Warrawee首屈一指的花园豪宅,住进教育发达的优质居住区 | 澳洲

Warrawee位于悉尼市中心北岸约20公里处,临近众多一流的小学、中学和大学教育设施,是很多华人梦寐以求的生活区域之一。这里学校普遍不错,自然环境优美,人口素质较高,是十分理想的居住地。这套英国科茨沃尔德风格的住宅,拥有私密而优雅的花园环境,提供了奢华上北岸生活的标杆,出类拔萃的风范绝对具有收藏价值。

环境优美设施完美,教育发达受人青睐

教育发达几乎成为Warrawee的骄傲,这里名校云集,步行就可至悉尼顶级私校之一Knox Grammar School及Abbotsleigh 女子私校、Warrawee Primary School,并靠近悉尼首要大学Macquarie University。

Warrawee首屈一指的花园豪宅,住进教育发达的优质居住区 | 澳洲
这套英国科茨沃尔德风格的住宅,拥有私密而优雅的花园环境,提供了奢华上北岸生活的标杆
Warrawee首屈一指的花园豪宅,住进教育发达的优质居住区 | 澳洲
Warrawee住宅位于悉尼市中心北岸约20公里处出类拔萃的风范绝对具有收藏价值
Warrawee首屈一指的花园豪宅,住进教育发达的优质居住区 | 澳洲
这套住宅拥有美好的花园环境,私密独享,又满目清新,是非凡出众的顶级豪宅
Warrawee首屈一指的花园豪宅,住进教育发达的优质居住区 | 澳洲
1840年代风格,是独一无二的建筑精品,而其获奖的工艺更是令其具有非凡的投资价值和收藏价值

悉尼上北岸,位于风景优美的悉尼海湾以北,作为悉尼传统的富人区之一,向来是精致,高品质生活的典范,并以其树木葱郁的街道,超大面积的土地,奢侈典雅的豪宅,众多著名的顶尖私校和面向家庭的生活社区而闻名。众多一流的小学、中学和大学的教育资源共同成就了Warrawee这个悉尼著名的顶级学区。直通 Pittwater 前往悉尼美丽的北部海岸沙滩只需要半小时车程,而通往壮观迷人的Blue Mountains World Heritage地区只需一个半小时。

而辖区范围几乎覆盖整个上北岸地区的Ku-ring-gai区政府,则曾在Bankwest生活质量指数评比中被选为拥有全澳最佳的生活质量,在全澳590个地方政府辖区里排名第一。悉尼北岸近数年来的发展可谓热火朝天,城区的日新月异,也积极推动了当地的物业市场,吸引了不少投资者。

金融账户涉税信息自动交换标准 中国最新CRS政策法规解读(上)| 海外

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导读

金融、法律圈的人士对CRS(缩写相关定义请参看附录一)已经非常熟悉,但对于一般大众来说,很多人还是对其基本概念和前因后果没有意识,也会有诸如CRS是什么意思,对我们有什么影响的疑问。但是不管普通人是否有意识,5月9日中国相关管理机构已经正式发布了中国CRS的具体管理办法。了解CRS基本概念,获取基本知识,做好基本准备,对将受影响者意义重大。澳大利亚普亚律师事务所驻上海代表处首席代表王斐律师在此解读CRS基本信息和目前中国公布的相关政策法规的影响。

>>>CRS全球征税启动,国人的海外资产何处安放?

一、CRS 的来龙去脉

每个国家经常会有些企业或者个人希望通过各种方式手段逃避税务责任,其中一个比较常见的就是将资金或者收入转入其他法律管辖区,转出境外以隐匿收入。各国政府早就对此头痛并且希望有行之有效的方式处理解决。

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很多人听说过美国全球征税的政策,CRS可以说就是其他国家在借鉴美国全球征税经验上的建立起来的彼此合作加强金融信息联系交换、遏制跨境逃避税的相应手段。

美国所谓的全球征税,是指美国的FATCA(美国于2010年颁布的《海外账户税收合规法案》,Foreign Account Tax Compliance Act,简称FATCA),规定外国金融机构必须向美国国内收入局报告美国税收居民账户信息,否则就会在指定情况下对该外国金融机构扣缴30%的惩罚性预提所得税。

