避險避稅?父母將澳房登記在子女名下的利與弊 | 澳洲

700x190

近半年來,海外人士的貸款限制對澳房市場著實有著不小的衝擊。

不幸的是,彙豐銀行也在約半個月前將申請“海外貸款”的VIP客戶定存條件從3個月延長為6個月;新加坡銀行也聲明將停止向海外收入且購買布裡斯班樓盤的中國大陸買家發放貸款。

雪中送炭”的是,本人最近聽聞中國銀行有實行“留學生購房可依父母的海外收入申請貸款”的政策,這無疑是在這“海外貸款”限制大環境下的一利好消息,申請條件的關鍵詞大概為:自住房非投資,可最多貸70%,父母還款,父母中一人與留學生必須聯名購房。

本人並不精通貸款業務知識,法律專欄也不探討此部分內容,但引發我思考的是若父母出資買澳房,到底該不該放子女的名字?或者,留學生買房,到底用父母的名字還是自己的名字?相信房產界的朋友一定已經被各位家長詢問過無數次了,那麼此文將著重分析“父母將澳房登記在子女名下的利與弊”。

(除非另有注明,本文討論的“子女”多為在澳留學生或無穩定收入的青少年。)

huiming001

  1. 利? —— 為什麼一些父母想把澳房登記在子女名下?
  • 規避各種稅費: 將房子直接登記在子女名下,相比贈予、繼承或過戶等既省錢又方便,能省下不少稅費,還不用擔心未來澳洲是否有可能會實行遺產稅。如果子女已獲得綠卡,則更可以避免近半年澳洲各州相繼實行的海外人士購房的附加印花稅;
  • 規避家庭破產風險:有些家長從事商業經營活動或政治崗位,在經營良好時提前策劃,以孩子名義購置房產,如果面臨生意失敗,資不抵債等風險,還能給自己保留一部分東山再起的資本,為自己和孩子都留條後路;
  • 規避FIRB申請費:如果子女已獲得綠卡,則可以免交至少5000澳幣的外資審查委員會的申請費;
  • 規避二手房的購房限制條件:FIRB規定,海外人士購買二手房有不少於12個月的簽證要求。許多在中國工作生活的家長往往不能達到此要求,而留學在澳的子女往往有長達3年的簽證,因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇;
  • 擔心子女的婚姻財產糾紛:因為對澳洲家庭法的不了解,許多家長誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度,所以為子女事先購置房產作婚前財產,以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知,澳洲卻實行婚姻共同財產制度,無婚前婚後財產一說;
  • 夫妻感情出現危機:夫妻之間產生矛盾時往往互不相讓,誰也不願在財產上吃虧,此時有些夫妻會共同出於對子女的愛護,從保護子女權益出發,協商將房產登記在子女名下。

huiming002

  1. 弊? —— 子女作產權人,可能帶來的風險是什麼?
  • 子女買澳房不能貸款:首先,《合同法》規定,未成年子女一般情況下不得獨立簽訂購房合同;此外,買方若為未成年人一人,則該房屋買賣不能申請銀行貸款,只能一次性付清房款;
  • 子女無法再獲得首次置業補貼或印花稅減免:澳洲政府有系列利好政策來支持與輔助青年人或新移民在澳洲安家置業,提供補貼與稅務減免。如果父母在子女留學時,便與其聯名購房,那麼子女今後將無法獲得再首次置業優惠;
  • 同居視為配偶,對方有權利申請分財產: 你或許不知道自己的孩子在澳洲有多會撩漢/妹,你或許也不知道他們已經同居,但在澳洲,同居一樣是法律保護的合法行為,同居一年以上的事實婚姻伴侶享有與婚姻制度下夫妻的同等權益;
  • 留學生報稅問題:若該房產為投資房,那麼租金收入需要作為留學生在澳洲的收入用來報稅,當年收入超過18,200澳幣以上的部分則需要按規定繳稅;此外,將來女子畢業留在澳洲工作的話,未來此房產的租金更要作為收入來繳稅;
  • 父母無權處置房產:子女若作為唯一產權人,父母便不能隨意出售、抵押子女名下的房產。若為未成年人,父母必須保證出售房產是為了未成年人利益的保證書,且出售房產所得款項應全部用於撫養未成年人。否則,子女可提出異議,認為父母侵犯其合法權益,要求其承擔賠償責任;
  • 父母離婚時易出糾紛:如果夫妻離婚,以子女名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割,那麼該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住,可能會由此引發撫養權爭奪局面;
  • 父母想再收回房屋困難,且無法控制子女成年後擅自處分房產:一句話,多少留學生倒在賭城和美人的石榴裙下?並且,如果子女成年後不履行贍養父母的義務,父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。更需要注意,因為在澳長期生活的子女可能與你的傳統觀念與生活習慣是有很大不同的,實踐中已有在澳子女成年後將房屋出賣,不讓其父母探訪或移民同住的情況發生。
  1. 如果現在一定要登記孩子的名字,那麼我該怎麼做?

