獲法國居留證人數去年减少

據內政部1月15日公布的正式數字，2014年獲得法國合法居留的無證者人數减少。2013年由于實行無證者身份轉正新規定，全年獲得合法居留的無證者人數大增。

2014年獲得法國合法居留的無證者人數减少

法新社報道，內政部公布了去年有關移民和入籍的初步估計數據。內政部指出：2013年獲得“特殊批准居留證”的人數爲35274人，2014年减到31265人，减少了11.4%。2013年獲得轉正的無證者增加了1.2萬人。

內政部指出：2014年無證者轉正人數减少是因爲以家庭理由轉正的人數减少（-14.5%，减到26093人），尤其與家裏有小孩在法國上學的無證家長 （-40%）和在法國生活超過10年的無證情况（-28.3%）有關。因經濟理由獲得轉正的人數增加了9.4%，增達4822人。

內政部的數字也包括幾乎自動獲得居留權利的無證者（生下的小孩爲法國籍、與法國籍配偶結婚或患有重病等）。

內政部强調：2013年無證者轉正人數增加屬特殊情况，是當時內政部長發布新的通函的結果。新的通函對無證家長和無證領薪職工放寬了轉正條件，無證家長的轉正標準是在法國生活至少5年、至少有一個小孩在法國上學至少3年。

在獲得法國籍方面，內政部指出：去年獲准加入法國籍的人數增加了10.9%，總共有77335人。根據政令加入法國籍的人數增加了10.3%，與法國配偶結婚取得法國籍的新入籍者增加了12.6%。

去年法國驅逐的非法居留的外國人數有15161人，增加了7.7%。其中來自歐盟以外國家的人（6515人）增加了40%，主要來自阿爾巴尼亞、科索沃以及北非國家。

2015年紐約房市哪些問題值得關註？

在紐約市許多公寓樓的大門背後，充斥著居民們不協調的抱怨聲。從Ask Real Estate（房地產答疑）專欄所收到的抱怨信中，我們可以壹窺居民們是如何應對生活在擁擠、昂貴的住房中的種種不順心的。比方說，有個合作公寓的股東被鄰居家的老鼠窩嚇壞了；有壹對父母被禁止將嬰兒車推進樓內的電梯；有個租戶廚房裏的櫥櫃從墻壁上掉了下來。

有些紐約人就像討厭房東壹樣討厭鄰居。合作公寓和共管公寓的管委會要小心了：妳們也好不到哪去。

紐約人向專欄提出的問題，不僅取決於他們的個人情況，還取決於當今的重大問題，比如住房成本上升、士紳化、豆腐渣工程。最終，2014年成為了壹個壹切都在增長的年份，增長的包括房價、租金，以及最重要的——樓盤數量。根據紐約房地產委員會(Real Estate Board of New York)的數據，2014年10月批準建設的單元達到了16700套。

布朗克斯的金斯布裏奇——2015年紐約壹個值得關註的社區

那麽，何種力量將決定大眾2015年提出的問題？這取決於妳的身份（和居住地）。雖然購房者在新的壹年裏還將迎來高風險的競購戰，但是紐約市的偏遠社區（說的就是妳，大廣場區[Grand Concourse]）將會有大量尋求廉價住宅的潛在居民——所謂廉價，也只是相對那些令多數普通人可望而不可及的黃金地段而言的。

對於那些已把自家公寓改造成B&B旅店的紐約人，圍繞非法住宿的論戰可能會趨於白熱化。而在這壹切之上，市長比爾·白思豪(Bill de Blasio)的十年保障性住房計劃將初具規模；與此同時，本次奧爾巴尼會議(Albany)的立法將給租房者的錢包造成重負。隨著我們邁向新的壹年，這類改變遊戲規則的因素也正在日益迫近。

居民社區：原先的冷門地段將變熱

2014年，紐約市公寓的平均售價突破了100萬美元（約合人民幣623萬元），這是壹個影響深遠的裏程碑。隨著城市人口的激增，錯過了上壹輪樓市繁榮期的社區，都見證了房價和樓盤數量的增長。

