房贷 – Page 11

在美國買房，如何辦理房產過戶？

Part 1 美國買房過戶流程

一、美國房產交易中的過戶日（Closing Date）

過戶日是在買賣雙方達成協議時，在合同中便事先約定好的過戶的日期。（中國人可以在美國買房嗎？）

過戶流程：

1、在過戶日之前或當日，買方將會支付款項（通常是支票或者電匯）
2、賣方與買方簽署產權轉讓書合同，將房間鑰匙轉交給買方
3、產權公司或者律師、公證人員前去當地的政府辦公室登記註冊
4、賣方收到扣除了過戶費用以及貸款餘額等的款項

二、美國房產過戶手續可全程由第三方完成

在美國，甚至大部分海外國家，都沒有類似房產交易中心的結構，其買房交易更多是由雙方協商完成，且不需買賣雙方同時在場。>>>詳細

美國房產過戶流程：簽署產權轉讓書——到政府部門註冊登記

美國西部：一般來說都是由第三方——產權公司（Title Company）來持有資金，簽署產權轉讓書，全權安排產權的轉移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產權公司全權操作。>>>產權公司是如何確保交易安全的？

美國東部：一般來說產權轉移的過程是在一個稱作“結算公司”（Settlement Company）的地方進行的，買賣雙方（包括其經紀人）都集聚一堂，由律師或是結算代理主持，支付款項簽署產權轉讓書，最後前去政府進行產權登記。

三、美國實行契約登記制度，沒有房產證

美國實行的是契約登記制度，買房並沒有類似我們的房產證這類證明。不過，大家這時已經可以在當地政府網站上查詢到房屋的產權信息。美國多數地區都有政府網站，人們登陸政府網站便可方便得查詢到房屋的產權信息。在少數沒有政府網站的地區，人們可以去政府辦公室進行查詢。>>>詳細

Part 2 美國房產過戶費用有哪些？

過戶費(Closing Costs) 是產權從賣家轉移到買家過程中涉及費用的總稱。美國住宅地產的過戶費因售價、地理位置、所在州、時間等因素有很大差異, 平均總費用為$3700, 在房價的5%內浮動。與現金買家相比，貸款購房的投資者需要繳納的過戶費也會更多、更複雜。>>>詳細

*各種費用加起來是房價的2%到4%，這還不包括首付部分

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美國買房過戶費用大概是多少？

紐約買房過戶費用是如何計算的？

在紐約置業，有很多購房者對過戶時所繳的費用都大吃一驚，尤其是來自國外的投資客。紐約的過戶費用往往比起其它洲都比較高，可是每個人還得乖乖的承擔這些費用。有很多購買新房的投資客所付的費用更高，到底這些費用是可避免的嗎？>>>詳細

紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集：

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Part 3 如何用過戶費減稅?

購房者可以通過填寫IRS 報稅表格Form 1040 中的Itemized deductions (列舉扣除額) 來降低過戶費總額，達到減稅目的。由於必須在標準扣除額(Standard Deduction) 和Itemized Deduction (列舉扣除額) 兩者中選擇其一，您需要計算好何種報稅方式最優。>>>詳細

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加拿大炒房者錢緊房貸斷崖式下跌 | 加拿大

房貸水龍頭擰小、炒房者錢緊

許多人注意到，加拿大最火熱的房地產市場大多倫多地區出現了降溫的跡象，除了安大略省政府出臺打壓投機炒房風潮的措施之外，聯邦政府去年秋天要求各銀行等金融機構嚴格對房屋貸款的審批也是壹個重要因素。

據加拿大廣播公司記者Pete Evans的報道，加拿大聯邦政府下屬的加拿大住房房貸公司Canada Mortgage and Housing Corporation證實，今年1月份到3月份其承保的住房貸款略微超過4萬8千份，比前壹個季度整整減少了41%。

