對於多數投資者而言，去國外買房，面臨的一個重要問題是怎樣把購房款匯到國外去。而在當下外匯管制不斷加強的背景下，這個問題就變得愈發突出。在泰國買房時，外國買家也面臨著同樣的問題。本期微課堂，我們就一起來聊聊外國買家如何匯款到泰國置業。
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居外微課堂第十五期：外國人在泰國買房能貸款嗎？
在美國買房的過戶流程詳解 | 美國
壹、了解美國房產交易中的過戶日（Closing Date）
要了解美國房產的過戶流程，大家需要對美國房產交易中的過戶日（Closing Date）有所了解。通常而言，過戶日是在買賣雙方達成協議時，在合同中便事先約定好的。當然，如果雙方都同意時，也可以在這個日期之前過戶也沒有問題。那麽在過戶日都會做些什麽事情？總的來說有以下4點：
1、在過戶日之前或當日，買方將會支付款項（通常是支票或者電匯）
2、賣方與買方簽署產權轉讓書合同，將房間鑰匙轉交給買方
3、產權公司或者律師、公證人員前去當地的政府辦公室登記註冊
4、賣方收到扣除了過戶費用以及貸款余額等的款項
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二、辦理美國房產過戶手續可全程由第三方完成
在國內，大家對於買房時需要到房產交易中心去辦理過戶手續已經習以為常。然而，在美國，甚至大部分海外國家，都沒有類似房產交易中心的結構，其買房交易更多是由雙方協商完成，且不需買賣雙方同時在場。
在美國西部，壹般來說都是由第三方——產權公司（Title Company）來持有資金，簽署產權轉讓書，全權安排產權的轉移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產權公司全權操作。而在美國東部，壹般來說產權轉移的過程是在壹個稱作“結算公司”（Settlement Company）的地方進行的，買賣雙方（大多數時候也包括其經紀人）都集聚壹堂，由律師或是結算代理主持，支付款項簽署產權轉讓書，最後前去政府進行產權登記。當然，若買方確實無法出席，也可以委托其經紀人或律師代理，代表他們簽字，完成過戶的流程以及審核。
三、快捷簡單的美國買房過戶流程
簽署產權轉讓書——到政府部門註冊登記，這便是美國房產的過戶流程，簡單、快捷！買家在付了錢，簽了產權轉讓書後，產權公司或是結算代理便會前去政府部門為買方進行註冊，做完這壹步，就意味著房產歸買家所有。壹般政府部門註冊登記、備案，可在2到4周內完成。
由於美國實行的是契約登記制度，買房並沒有類似我們的房產證這類證明。不過，大家這時已經可以在當地政府網站上查詢到房屋的產權信息。美國多數地區都有政府網站，人們登陸政府網站便可方便得查詢到房屋的產權信息。在少數沒有政府網站的地區，人們可以去政府辦公室進行查詢。
可以說，完成過戶程序，在進行登記以後，產權轉讓便已不再重要，也不需要可以保管。業主的信息全部在政府留有備案，將來將房屋出租出售都不需要類似房產證等文件，產權所有人就可以輕松辦理了。
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加拿大的房子該怎麽買？| 加拿大
在加拿大買房，每個省都有不同的法律法規，所以買家最好咨詢一下當地的房產代理商、律師和會計師。
如果你計劃每年在加拿大的時間不超過6個月，你就不是加拿大居民，但你仍然可以開銀行賬戶，可以購置房產。如果你計劃每年在加拿大居住6個月以上，你必須要申請移民。
加拿大政府出台了促進外國投資政策，大部分省（不列跌哥倫比亞省、安大略、魁北克、新斯科舍、紐芬蘭、新不倫瑞克省）不限制海外投資者的數量。一些省份對國外居民購置房地產的數量有所限制。
在愛德華王子島，外國公民如果要購買面積超過5英畝（約2公頃）或是臨海長度超過165英尺（約50米）的地產，就必須要向島嶼監督管理及上訴委員會（Island Regulatory and Appeals Commission）提交申請。在馬尼托巴，外國公民無法購買農田，除非他們計劃兩年內要移民到當地。在薩斯喀徹溫省，外國公民不得購買面積超過10英畝（約4公頃）的土地。在亞伯達，外國公民最多只能購買兩塊地，總面積不得超過20英畝（約8公頃）。
