁阿密
可獲得收入： – $ 3,613 *
房屋所有權率：58%
債務負擔：25 645美元

*分析顯示，邁阿密都會區平均可支配收入為負數，這可能是因為該地區退休人口多，花費超過收入。

21、Riverside-San Bernardino，加利福尼亞州
可支配收入：9,790美元
房屋所有權率：62.6%
債務負擔：27,682美元

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海外房市頭條新聞

如何及時、準確地掌握海外各國當地的房市行情，是每個中國投資者必須面對的難題，國內海外房市資訊數量眾多，但良莠不齊，為此，居外網以專業的角度從挑選最有價值的房市信息，讓中國投資者瞭解各地媒體如何分析自己的房市，以當地的視角來近距離觀察投資對象，幫助大家更好地做出海外投資選擇！

澳洲

2016年10月1日起昆州向外國投資者徵收3%的印花稅

澳洲房產網報導，在昆州預算案演講中，財政部部長Curtis Pitt宣佈了首次置業者補助金將上升，價值低於75萬澳元的新建房屋在12個月內的補助金從1.5萬上升到2萬澳元。

2016年3月澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

目前澳大利亞房產事業蓬勃發展，越來越多的海外資金湧入本地市場。而目前澳元兌人民幣的匯率降至幾年來的低點(1澳元=5.345人民幣）

2016-02澳洲負扣稅變化或重燃房市

由於澳大利亞經濟和中國密切相連，澳元非常容易受到中國方面的影響。在近期人民幣貶值後，澳元也遭遇大幅拖累，幾乎跌至近10年來最低點。

美國

2015年12月美元加息對你在美國買房有何影響？

週三(12月16日)在萬眾矚目、市場期待下，美聯儲終於揭開了加息的面紗，在其最新公佈的決議聲明中加息25基點。雖然在隨後的新聞發佈會中，耶倫稱美國經濟溫和增長

其它熱門國家

2016年8月英國央行：首次降息基準利率由0.5%下調至0.25%

2016年8月5日，英國央行宣佈，基準利率由0.5%下調25個基點至0.25%。——這是英國央行7年來首次降息！

2016年8月15%外國買家物業轉讓稅 BC省北岸地區多宗交易告吹

加拿大BC省實施外國買家物業轉讓稅後，北岸地區(North Shore)有多宗數百萬元的房地產交易告吹。有經紀稱突然徵收稅率高達15%的外國買家物業轉讓稅，是「最為震驚的事件」，後續影響將逐漸浮現。

2016年4月英國印花稅上調刺激房地產 3月購房貸款猛漲142%

據英國抵押貸款協會（Council of Mortgage Lenders）的數據，3月份，買房出租的貸款人次共計4.5萬次，比去年同期增長142%；貸款總額為71億英鎊，比2月份增長88%，比去年同期增長163%。

沒人買房新加坡房價繼續寒冬

前言：2014年初至今，受一系列房地產降溫措施影響，新加坡私人住宅市場已經連續八個季度下滑。對外國人而言，18%的印花稅將大批外國買家擋在門外；

怎樣買房

最熱問題

投資技巧

買房百科

厲害了！超越美國，中國已成為2016年全球最大房地產跨境投資者

根據房地產諮詢公司仲量聯行11月25日發佈的數據顯示，今年第三季度，中國超越美國成為全球最大的房地產跨境投資者；今年前三個季度中國的房地產跨境投資總額已超過2015年全年創記錄的歷史最高水平。

前三季度投資額接近180億美元，美國和中國香港為最主要投資目的地

仲量聯行稱，今年前三個季度，來自中國大陸的投資者，包括國有企業、保險公司和主權財富基金等，在全球商業房地產市場的投資總額已接近180億美元，較去年同期飆升50%以上。美國和中國香港特區成為中國大陸投資者的兩個主要投資目的地。

如果將住宅和土地購買一併計入，中國大陸投資者今年前三季度的跨境投資總額已達到210億美元，較去年同比上漲30%。去年該數據的同比增幅為45%。

仲量聯行全球資本集團研究部總監David Green-Morgan表示：「中國投資者現已超過德國和美國投資者，成為最大的海外投資者，預計未來幾年還將繼續保持領先地位。中國資本體量巨大，無論是針對房地產的投資，還是在全球範圍內尋找投資機會，目前對於中國大陸投資者來說，都還處於起步階段，未來發展前景不可估量。」

