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“有土斯有財” 年輕人搶搭美國房市末班車 | 美國

美國那斯達克掛牌、以房貸與學貸為主的知名網路放貸公司LendingTree執行長Doug Lebda在接受美國媒體專訪時表示，持續看好美國住宅後市。根據該公司去年8月至今年2月申請線上房貸者，35歲以下的千禧世代族群，占整體申請房貸者的比率超過30%。

千禧世代申請貸款購買房產，最受年輕人歡迎的城市排名是賓州匹茲堡，有將近一半貸款申請人屬35歲以下；至於華人喜愛的城市，如排名第8的芝加哥、排名第9的舊金山、排名20的西雅圖、排名53的紐約市以及排名54 的底特律都會區等，35歲以下的千禧世代族群申請人數占整體申請房貸者的比率均超過1/3。由此可見，千禧世代開始積極進入買房自住的行列。

更有趣的是，LendingTree的股價從2012年3月23日的掛牌7.4元美金，漲至2017年3月17日的124元美金，暴漲超過15倍。除了受惠於美國房市的復蘇外，也隨著房市買家的變化，使其公司營收、獲利水漲船高，進而股價大漲反映。

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根據美國不動產經紀人協會（NAR）的調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機

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另外，根據美國不動產經紀人協會（NAR）近期發布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience（HOME）——住宅機會與市場看法”調查結果，有72%認為現在是進場買屋的好時機，而且收入越高者，如年薪超過10萬美金的受訪者，有高達78%的比例認同現在進場。

以區域來看，中西部的受訪者，有77%同意現在是進場好時點；西部則有61%同意，比例最低。問及“對未來6個月房價的看法為何？”，有51%認為持續上漲，相較僅有8%認為房價會下跌，或許是因為有超過6成以上認為美國經濟正持續變好。

事實上，“有土斯有財”這個觀念不只是在華人根深蒂固。根據美國哈佛（Harvard）大學長期實證研究發現，長期擁有房產是累積財富的最好方式之一，而且持有時間越久，財富的“積累效果”越明顯。紐約時報先前甚至有專文發表，“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是創造財富的最好方式”，也是持同的觀點。

再根據美國人口普查局資料，截至去年第4季，美國整體房屋自有率為63.2%，房屋自有率高低依序為：中西部的68.4%、南部的65.3%、東北部的60.4%、與西部的59%最低。若再從出租空置率來看，截至去年第4季，出租空置率為7.9%，也就是100間出租房產中，僅有8間尚未租出去，維持在過去20年來最低的水准。

就中長期而言，“有土斯有財”這個觀念中外皆然。美國住家型房地產後市不容小歔，現在應該仍是置產美國的好時機；更不會發生像幾天前，知名財經電視節目聳動的題目“美國商業不動產大賣空”的窘境才是。

（據經濟日報）

世界幸福國家排名 6個因素構成該排行榜-熱點

聯合國可持續發展行動網絡20日發布“世界幸福國家”年度排行榜，北歐國家挪威排名首位，被評為“世界最幸福國家”。此項調查以蓋洛普世界民調為基礎，分析人均GDP、健康、預期壽命等6個因素。

今年的評比，首次使用幸福感差距來代替收入差距。除經濟因素外，還包括了自然、環保等可持續發展的因素。報告同時顯示，排名第2至第10位的國家分別是丹麥、冰島、瑞士、芬蘭、荷蘭、加拿大、新西蘭、澳大利亞和瑞典。而在榜單中排名墊底的主要是撒哈拉以南國家，包括南蘇丹、利比里亞、幾內亞、多哥、盧旺達、坦桑尼亞、布隆迪和中非共和國等國。

依據主要依靠每一年向每個國家超過1000位公民提一個簡單並且主觀的問題：“想像一個階梯，0即最底端，代表生活非常糟糕，10為最頂端，代表生活再幸福不過。你個人覺得你此時處於哪一個等級?”超過1000人給出的分數的平均值即是幸福指數。根據調查的結果，最幸福的挪威人給出了7.54分的幸福平均數，而墊底的中非共和國人只有2.69分。