依以上分析,各個家庭的情況各有不同,難評判利與弊,最好與最壞。一般來說,若父母購買澳房時,要求一定要加孩子的名字,可考慮以下方式:

1) 共同共有 – Joint Tenancy:聯名購房時的一般原則。

  • “不分你我”:所有購房者共同擁有該房產,即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔;
  • “生還原則”(Principle of Survivorship):共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩,也少了很多法律的手續。如果其中一方過世,則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。

huiming003

2) 按份共有 – Tenancy in Common

  • “比例分你我”:與上述共同共有不同的是,購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權;
  • “自由分配”:聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下,較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人;
  • “出資不同”的首選:如果在最初購買這個房子的時候,雙方所支付的首付是不一樣的話,那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

huiming004

  1. 如果現在沒有登記子女的名字,那麼未來怎麼把房產留給子女最劃算?

1) 在中國:根據中國《物權法》、《繼承法》以及相關法律解釋與稅務制度,一般情況下,在繼承、贈與和買賣三種方式中,購買房產後滿2年再轉賣給子女是將房產留給子女較為劃算的方式:

  • 如果該房產為父母唯一住房,且已滿五年,那麼個人所得稅和營業稅都會減免,只需繳納房屋總額1%的契稅。
  • 相比繼承和贈與,子女向父母購買該房產再出售時,只需再繳出售價1%的契稅和1%的個稅。而通過繼承、贈與獲得的房產在轉讓時要交差價20%的個稅。
  • 以一朋友父母在溫州的房子為例,假設他現在以500萬人民幣的市值向父母通過購買的方式獲得,若3年之後他再以700萬人民幣出售該房產時,通過以下三種方式的稅務分別為:
(此表格來源於金裝律師訴訟保全中心,非本人原創)
(此表格來源於金裝律師訴訟保全中心,非本人原創)

2) 在澳洲

  • 讀者思考題:何種方式將澳房留給子女最劃算?
  • 可將答案留言至本人微信(lin61230),有理有據者即可獲30分鐘免費中澳兩國法律咨詢。

注:

  • 澳大利亞各州均有相應立法權,因此各州間的法律均有不同,以上文字內容可作參考方向,但非個案的專業法律建議;
  • 本文前言內容不構成貸款建議,請依個人情況與銀行或貸款經理確定申請方案;
  • 本文涉及部分貸款業務知識,特此感謝NAB銀行貸款經理Kevin 提供參考信息。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

看完天後蕾哈娜倫敦買房經,感覺自己買了假房!| 英國

而在倫敦眾多區域中,蕾哈娜就選中了霍斯頓(Hoxton)。她的倫敦朋友也都向她推薦此地,說“這是倫敦最有趣的地方。”

看完天後蕾哈娜倫敦買房經,感覺自己買了假房!| 英國

天後級明星的挑剔可想而知,跟著明星選房,確實能看出不少門道。

首先,這裏有幾個容易被忽略的房價“助推神器”。據英國房產網站Zoopla調查顯示,定期的集市會給周邊物業帶來額外5%的溢價。

始於1687年的Hoxton Street Market是倫敦最古老的集市之壹。新鮮的蔬菜水果、衣服玩具、藝術佳作,應有盡有。

有藝術氛圍的社區,物業溢價3%-5%。

Hoxton是倫敦的潮流聚集地,這裏聚集了超過600座可供展覽的藝術空間,每個工作室都有聚集三四十位的設計師或藝術家。

知名品牌Jimmy Choo 由此地開始了輝煌的時尚之路。

看完天後蕾哈娜倫敦買房經,感覺自己買了假房!| 英國

名人因素還將使物業再額外增值3-5%。

蕾哈娜在這兒購置公寓後,壹眾美國時尚達人也接踵而至。

除了藝術、時尚和傳統,Hoxton還是倫敦金融城和科技城的後花園,與新經濟的巨大價值無縫相鄰。

有著歐洲矽谷之稱的倫敦科技城,已有超過1600家公司入駐,吸引了谷歌、Facebook、英特爾、思科等科技企業和新興獨角獸公司的青睞,有超過58萬高薪精英在此工作,占全倫敦就業崗位總數的27%。

