八問八答:國際合規匯款與海外收入避稅 | 澳洲

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10月1日是昆士蘭州海外人士購自住房附加印花稅的起始日期,不少地產經紀人在此日前忙得不可開交,幫助許多買家順利於10月1日前完成合同簽署。而那時,我便與的地產圈的朋友們打趣說,10月中旬或許會比那時更忙,因為當他們協助客戶安排國際匯款支付定金時,他們面對的是中國外匯管理局、中國各大銀行或金融貨幣交易公司,澳大利亞居民更會受到澳洲稅務局(ATO)的監管。果然,近日受到不少經紀人和客戶求助,到底應該如何安排國際匯款且避稅?匯款金融超額,不恰當的匯款目的描述以及不合法的匯款途徑等都有可能使你招來外匯管理局或ATO虎視眈眈

不唬人的例子,擁有澳洲PR的王先生在2012年買房時通過某金融公司先後數次共匯106萬澳元至其澳洲賬戶。不料的是,在2015年末,ATO寄來一封長達42頁的意見書(Position Paper),裡面描述了王先生澳洲賬戶收款的每一條明細(匯款日期與匯款人等),付款明細與使用明細(車!房!生意!一清二楚並細思極恐)。你不知道的是,比你老婆更明帳的是ATO。最後,ATO以王先生海外收入匯款但未交稅為由,要求其繳納總計83萬澳元的稅金與懲罰金!

本文涉及中澳兩國產權法、金融法與稅法,特此感謝本人中國法前輩王律師與澳洲法同仁宋律師的建議與支持。

  1. 我在中國賺的錢,澳洲政府憑什麼要求我交稅?

中國政府和澳洲政府早已簽署關於對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協定,當一中國大陸居民往澳洲匯款幾十萬澳元或者更多的時候。ATO有權追查澳洲賬戶的入賬記錄,並且發信要要求28天之內回復解釋收款目的。

如果ATO最終認定是澳大利亞居民的海外收入,即有權要求補交所得稅。

嚴重的是,一旦ATO或者澳洲政府啟動反洗錢調查,則可以根據與中國政府的稅收協議,通知中國政府核查匯款方的收入狀況。如果匯款方通過各種途徑往澳洲匯款幾十萬或者幾百萬澳元,而其在政府部門工作或者只是普通收入階層或者已經退休,那怎麼能說明這真的是合理且合法收入?細思極恐。

  1. 我該如何匯款外幣到澳洲嗎?有什麼限制嗎?

根據中國外匯管理局印發的《個人外匯管理辦法實施細則》:年度外匯總額分別為每人每年等值5萬美元,即一張身份證每年5萬美元額度

澳大利亞銀行收款方(往往是開發商或賣家的律所信托賬戶)的開戶銀行名稱與地址、銀行代碼(swift code)、開戶支行代碼(BSB)、信托賬戶帳號(account number)與賬戶名稱(account name)。

匯款方帶著這些信息去國內銀行填寫“境外匯款申請書”即可,並交納匯款手續費。匯款手續費包括三部分:手續費+電訊費+中間行代理費。目前各銀行的手續費都按0.1%收取,但單筆收費的限額不同,最低約為80元人民幣,最高150元人民幣。澳大利亞銀行接收電匯需收取1530澳元不等的手續費,不同的銀行賬戶金額不等。

  1. 如果需要匯款超過5萬美元,我該怎麼辦?

