澳洲 – Page 102

2017年初墨尔本拍卖市场表现为近年最佳 | 澳洲

据房产网站realestate报道，2017年开始至今，墨尔本4/5的拍卖房屋售出，与近几年年初的拍卖销售相比，表现最佳。据房产分析公司CoreLogic的数据显示，从去年圣诞节到今年1月末，墨尔本有超过1.13万套房屋拍卖，其中78%物业售出。

>>>点击查看：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

点击查看澳洲更多精品房源

CoreLogic拍卖方面的发言人伯根（Kevin Brogan）表示，该市拍卖方面的各项数据与去年相比均有进步。据了解，去年墨尔本共有8425场拍卖的清盘率达到72.2%。CoreLogic的数据显示，2月份最后一周，墨尔本的共举行了1635场拍卖，周清盘率达到81%。一些城区的清盘率接近完美。其中，埃文代尔高地（Avondale Heights）的清盘率最高，为97%，布林区（Bulleen）为96.9%，奥克利南（Oakleigh South）为96.6%。格伦维沃利（Glen Waverley）的拍卖场次最多，为153场。瑞兹维尔（Reservoir）出售的物业数量则最多，为114套。

墨尔本各类物业的卖家保留价也打破了纪录，尤其是房屋方面。房产中介公司RT Edgar, Toorak图拉克（Toorak）地区的负责人表示，该企业所出售的物业售价大多超过保留价10%，有一套物业甚至超过了近30%。

维州房地产研究所（Real Estate Institute of Victoria）的主席沃尔顿（Joseph Walton）则指出，墨尔本外围城区的拍卖销售越来越受欢迎，以往这些城区均以私人出售为主。他认为，墨尔本2017的拍卖市场是近几年最强劲的。

据维州房地产研究所预测，下周墨尔本的拍卖房产数量将会猛增至680套，再下一周则会达到1000套，而5月份首个星期则可能为600套。

相关资讯：澳洲置业：相距便利设施多远才合适？

（据澳洲新快网）

留学生增多投资者瞄准学生公寓市场 | 澳洲

据《悉尼先驱晨报》报道，对于房地产开发商来说，学生公寓是一个巨大的市场。目前，在全球，学生公寓的投资金额达到了149亿美元。

据莱坊国际（Knight Frank）的研究显示，接下来5年中，澳洲预计将会建设4万个学生公寓床位。而随着学生公寓需求的发展，澳洲住宅私人租赁、“建设出租（Build-to-Rent (BTR)）”或多户住房等行业也变得活跃起来。

>>>点击查看：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

留学生增多投资者瞄准学生公寓市场 | 澳洲 — 悉尼莱德（Ryde）Studio 8 Residences公寓（《悉尼先驱晨报》图片）

点击查看澳洲精品房源

例如，悉尼莱德（Ryde）就有一项价值2000万澳元的Studio 8 Residences公寓项目。

据了解，Studio 8 Residences公寓位于塔克街（Tucker Street）8号，内有88个房间，其中有些是五星级学生公寓，分为单卧或两卧，租期分别有半年和一年的。超过80%的套房被海外学生租下，学生们希望能去麦考瑞大学（Macquarie University）和悉尼西北部其它高等院校上学时能更容易一些。另外一些则是短期出租的公寓，多数被该地区的大学或者主要企业租下，提供给来到悉尼的州际或海外员工使用。

Sydney Student Living总经理比肖（Benjamin Bishoy）指出，该项目通过设计为相关设施提供了奢华的标准，同时又以合理的价格出租学生公寓，除此之外还向学生提供餐食和内部便利设施。

据了解，此类公寓出现是因为澳洲的海外留学生人数在增多。据教育及培训部门（Department of Education and Training）的数据显示，去年，澳洲的海外学生人数增加了11%，达到554,179人。而未来5年，澳洲的海外学生数量的增长比例还会超过10%，如麦考瑞大学等学校对于学生公寓的需求也会增大。

据了解，目前Studio 8仍在争取另一项最大开发项目审批。该项目价值6000万澳元，位于滑铁卢路（Waterloo Rd）的麦考瑞大学附近，有200个床位，如获得通过，预计将在2018年末开放。

