Category: Global Investment Column

在海外置業投資，問題千千萬萬，但彙集起來最關鍵的問題無非是：如何對房屋的質量把好關？今天我就用自己親生參與的案件與大家分享如何鑒別房屋質量。

2014年的4月，來自于浙江的金先生來向我諮詢全家投資移民方案，他在中國主要從事餐飲業。考慮到其子女的教育和食品安全健康等問題，通過在西班牙經商多年的好友周先生牽綫，决定舉家移民西班牙。

和他會面後，我首先建議他先找住宅再辦理後續的移民事項。金先生夫婦申請了30天的旅游簽證幷且成功延期至50天，有了充足的時間作爲保障，金先生誓要找到自己滿意的未來之家。

在其老友周先生的協助下，金先生首先在馬德裏的La Moraleja區開始了地毯式的掃房考察。兩個星期後，已經看了超過30套別墅的金先生，升級成爲半個“馬德裏別墅專家”。但家中四位成員衆口難調，這30多套別墅中鮮有讓全家都滿意的。

幾天後的一個下午突然接到了金先生的電話，他欣喜地說，終于找到全家人都滿意的房子了，希望能儘快辦理買房手續。大喜之下，我們立即對房屋展開法律調查。金先生看中的是La Moraleja區的一套別墅，房型好，裝修得體，面積爲175.4平方米，自帶24.2平方米的院子。最重要的是，房東熱情地表示願意儘快脫手別墅，幷在價格上給予優惠。經過我們和金先生的對比，百米內相似的別墅價格都要高出其5%－10％左右， 金先生認爲這是難得的機會，所以一再叮囑要儘快完成交易手續。

我方律師與房東Carlos就定金合同的內容和簽署時間進行了磋商，Carlos很配合的和我們達成了共識。根據法律程序，我方律師向房東索要房契進行房屋數據核對。但不知何故，一向配合的Carlos找出各種藉口開始拖延。

律師的職業直覺感到其中可能有問題，于是向房屋所在地的財産登記處索取了該房的官方登記信息。奇怪的事是：根據Carlos提供的房屋面積分布圖，該別墅的面積有175平方米，而根據該地區財産登記處的信息，該房屋的面積僅爲130.70平方米，兩個數據中的面積相差25%，這是爲什麽呢？律師致電Carlos進行詢問。Carlos解釋到：2010年，自己對別墅進行了擴建，在二樓的平臺上搭建了一層樓，所以兩層的房子變成了現在的三層。根據西班牙現行的市政規定，考慮到建築的承重性，房主和鄰居的人身安全，凡是建築擴建都必須向當地政府提出申請，幷附上擴建圖紙，通過政府批准後方能開工，否則屬于非法建築。在我們的堅持下，Carlos拿出了政府的批文，該批文明確指出Carlos 擴建的44.3的面積中，只有12.5平方米可以使用，剩下的31.8平方米屬于非法建築，應該在2013年5月前拆除。

隨後，在對相關文件的進一步研究中還發現了另外一個問題：這棟別墅的屬性是（Vivienda de protección oficial），中文譯爲官方保護房，這和中國的經濟適用房有些相似。這種特殊的房源可能大家還不瞭解：它是西班牙在城市擴張時，爲了吸引更多的家庭來本地小區定居，區政府會出臺一些優惠政策，比如子女衆多的家庭自建別墅，政府會給予稅收優惠或財政補助。作爲交換，政府限制這類房屋用于營利目的。因此每次出售，出租前均要申報政府批准，而且房屋的售價要按政府當年的限定價格來出售，不能自主定價，如果買來投資，無疑對未來相當不利。

聽了我們的調查結果後，金先生點頭稱是：“這房子我們不買，再便宜，咱都不能買！”

兩星期後，經過多方尋找，金先生在別處看中自己喜歡的另一處房産，通過了律師調查幷順利地辦理了各項手續。

誠然，買房時都希望能以實惠的價格買到自己心愛的房産，但有時候價格幷不是越實惠越好。像金先生第一次看中的房子，雖然看上去實惠，但實際上因爲沒有按照市政府規定在2013年拆除違建部分，如果被蒙在鼓裏購買此房後，不但要支付一筆拆遷的費用，可能還要面臨市政府的罰款。最鬱悶的是，自己花錢購買的房屋面積將在拆除違建部分後大範圍縮水，幷造成不可挽回的損失。