“當我剛開始創業的時候，布魯克林還是個替代選項；而現在，它已經成為壹個優選地段了，”霍爾斯特德房地產公司(Halstead Property)的首席執行官黛安娜·M·拉米雷斯(Diane M. Ramirez)說，“我看到皇後區(Queens)正在朝這個方向發展，布朗克斯(Bronx)也不遠了。”

根據Citi Habitats提供的數據，在布魯克林擬於2015年投放市場的6527套新出租屋中，有1442套分布在貝德福德-斯圖文森(Bedford-Stuyvesant)、布什維克(Bushwick)和克林頓山(Clinton Hill)。就在不久前，這些社區都還被視為冷門地區。

對於新來的買家，這些變化能夠給他們帶來新的住房選擇。但是對於既有居民而言，這可能意味著他們必須搬走。這點同樣適用於De Robertis Pasticceria and Caffe等商鋪。這家咖啡館已經在東村(East Village)持續經營了110個年頭，最近剛剛關門歇業。到2015年，聯合廣場咖啡廳(Union Square Cafe)也可能會結束其在聯合廣場30年的運營。

“紐約人正逐漸意識到，這壹漫長的繁榮期已對我們眼中的經典紐約市容造成了破壞，”歷史街區保護委員會(Historic Districts Council)的執行董事西蒙·班考夫(Simon Bankoff)說，他同時指出，2015年將是紐約市通過《地標建築保護法》的50周年。“環顧左右，那些總被我們認為是壹成不變的東西，卻都在紛紛關門閉戶。”

2015年，紐約市長的保障性住房計劃將初具規模，該計劃要求在未來10年裏，修建或保留20萬套保障性住房。這壹目標的實現取決於壹項政策，它要求開發商通過修建保障性住房，來換取在市政府重新規劃的社區修建更高、更密集樓盤的資格。至於政府將會如何在這項提案的雛形上添磚加瓦，開發商和保障房倡導者們都在拭目以待。

“我們的目標是修建盡可能多的單元，同時確保這樣做能夠維持和提高居民社區的健康運轉。”城市規劃部(Department of City Planning)部長卡爾·魏斯布羅德(Carl Weisbrod)說。

當城市規劃部門2015年初提出初步的建議方案時，布魯克林的東紐約(East New York)地區將被列為試點。隨後，重新區劃進程就將在該處全市最窮社區之壹內展開。而緊隨其後的，將是針對皇後區的西法拉盛(Flushing)的提案。

“我們需要做市長希望大家做的事——建造更多住房，”紐約房地產委員會主席史蒂芬·斯皮諾拉(Steven Spinola)說，但是，“如果數據上不可行，如果收回來的租金低於建築的維護成本，那妳就不會這麽做了。”

保障房倡導者們則擔心，如果重新區劃做得不認真，那麽居民社區或將迅速士紳化。“看看威廉斯堡(Williamsburg)發生了什麽吧，”城市正義中心(Urban Justice Center)的社區開發項目負責人哈維·艾普斯坦(Harvey Epstein)說，他指的是房價上漲，“我不明白，它怎麽就不可能發生在東紐約、布朗克斯或者法拉盛呢。”

買家和賣家：買房依然是壹場“硬仗”

現金全款購房者、難以取悅的貸款人、暴漲的價格、匱乏的掛牌信息……這些現實，都困擾著購房者，使找房子的過程讓人倍受打擊。不幸的是，在新的壹年，購房者們可能依舊需要在賣方市場裏打拼。

“我們的人口和就業正處於歷史高位，並在不斷增長。這給租金和房價施加了很大壓力，”紐約大學富曼房地產及城市政策中心(Furman Center for Real Estate and Urban Policy of New York University)的主任馬克·威利斯(Mark Willis)說，“現在沒有理由認為這些趨勢可能發生改變。”

對於購房者，也不都是壞消息：房價2015年仍將上漲，但步伐可能會從飆漲趨於平緩。“房價不會壹味地陡然上漲，”柯克蘭集團(Corcoran)的首席執行官帕梅拉·利伯曼(Pamela Liebman)說，“買家都有點疲勞了。”