（据澳洲新快网）

你买学区房，你关注澳洲名校；但孩子在学校意外受伤你该怎么办？| 澳洲

无疑，置业于澳洲无非三种初衷：生活需要、投资回报及下一代教育。读者可能会扫读关于澳洲房产的法律文章，因为你会觉得最终会聘请律师来把关。但若是关于自己子女在澳洲可能遇到的法律问题呢？你可能会对着手机阅读数次，甚是打印出来用高亮笔作笔记，因为没有人会完全代替你为你的孩子安全与成长来把关！

因此，此文会以“学区排名”系列作延伸，结合本人之前所作有关人身伤害主题的讲座文稿对在澳少儿在学校意外受伤，父母的处理方式作探讨与分析。

一真实学校意外伤害事故导致该初中留学生终生失明 ——名校是重要！学区房是重要！但最重要的是孩子留学时的人身安全！

澳洲相关案例简述

Oyston v St Patrick’s College [2011] NSWSC 269

校园欺凌是使幼儿园到大学各阶段校方管理层与家长都非常困扰的话题，特别对于国际学生而言，因为语言与文化的隔阂，往往会引致潜在的校园欺凌，甚是种族歧视的危险。

基本案情：St Patrick’s College是新南威尔士州Campbelltown地区一所知名的学校，并有着完整的反欺凌政策防止学校欺凌事件。Oyston是一名普通学生，但因为饱受长期的校园暴力而引发了严重的心理疾病，其家长随之将学校告知法院。

法院判决：Oyston胜诉，学校需支付54万澳元整作为损害赔偿。判决理由为学校虽然有较为完善的政策，但学校并没有足够有效的措施来落实这些政策并实际保护学生在学校的基本身心健康。

Graham v NSW [2011]

澳洲有着健全的校园巴士服务系统，但并非每一个学校都是义务提供此项交通服务。倘若意外伤害发生在校外，那么应该如何进行责任判定呢？

基本案情：Graham患有残疾而无法正常行走，需要依赖学校巴士服务。后校方因客观原因中止了校园巴士服务并提早一个学期告知家长需自行妥善安排。一日，Graham在上学途中发生车祸而受到伤害。

法院判决：学校不承担责任。校方合理中止巴士服务，并已传达此讯息予家长，则属父母监护责任范围。

Trustees of the Roman Catholic Church for the Diocese of Bathurst v Koffman [1996]

此案也属于校外意外事件，但判决结果却截然相反。

基本案情：学生经常通勤的巴士车站在学校距离350米地方，曾在高峰期出现过学生意外受伤的事件，学校因此安排了值班老师维持上下车秩序。但之后仍有一孩子在上下车时意外伤害，学校是否有责任？

法院判决：学校本无绝对义务在巴士车站进行秩序维护，但学校之后通过安排值班老师建立了监管行为的义务关系。这个关系具有延续性与依赖性，所以学校应对该受伤的孩子承担注意责任。

澳洲学校意外事故的标准与分类

学生：

学校意外事故中主体的定义包括公立或私立、走读或寄宿、义务教育学校或校外培训机构。

然而，一旦拥有社会角色的属性即不能定义为学校意外事故中的主体范畴。例如，接送孩子的父母在校园里意外受伤，负责孩子食堂餐饮的管理人员在校园意外受伤等。

也不包括收到学校录取通知书，还没有办理报到手续，已经办理毕业离校的但没有出校门的；

时间：

校内时间：学校学习期间，上下课期间，补课期间等，但不包括学校已明确通知清校而学生无故逗留期间。

校外时间：校外活动、表演、集会、实习、郊游、参观或实践等。

不属于校方责任的范畴

空间：

校园里，校园附近且校方建立了监管义务的区域。

校方组织的有管理责任的各类校外活动地点。

事故分类：

澳洲学校意外事故的归责原则

澳洲学校意外事故的主体多为低龄的学生，由于他们表达、判断能力的限制，常常会让责任归属的判断与搜证变得难上加难。因此，你可以不看学区排名，你可以不看购房合同，但你绝对不能不知道如何判断学校意外事故责任的基本原则！