這是聯合國可持續發展行動網絡連續第5年發布這一排行榜和相關報告，研究人員從人均國內生產總值、期望壽命和社會支持等方面對155個國家和地區進行評分，最終得出榜單。牛津大學的Jan-Emmanuel De Neve教授表示：人們往往會花大部分時間在工作室，所以更需要了解在失業和就業過程中塑造幸福是有多麼重要。

來洛杉磯尋找奢華棲息之所，享受澄淨的陽光天空！| 美國

都市之中的詩意棲居在哪呢？來洛杉磯Parkside社區吧！尋一處奢華、便捷而充滿活力的房屋，享受在陽光下自由奔跑，盡情呼吸的感覺，想想就覺得美妙。更何況這裡還有優質的教育資源、方便的交通網絡、發達的公共區域設施……隨時浪漫，隨時接地氣，理想中的生活莫過於此。

Parkside社區：百分百完美的美式住宅典範

Parkside社區坐落於洛杉磯橙縣，是一個擁有燦爛陽光、清新空氣、綠色草地的地區。如果你看過“橘子郡男孩”，更是會對這個地方有著莫名的好感。Parkside社區就位於橙縣交通最為便捷的地方，卻又坐擁一份私密的幽靜。

這個最新建成的豪華社區有著低廉的HOA費用，零建設稅費，讓住房成本降到最低，這在高檔住宅中可不多見。另外，建築商額外花費時間金錢打造的私密性的社區入口—24小時電子監椌大門，低調大氣，確保了每戶住宅享受安全的私人空間。當然，優美的自然環境，豐富的娛樂公共設施，泳池、SPA等，豪華美式住宅的標准，都在這裡得到一一實現。

豐富的公眾設施：Parkside社區本身的公共設施非常豐富。比如Cove娛樂休閑中心擁有一個寬敞的戶外燒烤空間，一個面積巨大的游泳池，SPA中心，還有一大塊郁郁蔥蔥的大草坪，可以舉辦活動、與狗狗玩耍等，讓公共空間充滿交流、娛樂的可能。

優美的自然環境：橙縣本身就是一個擁有豐富自然資源的地方。假如你喜歡健身，這個社區更是你的絕佳之選。不遠處就是知名的Whiting Ranch野外公園，可以在這座巨大的公園內跑步、騎自行車等等，充分享受運動的樂趣。

優質的教育資源：想讓孩子上全美頂尖的大學？這個夢想在Parkside社區可以輕松實現。Parkside學區全美排名前10%、備受尊敬的Saddleback Valley 聯合學校區域，有很多優質的教育資源可供選擇。比如，El Toro高中被三次授予“加州最優秀高中”的稱號；Serrano中學則是美國“傑出藍帶學校”。從這裡出發，讓你的孩子展翅高飛吧。

Parkside社區緊鄰多條洛杉磯主要的高速公路，電車站在15分鐘的範圍內，基礎設施建設非常齊全

便捷的公共交通：交通是檢驗一個住宅的重要條件。Parkside社區緊鄰多條洛杉磯主要的高速公路，電車站在15分鐘的範圍內。繁華的商業中心，大型的購物商場，亞洲超市和有機超市也可以方便尋覓，電影院，John Wayne機場也在可接受的到達範圍內，基礎設施建設非常齊全。

Parkside擁有三種房屋建築類型：

Lexington at Parkside：簡潔優美的美式建築類型。三層樓設計，擁有充分的采光設計，可以讓橙縣的陽光灑遍家裡的每個角落。它的面積在2,500－3,700英尺，4-6間臥室設計，主臥的戶外景色更是讓人贊嘆。Lexington的樓梯和屋頂設計都擁有開放性的設計空間，提供讓房屋主人進行再創造的可能，滿足不同主人的審美需求。

此處緊鄰Parkside的Cove娛樂休閑中心，離Lake森林運動公園也非常近，這個公園內有很多兒童課程和豐富的自然環境，是孩子們與大人進行戶外活動的鐘愛之地。

Lexington的建築設計簡潔優美，面積在2,500－3,700英尺，房型有4-6間臥室

Lexington緊鄰Parkside的Cove娛樂休閑中心，離Lake森林運動公園也非常近

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美軍軍艦打高爾夫還有燒烤打球等多項運動-熱點

LPD20格林灣號屬於美軍“聖安東尼奧”級兩棲船塢運輸艦，是二十一世紀上半葉美國水師新銳主力之一。根據美國媒體照片顯示，3月19日，美國海軍LPD20格林灣號船塢登陸艦在東海航行，而艦上的美國海軍陸戰隊員打高爾夫球取樂。

