美政局變化致海外遊客減少 赴美意願增加的只有中國遊客 | 美國

特朗普當選後,美國政府對待移民和外來游客的態度發生很大變化。很多國家的赴美游客也受到美國政治氣氛變化的影響,赴美旅行的顧慮增加。但是,這其中有一個國家例外——中國。

美政局變化致海外游客減少 赴美意願增加的只有中國游客 | 美國
“推廣美國”網站轉載了美聯社的報道

據美聯社3月30日報道,美國旅游市場機構——“推廣美國”近日發布一項研究稱,政治氣氛的變化,已經成為外國游客赴美旅行的考慮因素。在這份調查中,從去年春季開始,受美元走強、其他地區經濟疲軟的影響,外國人抵達美國的人數一直在降低。“推廣美國”還詢問了來自11個國家的游客,關於政治氣氛將如何影響其未來一年赴美意願的問題。從去年12月到今年2月,受訪者中稱政治氣氛的變化將讓他們減少赴美意願的人在不斷增加,但有個例外——中國。

在調查中,來自墨西哥的游客最為關心政治氣氛的影響。而來自加拿大、德國、澳大利亞、英國和法國的游客也對政治氣氛的變化有中度敏感的反應。來自印度、日本、巴西和韓國的游客對美國政治氣氛的變化最不敏感,但近三個月來,他們赴美旅行的意願也在下降,只不過沒有其他國家下降得明顯。而中國游客,是唯一一個在調查中表示,美國現在的政治氣氛變化讓他們更願意到美國旅行的人群。

另據美國商務部下屬的國家旅游和觀光辦公室的數據,美國去年的赴美游客數量預計將會下降,這也是美國經濟復蘇以來赴美游客的首次下降。

數據顯示,從2016年4月到8月,赴美游客人數同比下降近4%,從1780萬人減少到1710萬人。而在2016年第二季度之前,自2009年底以來,赴美游客人數每一季度都逐漸增加

盡管如此,報告顯示前往美國的機票預訂數據依然在上升。該研究稱,這和美國的外貿增長保持一致。

此外,雖然給出了關於政治氣氛對游客赴美意願影響的調查數據,但是目前仍然很難說美國政治氣氛的變化對旅游業有多大影響。

據“推廣美國”官網介紹,該機構成立於2011年5月,是依據美國《促進旅游法案》成立的一家公私合營機構,旨在促進全球游客赴美旅游和美國旅游業的發展。

(據觀察者網綜合)

地產屆對梅首相簽署脫歐“第50條”的反應 | 英國

英國首相特雷莎·梅(2017年3月28日)簽署了啟動脫歐程序的公函“第50條”,昨天公函送至歐盟,正式開啟兩年的脫歐談判。

梅相在內閣會議室簽字,她身後正上方掛著英國首任首相羅伯特·沃波爾爵士的畫像。在任期間,沃波爾曾努力避免對外開戰,並維持低稅率政策,讓英國免於歐陸戰爭影響,使經濟繁榮穩定。他曾對喬治二世的夫人卡羅琳說:“夫人,今年在歐洲有5萬人死於戰爭,這其中沒有壹個是英國人。”

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地產屆對梅首相簽署脫歐“第50條”的反應 | 英國
英國首相特雷莎·梅

盡管事件本身只是個象征性的時刻,它代表了英國脫離歐盟路程的開始,壹條被業內人士認為可能會充滿各種迂回曲折的路。下面是摘自英國周刊Property Week的地產行業各方反應。

Colin Wilson高緯環球英國與愛爾蘭區負責人:“盡管這是壹個重要的時刻,但完全在預料內,無論與兩年後談判的成果比較,還是與未來兩年可能會發生的波動比較,這更多是個象征性的事件。” “在當前階段,沒什麽是確定的,因此對於投資者或者資產持有者來說,都會采取謹慎的態度。盡管如此,全球和英國的經濟顯示了很多積極的指標,這對英國的房地產市場起著積極的影響。令人鼓舞的是,盡管有脫歐這樣壹個大背景,從很多層面看,依然‘業務照舊’。”

Howard Crocker,Delph Property Group 總經理:“壹方面,這是個歷史性的時刻,另壹方面對於英國來說壹切業務仍照常。事實是沒人能夠準確預測脫歐的局面,盡管啟動“第50條”會不可避免地帶來壹些不確定性。報道稱很多海外技術工人可能會離開英國。建築工人的減少可能會是很快會遇到的挑戰。”

Jonathan Goldstein, Cain Hoy Enterprises總經理:“國家正在開始壹個單程旅行。隨著談判的推進,在未來兩年可能會有些經濟活動的停滯,直到搞清楚我們和歐洲之間的新關系會是怎樣。通往脫歐的道路仍不清晰,隨著迂回曲折帶給市場的焦慮和不確定性,可以預見未來兩年會不怎麽穩定。”