遵循无损害无过错原则：

损害：即只有孩子受到了实质伤害才能追究过错方责任，同时满足上述文中澳洲学校意外事故的定义标准；

注意义务：学校有相关责任，例如管理、说明警示或秩序维护等责任；

违反该注意义务：需以普通标准与合理预测来判断过错方是否有过失行为且是否违反了该注意义务。

例如，家长不能要求老师他具有非常高的知识、能力或技能去把每一个孩子照顾得极其周到，这是苛求的。我们只能以一个通情达理的人的标准来看老师是否有违反义务。

近因与受伤结果的关联：关联是否是直接关系？是否有第三因素介入？

例如，孩子在去学校之前已经受伤，在学校时又因其它因素将伤势加大，此时则不能追究老师全责，因为在发生学校意外事故前已有直接起因。

就学校意外事故方面，澳洲政府提供的法援救济网站

https://www.mychild.gov.au/resources/reports
http://www.pc.gov.au/inquiries/completed/childcare/report
https://www.communities.qld.gov.au/childsafety/protecting-children

因为澳洲《人身伤害法》与《侵权法》庞大的法律条文与案例，无法在凌晨2点的文章撰写中与读者全面分享。若有兴趣了解更多该方面知识的朋友可以透过居外与本人联络，我会统一发送本人之前于中澳父母教育协会讲座中对该话题分析的录音与部分文字稿。

注：

感谢中澳父母教育协会副会长Siyu Huang对本人之前相关讲座的部分文字稿整理。
澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳洲置业：相距便利设施多远才合适？| 澳洲

据房产网站Domain报道，住在公共交通枢纽、商店、学校及市中心附近会很便利，但澳洲置业多近的距离才是最合适的呢？

>>>点击查看：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

澳洲置业相距便利设施多远才合适？ | 澳洲 — 靠近交通枢纽的物业都受欢迎，但出于车站正上方的物业则可能会受噪音影响（房产网站Domain图片）

诺瓦克房地产公司（Novak Properties）的所有人诺瓦克（Novak）指出，当今社会，每个人的时间都很紧张，人们会花更多的钱购买靠近便利设施的物业。但不会选择存在噪音问题的车站顶上的物业，或存在交通拥挤问题的学校隔壁的物业。

物业投资顾问公司Thalia Stanley的创始人梅斯（Marion Mays）表示，物业转售时确实会受距离便利设施远近影响。对于自住业主或者想要将物业出租的人来说，在便利设施附近置业是好的，但物业需要与这些设施相距一段步行距离。她指出，最好的选择是物业距离火车站或公交站30至50米远。另外，只要物业有双层玻璃窗并且属于全绝缘，则靠近这些便利设施都是有利的。没有人想住在充满火车或公车噪音的地方，而且太过靠近交通枢纽也意味着人流量大会带来安全方面的风险。

ME银行家庭贷款方面的主管诺兰（Patrick Nolan ）则表示，银行的估值人员发现，买家会花高价购买与火车站或有轨电车站点相距10分钟步行范围内的物业。但如果住宅靠近铁路或者会受噪音影响，价格则会较低。

另外，买家还会在时尚购物圈附近置业，这样他们就可以步行至那里与朋友享受美食与咖啡等。

除此之外，假如在一间好的学校附近购买了物业，那么物业将能保值，甚至能够升值。例如，房产网站Domain最新的校区报告（Domain School Zones）就指出，到2016年10月份为止的一年中，悉尼10大快速发展学区内的物业价格上涨了20%，而整个悉尼只上涨了1.5%。虽然靠近学校的物业能够吸引买家，但这些物业的价格也受学校声誉及环境等的影响。