此時,你可以選擇金融貨幣交易公司,幫助你進行一次性資金周轉和外幣轉換。

用金融貨幣交易公司從中國匯款到澳大利亞,錢實際上並沒有過境。金融貨幣交易公司會根據匯率,算出匯款方該存多少人民幣在國內某銀行的某個個人賬戶,收款方即在澳大利亞收到等值澳幣。澳大利亞的金融公司在中國境內的交易都是個人賬戶,不是公司賬戶。所以實際上,錢並不是從中國匯來的,更不是從本人或家人的賬戶轉來,而是從某家海外公司的賬戶匯到收款人的澳大利亞個人賬戶。

金融貨幣交易公司的匯率比中國銀行的同期利率稍微好些,對於大額交易,有些可以免除手續費。

但同時,金融貨幣交易公司交易風險較大,應謹慎選擇可靠的金融機構,即使目前為止尚未出現通過其交易而損失了大量匯款金額的負面報道。

  1. 我只是想買一套房,為什麼仍可能會被認定為海外收入而被要求交稅?

澳元匯率日趨走低使得目前成為了華人換匯與投資的黃金時機。然而國內的海外匯款5萬美元限額,使得海外匯款在澳洲買房的買家需要通過多次匯款才能完成首付。而這種“短期內頻繁的轉賬記錄”在澳大利亞稅務局的審查系統裡極有可能被認定為海外收入

ATO規定成為澳大利亞居民後(不包括臨時居民),需要就來自海外的收入納稅。所謂海外收入包括海外業務收入,就業收入,養老金,年金收入,銀行利息,股息,特許權使用費,租金,資本收益以及個人勞務所得。

ATO定義的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括產生的,衍生的或直接收到的澳大利亞以外來源的收入
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的貨幣捐贈
  • 周期性收到的來源於澳大利亞以外的除貨幣以外其他形式的捐贈
  • 周期性收到海外親戚贈予的貨幣或其他形式利益
  • 來自海外的商業活動和投資收入,即使是在澳大利亞已無需納稅的
  • 如果你是臨時居民,海外來源的收入
  • 獲得免稅的海外就業收入

看完這些定義,你應該可以長呼一口氣,重點詞是:周期性收入。即如果你是一次性匯款或非周期性投資,則可以不必擔心ATO的監管。

  1. 國際匯款在什麼樣的情況下需要交稅?

根據ATO的規定,如果過去幾年中,銀行賬戶持有人收到海外匯款而未及時申報,及有可能收到ATO的通知函或意見書,要求納稅人在28天內出具合理的解釋。否則的話,該匯款金額將被定義為“海外收入”,除補交稅款外,還會面臨著滯納金以及失職罰款。

你只有28天的時間回復ATO關於資金來源和性質的質詢。如果你沒有在28天內作出回復,稅務局有權修改你的個人收入,從而影響應交稅款,產生稅務欠款,滯納金與罰息等等。所以時間很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO暢通的信息渠道,第一時間做出反應。

  1. 如何避免國際匯款被征稅?

從處於海外的父母、親友處收到饋贈或借款性質的匯款,用於在澳大利亞學習、生活和置業,許多華人理所當然的認為無需告訴任何人。事實上,如果在澳朋友們在收到親友或匯款機構的海外匯款時,需要注明屬於饋贈或無息借款便可在一定程度上避免征稅甚至罰款。

  1. 已經收到澳大利亞稅務局ATO意見書,我該怎麼辦?

一般情況下,你收到的國際匯款來源分為三類:由親屬直接匯出,由他人賬戶間接匯出或由金融貨幣交易公司匯出。

針對不同來源和性質的匯款,你須向稅務局提交匯款人銀行對賬單、(帶英譯)相關關系證明、匯款方個人聲明等材料。由於外匯金額限制,通過他人匯款的還需要證明親屬向他人的轉存憑證,以清楚證明所獲匯款為親屬贈與或借款,並非投資收入。如果資料准備時間不充分,可向稅務局致電要求延長時間,一般會獲得寬限。

  1. 國際匯款被監管後,哪些文件可幫助我向ATO證明豁免交稅?

