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2016年第三季度美国房市报告：房价涨幅适中

尽管美国经济预期走好，但美国住房市场的价格涨势却在逐步放缓。2016年3季度，美国标普凯斯席勒的全国季度调整房价指数(通胀调整数据)同比增长幅度为3.92%，环比增长1.29%，2015年3季度的同比涨幅则为4.82%。联邦住房金融局的美国住宅售价季度调整指数也有着类似的表现。2016 年3季度的同比涨幅为4.89%(通胀调整后数据)，略低于2015年3季度5.66%的增长幅度。2016年3季度环比涨幅为1.17%。

标普凯斯席勒10月指数显示，美国所有20 个主要城市的房价均保持上涨，西雅图涨幅排名第一，2016年10月房价同比增长为10.66%，随后是波特兰(10.27%)与丹佛 (8.29%)。纽约和华盛顿在10月同比涨幅最低，分别为1.70%和3.42%。

住宅施工数量持续强势走高。美国统计署的数据显示，在2016年10月，新授权的私有住宅数量为1,175,000套，通胀调整后同比增长4.6%。同期的总住宅开工数量为 1,323,000套，通胀调整后的同比增长水平为23.3%，住宅竣工1,055,000套，增长 7.2%。

需求走高。美国统计署的数据显示，2016 年10月的新住宅销售为563,000套，较去年同期增加17.8%(通胀调整数据)。2016年 7月的待售住宅为246,000套，较去年同期增加9.3% 。

由于目前待售现房供应短缺，美国建筑商信息指数保持乐观。国家建筑商协会的数据显示，2016年11月的指数为63，与上个月持平，但略高于去年同期数据。该指数的乐观和悲观分界点为50。

美国经济分析署的数据显示，2016年第三季度美国经济同比增长幅度为3.2%，前几个季度的数据分别为：2016年2季度1.4%， 2016年1季度0.8%，2015年4季度1.4%， 2015年3季度2%，2015年2季度3.9%， 2015年1季度0.6%。美国经济去年增长水平为2.6%，与2014年的速度保持相同。但作为世界最大经济体，美国今年的经济增长预计仅为 1.6% 。

除了一般的供求关系变化，影响美国房市未来走势的一个重要因素则是新总统川普的经济政策。川普的经济主张较为鹰牌，旨在激发美国自身的发展潜力，对经济跟房市来讲都有着促进需求的意义。川普当选之后股市的连续大涨就说明了市场，尤其是基建金融对未来发展形势的乐观态度。然而这种激进的政策一旦实行，就会带来过速的风险，可能导致通胀过快，贷款利率与新房价格也有可能快速上涨。借贷成本与新房价格上涨可能会减少本国本土的市场需求，不过对海外投资的影响则相对较小。

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美国 | 中国购汇年中限缩华人客抢南加州房首选这区

日前中国政府公布了个人购汇的新政策，从今年1月1号开始，所有个人汇购都必须要向公单位说明用途以及时间，并且禁止用于境外证卷投资及买房。消息一出，引起许多中国移民的恐慌。由于7月1号开始，连跨境超过20万元人民币的交易，银行都必须向央行通报。许多人都纷纷赶在政策实施之前，透过不同方式转汇，在美国买屋购产，其中尤以南加州华人抢屋买气最盛。

目前亚凯迪亚（Arcadia）这个南加州的华人城市热到不行，想必掀起华人抢屋潮，还会持续延烧一阵子

谈起华人购置房地产热潮，在洛城从事地产经纪已经13年的唐美贞（Katheryn Tong）说，“由于气候宜人加上生活机能方便，南加州一直都是许多中国移民喜好置产的区块”。不过近来的新规定也的确加快了这股购屋热潮，许多中国移民以及投资客都纷纷寻找适合自身条件的房产。讲到华人购屋热点，唐美贞说，“一般华人最重视的就是学区，因为许多华人移民来到美国都是为了给下一代更好的教育，因此学区对他们来是优先考虑。再来华人也很注重治安问题，如果对该地区的治安有疑虑的话，他们多半也不愿购买”。