仲量聯行估測，基於中國保險公司現有的管理資產總額（AUM），它們在商業地產上的直接投資額就可能達到2500億美元。

仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏認為，近幾個月來，中國在商業地產和住宅市場的投資主要呈現出兩大趨勢：對穩定性的追求和對機會的追尋。「今年年初，英國脫歐的不確定性以及亞太經濟體經濟放緩等帶來了各種地緣政治風險，接下去，法國和德國也即將迎來大選，可能進一步加劇這種風險。」

今年10月份公佈的數據顯示，今年第三季度美國經濟增長率達到近兩年來的最高點。根據美國商務部發佈的數據，第三季度全球最大經濟體美國的年增長率達到2.9%。

與此同時，流入中國香港房地產市場的中國大陸資本持續增長。中國香港特區是中國對內對外投資的樞紐。今年前十個月，中國大陸投資者投資中國香港商業地產的總額達到169.59億港元。

除收益率外，中國投資者也很看重資產質量。擁有良好展示性和品牌形象的資產，特別是位於中國香港中環地區的資產，受到中國投資者的大力追捧。

對外房地產投資持續保持高速增長，中國投資者參與了多起大宗海外交易

今年以來，中國投資者參與了多個大宗海外交易，其中包括，安邦保險集團斥資近65億美元，從黑石集團手中購得美國戰略酒店及度假村集團（Strategic Hotels and Resorts）；祥祺集團出資5.8億美元，購買了位於中國香港紅磡的One Harbourgate東座大廈。

夏飏飏指出：「中國的海外投資趨勢與中國政府『走出去』的政策保持一致。」

英鎊匯率走低後，中國投資者開始尋求購買英國相對價格較低的房地產資產。自英國脫歐公投後，英鎊匯率已下跌約17%。今年前三個季度，中國大陸投資者投資英國商業地產的總額約為14億英鎊（約合17.6億美元）。

過去七年裡中國對外房地產投資的年增長率一直保持在兩位數以上。仲量聯行數據顯示，2007年中國對外房地產投資額不到10億美元，而現在每年的投資額都已遠超200億美元。

根據跨境資本流動監管部門中國國家外匯管理局（SAFE）公佈的數據表明，今年前三季度，中國個人和企業投資者購買的淨外匯為2434億美元，較2015年4659億美元的歷史高點有大幅下降——去年中國股市暴跌引發了投資者的恐慌情緒，也造成中國個人和企業投資者購買的淨外匯創下歷史紀錄。

截至2016年9月底，中國外匯儲備額從2014年6月3.99萬億美元的歷史高點降至3.17萬億美元。

Green-Morgan指出，在2016年的最後一個季度中，中國投資者將繼續擴大對外投資，預計全年全球商業地產投資額將達到約6300億美元。「我們對2017年的初步預測表明，在資本持續進入房地產市場以及租賃市場保持穩定的支撐下，2017年全球商業地產投資總額可能回升至7000億美元。」

預計2017年中國將繼續保持跨境投資熱潮

仲量聯行亞太區投資部總監Stuart Crow 表示：”2016年是資本運作活躍的一年，亞洲吸引了新投資者的目光，其中包括大型主權財富基金、養老基金以及中國保險公司等。這些投資者將資本投入到房地產領域。”

2016年，投資者表現活躍，但企業租戶相對謹慎。”資本價值的增速超過租金增速，導致亞太地區多國市場的核心收益率降至歷史新低。” 仲量聯行亞太區研究部總監Megan Walters博士表示：”儘管如此，2017年房地產投資市場大體上仍將保持平穩態勢，我們預測該地區的機構投資者對房地產的投資需求將保持旺盛，這將導致房地產存量繼續供不應求。”

在2016年即將接近尾聲之際，仲量聯行預計即將到來的2017年全球房地產投資市場將出現以下五大發展趨勢：

1.中國將繼續保持跨境投資熱潮

2016年第3季度，中國超越美國，成為全球最大的房地產跨境投資者。今年前三個季度，中國在全球商業房地產市場的投資總額已接近180億美元。

11月，有消息稱，中國將對資本外流採取更為謹慎的限制措施，該措施主要針對那些總額超過100億美元的超大宗海外投資項目，以及總額超過10億美元的大型併購項目，但是，公司核心業務領域內的投資舉措則未被列入限定範圍。仲量聯行預計，這將在短期內對一些引人注目的大額交易產生一定程度的影響。