當你的國際匯款是由親屬直接匯出時,你需要准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的國際匯款是由你的親屬通過他人匯出時(由於外匯金額限制),請你准備以下材料:

  • 匯款人的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由他人賬號匯出,且時間、金額與你接收匯款的時間和金額相符;
  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給他人,且時間、金額與他人接收匯款的時間和金額相符;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件;
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

當你的海外匯款是由你的親屬通過金融貨幣交易公司匯出時,請你准備以下材料:

  • 你親屬的銀行對賬單:能夠清楚的顯示款項是由你的親屬賬號匯出給換匯公司指定的賬號,且時間、金額與換匯公司接收匯款的時間和金額相符;
  • 向換匯公司索取換匯對賬單等換匯材料:能夠清楚的顯示換匯公司在收到匯款後的48小時之內將款項匯往澳洲你的賬戶;
  • 親屬關系證明以及帶有英文翻譯的公證件:如果是父母匯款,那麼戶口本加上戶口本的翻譯公證件就可以;其他情況下,需要由親屬所在地的政府機關出具,並由公證機關出具翻譯公證件。
  • 親屬的個人聲明:聲明內容主要是說明匯款的性質是對你的贈與或無息借款,由親屬簽名,並由澳洲具備3級翻譯資格的翻譯人員出具有效翻譯件。

以上需要准備的所有的資料都是為了能夠清楚地證明你所收到的匯款來源是你親屬的贈與或借款,而並非你因為海外投資所產生的收入。鑒於有些資料由於時間久遠將不容易准備以及獲取,為了保護你在澳洲的個人稅務利益,建議在收到匯款後及時收集、保留上述資料,以備ATO檢查之需。

注:

  • 澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議;
  • 部分內容援引中國外匯管理局與澳洲稅務局網站;
  • 部分內容參考PPM Tax & Legal稅務律師所。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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2017新展望:未來5年倫敦寫字樓市場變化 | 英國

倫敦寫字樓未來走勢

脫歐公投使得倫敦商業陷入了長期的不確定性中。但在未來兩年裏還需要作出正確的商業決策,第壹太平戴維斯(Savills)認為,隨著企業需求的變化,短期內倫敦將面臨辦公產所短缺。

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2017新展望:未來5年倫敦寫字樓市場變化 | 英國
第壹太平戴維斯(Savills)認為,隨著企業需求的變化,短期內倫敦將面臨辦公產所短缺

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目前倫敦市中心寫字樓租金創下歷史新高,市郊地產開始受到關註,能夠提供更靈活且價格更實惠的辦公場所,以滿足倫敦的動態增長。

倫敦33個區未來5年的就業預測顯示,辦公場所的需求還將繼續增加,但活躍買家和熱門地點有所變化。例如,根據預測,Tower Hamlets區的藝術和娛樂行業就業率在未來5年將上升11%,但該行業在Hammersmith和Fulham的就業率增幅或只有6%。這反應出倫敦各地區不同地理位置市場情況也各不相同。

辦公場所需求增加

倫敦市內三大關鍵行業預計將增加7.2萬個工作崗位,包括藝術、娛樂、金融、商業服務以及信息通訊等行業,相比之下倫敦市郊增加的崗位數量約為2萬個。在平均就業密度下,相當於倫敦市內在未來5年需要增加580萬平方英尺的寫字樓面積,而倫敦市郊共需增加160萬平方英尺。所以,倫敦能提供這麽多辦公用地嗎?

除金融城和西區之外,倫敦市內未來五年計劃增加320萬平方英尺的辦公室面積,而外倫敦則只有70.7萬平方英尺。由此可見倫敦內外辦公用地供需缺口的巨大。壹方面原因是開發商對於倫敦市中心高昂租金的考量,另壹方面則是政府通過特許開發權(Permitted Development Rights)允許將部分寫字樓改為住宅。據估計,過去3年倫敦至少有300萬平方英尺的寫字樓被改造。

滿足當地需求

外倫敦部分地區缺乏供給對壹些房東和開發商而言反倒是好消息,Croydon, Wimbledon和Ealing等地區的房租因此水漲船高,甚至某些市場的A級租金上漲高達40%。許多業主紛紛搬離倫敦市中心。對他們而言,外倫敦的租金仍相對低廉。但這對當地居民和新興公司而言就是壞消息了。