由于这些条件，唐美贞说，“这几年从中国来的新移民，第一选择通常是是在亚凯迪亚（Arcadia），因为这边腹地比较大，除了环境新、治安好之外，学区也不错”。但唐美贞也强调，虽然新移民很爱往亚凯迪亚投资，但是僧多粥少的情况，也造成此区房价不断飙涨，“在这个区域如果要买到一栋不错的房子，150万元美金是跑不掉的”。

“受限于价格的关系，很多华人移民也只能往价钱稍微合理的区域来看房”。唐美贞表示，一般预算有限的华人客大概会在圣盖博市（San Gabriel），哈仙达岗（Hacienda Heights），罗兰岗（Rowland Heights）等地区看房。这些城市因为群聚效应以及生活机能，也都普遍受到华人欢迎。以哈仙达岗为例，西半球最大的佛教寺庙西来寺就位于此处，也为许多华人提供了一个宗教以及精神上的重心。加上哈市又是华人城市东区的第一站，离西区来说相对较近，也让它的地理位置方便许多。不过她也说，“这些地区价格虽然（比Arcadia）便宜一点，但是和以前比起来也是贵了很多，因此购屋华人的确有更向东移的趋势”。

“现在位于洛城东边约30哩的库卡蒙格牧场市（Rancho Cucamonga），是一个中国客购屋的新兴热区”。唐美贞就自身经验指出，这里本来属于白人居民居多的区域，但因为环境很好，几年前又开了一个大华超市，所以对华人居民来讲，生活机能方便许多。“现在该区域大概只要60万左右，就可以买到一栋2000呎、状态又不错的新房子……考虑种种因素，这里也成为许多人心中的新首选”。

其实中国汇购的新规定到底对南加房地产会有多大的影响，目前还无法得知，但可以看见的是，许多中国移民已经提前抢做准备，免得到时“有钱出不来”。目前这个南加州的华人城市更是热到不行，想必掀起华人抢屋潮，还会持续延烧一阵子。

（据苹果日报）

美国 | 在美国去哪里过农历新年？多地均举行庆祝活动

据美国侨报网报道，1月28日为农历新年，是鸡年的第一天。在中国、越南和其他亚洲国家，人们都会庆祝这个节日。不过在美国，从纽约到洛杉矶的很多地方也会庆祝农历新年，举行的活动有舞狮游行、文化庆祝活动，一些亚洲餐厅还会提供节假日特别菜单。

《城西日报》（Metrowest Daily News）当地时间1月22日报道，从1月20日到2月5日，加州阿纳海姆（Anaheim）的迪士尼加州冒险公园会举办农历新年庆典。米老鼠米奇和米妮将会穿上唐装，向游客问好，并给游客拍摄与迪士尼卡通形象的合影。

迪士尼加州冒险公园的现场演出包括身着彩色服装的杂技演员、舞者、演奏者的表演，以农历新年为主题的活动和手工艺展示，还有新开的集市，售卖从亚洲美食中攫取灵感的各式食品。

每晚，在“色彩世界”演出之前，将会播出新拍摄的动画短片“快快回家”，讲述一个小灯笼回家庆祝农历新年的旅程。短片中有投影动画，灯光、特效和喷泉的展示。公园将用灯笼和横幅装饰，用英语、中文、韩语和越南语祝贺游客度过一个快乐的农历新年。

在纽约，游客们可以到三个唐人街庆祝新年：一个在曼哈顿，一个在布鲁克林区日落公园附近，一个在皇后区的法拉盛（Flushing）。游客可以到那里探寻好吃的饭馆、食品超市、以及售卖从家用器皿到纪念品各种小物件的商店。

