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澳洲提高公民入籍门槛 PR需住满4年 | 澳洲

澳洲总理谭保（Malcolm Turnbull）周四早晨在堪培拉公布了新的澳洲入籍政策，其中包括新的入籍测试内容，比如更加严格的英文水平要求和有关澳洲价值观和责任问题。这一消息公布后，立即引发各方议论。

据澳洲新闻网报道，一些诸如“你能否在家中殴打伴侣”的问题，可能会出现在测试中，主要是为了排除入籍申请人的恐怖主义者、家庭暴力者和犯罪分子。除此以外，更加严格的英语语言要求和测试也将包含在入籍考试的衡量标准框架内。

澳洲提高公民入籍门槛 PR需住满4年 | 澳洲 — 入籍测试将加入新的问题，以保证入籍者真正拥抱澳洲核心文化（澳洲新闻网图片）

永居4年方可申请

澳联社报道称，原先拿到永久居留身份以后，只要1年时间即可以申请入籍，但现在需要至少4年时间；另外，入籍测试也将仅提供有限次的机会，不通过的次数不可以超过3次。

报道称，申请人还需要证明在获得永久居留身份期间，主要采取了哪些措施对社会做贡献，比如提供就业和上学证明。而那些连续3次没有通过入籍测试人士，将需要等待两年时间才能够再次参加入籍测试。一旦考试作弊，立即视为没有通过。

更严格的英文要求

周四清晨，澳总理谭保宣布了新的测试计划，并表示新的测试旨在“分享澳洲价值观”，而这也正是澳洲引以自豪的核心内容。

新的规则将要求入籍申请人通过一项英文阅读、写作和听力测试，其中包括更加具有意义的问题，来衡量它们是否致力于融入澳洲价值观并且承担相应的社会责任。

其它一些问题将包括：“澳洲信仰自由的原则，是否意味着在一些情况下可以强迫孩子结婚？”，或者“在何种情况下可以禁止女孩接受教育？”。

剔除社会不安定因素

谭保指出，“作为澳洲大家庭的一员，入籍是殊荣，应该给与那些支持我们价值观，尊重我们法律，想要努力融入和为澳洲做贡献的人士予以回馈。我们必须保证，入籍标准符合澳洲国家利益。任何与澳洲价值观不一致的地方，都应该被考虑在入籍过程内。犯罪行为，包括家庭暴力和参与黑帮等，都与澳洲价值观大相径庭。”

就在这一消息公布的数月以前，政府内部曾经召开高级别会议，讨论如何剔除不符合规定的移民，因为有的例子证明，他们可能会变成影响澳人安危的最恶劣的恐怖分子。

例如悉尼马丁广场（Martin Place）此前发生的恐怖主义挟持案件，造成多人死亡。恐怖分子莫尼斯（Man Haron Monis）1996年曾经持1个月的短期签证从伊朗来澳，尽管多次涉及安全敏感事件，但最终于2004年获得澳洲国籍。

目前的澳洲入籍测试是2006年霍华德政府确立的，基本上是针对澳洲历史、民主制度、政府体制和法律的选择题目。而最新的移民部数据显示，在截至2015年6月份的前12个月里，一共有来自210个国家的136,572人成为澳洲公民。其中，有超过17.5%，即24,236人来自印度，20,583人来自英国，8,996人来自菲律宾。而在参加入籍测试的114,109人中，通过率高达98.6%，平均参加次数1.2次。

“新政并非针对穆斯林”

新闻集团媒体报道称，澳洲伊斯兰教联邦理事会（AFIC）主席特拉德（Keysar Trad）表示，总理谭保宣布的入籍测试新政主要为了“示好”一国党的选民们。不过他表示，自己同意移民部长杜敦（Peter Dutton）的说法，即新入籍测试体系并非专门针对穆斯林。

在接受采访时特拉德表示，政策的变化将不会为澳洲带来任何实质的好处，而仅仅是为了吸引“给韩莘投票的选民”。

同时，一国党参议员韩莘（Pauline Hanson）周四早晨发布推文，似乎在展示自己的功劳。她说：“今晨入籍测试发生了巨大的变革，这让测试变得更加困难，移民必须要全心全意地拥抱澳洲价值观，过滤掉那些恐怖分子和犯罪分子。”

黄英贤反对额外英文测试

总理谭保要求工党支持澳洲公民法律变革，不过工党外交事务发言人黄英贤（Penny Wong）则质疑政策改革的本质，宣称只是以政治为目的。

黄英贤说，反对党需要看到新政的所有内容，不过澳洲价值观方面的内容已经被写入了澳洲法律，并且获得保护。她说：“如果英语语法内容也包含的测试内，很有可能我们一些议员也会觉得困难。不过让我们理解，这次新政的主旨是什么。是要求你忠于澳洲，忠于澳洲人民，他们共享的民主认知，共同尊重的权利和自由，以及法律。”她指出，针对妇女的暴力行为早已写入了澳洲法律，是犯罪行为。