James Roberts, 萊坊首席經濟師:“隨著英歐之間談話的推進,我們能預見雙方的磨刀霍霍。然而,無論談判結果如何,不變的事實是英國仍是擁有6千5百萬消費者的G7經濟體。跨國公司如蘋果,可口可樂,谷歌和三星無不希望有這樣大的市場,歐洲企業如Axa和寶馬等也不例外。英國經濟的基礎優勢足以超過短期的脫歐談判所能帶來的影響,並終將吸引業務到英國來。脫歐不過是壹個兩年期的小顛簸。”

Jeremy Blackburn, 英國皇家特許測量師學會英國政策負責人:“ 觸發‘第50條’正式將英國置於脫離歐盟的軌道上。現在最重要的是政府和企業團結壹致來取得對英國最有利的交易,以確保英國未來的增長和繁榮 – 讓脫歐順利完成是我們每個人義不容辭的責任。

Mark Farmer, Cast顧問公司負責人:“盡管梅首相說關於脫歐談判政府不會提供實時報道,但匯率市場會。傳遞給交易員們的壹片片消息會造成英鎊的不穩定。這不僅會給承包商控制成本帶來麻煩,也會因為報酬的不確定性而對壹些歐洲來的建築工人造成障礙。”

Sandra Dowling, 普華永道英國地產負責人:“啟動“第50條“會促使業內的公司思考脫歐對於它們所持有地產的影響。房地產行業應該將脫歐以及當前全球範圍內的經政治與社會變動看做壹個催化劑,以此為契機推動英國房地產市場的創新。各公司應該全局對待未來數月的談判,把脫歐計劃放入到公司戰略中來。”

(據世嘉置業)

中國女人1475萬買下特朗普兒時故居 鄰居:想幹嘛?| 美國

據“紐約時報”3月28日報道,美國總統特朗普在紐約皇後區的兒時故居已被出售,神秘買家為這棟面積約186平米的都鐸風格房屋支付了214萬美元(約合人民幣1475萬),其身份雖未公開,但據知情人透露,她是一位中國女性。

報道說,買家以一家成立不久,名為“特朗普出生屋”(Trump Birth House)的有限責任公司的名義購買房屋,真實身份外界不得而知。

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中國女人1475萬買下特朗普兒時故居 鄰居:想干嘛?| 美國

本次交易於3月23日達成,由一位專門幫助華人買家投資房地產的律師推動,他叫邁克爾·X·唐(Michael X. Tang,音),也是“特朗普出生屋”公司的代表律師。他說未經業主同意,自己無權披露有關這宗交易的任何信息。

報道說,在拍賣開始和交易達成這段時間裡,一群身著商務服飾,講漢語游客的到訪引起了鄰居們的注意。一月底拍賣剛剛開始,他們就曾來看過這棟房屋。鄰居們對此表示驚訝,“為何會有一群中國人對這棟房屋感興趣……他們想干嘛?”

中國女人1475萬買下特朗普兒時故居 鄰居:想干嘛?| 美國

其中一位鄰居還匿名對《紐約時報》說,住在這裡的只是買家的兒子,他在這裡讀大學,家人都在中國。

這棟淡黃色五居室房子是由特朗普的父親,房地產開發商弗雷德·C·特朗普(Fred C.Trump)於1940年建造。

中國女人1475萬買下特朗普兒時故居 鄰居:想干嘛?| 美國

特朗普從出生到四歲的時候都居住在那裡,其後一家人搬到這棟都鐸式建築後面的另一個更大的家中。這處房產上周由房地產投資者邁克爾·戴維斯(Michael Davis)出售,他於2016年以139萬美元的價格買下了它,意在快速轉手。

報道說,根據物業網站Trulia的資料,這棟房產214萬美元的售價是該地區同類房屋均價的兩倍以上。

據美國“政客”(Politico)網站報道,房地產公司紅鰭(Redfin)對這棟房子的估價是149萬美元,另一家房地產公司Zillow給出的報價是124.5萬美元。

但新加坡“聯合早報”認為,特朗普舊居的出手價格遠遠低於預期,拍賣行原本希望這棟房子可以因為特朗普的名聲突破300萬美元。

中國女人1475萬買下特朗普兒時故居 鄰居:想干嘛?| 美國

不過,這次交易還是使得賣家獲利頗豐,獲得了75萬美元的利潤,幾個星期時間便收獲了54%的溢價。《華盛頓郵報》調侃道,這可能使特朗普總統感到驕傲。

事實上,這個約186平米的房子在大概半年的時間裡,被轉手了二次,價格翻了一倍多。去年夏天,原業主決定將房子拍賣,起價為83萬9千美元,幾周後戴維斯打來電話,表示願意支付139萬美元,比當時的拍賣價125萬美元上漲了11%。

特朗普當選總統後,這棟房子更火了。緊接著,中國買家出手,以214萬美元價格買下。

中國女人1475萬買下特朗普兒時故居 鄰居:想干嘛?| 美國

“政客”網站報道稱,在去年大選期間,特朗普也曾表示有興趣買回這座房子。特朗普對吉米·法倫(Jimmy Fallon)說,“我想買它”。

目前,白宮尚未對此問題進行回應。

(據觀察者網國際組)