同期在東海的還有美國海軍的LHD6“好人理查德”號兩棲登陸艦。 LHD6“好人理查德”號兩棲登陸艦滿載排水量40500噸將駐紮在加州圣迭戈，該艦是美國有史以來第三艘以“好人理查德”人名命名的艦艇。

ABS：首府城市房價2016年上漲7.7% | 澳洲

澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）公布最新數據顯示受第4季度房價提振影響，澳洲首府城市平均房價2016年全年漲幅達7.7%。

據澳聯社報道，澳洲統計局公布最新住宅價格指數（Residential Property Price Index），顯示2016年第4季度澳洲首府城市平均房價656,800澳元，較上壹季度增長25,400澳元，季度漲幅達4.1%。其中墨爾本及悉尼房價季度漲幅分別達到6.0%及6.1%，領先於其他首府城市。

與此同時，澳洲首府城市平均房價2016年全年漲幅達到7.7%。墨爾本中位房價全年漲幅10.8%，排在澳洲各首府城市首位。悉尼中位房價全年漲幅10.3%，候巴特漲幅8.8%，而阿得雷德漲幅4.1%。達爾文房地產市場表現最差，房價全年下跌7%。

澳洲統計局數據顯示截止2016年第4季度澳洲住宅數量達到980萬套，價值6.4萬億澳元，季度增長2,740億澳元。

受到利率處於歷史最低水平影響，房地產投資者需求高漲，住宅拍賣清盤率連續數月保持高位。

相關資訊：中國買家興致高昂墨爾本房產最受歡迎是悉尼的兩倍

（據澳洲新快網）

“特別簽證”加“單壹稅” 意大利吸引富豪移民 | 海外

意大利政府近期推出兩條重磅政策，吸引世界各地的富豪到意大利：100萬歐元可購買永居身份；以及壹年10萬歐元的“單壹稅”優惠政策。

意大利政府推出了專門針對富豪的“特別簽證”，只要在意大利投資或者捐獻100萬歐元，立刻就會獲得意大利簽證。

另外，意大利政府也在稅務方面推出了吸引海外富豪到意大利消費的“單壹稅”，無論年收入是千萬還是上億，只需要繳納每年10萬歐元的固定稅就可以了。

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“明鏡在線”的報道稱，像愛爾蘭、馬耳他等歐洲國家早就推出了各種各洋的稅務優惠，如今意大利也立誌加入避稅天堂的行列。

據報道，只要滿足以下三個條件：第壹，過去十年裏，九年以上時間生活在意大利以外的地方；第二，是在意大利以外地方賺的錢；第三，在意大利登記報護，成為意大利的稅務公民，就可以享受每年10萬歐元的“單壹稅”。

比如，壹個人在股市投資了4000萬歐元，賺了160萬。如果這個人是外國富豪，那麼在成為意大利稅務公民後，只需繳納10萬歐元的替代稅。

（據德國之聲中文網援引“明鏡在線”）

中國企業厲害了！海航將花22億美元買紐約曼哈頓壹寫字樓 | 美國

據3月21日報道，兩名參與談判的知情人士透露，中國海南航空打算花22.1億美元買下紐約曼哈頓的一幢摩天大樓——公園大道245號。這將成為紐約摩天大樓的最高出價之一。

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中國企業厲害了！海航將花22億美元買紐約曼哈頓一寫字樓 | 美國 — 紐約曼哈頓245號大樓

這兩名不願透露姓名的知情人士說，海南航空是參與競價的投資方之一。

公園大道245號是一座48層的寫字樓，建成於1967年，高198米，建築面積超過15.9萬平方米，是曼哈頓的地標建築之一。摩根大通等知名公司在此樓設有辦公室。該樓此前被稱為美國煙草公司大廈、美國布蘭茲大廈及貝爾斯登大廈。在這座大廈建成前，該處曾是紐約中央大宮殿展覽廳，於1964年被拆除。

該樓的出售方為布魯克菲爾德地產投資公司（Brookfield Property Partners LP），以及紐約教師退休基金（New York State Teachers’ Retirement System）。