新入籍测试要点概览

● 申请人必须拿到永久居留身份4年后，方可开始申请入籍（此前的时间要求仅为1年）；

● 必须通过更加严格的阅读、写作和听力测试，证明完善的英文能力（16岁以下人士，无行为能力人士除外）；

● 必须拿出证据证明融入和贡献澳洲社会的行为，比如：就业、参与社区组织、学龄孩童入学等；

● 入籍测试将包含“新的和更具意义的问题”，考察申请人对于融入澳洲价值观和责任感方面的理解；

● 申请人一旦在入籍测试中作弊，马上被视为没有通过；

● 实施更加严格的无犯罪记录检查，包括参与黑帮行为，或者实施家庭暴力行为等；

● 入籍宣誓的誓词也将进行调整。

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（据澳洲新快网）

堪培拉中位房价首次突破70万澳元 | 澳洲

据Domain报道，该企业的房市状态报告（State of the Market Report）指出，去年堪培拉的房价增长了10.4%，中位房价达到705,059澳元。

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堪培拉中位房价首次突破70万澳元 | 澳洲 — 去年堪培拉的房价增长了10.4%，中位房价达到705,059澳元（Domain图片）

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据了解，在2017年第一季度，堪培拉的房价增长了5.3%，涨幅是澳洲所有首府城市中最大的。另一方面，该市的单元房价格连续两个季度出现下降，降幅为0.6%，中位房价为401,661澳元。而在过去一年中，该市的单元房价格则下降了2%。

Domain集团的首席经济师威尔森（Andrew Wilson）指出，在过去12个月至18个月中，堪培拉的房市正在加快发展。促使其房价增长的原因有3个：强劲的经济以及较高的就业率；移民较多，有更多的人来到堪培拉工作；与悉尼及墨尔本相比，该市房价更能负担。

据了解，堪培拉的房价是澳洲第三贵的，仅次与悉尼（中位房价1,151,565澳元）和墨尔本（中位房价$843,674澳元）。

鲍威尔还指出，堪培拉公寓的租金收益吸引了更多的买家，尤其是投资者。

据了解，堪培拉的公寓毛收益率为5.7%，年增长3.7%。过去一年中，该市的中位租金要价增长幅度也是所有首府城市中最大的。房屋方面的租金要价增长了7.5%，周租金为500澳元，单元房则增长了8.2%，周租金为428澳元。

虽然该市房屋和单元房的租金低于悉尼（租金分别为550澳元和530澳元）和达尔文市（550澳元和430澳元），但却超过了墨尔本（420澳元和395澳元）。

鲍威尔表示，租金上涨，生活成本提高，租户们想要存钱买房就变得更加困难。但置业者可以试着寻找不同类型的物业，单元房价格下降，对于首次置业者来说就是个好机会。他还指出，在澳州首府领地（ATC），出租物业数量明显供不应求，净移民对于短期出租物业的需求正在增长，他预测未来该市的投资活动将会增多。

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（据澳洲新快网）

美国版“逃离北上广”：纽约居民2/3收入献给房子 | 美国

同一个世界，同一个话题。在每年春天跳槽季度开始的时候，人们便开始纠结新一轮 “逃离北上广”的老话题；与此同时，大洋彼岸美国人也在讨论新一轮“逃离大城市”。（上海纽约房价比较）

《纽约邮报》统计发现，自2010年以来，纽约市都会区的国内移民数下降了90多万人。这意味着，7年以来，离开纽约去往美国其他地方的人比从美国其他都市区来纽约的人数高出近100万，从纽约逃离的人数也是全美最高。

美国版的逃离北上广是什麽样的呢？

住在新泽西的“纽漂”白领

回国度假的Lily向接待她的北京同学提出一个要求，她很想去通州和燕郊看一看。

“我在网上经常看到关於北漂一大早上班难的报导，其实我们也一样呀。我们是住在新泽西的’纽漂’。”Lily笑着调侃自己。

Lily教育背景非常好，在美国已经十几年，目前在纽约华尔街从事金融工作，她的收入是在美国的同学中最高的。

可是，她却不在纽约居住。三年前，她就从曼哈顿的小公寓搬走，在曼哈顿岛对岸的新泽西霍博肯买了一个两室一厅的临河高级公寓，站在窗口，就能看见河对岸的新双子座。

Lily告诉《中国经济周刊》记者，从霍博肯到曼哈顿只需20分钟的车程，所以很多在纽约上班的白领居住在霍博肯。

“纽约的房租比北京还高，我以前在曼哈顿房租是2400美元一个月，而霍博肯以前是整个纽约的价格洼地。”霍博肯沿哈德逊河以高档大型公寓楼为主，随着2014年曼哈顿房地产市场平均售价创历史新高，霍博肯也水涨船高，近几年房地产交易兴旺，成交量和价格都迅猛增长。“过去一年，霍博肯市房价上涨7.5%！我自己感觉这里很像北京的通州或者附近的燕郊。”Lily说。

根据《纽约城市负担能力报告》，2016年纽约居民的房租支出将占到家庭总收入的65.2%，比2015年的59.7%又增加了不少。换句话说，纽约的房价仍在不停涨，而纽约居民收入的三分之二，贡献给了房子。据调查显示，2016年1月纽约市一室一厅的平均租金是3280美元，仅排在旧金山之後，位列全美第二名。