曼哈顿的庆祝活动，包括1月28日在萨拉罗斯福公园举办的烟火典礼和文化节，以及在2月5日下午1时开始的农历新年游行。2月4日，法拉盛也会有游行和庆祝活动。

旧金山从19世纪60年代起就以游行的方式庆祝农历新年。今年的活动将在2月11日的晚上举办，届时将有杂技演员、舞狮、彩车以及一条长268英尺的长龙。游行的起点设在Second街道和Market街道。2月19日还有一个全长为5公里或10公里的跑走活动。

在拉斯维加斯，1月28日在幸运龙赌场酒店将开始一个为期为15天的庆祝活动。在拉斯维加斯的其他地方，如The LINQ Promenade购物中心，1月27日至30日期间将会有一个为期4天的庆祝活动，内容包括每晚6时在喷泉舞台举行的舞龙表演。1月27日至29日，“中国农历新年”活动包括Fremont街道的游行表演，市中心Downtown Container公园的派对以及在The LINQ Theater剧院举办的DragonFest Benefit音乐会。

在拉斯维加斯的其他地区，将会举办舞龙和游行。百乐宫赌场酒店的温室植物园将会有焚香、红灯笼以及金鸡傲立山顶的展览。

在华盛顿（1月29日）、芝加哥（2月5日）和奥兰多（2月11日）也将有农历新年游行。

（据中国新闻网）

美国 | 媒体：川普将就移民政策发布多项行政令

据美国媒体报道，美国国会官员表示，预计美国总统特朗普（Donald Trump）最早将在25日发布多项与移民政策有关的行政令，包括禁止对美国构成国家安全威胁的国家的人员入境。

美国 | 媒体：特朗普将就移民政策发布多项行政令 — 资料图：当地时间2017年1月23日，美国华盛顿，美国总统特朗普23日签署行政命令，正式宣布美国退出跨太平洋伙伴关系协定(TPP)

报道称，现在还不清楚哪些国家会被列入禁令。

川普在竞选总统期间曾表示会禁止穆斯林入境美国，但后来对这项提议做了修改，称将暂停为无法充分进行背景调查的地方的人办理签证。预计被纳入禁令的将主要是穆斯林国家。

一位官员说，川普还将暂停接收难民或某些难民入境。他说，川普还计划签署与绿卡签发有关的法令。另一项法令将与追踪合法入境的人员有关，确保这些人在签证到期时离开美国。

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（据中国新闻网）

美国 | 2016年旧房销量升至10年来最高水准

美国全国房地产经纪人协会1月24日公布的报告显示，虽然12月份美国旧房销量较11月份下滑，但受就业市场改善和住房抵押贷款利率保持超低水准影响，2016年美国旧房销量仍达到10年来最高水准。

报告显示，2016年占美国楼市销量9成的旧房销量达到545万套，超过2015年的525万套，是2006年以来的最高水准。12月份美国旧房销量经季节调整比11月份下跌2.8％，但较去年同期略高0.7％。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示，2016年就业市场稳步改善和住房抵押贷款利率总体保持超低水准使去年成为美国房地产市场的“一个好年景”。

云表示，11月份以来住房抵押贷款利率上升加上房价持续上涨和房屋库存降至历史低位导致１２月份美国旧房销量回落。

截至12月底，美国房屋库存环比下降10.8％至165万套，同比下降6.3％，为该协会1999年开始统计该数据以来的最低值。美国各类旧房销售中间价同比增长4％至每套23.22万美元，连续58个月出现同比上涨。

（据国际日报）

美国 | 2016年中国海外投资总额再创新高美国成投资者首选目的地

根据领先全球的房地产服务商戴德梁行发布的《2016第四季度中国海外投资市场》报告，2016年中国海外商业地产投资总额再创新高，达到383亿美元，比2015年增长了49%。