2015年，尋找新樓盤的買家將會有更多的選擇。根據科克倫陽光營銷集團(Corcoran Sunshine Marketing Group)提供的數據，2015年曼哈頓、布魯克林和皇後區長島市(Long Island City)新上市的共管公寓預計將增加壹倍以上，從2014年的3444套增加到8366套。

但是，只要快速掃壹眼日益變化的天際線，我們就能發現壹個令人沮喪的現實：那些光鮮亮麗的新大廈，未能提供大部分紐約人買得起的房型。“我們正在修建的房屋，跟我們需要修建的房屋之間存在著脫節，”房地產估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒表示，“2015年，這壹現象會更加明顯。”

布朗克斯大廣場區或皇後區埃爾姆赫斯特(Elmhurst)的業主們，即將迎來急於尋找下壹個未開發市場的買家們的新關註。“妳什麽時候聽到別人談論過布朗克斯的金斯布裏奇(Kingsbridge)？”霍爾斯特德房地產公司的拉米雷斯問，“聰明人正在湧向那裏，以實惠的價格買下房子。”

出租房：租金政策可能面臨改革

下面這條消息，可以給人帶來壹線希望：市價房的租金太高了，它們2015年可能漲不了多少。“好消息是，租金不會再漲了，”米勒說，“壞消息是，它們很可能也不會下降。”

新建的房產將給那些財大氣粗的租房者提供奢華的居住選擇，它們大多位於曼哈頓以外的行政區。根據Citi Habitats的數據，在布魯克林，預計有6527個新的出租單元，將於2015年投放租賃市場，比曼哈頓3802個單元多出近壹倍。

這類開發項目之壹，是鄧波區(Dumbo)的沃特街(Water Street)60號，壹個包含290個單元的出租樓盤，帶有24小時門房服務和壹個可坐擁曼哈頓景觀的屋頂平臺。房屋租賃將於下個月開始，兩居室的每月房租起價達到了令人瞠目結舌的6018美元（約合人民幣3.7萬元）。“人們想要體驗住在共管公寓的生活，即使他們是租房而不是買房。”Citi Habitats負責新開發項目的董事總經理喬迪·安·斯塔斯(Jodi Ann Stasse)說。

與此同時，居住在近百萬套租金管制型公寓裏的紐約人應該準備好，於2015年6月在奧爾巴尼放手壹搏，那個時候，租金管制法就要到期了。保障房的倡導者們希望看到這樣壹項規定的撤銷——該規定允許業主在租金達到每月2500美元（約合人民幣1.6萬元）的情況下，取消對空置單元的租金管制。

根據租金指導委員會(Rent Guidelines Board)的數據，在過去20年裏，紐約市至少有13.3萬個單元因這項規定而變成市價房。政策的支持者表示，如果這壹趨勢持續下去，租金管制政策會被進壹步削弱，從而對市長保留保障房的努力構成阻礙。

“這是我們租戶運動生死攸關的時刻，”大都會住宅委員會(Metropolitan Council on Housing)的項目總監伊拉娜·邁爾(Ilana Maier)說，“如果我們現在不能大舉強化規定，那麽這些政策在十年內都發揮不了作用。”

但是，租金穩定政策的反對者懷疑，在共和黨人把持州議會的情況下，2015年將不會是租戶運動的分水嶺。舍溫·貝爾金(Sherwin Belkin)是壹名代表業主利益的律師，他說：“業主們認為可以借此機會對租金管制政策做壹些亟需的改變。”

其中壹項被提議的改變是：要求租金管制型房屋的租戶提供收入證明。

Airbnb：租房網站迎來緊要關頭

在紐約，任何人不得將多戶建築中的壹套沒有租戶的公寓單間以短於30天的租期出租，這是非法的。然而，幾乎每周都有人寫信給Ask Real Estate專欄，咨詢如何繞開這些規定：如果我交換公寓呢？如果沒有書面形式的約定呢？