由於高房价丶养老难丶环境差等种种原因，让人们开始对这个着名的“大苹果城”爱恨交加，市民“大逃离”也在悄然上演，很多人不得不选择搬离市区，以缓解各方面压力。

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从大城市离开后，搬去哪里呢？

在中国，一些人会选择阳光灿烂的三亚或者四季如春的丽江；而在美国，则流行着“到得州去！”

在美国文化中，“到得克萨斯去”曾是赌徒丶逃犯和欠债者的无奈选择。因此，美国早期的西部片都把得克萨斯州描述成淘金者的聚集之地。

其实，早在2008年金融危机重创美国经济以前，移民得州的浪潮就已经开始。

美国人口普查局2013年的数据显示，自2000年至2013年期间，全美迁居至此的人比搬离此地的人多出100万人，其中大多是“逃离”纽约丶洛杉矶和旧金山等繁华大都市的年轻人。

从旧金山搬到得克萨斯州的Jack告诉《中国经济周刊》记者，生活成本低，尤其房价低廉，是得州“击败”众多大都市丶吸引美国内移民的主要原因。此外，较少的生活开销丶更多的就业机会等也促成得州变为美国人心目中的“阳光地带”。

“我觉得最重要的一点是美国的城市资源不像中国那麽集中，大城市集中了大部分医疗和教育等资源。我是学艺术的，还有学生贷款没有还完，在旧金山和三个人分租一套公寓，那里虽然艺术气息很好，但是蜗居的生活，没有空间创作。现在是互联网时代，通过电脑就可以获得很多讯息，搬到现在的房子里更加有利於我个人发展。”Jack说。

加利福尼亚大学洛杉矶分校公共政策和城市规划专业的教授斯托尔（Michael Stoll）认为，是飙升的房价迫使纽约丶洛杉矶丶旧金山当地居民离开，同时也吓跑了那些希望搬到这里来的本国居民。

斯托尔表示，近几十年来，美国人口正在从制造中心向南部阳光地带和太平洋西北部转移。这也解释了为什麽佛罗里达州和得克萨斯州的大都会城市，以及波特兰等西海岸城市有大量人口涌入。此外，得克萨斯州的厄尔巴索曾是居民流失最快的城市，但由於离墨西哥较近，也吸引了一小部分外国人定居。

经济学家与政府忧心忡忡

长期以来，大城市是美国民众眼中的香饽饽，那里意味着前途光明的职业丶多元开放的文化丶富有情调的餐厅酒店和更高品质的生活。年轻人渴望在大城市谋求更好发展，空巢老人则喜欢都市内形形色色的博物馆和别具风味的餐饮。

“旧金山原是座包容的城市。没有工作的诗人丶寻求认同的怪咖丶放荡不羁的艺人，都可以在这里立足。他们和我们一同搭建庞大的社会结构，但现在他们都被赶走了。”美国东北大学公共政策和城市事务专业教授巴里·布卢斯通表示。

他研究发现，以波士顿为例，普通家庭住房面积按1600平方英尺（约148平方米）计算，当地建筑成本约为43.8万美元。这麽高的价钱意味着2010年至2014年间，整个大波士顿地区虽然增加了6.7万户家庭，但新增住房仅有1.5万套。

布卢斯通说，在贫富分化的背景下，富人有钱买房置业，穷人则有条件等待政府补贴，“苦的是夹在中间的人”。眼下不断攀升的房价又进一步加剧这种分化，结果会损伤城市的多元化，“只剩下富人和穷人的城市不是我想住的城市”。

而美国政府也已意识到这个问题，纽约市市长比尔·德布拉西奥正在推动政府通过规划，计划在未来10年建设20万套能让中产者住得起的家庭住房，其中涉及修改城市区域规划丶委托企业为中低收入家庭盖楼丶放宽对住宅建设密度和高度要求等。虽然《纽约杂志》周刊对这一计划持怀疑态度，称其“不完美”，但不少工会组织和商贸团体均对这项规划表示支持。

无独有偶。波士顿市市长马蒂·沃尔什也将为工薪阶层增加住宅列为本届政府要务。按照他的设想，到2030年，全市将为中低收入人群增加5.3万套住房。

但是，美国经济学家和学者认为此举成效甚微，他们对年轻人逃离大城市表示担心。

美国前财政部长劳伦斯·萨默斯公开表示，助学贷款债务正在剥夺复苏的住房市场的生命力；而诺贝尔桂冠得主约瑟夫·斯蒂格利茨称这种日益增长的债务为“一场教育危机”，这种情况将“影响未来的潜在经济增长”。

（据北京新浪网）

美国绿卡换新装！今年5月启用 | 美国

美国移民局（USCIS）4月19日公告，自今年5月1日开始，将使用重新设计的绿卡（Permanent Resident Card，简称Green Card）和工卡（Employment Authorization Document ，简称EAD）。

移民局表示，新的绿卡及工卡加强图形和防伪设计，提高安全性及防欺诈、篡改功能。新卡有助于移民局、海关及边境保护局（U.S. Customs and Border Protection, CBP）和移民及海关执法局（U.S. Immigration and Customs Enforcement, ICE）共同打击绿卡及工卡欺诈及篡改，强化国家安全的目标。

