Category: Special Investment Column

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多伦多土地转让税计算方法 三步到位轻松搞定

在加拿大买房有一笔开销不能忽视，那就是土地转让税。您需要缴纳多少税完全取决于您购买房屋的价值，价值越高当然需要负担的土地转让税也越高。当然对于初次买房的购房者，政府也有特殊的“福利”。接下来我们就来看看这个税它到底怎么算。

自2008年2月1日起，安省及多伦多土地转让税按下表比例执行：

同样为了方便计算您还可以采用如下计算方式 （假设您买的加拿大房产最终价值为$ A ）：

在初步了解土地转让税的收取比例，不至一头雾水的情况下，要是您还想更偷懒一些，可以登录 http://www.landtransfertax.com/ 选择区域再直接输入您的房产价值，系统会自动计算得出结果，您便能一目了然地得知安省和多伦多土地转让税分别为多少了。

让我们举个实际的例子，假设您购买的房屋价值$500,000。

如果您在多伦多以外的安省地区购买，那么您要缴纳的土地转让税为：

1. Ontario Land Transfer Tax 安省土地转让税

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($250,000 – $55,000) = $1950

1.5% *($400,000 – $250,000) = $2250

2.0% * ($500,000 – $400,000) = $2000

总计= $275 + $1950 + $2250 + $2000 = $6,475

或者 $500,000 *2.0% – $3,525 = $6,475

如果您在多伦多地区购买，那么您要缴纳的土地转让税需要加上两部分：

2. Toronto Land Transfer Tax 多伦多土地转让税

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($400,000 – $55,000) = $3450

2.0%* ($500,000 – $400,000) = $2000

总计= $275 + $3450 + $2000 = $5,725

或者 $500,000 *2.0% – $4,275 = $5,725

3. 因此您一共要交的费用为=$6,475 + $5,725 = $12,200

如果您是已满十八岁的首次买房者，那么只要您满足以下条件就能获得最高$2,000的安省返还税款，要是在多伦多买房的话那么您还能另外获得多伦多返还的$3725。

  1. 必须年满18周岁
  2. 要在交房后的9个月入住，其房屋目的为自住性质
  3. 在世界范围内购房者没有其他房产
  4. 如已结婚，伴侣对方不能在世界范围内拥有其他房产

加拿大买房的所有开销环节一个都不能马虎，尤其如这个款项，很多新移民并不非常了解。通过上述描述，希望能够让您对土地转让税有一个比较清晰的了解。

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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投资泰国普吉岛房产：房价年涨20% 早买到早大赚！

泰国普吉岛是投资世界上房产最后的天堂之一，在那里，你可以安全无虞地投资房地产，并能够获得丰厚的资本回报率。

目前岛上正在建造超过200个新房产开发项目，将来还有更多的项目，因为这里房地产市场仍处于初级阶段。尽管过去两年发生全球危机，但大多数普吉岛房产开发项目销售良好，尤其是已建成的项目，因为可以避免买家风险。普吉岛有经验的中介和开发商都认为这里的房地产市场未来前景光明。

投资普吉岛的理由

普吉岛无疑正在成为新亚洲游乐场，尽管还是一个小岛（仅550平方公里），但现代便利设施齐全，不仅有国际化的医院和学校、现代化的基础设施、道路和宽带通信、还有美丽的海滩和风景、最好的酒店和餐馆、国际购物中心。这里的居民热情友好，生活惬意和犯罪率低，而且全年气候温暖。目前正在新建数个码头和高尔夫球场。

如何投资普吉岛房产

 如果是投资性买房（不是转售房产），你先需支付一定预订押金以预定这块地段或是别墅、公寓等。在寻求法律咨询、审核合同以及完成尽职调查之后，通常是在30天内， 你要签订合同，付首付，一般是售价的15%到30%。其余的可根据项目进程，在一段时间内分期付款，直至项目建设完成。对于大多数开发商来说，这段时间通常是一年。通过这种方式买房，你可以有机会以低于市价30%以上的价格买到房产。原因是开发商希望借此吸引早期买家，后者不急于入住也知道早买优惠多。这既帮助开发商赢得早期买家对项目信心，也为银行赢得资本注入和担保，同时提升了房产项目财政状况。这对各方都是一个双赢局面！在项目建设阶段，由于材料成本上升，房价通常会大幅上升，开发商和买家也可以实现投资回报最大化。只有最先购买的买家能得到最大的优惠，能以比后期买家低得多的价格购得房产。

普吉岛房产的投资回报

上面的例子表明，如果费用低，你可以一年内分期付款，甚至在入住之前，你已可以获得丰厚的投资收益！许多投资者是先买房，等房产建成就转售。不过，一直保有房产所有权可能是更明智。因为房价每年上涨15%至20%，加上材料价格上升，通货膨胀，长期投资普吉岛房产非常稳妥。你也可以出租房产以获得租金收入。