第壹太平戴維斯認為,為了確保倫敦未來的發展,房東、開發商和策劃者必須確保全面提升樓盤質量和性價比,同時辦公樓必須租有所用。盡管目前倫敦市中心的寫字樓租金有所下降,但這裏仍然是全世界最昂貴的辦公地,因此企業會繼續選擇外遷,或采用軸輻模式(hub-and-spoke model)。

通勤極限

能獲得成功的地點不僅僅是需要辦公樓或住宅的其中之壹,而是要兩者兼顧。由於市中心房價飛漲,倫敦的通勤者通勤距離更長,時間越來越久,價格也越來越貴。那麽今後理想的辦公樓地點應該設在哪裏?

當然,金融城和西區市場依舊非常重要,問題在於今後區域內辦公網絡的規模如何。企業能否在大倫敦各地區設置較小的辦公場所?

根據第壹太平戴維斯和BCO的“員工想要什麽”(What Workers Want )調查,倫敦50%的通勤者單程通勤時間約為46-90分鐘,而英國其他地區花費同樣時間通勤的人數比例只占22%。

此外,有29%的倫敦白領迫切希望改變“通勤距離過長”的現狀,對此英國其他地區只占21%。對雇員來說,通勤時間最短的辦公地點最具吸引力,隨著交通基礎設施的改善,外倫敦地區完全能夠做到這壹點。

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(據英中時報)

澳洲2016第四季度房價報告: 首府城市同比增長6.1% 霍巴特表現強勁

2016季四度澳大利亞八大首府城市綜合房價漲幅有所提速。澳大利亞統計局數據顯示四季度8大城市綜合房價(剔除通脹因素)同比增長6.1%,高於上季度同比增幅,但仍然低於2015年同期。兩大投資熱地墨爾本與悉尼房價同比分別增長5.3%與5.2%,為六個季度以來最高,同比增長亦超過10%,顯示出房價回升勢頭。

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澳洲第四大城市珀斯與北部海港城市達爾文的表現令人堪憂。這兩個城市的房價同比與環比均在過去的兩年間止步不前;而旅遊資源豐富的塔斯馬尼亞州首府霍巴特的房價則顯示出了很強潛力,在近幾個季度內漲勢明顯,澳洲REA集團首席經濟學家Nerida Conisbee認為這是由於中國人赴澳旅遊興趣不減,但受限於當地新房庫存有限,而房價上漲 。

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澳大利亞統計局的最新數據表明,澳大利亞2016年四季度GDP環比上漲1.1%,逆轉了第三季度的跌勢。但同期失業率上升,3季度GDP同比增幅(季節調整後)則為1.8%,為2009年3季度後最低水平。在靈活的貨幣政策下,澳大利亞經濟狀況平穩。

2015年年底開始澳大利亞出現壹系列對海外買家購房加強審批力度,包括澳外國投資審查委員會(FIRB)對海外買家的申報要求、澳大利亞各銀行提高外籍人士貸款門檻、以及地方政府對外國買家新增印花稅,影響了海外投資者尤其來自中國的買家規模,但在四季度澳洲房產市場回溫顯示了政策並未影響買家興趣, 市場回暖,因而澳洲四大銀行在2017年第壹季度紛紛上調購房貸款利率,旨在打擊借助銀行資金杠桿的炒房者。

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加拿大2016房價概況:主要城市同比大漲10.66% 創06年以來最大漲幅

盡管政府多次出臺市場降溫措施,加拿大11個主要城市在2016年的房價大漲,同比漲幅10.66%, 比起2015年4.52%的漲幅超過壹倍有余,也是自2006年以來的最大同比漲幅。2016年4季度而言,加拿大房價漲幅環比為 1.13%。caprice-01