如果此項收購案成功，中國將在曼哈頓中城的金融核心區產生影響。這座大廈緊鄰紐約大中央總站，摩根大通的主要行政辦公室位於公園大道270號，距離該大樓也很近。此外，鄰近的還有現在屬於中國安邦保險集團的華爾道夫酒店。

近年來，海南航空頻頻收購海外資產，據彭博社統計，自去年至今，海航已經花了至少300億美元收購海外資產。海航的目標包括希爾頓酒店集團、技術公司Ingram Micro、資產管理公司SkyBridge Capital以及國內的《財經》雜志。

據觀察者網查詢，近年來，中國企業在紐約曼哈頓頻頻出手：

2016年9月，上海城投拿下第五大道520號開發地塊，並將建造豪華公寓；

2016年5月，中國人壽聯合美國不動產投資管理機構RXR等合作方收購曼哈頓美國大道1285號寫字樓；

2014年，中國銀行買下了紐約曼哈頓的一座寫字樓；

2014年，安邦保險買下位於曼哈頓中城的華爾道夫酒店，1974年鄧小平出席聯合國大會時，曾下榻該酒店。

相關資訊：中國買房大軍登陸美國？黃光裕獄中購豪宅

（據美國彭博社）

漲！大多倫多房價又瘋漲暴力拉起全加拿大房價 | 加拿大

加拿大房地產協會（CREA）3月15日稱，加拿大平均房價在2月份上漲3.5%，為519,521元（加元，下同），該數據還是繼續受全國最大、交易最活躍的多倫多市場的影響，被不實地抬高。

多倫多目前獨立屋的均價已超過150萬元。在周邊地區，獨立屋的均價也已超過100萬元。在過去一年裡，大多倫多（GTA）的獨立屋均價增長了26%，公寓價格增長了近19%，周邊城市均價更是暴漲30%。

CREA表示，加拿大全國房屋均價，繼續受到大溫哥華地區及大多倫多地區（GTA）兩地房市的影響被抬高。大溫哥華地區過去一年中銷售大幅減少，對全國均價的影響比過去減小。

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漲！大多倫多房價又瘋漲暴力拉起全加拿大房價 | 加拿大 — 多倫多目前獨立屋的均價已超過150萬元，在周邊地區，獨立屋的均價也已超過100萬元

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如果不算多倫多及溫哥華兩個城市，全國房屋均價會下降超過15萬元，為369,728元。

2月份不是房屋銷售旺季，但CREA稱，全加拿大2月份的房屋銷量比1月份上升70%。同樣，該數據也是受GTA房市銷售強勁的推升。

GTA房市火爆，但在加拿大其它地方並非如此，潛在買家間的競爭沒那麼激烈，因此他們賣房需更長時間。

據CBC報道， CREA首席經濟學家克拉姆（Gregory Klump）稱，由於房源短缺，在多倫多及周邊地區，那些想換房的人，發現自己在競價戰中屢屢失利，索性就不再換房。他們不賣舊房，這導致市場房源更少，這造成惡性循環，也使首次購房者及想換房的人面臨無房可買的局面。

GTA房價上漲23%

CREA稱，在安省主要都市地帶的金馬蹄地區，房市火爆異常，房市出現了史無前例的供不應求現像。在多倫多地區，房價在過去12個月飆升了23%，達到727,300元。

滿地可銀行經濟學家卡夫契奇（Robert Kavcic）表示，在多倫多，現在可以說是過去至少30年以來，售房的最好時機。幾乎所有新上市的房屋都在當月內出手，表明房屋供應量遠遠不足。

多倫多市周邊地區的房市表現更為突出，像安省的貴湖（Guelph）、倫敦和巴裡（Barrie）這些城市在過去一年裡，房價暴漲了30%。

從總體看，周三CREA公布的住房數據顯示，加拿大的房市在同時上演著兩出戲，一出在多倫多上演，一出是在全國其它地方上演。

卡夫契奇稱，雖然每個房市都不同，但目前最緊迫的問題，是安省（不僅是多倫多）的房價漲速的問題。

國家銀行房屋價綜合指數

根據據最新公布的國家銀行房屋價綜合指數（Teranet-National Bank Composite House Price Index，CHPI）顯示，2月份的加拿大房價出現18年以來該月度的最大漲幅，主要是受到多倫多市場的影響。

