Category: Global Investment Column

上期，爲投資者介紹一種在投資法國房産市場最快捷的生財之道——帶家住房出租。本期，我將來講講如何找到適合此類投資方式的房屋。

巴黎的面積105平方公里，是一個規模很小的城市，其中被大家熟悉和追捧的黃金地段只占巴黎總面積的20%左右。所以，想要靠房屋出租獲利的投資者，切勿爲了貪圖房價上的一時便宜而選擇距離中心地段幾條街或是幾百米外的房屋，因爲，那些房屋幷不適合用來賺取豐厚的出租回報。

巴黎是世界上游客最多的城市，就這一就足以說明爲什麽在巴黎帶家具短租十分受歡迎的原因。由于，游客只需用住市中心豪華酒店的錢就可以租到在同區域的一套奢華的大套房，甚至是一棟別墅。很多人都願意用同樣或是更便宜的價格租一套房而不是酒店。所以，在巴黎，這樣的出租方式幾乎已被所有游客所接受。

另外重要的一點是，對于巴黎這樣的城市來說，不存在旅游淡季。雖然，每年的11月、1月、3月和8月，游客數量稍有减少，但幷不意味著是淡季。而在5月、6月、9月和12月，特別是新年的第一周，因爲，很多外國游客都喜歡在巴黎這個世界上號稱最浪漫的城市度過新年。這時，整座城市的酒店入住率定是100%，幷且，所有旅館的價格都會翻一倍或是幾倍。

對于民用住宅來說，地段、房屋質量、特點與交通會直接决定房租的高低，但除此之外，房租都將是不變的（新年除外）。當然，如果客人租的時間較長，位于中心地段的房租也可以相應有點優惠，不過由于總體租住率高，所以，多數時候不需要特別的優惠，特別是客人降價的幅度較高，最好是不要接受，因爲總有人會住。

比如：可以看到鐵塔、有陽臺或露臺，這樣的房子租金會更貴。一套位置再好的地段，房屋裝修不錯的，每個月租金能達到100歐元／平米／月。也就是說50平米的房子月租金5000歐，100平米的房子月租金10000歐，150平米15000歐，這是平均水平，還有很多更貴的，當然也有更便宜的。

我有位客人在香榭麗舍大街有套74平米的房子，每天的租金是370歐元 ，如果30天，就是11200歐元，平均下來是150歐元每平米/月。當然這是100％入住率的毛收入，還要除去中介費用（Booking或其他公司），物品折舊，以及長期入住客人的折扣和實際的入住率。

爲了達到高入住率，證明房租物有所值，得到租客的好評，就要遵守符合國際高端客戶的規則：乾淨漂亮的家具，有品味的裝修（符合國際品味），齊全且高品質的家具用品。所以，在一開始需要經常更換餐具，床單，在墻壁老舊的時候要記得粉刷。這些費用也都是可以抵消稅金的，當然更重要的是保持房屋品質，從而取得高的入住率。

小貼士：法國房産的面積是以實際室內居住的面積來計算，不算陽臺和公攤等（簡單的說，可以把地板全部鋪上地磚，地磚的總面積就是房屋的居住面積），和中國的計算方式不一樣。一套法國80平米的房産，以中國計算方式會超過100平米。

爲什麽歐洲會受到世界各國人的喜愛？不論是旅游、投資還是養老，歐洲永遠不會在人們的計劃之外？那裏豐富多彩的文化與鵝卵石小徑的獨特魅力，有什麽理由讓我們對“她”說不呢。目前，歐洲大部分地區的地産市場仍處于低谷期，也就意味著這時候交易非常划算。從大西洋到地中海，從愛爾蘭到希臘，房價都非常誘人，許多大面積的房屋都超過10萬歐元（13.7萬美元）。

法國傳統地區房價：9萬美元起

價格適中的房屋在法國可謂比比皆是，例如法國房産市場位于西南部的普瓦圖-夏朗德（Poitou-Charentes）地區，那裏擁有大片的葡萄園，枝繁葉茂的森林，黃燦燦的向日葵田園和充滿歷史氣息的集市。一派寧靜的鄉村美景。

普瓦圖-夏朗德是法國西部的一個大區，西鄰大西洋。下有夏朗德省、濱海夏朗德省、德塞夫勒省、維埃納省。該大區最爲出名的就是城堡，如果想圓自己的“城堡夢”。這裏就是最佳的投資地。