留學美國所需費用最少的十個州 | 美國

根據美國國際教育研究所(IIE)的最新研究結果,美國西部的懷俄明州(Wyoming)是美國最便宜的留學目的地。德克薩斯州不僅受國際學生歡迎也是全美第五大便宜的留學目的地。

美國國際留學生中,中國學生比例最高,約占美國高校國外留學生總數的31.5%
美國國際留學生中,中國學生比例最高,約占美國高校國外留學生總數的31.5%

據《QS世界大學排名》網站報導,IIE最新發布的一項研究表明,美國西部懷俄明州被評為美國最便宜的留學目的地。該州的1,157名國際學生每年在教育生活成本上的平均開銷為19,015美元,不到那些貴的州的學生人均花費的一半。

懷俄明州是美國除了阿拉斯加州以外,人口第二稀少的州,有586,107人。

引人注目的是,前十名國際學生留學最“便宜”的州中,有4個州是懷俄明州的鄰居:南達科他州、猶他州、愛達荷州和內布拉斯加州。下表是留學美國最便宜的十個州。

留學美國最便宜的十個州

在懷俄明州的大學就讀雖然最省錢,但是這裡大學的選擇相對有限。只有一個公立四年制大學,位於拉拉米市(Laramie)的懷俄明大學。此外還有位於蘭徳(Lander)的懷俄明天主教學院(Wyoming Catholic College),以及位於懷俄明州首府夏延(Cheyenne)的鳳凰城大學分校。

以下是留學美國,花費最少的十個州:

留學美國花費最少的十個州
留學美國花費最少的十個州

德州既受學生歡迎生活成本又低

從上表可以看出,在留學美國最便宜的10個州中,德克薩斯州的國際學生人數遠遠高於其它州,說明該州很受國際學生的歡迎。

根據IIE的研究,德州在美國留學最便宜州中排名第五,每年國際學生每年的平均開銷為23,119美元。

德州最大城市休斯頓在最新QS最好的學生城市排名中位列第92位,比很多其它美國大城市的生活成本都低。

據美國“學生和交換學者項目(SEVP)”去年12月發布的關於國際留學生的最新季度報告顯示,德州是留美學生人數最多的三大州之一。其余兩個是加州和紐約州。

德州一向有著“低稅、低保”(low taxes, low services)的聲譽。近年來隨著德州不斷的發展,吸引了越來越多國際學生到德州就讀。一個是就業機會好,另外一個就是大學教育質量好而且也不貴。

  1. 就業機遇

根據稅收基金會的統計數據,德州的州和地方稅率分別為全美最低和第7低的水平,商業成本在全美平均值以下,再加上該州對企業建立的基金會,吸引了眾多跨國企業來此。德州曾多次被評選為全美商業環境最友好的州。《財富》在2015年的統計中顯示,財富500強中有54家企業的總部位於德州,位居全美第二。

德州的奧斯汀、休斯頓、聖安東尼奧、達拉斯和沃斯堡都被評為全美發展最快的大都市區。此外,德州一些小都市區近年的發展速度更快。這裡不但工作機會多,薪水也好。

  1. 大學教育

相對於加州和紐約州來講,在德州留學,所需的費用要低很多。而且,這裡的房價相對低,極具競爭力。德州的大學系統被視為美國中南部最完善、最先進的大學體系。這裡有號稱“南方哈佛”的萊斯大學,也有德克薩斯大學、德州奧斯汀大學、休斯頓大學等著名學府。學校教職員中不乏有諾貝爾獎、普立茲獎、沃爾夫獎、艾美獎以及美國國家科學獎章的得主。

全美最昂貴的留學目的地

另一方面,研究發現佛蒙特州(Vermont)成為全美對國際留學生來說最昂貴的州,國際學生在去年平均支付43,925美元。以下是全美5個最昂貴的留學目的地。

下表是全美最昂貴的5個留學目的地:

全美最昂貴的5個留學目的地
全美最昂貴的5個留學目的地

IIE發布的“2016年門戶開放報告”顯示,在2015至2016學年,共有32.8萬名中國學生在美國高校就讀,比上一年度增加8.1%。美國國際留學生中,中國學生比例最高,約占美國高校國外留學生總數的31.5%。報告還披露,2015至2016學年在美國高校注冊學習的國際學生數量首次超過100萬人,比上一年度增加7.1%。

互聯網資訊綜合整理

中國資金新寵:聚焦美國養老地產 | 美國

中國資本在過去十年迅速累積,到如今已成為環球市場上一股不容小覷的力量。曾於美林集團任職近12年的蓬鋼,在2012年看到此機遇,回國同合夥人籌備創辦信泰資本,專注於海外成熟地產市場投資機會,2013年正式運營。蓬鋼對記者說,“2000年到2010年這段時間,我是拿著海外的錢投資中國房地產市場;在這之後,我拿著國內的錢去投資海外。市場利潤空間、資本力量的變化促使我不得不這樣做。”中國香港商報記者 王理琪

