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121.5萬！美國3月新屋開工創四個月以來新低 | 美國

美國3月新屋開工121.5萬，低於市場預期的125萬，創四個月以來新低。

具體來看，美國3月新屋開工環比-6.8%。而美國3月營建許可126萬，略高於預期的125萬，環比上漲3.6%。3月，占美國樓市份額最大的單體住宅開工數量為82.1萬，環比下降6.2％。中西部單體住宅開工數量大幅下降35％，創2014年1月以來最大月度跌幅。

分析認為，2月份新屋開工數據強勁，與罕見的暖冬天氣有關。而3月份美國東北、中西部遭遇了惡劣的暴風雪天氣，影響房屋建設。數據顯示，3月美國中西部單體住宅的新建數量錄得3年來最大月度跌幅，影響因素可能正是惡劣天氣。

整體來看，美國樓市展望強勁，建築商情緒維持在逾10年最高，按揭貸款利率也自大選以來高位回落。但人工短缺仍令建築商難以跟上強勁勞動力市場帶來的堅實需求。

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美國3月新屋開工121.5萬，低於市場預期的125萬，創四個月以來新低
美國3月新屋開工121.5萬，低於市場預期的125萬，創四個月以來新低

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富國證券經濟學家Sam Bullard在報告發布前的說明中表示：“住房熱潮開啟以來，建築商如今比之前更樂觀，買家成交量和銷售額都以最快速度增長。短期美國樓市前景令人鼓舞，因為就業增長和消費者信心指數提高，都使得購房者心態積極。”

（據華爾街見聞）

梅姨突然宣布提前大選，英鎊大幅上漲樓市將迅速穩定 | 英國

英國當地時間2017年4月18日11時許，英國首相特蕾莎·梅在唐寧街10號首相府門口宣布，將於今年6月8日提前舉行大選，確保脫歐進程取得成功。

按照目前民意(領先第二名的工黨約20%)，壹旦保守黨以明顯優勢當選，梅姨政府的合法性將不容質疑，尤其是在蘇格蘭獨立黨鬧獨立的問題和脫歐談判中。消息壹出，英鎊停止此前的下滑，迅速反彈並呈現上漲趨勢。

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壹旦保守黨大幅領先當選，將對脫歐談判有強有力的民意支持，有利於英國政局和市場的穩定。掃除民心疑雲的新政府將極大程度地消除目前英國房產市場中存在的不確定性，使英國樓市快速回歸穩定狀態。屆時，根據英國住房市場嚴重供不應求的基本面情況，房產價格將繼續維持快速上漲趨勢。此前，受英國脫歐的不確定性影響，2016年英國平均房價的年增幅跌至近幾年來的低點。

梅姨領導的執政保守黨在最新民調中獲得45%的支持率，遙遙領先第二位的工黨（24%）。現在舉行大選幾乎肯定會出現保守黨大勝的可能性，從而使保守黨在英國議會下議院的多數議席大增，而目前只有17席的多數優勢，而這也將鞏固梅姨推行英國脫歐的各項政策的認受性和權威性。

梅姨突然宣布提前大選，英鎊大幅上漲樓市將迅速穩定 | 英國

在講話中，特蕾莎·梅表示，盡管不情願但她已經做出了提前大選的決定，但她補充道堅信國家需要確保強大且穩定的領導。

針對英國脫歐，蘇格蘭獨立公投等事宜，英國議會中的分歧將危及脫歐中取得的成功。

關於改變心意提前舉行大選，梅首相解釋道，確保未來幾年安全與穩定的唯壹方法就是提前舉行大選。

有分析稱，特蕾莎·梅計劃提前舉行大選，是因為其所屬的保守黨現在大幅領先其它反對黨，是想借機擴大對議會的控制，為推進英國脫歐清除障礙。

瑞穗銀行對沖基金銷售主管Neil Jones稱，梅可能考慮過若更晚舉行大選，保守黨恐將面臨選票縮水。

梅姨突然宣布提前大選，英鎊大幅上漲樓市將迅速穩定 | 英國

首次消息影響，英鎊兌美元匯率也出現了壹定程度的短期波動。在唐寧街將發表臨時聲明的消息公布後，英鎊大跌0.5%至1.2514，刷新4月14日來新低。在特蕾莎·梅正式宣布了提前大選的消息後，英鎊匯率從此前低位反彈。