现在是投资普吉岛的绝佳时候，我们可以提供岛上最好房产项目建议，因为我们是这里所有开发商的共同代理中介。

 

Richard专栏全集：

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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如何在五年后处置EB-5资金？看懂美国移民局应对排期的投资维持政策

2015年8月10日，美国移民局自2013年5月30日备忘录发布以来首次发布重大EB-5政策备忘录草案。经过两年多的时间，EB-5业内人士一直翘首等待美国移民局对不断变化的EB-5 格局发布新的指导，并且美国移民局从今年年初就曾许诺会发布新的政策指导备忘录。对移民局政策指导的迫切需要的主要驱动因素为今年年初美国国务院对中国EB-5投资者的有条件绿卡申请设立了截止日期（又可理解为排期）。排期的出现不可避免的影响到当前EB-5就业计算的结构，资金如何被投放到项目当中，以及最终给投资者返还问题。

新的备忘录草案主要讨论了三个议题：

  1. 在提交I-526申请时，就业需要在什么时候被创造出来
  2. 由于中国投资者排期改变了既有的移民/投资时间表，应该如何满足维持投资要求？
  3. 重大变更什么时候可以发生，什么时候不可以

本文主要针对第二个议题——维持投资要求（即资金重新部署问题）——进行阐述。

维持投资要求正如许多政府项目一样，EB-5 项目是一个技术性和法规驱动的项目。要遵循其繁琐同时不断改变的规定，参与者必须谨慎的处理。

在这些规定中，有一项为1) 投资者资金必须做“有风险”的投资；并且2) 在投资者有条件居住期间，必须“自始至终维持”投资是“有风险”的。

问题归根结底是以往从递交I-526投资移民申请开始EB-5程序到递交I-829条件移除申请只需要三年半到四年的时间，而I-829的批准只需等待不到一年的时间。大多数贷款模式的EB-5项目都是五年投资期限。因此，以往移民流程基本在五年范围内完成，在有条件居住期间“自始至终维持”投资从来不是一个问题。

移民/投资时间流程

以下是投资移民的一个可视化描述。图中上半部分涉及EB-5移民流程，下半部分是为了获得EB-5签证所做的投资的投资流程。

但由于中国签证排期和I-526申请在美国移民局的积压改变了整个格局。

从图B上可以看出，实际上有两股力量在这里同时起作用。首先，中国签证排期在投资者I-526批准到领事馆处理程序中间增加了一年左右的时间，同时，也导致领事处理时间增长（任何EB-5移民律师都会告诉您现在等美国签证中心的信件等到望眼欲穿）。其次，目前市场上绝大多数项目的监管协议里都有提前放款的条款，也就是说相比之前投资款在I-526批准后才进入项目，现在的投资款进入项目比原来提前了约一年。

换句话说，按目前的投资流程，EB-5投资者在绿卡尚未获批之前资金就随时可能被返还。因此，新的备忘录中的维持资金指导部分的内容即是为了应对区域中心在这个时间段里应当如何运作的问题，请参考图B中星号部分。

所有EB-5利益相关者都知道维持资金迟早将成为一个棘手的问题，所以一直以来都向移民局询问这个问题的答案：如果在投资者I-829申请批准前JCE（创造就业企业）就将5年期贷款偿还给NCE（新商业企业），NCE应当如何处置被偿还的投资款？

这里打个岔为EB-5初学者做一个简单的解释。NCE（新商业企业）是一个由区域中心管理、由EB-5投资者注入股权投资的实体。区域中心需要将投入到NCE的资金作为贷款发放给开发商的项目实体，这个项目实体又被称为JCE（创造就业企业）。简单地说，在贷款模式的EB-5项目中，NCE是贷款人/区域中心，而JCE则为借款人/开发商。（该术语出自指导EB-5项目的法规用语）（回复“投资模式”查看EB-5不同投资模式结构图解）。

EB-5公寓项目

抛出一个有趣的背景，其实这个问题早在中国签证排期开始前就已经在公寓开发EB-5项目中被提出和讨论过。有意思的是，新政策备忘录草案使得EB-5公寓项目更加容易。原因是公寓开发项目的周期传统上就比其他项目（例如酒店或混合使用型项目）短，因此一直存在上图标星号的时间段中EB-5资金应该如何处置的问题，而不是直到现在才像其他所有的项目一样都有资金再配置这个问题。以往通常在酒店项目中，要求开发商将EB-5资金一直放在JCE里并不是问题，因为酒店项目通常需要几年的时间才能达到稳定经营，在此之后开发商才可以进行再融资或出售（届时EB-5贷款会用再融资或出售的所得来偿付）。