漲幅排名:多倫多房價(剔除通脹因素後)同比漲幅最高,達到17.96%,隨後是維多利亞 (15.96%), 漢密爾頓 (15.71%)和溫哥華(15.24%)。渥太華和溫尼伯的房價漲幅更平緩,分別為2.05%和1.83%。

跌幅排行:2016年魁北克的通脹調整後價格跌幅最大,跌2.18%,隨後是埃德蒙頓(-1.35%),卡爾加裏(-0.93%),蒙特利爾(-0.67%)和哈利法克斯 (-0.05%)。

該國的住宅換手量在2016年達到53.6萬套,同比上漲6.3%(加拿大房地產協會CREA數據),其中大多倫多地區、卡爾加裏、埃德蒙頓、蒙特利爾、倫敦和聖托馬斯等地方房屋交易量總和漲幅接近70%。截止到2017年1月,加拿大可供銷售的住宅庫存量大約為4.6個月,也是近6年來的最低水平,顯示出住房市場的供應持續走緊。

但在房貸政策上,2016年10月,加聯邦政府為測試民眾對於房貸利率上漲的承受力,進行了壓力測試。對於2017年可預期的住房貸款政策收緊,加拿大房地產協會總裁Cli_ Iverson表示“這壹手段的有效性可能會因為區域不同而效果不同”。該協會首席經濟學家Gregory Klump 表示,2017年“加拿大房貸新政可能意味著銀行要求提高首付比例,或者控制可貸款房屋價格上限”。

由於加拿大居民消費水平持續走強,該國經濟在2016年上漲1.4%,好於2015年0.9% 的微弱漲幅(加拿大統計局數據)。該國經濟今年預計增長1.9%,2018年增長2%(國際貨幣基金組織數據)。鑒於美國可能出現的政策波動增加了經濟和政治的不確定性,加拿大銀行在2017年1月將其基準利率保持在0.50% 的水平,低於 2010 年9月至2014年12月之間的1%基準利率,在2018年壹季度之前,市場人士認為加央行可能會保持現有的0.50%基準利率。

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美國2016房價報告:年增長3.71% 近年來漲幅最慢的壹年

標普凱斯席勒的美國房價指數(剔除季節因素)在2016年漲3.71%,這是自2011年以來美國房價漲幅最慢的壹年。四季度房價指數環比漲幅為0.55%。美聯邦住房金融局的住宅售價(剔除季節因素)指數趨勢與標普凱斯席勒房價指數趨勢壹致,增幅也是放緩。該指數在2016年漲4.07%,低於2015年5.45%的漲幅。美聯邦住金局發布的2016年第四季度房價指數環比下跌0.15%。

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標普凱斯席勒美房價指數顯示,2016年美國20個主要城市的房價全部上漲。西雅圖的名義漲幅最大(10.77%),隨後為波特蘭 (10.03%),丹佛 (8.90%),坦帕(8.40%),與達拉斯 (8.08%)。

東海岸的紐約在2016年同比房價漲幅最小,為3.07%

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住宅施工熱度持續走強 2017年1月,新建私人住房的批準數量同比增加8.2%(已進行季節調整),達到1,285,000套( 美國人口調查局數據)。同期的住房開工總數同比也增加了10.5%(剔除季節因素),達到124.6萬套,同期竣工房屋數量略跌0.9%,為104.7萬套。

住房需求持續擴大 進入2017年1月,根據美國人口調查局數據,美國新房銷量同比增加 5.5%(剔除季節因素)。

鑒於目前住房處於供不應求的形勢,加之特朗普政府承諾放松對地產領域的監管力度,提高了買房者和開發商的預期,美建築業景氣指數也持續走強,該指數在2017年2月保持在65的水平,環比雖下降,但同比2016年2月的景氣指數58仍然高出不少(全美住宅建築商協會數據)。該指數將50設置為“行業樂觀”和“行業悲觀”的臨界點。