信泰資本於2013年成立至今,在美國、英國、澳洲已投資10餘個地產項目,其中90%集中於美國。蓬鋼表示,雖然美國已經是一個成熟市場,但自金融危機後,它也是唯一一個忍受損失、甘願慢慢復蘇的經濟發達體,在2013年那個時候,美國地產的利潤空間就這樣出現了。

時間回溯到2000年,蓬鋼剛剛攻讀完美國麻省理工學院(MIT)房地產金融碩士,加入美林集團,開創美林在亞洲的投資業務。

中國房產市場紅利期成過去

“2000年的時候,中國還是一個新興市場,土地成本低,市場不成熟,而且過去幾十年都沒有那麼多住宅,積累了許多需求,相反當時發達國家一線城市發展相對成熟,反而沒有那麼大利潤空間,所以當時我拿著海外的錢投資中國房產,回報是相當不錯的。”蓬鋼對記者說。

然而時移勢易,中國房地產經過迅猛發展,漸趨成熟,而房地產開發商隊伍愈發壯大,房產供應已出現過剩趨勢;且土地成本水漲船高,“面粉”貴過“面包”的例子屢見不鮮,中國房地產市場的紅利期已然過去。

美國資產價格低誘熱錢

在這樣的情況下,市場紅利再一次轉向以美國為首的發達國家,而蓬鋼偏愛美國市場也自有他的道理。“金融危機以後,資產價格有一定的調整,再加上美國這個市場是在金融危機受的損失比較大的,這樣的市場在之後的復蘇進程中就會表現的更為強勁。”

“我們還可以看到,歐洲國家也好,亞洲國家也好,在危機過後,是通過印新錢的方式將不良貸款掩蓋,這使得短時間內不會遭受太大的痛苦,但這種做法會造成實際復蘇進程拉長;相反,美國忍下了一時損失,選擇慢慢復蘇。在這樣一種情況下會產生兩個效果:美國資產價格低;世界熱錢湧入美國市場。我們也能夠看到,2012年以後,美國有好幾個城市,資產價格上漲很快。”蓬鋼說。

美國物業投資收益率4年翻近3倍

深諳房地產投資規律、同時兼具國際性眼光的蓬鋼在4年時間裡控盤物業價值超過65億美元,據蓬鋼指,公司於美國投資的部分開發項目年收益率達到40%,4年已翻近3倍。

如果說蓬鋼投資成功得益於其抓住了2000年、2012年這樣關鍵的時間節點,那麼2017年是在此引起蓬鋼注意的年份,紅利的爆發不會永遠存在,他再次憑藉豐富的經驗與直覺告訴記者,經濟復蘇即將到頂,未來將轉投防守性強、有強勁現金流的優質資產。

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信泰資本CEO蓬鋼看好美國養老地產的投資前景
信泰資本CEO蓬鋼看好美國養老地產的投資前景

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養老地產前景樂觀

就在上月21日,信泰資本投資的美國養老地產行業的Welltower養老資產包完成交割,涉及美國11個州的39個優質養老社區物業,投資金額近10億美元,信泰占股比例達70%。

養老地產是蓬鋼認為前景十分樂觀的資產類別,他解釋原因說,“看好養老地產在於供需關系,從二戰後美國嬰兒潮判斷,美國老年人口基數即將進入快速增長階段,加之醫療進步令人類壽命變長,養老院未來需求將有一個迅猛增長。”

蓬鋼續指,美國使用養老院的老人比例也僅有15%,可見市場空間很大。同時,考慮到養老院並非隨意興建,往往要經過政府批准,從供應來講,比一般物業更加麻煩。蓬鋼透露,此項目年收益率可穩定於11%左右水平,”雖然不是很強勁的收益水平,但貴在穩定安全。”

而提供一個穩定的收益率,是中國投資一線機構爭奪國際一線水平的必備條件。蓬鋼與信泰資本,他們的出現也寄予了一代投資人的夢想躋身國際一線,去代表中國資本的真正實力。

(據中國香港商報)

美國學區房:富人買房隨便上 窮人租房等抽簽 | 美國

“我以為移民洛杉磯以後會過上幸福的生活,生活確實很幸福——直到孩子要上學,我的生活方式和生活重心,一切都改變了。”

住在西海岸洛杉磯的華人移民小宋告訴搜狐公眾號“知世”,“經過我的仔細研究,美國也有‘學區房’,因為免費的公立學校都是就近上學。”

在美國繁華的城市,“學區”雖是影響房地產市場供求的因素之一,但並不是特別重要的因素。教育界與地產界人士認為,這主要得益於美國公立教育體系的設計、政府對教育資源的調節配置以及對房地產投機空間的有效壓縮。