尋找合適的房產中介
房產中介在加拿大地位很高。中介能提供價值，整個行業都很透明，管理也十分得當。
大部分中介都是個體營業的，中介費一般是可以面議的（一般在買家的承受範圍之內）。不管是登記在哪個中介的房產，買家都可以通過任何一家中介購買。一般而言，每一筆交易都涉及兩家中介——賣方中介和買方中介。
賣方中介（擁有房源的中介）一般都忠於賣家，只為賣家服務。也就是說，買家找到一家中介為其商議購房事宜，而賣家為其支付中介費。
《購買要約》
一旦選定一家中介，你需要給賣家一份《房地產買賣合同》（也稱《購買要約》）。
制定了《購買要約》，而且賣家也接受了該要約之後，就要支付保證金。一旦買家簽署了文件，那麼文件就具有法律效力。如果買家要退出《購買要約》，就會損失保證金，還可能會遭起訴。
保證金放在一個信托賬戶中。一旦買賣雙方達成了一致，保證金就自動成為買家支付給買家的房產交易額的一部分，然後交易就完成了。
貸款融資
加拿大居民購買一般的住宅，最高可以貸款支付75%的金額，最高貸款年限為25年。外國公民需要交35%的首付，最高可以貸款支付65%的金額。貸款的資格審查跟其他國家一樣，即通過電話、傳真或電子郵件訪談來收集個人信息，包括財產和負債狀況、就業和（或）收入狀況。貸款機構會逐個審查每個買家的申請。你的中介會給你推薦適合的貸款機構。
國外銀行無法在加拿大登記貸款，所以買家比必須通過加拿大的貸款機構進行貸款。加拿大銀行十分了解中國買家的需求。
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華裔開發商拆掉千萬房產 單賣地塊價翻倍 | 澳洲
墨爾本華裔開發商花費960萬澳元買下豪宅，拆掉房屋後將空地掛牌出售，報價竟然翻倍達到1,750萬澳元。
據Domain報道，2015年5月，墨爾本華裔開發商何鴻（Hong He ，音譯）及何宇翰（Yuhan He，音譯）斥資960萬澳元買下尤基（Kew）愛德華街（Edward Street）9-11號豪宅。本周早些時候，兩人將拆掉豪宅建築後的2,700平米空地掛牌出售，報價高達1,750萬澳元，幾近翻倍。
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據悉，這棟建於聯邦時期的豪宅原歸墨爾本霍桑足球俱樂部（Hawthorn Football Club）主席安德魯·紐博爾德（Andrew Newbold）所有。何鴻及何宇翰購置豪宅時，維州政府剛剛發布墨爾本最新規劃藍圖，取消地塊建房套數上限，引入綠化空間最低限制規定。根據相關規劃，愛德華街9-11號地塊可申請開發高層房產項目。
此前，由於維州前任規劃廳長馬修·蓋伊（Matthew Guy）嚴格規定，愛德華街所在區域屬於房產開發凍結區域。當地布倫達拉市議會（City of Boroondara）同樣反對大肆房產開發，在區域規劃調整後發起抗議活動，可惜未能取得成功。
昨日，自由黨議員蒂姆·史密斯（Tim Smith）獲知愛德華街9-11號地塊報價1,750萬澳元出售消息後，表示拆掉歷史建築的行為相當可惡，高價出售空地更不光彩。這起事件顯示現任規劃廳長理查德·韋恩（Richard Wynne）及工黨政府根本不關系墨爾本的歷史遺產。
（據澳洲新快網）
買房光榮租房可恥：多倫多高房價的深層原因 | 加拿大
加拿大經濟分析中心(Canadian Centre for Economic Analysis)將在今天發布名為“Understanding the Forces Driving the Shelter Affordability Issue”的研究報告，其中揭出多倫多房價高企的另外一個深層原因，就是多倫多居民崇尚買房當業主，而不願租房居住，導致一方面小家庭占據大房子，大量臥室空置；另外一方面則是大家庭擠在公寓內，千方百計搬出公寓單位買大屋，以便改善住房條件。