美國經濟在2016年增幅僅為1.6%,也是自2011年以來最低(美國商務部數據)。在特朗普當選美國總統之後,美國采取了大幅減稅政策,增加基礎設施投入,放松自2008年經濟危機後的行業監管力度,市場人士預期美國經濟今年增幅將超過2%。

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EB-5項目期限再次獲得延長

 

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利好消息!C-6法案即將通過 有利留學生移民 | 加拿大

聯邦移民、難民和公民部長胡辛就近期加拿大公民和移民政策改革作出說明,本報記者問及加國未來接收永久居民時,如何在接受本地教育的海外留學生,以及具有海外專業學資歷的技術移民之間比較和選擇,胡辛表示吸引和接收更多國際學生,是本屆政府的重要政策之壹,若C-6法案獲通過,計算入籍要求的居住時間,將對留學生更為吸引。

胡辛指加拿大在2016年合共批準36.7萬名海外留學生學習簽證,比上壹年急增22%。除了更多吸引和接收海外留學生之外,政府也將為那些畢業後願意留在加拿大申請永久居住的人提供便利。他指這些留學生大都會講壹至兩種加拿大官方語言,具有加拿大經濟發展所需要的技能,加拿大為何不歡迎他們申請永久居民?

入籍居住時間或縮至3年

胡辛又表示,目前在國會進入最後審議程序、只待參議院最後壹次投票後,即由政府簽署成為法律的C-6號法案(Bill C-6),將允許留學生轉而申請及獲批永久居民的人士,未來在申請入籍加拿大公民時,將其獲永久居民身分前在加拿大居住的時間,計算在入籍所要求的居住時間之內。

連同其他便利永久居民入籍的措施,都會更吸引國際學生選擇留在加拿大。

此外,他在回應媒體有關自由黨政府承諾將入籍居住時間,由4年縮短為3年的提問時亦表示,C-6法案將對這壹問題做出回應。

(據星島日報)

今年美國EB-5改革有望?專家:恐又落空 | 美國

過去兩年,美國國會改革EB-5投資移民計劃屢屢受挫,一再延期,今年4月28日又到了另一個截止關卡。盡管今年看似改革有望,但移民法律專家預料,可能又將再次延期。

雖然共和黨和民主黨的國會議員都同意,有必要對實施近30年的EB-5投資移民計劃進行改革,然而,改革之路甚為艱難。自2015年開始,歷屆國會會期都因無法達成協議而屢次延期,目前延到今年的4月28日。

過去兩年,美國國會改革EB-5投資移民計劃屢屢受挫,一再延期,今年4月28日又到了另一個截止關卡
過去兩年,美國國會改革EB-5投資移民計劃屢屢受挫,一再延期,今年4月28日又到了另一個截止關卡

根據International Real Estate Investor網站報導,4月28日即將來臨,看起來很有可能又再次延期。賓夕法尼亞州費城“克拉斯科移民法律合伙人律師事務所”(Klasko Immigration Law Partners LLP)的克拉斯科律師表示,國會有可能延到今年夏季或秋季才會完成改革,通過要求每5年檢視更新的新法案。

美國自1990年開始實施EB-5投資移民簽證計劃,外國人只要在高失業率地區(Targeted Employment Are,簡稱TEA),投資50萬美元,並為美國本土勞工創造10個全職工作機會,就可申請綠卡;至於投資其它地區(即發達地區),門檻金額是100萬美元。

近幾年,EB-5幾成中國人取得美國綠卡的快速通道,申請EB-5投資人數約占九成。根據美國國務院統計,2016財年(2015年10月到2016年9月)總計簽發9,947張EB-5綠卡簽證。

根據美國商務部今年1月發布的報告,2013年到2014年,超過11,000名投資移民投資562個EB-5項目,帶來58億美元資金,創造17.4萬個工作機會。

美國移民局今年1月提出修改EB-5計劃草案,將TEA及其它地區的EB-5簽證最低投資門檻金額,分別提高到135萬美元及180萬美元,並且每5年依通貨膨脹調整一次。