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加拿大炒房者錢緊房貸斷崖式下跌 | 加拿大 — 加拿大壹些白熱化房地產市場開始降溫

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從擔保的房貸價值來看更是斷崖式的下跌。今年第壹季度1月份到3月份加拿大住房房貸公司 CMHC 承保的房貸貸款額不到83億加元，這與2016年第四季度其承保的143億加元的房貸額度相比簡直是不可同日而語。

CMHC 擔保的房貸平均是每個房奴28萬加元。

今年第壹季度是加拿大聯邦政府2016年10月份推出嚴格房貸發放措施後的第壹個完整季度。

加拿大聯邦政府去年10月份要求銀行等金融機構在審批房貸申請時必須對申請者的財務狀況進行壓力測試，只有申請者能夠負擔的起房貸利率上升後的房貸月供的情況下才能批準其房貸申請。

（據加拿大家園）

科技業泡沫快破了？舊金山房價驚見6年來首度下跌！| 美國

舊金山原本是近年來美國房價漲最凶的地方，如今竟不漲反跌！根據美國聯邦住房融資機構（FHFA）調查，舊金山今年第一季房價創 6 年來首見下滑，並淪為全美表現最差的房市。反映當地買家已感受到負擔不起房價的壓力，而縮手購買。

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FHFA 5月24 日公布的數據顯示，包括舊金山及聖馬刁（San Mateo）郡的舊金山地區房價，今年第一季較去年同期下跌 2.5%，創 2011 年第四季以來首度跌價，並且在全美 100 大都會區中表現倒數第一。

不過根據《彭博社》引述房仲網站 Trulia 的數據報導，舊金山地區今年第一季平均房價仍高達 110 萬美元，在全美 100 大都會區中依舊最昂貴。拜近幾年美國科技業再度蓬勃發展之賜，舊金山房價繼 2015 年上半大漲 15%，在全美房市中漲幅高居第一；去年第一季房價又再漲 10%。如今市場顯然降溫。

FHFA 只統計以標准房貸（conforming loan）購買的房產價格，這類物件在舊金山灣區最高僅 636,150 美元，遠低於市場行情均價的 100 多萬美元。Trulia 首席經濟學家 Ralph McLaughlin 指出，申請這類房貸的購屋者，正是過去 5、6 年在舊金山地區，面臨房屋庫存減少最多、且房價漲最凶的族群。

美國民間房市研究公司 CoreLogic 周三也公布上個月舊金山地區不限房貸類型的房產價格調查，結果亦顯示，該區 4 月份平均房價較去年同期下滑 4% 至 130 萬美元，成交量更大跌 12%。

（據鉅亨網）

居外微課堂第十五期：外國人在泰國買房能貸款嗎？

在國內，通過向銀行貸款來買房是一種常見的購房方式。而在國外，不少國家也都可以通過貸款的方式買房。那麼在近幾年備受中國購房者青睞的泰國，能不能貸款買房呢？本期，居外網就和大家一起聊聊泰國置業貸款的那些事兒。

利率低？存款不如還房貸 | 英國

超低利率對於存款人來說不是個好消息，但對於貸款買房人說則是天降甘霖，很多買房人都抓住了這壹機遇降低了總的借款成本。

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通過額外還款妳可以更快地將貸款的價值降低，現金的回報率也會更好。

即使是小筆的每月額外還款也能帶來很大的不同，但也有壹些問題需要註意。

大多數貸款機構都允許接待人除了本身要交額外還款而無需支付罰金。壹般這壹數字都等同於每年房貸負債的10%。

Atom Bank、Metro Bank和Tesco Bank則更加大方，可以允許無需支付罰金還款20%。

但如果額外還款超過這壹比例，則可能需要提早還款而支付罰金。

要確保自己不會因此支付罰金，最好的辦法就是根據自己的承受能力，讓貸款機構直接提高妳銀行卡每月的固定還款額，比如增加50或者100鎊。

額外還款將會被用來直接償付借貸本金，因此可以幫助妳逐漸減少房貸成本。

節省大筆費用

只需很小金額的額外還貸就能帶來很大的不同。假設妳借貸了25萬鎊房貸，利率為2%，如果每月額外還貸100鎊，則還貸時間可以比原先的25年少2.5年，利息方面則可以節省8000鎊。