其他国家也希望做同样的事情却没有美国的强势力量,于是大家只能走合作的途径。2010年国际间就开始议定《多边税收征管互助公约》(The Multilateral Convention on Mutual Administrative Assistance in Tax Matters as amended by the 2010 Protocol)。

2014年7月,OECD(The Organisation for Economic Co-operation and Development, 经济合作发展组织,简称“OECD”或者“经合组织”)在G20(Group of Twenty, 二十国集团)的委托下,发布了金融账户涉税信息自动交换标准(Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 简称“AEOI标准”),并获当年G20布里斯班峰会的核准,为各国加强国际税收合作、打击跨境逃避税提供了统一的原则和标准并建立了初步的程序规则。

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AEOI标准包括了两部分:

第一部分MCAA(Model Competent Authority Agreement,主管当局间协议范本),是各国(地区)税务当局关于相互(双边或者多边)进行金融账户涉税信息自动交换的操作程序和相关法律框架基础的规范文件;

第二部分CRS(Common Reporting Standard, 通用报告标准),是规定金融机构识别、收集、申报外国税收居民账户信息给本国税务主管机构的要求和程序。

 

简单说,MCAA规范的是国家间的合作程序,而CRS是规范一国内税务主管部门对该国金融机构在如何获取满足MCAA交换要求的信息的程序。两者相辅相成,共同构成金融信息交换大网,专注于捕捉跨境避逃税收责任的大鱼。

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在国际理论讨论和实践探讨层面上,尽管正式和准确的理解CRS仅仅是AEOI标准的一部分,但是由于CRS解决了国家间信息获取标准化问题并且直接会对民众有影响,其重要性以及曝光度使得CRS知名度远远超过AEIOI标准。由此导致在一般口头交流模式下所说的CRS就是指向了整个国际间金融信息监控、信息共享、打击跨境逃避税的系统。

二、AOEI标准中国相关公约、协议汇总解读

1. AOEI标准流程图例说明

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2. 多边税收征管互助公约 – 法律基础

中国于2015年经立法机构批准并于2016年2月生效。该公约为实施AOEI标准在中国落地和实施提供了法律依据,约定了缔约方在涉税事宜中为彼此提供征管协助,包括情报交换、追索协助、文书送达,并且适用于所有的税种。这是中国实施AOEI标准的法律基石。

3. 金融账户税收信息自动交换多边主管当局间协议 – MCAA操作细则

该协议具体规定了缔约方之间具体如何交换信息,规范各国(地区)税务主管当局如何开展金融账户涉税信息主动或者自动交换的流程、规则,是一份操作性非常强的规范文件。中国2015年底签署了该协议,也确定了中国会同意以此协议为基础操作国际税收征收互助。

4. 非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法 – CRS 信息收集程序

从目前的官方文件上看,该办法是2017年5月9日发布,2017年5月12日印发,但是新闻媒体正式公布是5月19日。这是整个AOEI标准中法规体系中的最后也是最关键的一环,也是直接会和民众发生关系或者直接影响金融机构以及相关人员、机构的法规,所以中国政府非常谨慎。其内容概括如下。

三、《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》(以下简称“管理办法”)

1. 管理办法简介

该管理办法包括七章四十四条,涵盖总则、基本定义、个人账户尽职调查、机构账户尽职调查、其他合规要求、监督管理以及附则,规定了相关金融机构必须针对新开账户和存量账户开展尽职调查的相关规范、信息报送和监管合规等方面的细节内容。其核心是增加了金融机构审查获取报送非居民金融账户信息的责任和程序。

2. 金融机构为责任方

办法中所指金融机构是指依法在中华人民共和国境内设立的金融机构(不包括中国金融机构在海外的分支机构),并且分为存款机构、托管机构、投资机构(证券期货信托等等)和特定保险机构,不包括金融资产管理公司、财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、消费金融公司、货币经纪公司、证券登记结算机构等等。

3. 税收居民与非居民

尽职调查针对的是非居民金融账户。该管理办法中确定非居民是指中国税收居民以外的个人、企业和其他组织,不包括政府机构、国际组织、中央银行、金融机构或者在证券市场上市交易的公司及其关联机构。