但是，在公寓开发项目里，项目的时间流程往往要求开发商在5年贷款到期日以前就出售建成的公寓，而在这之前移民局并不愿意讲明在这种情况下区域中心应该怎么办，所以以前要设计一个安全的公寓项目十分困难。尽管如此，之前仍有做起来的公寓EB-5项目，而当公寓销售期临近时，一部分代理公寓EB-5项目的律师曾极力试图让移民局回答这个问题：假如JCE/借款人已经将所借贷款偿还给NCE/贷款人，并且NCE并未将资金返还给EB-5投资者，那么在这种情况下EB-5投资者的资金是否还将会被移民局解释为是“有风险”并且足够“持续”风险。

设想一下，EB-5投资者将资金投入到NCE里，最终是由NCE将这笔资金在发放到JCE的。因此，这个观点是有一定道理的：只要资金一直放在NCE中（即最开始的投资实体），即使开发商（JCE）将贷款偿还给区域中心（NCE），投资金额从技术上讲仍是被“维持”的。

但是之前美国移民局一直拒绝直接回答这个问题，只是承诺会根据个案不同的细节而审理个案。但是现在，移民局出台的指南在回答本文所讨论的问题的同时，使得公寓项目更容易设计成功。

美国移民局的官方立场

现在中国签证排期使得移民及投资流程时间不匹配成了整个行业所要面对的问题，因此移民局不得不对这个问题树立政策指导：投资者得资金是否一定要被‘重新部署’，还是可以一直放在NCE中，即可被认定为“自始至终维持”资金。

现在，我们终于有了一个答案：根据新颁布的指导备忘录草案，即使JCE在I-829前将投资金额返还给NCE，NCE不能够只将投资金额放在“银行账户或托管账户中”，投资金额必须被重新部署到“有风险”的商业活动中。（备忘录草案将EB-5语境中‘有风险’定义为“有损失的风险或收益的机会”——解释这个定义本身就足以一篇文章了，因此我们在此不做过多阐述）。

有一个问题的答案目前尚不明朗（虽然这绝非唯一一个答案不明朗的问题）：维持资金的要求到底何时才算结束。在备忘录草案发布后的四天后，美国移民局在利益相关者的季度电话会议上的确暗示投资者的I-829一旦递交，对维持投资的要求就停止了。但是当有人试图确认移民局这一观点并在电话会议上问道“是否一旦I-829申请提交，投资者不需要等待获批资金就可以马上被返还”的时候，移民局的态度便含糊不清。（I-829的审批过程大约需要一年多的时间，所以这时间上的差别绝非微不足道）。当然，为了尽量规避法律中的不确定性，除非移民局明确澄清这一观点，否则律师很可能会提醒投资者资金会在I-829获批后才能返还给投资人。

权衡利弊：等待对政策指导的解释

无论如何，移民局现在的立场已经迫使区域中心不得不权衡左右做出一个微妙的平衡：一方面既要保障EB-5投资者的资金在重新部署时能够达到最安全的方式，同时还要确保资金不能过于安全，否则美国移民局很可能因为资金没有在有条件居住期间处于足够的“风险”中而被拒绝。

我们期待能够看到移民局将会在2015年9月8号征求意见期之后的最终版政策备忘录会中做出何种说明或改变。

（译自Julia Yong-hee Park律师的英文原文《EB-5 Investment Sustainment Requirement》）

 

EB5Sir专栏全集：

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加拿大留学生贷款买房Q&A 金牌华人经纪：比你想像中容易

俗话说“长租不如买”，尤其是在加拿大，买房子的贷款汇率非常低，而租房子的费用往往包括房租，电费，保险费等等，这些费用加起来和每个月实际供房的费用不相上下。如果买一个小一点的公寓，甚至于每个月的供款还比租房的费用低。许多有经济实力的家长，往往都会选择为孩子购置一套房产，这样孩子读书的时候不用租房子，父母比较放心和省心，以后孩子学成如果留下来，还省了买房子的烦恼。如果孩子学成离开，就把房子卖掉，短期置业还有可能获得投资收益。

经常有客户电话问我，留学生没有这边的身份，究竟能不能贷款？好不好贷款？下面是对加拿大留学生贷款常见问题做一个小结，供大家参考。

Q：留学生贷款，对首期有要求吗？

A：留学生既然没有这边的身份，也就自然不太可能有合法的全职打工收入来源，所以在申请贷款的时候，银行往往以“非居民”来定义留学生的身份，既然是“非居民”，银行通常没有办法查留学生的信用记录，那么相应来说，银行对“非居民”的首付款是有要求的，银行通常要求“非居民”能付35%的首期。那么如果低于35%，也不是完全没有可能申请到贷款，只是银行会需要申请人提供的文件增加，诸如国内的银行存款证明，资产证明，工作证明等等。