但是,“學區房”三個字,卻讓年輕的父母們操心。學區房值得購買嗎

小宋是洛杉磯當地華文媒體的僱員,南加大的新聞碩士,通過H1B抽籤拿到工作簽證,老公是中國香港移民第二代,不會講中文,加州大學電腦工程博士,性格靦腆。

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聖莫尼卡區環境優美
聖莫尼卡區環境優美

他們一家本來住在洛杉磯的聖莫尼卡區一套白人社區的獨立屋裡,那裡有陽光和一望無際的沙灘,有著高度的私密性,而且80多萬美元的價格在房價高昂的洛杉磯顯得很划算。

他們的房子首付18萬美金,多數來自於雙方父母贊助,每月還貸2700美元,這差不多也是該區一室一廳公寓的月租金,“我們華人跟老美不一樣,畢竟買了一套永久產權的房子,就有了安全感。”小宋說。

買房的時候,小宋在房地產網站查詢了所有信息,聖莫尼卡區的治安、社區配置都是一流,唯一她沒有在意的,就是這裡公立學校的評分。

學區房!學區房!

在美國絕大部分州,小學從K年級開始(相當於幼兒園大班)至高中三年級或四年級(各州學制不一)都是就近入學的,公立學校均為免費教育,一般時長為12年。

公立學校的財政收入一般來自於州政府撥款和本社區居民繳納的地稅,因此,住在該社區的居民子女可以上本學區的公立學校。而公立學校往往有一套複雜的評分體制,如果在8分以上,就算是很好的學校,若在6分以下則反之。

聖莫尼卡區的學校只有6分。

“我也是孩子出生以後,才考慮到這一問題。好學區治安好,教育資源豐富,有好的老師,好的設備,而且還有免費的校車。”小宋在經過長期的研究以後,對好學區的好處娓娓道來。

在孩子上學方面,小宋也發揚了自己的“學霸”本性:“我諮詢了很多的教育專家和心理學家,大概研究了300份學校教育對小孩心理和人生發展的報告,經過三年的研究,我發現好的學區對一個孩子的成長至關重要。”

跟絕大多數普通美國人一樣,她優先考慮的是免費公立學校。

“私立學校不僅學費貴,還要捐獻高昂的費用,多的甚至可能是好幾萬美金,還會互相攀比,如果家境一般,這樣的環境不利於孩子的身心成長。”做過3年兒童教育心理研究的Lisa告訴搜狐公眾號“知世”。

上好的公立學校只有一個前提,你住在一個好的學區。因為美國是沒有戶籍制度的,美國公民每遷徙到一個新的地方,就自動成為了那裡的居民,自動地擁有了該地的各種權利。

於是,為了讓孩子上更好的學校,在小宋的女兒上四年級的時候,他們搬家了。

阿卡迪亞區的別墅
阿卡迪亞區的別墅

至少租房就可以上學

小宋告訴自己的丈夫,“在遙遠的中國,如果一個村子裡有一個孩子考上了清華北大或者哈佛耶魯,他可以終生不用工作,全村人都願意養著他,他只要上學就行了,還會被寫進村志裡,中國人對教育就是有著這樣刻骨銘心的追求。”

“病態。”小宋的老公雖然完全不能理解這種文化,但畢竟出身於華人家庭,明白自己父輩也是為了自己的教育如此含辛茹苦,打三份工供自己和哥哥弟弟上學,因此,他也無法責備妻子看似不可理解的行為。

他們搬離了聖莫尼卡,以2700美金/月出租了該區環境優美的獨立屋。從西搬到東,搬到月租2500元的阿卡迪亞區、僅有90多平的公寓裡。

在好的學區裡,不管是白人中產階級還是其他族裔的家庭,平均收入都不低。這裡居住的家庭,無論是選擇公立學校還是私立學校,家長在孩子的教育上,都會投入大量時間精力,遠遠超過普通學區的家庭。

而在那些貧困地帶,還有少數族裔聚集的低收入區,父母忙於安身立命,自身資源匱乏,對孩子的關注相對不夠。

她補充說:“如果是底層的白人,可能沒有那麼在乎孩子的教育,但是即使是底層的華人,也會為了孩子的教育願意付出所有。”

“我們搬到這個區,其實就是為這裡的教育。”不過,由於是租房而不是買房,不用自己繳付每年1萬美金左右地產稅,小宋一度擔心沒有地產稅賬單而不能幫小孩註冊上學,但事實上,她多慮了。

“後來我才發現,只要你住在區裡,哪怕是租房也可以讀該學區的學校,只要是水電賬單或者租約合同,就可以證明你的住址。”小宋說。而且自己綠卡的身份,並不影響孩子上學,“在加州,不管是合法還是非法的移民,不管你的孩子是哪個族裔,只要是居住在該學區,孩子都可以在該學區的公立學校上學。”

合租、抽籤和房價:政府的“不作為”,富人的福利

另一位華人第一代移民三寶,為了讓孩子上阿卡迪亞區的公立學校,從僅有1.2英里以外的另一個學區搬到這裡,房租漲了一倍,而且是跟人合租。但即使這樣,只要能送孩子上好的學校,三寶也覺得“值得”。