作為這些新貴階層首選的安家之所,Hoxton已成為倫敦兩大新興富人區之壹。

與傳統的西南富人區在文化和經濟發展上對比鮮明,而嶄露頭角之勢也令該區房價較西南富人區的咋舌天價,更平易近人。

英國新貴們和傳統富人的偏好之別,在Hoxton淋漓盡致體現。

從經濟領域到人文底蘊,Hoxton成為個性新貴們的休憩地

如果妳問倫敦人,哪裏最IN 哪裏最潮,哪裏有著最當下的藝術交匯,所有人都只會回答Hoxton。

與倫敦西邊傳統富人區不同,Hoxton的掘起得益於倫敦最富創造性的壹群人——獨立設計師與科技城新貴。

與聚集在西邊傳統保守的Old Money們不同,這些時代的弄潮兒們用自己獨特的才華與特立的個性成為新的國民經濟支柱。

最著名的WhiteCube Gallery(白方塊畫廊)、百年藝術館、迷叠香劇院紛紛落戶於此。如此多元化的文化氛圍是全球現代藝術家們的夢想地。因此,Hoxton地區逐漸形成了獨特的人文氣質。

在競爭激烈的CBD生存,而在Hoxton享受生活

受到這些新貴們的生活習慣與偏好的影響,在Hoxton,隨處可見獨立個性的公園、集市、咖啡館、餐館、酒吧等,為該區住戶們帶來別具壹格的的生活樂趣。

占地19公頃的Shoreditch 公園在寸金寸土的壹區內可謂奢侈,為Hoxton區的住戶們提供了休閑的重要場所。

同時園內設有各項運動設施場地,共享單車站、露天劇院等等。

看完天後蕾哈娜倫敦買房經,感覺自己買了假房!| 英國

建成於19世紀初的攝政河,總長13.8公裏,基本橫跨倫敦北部,是散步休閑放松身心的好地方。

看完天後蕾哈娜倫敦買房經,感覺自己買了假房!| 英國

Geffrye博物館建築建成於18世紀,為壹級歷史建築,該館收藏並展出自1600年以來英國的家庭擺設和家庭生活,獨特而溫馨。

看完天後蕾哈娜倫敦買房經,感覺自己買了假房!| 英國

享譽倫敦的咖啡聖地Curio Cabal,供應倫敦最炫酷的雞尾酒Proud East。

除了咖啡,Hoxton還有獲得真正啤酒比賽(Campaign for Real Ale)冠軍的酒吧——Wenlokc Arms,貝克漢姆就是這裏的常客。

看完天後蕾哈娜倫敦買房經,感覺自己買了假房!| 英國

倫敦壹區的便利與地位,倫敦人都會懂

區域內同時擁有多條便利的公交線、新建的可以直通國王十字地鐵/火車站的騎行路線,並且散布著Hoxton、Old Street、Farringdon等多個地鐵站。

風和日麗的時候,穿上輕便的徒步鞋,也可步行前往科技城區。

看完天後蕾哈娜倫敦買房經,感覺自己買了假房!| 英國

豐富的教育資源

東倫敦人總給人壹種時尚、前衛、活力的年輕者形象,然而這並不影響Hoxton的成為家長們的安家之選。

在霍斯頓區步行可達倫敦城市大學、倫敦大學國王學院、帝國理工學院、倫敦政經學院等多所大學。區內更有眾多評級為傑出(Outstanding)、優秀(Good)的小學、中學。

在此處,妳也許分分鐘和世界高校的學霸們擦肩而過。

看完天後蕾哈娜倫敦買房經,感覺自己買了假房!| 英國

(據英國大家庭)

嬰兒潮退休換屋 或推高公寓樓價 | 加拿大

有溫哥華研究房屋規劃的學者指出,嬰兒潮退休人士“大屋換細屋”的潮流,由於經濟能力較好,將會推高樓價,令年輕人買樓更加困難,他更指責政府壹直忽略長者房屋的問題,引致不少低收入或沒有屋可換的長者不單要挨貴租,甚至有可能淪為無家可歸者。

>>>加拿大置業百科加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

嬰兒潮退休換屋 或推高公寓樓價 | 加拿大
嬰兒潮退休人士“大屋換細屋”的潮流,由於經濟能力較好,將會推高樓價,令年輕人買樓更加困難

點擊查看加拿大更多精品房源

西門菲沙大學(SFU)城市研究項目總監甄瑞謙,周五接受《星島日報》訪問時表示,隨著人口老化,“大屋換細屋”這趨勢將會持續,但他擔憂這會推高柏文的樓價,因為現時柏文的購買者:有年輕上車壹族,也有投資者及炒賣者,再加上“大屋換細屋”的買家。由於“大屋換細屋”買家,手頭上擁有現金,出價也會闊綽壹些,換言之也會把柏文樓價推高,年輕壹族若要上車,就須與他們競爭,也增加柏文可負擔性的問題。

轟政府忽略提供長者屋

甄瑞謙又指,壹直以來,長者房屋都被政府完全忽略。他說,並非所有長者都能夠“大屋換細屋”,好像在華埠的不少公公婆婆,他們都是住在壹些廉租公寓,但近年由於柏文樓價不斷上升,令租金攀升了不少,導致這些公公婆婆面臨被逼遷,更有可能淪為無家可歸者。他呼籲政府有關部門要關註這現象,又希望傳媒多報道這方面的問題。