相关资讯：在英国买房如何出价？

（据澳洲新快网）

东珀斯精品住宅：优雅风范品质卓越，空间布局大气非凡 | 澳洲

作为全澳洲经济发展最繁荣的西澳洲的首府城市，珀斯房产市场是个不容忽视的选择。东珀斯（East Perth）是一个充满着城市气息的地方，有精彩丰富的生活方式和充满活力的氛围，吸引人们在此置业。这套位于东珀斯的房产，可以用“优雅而精致的家庭生活空间的巅峰之作”来形容，绝对值得您购买。

领略东珀斯的活力与风采，发展前景值得期待

这套房产让您有机会领略东珀斯的独特之处——充满活力与希望，汇集了年轻的精英人士，有美好的夜生活，临近CBD让上班往返更加快捷。这里附近最近的是西澳大学（University of Western Australia），有免费而便捷的交通工具通往校园。科廷大學（Curtin University）也很近，并且与UWA有相同的交通方式。

珀斯（Perth）是澳大利亚西澳大利亚州的首府，也是澳大利亚的第四大城市。这里人口增长率高于平均水平，非常具有发展活力。东珀斯（East Perth）曾经是铁路枢纽，拥有天然气厂和发电站，如今它已褪尽工业的印记，发展成为一个遍布钢筋水泥玻璃高楼大厦的地方，在这里居住的都是都市白领和前途光明的精英人士。

东珀斯是一个时尚的公寓楼盘集中区，紧邻中央商务区，便捷、简约快节奏的生活备受城郊居民的青睐。Crown Perth Casino就在河对岸，您可以随时享受夜晚的放松一刻。在这个地方，人们无需担心打理花园的繁琐，晚上可以去城市里的酒吧和餐馆度过欢乐时光。

Pages: 12

澳洲人口统计：各州居民房产情况大不同 | 澳洲

根据4月12日公布的最新澳洲人口统计数据，澳洲居民普遍背负房贷，住在3居室独立屋，与2011年情况一致。

据Domain报道， 2016年澳洲人口普查最新数据显示，虽然近年来澳洲各地房价一齐高涨，但是澳洲各州居民房产情况大不相同。尽管悉尼房价不断飙涨，但是2016年新州居民一般有房产并且没有背负房贷，与2006年及2011年统计数据一致。维州居民一般有房产，但处于背负房贷状态。

昆士兰居民名下房产情况发生较大变化，租住居民增长明显，2016年州内居民一般处于有房产背负房贷或租住状态。2011年时，昆士兰居民一般处于有房产并且背负房产状态。

另外，北领地居民一般处于租住状态，这与以前基本一致。堪培拉居民一般有房产，并且背负房贷。南澳及西澳有房产并且背负房贷居民最为普遍。

塔斯马尼亚居民一般有房产并且没有背负房贷，且比新州更为普遍。

澳洲智库格拉顿研究所（Grattan Institute）科茨（Brendan Coates）表示，澳洲居民房屋拥有率保持“稳定”，不过今后或呈现下降趋势。特别是悉尼及墨尔本等房价危机严重区域，名下有房的居民逐渐成少数。

据悉，2011年澳洲居民中32.1%有房产且没有背负房贷，34.%有房产且背负房贷，另有29.6%处于租住状态。2016年相关具体数据尚未公布。

相关资讯：不愿出租空置房的注意了！澳洲将“严打”海外买家的空置住宅！

（据澳洲新快网）

不愿出租空置房的注意了！澳洲将“严打”海外买家的空置住宅！| 澳洲

澳洲财长Scott Morrison在一次关于住房承受能力的重要讲话中表示，外国人购买房产并将其空置是一个“引起我注意”的“大问题”。

据《澳洲金融评论报》报道，上个月，维州政府对空置房产的业主征收了新税，作为推动更多房屋出售和减少租金的一部分措施。这个空置住宅物业的新税预计在4年内，将获得8000万澳元的收入，并于1月1日开始实施。

>>>点击查看：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

不愿出租空置房的注意了！澳洲将“严打”海外买家的空置住宅！| 澳洲 — 澳洲财长Scott Morrison

点击查看澳洲更多精品房源

虽然财长承认，外国投资者的土地储备投资已成为趋势，但他对现有的投资物业体制还是提出了辩护，他认为绝大多数的出租房屋的投资者是“爸爸妈妈”投资者，他们仅持有一个或两个物业。