“這樣一來,好學區有大量華人搬入,相應的,亞洲餐館和各種中國超市也會相應地多起來,物價有時會高於其他區。很多白人因漲價和環境變得‘亞太化’而搬走, 有時在同一條街的兩側,房價能相差幾十萬美元,因為屬於不同的學區。”三寶說。

洛杉磯房產中介的劉大米告訴搜狐公眾號“知世”:“受金融危機影響,加州的房產交易並不限購,政府一般也不會有宏觀政策介入樓市。”

他進一步解釋說:“不過,倒是有一些本地的建房政策會直接影響到房價。比如,在華人區,也是房產交易發生較多的區,當地政府會限制開放商蓋一些較大的房子,對建築尺寸和房屋具體格局都會有一些比較細的限制規定,而這些規定會影響到華人購買該區的房產。”

這些措施,就限制了房產的購買,間接讓房產價格保持在一個合理的漲幅範圍之內。

他還給出了一份2017年的房價報告,以全加州最好的學區艾爾瑪或羅蘭港為例,一處180平方米左右的房產,約135萬美金(稅前,含裝修),那個學區的公立小學9分,初中8分,高中10分,這樣就幾乎能保證小孩“能上一個好大學”。

“隔壁不遠處一個4分學區,房價僅30萬,或者在更遠一點的灣區,房價更便宜,但是因為學區分數低,大多數華人是不願意搬到那裡去的。”他說。

根據這份報告,僅在艾爾瑪或羅蘭港區,房價在07年達到頂峰,08年金融危機後,房價下跌至75萬,後來每年以每年6%左右的幅度上漲。

到了2017年 ,該區80年代的新房漲到120萬-150萬美金。而建築於50-60年代同面積的房子大約是100萬左右。同樣是2007-2017年,北京中關村某小學附近的樓盤,均價從1萬人民幣漲到了9.5萬/平。

在加州,有些家庭不僅要在好的學區裡跟人合租一套房子,有時候為了讓孩子上好的學校,他們可能還得抽籤等待學校的名額。

來自北京的一代移民徐大亮就在這樣的等待中,他說道:“你以為美國沒有學區房?上學不用抽籤?又不是外國的月亮比較圓。”

徐大亮提到的“抽籤”,其實是因為不同地區的學校政策又略微不一樣。曾任美國教育部助理副部長的張曼君告訴搜狐公眾號“知世”,比如,在北加州舊金山附近的帕羅奧圖是一個極好的學區,學校評分常年穩定在9分-10分。

在著名的斯坦福大學所在地“帕羅奧圖”區,近半世紀來會每年免費提供幾十個名額開放給住在貧民的東帕羅奧圖區的家長們抽籤,如果抽中了這個名額,就可以讓小孩一直唸到高中畢業,這是帕羅奧圖這個區納稅人給家庭條件不富裕的家庭的福利。

而租不起帕羅奧圖富人區的房子,只能跟人合租在東帕羅奧圖區的徐大亮每年都在等待著學校的抽籤。“為了孩子能上斯坦福,今年沒成功,明年繼續抽。”

不少華人因為反對“亞裔細分法案”走上支持特朗普的道路
不少華人因為反對“亞裔細分法案”走上支持特朗普的道路

對政治不再冷漠 但依然熱愛對比

無論是在加州或是美國其它地方,大部分華人對政治一向冷漠。

但是,在去年的美國大選中,搖擺州賓夕法尼亞的此前一直不投票的華人出來投票支持特朗普

賓州華人助選團的齊女士告訴搜狐公眾號“知世”:“我是一個不在意政治的華人,但我首先是一個母親,民主黨擬推出的亞裔細分法案,限制每個族裔上一流大學的入學名額, 而不再像以前一樣,按學生的成績錄取。我們華人的孩子學習努力,本來就容易進入好的大學。”

這確實使很多大學的亞裔比例增高,但是因為自由主義的政治正確和族裔公平,讓讀書好的小孩不能得到公平的教育機會,這是入學政治化。而賓州後來的投票結果,特朗普的選舉人票數高出了希拉里,這跟之前的民調結果不同。

加州的華人特朗普助選團
加州的華人特朗普助選團

有專家評論,這批“原本沒有政治訴求”的華人婦女改變了投票結果。雖然此說法沒有可靠的事實證據,但是在加州、賓州等很多地方,確實有為數不少的華人父母,因為教育細分法案的問題,而走上投票給共和黨的特朗普之路,或者走上為特朗普搖旗吶喊的道路。