梅姨突然宣布提前大選，英鎊大幅上漲樓市將迅速穩定 | 英國 梅姨突然宣布提前大選，英鎊大幅上漲樓市將迅速穩定 | 英國

特蕾莎·梅講話要點：

國家需要更強大、穩定的領導，確保度過脫歐及未來時期。

投給特蕾莎·梅及保守當政府的每壹張選票都將使英國在脫歐談判中更強大。

我們將堅持更強大的英國計劃，並為了穩定的未來做出正確的長期決定。

需要在由特蕾莎·梅及其內閣領導的強大穩定的保守黨政府，與科爾賓領導的脆弱且不穩定的聯合政府中，做出抉擇。

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（英國房產周刊）

 

售房量達新低 房價增長放緩 | 英國

英國皇家特許測量師協會（Royal Institution of Chartered Surveyors，Rics）的數據顯示，由於市場上的房屋數量跌至新低，房地產市場已進壹步放緩。

超出13%調查對象表示，在3月份新上市房產數量在下跌而不是上升,房地產分支機構平均只有43個未出售房產。

Rics市場調查發現，房市交易活動低迷，且銷售也保持在較低水平。

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售房量達新低 房價增長放緩 | 英國
由於市場上的房屋數量跌至新低，房地產市場已進壹步放緩

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除了售房量的下降，房價走勢也不樂觀。英國統計局在11日公布的數據顯示，2月份英國房價同比增長5.8%，漲幅高於1月份的5.3%，但仍低於2016年7.7%的平均增長率。

根據英國統計局的數據，2月份英國房屋均價升至21.8萬英鎊，比去年同期增長1.2萬英鎊，比1月份上升2千英鎊。

倫敦房價仍居於英國各地榜首，均價達到47.5萬英鎊。英格蘭東部地區同比增長率達10.3%，為全英最高。

地產公司Garrington Property Finders首席執行官Nicholas Finn表示：“我們很高興看到房價增幅的溫和上升，但這並不代表地產市場保持健康，只是供應缺乏的癥狀而已。”

“許多地區掛牌出售的住宅數量依然非常有限，皇家測量師協會報告稱其數量已連續12個月停止增長。”

Rics調查顯示，對於未來12個月內房價上漲前景的積極性，沒有之前民意調查時高。超過24%調查對象預計房價上漲而非下跌，低於2月份的37%。但存在壹種共識，房價上漲程度將低於此前預期。

Rics調查提供了有效的市場快照，且是未來價格變化的風向標。

倫敦房價下降已有壹段時間，但還是有好消息，超出14%的倫敦調查對象預計在12個月內房價會更高，而不是更低。由於房價下跌吸引了購房者，因此購房者對倫敦的興趣也開始在增加。

Rics首席經濟學家Simon Rubinsohn稱:“倫敦中心區的高檔住宅仍面臨壓力，而壹般住宅市場數量仍不足，包括租金也受影響，由於供不應求，距離倫敦較遠地區的租金通常會更高。目前很難看到任何改變市場的動力，交易水準持平也反映了房市狀況。”

雖然壹些地區的銷售量確實增加了，如威爾士、蘇格蘭和北愛爾蘭，但還是被其他地區的低銷售水平超過。調查對象表示，預計交易水平仍較低。

Mortgage Advice Bureau貸款業務主管Brian Murphy稱：“市場已形成壹種水平，除非消費者信心徹底改變,否則在未來幾個月將形成蕭條市場。這本身也許不是壹個消極情況，總體形勢平靜和穩定可能會受益很多，尤其是在當前的政治和經濟情況。”

本月早期，Halifax的數據顯示，3月份英國房價同比上升了3.8%，增長率低於2月份的5.1%，更遠遠低於壹年前10%的峰值。種種跡象表明英國房價增長正持續放緩。