Morrison说：“负扣税已经存在了一个世纪，这是房地产市场的一个重要组成部分。”他表示，200万人自己投资物业，120万人使用负扣税，其中90%的人拥有一至两个物业，三分之二的业主有应纳税收入8万澳元或以下，“这就是我们房地产市场的结构性特征。如果你取消这个政策，你是在玩火。”

他表示，“优先”处理投资者的产权争论是监管机构现在正在做的，“如果我们的经济有房地产危机，它确实会威胁就业”，“我们都同意主要的问题是供应，我们更需要的不仅仅是购房者，而是租房者”。

相关资讯：悉尼房价全球第二高？白领只能郊区购房

（据今日澳洲）

商业银行上调逾270种房贷产品利率 | 澳洲

澳洲储备银行上周二一如市场所料维持利率不变，连续7次在货币政策会议上按兵不动，这或多或少反映出澳储行正处于两难局面。

虽然美国步入加息周期，并预言今年的加息行动陆续有来，但澳储行面对本土经济复苏力度未如理想，现阶段难有条件马上跟随美国上调利率；另一边厢，在房市一片火红的情况下，澳储行亦不欲再减息去提振经济，以免房市进一步升温。其实，就算澳储行不加息，商业银行近月来已连番上调房贷利率，涉及的房贷产品估计超过270种。

澳储行上一次减息要追溯至去年8月初，当时把基准利率下调0.25厘，至1.5厘的历史新低点；与2011年11月今个减息周期展开前的4.75厘相比，基准利率在这五年多的日子里，累积减幅达到3.25厘。

央行何以不敢减息又无力加息？

早几个月之前，澳储行因应就业市场指标和低通胀率令到经济前景显得不明朗，指出有理由继续奉行超宽松的货币政策。然而，新任澳储行行长洛威（Philip Lowe）却斩钉截铁地表明不愿意再减息，并提出本地和环球经济前景已见改善。

洛威还特别提到房市，认为悉尼和墨尔本的房价正在“轻快地”上涨，而且悉尼在未来数年料陆续有新的雅柏文楼盘推出市场，可是租金回报率却是20年来最低。他并警告，家庭贷款增长已超越工资増长的速度，银行透过收紧贷款条件，将有助于控制房贷风险过高，减少倚赖供息不供本的房货方法，这对澳洲房市来说是正面的发展。

QIC首席经济师彼得（Matthew Peter）表示，目前澳储行无法减息，也未有空间加息，意味着其货币政策正处于“无能为力”的状况。

银行一直未有紧贴央行步伐

即使澳储行看来不欲贸然加息，可是商业银行已先行一步，四大银行以至其他多间中小型房贷机构近期均“偷步”加息，导火线之一正是澳洲审慎监管局（APRA）限制银行借予物业投资者的贷款增长。

自从澳储行再上一次宣布议息意向以来，房贷机构已后对超过270种房贷产品实施加息。事实上，就算是在商业银行这一波上调房贷利率之前，它们也未有紧贴澳储行的减息步伐。单在过去两年，澳储行的基准利率由2.25厘降至1.5厘，减幅达到0.75厘；可是在这段日子里，自住人士的标准浮动按揭利率仅平均下跌了0.37厘，较澳储行减幅的一半还要少一点。

澳元息差优势恐再收窄

面对澳储行在短期内看来加息无望，另一边厢美国联邦储备局又计划在今年余下日子至少加息两次，这意味着澳元对美元的息差优势将会进一步收窄，再加上澳元兑美元于今年2月底和3月底先后上闯0.78水平无功而还，技术上亦对澳汇构成压力。

澳元兑美元上周二曾滑落至0.7544，与3月21日录得的0.7748高位相比回落了2.6%。从技术的角度而论，澳元兑美元下一个关键支持位在0.7490，失守恐会引发新一波沽盘入市。中短期而言，澳元兑美元一日受制于0.78关卡，技术上仍是处于下风。

相关资讯：16万青年买不起房财长发话不改负扣税

（据澳洲新快网）