報告認為，買房光榮租房可恥的心態推動多倫多人爭相當業主，以致於過去35年來，多倫多住宅擁有率淨增23%，成為發達國家住宅擁有率最高的城市之一，僅次於阿省的卡爾加裡(74%)和挪威首都奧斯陸(69%)，以68%和渥太華並列第三，不僅高於紐約(51%)、倫敦(50%)和東京(43%)，更大大高於巴黎(33%)、柏林(15%)和瑞士的蘇黎世(8%)。
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報告稱，多倫多地區超過一半業主家中有空房，很多情況下是小家庭占據大房子，總計有220萬間臥室其實無人住。而在全安省，則有400,000套房屋至少擁有三到四間空置的臥室。而在另一方面，較大的家庭，比如說5人或更多人的家庭，卻擠在狹小的公寓單位內，飽受居住空間不足的困擾。
據該報告分析，不說拿出全部這些空置的臥室，即使只拿出總數的16%或350,000間臥室，就可以讓多倫多20%的住房困難戶住得舒舒服服。
此外，多倫多各類房屋中，獨立屋比例高達45%，公寓或condo所占比例為35%，但介於兩者之間的“中間類型”卻異常缺乏，這類房屋如鎮屋、排屋及復式建築等，合起來也只占20%左右。顯而易見，政府的房屋開發政策及區域規劃條例限制了這類低層建築的發展。
該研究中心的CEO Paul Smetanin評論說，這個問題其實非常嚴重，但卻一直沒有引起人們的足夠重視。與人們需要的其它生活資料相比，房屋市場畢竟是慢熱的，不像食品供應短缺了或突然漲價了，或是飲用水斷了或被污染了，都是迫在眉睫必須立即解決的事。住房遠遠沒有那麼敏感，就如溫水煮青蛙一樣…
出租房是房屋市場的潤滑油
報告指出，出租房本來是城市房屋市場引擎的潤滑油，但多倫多居民似乎感覺租房可恥，多數人都在片面追求擁有自己的房子當業主，甚至片面追求獨立屋導致獨立屋“一屋難求”，這當然成為房價上漲的助推器，把房價越推越高。此外，租房市場不景氣不活躍，也限制了居民的流動性，增加了房屋市場的不穩定性。
Smetanin在報告中批評安省政府最近推出的新政策既無新意，更無創意，其核心不過是照BC的葫蘆畫瓢，實施15%的外國買家稅，再是擴大租金管制，這些都算不上適合加拿大情況的新概念，對抑制房價有多大成效令人懷疑。
報告建議，安省政府不妨借鑒一下歐洲的經驗，由政府、非營利機構以及私營企業合作建設出租房，以滿足市場之需。
該報告還利用計算機模型進行模擬，將影響房產的各項指標輸入電腦，計算出房屋負擔指數。結果顯示：多倫多每三名居民、安省每四名居民中就有一名居民飽受極端的房屋負擔壓力之苦。
該報告建議說，為了應對多倫多的房屋危機，未來十年可能需要總計$1,500億建房資金，而所建房屋應該多數用於出租。
多倫多與房屋及通勤有關的數據
45%：多倫多45%的房屋屬於獨立屋，公寓或condo則為35%，介於其中的房屋如鎮屋、排屋及復式建築則只占20%；
1/3：多倫多只有1/3的condo用於出租；
30%：多倫多30%的通勤者上班/上學單程需要45分鐘或更長時間；
70%：多倫多70%的通勤者是自駕車，多倫多之外這個比例則是85%；
80%：的兩口之家有空置臥室；
67%：的大家庭(7人及以上)居住面積不足；
75%：的安省老人(65歲及以上)家有空置臥室。
相關資訊：多倫多樓市火：連度假Cottage也火爆 房價飆30%
（據加拿大家園）
租還是買？澳周租金與還貸額度相差62刀 | 澳洲
據Domain報道，新的調查分析和政府數據顯示，澳洲租戶每周所付的租金與業主平均每周償還的貸款額度只相差62澳元。
金融對比網站Finder的發言人哈桑（Bessie Hassan）表示，雖然因為生活方式等原因，有些人更適合租房，但其實置業所需償還的貸款並沒有比租房貴很多，而且還能擁有自己的物業。
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該網站的數據顯示，租戶平均每個月的月租金為1200澳元，而貸款者每個月需償還的平均額度為1467澳元。這項數據結果與澳洲國家統計局（Australian Bureau of Statistics）的金融數據相符合。