如果將額外還款金額提高到250鎊/月，則可提前9年還清，節省利息16725鎊。每月額外還款越多，節省的金額就越多。

幾乎所有的借貸機構都會每天計算利息，因此妳的額外還款會馬上被用在減少房貸成本上。很少有機構是每年算壹次利息的，如果是這樣，可以考慮壹年付壹次額外還款。

以借貸25萬鎊為例，在目前利息低迷的情況下，如果想要讓存款所帶來的收益等於額外還款節省下的費用，基礎所得稅利率納稅人和高利率納稅人需要找到利率為2.5%和3.33%以上的存款產品，而目前最好的5年固定利率現金ISA只有1.75%左右的利率。

其他債務

雖然將現金用於額外還款是壹個省錢的好方法，但如果妳有透支和信用卡等其他費用更高的負債，最好先將現金用在這些的還貸上。

房貸中介SPF Private Clients的首席執行官哈裏斯（Mark Harris）表示，在房貸利率為3%，而信用卡利率近20%的情況下，額外還款房貸顯然不是個明智的選擇。他建議先付清利率更高的債務再考慮房貸。

另外需要記住的壹點是，額外還款之後壹旦出現緊急情況，錢是拿不回來的。貸款人因此需要在預留好應急資金後，再考慮是否將剩余的現金用於額外還款。

London & Country Mortgages董事霍林沃斯（David Hollingworth）表示，在有閑錢的情況下把它用在房貸額外還款上是很有吸引力的想法，但要註意要先確保自己還有其他的存款。如果要拿回額外還款的金額，借款人需要向另壹個貸款機構申請新的房貸，或者向現在的貸款機構申請追加貸款。這些都需要對借款能力進行檢查，利率也可能不會比現有利率好。

抵消貸款

額外還款的另壹種替代方式是抵消貸款（offset loan），在需要時仍然能隨時拿回資金。這款產品可以用妳的存款來抵消負債，因此只需要支付剩余負債的利息。

目前最好的產品有Scottish Widows Bank的兩年固定利率抵消貸款，利率為1.11%，但要求客戶擁有超過50%的房產產權。

再貸款客戶可以考慮Coventry Building Society的可變利率抵消貸款，利率為1.85%，申請費用為999鎊，需要有至少25%的產權。

相關資訊：5年來倫敦房價首次下跌，樓市受創

（英中網）

澳洲聯邦銀行收緊純利息房貸 6月生效 | 澳洲

澳洲聯邦銀行（CBA）宣布收緊純利息住房貸款，取消再次貸款優惠，並且要求新客戶首付達到20%。

據《悉尼先驅晨報》報道，澳洲聯邦銀行宣布將收緊存利息住房貸款，取消純利息住房貸款客戶再次貸款時的1,250澳元優惠，並且要求新純利息住房貸款客戶房貸首付至少達到20%。新政策將於6月10日生效。此前，澳洲聯邦銀行純利息住房貸款自住客戶首付規定僅為5%，而投資客戶首付僅為10%。

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澳洲聯邦銀行收緊純利息房貸 6月生效 | 澳洲 — 澳洲聯邦銀行宣布收緊純利息住房貸款（《悉尼先驅晨報》圖片）

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西太平洋銀行（Westpac）以及澳新銀行（ANZ Bank）已於早些時候宣布類似政策。西太平洋銀行表示不再受理首付低於10%的自住客戶純利息住房貸款申請。澳新銀行則規定6月18日起純利息房貸客戶首付必須達到20%。