卑詩大學(UBC)社工系教授殷妙仲表示,“大屋換細屋”人士搬到子女居住地方附近這現象,不單發生在華裔身上,就連他身邊的西裔同事,退休後也搬到子女附近地方居住。他說從社會服務的角度,這其實是好事,因為這些人可以向家人提供服務,好像托兒服務,從而舒緩公共服務的需求。不過,他指“大屋換細屋”潮也是壹種人口流動,政府有關部門好像加拿大統計局就應該反映這現象,因為“大屋換細屋”人士搬到某區,由於這批人都是年紀較大,該區的醫療需求也會增加,政府有關方面就要作出資源調配,否則可能會出現問題。

(據西岸居)

居外課堂:去美國買房,你的資金準備夠了麼?

當前,到美國買房已成為國內高凈值人士的熱門選擇,或自住,或成為重要的投資理財選擇。不過,對於大部分打算到美國買房的國內買家來說,必須了解的問題是:妳的資金準備夠了嗎?妳知道在美國買房,除了房價本身,還包括不菲的買房費用和持有費用嗎?且看居外網為妳壹壹介紹。

居外課堂:去美國買房,妳的資金準備夠了麽?

壹、美國房產價格:34—70萬美元左右 (最大支出)

根據居外網對國內買家在美國買房的數據分析,盡管美國國土面積與中國大陸相差無幾,但大部分國內買家最終買房的目的地都在舊金山洛杉磯紐約波士頓這幾個都會區。舊金山和洛杉磯的華人區比較多,也相對成熟,紐約是美國的金融中心,而波士頓則是中國留學生匯聚的留學重鎮,自然也成了國內買家青睞的買房市場。

2016年11月美國七大都會區房價地圖

居外課堂:去美國買房,妳的資金準備夠了麽?

由2016年11月美國各都會區最新房價地圖可看出,11月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中,舊金山市、聖馬刁、伯克利與曼哈頓的房價中位數均超過了100萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高,中位數約120萬美元。舊金山市與聖馬刁的房價為113萬和112萬。伯克利的房價為100萬左右,爾灣的11月成交價中位數也名列前茅,約77萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然不見起色,11月房價中位數不到4萬美元。

作為專業海外房產平臺,居外網提供每月美國的最新房價數據,可點擊查詢。

2016年最新美國主要城市房價走勢

二、不得不付的美國買房相關費用:占房價的5%-7%(容易忽略的購房成本)

大家還要把買房過程中所產生的系列支出考慮在內,因為這絕對不是壹筆可以忽略不計的費用,為了幫助大家更好地做好購房資金方面的預算,下面跟大家說說在美國買房,買家必須支付的10項費用。

居外課堂:去美國買房,妳的資金準備夠了麽?居外課堂:去美國買房,妳的資金準備夠了麽?

想要了解更多,可點擊查詢 在美國買房後,會牽涉到哪幾種費用?

 

三、美國房產稅:0.5%-3%(買房後必須支付的重要費用)

美國房產稅並沒有壹個特定的標準,而是由每個州政府自行規定,每座城市的稅率也有壹定的差別,所以,投資者如果想要知道自己每年需交多少房產稅的話,就得先確定想要投資哪個州和是哪座城市。大部分美國州的房產稅稅率在房價的0.5-2.5%左右。

居外課堂:去美國買房,妳的資金準備夠了麽?

了解更多相關內容,可點擊:

美國房產稅介紹

美國各州房產稅壹覽表

美國房產稅如何征收

 

總結:

根據以上介紹,我們以在美國購買壹套50萬美元的房產為例,買家需要準備的資金為:

房產總價50萬+相關費用(5-7%)+第壹年房產稅(0.5-3%)=54萬美元

註:以上費用不包括將房產委托管理、出租的手續費。

由此可見,去美國買房的額外費用開銷也是不容忽視的,加上這些,美國買房費用預算可又要增加不少。居外網建議大家壹定要提前了解並做好相應的購房計劃。

 

居外課堂系列文章,解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房,還是已經在海外買房,妳在海外置業的過程中,有任何疑問,歡迎來信告知,居外課堂將竭力為您解答, 點擊查看更多系列文章

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

 

安省對外國購房者征15%的稅收的影響 | 加拿大

cxz-700x190

為了打擊在大多倫多及周邊地區投機炒作房地產市場的行為,安省政府決定在2017年4月21日起開始對外國人(公司)在該地區購房征收15%的反投機稅;同時,國際留學生和獲得工作簽證的人士在該地區購買房屋後,可以獲得該稅收的返還。本文就這方面的政策作簡單介紹。

1、外國人和外國公司

從2017年4月21日起,外國人和外國公司在大多倫多及其周邊地區購買房屋時,必須繳納15%的反投機稅收。這裡的外國人是指在加拿大生活的未獲得加拿大公民身份和加拿大永久居民身份的人士。外國公司是指未在加拿大注冊的公司,或者雖然在加拿大注冊但是部分或全部,直接或間接地由外國公司控制的公司。

2、15%稅收所適用的房產包括哪些?