Domain集團的數據顯示，今年3月，悉尼房屋的廣告中位周租金為550澳元，公寓為530澳元。同期，墨爾本房屋的中位周租金為420澳元，公寓為395澳元。這種程度的租金很難讓租客存下壹筆買房所需的儲蓄。
哈桑指出，擁有較長租賃史的租戶可以以此作為優勢。在壹些銀行，租金可以被當成個人的真實儲蓄率來衡量借款者的還貸能力。
但壹些專家認為，目前的重點仍應放在降低租賃成本方面，而不是利用這些資金作為房屋貸款的證明。
Don’t Rent Me租賃網站的創始人齊貝爾（Antony Ziebell）表示，為了穩定投機性投資，應該對租金設定增長上限。
澳洲首次置業者組織（First Home Buyers Australia）的聯合創始人辛格（Taj Singh）則建議租客們和房東協議長期租約，並且和他人合租。他指出，許多艱難的首次置業者均表示，個人存款是他們進入房市最大的阻礙。因此他認為，如果政府能夠協助擁有良好租賃史的租客簽訂長期租賃協議，這將有利他們存款。
（據澳洲新快網）
去美國買房，如何簽訂購房合同？
簽訂購房合同，是買房中的重要一環。這份具有法律約束力的文件，保障着買賣雙方各自的利益，在簽署時一定要慎之又慎。在美國，買賣雙方一般都需要請專業的律師來共同起草並審查購房合同，而購房者在簽署時也要注意很多問題，以防出現對自己不利的條約。
中國台灣房價要修正多少？修正到何時？美國房市經驗告訴你！| 美國
中國台灣房價似乎尚未修正完畢，許多房產投資人常問：中國台灣的房價到底還要修正多少？或是修正多久才會停歇？身為房市專家，我根據美國房市修正經驗，試著推敲中國台灣房市未來走勢。
美國房價前一波高點發生2007年12月前後，全美各區的房價在當時的前後達到最高，之後開始滑落。截至今年3月，歷經9年多全美100個都會區（metro areas）中，超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。
丹佛、舊金山這兩個都會區有超過98%的房屋價格，均超過2007年的歷史高價，是漲幅最高的都會區代表。目前丹佛都會區的平均房價高過2007年歷史最高價約50%；舊金山都會區平均房價高過2007年歷史最高價約34%；換句話說，投資人過去10年，無論任何時點在這兩個地區置產，潛在投資收益超過三成。
相對地，國人熟悉的拉斯維加斯（Las Vegas）都會區內僅有0.6%房屋的價格，超過2007年的歷史高價；而拉斯維加斯都會區的平均房價僅為歷史最高價70%；奧蘭多（Orlando）都會區內僅有4.4%超過2007年的歷史高價，目前平均房價僅歷史最高價的77%。鳳凰城（Phoenix）都會區內僅有4.7%的房屋超過歷史高價，其平均房價為歷史最高價的82%。這些地區，投資人過去10年間，若沒有在相對低檔置產，很可能發生目前市價仍低於原先買價的窘境。
有一位朋友不聽勸告，認為美國次貸金融危機發生後2年多危機入市，2010年12月以43萬美金，約是第一手價格85萬美金的一半，買進拉斯維加斯當時5年新的大樓、2房約41.22坪的物件。前陣子美國房價搶搶滾，上網查詢該對像市價，驚覺也不過42萬美金，持有6年多居然沒有上漲。
但若以美國房市熱門地區為例，則發現是迥然不同的情形。舊金山房價在金融海嘯期間，房價最大跌幅20%，約花6年的時間，平均房價就回到歷史高點後，再創新高。西雅圖房價，在金融海嘯期間，房價最大跌幅約25%，花約7.5年的時間，平均房價回到歷史高點，後創新高。而拉斯維加斯房價，在金融海嘯期間，房價最大跌至歷史高價的四成，迄今九年多平均房價還在歷史高價的七成。
為何舊金山平均房價超過歷史前高30%，而拉斯維加斯房價離前波高點仍有30%的差距，呈現天與地的差別呢？根據美國知名房產網站Trulia利用統計學的線性回歸分析，發現這100個都會區的房價反彈的力道強弱，最主要是受到收入增長、人口增長、和房屋空置率持續降低等三個因素影響。
也就是說，舊金山都會區因為過去這幾年，因為當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率維持在5%，所以房價表現特別突出；拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城等些許都會區，當地居民收入與人口數不穩定、房屋空置率超過二位數，所以房價反彈相對吃力。