由於紐約州政府和紐約市政府試圖打擊不法的旅館經營者，2015年可能會出臺壹項規定。而與此同時，房產租賃網站Airbnb將遊說政府改變法規。“妳會看到，規範這壹市場的要求會變得更加迫切。”代表租戶的律師塞繆爾·J·希莫爾斯泰因(Samuel J. Himmelstein)說。

要讓Airbnb退市，可能沒那麽容易。最近，昆尼皮亞克大學(Quinnipiac)開展的壹項民意調查表明，56％的受訪者認為，應該允許紐約人將房間租給陌生人。“我們不想把房子變成旅館，但是與此同時，人們有時會想把自己的公寓租出去。”霍爾斯特德管理公司(Halstead Management Company)的總裁保羅·R·戈特塞根(Paul R. Gottsegen)說。該公司打理著紐約市250處住宅物業。

共管公寓和合作公寓壹直在嚴令整頓，編寫警告備忘錄，對違規居民罰款。對於租房者來說，打破規則就可能會危及租約。共管公寓正在加強安保措施，要求門衛仔細觀察來訪者，同時要求居民為來訪的客人簽署授權表格。這類操作還引起了保險界的關註。

“萬壹有個通過Airbnb投宿的客人放火了怎麽辦？”紐約市律師協會(New York City Bar Association)合作公寓和共管公寓法律委員會(Cooperative and Condominium Law Committee)的會長菲利絲·H·韋斯伯格(Phyllis H. Weisberg)問，“誰來賠償損失？”

不過，隨著紐約人日益習慣於共享經濟，各處樓盤可能最終也不得不接受它。

“Airbnb將生存下去，”戈特塞根表示，“與其抗拒它，我們不如擁抱它、改善它。”

合作公寓和共管公寓：運營成本短期內不會下降

從物業費到倒賣稅，共管公寓和合作公寓的業主經常抱怨，管委會要將他們榨幹了。不幸的是，運營建築的成本在短時期內不會下降分毫。

在接下來幾年裏，大型住宅樓盤必須遵守第87號本地法(Local Law 87)——該法要求樓盤審核能源使用量，並保持系統以最高效率運行。住宅樓是紐約市最大的溫室氣體排放源，其排放量占總量的37%。“能源是壹大熱門話題。樓盤怎樣提高能源效率？”管理著超過500處房產的FirstService Residential New York的總裁丹·沃澤爾(Dan Wurtzel)說，“如果運營預算的三分之壹來自能源耗費，而現在妳可以降低這塊成本，那麽上漲維護費的壓力就減輕了。”

即便這些改進最終會降低長期成本，遵守這條法律可能還是頗具挑戰性。此外，2015年是各樓盤停用6號取暖油、改用汙染更少的4號油的最後期限。

“誰來支付由此產生的成本呢？”紐約合作公寓和共管公寓委員會(Council of New York Cooperatives and Condominiums)的主席馬克·J·盧森堡(Marc J. Luxemburg)表示，“這會給許多樓盤帶來真真切切的成本。”

雖然也有各種各樣的政策鼓勵，但許多會采取減免稅務、低息貸款或退稅的形式。因此，樓盤運營方或許將不得不從估價中征稅，或增加維護費，以此打平樓盤運營的初始成本。“妳會遇到沒人為妳提供前期資金的問題，”盧森堡說。

這些，都只是紐約人2015年將會遇到的部分問題。而且，鄰居家的兒子在聖誕節收到了新的爵士鼓，妳又免不了要頭疼了……

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中國香港特首料房屋供不應求近尾聲

據中國香港文匯報報道，房屋政策是今屆中國香港特區政府施政的重中之重。特首梁振英昨日近日表示，特區政府已落實樓市“雙辣招”，壓抑炒賣、投資和外來需求，未來會繼續做好供應工作，並會想辦法增加資助出售房屋供應量。他相信，房屋長時間供不應求的情況，應該已接近尾聲。