“跨境投資是大多數中國投資者的一項戰略舉措。” Stuart Crow指出：”在短期內，我們可能會看到投資計劃被放緩或延後，但就長期來看，預計將不會出現太大的結構性調整。中國資本流向海外房地產市場的趨勢並未停止。甚至可能正相反，在中國雄厚資本基礎的推動下，跨境投資趨勢可能會愈演愈烈。”

2.新領域崛起

投資者對2017年的發展前景保持樂觀，但將傾向於尋求高價值目標。”發掘價值是個挑戰。因此，投資者將更多地從場外交易、新興和二線城市以及新興行業中尋求價值。” Megan Walters博士表示。

許多替代產業開始引起人們注意。以自助倉儲（Self-storage）行業為例，它令投資者接觸到越來越多居住空間狹窄侷促、需要額外儲物空間的消費者。與此同時，隨著電子商務行業迅速崛起，物流行業也進入快速發展期。云計算和大數據技術的廣泛採用，催生了人們對數據中心的需求，這表明，該領域也被精明的投資者納入考慮範圍。

3.各個國家存在不同機遇

投資者正密切關注東南亞地區2017年的發展前景，尤其是越南。越南房地產投資市場的同比漲幅達12%。這得益於諸多有利條件：越南房地產市場透明度不斷提高；預計GDP增長率約為6%；越南房地產投資市場在2017年有望繼續增長，且漲幅將與今年不相上下。

澳大利亞和新加坡等成熟市場也仍然具有吸引力。”投資者之所以青睞澳大利亞，是因為它擁有透明的市場環境以及可觀的投資回報。” Stuart Crow認為，”至於新加坡，傳統上被認為是一個波動市場，而目前是投資者進入該市場的最佳時機。”

4.未來將出現更多、更大的投資交易

2016年有幾宗極為引人注目的大額交易，如：卡塔爾投資局（Qatar Investment Authority）收購新加坡亞洲廣場1號樓（Asia Square Tower 1）；中國人壽北京分公司斥資29.6億美元（約合200億元）收購上海浦東世紀匯廣場項目；布魯克菲爾德資產管理公司（Brookfield Asset Management Inc.）以27億美元的價格收購了”首爾國際金融中心”。

“各種跡象表明， 2017年將會出現更多大額交易。”Stuart Crow表示，”未來多國央行都將延長低利率期，這表明，資本將流入房地產投資領域。這將有助於刺激企業租賃需求，進而提升租金收益。在投資需求保障下，核心資產類別的收益將保持平穩。”

5.「後脫歐時代」和「特朗普效應」

英國脫歐和美國總統大選，僅導致亞太地區匯率出現短期波動，但除此之外，並未對亞太房地產市場造成顯著影響。

“儘管英國脫歐導致市場稍有波動，但在2016年第3季度，亞太地區的商業地產成交量仍呈顯著增長態勢。”Megan Walters博士表示：”按成交量算， 2016年前三個季度亞太地區的房地產交易與去年同期相比表現相對平穩。在年中時，資本流向歐洲速度開始放緩，海外投資的資本開始流向美國。英國脫歐公投後，亞洲投資者在英國達成幾單大宗交易，一掃英國脫歐帶來的陰霾。至於剛剛當選美國總統的特朗普，他的上任可能會對股票和外匯市場造成一些波動，或者帶來一些由地緣政治摩擦引起的潛在政治風險。在這一背景下，由於房地產具有天然的避險功能，加之收益多元化和更可觀的投資回報，全球規模最大的投資者將傾向於增加其在資產類別中的投資比例。”

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（據觀察者網綜合）

美國 | 成屋銷售創2007年2月以來新高

美國人今年11月購買房屋創下近10年來的最快速度。但是上升的貸款利率，房屋的日益短缺以及更高的房價，可能會對明年的房屋市場造成很大影響。

美國全國房地產經紀人協會星期三表示，上個月的成屋銷售上升百分之0.7，達到季節調整後的561萬套。這比今年10月修正下調後的557萬套有所上升，並且是2007年2月達到579萬套以來的最高銷售量。成屋銷售比一年前上升了百分之15。

美國東北部的成屋銷售上升了8個百分點，南部上升1.4個百分點，西部和中西部則出現下降。

美國成屋銷售創2007年2月以來新高

今年11月市場上只有不到190萬套的房屋，比一年前下降了9個百分點。上個月，供應短缺把房屋中間價推高到23萬4千9百美元，環比上漲了百分之6.8。

美國商務部星期五報告說，上個月房屋開始下降百分之18.7，經過季節調整後為109萬套。

房地產經紀人網站的首席經濟學家勞倫斯·雲表示，“我們存在住房短缺，我們建造的住房不夠。”