早在今年3月，澳洲審慎監管局（APRA）便下令要求澳洲各大銀行削減純利息房貸體量。純利息房貸占澳洲房貸總體目前比例接近40%，澳洲審慎監管局希望將這壹比例控制至30%以下。

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（據澳洲新快網）

慎買樓！全球樓市泡沫風險史上最高 | 海外

正當國人仍然迷醉於“買樓必賺”的神話之中，加拿大較早前已爆發了類似2008年美國的次按風暴，全球樓市泡沫風險亦已升至歷史新高。

據外國傳媒報道，Home Capital集團是加拿大最大非傳統銀行類的房貸供應商，從今年3月底以來，股價已暴跌近七成，市值大幅蒸發了35億歐元，原因是該公司在2年前放貸過度寬松，沒有真正核實客戶的收入證明，“違規”貸款導致了加拿大整個房貸金融系統爆發“擠提潮”，一度令市場擔心Home Capital會否成為“加拿大版雷曼兄弟”。

不過，由於Home Capital所占的房貸總額只占整個加拿大房貸市場不足1%，於是事件並未鬧大，現時亦已被美國總統特朗普風波所掩蓋。不過，這已是全球樓市警號。

高盛最近發表報告指出，新西蘭樓價被高估的程度是G10國家之中最高，之後是瑞典、加拿大、澳洲、挪威。當中新西蘭樓市會崩潰的可能性高達40%以上、瑞典高達35%以上、加拿大是約30%；挪威、澳洲、瑞士樓價崩潰的可能性介乎20至25%。高盛指出，倘若真的爆煲，時間極有可能在未來5至8季之內。

G10國家包括比利時、荷蘭、加拿大、瑞典、法國、瑞士、德國、英國、意大利、美國、日本。

事實上，早前亦有報道警告，全球樓市“最後狂歡”恐已玩完了！主因是中國外彙儲備已連升3個月，印證中央限制走資已見成效，內地人“走出去”買樓難度甚大。近年內地買家根本就是全球房地產的主要購買力，加拿大、澳洲、英國、法國、中國香港等樓價之所以上漲，內地買家“功不可沒”，如今已不能再隨意入市了。

（據東網）

去美國買房，如何簽訂購房合同？

Part 1 聘請專業的律師敲定合同條款

在美國置業，律師在房產購買過程中扮演着很重要的角色，負責辦理全程買賣手續。在海外買賣房屋過程中，找個信得過的、負責任的律師十分重要。

購房合同簽署過程中律師的作用

買賣雙方各自有自己的經紀人和律師。通過雙方經紀人幫助，買賣雙方在擬定買賣合同前已經達成價格和附加條件的協議。雙方律師就前面已經達成的協議用法律語言和措辭來制定合同。通過此合同，雙方律師幫助僱主了解他們將要簽署合同里雙方的責任和義務，違反的法律後果等。之後在雙方同意基礎上簽名。>>>詳細

律師在買房交易環節的其他作用：

▶ 產權調查

▶ 完成交割

▶ 售後登記

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Part 2 簽訂購房合同時，應該注意哪些事項？

一、檢查、確認購房合同中所包含的基本要素

美國房屋交易合約都是格式化合約，非常完善，充分考慮到買賣雙方的利益。當然，從規則上，更多側重保護買家的利益。告知義務、詐欺條款與產權保險，保證買家只要按規則行事，一般不會買到問題房。但是，簽合同時，下面的這幾點還是需要注意的。>>>詳細

美國購房合同的標準格式，通常包含以下信息：

1、房屋和買賣雙方的基本信息；

2、房屋價格；

3、付款方式（貸款或一次付清）；

4、訂金數量及返還條件；

5、房屋檢查（inspection）期限及問題處理方法

6、Closing日期等

二、關注附加條款

一旦講定價格，買賣雙方需簽訂購屋合同。這時買方必須付一筆訂金，數額可能是幾千元或房價的某個百分比。事後如反悔，定金可能全部沒收，除非購屋合同列有一些附帶條件(contingency)。這些附帶條件明白列出必須在某些情況下合同才有效。>>>詳細