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（據英中時報）

政府要對多倫多房市出手了嗎？| 加拿大

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進入2017年以來，多倫多地區炙手可熱的房價牽動著眾多人的神經。而近期（四月二十七日）要舉行的三級政府聯席會談（多倫多市長John Tory，安省財長Sousa，聯邦財長Morneau）更讓坊間眾說紛紜，莫衷一是。可惜加國的現有的中文媒體非但不能提供有用信息，還因為利益決定立場，往往屁股決定腦袋，以訛傳訛，使得市場最近謠言四起。很多客戶都在問我對未來政府會如何干預房市的看法，趁著長周末，本著客觀，准確的原則，小李飛刀對該會談的主發起人Sousa關於房市的態度和可能會出台的政策做以下分析和解讀，也是對長期以來關心支持我的朋友和客戶們的一個回饋。

《多倫多星報》一天前對財長先生關於新預算案的摘要介紹。如果不想讀大段英文，可以繼續往下看。

財長的講話大體上有幾個要點：

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1、安省經濟增長快速，是全國平均水平的兩倍，更高於所有G7發達國家水平。具體體現在出口，制造業，零售，金融行業，安省居民家庭收入也同步受益於這種增長，更重要的是，這是全省範圍的增長，不僅僅局限於大多倫多金馬蹄地區。健康增長的經濟也同時帶來了人口的持續流入，這是最大的，不容置疑的基本面。

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2、此前溫哥華出台了排外稅而導致的房市和政府的雙輸局面，有前車之鑒，財長明確暗示了他們會采取慎重的手段（thoughtful approach），避免出現一些不願意看到的後果（untended consequences）。這就基本上排除了大家所擔心的外國買家加稅的可能性。

3、財長繼續明確表達了對兩類市場行為的憂慮：爆炒樓花牟取短期暴利，和空置房屋待價而沽。這次政策的火力點必將聚焦於此。可能的做法是，對於炒樓花獲利的部分將降低資本利得稅豁免額度，更極端的做法，比如對於轉讓多個樓花獲利者將100%按收入交稅也不是不可能，從而打擊炒樓花的熱度。這是一個重量級武器，影響頗為深遠，一旦通過，則投資樓花要三思（關於樓花的投資價值與風險另文分析）。另外空屋稅極有可能此次拿上台面，這對囤房人士是一個利空，但我個人覺得影響不大。

總結，基本面繼續看好無疑，外國買家稅可能性不大，空屋稅可能會通過，樓花轉讓可能要交更高的稅。供給方面，會增加土地供給和公寓的建設。總的來說，政府不會，也不應該硬性打壓房價，這裡是自由社會，市場經濟，價格的事情市場說了算。政府要做的事情是規範一些市場過度投機行為，減少一些狂熱的躁動。作為同時深度涉入房貸和地產領域的專業人士，我認為這不是一件壞事。我對多倫多房市長期繼續看好20年，但也不希望人們涸澤而漁，搞到子孫後代都買不起房。至於有人擔心的加息，那是央行的職能，跟這三位沒有一毛錢關系。

 

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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穆迪警告：新西蘭躋身全球四大“房市崩盤論”國家 | 海外

新西蘭目前的情況和次貸危機前的美國非常相似，房價一旦逆轉很可能給經濟帶來巨大打擊，銀行業首當其衝。

全球著名評級機構穆迪警告說，由於高房價和高家庭債務，新西蘭是四個最容易發生住房市場崩盤的國家之一。

被穆迪認為存在泡沫而且最可能破滅的發達經濟體有新西蘭、澳大利亞、加拿大和瑞典。這四個國家的住房市場如果發生問題，可能會帶來溢出效應。包括中國在內的經濟體都將受到影響。

新西蘭房價在過去三年裡上漲了30%，與西班牙、愛爾蘭和美國在次貸危機前的情況非常類似。

新西蘭經濟的下行風險來自於對建築業的嚴重依賴、住房需求波動較大、利率上升衝擊和住房可負擔性壓力。

新西蘭房價在過去三年裡上漲了30%，奧克蘭的房價中位數已經突破90萬紐幣
新西蘭房價在過去三年裡上漲了30%，奧克蘭的房價中位數已經突破90萬紐幣

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盡管央行通過存貸比政策要求貸款人提供更多首付，一定程度上緩解了金融部門的信貸風險，但房價如果出現逆轉，國民經濟將受到破壞性影響，並且引發失業潮。如果政府認為形勢嚴峻，很可能還會被迫紓困銀行業。