新卡特征

正反两面都显示持卡人的照片；
有独特的图形和颜色；
绿卡有自由女神像，色系以绿色为主；
工卡有秃鹰图形，色系以红色为主；
嵌入全息图像（holographic images）；
不再有个人签名处；
绿卡背面不再有光学条纹。

如何确认效期

移民局提醒，新卡虽然自2017年5月1日开始使用，但其后发出的绿卡和工卡，可能仍然是目前使用的卡型，因为移民局将继续使用现有库存的卡片，直到用尽为止。

不论是现行的卡或者新卡，都不会影响持有人的效期，绿卡和工卡的效期都以卡片上显示的日期为准。

某些临时保护身份（Temporary Protected Status, TPS）和其他指定类别身份的工卡持有人，卡片效期为在期满时自动延长。

某些较旧的绿卡，上面虽然没有注明效期，但不影响这些绿卡的效力。持有这些没有到期日的绿卡，可以考虑申请换新卡，因为新卡防止欺诈及篡改的功能较强。

互联网资讯综合整理

关于美国房产贷款机制及审核方式 | 美国

目前美国的大多数贷款，都是按房利美的标准来制定的。美国的房地产贷款，分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的，尤其是利率方面。

本文仅做一般性介绍，如果要贷款在美购房的话，小编还是建议您咨询美国正规贷款银行，获取最适合您情况的专业建议。

利率的历史

美国住宅贷款的利率——固定利率，是由美国的债券市场（Bond Market）决定的，而不是人们所想的由美国联储的基准利率决定。只有浮动利率与联储基准利率相关联。

目前美国的联储拆借利率已降至0.25%，因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷款的长期利率，主要受制于长期公债行情。眼下长期利率已调至有史以来的最低点，也意味着通胀即将来临。

所以目前最重要的是，应把握贷款时机，做一些相应的调整。建议如下：

将30年期贷款改成15年期，可以减缩负债的年限，省下15年的利息。
将15年期贷款改成30年期，可以减低月付额度，自救度过经济难关。

抵押贷款套现：如果房贷少或全净值，可考虑增加房贷额度，贷出钱来再来投资赚钱，善用贷款的杠杆功能，走致富的捷径。

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个人信用

经过这次次贷金融风暴和信用危机后，各银行对房屋贷款的审核手续较之前严格很多。要取得最好的贷款方案和利率，取决于以下四大因素：

一、良好的信用

所有借款人通过个人社会安全号码的审查，获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审定分数。这个数字总结了个人过去的信用历史，并评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分数，不仅有资格申请抵押贷款，更可取得较好的贷款利率。

这个信用指数是基于以下项目的评估：

付款历史：是否按时付款？是否有晚付的习惯？几次？30天，60天，90天晚付？持续多久？今年？去年？有无破产纪录？有否被人追债？在法院，国税局有无欠钱记录？是否欠付小孩赡养费等等。房屋贷款迟付纪录其实是银行最关注的，所以会被追溯到很久以前。其他的信用卡迟付纪录，超过一年就可不算入评估。

信用卡额度：额度越高，表示信用越好。但是每月信用支出的金额最好不要超过总额度的50%，否则会被扣分。超过总额度的支出愈高，扣分越多。

信用历史：银行需要评估至少4条信用线，其中二条需有两年以上的信用历史

信用类型：曾获得过几种贷款，如房屋贷款、信用卡、买车贷款、学生贷款、百货公司信用卡、加油卡等等。持有多类型的信用为佳。

信用审查次数：信用每多被审查一次，就会被扣分。被查得太多，就有必要写解释信来阐明原因。

二、稳定的收入

这是放贷的保障。一般来说，月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTIRation（负债/收入）为收入的55%以下，但是各银行的标准又不同，不过可以用公式来计算，贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付（从信用报表记录）/月总收入55%

审核收入的基准有2点：

稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录。
足够的收入来源。收入证明可用以下方式:

固定工资：用于上班族，提供2年的W-2表，按税前收入审核。

自雇企业主：领1099表，提供2年的保税单，按照税后AGI计算2年平均收入。

三、资产证明

这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票账户、定存、退休账户及股票等。头款及购屋费用，再加上3个月的月付房贷金额，需要有存在银行两个月以上的证明。

请先把您的现金如果想在近两个月内购买房屋，就要先把这笔现金存入银行，然后影印着两个月的银行账单（全部页数）作为存款证明。如果房贷少或全净值，银行不接受从网路印出的影印件，除非上面有申请贷款人的全名、位址和账户等资讯。（通常网路版本都不显示）

任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解释信，解释钱的来源（LOE-Letter of Explanation）。如果有大额存款是从国外汇入，也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。

四、房屋价值

这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款，作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%（贷款额/房价）以内的贷款方案，因为贷款超过80%抵押比率，需要另外够贷款支付保险，即PMI（Private Mortgage Insurance）。

根据贷款额度的不同，月保费也从150美元到250美元不等。LTV越低。贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核，执行的非常严格。