据该报告显示，美国是中国投资者的首选目的地，投资总额达到183亿美元，比2015年增长了四倍以上。中国内地对中国香港丶韩国丶英国丶加拿大和德国的投资总额较去年也有所增加。就英国而言，中国投资者借英镑走低的优势，投资总额按年上升了32%。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示：“许多中国投资者认为，美元对人民币的汇率仍有上升空间，而一些其他主要货币似乎有更大的贬值风险。目前来看，对於大型企业投资者而言，中国的立场及美国总统在中国的投资将对中国在美国的房地产投资产生更大影响。”

对於私人住宅投资者来说，除了投资回报外，教育和生活方式等因素，也是吸引他们投资於美国房地产市场的原因。

据报告显示，写字楼市场吸引了中国最大部分海外投资资金，占了45%以上。令人惊讶的是，酒店市场按年飙升了13个百分点，占据了27%的投资总额，达到103亿美元。开发用地的投资按年下降了18个百分点，仅占15%；商铺市场仍不受青睐，仅占3%；养老及健康地产是首次出现的资产类别，占总额的2.5%，这一比例预计会持续增长。

中央政府限制资本外流政策

由於2016年外汇储备大幅下降了691亿美元，在2016年11月底，中央政府加强了海外投资监管，并增加了对个人每年换汇额度达50,000美元的审查。新措施包括：禁止超过100亿美元的交易；在与公司核心业务无关的部门，超过10亿美元的交易将被限制；超过10亿美元的房地产投资亦受到限制等。

对於该政策的发布，林荣杰表示：“真正决定境外房地产投资金额会否获批的关键因素，是政府有没有能力控制货币贬值和境外资本流动。如果贬值或流出资本变小，那麽审查过程将不会那麽严格。尽管政府正在监控汇率并设法对中国的资本外流进行严格控制，但中国政府仍致力让企业’走出去’，并作多元化的投资。”

戴德梁行大中华区研究部高级经理及资本市场研究负责人陈妍斐表示：“基於中国投资者预期内地核心资产的收益率将持续走低，加上投资者不断追求全球性的多元化投资，我们预期海外投资的需求在2017年仍将保持强劲。当然，近期政府对资本外流的限制政策可能会使交易时间变长，投资规模减少，从而令今年的交易量略低於去年。”

（据华富财经）

美国 | 高端房市销售增长业界看好特朗普新政

好莱坞贝弗利山的豪宅世界闻名，根据业内人士的反馈，自从特朗普赢得大选至今，价格在千万美元以上的豪宅的销售量一路上走。印证了市场对于特朗普新政的良好反应，对于未来，高端房市也期待这新一轮的繁荣。

1月20日就是特朗普的宣誓就职日，美国高端房地产市场对于新总统和新政府充满期待，希望迎来再一波的繁荣。

虽然目前还没有明确的政策出台，不过业界对于房地产出身的特朗普及他提出的减税方案保持乐观态度和信心。

根据房地产网站Zillow的数据，2017年洛杉矶高端房市预计增长4%～5%；美国房地产经纪人协会（Realtor.com）认为，洛杉矶将成为继亚利桑那州凤凰城之后豪华房屋的另一个强劲买方市场。唯一的问题就是市场上的房子不够。

不过对于房贷，经济学家预测，2017年全美房屋抵押贷款利率也会持续攀升。

（据新唐人）

美国 | 兑现承诺特朗普限制这些国家入境美国

据英国路透社1月24日报道，相关国会官员以及移民专家透露，美国总统特朗普预计於1月25日签署数个行政命令，以限制来自叙利亚以及其他六个中东和非洲国家的移民。

据不愿透露姓名的官员以及专家的说法，特朗普还会签署行政命令，禁止美国政府部门向伊拉克丶伊朗丶利比亚丶索马里丶苏丹丶以及也门等国公民提供签证。

据悉，禁令的有效期可达数月之久。

华盛顿大学圣路易斯法学院教授斯蒂芬·莱格姆斯基（Stephen Legomsky）在奥巴马任期内曾是美国国籍与移民服务局总顾问。他表示：“从法律角度上讲，这完全是总统的合法权力范围之内。但是从政策角度上讲，这会是一个极为糟糕的想法，因为这些难民现在正有着极为紧急的人道需求。”