安省所征收的15%的反投機稅收主要適用於購買居民住宅型房產,包括獨立房屋(detached)和半獨立房屋(semi‑detached houses)、鎮屋(townhouses)和共管公寓(condominium units)。此外,所購買房屋屬於兩個單元房屋(duplexes)、三個單元房屋(triplexes)、四個單元房屋(fourplexes)、五個單元房屋(fiveplexes)和六個單元房屋(sixplexes),外國購房者也需要繳納15%的稅收。

對於所購買的房產超過6個單元的出租公寓大樓,以及購買農業用地,商業和工業用地,購房者不需要繳納15%的反投機稅收。

3、15%反投機稅的豁免

如果外國人獲得了安省移民提名項目的提名{the Ontario Immigrant Nominee Program (“nominee”)},或者外國人獲得難民庇護身份,該外國人在該地區購買房屋時不需要繳納15%的反投機稅收。

若外國人的配偶具有加拿大公民身份,或擁有加拿大永久居民身份,或者是安省移民提名項目的提名者,或者是擁有難民庇護身份,該外國人和其配偶聯合購買房屋時,不需要繳納15%的反投機稅收。

4、15%反投機稅收的返還

外國人在購買房屋後的四年內獲得了加拿大的公民身份,或者獲得了加拿大永久居民身份後,可以獲得該項稅收的返還。

國際留學生在購買房屋後的至少兩年內在安省的大學(University/College)注冊了全日制的學習課程,可以獲得反投機稅收的返還。

外國人在購買房屋後,能夠合法全職在安省工作至少一年後,可以獲得反投機稅收的返還。

5、15%反投機稅收所適用的地區

從一般概念上講,15%反投機稅適用於多倫多及其周邊地區,或者稱為大金馬蹄地區。那麼,該地域範圍又包括那些具體的地區呢?

從地理範圍來看,主要包括以下地區:Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York。對我們中國人來說,比較熟悉的地區,除了大多倫多地區外,像漢密爾頓(Hamilton)、滑鐵盧(waterloo)、尼加拉瓜(Niagara)、貴而富(Guelph)等都包括在這次反投機稅所征收的範圍內。

從該政策的具體內容看,該政策的設計確實是為了打擊在大金馬蹄地區投機房地產的炒作行為,而對於那些要在該地區安家置業者影響並不大。當然,對於國際留學生和獲得工作簽證的外國人士來講,盡管在未來一到兩年內可以獲得稅收返還,但是,現在在大金馬蹄地區購房要多支付15%地費用。因此,這種政策實際上也抑制了這部分人士對購買房屋的需求。

關於房屋貸款詳細政策,請通過居外聯系安省持牌貸款專家成小洲

(注意:本文僅為一般知識性介紹,不作為任何決策的依據。資料來源:加拿大安省政府網站)

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

《USA地產大亨》連載(三)——獨棟別墅物業 | 美國

benbriggs-%ef%bc%8d700x190

近年來,美國住房市場正在經歷著大規模的轉變,住宅擁有率(Homeownership Rate)在2004年達到近70%的頂點後,便開始一路下滑,2015年底下降到不到64%,相當於25年前的水平,與此相對應,獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。究其原因,住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影,以及巨大的人口結構變化,包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中,步入工作崗位的千禧世代(Millennials)並不急於買房,以及不斷遷入的外來人口。

2008年金融危機後,全美5500萬套以貸款購買的房產中,大約750萬套房產由於房主無法按時支付房屋貸款或稅金而被強制收走並拍賣,這便是所謂的法拍屋(Foreclosed Home)。這些住宅被收走後,房主的信用記錄會受到嚴重影響,加之金融危機後更加嚴格的貸款審查標准,使他們在七年之內幾乎無法再貸款買房。然而,即便是七年之後違約信用記錄被消除,銀行在貸款時也比金融危機前更加謹慎,對貸款人信用的要求更高。因此,這些房主在失去自己的房屋後不得不開始租房,而相對於公寓,他們更傾向於租住在與過去類似的獨棟別墅中。

此外,美國人口結構的變化也對住宅持有率產生了重要的影響。與中國人相似,很多美國人的夢想便是擁有一棟自己的別墅。然而,隨著時代的變遷,這一經典的美國夢也在不知不覺中發生著改變。出生於1980年至2000年之間的千禧世代(Millennials)是美國最大的人口組成部分。與他們長輩年輕時相比,千禧世代的財務狀況更加窘迫,他們中的很多人擔負著高額學生貸款,剛畢業便遇到了嚴重的金融危機,讓他們需要更多時間儲蓄購房首付款,然而隨著房租不斷攀升,積累存款就變得更加困難;另一方面,如今的美國年輕人更傾向於租房,這樣,他們便能在獲得新工作後隨時搬家,而不必掛慮如何出售手中的房產。隨著千禧世代結婚生子、組建家庭,很多人選擇租住在別墅中。