除了要看2年的W-2收入表、1099表、个人报税表（Tax Return）之外，还要贷款人填4506T表格（IRS Form），用以取国税局核查个人报税纪录，藉以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入，不符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。

（本文由资深地产经纪鲍云雁提供，内容来自网络。）

新西兰拟提高移民申请门槛现阶段征求公众意见 | 海外

新华社惠灵顿4月19日新西兰移民部长迈克尔·伍德豪斯19日宣布新的移民政策调整方案，提高移民申请门槛。

伍德豪斯当天在一份声明中说，新西兰政府将在移民申请条件中增加两个年收入门槛，其一为新西兰居民现阶段年收入的中位数，即48859新西兰元(约合23.7万元人民币)，适用于那些从事新西兰技术移民清单上相关职业的申请者；其二为年收入中位数的1.5倍，即73299新西兰元(约合35.5万元人民币)，适用于从事非技术移民清单相关职业的申请者。

另外，新西兰计划对技能要求低、收入低的工作签证持有者设定三年最长停留期限，同时对其签证到期后再次申请低技能要求工作签证设定间隔时限要求。同时，新西兰政府还拟通过移民打分系统对申请者配偶、子女进入新西兰作出新调整。

伍德豪斯表示，新西兰政府希望移民政策能吸引更多技术类人才，服务于新西兰经济增长。

现阶段，新的移民政策将面向公众征求意见，截止日期为5月21日。新西兰移民局网站显示，相关政策将于今年8月中旬正式实施。

相关资讯：澳洲政府或引入中国政府“限购”政策负扣税限制金额或受限制

（据新华网）

三专家解读457签证废除 | 澳洲

昨日，澳洲政府宣布将废除施行数年的457雇主担保签证，用一种新的临时短期技术签证取而代之。据澳洲新闻网援引“The Conversation”网站的报道，457签证存在问题黑历史，比如对于被担保工人的剥削现象。而新的签证机制由两种类别组成，2年期和4年期。

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决定是否具有签证申请资格的职业提名名单也发生了新的变化，可以被提名的职业减少了216个，其中适用于2年期签证的职业有268个，而适用于4年期签证的职业有167个。另外新签证的申请人现在必须满足英语水平要求（雅思单项不得低于6分），并且进行无犯罪审查。

报道采访了三位政策专家和学者，来解读签证新政策的目的、内容和影响力。

澳洲国立大学发展政策研究中心研究员谢瑞尔（Henry Sherrell）表示，新政策最有可能减少在澳临时技术移民人数。新政策通过调整紧缺职业雇主担保名单，比如减少可以提名的职业数量，缩小了雇主的选择范围。经过一段时间后，整体劳动力市场的临时技术移民人数就会下降。

他认为，雇主决定了每一年被担保移民签证的审批趋势，随着经济的增长，对于457签证的需求应该会增加，而如果经济增长停滞，则会出现需求降低现象。

有数据显示，从2013年至2016年6月份，在澳持457签证的人数从11万人减少至9.5万人。而457签证工人的分布也具有各州特性。比如，昆州和西澳吸引了大批457签证移民，不过该趋势随着矿业热潮的终结而改变，2015-16财年西澳457签证审批数量下跌27%，全国范围内下跌16%。他指出，受新政策影响最大的是信息技术产业，这也是457签证最大的担保领域，其次是专业、科学技术服务、住宿和食品服务产业。

悉尼大学高级讲师怀特（Chris F. Wright）认为，政府需要鼓励本地雇主使用本土机制（比如，结构化的培训和积极的劳动力市场政策）来增加劳动力市场的技术工人人数，而不是总从国外引进。

阿得雷德大学法律系高级讲师豪维（Joanna Howe）认为，新政策没能够解决规范457签证中的核心问题，因为两种新签证的申请仍然需要通过雇主实施的劳动力市场测试，才能确定哪种职业技能可以用于临时担保。

豪维指出，这种做法对于那些遵规守法的雇主来说反而是不利因素，因为增加了繁文缛节的步骤，而对于浑水摸鱼的雇主也没有起到警示的作用。

（据澳洲新快网）

海外投资贷款急救帖！澳洲贷款的法律注意点，你都了解吗？（附案例分析）| 澳洲

2017年初，澳洲房产投资成交量节节新高，其中一大部分都将来自于海外投资者。尽管2016年澳洲本土银行纷纷收紧对海外人士的贷款政策，但大多数海外投资者仍希望运用贷款杠杆来实现投资的最优化配置。

希望通过此文的分享与注意点的提醒，能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时，也带着一份放心。

识别和选择有资质的贷款经纪人，并在必要时请律师审查《贷款合同》

2016年5月起，澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后，各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋，遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在，从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。

总体而言，汇丰银行是海外投资者目前最好的选择，无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中，不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠，因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重：

《贷款经纪从业守则》规定，贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权，且持有澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）发出的CRN资质牌号（Credit Representative Number）；

在询问过从业5年的贷款经纪后，意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释，甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下，请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付。

银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利（案例分析）

分享本人真实办理过的一个案例，银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。

2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯，得到了预先批准（Pre-approval）且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。

郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。

该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。

该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时，也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方，并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。