造成EB-5改革停滯不前的原因有很多,克拉斯科認為,最大的障礙是城鄉差異。

有些國會議員,如愛荷華州的葛雷斯利(Chuck Grassley)及弗吉尼亞州的眾議員古德拉特(Bob Goodlatte)一直在倡導改革,鼓勵更多EB-5在農村地區投資。

以紐約州參議員舒默(Charles Schumer)、德州參議員康寧(John Cornyn)和亞利桑那州參議員弗萊克(Jeff Flake)為主的國會議員,則主張公平分配EB-5資金。

有關EB-5的最大抱怨是,一些項目以“傑利蠑螈”(gerrymandering)的作法,將數個人口普查區組合在一起,以獲得適用TEA最低投資門檻50萬美元的機會。

位於加州洛杉磯的投資法律集團Jefferson Mangels Butler&Mitchell合伙人霍姆斯(Catherine DeBono Holmes)表示,EB-5投資人實際面對的風險是,創造的就業機會沒有符合法規要求,不僅無法取得綠卡簽證,還可能血本無歸。

霍姆斯說,目前在國會討論的EB-5改革法案,除了要求提高投資門檻金額,還有加強監督,以減少欺詐或資金挪用的非法案件。

互聯網資訊綜合整理

華裔買走川普幼年舊居 引紐約房地產界關注 | 美國

美國總統川普特朗普)兒時居住的房屋數月內一直是紐約皇後區房地產的焦點,近日,該樓被一名神秘的華裔買家買走,成交價高達200萬美元(合人民幣約為1378萬元)。

這名神秘的華人買家是通過一家名為川普出生屋的公司購買,該買家的代理律師湯學武表示,他無法透露有關客戶的任何資訊,但是這幢房屋的購買前後並沒有花費很多的時間。“我們從與客戶接洽到簽訂購房合同、成交僅僅花費了幾天的時間,我的客戶對這套房屋相當滿意,並因此成立了名為川普出生屋的公司,並將房屋變為公司資產。”湯學武說,“客戶對川普幼時居屋有濃厚興趣,並對擁有它表示欣慰。”

據知情人士透露,該買家是川普的支持者,購買這套房屋表示他對川普的理解與尊重,同時也認為這樣的售價相當合理。買家的代理人表示未來有可能將房產轉變為總統圖書館或者是博物館,但目前還未有明確計劃。

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華裔200萬美元拿下川普幼年舊居
華裔200萬美元拿下川普幼年舊居

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賣家三個月賺了50%利潤

據悉,川普幼時住宅從掛牌到售出價格已經飆漲一倍,此前的賣家是邁克爾戴維斯,去年12月川普當選美國總統後,他在一個拍賣會上以139萬美元的價格搶得,不久再次將此屋以214萬美元投進市場,最終在3月23日以200萬美元售出。他表示,從這筆交易中賺取了50%的利潤。

位於紐約皇後區牙買加莊園的這套房屋,是川普從出生到4歲時居住的地方。隨著川普當選美國總統,他的兒時的居所價值也不斷攀升。這棟都鐸式風格的獨棟房屋擁有5間臥室,是由川普的父親,川普在1940年修建。

(據今日新聞)

留學生買屋貸款 帝銀撤上限 房產不必登記在父母名下 | 加拿大

隨著愈來愈多國際學生來加留學生活﹐許多有實力的留學生家庭都選擇在加購置房產。加拿大各大銀行為了吸引留學生買房﹐紛紛推出各種優惠房貸。加拿大帝國商業銀行放寬國際留學生買房政策﹐房貸額度不設上限﹐購買房產亦不必登記在父母名下。

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目前各大銀行對國際留學生借款買房的普遍政策是﹐首付35%﹐要求留學生出具父母的資產和收入證明﹐購買房產必須登記在留學生和其父母的共同名下。