與此同時，30年固定貸款基准利率上周升至百分之4.16，達到52周以來的最高。美國利率自從11月8日唐納德·特朗普當選總統以來一直攀升。投資者之所以推高利率，原因在於他們預計特朗普的減稅計劃以及在國防和基礎設施建設領域的投入更大，將會提高經濟增長和通貨膨脹率。

房地產經紀人網站預計，美國很多地方更高的利率以及不斷降低的支付能力，可能將導致明年的成屋銷售增長小幅增長百分之2，達到552萬套的水平。

艾默斯特·皮爾龐特證券公司的首席經濟學家斯蒂芬·斯坦利在一份研究報告中說，“一些預期的購房者，隨著房貸利率的升高，可能會使得他們的支付能力變得緊張吃力，為了讓這些購房者能夠購房，房價可能會受抑制。”

不過，健康的勞工市場給了更多美國人購房的信心。美國失業率現在僅為百分之4.6，是9年來最低點。

（據美國之音）

美國 | 房地產業迎來春天？美國樓市復蘇的背後暗藏不平衡危機

12月初，美聯儲發布的居民財務報告顯示，美國民眾家庭財政狀況良好。從美聯儲公布的數據來看，家庭淨值增長至史上最高，房屋資產淨值也快要接近2006年房地產泡沫尚未破裂時的水平。

然而如果脫離數據和報告，看看美國人真實的經濟生活，就會發現是另一番景像：實際上，並非所有美國人都從這些美好的數據中獲利。

美國房地產公司雷德芬（Redfin）的首席經濟學家Nela Richardson表示，他說，盡管一些房主的情況良好，但也有一些中產階級已經被掏空了。現在住房自有率已經處於歷史低點。盡管一些人從接近歷史高值的房屋資產淨值中獲利，但也有一些人還是處於困境，掙扎在盈虧平衡線上下。

CoreLogic副首席經濟學家Sam Khater也同意他的觀點，他說，這次房地產業的恢復有一個不同尋常的特點，就是不平衡。房屋資產和金融資產等財富的確獲得了恢復，但是美國人的收入卻非如此。全美有一半的美國人都參與投資了目前一路飛漲的美國股市，有三分之二的人從住房中獲利。然而，另一方面，那些沒有參與投資的人呢？他們並沒有享受到任何房地產市場復蘇所帶來的好處。

數據顯示，美國房屋資產淨值已經恢復至經濟危機前高點。圖中紅線為房屋資產價值，藍線為房屋抵押貸款。

最重要的是，盡管全美房屋資產淨值已經幾乎完全恢復，但抵押貸款水平卻還沒有恢復。這意味著房地產市場還不能承受大量的貸款者出現。

畸形的借貸市場

盡管目前美國整體經濟還算健康，但這卻掩蓋了不少個體業主和小型經濟體由於各類原因被扼殺的事實。

值得注意的是，CoreLogic的數據顯示，接近400萬的屋主依舊處於負資產狀態。

Regions首席經濟學家Richard Moody還指出，30%業主自住的房子沒有背負任何貸款，這就意味著5000萬背負著貸款的家庭所占的資產，還不到資金流數據顯示總資產的57%。

Richard Moody認為，一些畸形的抵押貸款市場已經在采取措施，改變目前的困境。

雷德芬（Redfin）公司發現，很多情況下，低額的抵押貸款並不是由低收入人群申請的，而是那些沒有足夠存款的高收入者、或是因為高額學生貸款而抵消了存款的高收入者（如剛開始工作的醫生、律師等）申請的。

Richardson因此表示，在上述狀況下，真正需要小額貸款的低收入人群就不得不和那些擁有其他優勢的人群競爭。

美國人的心理陰影

CoreLogic的數據也顯示，低信用評分的人中，願意申請貸款的越來越少了。他認為，金融危機和經濟下行對很多美國人造成了心理上的陰影，並且在短期內不會恢復。美國經濟蕭條的後續影響仍在繼續，並且依舊影響著美國人的心態。