中国税收居民根据我国税法指

在中国境内有住所,或者无住所而在境内居住满一年的个人;和

依法在中国境内成立,或者依照外国(地区)法律成立,但实际管理机构在中国境内的企业(包括其他组织)

中国税收居民金融账户信息将不会被收集上报,但是如果是同时具有中国和其他国家(地区)税收居民条件的,根据管理办法第十条,账户信息还是会被收集并报送。

4. 金融账户

根据管理办法,需要进行尽职调查的金融账户包括:存款账户(活期、定期、旅行支票等)、托管账户(包括证券、期货、贵金属、国债经纪业务代理客户买卖的账户,理财产品、基金、信托及其他金融投资产品)和其他账户(包括投资机构的股权或债权权益、具有现金价值的保险合同或者年金合同等)。

5. 消极非金融机构 (Passive Non-Financial Entity, PNFE)

根据管理办法和相关解读,如果一家非金融机构取得大部分收入是股息、利息、租金、特许权使用费等消极经营活动收入,该机构则为消极非金融机构。但是有些特殊情况也不会被定义为消极非金融机构,比如上市公司及其附属企业、政府职能部门、非营利组织等等。

由于消极非金融公司容易成为跨境避税的工具,其实际控制人必须需要被识别出来。简单说就是对于消极非金融企业,要追查到实际控制人的具体个人。

实际控制人为:直接或者间接拥有超过25%公司股权或者表决权的个人;通过人事、财务等其他方式对公司进行控制的个人;以及公司高级管理人员。合伙或者基金也是按照25% 比例确定,而信托则包括了委托人、受托人、收益人以及最终有效控制信托的个人。这也说明信托也将彻底曝光。

如果此消极非金融企业的实际控制人个人为非居民,则金融机构需要收集相关信息并上报。

6. 尽职调查程序

中国金融机构应对在本机构开立的相关账户进行尽职调查,识别非居民金融账户,记录并报送非居民金融账户相关信息。

2017年6月30日前的为存量账户,此后为新开账户。管理办法分别对新开账户和存量账户的尽职调查程序予以了不同的规定。

简单说,新开个人账户必须提供合理声明文件确定是是否非居民账户。新开机构账户比较复杂,需要获取声明文件确定是否非居民,还要确定是否消极非金融机构,只有在该机构是居民并且不是消极非金融机构,或者是居民是消极非金融机构但是实际控制人不是非居民的情况下,才不需要进一步处理,不需要收集记录并上报信息,否则都需要收集、记录并上报相关信息。

对于存量账户中的个人账户,又分为高净值(2017年6月30日前账户余额超过100万美金)和低净值账户。都需要金融机构根据现有记录并调查确定是否非居民金融账户。高净值账户要求2017年12月31日前完成尽职调查,低净值账户则要求2018年12月31日前完成。

对于存量账户中的机构账户,如果截止2017年6月30日账户加总余额不超过25万美元的,无需开展尽职调查,否则需要在2018年12月31日前完成尽职调查。当然还需要确定是否消极非金融机构,还会有一系列专门的复杂程序完成尽职调查。

附录一:相关英文名词缩写语解释(按字母顺序排列)

  • AEOI:Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融账户涉税信息自动交换标准,简称“AEOI”标准。很多文章中将此简称为“标准”
  • AML:Anti Money Laundry 反洗钱
  • CRS: Common Reporting Standard, 通用报告标准
  • FATCA:Foreign Account Tax Compliance Act, 美国海外账户税务合规法案。
  • G20: (Group of Twenty二十国集团) 1999年经七国集团财长会议倡议成立的财长和央行行长会议机制,此后升级为领导人峰会,由中国、阿根廷、澳大利亚、巴西、加拿大、法国、德国、印度、印度尼西亚、意大利、日本、韩国、墨西哥、俄罗斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英国、美国以及欧盟等二十方组成。 G20成员涵盖面广,代表性强,构成兼顾了发达国家和发展中国家以及不同地域利益平衡,人口占全球的2/3,国土面积占全球的60%,国内生产总值占全球的85%,贸易额占全球的80%。G20峰会采用协调人和财金渠道双轨筹备机制,按照协商一致原则运作,目前无常设机构。
  • KYC:Know Your Client 客户信息获取
  • MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管当局间协议范本,是各国(地区)税务当局关于相互(双边或者多边)进行金融账户涉税信息自动交换的操作程序和相关法律框架基础的规范文件。
  • OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 经济合作与发展组织,简称经合组织,是由35个市场经济国家组成的政府间国际经济组织。目前中国尚不是经合组织成员国。