在奧克蘭，房價中位數已經突破90萬紐幣，是一個家庭平均工資的10倍。奧克蘭已經躋身全球最不可負擔的城市之一。

創紀錄的淨移民流入、低利率和住房短缺共同推高了奧克蘭的房價。

穆迪認為目前的人口增長趨勢還將保持，但一旦出現逆轉將帶來大量的空置住房。住房空置率走高後房價會下挫，這將進一步抑制需求，帶來住房市場的崩潰。

此外中國加強對資本的管制和新的借貸政策都可能成為“風險之源”。

不過針對穆迪的評論，新西蘭銀行家協會首席執行官Karen Scott-Howman說，新西蘭各大銀行已經進行過央行主導的“壓力測試”，事實證明銀行能夠應對房市崩盤的衝擊。

“不要忘記，即使在全球金融危機期間，新西蘭也沒有一家銀行倒閉或尋求政府救助。”

 “我們的銀行業有著強大、穩定和審慎的監管。”

（據新西蘭先驅報中文網）

多倫多房價連漲14個月 央行在考慮加息？| 加拿大

就在加拿大央行今天發布其最新貨幣政策報告之前，國家銀行公布了三月份加拿大房價指數(Teranet-National Bank House Price Index)報告，稱包括GTA在內的金馬蹄地區(Golden Horseshoe area)在該月房屋銷量增加，房價則繼續上升。

報告說，與去年同期相比，今年三月份多倫多房價年增24.8%，金馬蹄地區的漢密爾頓房市也相當火熱，房價按年上漲19.7%。

如果按月，即三月份與二月份相比，全國11個主要都市房地產市場房價的平均漲幅為0.9%，但主要是四大市場的貢獻，包括漢密爾頓，多倫多，維多利亞和溫哥華，其中漢密爾頓的漲幅高達2.1%，多倫多為1.8%，均創下按月漲幅的歷史記錄。實際上，漢密爾頓的房價已經連漲13個月，多倫多則是14個月。

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多倫多房價連漲14個月 央行在考慮加息？| 加拿大
與去年同期相比，今年三月份多倫多房價年增24.8%，金馬蹄地區的漢密爾頓房市也相當火熱，房價按年上漲19.7%

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在國家銀行監測的26個都市區，與去年同期相比，今年三月份有14個或54%錄得雙位數的房價增長，其中有10個位於安省。

國家銀行的經濟學家Marc Pinsonneault評論說，三月份的數據以及多倫多連續14個月的房價上升不能完全用經濟及就業強勁來解釋，現在加拿大的房市與2005年美國房地產市場調整之前有些相似。

他還指出，眼下加拿大尤其安省房市所面臨的問題足以說服聯邦政府采取進壹步的措施來遏制房價繼續攀升。他認為最有效的措施應該是，加拿大央行提高利率來解決這個問題。

央行再發警告 但仍然維持主利率不變

環球郵報的報道說，加拿大央行在今天發布的政策報告中再次發出警告，多倫多房市存在炒房投機行為，包括多倫多在內的金馬蹄地區房價加速增長，說明這個地區已經進入到壹個新的階段，就是炒房倒房的投機活動日益增加，在房屋交易中越來越明顯。

報告也註意到，在今年壹月，加拿大的住房投資增長速度高於預期，並認為這是調升今年GDP增長預期的原因之壹。

但央行在今天的議息會議之後，仍然無意對利率作出調整，維持0.5%的主利率不變。央行表示，雖然近期加拿大經濟表現不錯，但若認為已經進入持續發展的軌道為時尚早。

央行同時調整經濟預期，將今年GDP增長率從今年壹月份估計的2.1%調高至2.6%。但對明年及後年的經濟預期不高，其中2018年為1.9%，2019年為1.8%。

其實在央行發布消息之前，多數經濟學家已經廣泛預期，央行不會對利率進行調整。

省府正在醞釀措施打壓房市

近幾日，安省省長韋恩頻繁與多倫多及漢密爾頓的市長會面，商討遏制金馬蹄地區房價失控之策。韋恩周二對記者表示，省府正在與市長們協商，探討既能控制房市，又不至於對本省經濟造成傷害的對策，但她沒有透露詳情。