请注意，其它也可能被撤销海外收入贷款的情形有但不限于：

个人收入达不到银行贷款申请要求
电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致
雇主信内容混乱，工资进账记录混乱，不能详细的说明入账来源
雇主单位资质达不到银行申请要求
房屋内部面积在45平米以下
中国信用记录不良等

预先批准（Pre-approval）不同于预获资格（Pre-qualified），更不同于《贷款合同》的签署

在投资金融圈，预先批准（Pre-approval）不同于预获资格（Pre-qualified）一直存在很大争议。

一种普遍的解读是，预获资格（Pre-qualified）指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准（Pre-approval），说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实，在一定条件下，给予您确定的活期利率。然而，也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。

因此与贷款机构谈判时，事先一定问明其对预获资格（Pre-qualified）与预先批准（Pre-approval）两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。

此外，无论您是获得预获资格（Pre-qualified）还是预先批准（Pre-approval），两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是，《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。

汇率波动及其影响（案例分析）

在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中，汇丰银行非常积极且正面的履行了风险揭露与声明义务，在其《说明》中提及到以下风险：

还款币种限制及其影响；
贷款利率波动及其影响；
汇率波动及其影响（占全文近50%篇幅）。

由于汇丰银行在澳洲的海外收入贷款实行“依据海外收入证明申请贷款，而用澳洲账户进行贷款与还款“，所以可以较好的规避上述还款币种与贷款利率波动与影响，但仍然无法完全规避汇率的影响。

此处的汇率波动主要指当贷款申请人选择与其收入币种不同的贷款币种的情况下，收入货币价值（如人民币）相对于贷款货币（如澳币）价值的上下波动。如果贷款申请人没有足够的澳币存款，由于其在大部分情况下需将收入货币（人民币）兑换成贷款货币（澳币）用以支付每月还款或偿还贷款本金，则其的实际负债收入比将取决于兑换当日收入货币对贷款货币的汇率。

若收入货币相对贷款货币升值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少，贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多，贷款申请人的负债收入比升高。极端情况下，借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷，澳元还”的政策，但若贷款申请人主要收入来源于人民币，而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时，无疑汇率波动将成为很大的贷款影响因素之一。

案例分析（引用《说明》官方情景分析）

若您的收入为人民币，但申请的是澳元贷款，则您将在贷款期间内承担人民币（收入货币）对澳元（贷款货币）的汇率波动风险。假设您申请等值人民币600万的澳元贷款，放款当时人民币对澳元的汇率为6，即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算，您每月应还款额为4774.15澳元，按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为：

假设一年后，人民币相对澳元升值5%至1澳元=5.7元人民币，您每月应还款额仍为15澳元，但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看，您的每月还款额减少5%；

再假设一年后，人民币相对澳元贬值5%至1澳元=6.3元人民币，您每月应还款额仍为15澳元，但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看，您的每月还款额增加5%。

行政处罚或刑事罪名（案例分析）

通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款，无疑是一种贷款诈骗行为，并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。在澳洲房产投资最井喷的过去3年，利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。在和业内人士聊天时，曾了解到“一些没有资质和底线的无牌经纪，每天在各个圈子里社交，靠不规范的操作手法，第一年赚30万的大有人在，第二年能到小50万，做得特别好的3年内年入百万都有可能“。然而，因为所有贷款文件均需申请人签名，被追查时，黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭，而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。

倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿，根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意，通过某一欺诈行为，不诚实地获取了他人的所有财产”，那么其很有可能被判处贷款诈骗罪，面临最高10年监禁的刑法。

澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）在2016年6月30日发布通告，要求包括位于新南威尔士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd（袁翘新会计师）几家房贷经纪公司更改其发布的针对华人贷款申请者的广告。整顿原因之一是其违反了相关《借贷法》，“广告上用中文标注的“最低固定利率”及“无需收入证明”构成了误导信息或是虚假广告“。而事实是这些机构提供的最低固定利率并不符合法律规定，并且收入证明在贷款审批中无法被豁免。

事发后，很多已经在这些被要求整顿的贷款机构办理的贷款申请人被迫陷入了窘境中，他们被“忽悠”着提供了与事实不符的申请材料，而面临即将到来的交付日，他们很有可能无法按时得到贷款，顺利完成交付；更可怕的是，他们中的部分申请人甚至有可能在日后面临行政或刑事处罚。

最后，请各位投资者务必谨记：在您与银行签署正式的《贷款合同》之前，您都应该寻找机会了解您将承担的风险与法律注意点，必要时更改并选择适合您的贷款方案。我们也强烈建议您在做出决定前，咨询相关的第三方法律或金融机构。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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乔治王子要上学学校周边房市水涨船高 | 英国

英国凯特王妃每次现身所穿的衣服都会引发抢购，有其母必有其子，她的儿子乔治小王子也不遑多让，直接带动房市。

虽然乔治小王子今年9月才要上学，但是拜他所赐，未来学校周边区域的房子询问度增加6成。

肯辛顿宫（Kensington Palace）上个月宣布，英国王位第三顺位继承人乔治小王子9月将进入位在伦敦西南区的私立托马斯巴特希学校（Thomas’s Battersea），一学期收费逾6000英镑。