以上便是CRS的由来和基本知识,以及中国CRS的具体管理办法。接下来,我们来了解CRS在中国及全球实施的时间表和落地後对不同群体的具体影响。

相关阅读:金融账户涉税信息自动交换标准 中国最新CRS政策法规解读(下)

 

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

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脱欧谈判在即 政治不确定性升高 六月份英国房价下滑0.4% | 英国

英国房地产代理商 Rightmove 观察到,由於政治不确定性导致市场压力,英国的房屋价格在 6 月份下挫,是自去年 12 月以来的首月下跌。

根据 Rightmove 的资料显示,六月份的房价下跌 0.4%,打破了连续五个月价格上涨的趋势,并标志着八年来首次在六月时价格下跌。前月的价格上涨了 1.2%。

去年同期,房价在六月份上涨了 1.8%,不过低於《彭博》的经济学家所估计的上涨 2.8%,也是 2013 年 4 月以来最弱的涨幅。五月份的房价较去年同期上涨 3%。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

由於政治不确定性导致市场压力,6月英国房价自去年 12 月以来的首月下跌
由於政治不确定性导致市场压力,6月英国房价自去年 12 月以来的首月下跌

点击查看英国房源

Rightmove 的主管 Miles Shipside 表示,目前看来,政治的不确定性依然会持续下去,房屋市场在传统上并不喜欢变动剧烈的环境。

而且,英国家具零售商 DFS 警告,由於英国消费者在不确定的经济环境下,不敢购买高价位的商品,预期全年的利润将低於市场预期。

随着政府即将开始脱欧谈判,英国工作者的薪资在两年多的时间内首次出现负增长,而且,通货膨胀率达到四年来的最高点,薪资还没有赶上生活成本。

由此看来,在民众的收入降低丶通膨增加,以及生活成本高涨的情况下,民众的消费信心也无法提振,而且,又面临脱欧谈判的不确定性,英国房市在短期内应该还会持续维持疲软的态势。

(据钜亨网)

美国房价高涨 租金升高 令潜在房主却步 | 美国

由于现有住房供应减少,从纽约、迈阿密到洛杉矶,美国大部分地区的房价都在上涨,令潜在买家却步。尽管租金也在升高,但更多的人不得不继续租房居住。

CBS新闻报导,根据哈佛大学住房研究联合中心周五(6月16日)发布的一份报告,这一趋势正在给美国人的家庭预算带来压力,截至2015年,大约三分之一的家庭在住房上花掉家庭总收入的30%以上。

房屋所有权率停滞不前,部分原因是高租金所致,使得许多潜在买家难以凑齐住房的首付款。

与此同时,现有房屋的供应稀少,使现有房主受益,其中很多房屋的价值从十年前的房屋萧条中恢复过来。

由于种种原因,近年来房屋供应紧张和经济适用住房短缺情况略有改善。主要因素之一是,建筑业尚未重新获得如经济萧条前的房屋建设节奏。

哈佛大学住房研究联合中心总经理克里斯·赫伯特(Chris Herbert)表示:“经济继续复苏,收入回升,家庭组织形成,这并没刺激供应。”“这是去年明显恶化的情况。”

住房可负担性

政府认为将30%以上的收入用于住房的人是“费用负担”。而住房支出超过50%的人被认为是“严重”的负担。

美国大约三分之一的家庭,即3,890万户,在2015年被认为是“费用负担”,低于去年同期的3,980万户。这是连续第五年下降。

然而,约16%的家庭,即约1,880万户,其住房费用占去收入的一半以上。租金高于他们所能负担的份额的比例,因城市而异。在迈阿密,是35.4%。在德州的埃尔帕索,只有18.4%。其它被认为是“费用负担”的城市包括佛罗里达州的代托纳海滩(Daytona Beach),加利福尼亚河畔(Riverside)和夏威夷州的檀香山等。