还有一种情况，就是留学生在这里已经找到了工作，并且工作收入是足以承受贷款的金额，那么银行业会case by case（按个别案例而定），对于首付的要求降低。但是再低不可能低于15%。

Q：未成年的留学生可以贷款吗？

A：肯定是不能。就算是本地居民，如果未成年，也是不能贷款的。不仅如此，即使是成了年的留学生，如果年纪太小，比如只有18，9岁，那么银行往往也会担心他/ 她还尚未有足够的经济能力，去负担贷款，所以很多银行有不成文的规定，即22岁以下的留学生，要加上父母一方的名字作为共同申请人。不过加拿大的银行政策还是比较灵活的，笔者也有做过19岁的留学生单独成功贷款的先例，这种情况会要求申请人需要证明有较强的经济实力和背景。

Q：听说留学生很难贷到款，所以利率会很高？

A：留学生贷款所能拿到的利率实际是和本地居民贷款的无异，都是属于银行正常的rate范围。所以不会存在留学生贷款的利率会比较高的说法。

Q：留学生能买几套房产？

A：留学生作为“非居民“，通常在银行的定义里，买来的房子并非“自住房”，尽管大部分的留学生申请人在购买房子之后，都是真正用于自住，但银行的定义里，留学生随时有归国的可能性，因此，这个房子在银行看来，只能属于“投资房”或者“度假屋”。留学生一般只允许持有一套物业。如果一对留学生夫妻共同持有一套物业，亦属于两个人均已用掉这“一套物业”的贷款名额。

Q：留学生贷款，有最大额度上限吗？

A：留学生贷款额上限通常为100万元。如果购买的房子价格过于高，则首付款比例要增加，但不仅仅是增加首付款，其他需要的资料也相应增加。

Q：留学生买房子，将来若是出售房产，需要注意什么？

A：留学生将来卖掉房子的时候，若其身份还是属于“非居民”，则要考虑房产增值的税务问题。购买房地产时，非居民与居民的税务是相同的，对于非居民购买物业的数量也同样沒有限制。但在出售房地产时，非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件，房屋出售时资本增值可以免税，而非居民则不能享受这一优惠条件，即必须交付资产增值税，具体缴税金额不尽相同。具体的建议咨询相关人士。

最后，中国留学生在置业过程需要注意的是，置业应选择熟悉的加拿大房地产市场，精通相关法律，有高度责任心的地产经纪，使其物业投资更有保障。

投资多伦多在中国银行办理按揭需要的文件

详细咨询了中国银行多伦多分行按揭部门，得到如下答复：

  1. 工资单，工作介绍信
  2. 信用报告
  3. 国内完税证明
  4. 一年银行流水对帐单
  5. 身份证明（身份证、护照）
  6. 中国银行客户

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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高级移民律师解析：2015年企业家移民为何拒签率突然飙高

Peter-Liu－700x1902015年8月27日，彼得森律师行得到英国移民局内部发布的最新一季度的英国签证官方数据。该报告覆盖范围包括全世界范围内，所有英国签证类型的相关数据，包括计分积点制（Point-Based System）的Tier 1 投资移民、Tier 1企业家移民、工作签证、学生签证和非计分积点制的旅游签证、配偶签证、入籍与永居申请等。本文将根据这份官方统计数据进行英国移民政策政策分析与预测，特别是针对中国藉申请人最为关注的高净值移民签证类别。

2015年英国投资移民概况

截至2015年6月的过去12个月内，Tier 1 高净值移民签证（包含投资移民和企业家移民）的总获批人数（含副申请人）共7922人，相较于去年同期大幅减少2386人，减少幅度突破30%，相较于上个季度的17%，本季度的高净值移民累积数量可以说是降到多年来的新低点。主要的影响来自于2014年11月与2015年4月的两次移民政策紧缩：投资移民投资门槛从100万英镑倍增到200万英镑，以及企业家移民日渐严格的企业家真实性考察与高面试率，都直接造成Tier 1 高净值移民，尤其是投资移民与企业家移民，获批人数急遽缩水。

2015第二季度的关键数据：57%、90%、30、6

“57%”：2015年第二季度，全球企业家移民主申请人数量478人，其中仅有216人获签，拒签率为57%，较上个季度高了10%，创下18个月以来最高拒签率。

“90%”：本季度投资移民全球主申请人数量50人，其中44人获批，获签率高达90%。

“30”：2015年4到6月，中国藉企业家移民申请人获批人数为30人，与上季度相较，成功获批率整整降低近40%。

“6”：本季度中国籍投资移民获批申请人仅有6人，而这个数字在上个季度是11人，在2014年第四季度则是254人。

企业家移民的数据分析

本季度移民报告最引人注目的莫过于企业家移民的数据变化，境外申请企业家移民的拒签率为18个月以来最高，更是2014年以来首度突破50%。以下是这几年来的企业家移民申请人树数据变化与拒签率表：QQ20150909093759QQ20150909093705