正是由於這一心理原因，經濟學家對於目前房屋資產淨值的上升並不表示樂觀，認為其並不會如過去一樣，明顯促進消費者支出。

Richardson表示，盡管擁有房屋資產高淨值的人群正利用其信貸來提升其資產，但隨著美國貸款利率飆升，很多美國人都不會進行套現再融資。

Khater的研究也反映出，由於心理因素的影響，資產價格上漲對支出的刺激總是低於經濟學家預測的水平，而且這一情況在這段房產恢復的時期裡尤為明顯。

Khater說，大部分的消費者支出都來自於人們的收入，而非房屋資產淨值。而這就是目前美國經濟恢復依舊緩慢的原因。

現在距離2008年金融危機已經過去了快十年，美國經濟正在努力恢復，並防止再一次的危機襲來。因此，美國政府、分析者和投資者們也許都沒有注意到其他問題。

美國的房地產市場和經濟將持續趨向兩極化的態勢，這與“嬰兒潮”一代的退休，和勞動力自動化一樣，這是一個長期的過程。

Richardson表示，顯而易見，對金融屆來說，目前並沒什麼問題；但是對於美國人來說，這是一個很大的問題。房產和經濟的不平等程度逐漸加深會引發嚴重的財務問題。現在美國經濟發展方向已經越來越難以預知，所以這個問題已經值得關注。

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美國 | 上海人在美國置業的“暖心”小故事

上海老同學夫婦倆飛到美國華盛頓，為兒子買房子。他兒子在美國讀完書，有了一份不錯的工作，公司器重，幫他申請居留，那就不回去了。（上海紐約房價比較）

到了美國一個月，看了不少房子，選了一間中上的，四層樓，室內（不算車庫陽台和花園）3,000多平方呎，售40萬美元，約合300萬人民幣。這個價錢在上海連一房一廳都買不到。如今上海的房子，動輒上千萬，所以一比較，老同學不像是買房子，好像撿到了一間屋子。

他在電話裡跟我說，這裡樓價水平太低了。

我說人家這是正常的樓價水平，你之所以覺得便宜，是因為你來自一個生活水平和樓價水平都瘋癲的地方。最近習大大發話了，“房子是用來住的，不是用來炒的。”但又有什麼用呢？中國大興土木所蓋的新樓，據說已夠40億人居住，卻依然有人大炒特炒，也有人天天想著要買房子。中國的有錢人，十之八九都是因炒樓致富，誰還理得市場真正的需求？

美國四層樓，室內3,000多平方呎的房子，售40萬美元，約合300萬人民幣。這個價錢在上海連一房一廳都買不到。

40萬美金的樓，老同學原本想付得多一些，銀行按揭少一點，以後兒子供樓也少供一點，不料美國的銀行不干，一定要貸八成給他，他覺得簡直就是逼人借錢，但這點錢這點利息，對於覺得撿到便宜貨的人來說，也微不足道了。

美國許多地方都有大風雪，華盛頓也冷得要命，但老同學沉浸在幫兒子置業的興奮中，言語之間，一片暖洋洋。

（據蘋果日報）

美國 | 紐約耶誕樹漲到一棵1,000美元！

美國人都希望耶誕節時，能在家裡擺一棵耶誕樹做為裝飾，但是今年若想這麼做，可能得多花上很大筆錢，紐約市一棵耶誕樹甚至漲到每棵1,000美元，原因就在於今年的供應短缺。

今年想在家中擺顆耶誕樹，可能得多花很大筆錢

“消費者報告”雜志旗下的Consumerist網站報導，今年由於乾旱和其他問題導致樹木短缺，美國許多州的耶誕樹價格都飆漲，紐約市甚至漲到一棵1,000美元的天價。在紐約格林威治村販賣耶誕樹的內薇爾說，她種植最高樹木的成本約每呎77美元，一棵13呎高的冷杉要價750美元，若再加上運費、安裝和小費，整體價格可能達到1,000美元。

奧勒岡州等西北部太平洋沿岸地區的樹木成本提升，可能推升全美的樹木價格攀高，因為這個地區也供應其他地區買家的需求。田納西州則因遭受野火侵襲，能提供的樹種預料將減少。阿拉巴馬州雖然樹源充足，但也因乾旱關系，今年的樹長得比往年小。

樹木種植商波蘭德說，今年樹木價格比去年漲10%，原因除了旱災，還有去年供應過剩導致許多賣家轉行或減少供應數量。波蘭德已在今年遭受旱災的南加州種樹種了37年。

西維吉尼亞的樹商也說，最近幾年樹農仰賴的肥料和燃料等生活用品價格上漲，因此樹木價格上漲約3%。

也因此，今年人工耶誕樹可能會大受歡迎。

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美國 | 調查：紐約地產最受海外投資者青睞中國人有增無減