不過特朗普上台以後新任命的教育部長,在施政演說時,計畫要取消傳統的學區制度,這讓這些華人父母的心又崩潰了一次,走上了反對取消學區房制度的路。

“如果學區房制度取消,那我們這些年租房、買房、搬家、抽籤所經歷的努力, 不都白費了嗎?”小宋憤憤不平地說。

“我們華人誰不想送孩子上好學校,誰不想為孩子買好學區的房子,買不了也要租。我從小就是家裡的榜樣,我的孩子也不能不如其它小孩啊。”小宋說。

也許這裡還有一件很重要的事情,“人類的天性就愛對比”。

(據搜狐)

一讀搞定加拿大房貸(四)談談貸款利率和銀行罰款 | 加拿大

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前文說過,低息和通脹是現今的主旋律,全球資產泡沫化的大潮一浪高過一浪。在這種大背景下,房產,尤其是大多倫多地區的房產,更是天然地充當了吸收增量貨幣的海綿。貸款,已經從單一的借貸關系演變成了房產投資的金融杠杆。那麼,利率,好比是這個杠杆中的定盤星,理所當然的成為一份貸款合同中最為人們所關心的因子。

實際上,從貸款合同中所衍生出來的大多數定量的條款幾乎都與利率有著千絲萬縷的聯系。比如,月供金額,其中本金和利息的比例,以及中途買房換房提前還掉貸款銀行要課以的罰金等等。最近,有很多關於銀行罰金的討論,也有很多朋友建議Bruce寫點關於這方面的東西來解答大家的疑惑。從這一篇起,我將層層抽絲剝繭,把貸款罰金之謎給大家慢慢揭開。

首先,咱們從基本的概念開始:掛牌利率折扣利率

作為普通消費者,你上銀行網站看到的利率是這樣的:

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然後,你說這利率太坑爹了,哥去論壇轉轉,於是你看到的情況是這樣的:

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當然,你也可以拿起電話,或者微信Bruce,於是你看到的利率是這樣的:

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讓我們再回到銀行的網上利率,如下圖,我已做了標注。

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明白了沒有,你拿到手的最終利率,其實就是銀行精算之後的折扣利率。比如,你拿到5年固定2.79%,而此時的5年的掛牌利率是4.64%,就是說銀行給了你1.85%的折扣。別以為這個數字無關痛癢,等到你因為要換房或者refinance轉銀行的時候,銀行要罰你多少銀子基本上就靠這個數字說話了。具體怎樣計算,咱們下一篇再談。

 

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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美國留學雙錄取是什麼?家長們應該看看這個了 | 美國

如今美國留學越來越受歡迎,去美國讀本科也已經成為了當今的一大潮流。對於留學生們來說你們了解美國留學雙錄取嗎?下面小編就給你簡單的介紹下。

美國本科“雙錄取”是指學生的學術成績符合學校的錄取條件,但是語言成績沒達到學校的最低錄取標准,需要首先進入所申請學校的語言中心學習語言,學生讀完語言課程便可入讀專業課程,無需再次申請。走雙錄取的學生申請學校時,會收到學校頒發的兩份錄取通知書,一份是大學語言中心發出的語言課通知書,一份是大學發出的專業通知書,故名“雙錄取”。

雙錄取適用學生

哪些同學適合走美國留學雙錄取,適合雙錄取的學生群體為:

1、對於高中生或者大學生平時學習緊張,在校期間成績非常優秀,但是的確沒有時間進行托福或者雅思的考試;

2、提供雙錄取的學校通常申請截止日期會比較晚,對於美國留學申請晚了、來不及考托福或是考雅思的,高中、大學即將畢業或已經畢業的學生,雙錄取是一個不錯的選擇;

3、對於現在才剛剛考慮到想讓孩子高中畢業後去美國本科留學的家長是一個很好的選擇。

4、語言中心的學習可以幫助學生提前熟悉美國校園的氛圍和環境,也可以快速提高語言水平,縮短語言學習的時間。

美國本科“雙錄取”是指學生的學術成績符合學校的錄取條件,但是語言成績沒達到學校的最低錄取標准,需要首先進入所申請學校的語言中心學習語言
美國本科“雙錄取”是指學生的學術成績符合學校的錄取條件,但是語言成績沒達到學校的最低錄取標准,需要首先進入所申請學校的語言中心學習語言

本科雙錄取語言要求

個別學校是可以無語言成績申請,但是隨著美國出國學生的不斷攀升,很多學校也設置了最低的成績要求。比如美國東北大學,猶他大學,佩斯大學等等。獲得美國本科雙錄取的學生,對於簽證是否有影響,大學美國留學簽證和美國本科雙錄取沒多大關系,但是簽證的時候需要考核學生英語水平,因此只要學生在大學美國留學面前時英語溝通沒問題就可以。

雙錄取申請誤區

誤區一:選校只看排名

大部分學生喜歡用綜合排名來討論學校好壞,申請的時候,也以排名作為參考。其實在選擇美國學校的時候,不僅要參考學校排名,還要考慮地理位置(這關系到今後就業)、氣候、生活質量、專業聲譽、學費生活費等因素。而美國雙錄取大學又要額外考慮,語言課程過渡到本科課程的難易程度。對於部分升學率過低的學校,即使排名很高,還是要審慎選擇。