如果单独将拒签率画成图表，就可以很清楚的看到，2012年以来，企业家移民拒签率出现了两个高峰点，首先是2013年第二季度，再来便是2015年第二季度。

英国移民两大重要时间节点

让我们来回顾一下英国移民的两个重要时间节点，一是2013年1月30日推出的GET(Genuine Entrepreneur Test)，也就是所谓的面试。透过真实企业家测试，移民局大量筛选掉不符合”企业家精神”的申请人，造成拒签率飙升。再来是2015年4月6日移民法修正，大幅收紧移民政策，其中企业家移民更是政策紧缩重点，重大改革主要为：

1、真实企业家适用于初次申请者、申请企业家移民续签以及第五年转永居

真实企业家测试原本仅适用于初次申请者，从2015年4月6日起，同时适用于申请企业家移民续签以及第五年转永居。这项新规定使得申请人在持有企业家签证的5年期间都将一直受到移民局对于其商业活动真实性的考察。

2、20万投资额须存满90天

20万投资额必须存满90天，如果未存满90天，必须提供详细的资金来源解释。

3、存款证明的开具日期为申请前31天内

20万英镑存款证明的开具日期，由原来的“申请前3个月内”变成“申请前31天内”。

4、所有企业家移民申请人都必须提交商业计划书

自2015年4月6日起，所有企业家移民申请人都必须提交商业计划书，以往商业计划书仅仅作为非必要材料对申请进行辅助。

以上第一点与第四点，都是为了让移民局能够更好的判断申请人是否具有”企业家精神”。制定出更严格的移民法规，不外乎是为了筛除掉不符合”企业家精神”的申请人。

笔者在这几个月接触到不少被拒签后前来咨询的申请人，新政策实施以来，90%以上的拒签理由集中于： 1) 商业计划的真实性 2) 商业的可行性  3) 商业的可操作性。

除了初次申请之外，也有许多企业家签证持有人收到面试抽查通知。也就是说，在顺利拿到英国绿卡前的这五年，企业家签证持有人都必须随时面临英国内政部抽查商业活动的真实性，否则将面临签证被吊销的危机。

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2014年10月16日，英国内政部官方颁布移民条例变更通知，确认自2014年11月6日起，投资移民门槛涨至200万英镑。大批申请人希望赶在涨价之前提交移民申请，2014年第四季度获批的申请人达到471人，其中超过半数来自中国，足足有254人，相较2014年第三季度涨幅为210%。单单是2014年第四季度的获批人次就比2013全年的获批人次还要多。

而时间进入2015年后，投资移民开始进入一个市场冷淡期和观望期。根据移民局官方统计数据，2015年1月到3月，中国地区获批投资移民的只有11人，而4月到6月只有6人。然而，从笔者自身经验及多方位资源反馈来看，中国高净资产人群对于移民英国的热情始终是只增不减，只是在寻找一种最适合的方式，以及等待最恰当的时机。

总结与建议：拒签率高居不下，要成功须认真创业

总体来看，无论是全球范围还是中国地区，2015年第一季度的投资移民都是呈大幅下降的趋势，英国政府提高投资移民门槛的决策是导致这一下降的主要原因。但同时我们应看到高净值人群对移民英国的热情从未下降，中国人对于英国完善的福利政策的向往也从未减低。投资移民在经历短暂低潮期后仍有望迎来下一个春天。

自更严格完善企业家移民政策正式启用后，无论从全球范围还是中国地区来看，企业家移民的拒签率都是高居不下。但中国申请者对于企业家移民的热情只增不减，其中也包含了投资移民门槛上涨以致很多申请者不得已转为申请企业家移民。

而笔者必须强调的是，企业家移民并不是一种要求较低的投资移民。申请者必须拥有企业家精神，把握住“先创业，后移民”的核心，想清楚英国政府设立企业家移民项目的真实目的，从英国政府的角度考虑自己的创业项目——运用企业，创造就业机会。同时，根据自身情况出发，制定相应的英国创业计划，如果是没有相关工作或创业经验，建议选择加入现有商业模式的方式。