拉羅什富科（Rochefoucauld），普瓦圖-夏朗德，夏朗德省下的一座城市，坐落在塔爾杜瓦勒（Tardoire）河畔，那裏每兩周都會有一次集市，還有一座16世紀的古堡，另有各式各樣的店鋪和休閑設施、醫院和火車站，生活十分便利。從拉羅社福科驅車前往波爾多（Tardoire）機場僅有90 分鐘；位于巴黎至裏昂間高速火車綫路上的昂古萊姆市（Angoulême）車行也只需要25分鐘。然而就在這樣一座極具生活氣息，設施齊全的城市，如果想要買一棟占地面積約1180平方英尺的聯排別墅，一般價格在7.5萬美元左右（約5.5萬歐元）。

然而許多投資者都更想在熏衣草之鄉的普羅旺斯（Provence）擁有自己的一套住宅，但是如果預算在10萬歐元以下的話，在那裏幾乎是很難尋找到。不過與其毗鄰的朗格多克-魯西永 （Languedoc-Roussillon）大區就截然不同了；一棟面積約爲505英尺的法式鄉村住宅，售價約9萬美元（6.6萬歐元左右）。

在介紹西班牙海濱城市的房價形勢之前，不得不提一下法國的卡瑟(Cathar)。這裏風景秀美，還有卡爾卡索納(Carcassonne)童話中的城堡，地中海距此也僅20英里。如果在卡瑟不品嘗一下西班牙菜簡直太可惜，因爲從卡瑟驅車1小時1刻鐘就能達到西班牙，所以，卡瑟的西班牙菜最地道了。

西班牙海濱城市房價：8.25萬美元

很多房地産業內人士對西班牙房價未來是否還會下跌觀點不一。雖然，現今西班牙有大量住宅待售，但在2013年，馬拉加省(Málaga)住宅銷量7年來才首次有所增加。但無論如何，西班牙將會一直是北歐人頤養天年的理想之地。西班牙登記在册的美國居民人數開始有所增加。去年1月，有4.1萬的美國公民在西班牙市政廳 進行居住登記，比2012年增加了1300人；登記在册的中國人有3549人。

位于西班牙南部的安達盧斯(Al-Andalus)是西班牙最具代表性的城市之一。窄窄的街道、綠樹成蔭的花園和格拉納達的美麗建築，讓這座城市充滿著歷史氣息。如果這裏正是展開全新生活的理想之地，投資者只需花11.8萬~9.8萬歐元就能購得面積約913平方英尺的公寓。

如果不想生活在旅游與商業氣息濃重的城市，例如日光海岸 （Costa del Sol）此類地區，那麽位于穆爾西亞自治區的溫暖海岸（Costa Cálida）可以讓人在遠離浮躁與喧囂的同時，還能享受地中海的陽光。即使在冬天，溫暖海岸的氣溫也不會低于64華氏度（17~18攝氏度）。另外，日光海岸的海濱小鎮馬薩龍港（Puerto de Mazarrón）多年來是西班牙當地居民的度假聖地，小鎮兩邊有著連綿不斷的峽谷和金色沙灘。

雖然溫暖海岸的房價是越靠近海邊的越貴，不過，投資者仍可以買到價值8萬多美元，占地6百多平方尺的房屋。

希臘克裏特島山坡小村：12.2萬美元

克裏特島（Crete）是我最喜歡的希臘島嶼之一。我曾在克裏特南部海岸的普拉基亞斯（Plakias）橄欖林中的一座石頭小屋裏度假。雖然是旅游城鎮，這裏的夜晚十分寧靜，每一位旅客都是爲了享受這裏的餐廳酒館、新月形海灘、利比亞的海上日落以及叢林和山坡徒步的樂趣。

Myrthios 是一座位于普拉基亞斯山上的傳統山村。這裏的鄉村度假住宅都坐擁碧海青山美景，可以邊品嘗希臘茴香美酒的同時邊欣賞壯麗的景色。看到這裏，也許有的投資者不禁要問，這樣的度假村價格是不是很高？8.9萬歐元左右（約12.2萬美元）就有屬￿自己的一片美景，有誰能不爲此動容？！