在此建議，買房前一定要尋求專業律師的幫助，認真核對房屋的各項資料，仔細地對房屋的各項背景進行法律調查，規避未來可能出現的各種陷阱和糾紛。

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季律師解析西班牙房産投資

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 在2000年，海外購房者和投資者——尤其是西歐人，在匈牙利房地産市場表現相當活躍；但自危機爆發以來，就很少聽到他們的消息了。匈牙利最大的房屋中介商之一Duna House近期研究指出，2014年第三季度，匈牙利房地産市場的外籍人士絕對數量在增長，儘管此前三年他們的整體份額在萎縮。

Duna House分析團隊負責人Gabor Rutai稱，2012年，匈牙利的購房者中有2%是外國人，這些海外置業者在當年第三季度完成的交易數爲420。2013年同期外籍買家的市場份額下滑了1.9%。2014年，儘管匈牙利房地産市場好轉，海外買家所占市場份額還是只有1.8%，第三季度外籍買家人數約爲515。

外籍人士不僅在匈牙利買房，也活躍在租賃市場。對比同期數據，外國人在匈牙利的租賃份額維持在12%，相對十分穩定。另外，該國十分之一的出租房産都爲外籍人士所擁有。

匈牙利45%的外國買家都來自歐盟成員國——小部分是美國人，房産平均交易價爲1480萬匈牙利福林。中東買家數量占比爲10%，房産平均交易價爲1680萬匈牙利福林。第二大主要購買群體來自斯拉夫地區，主要是俄羅斯和烏克蘭買家，占比達30%，購買均價爲2330萬匈牙利福林。剩餘15％的海外買家是出手闊綽的遠東土豪，平均花費高達2670萬匈牙利福林。

77%的外海置業者都將房子買在匈牙利首都，主要集中在布達佩斯第七和第八區。從第六區的交易記錄來看，海外買家的目標是60平方米的公寓，成交均價爲1400萬匈牙利福林。

Duna House的數據顯示，匈牙利42％的租客都來自歐盟成員國，29％來自中東，20％來自遠東，10％來自俄羅斯或烏克蘭。46%的租客聚集在首都，主要在第五、六、七區。另外，佩奇市(Pécs)、德布勒森市Debrecen和塞格德（Szeged）的大學城也有很多租客，主要是海外留學生。

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聖地亞哥（Santiago），智利的首都和最大的城市，由西班牙征服者佩德羅·德·瓦爾迪維亞（Pedro de Valdivia）建立于1541年。選擇聖地亞哥，是因爲當地的氣候適宜、土壤肥沃、水分充足，且易于防守。雖然，好天氣是許多外籍人士選擇聖地亞哥的首要原因，但這只是該市衆多優勢的中的一個。

聖地亞哥是一座國際大都市，現代化的摩天大樓（包括拉丁美洲最高的建築）和暢通高效的地鐵系統，使生活變得舒適、方便。在許多高檔餐廳裏，有來自世界各地的流行美食，可搭配優質的智利葡萄酒。另外，這裏的人文氣息也非常的濃重：歌劇、芭蕾、百老匯熱門劇、很棒的博物館和隨處可見的畫廊。

一、生活在聖地亞哥

• 適宜的氣候——溫和地中海氣候

聖地亞哥坐落于一座狹長的山谷。夏季炎熱乾燥，白天平均氣溫在85華氏度（29.4攝氏度）和晚上平均氣溫在58華氏度（14.4攝氏度）；冬季氣候溫暖，降雨適中，白天平均最高溫度是58華氏度（14.4攝氏度）和晚上37華氏度（2.8攝氏度）。通常，穿著襯衣就可在城市裏漫步——即使在冬天，也只需再加上一件外套。

如果拿智利中部和南加州作比較，除了好天氣和佳釀，兩地都是衝浪和滑雪的好去處。當然，聖地亞哥也分享一些加州所面臨的挑戰。比如空氣污染，尤其在冬季，儘管情况正在改善。像加州一樣，智利有地震，但當地的建築物抗震標準在某種程度上减弱了危險。

