我曾在一個法律講座上主講過房屋買賣方面的法律議題。在講座一開始的時候，我做了一個很簡單的小測驗。我準備了一個合約，讓大家念合約第二頁最上面的第一句話。念完後在做的都驚呼：“天呀，我連第一句話都看不懂，後面的大部份肯定也都不懂的。可是在買房子的時候我却非常願意，而且非常急、非常主動地簽下了我的大名，承認了我對這份合約的接受程度。”
爲何會有以上這種缺乏自我保護的表現？這是由于很多人，特別是亞洲的移民，對于法律性質的英文文件，都有一種源自于無力感的高接受度。
買房合約三要素
合約中最基本且最重要的3個要素包括：
一、確認買家購買的土地
大部分的合約上是不會附有房屋的地圖、結構圖、照片等。在海外買房地産，所購買的地都是已在地契中登記好的，所以在合約上一定要明確交代所購地的地號等相關登記信息。
信息內容主要包括：
- 土地的完整紀錄
- 政府編號
- 土地特質
- 大小
- 測量方法
- 土地曾經是否有變動等
因爲，如果這整條街或整個開發案都是由同一個開發商開發的，土地編號只要打錯一個字都可能讓買家買錯地。
二、合約必須明確寫出房屋的購買價格
在購買價格的欄位，有時候會經過多次的修改，而且都有買賣雙方的簽名。這是因爲價格是可以談的。
在討價還價的過程中會有明確的記錄。但由于現在很多人用傳真機或者是網路溝通，所以這個程序要特別小心，確保自己的律師知道你最後出價的金額跟合約上最後的紀錄一致。
三、在簽訂合約時需證據確鑿
案例
有個人請中間人協調，買了一個農場，裏面有兩匹冠軍駿馬。這位買家以爲購屋合約包括這兩匹駿馬，沒想到交房之後發現，兩匹駿馬成了兩匹劣馬。但由于合約上只要求了要兩匹馬，沒有寫清楚是要看房時看到的那兩匹駿馬，所以後來也無法根據合約要求換回那兩匹駿馬。
有時候，投資人不方便親臨現場看房子，只能委托在海外的家人或朋友幫忙看房，或是安排一些買房相關的事宜，或是付錢的老闆人還在海外，也沒有看過房子。這個時候，一定要清楚地列出房屋清單，最好還要拍照存證。這對幫忙談條件的中間人來說特別的重要，因爲沒有寫清楚的話，就算交屋時屋况以及屋子裏面的東西跟當初簽約時有落差，也不能要求換回。
一些非常有經驗的中介，會堅持讓客戶將合約給律師檢查，也讓客戶儘早就與律師取得聯繫。但有時，中介擔心客戶在律師的協助下，對買賣産生二心。雖然，也許他們將《律師檢查條款》包含在合約內，給買家律師三個工作日的時間檢查後再確定要不要買，但要注意分辨這個律師檢查條款是指可以檢查産權，還是指檢查合約有沒有寫錯。如果是檢查産權的話，法律上應該是給律師十個工作天檢查。
海外購地Q&A
Q：只要出錢，什麽房地産都可以投資嗎？
A：很多西方的國家有海外投資法案的限制。有些政府認爲比較敏感、昂貴的土地，或是天然資源比較豐富的地方，海外人士如果要收購，必須事先通過投資審理辦公室的審核。
很多海外政府，雖然有明文規定，但不會主動限制不合法的交易。如果買家不懂相關法律，在無知的情况下觸法的話，後果就得自己承擔。
很多海外投資者在不知道的情况下，完成了一些不合法，外國人不能進行的交易。所以，在購買國外土地資産時，一定要有專業的幫助建議以及充份的瞭解。
Q：我不具備海外購買土地的資格，可是已經買了。我該怎麽做？
A：在國外一般采用申報的方式。所以，買家一定要自己主動的提升對于法律的尊重和瞭解，確保自己的投資是合法安全的。如果真的很不幸的因爲不瞭解法律，沒有合法申請，就購買了比較敏感不開放外國人購買的地段，這個時候必須儘快主動找律師幫補申請，使交易合法化。
Q：中介說訂金一定要出房地産總價的20%，法律有這樣規定的嗎？
A：法律上沒有規定訂金要付多少。訂金通常是爲了讓賣家放心，表示你是認真的買家，可是幷不代表你一定要付總價的百分之十。只是中介會從訂金裏拿走他的傭金。通常傭金加上稅，可能差不多是總價的4%或5%。拿10%的訂金的話，中介對賣家比較有一個交代，感覺起來配合的效率也比較好，這也是爲什麽傳統上，許多合約都付總價的百分之十。
除了訂金金額，付訂金的時間點也是可以談的。作爲買家律師，我們會建議買家最好是在做好所有檢查，合約已經要變成無條件的時候才付訂金。
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