多倫多市的CHPI漲幅引領全國，為1.9%，溫哥華為1.4%。在受調查的全國其它城市中，有7個出現下滑，哈利法克斯下滑1.9%，卡爾加裡1.3%，蒙特利爾為0.2%。

多倫多市居民住房承受力問題

最新價格綜合指數引發人們對大多地區火爆房市的擔憂。國家銀行高級經濟師賓索諾（Marc Pinsonneault）稱，多倫多面臨的問題最大。

賓索諾稱，多市公寓少，只占房屋銷售的26%，而其它類型住宅價格高昂，民眾的承受力已經成為一個嚴重的問題。

上周，安省財長蘇善民（Charles Sousa）公開表明，為冷卻GTA房市，將考慮效仿溫哥華，采取對海外買家額外征稅的措施。

相關資訊：舊屋雖有價新屋價更高多倫多業主打消換屋念頭

（據加拿大家園）

澳四大銀行集體上調貸款投資利率 | 澳洲

澳洲聯邦銀行和澳新銀行將上調投資者貸款利率近20個基點，自有住房者利率則上升10個基點左右。

有專家表示，自上周澳洲國民銀行、西太銀行和澳儲行進行非周期性調高利率後，澳洲聯邦銀行和澳新銀行很可能也會有所動作。

盡管官方現金利率保持在歷史最低點1.5%，但各大銀行已開始提高其他方面的利率，目的旨在抑制房產投資貸款者的增長和保護銀行的利潤率。

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澳四大銀行集體上調貸款投資利率 | 澳洲 — 各大銀行已開始提高其他方面的利率，目的旨在抑制房產投資貸款者的增長和保護銀行的利潤率

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從本周五開始，澳洲國民銀行和西太銀行同時將自住房標准浮動利率上調5.32%。澳洲聯邦銀行在此方面的現行利率為5.22%，澳新銀行為5.25%，它們分別將上調10個基點和7個基點。

與此同時，澳洲國民銀行和西太銀行將在本周分別調整標准投資浮動利率5.80%和5.79%。澳洲聯邦銀行現行投資浮動利率為5.56%，澳新銀行為5.6%，它們分別將上調24個基點和20個基點。

比較網站Finder的洞察經理庫克（Graham Cooke）表示，銀行采取措施來提高利率，這沒什麼奇怪的。“近幾個月來，現金利率維持較穩定，很多人認為到明年才會上漲，這只是時間的問題。”

（據澳洲新聞網）

蒙特利爾熱門學區介紹（一）

上世紀80年代中期起，投資移民到魁北克省開始風行於中國香港和中國台灣，到後來很多內地的投資移民和企業家移民以及技術移民也紛至沓來，而其中大多數人選擇定居在魁省最大的的城市——蒙特利爾。

居住在魁北克的華人移民往往非常重視子女的教育。因為這裡是英語、法語雙語區，對孩子的教育更有意義。一位在1989年移民的中國台灣投資人，其6個孩子幾乎都能說4種以上的語言，現在旅居世界各地，無論是工作還是經商，都得心應手。加拿大的官方語言是英法兩種語言，所以在渥太華為政府工作的人相當多的來自魁省。對於魁北克的英裔家庭，他們也非常重視子女的法語教育，因為法語不但是一門優美的語言，也是國際上流社會人士彰顯身份的通用語言。當聯合國五種工作語言的文件發生歧義時，均以法語文本為准。

一般說來，富裕地區的學校教學質量相對較高，蒙特利爾也不例外。因為教育的投資很多來源於所在地的房地產稅。本文將對蒙特利爾市區華人居住率較高、相對高收入地區的居住環境，特別是該區的學校做一個簡單的介紹。希望有助於您對蒙特利爾所有的區有個宏觀的認識：

蒙特利爾各區一覽

Westmount 西山區

座落在蒙城山頂，離市中心咫尺的西山區是加拿大有名的富有地區，財產占有度排加拿大第五名。與其它前4名不同的地方是西山區除了商界富豪；還受到政界高層的青睞——很多頂級官員如總理等都在此擁有府邸；同時西山區也是最富有的知識分子的集中地。過去5年來，其獨立屋地產升值居蒙特利爾首位，達65%。優美的居住環境和高雅的社區是西山區的最大特點。其表現之一是該區既擁有國際星級的私立學校，也有星級的公立小學和中學。由於公立學校是以住居地為錄取標准，所以西山區的居民能享受星級公立學校教育培養子女。