• 城市綠化環境優美——聖地亞哥兩大公園

• 聖盧西亞山（Santa Lucía Hill）

聖地亞哥的高度文明還體現在那些美麗的、被精心維護的公園。被稱爲“空中花園”的聖盧西亞山（Santa Lucía Hill）占地16英畝，高226英尺，距離市中心的武器廣場(Plaza de Armas)僅5個街區之遙。山上有人行道、露臺、花園，山頂上還有始建于19世紀初的堡壘，可以俯視整個城市。

• 都市公園（Metropolitan Park）

其聖地亞哥最大的公園。占地1780英畝，坐落在聖克裏斯托瓦爾山（San Cristóbal Hill），較四周海域高出984英尺。園內設有動物園、植物園、天文臺，以及兩個巨大的室外游泳池，夏季向人們開放。

• 低成本生活——每月平均2600美金（1600左右人民幣）

聖地亞哥的生活成本要高于其它一些拉丁美洲城市，但許多外籍人士仍能在此以低于本國成本的價格，享有發達國家的舒適生活。

對于北美人來說，聖地亞哥便捷的公共交通、低廉的物業稅和私人醫療保健費，能省下一筆錢。生活在此的外籍人士表示，每月私人醫療保健費在80~250美元，醫療服務周全。一對夫婦如果租一套帶游泳池和有管理人員的兩室戶住宅，算上私人保健，要保持舒適的生活，每月最低成本在2600美元左右。

• 充滿活力的商業氛圍——創業機會多

對于外籍人來說，這裏最大的吸引力之一是有活力的商業氛圍。聖地亞哥充滿自主創業的機會，如果想增加退休收入，創辦小生意，這裏是個值得考慮的地方。

在所有的拉美國家中，智利的文化最容易被北美人所接受與適應。當地的經濟發展深受美國影響。那裏有美式雜貨店、美國的服裝品牌——從Gap到Brooks Brothers、美國的連鎖餐廳——從Taco Bell到Tony Roma’s，以及40多家星巴克。

二、住在聖地亞哥

• 4大最受外籍人士和旅行者歡迎區域：

1. Santiago
2. Providencia
3. Las Condes
4. Vitacura

1、Santiago區

總面積8.6平方英里的Santiago行政區內，建有歷史悠久的“武器廣場”（Plaza de Armas），位于Santiago區的東北部。廣場內有很多的棕櫚樹和長凳，四周被幾個歷史建築環繞，其中包括新古典主義城市大教堂（Metropolitan Cathedral）。

“武器廣場”的6個街區內是總統府區域，有許多一流的博物館、美術館、公園和1857年就開始營業的市劇院，是散步和觀看人群的好地方。

2、Providencia區

位于Santiago東面，是一座大型住宅區，建有很多公寓大樓。Providencia安全又乾淨，有許多市場、商店、餐館和咖啡館，居住十分方便。東面是Las Condes和Vitacura區。

3、Las Condes和Vitacura區

這兩個區是經濟與文化的中心，也是高檔住宅聚集的地方。生活在這兩個地區的居民平均家庭收入屬聖地亞哥最高。

大戶型的行政公寓、8所私立精英學校、第二市劇院和該市最獨特的高爾夫俱樂部the Club de Golf Los Leones都彙聚于此。

• 聖地亞哥房屋租賃市場

1、Santiago區

性價比最高。靠近“武器廣場”的工作室（studio）和小戶型公寓：

• 無家具小戶型公寓租金：450美元/月（2796人民幣）

• 有家具小戶型公寓租金：800美元/月（4972人民幣）

2、Providencia和 Las Condes區

• 兩室戶優質公寓租金：1000~1600美元（6215~9944人民幣）

注：具體價格視社區而定

Santiago、Providencia、Las Condes區出行貼士：

聖地亞哥共有5條地鐵綫，其中地鐵1號綫連接Santiago、 Providencia和Las Condes三個行政區。地鐵非常方便，一張單程票只需要1美元多一點，一張塑料智能卡Bip只要2.6美元，可在任意地鐵站充值。

想像一下，每年自己將有機會在法國最美麗的地區度過美好的假期。同時享受著永久産權的豪華公寓，有著穩定的租金收益保障，幷且不需要支付任何管理和維護費用。這樣的投資是如何實現的呢 ？在回答這個問題之前，首先來瞭解一下法國的旅游業。