中國香港特首料房屋供不應求近尾聲

梁振英昨日在接受電臺訪問，及在中國香港電臺節目《中國香港家書》中均談到房屋問題。梁振英坦言，排隊上公屋的人龍愈來愈長，儲錢速度追不上樓價上升速度，他完全理解市民的心情，也十分心急解決房屋問題。特區政府會在房屋政策上通過資助形式，讓市民在單位大小、地區及裝修檔次各方面都有所選擇。

他指出，為了回應社會人士，特別是中低收入家庭對買樓自住的需求，政府會透過房屋委員會、房屋協會、平民屋宇公司等機構，增加供應資助出售單位，即價錢低於市價的單位，同時會引進先導計劃，選擇正在興建、本來準備出租的公屋出售給綠表人士，提供更多買樓的選擇。

梁振英坦言，在開發土地、增加房屋供應的過程中，難免會影響到部分地區的環境質素，但“我們要長遠解決房屋問題，今天就必須作出抉擇”。

另外，他建議成立多方討論會，由特區政府與各界人士共同解決土地長期不足的問題。

希臘買房移民都有哪些政策/途徑？

希臘投資移民申請條件：

  • 申請人必須年滿18周歲以上，無犯罪記錄；
  • 無管理、學歷、語言要求；
  • 在希臘購買價值在25萬歐元或以上的房產，無需提供資金來源證明；
  • 購買全家的醫療保險；
  • 無需在當地有定期存款，只需保證穩定的海外收入，足以支付申請人以及其受養人在希臘當地的日常開銷；
  • 非歐盟成員國公民。

簽證性質：

為可續期永久居留簽證。每五年續期壹次。不能工作，但可以開設公司。

身份維持要求：

主申名下時刻持有壹套價值不低於25萬歐元的房產。無登陸及居住要求。

受養人：

可以攜帶配偶及21周歲以下的子女申請；

請註意：孩子年滿21周歲後，永居身份即失效。21歲的子女只能獲得三年的居留權。

中國留學生在英國讀本科人數超歐盟學生總和

去年，在英國大學就讀大一的中國留學生人數達58,810人，與去年同比增長4%。這個數字首次超過歐盟國家在英國的留學生人數總和。

英國大學就讀大一的中國留學生人數達58,810人，與去年同比增長4%

隨著中國中産階級家庭的擴大，越來越多的父母願意出錢送孩子到海外留學。而英國的世界一流大學對中國留學生的吸引力使得英國大學內中國留學生人數持續增長。

根據英國高等教育數據統計局公布的最新數字，除英國之外的歐盟國家留學生總數是57190人。自2009-10年度以來，中國留英學生人數飈升了60%。

2009-10年度，在英國大學注册的中國留學生新生人數只有36,950人。針對新公布數字，英國大學、科學與城市事務專責官員格雷格·克拉克表示，他很高興看到越來越多的中國學生到英國繼續高等教育。

克拉克說，這些中國學生瞭解到英國大學的學位在世界各地都有極大的價值。

此消彼長

另一方面，來自印度的留學生則下降了12%，來自巴基斯坦的留學生下降了7%。

分析人士相信，政府收緊留學生簽證審批以及嚴厲控制移民的說辭影響了許多人來英國的積極性。

此前，英國內政大臣特雷莎·梅（Theresa May）提出收緊留學生計劃，强迫來自歐盟以外國家的外國學生在學業結束後離開英國。

此舉招致英國學術界人士的强烈批評，斥責這不僅影響招聘頂尖科研人員，而且損害英國大學的國際聲譽。

特雷莎·梅表示，目前的學生簽證制度被濫用，許多外國學生結束學業後非法滯留英國。

根據現行規定，歐盟以外國家來的留學生課程結束後可以在英國逗留四個月，如果在此期間找到程度相應的工作，就可以申請把學生簽證改爲工作簽證。

保守黨提出的新建議要求所有留學生在簽證到期後立刻離境，如果要繼續深造或者獲得工作機會，需重新申請簽證。

 