加利福尼亚州圣莫尼卡市居民瑞恩·韦尔奇(Ryan Welch)对租金升高和房价上涨感到困扰。32岁的韦尔奇,和妻子住在一个租金控制的一室公寓单元。他每月支付约1,500美元房租,这个数字大约是其每月收入的四分之一,这是一个可负担得起的范围。

韦尔奇从事广告销售工作,他想要一个更大的住处及更多的设施。但他不愿意离开现住的公寓。他说:“搬到一个没有租金控制的地方,我很紧张。”

他正在攒钱想买一座自己的房子,这是他想做的事情,但他不得不将这个想法置于脑后,因为他需要先偿还掉学生贷款和车子贷款,还得支付其它费用。

韦尔奇说:“我宁愿购房,但我拿不出首付款。”

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美国拉斯维加斯一处住房在求租
美国拉斯维加斯一处住房在求租

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租金和租房供应

近年来,虽然新公寓建设在增多,但出租房的需求却增长了很多。根据哈佛大学的报告,租房空置率去年下降到6.9%,为三十年来的最低点。这也是连续第七年下降。

而大部分的新建公寓都是豪华型的,面向富裕的人群,而不是面向一般家庭。

根据报告,2005年至2015年期间,每月800美元以下的租房单元数量下降了26.1万个。相比之下,租金每月2,000美元以上的单元数量,比同期上升了150万个。

互联网资讯综合整理

莱坊:首季楼价指数升幅 中国香港排全球第二 | 海外

莱坊今日发布2017年第一季《全球楼价指数》。该指数追踪和比较全球55个市场的一般住宅市场表现,当中十一个城市位於亚太区。截至2017年3月,该指数按年上升6.5%,为三年来增幅最大。该指数在上一季按年上升了6.0%。

2017年第一季的重点:

1、截至2017年3月,十一个国家的楼价录得双位数字增长。相比一年前,仅有四个城市的楼价有双位数字增长。

2、中国内地楼价按年增长率从上季10.8%放缓至10.3%,超过45个城市实施限购政策。

3、冰岛连续两季在指数排名榜首位,截至2017年3月,其楼价平均上升17.8%。其住宅供应短缺,带动楼价上升。

4、面对即将举行的大选,法国和荷兰的住宅楼价上升强劲,相反南韩丶英国和德国的楼价升幅放缓。

预计2017年中国香港一般住宅价格将会上涨5-10%
预计2017年中国香港一般住宅价格将会上涨5-10%

点击查看中国香港房源

莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt表示,截至2017年3月,指数录得最强劲楼价升幅的十个市场中,三个位於亚太区。尽管中国香港政府对非首置买家和投资者实施更严厉的管制政策,其住宅物业持续吸引买家,在指数排名榜的第二位。纽西兰中央银行以行动压止过份借款,其楼价升幅在指数排名榜的第三位。

莱坊大中华区研究与谘询部主管纪言迅表示:“尽管中国香港政府提高印花税率及收紧物业贷款要求,投资者及用家的住宅需求持续强劲,中国香港在指数排名榜的第二位。近期地价屡创新高,亦为楼市营造炽热气氛。由於加息和管制措施,我们预计今年价格将继续增长,但增幅将放缓。预计2017年中国香港一般住宅价格将会上涨5-10%。

与此同时,3月份中国内地(指数排名第10)的房屋价格持续增长,二线城市房价增长比一线城市高,因後者限购较为严厉,相比之下,许多二丶三线城市的主要目标仍然是清理庞大的房屋库存。现在超过45个城市实施限购,然而随着全国价格的上涨,我们将看到更多的城市加入限购行列。因此,我们预测今年一线城市价格将上涨3-5%,主要二线城市则增长2-4%。”

(据中国香港经济日报)