考虑到国土安全部负责移民管理以及边境安全，特朗普预计将会在国土安全部的总部签署这些行政命令。

在他的竞选过程中，特朗普最初曾提议暂时禁止任何穆斯林进入美国，因为他认为这样能防止伊斯兰圣战主义的恐怖袭击。许多特朗普支持者反对民主党的原因就是，民主党总统奥巴马增加了美国收容的叙利亚难民数量，而这些难民被认为”有可能会参与恐怖袭击“。

加州大学洛杉矶法学院的移民专家元村博（Motomura Hiroshi）（音）表示，如果所有被禁止移民的国家都有一半以上的穆斯林人口，那麽这些行政命令的反对者就有可能在法律上对其发起挑战。他称，反对者可以提出，这些行政命令在针对特定的宗教，而这种做法是违反美国宪法的。

特朗普的首席检察官提名者，参议员杰夫·塞申斯（Jeff　Sessions）表示，特朗普将会把禁止难民申请的重点放在一些可能会输出危险移民的国家上，而非禁止信仰某一特定宗教的人进入美国。

（据中国评论新闻网）

美国 | 投资移民门槛提高中介人士表示可能是好事

近日，美国EB－5投资移民投资门槛提高成了热点问题。据新政，投资门槛在非目标就业区的最低投资额从100万美元增至180万美元，而目标就业区地区则从50万美元暴涨到135万美元，增幅为170%。

既有的美国EB-5投资移民现行政策将于2017年4月28日到期。

业内人士表示，目前EB－5政策已经到了窗口期，有兴趣的人士应抓住最后3个月时间。

一移民中介资深人士对新京报记者表示，美国投资移民每年只有一万个名额，排队的人太多，目前审核的还是2014年申请的。门槛提高后，有可能是好事，提价后申请的人会减少，排队人数也少了，审核上会更快。

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（据新京报）

美国 | 纽约房市：回顾2016年，展望2017年

2016年，作为充满戏剧化转变的一年，终于拉上了帷幕。但对于纽约房地产市场来说，这是相对稳定的一年，趋势有序地放缓。

2016年第一两个月，纽约房价从2015年达到的高峰稍有下降。3至6月间，无论市场价格及交易速度来说都有所回升，但进入夏季后房地产市场再次趋于平静。秋季作为楼市旺季，的确比夏天要繁忙，但是整体市场没有反弹得像去年那么强劲。下图是纽约房地产市场各项关键指标在2016年11月，2015和2014的总结。

从图表中我们可以清楚地看到整体市场交易的时间相对过去一年在拉长。但是，这一年中成交数量和成交总量都稳定在一个较窄的范围。这意味着尽管楼市放缓，交易还是持续发生。

2017年又会给房地产市场带来怎样的局面呢？

业内一些尊敬的评估师例如Jonathan Miller预估市场价格会持续稍微下调。其中有两个重要因素。

第一，新楼盘供给量还是饱和。2015年大约产生了5,500个新房源，2016年约是6,000个，2017年还有3000个。

第二，2017年房屋贷款率会有所上调。然而，市场上还是存在不少利好因素。最重要的因素是杠杆借贷在整体市场中还是相对比较低。在2016年，获得贷款意外条款在总交易筹资中的比例十分低，只有26%。房源量虽然持续攀升，但是很大程度上是因为新楼盘的供给，如果发展商停止楼楼盘（已经在发生），供给量会很快下降。在100万美金以下的楼盘的供给量在3—4个月（需要3-4个月吸收所有供给），100万—200万美金的楼盘在7个月左右，然而200万—300万美金的楼盘则为8个月。另外，发展商已经放缓新楼盘项目。

最后，2017年纽约市地区的大经济环境和就业前景还是相当乐观的。

纽约最大房地产代理公司优秀经纪人葛宜珉专栏全集

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