從1990年到2014年,出租型別墅占所有出租型住宅的比重從30%上升至36%;2006年到2014年(下圖),出租型別墅增加了390萬棟,即34%。同時,由巨大的需求推動,別墅租金也迅速上升,2015年,包括舊金山、洛杉磯、達拉斯、西雅圖等在內的15個城市租金比去年同期上升逾12%。

資料來源:美國人口普查局,Moody’s Analytics
資料來源:美國人口普查局,Moody’s Analytics

投資獨棟別墅考慮事項

街區

選擇在哪一個街區(Neighborhood)購買投資型別墅將在很大程度上決定未來的租戶類型和房屋空置頻率。例如,在優質學區內的房產將很可能出租給孩子在附近上學的家庭;位於大學校園附近房產的主要潛在租戶是大學生,暑假期間更容易面臨房屋空置。

房產稅

房產稅率(Property Tax Rate)在不同地區不盡相同,計算租金回報時房產稅是一筆重要支出,但高稅率不一定是一件壞事,只要別墅位於容易吸引長期租戶的地區,仍不失為一項好的投資。

學區

美國的公立中小學校按照學區(School District)劃分範圍,在本學區內招收學生,因此,房產所在學區的質量是影響房屋價格的重要因素,位於優質學區的房產升值更快,出租更容易。學區和學校的具體評分可參考Greatschools.com等專業網站。

就業市場

就業機會迅速上升的地區往往會吸引大量人口遷入,意味著更多租戶來到這裡。大型公司遷往某一地區同樣會帶來大量員工。例如福布斯2016年評選出“美國未來十年新興都市”,包括奧斯汀、鹽湖城、聖何塞和丹佛等。值得注意的是,前十名的城市中,有四個位於德克薩斯州,據福布斯評論,德州已成為一塊巨大的人才磁鐵,高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。其中,達拉斯2010年至2015年就業增長15%,遠高於美國平均水平8.1%。

周邊設施

考察房產所在社區周邊目前擁有或即將建設的公園、商場、健身中心、公交站點等設施。

建築許可

如果是大規模的別墅綠地開發項目,需要確保開發地塊已獲得政府出具的建築許可(Building Permits)。此外,投資前應考察目標物業附近未來的建築規劃和已頒發的建築許可,如果未來周邊地區規劃建設大量寫字樓、商場、公寓,則證明這一區域發展迅速。

獨棟別墅投資方式

機構投資者

國內機構投資者或房地產企業可以從多個方面入手投資於美國的獨棟別墅市場,其中包括獨棟別墅信托投資、投資型別墅銷售平台搭建,和獨棟別墅土地開發三種方式(對這三方面更詳細的介紹和案例分析請參見《USA地產大亨》)。

個人投資者

投資於幾套住宅,獲取租金和升值回報是國內很多個人投資者所熟悉的投資方式。在國內,房屋銷售價格和月租金的比值(售租比,Price-to-Rent Ratio)較低,投資回報有限。據統計,2014年,中國有78%的城市房屋售租比超過300:1,而在北上廣深那樣的一線大都市,售租比超過800:1的房產也隨處可見。相比之下,美國的房產投資回報率高了很多,例如,一棟位於達拉斯北部10分學區的別墅售價$25萬美元,月租金約$1850美元,售租比為135:1,意味著大約11年的租金即可收回房款,扣除房屋出租管理費、房產稅和其他所有費用後,預計每年淨租金加升值回報率約11%。像這樣的投資型別墅在美國還有很多,投資後,BF蘇富比將協助投資者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

美國獨棟別墅物業
美國獨棟別墅物業

投資風險

正如本書第七章公寓物業中所提到的,由於人們對住宅的剛性需求,住宅物業與其他物業類型相比投資風險相對較小,出租率是各類物業中最高的。投資型別墅所面臨的主要風險包括:

空置率過高和升值率過低構成了投資的潛在風險。通常,別墅每月的費用占租金收入的50%左右,然而,如果市場供過於求,或處於市場低迷階段,則別墅的空置率提高,租金下降,在極少情況下,可能出現租金收入無法支付全部費用的狀況。此外,如果市場不景氣,出售別墅時,可能物業升值幅度很低,甚至出現售價低於購買價的情況。因此,在投資時應選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校,且生活較為便利的地區,從而確保即使在整體經濟低迷的情況下,投資仍有較好的回報。例如,德克薩斯州2004年至2014年創造了全美29%的淨新增工作崗位,其就業增長率是加州、紐約州、佛羅裡達州等的3倍,共創造逾200萬個就業崗位,超過上述三個州的總和。