由美國房市復蘇經驗得知，一線城市的房價修正時間平均在6年，價格修正20~30%後止住，但二、三線城市，房價修正幅度動輒30~50%，修正時間迄今已超過9年，許多房價仍未回到原先價格高點。再加上，美國房價因發生次貸風暴這個重大利空，使得房價大幅下滑，許多房屋被法拍、銀拍。反彈期間因實施量化寬松（俗稱：QE）政策、不斷地降息，加上外國人（特別是陸資）持續湧入撿便宜等利多加持下，使得房價緩步上升，籌碼有效換手。且自去年下半年，美國開始啟動升息的利空讓房市再度洗煉，美國房價基本面相對較為扎實，房屋籌碼相對安定。
相較中國台灣房價，房價雖自2015年4月時的高點修正1~2成，但國內尚無重大利空發生，且房貸利率也未開始提高，以現今房市溫水煮青蛙的情形發展，房價底部尚未真正測試。再者，中國台灣房市流動性不及美國房市，亦不屬國際盤，連舊金山、西雅圖地區，美國房市最熱門地區，房價都不免修正20~25%。故大膽推估，台北市的平均房價至少要修正30%才屬合理，修正的時間恐怕也難逃6年之譜。
國人若想進場撿便宜，買房自用的剛性需求，或是檢視手中持有部位，想淘弱換強的，可以參考美國經驗，選擇適合的時間與適當的價格進場。同時，應該選擇當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率低的優質城市與區域，避免置產於大量新房需要時間消化的重劃區或新興開發區。於對的地區置產，就算短時期被套住，但持有時間夠長，以時間換空間，房價遲早會還你公道！
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布里斯班公寓租金半年跌幅多達17% 供過於求 | 澳洲
ACB News《澳華財經在線》5月24日訊 據昆州最大的物業管理公司之壹Coronis，過去半年由於大量新公寓湧入市場，布里斯班的公寓租金跌幅多達17%。
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Coronis在昆東南運營23個分支機構，管理著從黃金海岸到陽光海岸的8000套物業。其所有方克羅尼斯（Andrew Coronis）透露，現下租戶們壓價意識很強，迫使壹些投資性公寓業主降價出租。
布里斯班公寓市場形勢驟然扭轉，當前的樓花數量只有去年三分之壹的水平。建築業形勢緊張已致使建築商CMF Projects陷入破產托管。
“我們看到租金跌了17%，這是正在發生的事情。跌幅在10-17%之間，大家都在努力鎖定租戶”。他舉例稱，Chermside郊區壹套較舊的六套聯排公寓此前的周租收入約$420-$430，現在只有$350到$360。
三月份REA集團發布房產需求指數報告時，還提到買房與租房需求飆升。“全國對出租物業的需求十分強勁，昆州、首領地、維州與新州租房需求最強……這是經濟增長拉動及供應過於欠缺的綜合作用”。
報告顯示，REA關於昆州的需求指數的公寓租金在二月仍上漲1.6%，較上年同期上漲3.7%。合理的推斷似乎是價格下跌集中在布里斯班。
不久前昆州房地產研究院發布數據顯示，布里斯班內城房屋空置率為4.4%，創下金融海嘯來最高，此前高點是2013年四季度創下的4.1%。大布里斯班的總體空置率3%，市中心是3.7%。
本月，咨詢機構Place Advisory發布的報告顯示，布市樓花銷量降到2011年6月以來最低點。上季度有272起交易，較前季度減少13.7%。
布里斯班經歷長達三年史無前例的大規模公寓開發之後，投資者對於公寓市場的態度變得謹慎，新公寓消化速度放緩。
克羅尼斯強調，他對布里斯班市場長期前景感到積極，預計供應過剩問題會在兩三年內消化。而高質量公寓繼續吸引強烈興趣，租金狀況也不錯。
換個角度看，“住房可負擔性改善了，對於租房者是好消息。”
由於市場形勢變化，Coronis調整了物業管理方式，更加注重租房者利益，為其提供協助。
（據ACB News《澳華財經在線》）