安省財政廳長蘇善民(Charles Sousa)在上月底表示，省府將在今年的財政預算案中推出為GTA地區房價降溫的壹攬子措施，而對海外房屋買家征收轉讓稅也是其中的選項之壹。

在自由黨政府公布聯邦預算案之前，蘇善民曾經發出呼籲，要求聯邦出臺提高資產增值稅率的政策，但自由黨政府並未理睬，令蘇善民頗為失望，稱安省需要另外想法來對付牛氣沖天的GTA房市。

（據加拿大家園）

加州房價高估？下跌風險小 | 美國

《橙縣紀事報》（Orange County Register）報道，華爾街信貸審查機構惠譽評級（Fitch Rating）、及按揭保險業務銷售商Arch MI最近公布的兩份報告，欲透過追蹤房地產指標與其他經濟指標的變化，來衡量區域住房市場的穩定性。

就加州市場而言，這些研究得出了截然不同的結論。惠譽斷定，加州是全國房價最被高估的房市之一，然而Arch MI評定，加州並非房價下跌風險最高的地方。

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報道指：加州房價高估？下跌風險小
報道指：加州房價高估？下跌風險小

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若深入探討這些報告如何衡量加州房市，根據一個政府衡量標准來看，加州第四季的年漲率為6.7%，相比全國漲幅僅0.4%。

惠譽在2016年底評定加州房屋價格被高估5%至9%，相比全國“可持續性”的房價定義為高估5%至低估5%之間。

依據惠譽的標准，加州是10個房價被高估的州之一，另外4州的高估情況與加州相同，包括佛州、夏威夷州、俄勒岡州和猶他州。亞利桑那州、北達科他州、內華達州和德州的高估情況更嚴重，達10%至14%。愛達荷州最糟，房價被高估15%至19%。

但Arch MI認為加州的價格下跌風險低於標准，在未來兩年是“最小”或貶值2%，而全國房價的下跌風險則達4%。

審視惠譽的10個房價高估情況最嚴重的州，及Arch MI的房價下跌風險最高的前8個市場，你會發現只有一個重復：北達科他州，該州經濟受到能源價格急劇下降的嚴重打擊。

就大都市地區而論，洛杉磯—橙縣市場和舊金山灣區被惠譽列為房價高估5%至9%，但並非Arch MI的高風險地區。

而惠譽的11個房價高估都市地區中，只有邁阿密的房價下跌風險比其他地區還高。

可見，兩份報告雖然結論看似相反，但就加州而言其實點出的是同一個現實：經濟發展和就業增長推高房價，同時對房屋可負擔性帶來壓力。

（據星島日報）

總統選舉塵埃落定 曼哈頓房市回暖 | 美國

春季交易熱身中：2017年1季度二手房銷售上升7.7%，庫存也上漲4.2%。

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紐約春季房屋銷售旺季已經到來
紐約春季房屋銷售旺季已經到來

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在2017年剛剛過去的前三個月中，曼哈頓房產交易數量有明顯上漲，同時，更多的房屋也相繼放到市場上來，也就是說，庫存量也增加了。這意味著春季房屋銷售旺季已經到來。

根據道格拉斯-艾麗曼（Douglas-Elliman）公司的一份市場報告，第一季度中的二手房銷售比去年同期上漲了7.7%，同時，庫存增加了4.2%。

“這是因為去年大選前很多人握住房子沒有出售，現在他們都拿出來了。”該公司資深經濟人Diana Sun說。“一般在春天，人們更願意把房子掛出來賣，所以庫存有所增加，但也僅僅上漲了4.2%而已。”

相對於增長的銷售量，二手房的價格（中間值，下同）和去年相比漲幅基本算穩定：上漲了4.1%，價格為每平方呎1,495美元；和去年相比，新房的價格攀升了近5%，為每套270萬美元。公寓樓價格已經漫過了300萬美元的門檻，比去年同期上升了4%以上；同時因為大量的新樓建成，公寓庫存也上跳了7%以上。