一图秒懂:十国海外买房限制 | 海外

房地产景气让不少想投资置产的人心如止水,但想转往其他国家发展,几个中国人偏好的国家,相关房地产规范一定要搞清楚,苹果日报整理各国对於外国人购置房产规定重点。

各国政府对於外国人购置房产都有不同的规定(卖厝阿明提供)
各国政府对於外国人购置房产都有不同的规定(卖厝阿明提供)

英国

对於外国买家会特别注意资金来源。

澳洲

须向澳洲外国投资审查委员会(FIRB)申请准证,而且仅能购买新房,不得购入中古屋。

菲律宾

不能购买土地,整栋大楼仅能拥有40%。

马来西亚

外籍人士购屋需取得「外国人准证」,除特定区域基本购屋价格门槛为50万马币外,原则上一般需达100万马币以上。

柬埔寨

不得拥有土地所有权。一般公司只有在51%柬资股权情况下,才可申请购买土地,租期最长可达90年,期满再申请更新租约。外国人可合法购买2楼(含)以上公寓,无外资比例限制,但不能持有土地,仅有公寓所有权。

泰国

可购买大楼总空间的49%,不需要永久居留。未持永久居留证的外国人或公司,须从境外汇入泰国100%购买金额。

越南

购买单一公寓大楼项目不得超过总量30%,购买单一别墅项目不得超过总量的10%。

美国

美国购置房地产,几乎没有任何限制。可以为移民美国加分,但拥有房产不能作为申请美国永久居留权的依据;美国房地产房屋税比中国台湾高出许多。

日本

外国人可购置丶拥有和出售日本房产,须遵守规定及条件和日本国民相同。透过房仲购买,并备妥护照丶户籍誊本等,到外交部申请认证,即可购置日本房地产

中国

港澳台人士可以购买二手商品房,不可以购买公房和经济适用房,因为公房和经济适用房多为帮助弱势。若想在中国买房须符合几项必要条件,如在中国住满1年丶在中国没有第2套房产丶房产须用於自住。

(据苹果日报)

房产快买快卖or稳买稳租更赚?专家告诉你 | 英国

经历了脱欧和印花税改革,英国房市场现在并不很活跃。在当前市场下,仍具有地产投资热情的您,是对房屋进行快买快卖的“翻新转卖(flipping)”好呢,还是选择细水长流,稳扎稳打的买房出租经营好呢?如果您也不很确定,不妨看看我们为您整理归纳的专家的壹些看法:

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

房产快买快卖or稳买稳租更赚?专家告诉妳| 英国点击查看英国更多精品房源

快买快卖有机会不错过

在房价上涨的红火房市,快买快卖的“翻修转卖”是人们最常用的地产投资方法。在见利就卖,见好就收的无形规则下,抢手房产像热腾腾的香芋被人们抢来抢去。经济危机来临後,“翻修转卖”变得困难。很多储备资金不足而又不得不卖掉房产投资人忍痛割肉,其他实力雄厚的地产人虽能维持,但也感到举步维艰。

Robert Irwin表示,在房市降温的情况下,“翻修转卖”对绝大多数投资人来说不是容易的事。不过,他同时表示,在这种市场下,物美价廉的好房子会比平时多许多。如果真能碰到“翻新转卖”的好机会,也不要轻易错过。需要注意的是:您壹定要买个价格便宜的好房子;壹定要保证有忠诚的下家在等房。此外,为了避免不必要的日後纠纷,壹定要将所有的交易文档化,透明化。总而言之,“翻修转卖”是个赚钱快的好方法。机会来临,壹定要抓住不放。

买房进行长期出租是壹个适合所有人使用的既简单又稳健的地产投资方法。通过攒钱和建立良好的信用纪录,人们就可以开始买房挣钱。通常情况下,利用抵押现有房屋净値而获得新出租房贷款,是人们实现这种“房生房”奇迹的最常用办法。事实是,不需图快,每5年增加壹个房产,25年後人们就能积累非常可观的固定资产财富。