據12月15日出爐的一份調查顯示，紐約連續第七年成為美國城市中外國資金置業的首選城市，也是第三次成為全球的外資首選地。而在來自外國發展中國家的投資裡，中國名列第一。再加上人民幣貶值的因素，今後紐約會出現更多的中國房產投資者。

這個由“外國房地產投資協會”（Association of Foreign Investors in Real Estate，AFIRE）會員完成的調查顯示，紐約連續多年受到外國投資者的青睞。在他們的投資項目中，以多家庭住宅排名第一，排名第二的投資則是因日益流行的網上購貨催生的倉儲業。

AFIRE是一家投資管理公司，其成員包括國際上最大的地產投資者，其名下管理著2萬億美元的房地產投資資金。

紐約連續第七年成為美國城市中外國資金置業的首選城市，也是第三次成為全球的外資首選地

這次中國在發展中國家的投資中占據了首位。除了大量貪官外逃帶出的資金、中國大投資集團以及富人到紐約投資外，人民幣的貶值也讓中等收入家庭加入到美國房地產的投資隊伍。

另根據“石英”（qz.com）網站消息，由於人民幣持續走弱，去年人民幣兌美元下跌近7%，中國的家庭都在將人民幣儲蓄兌換成美元。中國對外彙歷來有管制，為阻止民眾大量兌換，北京方面正更嚴格執行每人每年只能兌換不超過5萬美元的規定。為了躲避中國的外彙管制，很多吸引中國人投資的公司應運而生。美國人借機籌資開發，讓中國人把人民幣兌換成美元。

報告還顯示，在吸引外國投資的國家中，排在美國之後的第二名是德國。

AFIRE共有200名成員，其中有100名參加了答卷。95%的人願意在今後加大對美國房產的投資。此問卷是由威斯康辛商學院的James A Graaskamp房地產中心於2016年第四季度做出的。

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美國 | 聯儲加息或對紐約房地產影響不大

有紐約房地產從業者認為，即便房貸利率上漲，影響也不大

12月14日，美聯儲宣布將聯邦基金基准利率提高25個基點，上升至0.5%至0.75％之間。紐約房地產業內人士認為，即便上調後的利率還是歷史最低點，對房地產市場影響不大。對用現金買房的華人沒有一點影響；即使市場因此有變化，則屬於短期現像。

本次加息是美聯儲自從2006年以來的第二次加息。通常來說，利率上調對大宗商品的市場如：股票、債務、車、房等會有影響。

拿房地產購買來說，美聯儲的短期調息也會影響到房貸的長期利率。雖然不一定促使房貸利率立刻上升，但是如果加上十年期美國國債利率上升的影響因素，房貸利率也會跟著上漲。

有紐約房地產從業者認為，即便房貸利率上漲，影響也不大。“房地產市場的決定因素主要是供求關系。”曼哈頓最大地產中介公司道格拉斯-艾麗曼的資深經紀人孫婕熙（Diana Sun）說。“在上個世紀八十年代，美聯儲的利率都是兩位數，人們不是照樣買房子？現在的利率，即便在上調之後也是歷史最低水平，對房地產市場不會有影響。特別是對中國買房客，他們絕大多數都是用現金買，所以一點影響都沒有。”

紐約“長榮地產”董事長朱喬治（George Zhu）認為，也有可能出現短期的價格調整。“因為同樣的東西，價格過高了，賣方有時會把價格降低來扯平影響。但是如果房地產市場繼續興旺的話，這種降價是短期的，很快價格還會調上去。”

對於地點好的熱門房子，現在的調息也許對中國買家有利。“在加州有這種情況，一個客人只能出價一次。”朱喬治說。“用現金買房的人就會占優勢。要價100萬的房子可能以108萬成交，但是紐約市場還沒有出現這個現像。”

孫婕熙則認為，在任何時候，那些錢多的，或者用現金買房的買家都占優勢。“買房不分國籍，完全取決於你有多少錢，想買什麼樣的房子。如果0.25%的加息都讓你感覺受影響的話，也許你首先考慮的是你這個時候應不應該買房的問題。如果對於每個月加100塊利息都敏感的話，很有可能你借款過多了。

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