有名的公立學校是：

Ecole Saint-Leon-de-Westmount 西山聖裡昂法語小學
Westmount Park Elementary School 西山公園英語小學
Ecole International de Montreal 蒙特利爾國際法語中學
Westmount High School 西山英語中學

西山區更有國際知名的私立學校，如：

Ecole Miss Edgar et Miss Cramp 埃德加格蘭普女子學校
Villa Sainte-Marcellines 聖馬爾塞琳英法西三語學校
Selwyn House 塞爾文男子學校
St-George School of Montreal 聖-喬治小學及中學

就讀這些私立學校的往往是家族和家族社區的孩子，他們從學前班開始在這裡讀書一直到大學預科。由於這些家族都是豪門、政客和高級知識分子，子女從小在一起學習，自然形成了一個同學網。孩子們成年工作後，這些“校友”往往形成一個可以互相照應的社群。

2、Mont-Royal 皇家山區

皇家山區是離市中心不遠的在蒙城大島北部的一個豪華區域。該區獨立屋5年以來，價格上漲了59%。從歷史上來說這個區的居民主要是英國貴族。隨著蒙城移民的增加，該地區是富有移民首選之一。皇家山區並不座落在山上，但確實一個地地道道的花園城。高雅的建築、滿眼綠蔭和周到的市政服務，以及它在蒙城優越的地理位置，使該區成為蒙城最具房地產投資的區域。

皇家山區的學校不負該區的盛名。公立Ecole St-Clement Est是蒙特利爾著名的5星級小學；公立中學Pierre Laporte不但為大學輸出了大量的科技專業學生，該校的音樂人才在北美也排得上名次。還有該區的公立中學Ecole Secondaire de Mont-Royal，大學升學率達98%。

3、West Island 西島

西島指的是指蒙特利爾市中心以西的地區，上圖中的藍線左邊的各個小的市政區域合稱為西島。蒙特利爾西島居民的經濟狀況比較好。有些區域非常小，但極為富有，如Baie-d’Urfe，Beaconsfield等。由於是近郊，房價相對便宜，幾十萬加幣就能享受靠近湖邊的獨棟別墅了。西島交通方便、環境優美，優秀的學校也很多，因此有許多華人選擇了在西島定居。

西島以英語為主，但由於魁北克的移民法律，非英語國家來的新移民只能就讀公立法語學校，這一點在上次關於法語歡迎班的文章中有詳細的闡釋。在西島，有兩個公立學校委員會分管著當地的法語學校和英語學校。法語公立學校委員會名為：La Commission Scolaire Marguerite Bourgeoys，英語學校委員會是Lester B. Pearson School Board。網上可以根據居住地點的郵政編碼找到相應的公立中小學。同時西島這一片區域也有非常多的優秀學校，如法語公立小學École Primaire Saint-Remi, 英法語私立小學Academie Marie-Claire，知名英語私校Kuper Academy、College Charlemagne等。

4、St-Laurent 聖勞倫區

St-Laurent聖勞倫區是蒙城北部偏西的一個比較大的區域。其南部地區居住著較多的中東及南美的移民，收入偏低。但在其西北部近年由意大利人開發出來的Bois Franc公寓及連體房是新中產階級的首選，很多華人都在此區置業。在Bois Franc西邊，有著夢幻般的高檔獨立房區。最貴的高達1700萬。業主多數來自意大利（如魁北克法拉利老總）、中東石油國及部分亞洲高級自由職業者，如醫生等。

這個區最近的一個極具盛名的學校是Ecole Pasteur, 全省統考第一名。而附近的公立中學Ecole Secondaire de St-Laurent 在全省統考中排名第五，該校的學生來源於公立小學Ecole Primaire de St-Laurent.

篇幅所限，本次先為大家介紹四個學區。在擇校方面如有任何問題，歡迎透過居外咨詢天綺移民。

相關文章：蒙特利爾熱門學區介紹（二）

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