刘鹏律师专栏全集：

刘鹏诠析英国移民与投资

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西班牙移民政策“限时放宽”！移民律师专业解读新政优势

2015年7月28日，西班牙新政得到确定。次日，政府官方网站即发布了新政公布。公布中，有关移民的法案，特别是三代移民、投资移民，均有明显修订。

移民政策一直是华人所关心的重点问题之一，且随着西班牙投资移民政策的出台，有意向宜居海外的中国民众对于西国政府在这一领域的实时动态也越来越感兴趣。因此，新政对有关法案做出修订的消息一出，立即引起对海外置业移民感兴趣的中国人的高度关注。

为此，居外特约西班牙中国律师事务所的季奕鸿律师，对修订后的新法案做出如下解读：

一、三代移民政策放宽

凡已取得西班牙长期居留的移民，其未成年或成年的未婚子女，以及在经济上需要依赖申请人及其配偶的双方父母，均可以获得西班牙居留。

季律师解读：这里有两点变更，其一是对于子女年龄要求的放宽，过去要求申请人的子女未满18岁，而新法案中明确指出了成年的未婚子女也可获得居留。其二，新加入了父母申请政策，在经济上依赖于申请人及其配偶（包括事实配偶）的双方父母均可以获得居留。

二、居留更换频率降低

投资移民申请人首次取得居留时效为两年，而后每次更换获得五年期居留。

季律师解读：过去实行的是“1+2+2+…”政策，而新法案为“2+5+5+…”。这使得更换居留的频率降低，周期拉长，免去不少递交材料的麻烦，方便了申请人。

三、投资移民也有工作权

通过投资获得居留的移民，不但享有居住权，还可在西班牙境内工作。

季律师解读：新法案明文指出，投资移民者享有工作权。而“工作”的内涵从法律意义上理解，不再只是当老板，也可以作为雇员在西班牙工作。不过，对于这一点，目前还未有进一步的证明。

四、登陆签证要求降低

通过投资进行移民的申请人，可在签署预售合约并将投资金转入西班牙银行帐号后，申请六个月的入境签证。

季律师解读：过去，登陆签证的申请条件中要求，投资人需完成全部支付并获得全套公证书。而现在，投资人只需要出具预售合约，并在其西班牙银行账户内转入全部投资金，即可是申请获得六个月的登陆签证。

自欧洲一些国家实行投资移民政策以来，为了获得投资人的青睐，每个国家各出“奇招”。在这场“非诚勿扰”般的投资选秀中，投资人就好比男嘉宾，手里攥着积累的财富在挑选“人生伴侣”。各国女嘉宾们虽各有姿色，但在短暂的初识时间里，只能力所能及给投资人留下一个好印象，以此来掳获投资者的“青睐”。不过，既然是为了挑选一个可以长居的国家，前期的签证和后期的居留当然成为了决定投资的重要因素。此前，西班牙在这方面做得并不出色，相比同处伊比利亚半岛的葡萄牙来说，简直差了一大截。而这一轮修改相关条款，西班牙确实拿出了诚意。

实行新法案后，西班牙的投资移民优势比较大，季奕鸿律师对此预测说：“这一轮西班牙极可能成为欧洲投资移民的大热门，大批境外资金的涌入将伴随大量移民的到来，我们都知道，物极必反，一旦西班牙政府感到移民数量‘超负荷’，就可能将移民条件重归严苛。从历史经验来看，移民政策一直在变，这次的放宽也可能是暂时性的，实行一段时间后，政府还会再次作出修订。”

此外，季奕鸿律师还指出：“目前，西班牙二手房交易市场的生意相当红火，尤其是区分好、质量优的二手房交易周期一般仅为一至两个月，相比之前周期六个月到一年来说，缩短了三倍。宏观来看，经济危机以后，西班牙的GDP增长已经达到了将近三个百分点，种种迹象表明，西班牙经济正在逐步复苏，此时确实是投资的大好时机。西班牙政府在这个时候修订放宽移民政策，无疑是给投资者的决定添加了催化剂。政策公布发布以来，短短几天，我们律师楼已经接待了大量的咨询者。”

 

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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金牌经纪：旧金山房产太渴市 出价要高、要快、要全现金

旧金山是美国房地产市场最热的一个，因为该市的高科技产业正蓬勃发展，房产深受很多人喜爱但库存却非常有限。正如我之前在专栏文章中所提到的，旧金山房价虽然不低，但相对于伦敦和东京还是很合理的。在定价方面，旧金山与北京或上海是同一个标准。然而，考虑到旧金山全城只有49平方英里，那里的房价还算比较便宜。

1）价格。从长远来看，投资旧金山市场已经有了回报。从短期来看，市场一直处于稳定上升趋势。2015年8月，旧金山单户住宅（single family homes）中位价达到127万美元，同比上涨31％；公寓中位价则为100万美元多一点，同比上涨了11％。一年前买房的客户，短时间内已经大赚了一笔。