地产经纪人表示，自从消息公布之后，许多买家对托马斯巴特希学校附近区域感兴趣，“市值400万英镑以上房子的询问度增加6成，不少人明确说是受到皇室的影响。”

由于周边房价平均是150万英镑，想要孩子享受“王子级教育”的家长，口袋得够深。

>>>点击查看：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

乔治小王子今年9月将入读位在伦敦西南区的私立托马斯巴特希学校（Thomas’s Battersea）

点击查看英国房源

托马斯巴特希学校官网介绍，学校有540名4岁至13岁学龄孩童，特别注重艺术和体育，最高教育原则是要有“仁慈心”，重视礼节、信心、谦逊，并教导孩子“施比受更重要”。

学校校长汤玛斯（Ben Thomas）先前曾说，他希望孩童能有“很多好朋友”，而不是只有一个“最好的朋友”，以免伤害彼此感情。

乔治小王子先前就读英格兰东部诺福克郡（Norfolk）的西亩蒙特梭利学校托儿所（Westacre Montessori School Nursery）时，也曾带动一波蒙特梭利学校热潮。

（据中央社）

从全美第一“学霸学区”看美国惨烈的升学竞争 | 美国

4月初是美国大学正规招生传统发榜季节，美国传媒应景大量报道了不少“学霸”故事，尤其是获得全部八所常春藤大学再加斯坦福大学（录取率近年来低于哈佛）录取的超级“大满贯学霸”。据《纽约时报》报道，今年全美这样的“大满贯学霸”有三位。

因为这三位学霸中，有两人是第一代移民：其一是出生在尼日利亚的黑人女生，另一是5岁时才从马来西亚移民美国的华裔姑娘（这或许是她获得“大满贯”的重要原因；如果是中国移民后代，进入常春藤的门槛越来越高）。还有一位，从姓名就知道是个犹太人。这些例子以及传媒的热门报道，通过刻苦努力和教育竞争进入名牌大学，仍然是美国未来社会成功的重要通道。

列克星敦高中的“压力锅”情势

4月9日，《纽约时报》教育版刊载一份长篇报道《一个市镇争取减少学生的压力》，详细介绍了马萨诸塞州列克星敦镇高中学生如何面对巨大的升学压力，成为整个市镇关心的议题，引起了知识分子为主的读者群的热烈反应，因为这彰显了美国高收入、高教育城市郊区的一个日益普遍的社会趋势。

《纽约时报》选择波士顿市区西北郊的列克星敦镇深有用意：根据斯坦福大学一项调查，总人口大约3万2千的列克星敦镇是美国全国的“高考学霸”——在全美所有公共教育学区中，列克星敦镇的标准化高考平均分数最高。这一“学霸”地位并非偶然，因为本镇集中了哈佛大学和麻州理工学院的许多教授家庭。熟悉大波士顿地区交通情况的人都知道，列克星敦镇到两大名校校园的距离分别不过10和11英里。镇上住过的名教授，除了在世的世界著名语言学家兼左翼政论家诺姆·乔姆斯基，还有过至少8名诺贝尔奖得主。

列克星敦镇住户的高教育水平，并不仅仅在于这些名校教授，更还有大波士顿地区蓬勃发展的高科技和其他相关工业，尤其是生物制药与人工智能公司。两大名校所在的剑桥镇近年来大兴土木，新建办公楼林立，大多是这些科技公司企业的扩展。因此更吸引了大批高教育专业人士及其家庭成员。列克星敦镇的优秀公共教育体系，特别是全美最高的高考成绩，成为这些拖儿带女的高收入职业人士最中意的居住区。列克星敦镇目前成年人口中，超过一半具有硕士以上研究生学位。

作为近年来美国精英教育中最突出的群体，列克星敦镇的亚裔人口特别是华裔和印度裔因此快速增加，新世纪十多年来翻了一番，从11%增加到22%，远远高于全美亚裔人口占5.6%的比例。这样的情况，加剧了本镇原有的高质量中小学教育体系的竞争性，也在日益血淋淋“割脖子”的名校入学比赛中，维持了列克星敦镇的“学霸”传统：本镇有两所初中（美国初中只有7、8两年级），但只有一所高中（从9到12年级）——列克星敦高级中学，每年招生500多名。去年毕业班学生有10名进入哈佛，7名进了麻州理工，被其他常春藤名校录取的更比比皆是。

如此优异的“高考”成绩，以及大批亚裔尤其华裔家长带来的“名校情结”，也给在校学生带来了巨大的压力。这便是《纽约时报》长篇报道的主题。

列克星敦高中的“压力锅”情势，见于2015年一项全美中学生健康调查：有95%列克星敦高中学生在问卷中回答承受了巨大的课堂压力，有15%承认在过去一年中出现过自杀的念头。在亚裔中，自杀倾向比例高出两个百分点，达到17%。今年1月，确有一位刚转学到列克星敦高中的花季女孩无法承受高压，自杀身亡。