需要注意的是,买房出租不是壹个快速致富的投资手段,您需要足够的耐心和时间才能最後实现“净收房产”和“坐收租金”的美梦。此外,在出租前期,您所收取的房租将不能减轻您目前生活的太多负担,因为该笔收入的很大壹部分款项将用於偿还银行贷款。另外,由於不能立刻盈利,在房屋的出租过程中,您还要为偶尔出现的管道修理等问题再另外补贴壹些额外费用。最後,为应对意外出现的出租空档,或收不到租金等情况,您还需要准备壹笔非常充裕的银行还贷准备金。

买个好房是根本

壹套易於出租的好房产是保证您投资利益的重要因素。综合配套好的房屋人人爱租。壹般来说,抢手出租屋的最大特点是地段,它是保证出租房屋长期稳定盈利的重要条件。毫无疑问,我们都没有能够预知未来的水晶球,很难知道某个地段25年後的发展情况。不过,如果您准备购买的房产周围具有好学校丶繁华商场丶宽阔的公园和绿地丶以及便利的交通网路等设施,那就是个再好不过的选择,因为这些设施不会轻易在几年或几十年内就变样。更重要的是,如果这个社区目前已经是人们所公认的好社区,那您所投资的出租房前景将更广阔。在保値丶增値之外,它为您吸引大量房客的潜力也会更大。

除了外在条件吸引人,壹个好出租屋还要有易修理和易维护等内在优秀品质。房屋年龄和房屋类型是决定这壹品质的重要因素。壹般来说,最理想的出租房年龄应在10岁以内。如果您当前所买的房屋已经是25岁的壮年,那麽随着您的成长,它也会逐渐变老。25年後,年过50的它很可能在管道丶综合布线等方面给您平添不少苦恼。如果您现在所买的出租房产已是50岁的老人,那它25年後的壹系列老掉牙问题将给您带来真正的头痛。此外,如果您所购买的出租房产是共管公寓,那它的日常维护将会很简单;而如果您所购买的是独立住房,壹般而言,需要您操心的地方可能会多壹些。

那麽,您到底该不该试试地产投资呢?那种连尝试都未曾尝试而留下的遗憾,与那种仅仅因壹时没做好而留下的遗憾是难以相比的。

(据陆特资产)

英国房市机遇到来!要进场就趁现在 | 英国

Christie’s International Real Estate 的执行长 Dan Conn 表示,尽管英国伦敦主要房地产市场的交易价格不稳和持续的政治不确定性令人震惊,英国房市仍然是一个引人注目的地方。

Conn 指出,英国市场永远是一个强大的市场,有一个疲软的货币和低交易量。所以真正的供应量是较低的,人们已经开始从房市中撤出,但他认为此时是进场英国房市的好机会。

同时,Conn 指出,英国和加拿大都有一些选项,我认为是很好的购买机会,伦敦,温哥华,多伦多,这些都是很棒的居住场所。

在去年六月份的脱欧公投之后,英镑急剧下跌至十年来的低点,现在低于其在公投前的水准约 14%。

Conn 认为, 2016 年伦敦房市的表现大幅度下滑,已被归咎于英国的印花税调整,加拿大温哥华对外国买家增加了 15%的税收。多伦多的房地产价格上涨的速度已经触及高峰,也是下一个试图采取降温措施的城市。

如果你正在考虑在哪里部署你的资金,你必须找到一个安全的地方去投资,并让你的货币能够保值。Conn 表示,你在许多国家的政策中并无法看到它们对外国投资者的友善态度。

 
(据钜亨网)

公寓楼花现抢购潮 多伦多自住房仍供不应求 | 加拿大

多伦多及邻近地区房屋价格升势持续多年后,近日在联邦及安省政府推出调整措施后,房市开始降温,房价不再飙升,以往一盘难求的独立屋供应量亦增多。但有经纪声称多个公寓楼花出售时,仍出现市民争相抢购情况,有建商指因市场上仍存在居住单位供不应求情况。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

公寓楼花现抢购潮 大多自住房仍供不应求 | 加拿大

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房地产发展商Tridel营运总监陈桂祥(Winson Chan)声称,购买公寓单位是一项长远投资,因为市民购入新楼盘单位后,至少要等3至5年才建成交货。他自言常提醒购买单位人士,不要单看每个月的房市情况,又指房市现时较平静其实是好事,可以令市民更理智地作出选择陈称回看过去数月,部分买家是不理智地抢购,很多人未必需要一间屋或一个公寓单位,却跟风抢购,现时希望没有了这些人,购房者是真正需要自住的人士。