誤區二:雙錄取學生讀完語言100%進本校本科

每所美國雙錄取大學從語言課程過渡到本科的政策都有不同。大部分的學校規定學生滿足以下兩個條件中的一個就可以從語言課程升入本科:

1、學生在大學語言中心完成某個級別的英語課程並達到規定的內部考試分數;

2、學生考出本科入學所要求的托福或雅思成績。也有部分學校必須要學生通過學校內部測試;還有部分大學允許學生在修讀語言課程的時候,可同時修本科學分,許多同學完成語言課程的時候同時獲得了12個學分左右的成績,節約了時間與金錢的成本。由此可見,並不是100%的獲得雙錄取的學生讀完語言能夠直升本校。

很多學生認為,只要有足夠的擔保金就可以獲得簽證,但其實,美國大學的教育更關注學生的本身,大多數的財政經費來自於政府,學校希望優秀的海外學生來美國就讀。學生如果能申請到美國頂尖的大學,甚至在擔保金這一方面簽證官會放寬一定的要求。所以學習計劃的合理性是申請美國留學簽證的首要條件,其次才是有足夠的資金擔保。

(據新浪教育

央行長分析:多倫多火爆樓市的背後…… | 加拿大

就在安省自由黨政府將在今年的預算中推出為大多倫多地區房價降溫的措施之際,加拿大央行行長波羅茲(Stephen Poloz)打破沈默,坦言GTA房地產壹枝獨秀有它的內在原因,這就是因為多倫多地區經濟增長強勁且迅速,工作職位的創造速度也是遙遙領先於全國。應該說,是強勁的經濟增長推動了房屋需求,而房屋的供應端趕不上需求,從而導致GTA房價壹升再升

波羅茲是今天應邀到安省杜蘭學院(Durham College)演講以及回答記者提問時說這番話的。

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安省的經濟和就業來看,波羅茲顯然所言不虛:按照聯邦統計局的資料,安省在今年1月份新增了28,800個工作職位。加拿大咨議局也預測說,今年多倫多的實際GDP有望增長2.6%,在全國各城市中僅次於溫哥華。

有記者提問說,安省政府打算出臺措施打壓房地產市場,央行對此怎麽看?波羅茲沒有直接回答這個問題,而是巧妙地避其鋒芒,稱這是壹個復雜的問題。

有記者引用多倫多地產公司Realosophy最近完成的研究,稱多倫多地區2016年的房屋交易中至少有三成是投資者在倒房,也就是說,每十套銷售的物業中至少有三套屬於炒房。想問央行行長對這個問題怎麽看?

波羅茲回答說,他也註意到這個說法,稱央行也對這個現象很感興趣並密切關註相關動態。他說,剛剛提到經濟強勁以及就業市場紅火推動了多倫多的房市需求,但也不能忽視炒房及投機行為。

如果人們買房純粹是出於房價持續升高的預期的話,那這就不屬於基本需求的範疇。而房產投機是壹種更具風險的交易行為,其風險在於:無論在任何情況下,市場都隨時可能向上,或是向下。

不過,波羅茲強調說,央行有更大的擔憂,這就是民眾賣房中面臨的巨大債務風險。他說,在現行的低利率之下,也許業主們尚能支付銀行按揭,如果利率升高呢?他們是否還能挺得住,是否仍然可以對房貸應付裕如,不對家庭生活質量造成負面影響?

波羅茲的擔憂並不是杞人憂天。近來加拿大兩家大銀行均史無前例地連續發出警告,稱多倫多的房市存在泡沫:

今年2月中旬,滿銀(BMO)亮起紅燈,稱多倫多地區房價虛高、房市存在泡沫。滿銀首席經濟學家波特(Douglas Porter)直言不諱地指出,多倫多及周邊很多城市房價虛高,除GTA地區房價壹年漲幅達23%,周邊城市房價漲幅甚至超過多倫多,比如圭爾夫、倫敦、巴裏以及溫莎的漲幅更高達30%。

波特還舉例說,即使壹些年收入高達$225,000的加拿大人,按經濟收入他們處於最富有的“1%”的頂層,如果考慮到首付、按揭再加房貸保險,他們在多倫多也買不起$100萬的物業。而多倫多的獨立屋均價已經達到$157萬,GTA其它地區也超過$100萬,今年2月份的準確數字是$111萬。

時隔不到壹個月,加拿大另壹家商業銀行TD也正式發出警告:多倫多房市不僅有泡沫,而且遲早要破,欲賣房的業主要抓緊了!

TD銀行的專題報告稱,居高不下而且繼續飈升的房價不僅令GTA的民眾不堪承受,而且當這個房市泡沫越吹越大的時候,將會威脅到整個國家的經濟。不過報告稱,捅破這個巨大泡沫需要壹個觸發條件或機制。TD的經濟學家稱,至少在近期尚未見到可能引發連鎖反應的“觸發器”。

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(據加拿大家園)