再如学校放学之后，《纽约时报》记者走访镇上的公共图书馆，只见里面挤满了列克星敦高中生，要么在做微积分习题，要么在写实验室报告或学期论文等等。一位女生暂时放下正在用心攻读的世界史课本，向记者说：“看到这许多人？他们都是为了同一个压倒一切的目标”——争取进入名牌大学。后来又有目击者评论：圣诞假期前一天，图书馆下午最后关门时，还剩下几十名列克星敦高中生在里面。记者还专访一名华裔应届女生艾米莉。她说她每晚学习过了午夜才休息，睡了5个小时左右便起床准备上学。为了挤出更多时间，不得不放弃参加生日聚会等等。

在如此巨大的学校压力之下，从校长到镇上社会人士都在呼吁和发起各种行动和措施，以图减压减负，诸如心理咨询和增设帮助放松的瑜伽课，强调预防自杀教育，组织学生自助小组等等。但是大家都承认效果十分有限，因为这些措施和做法都不能改变压力的最终来源——进入名牌大学这个“压倒一切的目标”。

精英教育竞争后面的利益动机

列克星敦高中的情况绝非例外。在加州、科罗拉多州、麻州其他高科技和“大脑”工业和人才集中的地区的公立学校，都出现类似的高压状况和学生自杀现象。造成这一状况的根本原因，是全球化和科技革命推动的美国职场演变，以及美国高等教育本身的竞争分化。用麻州理工学院著名劳工经济专家大卫·奥托尔（David Autor）的话，前者造成了美国职场的“杠铃化”现象，中产阶级职位日益减少，高收入职业越来越集中在受过精英教育的高技能人士。美国高等教育的竞争分化，则在于普通美国大学本科教育经费投入和质量不断下降，而顶尖名校的情况截然相反：聘请世界上最有名的专家教授，采购最先进的仪器设备，教育最优秀也是最勤奋的学生，其最终“产品质量”和“市价”自然越来越高。即便是排名第25位的次级名牌大学，其毕业生收入还是比哈佛、耶鲁毕业生几乎少40%，不用说排名50之后的普通大学了。

一位家长读者用切身例子说明精英教育竞争后面的利益动机：我儿子想成为一名生物学家。要在这一领域找到一个满意工作的机会，和他上的是纽约州立大学，还是（常春藤）宾州大学或是耶鲁大学，关系巨大。保持下一代中上层社会地位的“生存性恐慌”，才是目前疯狂性升学竞争的驱动力。

还有列克星敦高中毕业生追述学校老师的话，来解释升学竞争与当地房地产和人口组成的“良性循环”或曰“恶性循环”：家长们争先搬到列克星敦，是因为本地学校的良好声誉。于是本地房地产不断升值，房产税收入持续上升，再投资回馈给学校，进一步强化学校的教育质量，如此循坏往复。这是美国教育竞争的一个金钱物质层次。

回到“减负”主题。切不能把美国名牌中学的“减负”与中国混为一谈，因为中国中小学的学生负担，多为课业和考试，而目标对准常春藤名校的美国中学教育竞争，则是全方位的：学业之外的课外活动负担，并不亚于课堂考试。我自己小儿高中四年的各项课外活动的负担，实在超过了学校里的课业。以今年三位常春藤名校录取大满贯考生为例：尼日利亚移民女孩是某项全美演讲比赛冠军；马来西亚来的华裔女孩作为小记者，曾经对数十名美国名人做过电视采访；而那位犹太学生，除了滑雪、游泳、田径等运动，还是出色的小提琴演奏家。列克星敦高中校长口口声声强调的“减负”，如大量读者评论，实在只是形式主义。这是因为课外活动也是列克星敦高中的传统强项，学校的辩论队、运动队、机器人科研小组等，都在全国比赛中赢得过名次。要取得这些成就的负担，不在课业之下。另外还有美国社会强调的义务工作，学校规定每个学生至少四十小时社会义工，常常是大学升学竞争的重要“点缀”。去医院或老人院的义工服务，时间花得再多也不起眼，而需要别出心裁的独创，或者需要家长财力的“第三世界扶贫”经历。而主张“减负”的家长们，或许也有不足为外人道的苦衷。例如上述华裔女生艾米莉的母亲便是“减负”主要提倡者，引起其他华人家长的不满。但这并不影响艾米莉同时申请十几所名牌大学，虽然只被哈佛备取、在耶鲁落第，仍然获得哥伦比亚大学和杜克大学等同时录取的骄人结果。

本文的目的之一，是介绍美国名牌大学入学竞争的惨烈和压力，绝不亚于中国教育体制的学业和考试压力，以图纠正国内不少家长对美国教育没有压力负担的迷信。当然，因为美国公共教育和大学教育的竞争异化，一般中小学和大部分普通大学的教育质量每况愈下，确实不存在如列克星敦高中以及常春藤校园里那样的高度竞争压力。但是后者才是美国教育的精华所在。美国大学中的中国留学生早已超过三十万，还要加上五年多来增长三倍、就读中小学的小留学生。这数十万留学生上的大多是美国的二三流大学和普通中小学，每年数十亿美元的花费，除了帮助填补美国公立学校预算的亏空，也无形中抵消了不少美中贸易的赤字。但是他们实际所学，不见得会比国内二本、三本大学毕业生多出多少。

（据华商网）