投資型別墅一般需要雇佣出租管理公司(Property Management Company)尋找租戶、收取租金,並進行房屋的日常維護,選擇一家專業且性價比高的管理公司至關重要。一家有經驗的管理公司能夠幫助投資者找到按時支付房租、租住時間長,且愛惜房屋的高質量租客,並縮短房屋空置時間,降低房屋維護費用。

此外,獨棟別墅信托投資的主要風險在於無法保證投資經理和運營方在別墅收購、裝修、維護、出租等方面完全盡職。然而,如果投資運營方也投入自己的資金,在投資份額中占有一定的比例,則運營方與投資者的利益相同,有利於投資者的利益最大化。另一方面,獨棟別墅信托投資基金是在2008年金融危機後興起的一項投資方式,因此投資者所能獲得的歷史投資數據尚不充分。

小結

  • 美國住宅擁有率近年來一路下滑,從2004年的70%的下降到2015的不到64%,相當於25年前的水平,與此相對應,獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。
  • 住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影,以及巨大的人口結構變化,包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中,步入工作崗位的千禧世代(Millennials)並不急於買房,以及不斷遷入的外來人口。
  • 投資獨棟別墅需考慮到物業所在街區、當地房產稅、學區、就業市場、周邊設施和建築許可等方面的因素。
  • 投資型別墅的主要風險包括空置率過高和升值率過低,選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校,且生活較為便利的地區進行投資將在很大程度上避免這些風險。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年,最近領銜合著《USA地產大亨》一書,為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前,他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購,以及$1億美元的公寓項目投資。

Ben005

本書名為《USA地產大亨:中國企業投資美國地產指南》,書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版,圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗,針對國內投資者的需要合著本書,幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場,由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時,著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南,亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店,以及美國Amazon有售。

Ben006

從五月起,我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節,就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論,包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等,敬請關注!

《USA地產大亨》連載文章:

 

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國

導言:太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中,大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%,而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將間單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動,包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料,能夠幫助您了解更多的買賣房產信息,做出更合理的抉策。本期介紹的是位於北灣的索諾瑪谷。(舊金山房價走勢

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國
舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在索諾瑪山谷地區的房地產市場包括下列城市:格倫艾倫、肯伍德以及索諾瑪。下方圖表中的銷售數據涉及所有居住用房地產,其中包括這些社區內的獨棟住宅、托管公寓以及農場和牧場。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第四季度上升5.8%
    房價自2015年第四季度上升9.8%
索諾瑪谷房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第四季度增長4.0%
2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國
索諾瑪谷房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為64天
2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國
索諾瑪谷房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為100.46%
2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國
索諾瑪谷房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為56.83%
2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國
索諾瑪谷房產線下交易的房源百分比一年趨勢

第四季度房市分析

索諾瑪谷第四季度的情況可以總結為一句話:“虎頭蛇尾”。10月與11月的成交量可觀——與2015年同期的成交數量與價格點類似。但是與2015年相比,12月的銷量與新簽合同的數量都有所減少。是總統大選對房地產活動造成了影響,還僅僅是比以往更加明顯的季節性下滑,只有時間才能告訴我們答案。

整體來看,2016年索諾瑪谷的房產活動與2015年基本一致,與舊金山灣區的其他地區相比,該地區的銷量下降幅度最小。雖然購房者仍然非常謹慎,但低價房產相對充足,有助於保持需求。

市場統計數據

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪谷銷售的最接近房價中位數770,000美元的一套房產。

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國

  • 1100 Solano Avenue, Sonoma, CA 95476
  • 2 室/2浴/1,480 平方英尺
  • 售價:770,000美元
高檔房產
 
太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪谷出售的售價最高的房產。
 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國

  • 3736 Wood Valley Rd., Sonoma, CA 95476
  • 4 室/9 浴/6,840平方英尺
  • 售價 : 11,500,000美元

前景預期

第一季度通常會保持不變。大量買家仍然積極,但大部分買家不會像2016年的其他時期一樣過於狂熱。賣家應留意有關其房產定價過高的意見,確保他們的房產盡可能處在最佳狀態。索諾瑪谷是一個具有魅力的目的地,整個舊金山灣區的就業情況良好——這兩大因素是未來房地產發展的好兆頭。但是,在該地區,貸款利率增加的影響仍然比較明顯。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日)