CIBC房貸專家辛迪(Cindy)說﹕「帝銀進壹步放寬了留學生買房政策﹐在普遍政策基礎上增加兩點﹕壹是規定房貸額度不設上限﹐二是購買房產不必登記在父母名下。」

她解釋﹕「由於現在多倫多房價高昂﹐有些金融機構對購房貸款額度設置上限﹐如規定房價不能超過300萬元等。帝銀則取消了這限制﹐留學生申請房貸時﹐只要能夠出具父母國內外資產或收入證明材料﹐沒有金額限制。當然﹐如果留學生借貸金額巨大﹐我們對他的資產和償債能力的審核,也會更加嚴格。」

「至於毋須將購買房產登記在父母名下﹐這有兩個好處﹕壹是簡化了購房環節。留學生購買房產時不需要父母親臨現場登記簽字﹐整個購房過程中﹐留學生父母只需要來加壹次簽署壹份『購房授權書』給留學生本人即可。

「另壹好處是﹐避免將來房產處置上的麻煩。留學生留學期間或畢業後想處置房產﹐不需要父母前來﹐比如房產過戶、房產出售等﹐留學生自己就可以完成。」

辛迪最後指出﹕「自從政府嚴格限制房貸按揭以來﹐在帝銀貸款買房的海外人士愈來愈多﹐本地人比例不斷下降。」

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(據西岸居)

三月大溫市場供不應求 公寓連排屋市場緊俏 | 加拿大

大溫地產局剛剛公布最新銷售數據,房源緊缺與市場需求旺盛,特別是對公寓與聯排屋的需求上升,讓三月的大溫地產市場繼續升溫。

在剛剛過去的三月大溫地區共售出物業3,579個單位,與去年同期破紀錄的5,173個單位相比下跌30.8%,和今年二月2,425銷售量相比較,三月銷售量大幅提升47.6%。

從歷史水平來看,三月的銷售數據比過去十年銷售平均水平高7.9%。

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三月大溫市場供不應求 公寓連排屋市場緊俏 | 加拿大
從歷史水平來看,三月的銷售數據比過去十年銷售平均水平高7.9%

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“盡管與去年火爆的市場相比,需求有所下降,但是我們仍然可以註意到,市場對公寓和連排屋的需求在逐漸升高,”大溫地產局主席Jill Oudil表示。“供應量的不足,導致買家競爭激烈。“

新屋掛牌數量方面,三月新掛牌獨立屋、連排屋以及公寓等共有4,762間,比去年同期6,278間減少24.1%,比今年二月掛牌單位 3,666間增加29.9%。從歷史上看,該數據為自2009年以來新屋掛牌數量最低的壹年。

而三月大溫地區在MLS系統中共有7,586間房屋掛牌銷售,與2016年同期的7,358間相比略升3.1%,而與2017年二月的7,594間相比略降0.1%。

三月大溫地區房屋銷售與掛牌比為47.2%,比上月上升15個百分點,暫時仍為賣方市場。通常來說若房價遭受下行壓力,則銷售與掛牌比會下探至12%;而當房價遭遇上行壓力則該比例會在壹段穩定時間內上升至20%-22%。

Oudil表示,除非加大房屋供應量,否則樓價將會繼續上漲。

另外,大溫三月份房屋價格指數(HPI)為91.93萬元,較過去六個月微跌0.8%,與今年二月相比,上漲1.4%

在各類型房屋的表現方面,獨立屋在八月的銷售達1150間,較去年同期的 2135間減少46.1%,獨立屋基準價為$1,489,400萬元,較今年二月增加1%,與過去六個月相比價格下跌了5.0%。

大溫地區三月的柏文銷售量為1841間,較去年同期的2252間亦減少18.3%,基準價較過去六個月上漲5.2%,至$537,400萬元,較今年二月增加2.1%。

最後連排屋在七月銷售588間,比去年同期的786間減少25.2%;基準價較過去六個月上漲1.3%至$685,100元,較今年二月增加1.4%。

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(據西岸居)