高價房因為幾棟紀錄房價的誕生而拉高到近700萬美元，庫存也連續7年下降；但是以折扣價而非掛牌價格成交的比例翻了一倍。這說明很多豪華別墅的主人出價太高，最後只好降價銷售。依數據顯示，只有12.6%的交易是經過討價還價後成交的，現金交易約占43%。

總的來說，市場呈現很健康、旺盛的狀態。Dianna說，除了總統大選塵埃落定的因素外，“良好的經濟狀況和股票市場都給消費者以更大的信心。還有，脫歐也讓一些投資人把錢從英國轉到紐約，這也是市場不錯的一個因素。”

互聯網資訊綜合整理

頂樓1500萬美元賣出！紐約布魯克林公寓創天價 | 美國

美國紐約奢華公寓再創天價。布魯克林鐘樓大廈 （Clock Tower building）一棟獨立公寓在釋出市場7年多後終於售出，以1500萬美元成交。

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布魯克林一棟獨立公寓以1500萬美元成交，在當地稱冠
布魯克林一棟獨立公寓以1500萬美元成交，在當地稱冠

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《紐約時報》報導，雖然比起2009年開時開價2500萬遠低不少，仍在布魯克林當地稱冠，也是全紐約市3月成交的數一數二高價。

此物件位在鐘樓大廈的頂樓，占地約7000平方英尺（196坪）、附有3間房間、以及3間半的浴室。買賣雙方從去年6月開始接觸，當時價格訂在1800萬美元，在買方要求下變更些許設計，在本周二正式成交。

報導提到，紐約3月份房市最高價成交物件，位在曼哈頓公園大道432號（432 Park Avenue）一棟96層樓高的公寓大樓內，售價約為6500萬美元。

公園大道432號摩天大樓83樓售出，稱霸紐約市3月房價
公園大道432號摩天大樓83樓售出，稱霸紐約市3月房價

（據蘋果日報）

年收益率可達8.4% 西班牙房產投資的極好時機

購買住房再出租，年收益率可達到4.4%。如果再加上12個月的增值率，該數據可上升到8.4%。

房產投資再次成為儲戶和投資者尋求高回報和低風險投資的棲身之所。在債券和存款提供非常低的收益率時，房地投資是個安全的選擇。

購買壹套公寓再出租，年收益率可達到4.4%。如果再加上房產12個月後的增值，也就是潛在的收益率，該數據可達到8.4%。這是西班牙全國平均值；像馬德裏或巴塞羅那大城市該利率更高，尤其是市中心區域，利率可接近20%，因為房價漲的力度更大。

西班牙房產投資
4.4%的平均收益率，如果再加上增值空間，高達8.4%的收益率促使越來越多的投資者走進房產投資行列。圖為西班牙名城巴薩羅那。

8.4%是西班牙銀行最新公布的數據，相應於2016年第三季度末。該季度的投資毛收益率為4.4%, 同期國家統計研究所公布的房產價格指數上漲了4%。根據房產註冊局公布的數據，第四季度的總收益率高達10.1%，第四季度的出租收益率達到4.4%，房價漲到5.7%。

住宅市場在2017年成為鞏固市場的壹年。首先，房價明顯上漲。分析專家預測，增值空間大概在5%，另外，銷售量也在快速增長，去年已經高達13.6%，預計今年再漲10%。同時，去年租金暴漲15.9%。

現在是不是投資住房再出租收益的好時期？本報咨詢過的地產專家的統壹回應是“是的”，越來越少的質疑。當然，投資的選擇是至關重要的。

房產投資者持續在增長。4.4%的平均收益率，如果再加上增值空間，高達8.4%的收益率促使他們選擇購房投資。根據西班牙地產公司Tecnocasa和巴塞羅那龐貝發布拉大學報告，上個季度尋找收益率的房產投資者占市場的28.1%，高於上壹年24.65%的市場。如果西班牙的平均毛利率是4.4%，分析過的重點城市毛利率高達6.9%。去年馬德裏租金漲了6.26%，巴塞羅那高漲11.84%。

總之，基於高收益率，加上過去幾年的房產危機房價正從低點持續上漲，現在是投資西班牙房地產的最佳時機。

Source: Expansion 5March2017, Spanish Financial Newspaper

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