旧金山单户住宅及公寓中位价（2014年8月-2015年8月）

2）挂牌VS出售。当人们在网络上搜索旧金山房产时，他们一般不知道网上的挂牌价和卖出价格之间有很大的差距。我们不称它为“拍卖”，但实际上这种是把价格定低和产生一种招标的氛围。平均而言，8月单户住宅实际售价要比挂牌价高出逾16％。所以，如果你想在旧金山置业，请做好准备支付高于挂牌价的资金。

旧金山单户住宅及公寓售价对挂牌价百份比（2014年8月-2015年8月）

（3）当中国买家来到旧金山，我们告诉他们提前准备好资金，因为销售周期很短。8月，单户住宅在市场上的平均停留周期是20天，公寓16天。停留周期包括3〜21天的冷静期（contingency period）。在其他情况下，房产一般在一、两个星期内就能卖出，所以快速做决定的能力至关重要。全现金无冷静期的出价，将会起到很大的作用。

旧金山单户住宅及公寓销售天数（2014年8月-2015年8月）

4）正如我前面提到的，旧金山的房产库存非常有限，且最近的库存量在进一步减少，同比下降了27％。目前市场上的库存不足，部分解释了为什么旧金山房价越来越高。好消息是，很快会有大量的房产入市。

旧金山单户住宅及公寓月库存（2014年8月-2015年8月）

希望我们的图表已经向您显示出旧金山房市最近的趋势。Zephyr是旧金山市的头号房地产公司。如果您有任何问题，请联系我们。

 

赫莹专栏全集

赫莹详解旧金山房产投资

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投资丶移居丶就业丶留学… 加拿大多伦多凭啥成为你多方面的首选？

多伦多是北美第四大城市，也是加拿大最大、最有活力、文化多元、拥有超过600万人口的国际化大都市。这座城市拥有世界一流的餐饮、娱乐、购物、景点，当然，多伦多的魅力远不止于此。经济学人智库最近研究表明，多伦多是世界上第八大安全城市，同时也是世界上最宜居的城市。

来自世界各地的移民来到多伦多建成大型多样的移民社区，包括欧洲、南美洲、非洲、加勒比地区和亚洲。即使是现在，大部分的加拿大移民选择在多伦多定居。

活力文化之都

多伦多最具世界知名度的景点是博物馆，包括新推出的、投资3亿加元的阿加汗博物馆（Aga Khan Museum）、皇家安大略博物馆（Royal Ontario Museum）、安大略艺术画廊（Art Gallery of Ontario）、巴塔鞋博物馆（Bata Shoe Museum）和瑞尔森影象中心（Ryerson Image Centre）。其次是展品包罗万象、每日举行科学示范活动的安大略科学中心（Ontario Science Centre）以及内有5000多种动物，包括加拿大唯一大熊猫的多伦多动物园（Toronto Zoo）。此外，你可以在中世纪晚宴剧院（Medieval Times Dinner Theatre）欣赏到世界级的戏剧，芭蕾表演以及马术比赛，在里普利水族馆（Ripley’s Aquarium）观赏神奇的海底世界。

多伦多还有许多世界级的运动队，包括美国职业棒球大联盟的蓝鸟队（Blue Jays）、NBA猛龙篮球队（NBA Raptors basketball team）、多伦多枫叶曲棍球队（Toronto Maple Leafs hockey team）、多伦多足球俱乐部（TFC soccer）和加拿大足球联赛多伦多足球队（Toronto CFL football team）。在冰球名人堂（Hockey Hall of Fame），可以看到世界上最大的曲棍球收藏。如果你渴望激情，多伦多有着加拿大最大的游乐园和北美唯一的城堡！我提到加拿大国家电视塔（CN Tower）了吗?

多伦多国际电影节是世界上最大的电影节之一，每年都吸引好莱坞和世界其他国家最顶级的明星到来，多伦多刚刚成功举办2015年泛美残障运动会（2015 Pan Am and Parapan Am games）。

顶尖学府云集

多伦多有着世界上最好的学校，许多来自世界各地，各年龄阶段的学生来此学习研究。多伦多大学是北美最优秀的大学之一，也是加拿大顶级大学，在大多伦多地区有三大校区。此外，约克大学、瑞尔森大学、安大略艺术与设计学院和许多学院也位于多伦多。

多伦多具备多方面的绝对优势，大部分的加拿大移民选择在多伦多定居

总之，多伦多是一个适宜工作、抚养家庭或投资的好地方。该地区经济强大并且多元化，由于供应短缺、人口增长、 国内国际需求强劲，多伦多房地产市场仍然非常强劲。

 