對外出售法國旅游房産的原因

• 世界第一大旅游國

2013年，法國迎接了近8500萬全球游客，包括近170萬中國游客，同比增長了23%。旅游産業創造了超過200萬的就業崗位，以及420億歐元的年營業額，占法國國民生産總值（GDP）的 7.4 %。

• 滿足日益增長的旅游需求和開發豐富旅游資源

法國旅游産業的領軍人物杰拉德·布雷蒙 (Gérard Brémond) 先生提出建議，幷由法國政府支持實施了衆多法國旅游業跨時代的革新措施。其中最重要的一項就是將旅游度假地産銷售給全球的機構和個人投資者。

旅游住宅的開發和經營是法國政府的戰略重點，這也是法國可以更好的迎接全球游客的先决條件。政府對旅游業的開發既看重“量”，更注重“質”。2030年，法國將興建足够接待1億人次游客的旅游度假房産。同時 “質”更意味著這些房産的高質量，尤其是將重點興建4至5星級規格的旅游度假地産。

法國旅游業的全球化始于上世紀50年代，從1970年起，實現了真正的騰飛。伴隨著各項新政策的平穩推進，法國顯著提高了它的游客接待水平。至今爲止， 法國旅游住宅的總量如圖所示：
那麽什麽是真正意義上的旅游度假地産 ?  必須要符合由法國經濟統計局（INSEE）提出的各項條件：

• 房屋內部必須要配備齊全的家具設施；

• 由專業的旅游管理機構進行管理；

• 向游客提供各項服務（接待，就餐，清潔等等）

• 遵守衆多法律規定的安全和質量規則

80年代初，許多來自法國本地以及全球的個人及機構投資者意識到，旅游度假地産市場的重大潜力，幷開始投資這項産業，在 90年代末達到頂峰。

爲什麽在短短二十年內法國旅游地産投資就會取得巨大成功？又是怎樣的投資優勢吸引著他們？

1. 豐厚的回報
2. 無法比擬的稅收優惠
3. 家庭度假優惠

這種投資方式一改往日單調的傳統住宅投資方式，成爲投資者們在歐洲備受青睞的投資。

旅游度假地産通常有兩種投資方式:

• 第一種：帶有度假權的投資

優勢：安全、收益高和能在所購房産內度假

• 第二種：無度假權的投資

劣勢：不可在所購房産內度假

優勢：高租金收益

這兩種投資方式在國際領域也取得了巨大的成功。因爲，它不僅適用于法國投資者，也同樣適用于其它國家的投資者，沒有國籍限制。無論是中國人，俄羅斯人還是美國人，都能享受以上兩種投資方式，以及法式的“lifestyle ”。

法國以其文化、奢侈品及美食享譽全球。此外，它也擁有全球首屈一指的稅收政策。法國政府是相當務實的，正如我在文章開頭提到的，旅游業是法國GDP的主要來源之一。因此，爲了鼓勵旅游業的發展以及度假地産的投資，政府將旅游度假地産投資的稅務條款歸入到 “LMNP 非職業帶家具出租”（Louer en Meublé non Professionnel），這樣，租金收益的個人所得稅幾乎爲0。

這種旅游地産的開發和管理相結合的經營模式已經走向全球，幷很快將被引進到中國。12月4日，法國Pierre & Vacances-Center Parcs 集團（皮埃爾度假及中心公園集團）與北京首創置業集團（Beijing Capital Land）簽署了建立長期合作關係的戰略協議。兩大集團將鑒法國成功的商業模式，共同在中國發展旅游地産項目。這次合作再一次驗證了“Made in France”的巨大成功，以及旅游地産美好的發展前景。

法國旅游地産投資貼士：

• 法國房産爲永久産權

• 購房時無需繳納增值稅（VAT）。因爲增值稅已由地産開發商交付過，這就意味著購房時即刻擁有20%的折扣（法國的VAT爲20%）

• 購房後與旅游運營商簽訂長達9至10年可續約的租約合同，這份合同將保障投資者每年的租金收益

• 可在自己所購得房産中度假或者在旅游運營商管理的其它房産內度假

威廉專欄全集：

威廉解析法國度假地産投資市場

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