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

何時買房才劃算?看看美國理財專家怎麼說 | 美國

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

美國房市持續上漲。圖為加州的一處地產開放給買家參觀
美國房市持續上漲。圖為加州的一處地產開放給買家參觀

點擊查看美國房源

春末夏初之際,美國一些房屋紛紛上市掛賣。當前地產交易市場的活躍,讓不少租房者為之心動。

當你在為自己選擇租房還是買房而感到糾結之際,不妨看一看專家們的建議。Jean Chatzky是位個人理財專家,也是美國個人理財網站《The Balance》的資深編輯。以下是她的經驗分享。

當你計劃在某個地方住上至少有好幾年的時間,當你看著成本的微積分時,你把錢投入房子中是有道理的。

買房,不僅僅是支付房屋貸款。你必須記住一點:除了購買房屋所有權之外,還有其他費用,有維護費,每年可花掉1%到2%。需要繳稅,支付房屋保險。如果你家有一個草坪的話,需要打理草坪。如果你有一個車道的話, 冬天需要鏟雪。有些東西可能是你不會指望的。

另一方面,如果你看大多數地產市場的升值,房價預計會繼續上漲,稍高於通貨膨脹率,這是很好的。它不會成為一個殺手級的投資,它是一種資本保值的補充方式。

如果你期望你在一個地方住上很長時間,你想建立一個補充的儲蓄賬戶,償還抵押貸款是一個非常好的方式。當您決定要搬家時,您可以獲得一筆總額,然後再投資另一個物業。

以上的建議只適用於那些想要擁有一個地產的人。你想要買那個地方,把它變成你的財產,扎根下來,作為房子的屋主,擁有一處地產跟租一個房子感覺有所不同。所以,如果你的生活處於這一階段,那就應該買房子。

互聯網資訊綜合整理

美媒:紐約已成過去 中國房產投資者開始瞄准邁阿密 | 美國

據美國CNBC網站5月26日報導,美房地產經紀公司“OneWorld properties”CEO佩吉•富奇5月25日受訪時表示,與過去中國投資者熱衷於在紐約舊金山購買房產不同,現在邁阿密正成為中國投資者一個“更便宜的”房產投資目的地。

福奇說,相比紐約、舊金山和西雅圖這樣的長期投資避風港,邁阿密的房產價格較為低廉,這幫助其成為中國房地產投資商的寵兒。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

邁阿密的房產價格較為低廉,成為中國房地產投資商的寵兒
邁阿密的房產價格較為低廉,成為中國房地產投資商的寵兒

點擊查看邁阿密房源

此外,邁阿密即將迎來的發展項目也進一步吸引了中國投資者的需求。目前,太古地產有限公司正在開發邁阿密一個綜合發展項目,名為“Brickell City Centre”,它將涵蓋豪華公寓、辦公樓、酒店和購物中心。

報導說,過去人們認為這種外國需求的增長推高了當地的房產價格,並且迫使當地政府采取措施進行限制。不過,福奇認為,邁阿密的房地產市場仍處於增長階段。她說:“我認為邁阿密還有許多成長的事情要做,其增長空間還很大。房地產市場並不是短期投資項目,而是長期的。”

(據新浪中國香港)

悉尼、布里斯班兩地買房 印花稅竟相差24倍!| 澳洲

據房產網站Realestate報道,CoreLogic RP Data研究機構進行了壹項評估,內容主要為在購買最能負擔物業時,每個首府城市的首次置業者需有多少存款才能滿足首付及印花稅的要求。該機構以此發布了最新的《房地產脈搏報告》(PropertyPulse)。

據了解,評估中以每個首府城市25%的房價來當做城市較低端房產的價格。基於這個標準,布里斯班的首次置業者購買價值39萬澳元的物業,需要支付5%的首付20,543澳元。而在悉尼購買66.6萬澳元的物業則需59,033澳元存款才購支付首付和印花稅。

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

悉尼、布市兩地買房 印花稅竟相差24倍!| 澳洲
悉尼布里斯班購置最可負擔物業,所需繳納印花稅相差24倍(Domain圖片)

點擊查看澳洲更多精品房源

CoreLogic方面的研究負責人勞倫斯(Tim Lawless)表示,這其中壹個較大的差距來自於印花稅。在以上的例子中,在昆州(Queensland)需要支付的印花稅為1043澳元,而悉尼則為25,733澳元,兩者相差24倍。這顯示出,布里斯班的可負擔能力更高,置業的機會更大。

布里斯班成為吸引買家之處不僅在於印花稅。在住宅價格與收入比率方面,悉尼的房價是普通家庭收入的8.5倍,而布裏斯班則是6倍。悉尼的中位房價比布裏斯班高了近80%。

勞倫斯指出,抑制布里斯班房價增長的主要因素是低就業率。他建議政府應該實行壹些稅收刺激政策,鼓勵商家重新來到昆州,以增加就業崗位。或者針對現有的商戶實行稅收減免等。另外則是進行基礎設施建設,這將能促進就業、提高生產力。

相關資訊:中國房地產泡沫推高了澳洲房地產價格?

(據澳洲新快網)