Amin Purshottam专栏全集：

Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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美元升值重塑全球房地产市场 迪拜房产升值前景尤佳

过去十年，美元长期走弱，利率不断下降，外国投资者不断在房地产市场寻找划算的交易。去年，外国投资者面临迪拜房价大幅上涨的前景，因为他们本国的货币兑美元已经贬值。当美元走弱时，房产升值的机会相比在美元走强时要大得多。

各国房产价格指数与美元走势图（来源: www.REIDIN.com）

迪拜房地产更具投资吸引力

在每一个时期，都有几个因素在共同影响房地产市场的表现，很显然，美元走强是影响房地产回报率的一个主要变量。那可能会重塑全球某些房地产市场的未来，这也在一定程度上解释了为什么全球房地产市场的回报率在过去两年中的相关性有了显著的提高，因为市场重心从以投资者为导向转移到了由最终用户驱动的市场。

自2014年起，美元的价值极大地影响着迪拜（甚至是美国的住房市场）对外国投资者的吸引力，其对外资主导的市场影响更甚。作为回应，开发商们通过付款计划提供大量的激励举措，在吸引外国投资者的同时，还吸引潜在的国内终端用户。

这些宏观变量已经成为全球各大房地产市场不断上升的相关性背后的主要因素，十年来，相关性已经从0.29上升至过去两年的0.65，金融体制变革令全球投资者猝不及防。在油价下跌，美元上涨，利率上升的大背景下，投机行为可能会继续消退，交易活动将保持疲弱。这对最终用户来说是好消息，因为它允许对资本进行重新分配——将资本分配到一种在历史上一直是用于居住且具有长期稳定性的资产类别。

“九月，迪拜你好！”

九月，又到了迪拜城市景观展（Cityscape Dubai）拉开序幕的时候！展会将汇集房地产行业各方专业人士，讨论影响全球房地产业务决策的关键问题以及建立合作关系。从9月8日至9月10日，这次展会将是寻找迪拜房地产投资的大好机会。

 

Fouad Amini专栏全集：

Fouad Amini解读最炙手可热的杜拜房市

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人民币贬值 投资者或将受益于欧元区资产投资

中国央行连续下调中间价引导人民币贬值，其引发的蝴蝶效应席卷全球。人民币贬值3%并没有让中国对世界投资放缓，相反统计显示中国海外投资激增，许多投资者希望为其资金找到稳定的避风港。中企对外投资的增速快于中国收到的外商直接投资。American Enterprise Institute 数据显示， 中国过去十年对全球投资额超过1万亿美元。今年前5个月，中国对外投资增至450亿美元，接近外商对中国直接投资的水平。中国对外投资同期同比飙升47%，而外商对中国投资仅增长11%。

人民币兑美元汇率走势图（8月17日─22日）

随着中国经济放缓，投资者开始在全球范围内各经济体寻找投资标的；中国在海外房地产市场继续注入巨额资金，尤其大量中资在人民币贬值后正在注入美国房地产市场，引起疯狂“抢房大战”。 美国房地产经纪人协会（NAR）数据显示， 7月份的美国房价同比上涨5.6%，8月份大量资金的进入正在持续推高美国房价。《经济学人》统计全球的19个市场，房价格每年平均增长5.2%速度增长，加拿大、英国和澳大利亚房价均被明显高估，而欧元区处于复苏的底部。对中国资金来说， 其聪明的投资目的地应该在欧元区国家。

欧元在主要货币中涨幅居前

人民币贬值也促成欧元自今年四月以来最长的上涨周期。欧元对美元在过去的5个交易日内上涨近3%。 投资机构认为人民币贬值不利于美联储加息，而美联储加息可能性降低也是欧元上扬的重要因素之一。 Mirabaud资产管理公司Gero Jung表示，尽管欧元区经济恢复速度远未达到政策制定者的理想水平， 欧元区经济增长动力正在让欧洲企业利润恢复。希腊危机的平息为欧元提供了更多的稳定性，欧元已经开始展现避险资产的性质因而欧元将取代美元成为避风港。

欧元区消费者物价指数

除了外部因素，欧元区内部局势趋于稳定也是欧元上涨的利好因素。 相对宽松的欧元区货币和投资环境，其投资吸引力正在增加。出于资产保值的考虑，投资者用海外置业来分散他们的投资风险，欧元资产应该获得更多的关注。而且欧洲资产总体仍然处于历史低位，适时进入会有较大增值空间，全球资产合理配置无疑可以优化他们的投资组合。

并购和绿地投资都将在一定程度上给受资国经济带来溢出效应和示范作用，也有利于投资者选择符合全球战略目标的投资规模和区位。笔者认为加重欧元资产的比例是投资者全球资产配置明智之举。

 

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析意大利房地产市场

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