多倫多2014年四季度房價暴漲 平房最搶手

根據Royal LePage價調查暨市場調查預測14日公布，多倫多市各類型房屋的價格與去年同期相較，均呈成長趨勢，多倫多市房價在2014年第四季中陡升。

2014年第四季度多倫多房市均價陡升，尤以平房的獨立屋需求最大

平房的獨立屋類型在2014年第四季度激增，與2013年同期相較，平均房價為64萬7535元、增加11.6%；標準兩層樓獨立屋也明顯升，平均房價較前年同期上升8.6%、達到74萬5062元；該段期間，標準公寓單位的平均價格為38萬4680元，與前年相較上升6.9%。

Royal LePage總裁兼執行長蘇坡（Phil Soper）預測，不可忽略油價陡降對全國房市所帶來的可能影響。在短期內，蘇坡認為去年第三季度房市自然緩慢升值的情況，在加國中部將有所延遲。

至於西岸房價將加速增值，主要歸功於近來當地在能源部門的發展；與此同時，東部大西洋省份的買家可望持續占上風，預測該區房價升值幅度可望低於通貨膨脹。

Royal LePage資深副總裁羅曼尼斯（Gino Romanese）指出，2014年第四季度，多倫多房市成為全國最搶手的地點之一，舉凡獨立屋受到大量需求，其中尤以平房為最。

此外，對許多未能購得理想獨立屋的買家，間接炒熱公寓單位需求量，使得購買公寓的需求明顯增加，不論是新建公寓或是再次求售的公寓單位，都有各類型的優良存貨可供選購。

羅曼尼斯表示，去年12月房市交易腳步並未歇緩，在12月23日之前仍有多方搶單的情勢，他更預期該項情勢將會持續到2015年，在今年前幾個月，求售房屋數量可能較少，但各類型房屋售價都會增加，多倫多市平均售價將增加4.5%。

羅曼尼斯分析，房市持續上漲主要是因為近年影響多市房市的社會和經濟因素並未改變，因此預測多市及其鄰近地區的房價在今年持續上漲是合理的。

與此同時，公寓建商也開始建造有家庭親切風的房屋，新公寓單位有更多設備和空間，一旦建成後的公寓單位，正可提供買不起獨立屋的年輕夫妻或家庭選購。

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2015年澳洲房產投資「黑點」 真的是首都堪培拉嗎？

堪培拉是2014年澳洲唯一房價回落的大城市

RP Data 12月份澳洲房價指數還顯示，在2014年額最後一個季度中，堪培拉的居住價值數值下滑了3.4％。

澳洲房地產數據公司RP Data公布的去年12月份房價指數（CoreLogic Home Value Index）顯示，堪培拉的房價在2014年再度滑落，這是該城市連續第二年房價下滑，也是各大城市中唯一記錄房價負增長的城市。

RP Data 12月份房價指數還顯示，在2014年額最後一個季度中，堪培拉的居住價值數值下滑了3.4％，是所有大城市中表現最差的。而同期，珀斯、悉尼和布裡斯班都取得了各自最大季度漲幅，分別上漲了2.8％、2.3％和1.8％。

根據澳洲房產監察的數據，堪培拉也是唯一在2013年記錄房價下跌的大城市。最新的報告顯示，堪培拉的房價在2014年下降了0.6％。

RP Data的高級研究分析師庫舍爾（Cameron Kusher ）說：“盡管大多數城市呈現正增長，但在澳洲首都城市的住房市場上，整體的年資本收益率持續放緩。”

在上季度中，堪培拉的套房價值下跌最狠，為4.2％； 獨立房價值下跌了3.4％。在去年的第四季度中，堪培拉的住房中位價格雖然比冬季的51萬澳元有微幅上漲，但基本維持在52萬澳元。

壞的消息是2015年這種情況不會有所好轉。RP Data房價指數調查的負責人勞利斯（Tim Lawless）認為，堪培拉房產市場價格放緩的狀況預計將持續下去。

在去年的12個月中， 全澳洲房價上漲速度均有所放緩，至7.9％。

勞利斯表示，蓬勃發展的澳洲房產市場熱潮正在減退，今年人們應該看到房價上漲放緩會“進一步持續”。悉尼和墨爾本在目前的房價上漲階段一直是資本收益的佼佼者，但與去年同期相比上漲速度會放緩。 而布裡斯班、阿德雷德和霍巴特在未來的一年可能會有更強的表現，值得關注。