他声称据其公司数据显示,近年公寓单位需求确实热烈很多,他指主要原因仍是供不应求问题,不同统计数据时常说市面有数千个单位供应及出售,但事实上这些单位要待5年后建成才能入住,而每年有逾10万移民抵达多伦多,需要“现货”居住,他又声称统计资料没将留学生及陪读家长计算在内,这些人亦是房市急切用家,因此市面所谓公寓单位出售量,由于建筑需时,未能及时为这些移民及留学生提供即时居所。

他称就算建筑商想即时增加单位供应量,亦非易事。发展商首先要找到适合发展的地皮,还要经过多级政府申请,并非短期可以做到的。

此外,地产经纪黎宇昌表示,地产商会6月初公布的数据显示,独立屋成交量下跌20%,价格在不同地区有不同跌幅,平均约1成,但买家一直追捧的独立屋成交量下滑之际,公寓楼花抢购却越来越疯狂,一个新楼盘推出几百个单位,但吸引大批市民排队抢购

(据加拿大都市网)

非有地私宅转售价5月升0.4% 分析师:市场正在见底 | 新加坡

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今年以来,整体转售价已上扬2.1%,而与2014年1月的峰值相比则低了5.2%。4月份价格的变化从维持不变修正为下滑0.2%。

我国5月份整体非有地私宅转售价环比上扬0.4%。有分析师认为,这显示市场正在见底,原本在观望的买卖双方正在进场。
 
新加坡房地产联合交易网SRX昨天发布的预估数据显示,个别地区方面,代表高档住宅的核心中央区(CCR),以及代表中档私宅的其他中央区(RCR)的转售价环比都上涨1.1%,只有代表大众化私宅的中央区以外(OCR)环比下跌0.4%。
 
5月份整体非有地私宅转售价同比上扬1.5%。个别地区方面,核心中央区和其他中央区分别上扬3.5%和2.3%,而中央区以外则下滑0.2%。
 
今年以来,整体转售价已上扬2.1%,而与2014年1月的峰值相比则低了5.2%。4月份价格的变化从维持不变修正为下滑0.2%。
 
至于私宅转售单位数量方面,5月份环比上扬17.4%至1235个单位,同比增幅达57.7%。与2010年4月的峰值相比,转售单位下挫39.8%。
 
戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳接受《联合早报》访问时说,数据显示市场正在见底,而原本在观望的买卖双方正在进场。
 
他指出,随着对住宅市场的展望好转,市场情绪也改善。买卖双方都受到新项目和标地活动的良好反应所鼓舞。这从中档私宅的价格指数持续上扬看得出来。
 
其他中央区最近推出私宅项目ARTRA和巴耶利峇中心(Paya Lebar Quarter),史德林路(Stirling Road)住宅地段也刚在最近售出。
 
智信研究与咨询总监王伽胜指出,从今年3月至5月,对发展商推出项目的买气高昂,并使得转售私宅在5月份也沾染正面情绪。
 
不过,他提醒:“从买家购买竣工单位的行为来看,显示他们仍然讲求实际。如果我们采取谨慎观点,并从4月份转售价下滑以及5月份转售价微涨寻找一些提示,这可能意味着未来几个月的价格走势会持平。”
 
他认为,从5月份私宅转售量显著同比上扬,但价格只是微涨,显示买家对价格敏感,是在看到适当机会时才进场。
 
对于大众私宅的转售价下滑,王伽胜认为,这显示这类私宅仍然面对下跌压力。
 
他指出,从2014年起,中央区以外一直有大量大众私宅竣工,转售价在接下来预料不太可能看到稳健的好转情况。由于总偿债率框架(TDSR)预料会维持,购买大众化私宅的买家仍然会注意价格。
 
展望未来,分析师预料市场对转售私宅仍然会有需求,而价格也会相当稳定,预料价格今年最多上扬1.5%。
 
(据联合早报)