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美國紐約房價大漲 房產稅也水漲船高

「紐約郵報」報導，由於紐約市的房價大漲，市民今年將要繳交更多房產稅。

日前公布的美國房價房產初步估值，顯示全市106萬814個物業的市值，上升9%到9883億元，增幅比去年的6.6%高。

財政局透露，一家庭房屋的房產稅平均增加228元，但合作公寓和共有公寓的增幅更大。

由於合作公寓和共有公寓的市值上升10.86%，因此評估的稅項也較一家庭房屋重。

財政局的分析顯示，合作公寓的房產稅平均豪宅稅增加448元，而共有公寓更大增838元。

曼哈坦的豪華公寓的房產稅增幅更大，合作公寓平均增加817元，共有公寓增加1150元。

與此同時，曼哈坦昂貴的一家庭連棟屋，房產稅增加得最厲害，達2131元。

白思豪政府歡迎房產市值大增，視之為好消息。

財政局局長吉哈 (Jacques Jiha)說：「由於全面需求強勁，房地產市場在銷售及租賃均保持穩健。」

紐約市有33個社區，一家庭房屋的市值大幅上升逾20%。布碌崙的火紅社區包括：卡羅花園 (Carroll Gardens)、皇冠高地、展望高地、貝德福-史岱文森、布許維克、綠點和威廉斯堡；曼哈坦的熱點包括中哈林和東哈林、雀兒喜和Kips Bay。

財政局將於5月敲定房產估值，一家庭房屋的屋主可在3月16日前提出異議，其他種類房屋的屋主必須在3月2日前提出上訴。

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2015年澳洲房產投資者的新機遇在哪裡？

傳統上，澳洲的空巢人士或大房換小房者都是往海邊或樹多的地方搬，但近來這個趨勢發生了變化。海邊或林間不再是他們的首選，他們更傾向於便利的城市生活。這對於澳洲房產投資者和開發商意味著什麼？

澳洲住房和城市研究所的報告顯示在澳大利亞房市中，維省大房換小房（Downsize）的比例在全澳是最高的。當這些財力雄厚的嬰兒潮人士開始搬往市區後，立刻就對近郊的房價產生了顯著影響。墨爾本買方代理奧斯本（Paul Osborne）說，在過去1、2年裡，換小房對房價的效果已經昭顯。“最近，在Malvern一套價值100萬的物業就賣了160萬。”

奧斯本說，“這些嬰兒潮人士已經退休或准備退休了，在過去幾十年裡，他們無論在股票市場還是房地產市場都度過了一段很好的時光，現在很多人想好好享受生活。”報告顯示，大房換小房的動機就是變換生活方式，他們再也不想費力的保養房子、修整花園，孩子們離開了家，他們也退休了。他們想要一層樓的物業，去哪裡都方便。

買家代理Secret Agent的報告中也顯示，“與其搬到遠郊的大物業，靠近交通和生活設施已經成為嬰兒潮新的夢想。”投資者如何把握時機？

在新的市場行情下，開發商對市場的反應有些緩慢，目前市場上針對這個族群的物業供應明顯不足，新開發的公寓樓盤面積都偏小。奧斯本認為，對於精明的投資者來說，現在是趁早進入的好機會。“如果開發商為這些換小房者提供精裝單元房，單層樓，地點好，會有很大的利潤空間。”奧斯本說。

Metropole的亞德尼（Michael Yardney）也看到了來自老年購買者的強勁需求，以及目前市區新樓盤的缺陷。“推高物業價格的不是投資者，而是自住者。“自住者購買什麼類型的物業，馬上就能推高這類物業的價格，因為他們是用心在買，而不是看計算器。”

“墨爾本近郊的很多新公寓在開發時沒有考慮到自住者，他們都是以樓花的形式出售給投資者，特別是海外投資者。平面設計圖很不人性化，建造技巧也糟糕。”亞德尼說。他建議，投資者要避免高層公寓，選擇小型開發的精裝公寓，以適應當前的趨勢。

奧斯本進一步預測說，下一步的開發熱點可能是三臥室的大公寓。“由於供應短缺，空間寬敞的物業現在都能收獲溢價，“只要滿足‘合適的特征’，市場上大房換小房者多的是！”“所謂合適的特征包括充分的自然光，好風景，優秀的建築質量，物業管理費也不能太貴。”

市場上為澳洲退休人士准備的公寓房數量不足，對中國買家是有利的投資機遇。

澳洲墨爾本的新建公寓項目，售價約128萬－220萬人民幣

澳洲城市開發研究所的維省主席佩斯（David Payes）說，人口結構決定了人們對住房的要求發生了改變。“在維省，50%以上的家庭都是一個人或兩個人。平均家庭人口數量減少了，嬰兒潮時期的人大多數進入了空巢階段，他們在經濟上非常富裕。”

佩斯解釋了為什麼在過去25年裡，分割的單位土地面積減少了25%。“這反映出平均家庭人口減少了，另外，小面積的土地也更容易負擔得起。建築公司根據較小的土地面積進行更有效率的設計。”

魚和熊掌兼得的選擇

專家發現，並不是傳統上人們對海邊或林間的喜好改變了，而是有條件的人更傾向於兩全其美。“有的人賣了現有的大住房，在市區近郊買一套海濱物業。”奧斯本說。

佩斯認為墨爾本CBD的主體仍然是年輕的專業人士，他們的要求是1臥室或2臥室的公寓。而大房換小房者需要大一些的公寓（包括三臥室單元房）或是連體別墅。“他們希望在同樣的地方養老，更接近家人和朋友，但住宅面積要小一點。”亞德尼說，墨爾本錯誤的公寓類型供應過量，但好物業供應不足。“因為開發商都喜歡在一塊地上盡可能多蓋”。

亞德尼同意佩斯的觀點，近郊仍然是年輕人的天下。“但現在開始有一種為嬰兒潮人士建公寓的趨勢。”他們搬到公寓住就是為了更好的生活，因此不會委屈的擠在狹小的空間。“這些退休人士希望住在同樣的地點，有同樣的醫生，理發師，靠近朋友。”這些公寓通常更貴，星羅棋布的點綴在Armadale、Malvern、Camberwell、Brighton和Mooney Ponds周圍。

對於嬰兒潮來說，大房換小房也是一種投資策略，他們把原來的大資產換成小一號的，不但獲得更好的生活方式，房屋也更易於保養，釋放出來的資金還可以供養他們的退休生活，外出旅游等。

居外認為，對開發商和投資者來說，早早行動是成功的關鍵。大一些的公寓出售很快，有強勁的增值潛力，是口袋充實的退休人士激烈競爭的對像。

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周傑倫結婚地為英國經典鄉村別墅-霍華德古堡（組圖）

1月17日晚，周傑倫與昆淩在英國霍華德古堡舉行了基督教結婚儀式。這座英式城堡也因為這對新人的結婚，而被更多的人所關註。

據了解，這座古堡所在地原址為軍事城堡之後被改建為巴洛克式建築，建於1712年，距今300多年，壹直為霍華德家族所有。其實古堡本身並不是壹座真正的城堡，而是經典的英國鄉村別墅建築。

在英國的歷史上建造霍華德城堡的第壹代貴族第三代卡萊爾伯爵查爾斯·霍華德是壹位富有、高傲的人，常常喜歡做壹些驚世駭俗的事，所以他能建造出這樣壹座豪宅壹點也不另人驚奇。最令當時人不解的是他要建造壹座耗資巨大的建築，卻選擇當時還名氣不大的約翰·範布勒作為如此重大的建築項目的設計者。

英國經典鄉村別墅——霍華德城堡組圖欣賞

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