以下是一些最常見的附帶條件：

▶ 貸款條件：讓買方可以在規定時間內，獲得貸款承諾和可以接受的貸款條件。

▶ 房屋檢查：根據各州法律，可能包括結構問題或材料缺陷等各種檢查，也可能包括白蟻、氡氣，以及房子是否位於淹水區或地震帶。

▶ 購屋合同必須通過法律審查，包括由律師審核有關文件、產權報告，或是任何與交易有關的法律文件。

▶ 有關交易必須通過共有公寓或合作公寓管理委員會核准。

▶ 符合建築法規。

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Part 3 美國購房合同案例分析

案例一：從一個洗碗機合同條款說起

我有一個客戶，簽了合同要買一個有洗碗機的單元。簽合同的時候，他的律師告訴他，這個大樓是不允許安裝洗碗機的。那怎麼辦呢？他不想不買，於是我們在合同中加了一句：這個洗碗機是允許的。賣家也簽了合同。結果到了物業公司審查的階段，物業公司說這個洗碗機是不允許的。>>>詳細

案例二：購買美國房產遇毀約該怎麼辦？

美國房地產經紀人遇到代理客人改變主意打算退掉已進入交易合約的買賣，許多房地產糾紛案件就在這裡發生，假若代理經紀人未能謹慎妥善處理，日後衍生問題更大。

假設買主有其他原因想要取消已進入Escrow的房屋時，經紀人要協助買主仔細看清楚賣方在合約上寫明的一切審議日期，譬如說買主有權在幾天內請房屋檢查專家詳細查驗屋況，屋況有問題嚴重到買主不能接受，可以取消購買，賣方也退還買主付的訂金。>>>詳細

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英國二次房貸數量創9年新高 | 英國

根據最新的行業數據，選擇簽訂二次房貸的消費者數量已經上升到了2008年以來的最高水平。

買房人在3月份簽訂了價值9300萬鎊的二次按揭（second charge mortgage ）產品，比上壹個月增加了22%。這壹數據說明，有越來越多的人選擇通過簽訂第二套房貸來兌現房產資產凈值，為包括房屋擴建、為子女購買第壹套房產甚至是支付稅金等多種原因籌集資金。

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英國二次房貸數量創9年新高 2008年以來最高 | 英國 — 如此高幅度的借貸水平提高會導致家庭負債過多，在突然出現狀況變化時容易陷入危機

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公布這壹數據的金融租賃協會（FLA）表示，這類住房貸款是“壹種有用的產品”。但債務慈善機構StepChange則表示，因為之前已經有經驗表明，如此高幅度的借貸水平提高會導致家庭負債過多，在突然出現狀況變化時容易陷入危機。

二次房貸是壹種允許客戶使用在自有房產中的資產凈值作為抵押的貸款產品，實際上等於是在現有的房貸上再進行壹次貸款。壹般來說，提供這類貸款的和首次房貸的機構不是壹家。在簽訂二次房貸後，該套房產上會有兩份房貸。

對很多人來說，標準的再按揭或者再向現在的貸款方借貸更多金額會更適合他們，但房貸中介也表示，對於壹些房產所有人來說，有時候再按揭不是壹個合適的選擇，或者有些人無法做到這壹點。

FLA表示，3月份共簽署了剛超過2000份的二次房貸合同。合同份數和9300萬鎊的總金額都打破了2008年以來的記錄。而就在2014年年底，每月合同金額只有4500至5000鎊。

2008年金融危機前，二次房貸大幅增加被廣泛認為是消費者承擔高風險負債，導致在經濟衰退時陷入困境的征兆。

最新的行業數據顯示，在過去的壹年中，相當比例的家庭越來越依賴短期貸款來購買汽車，家具或者支付房貸，因此借貸方面的消費者支出快速上升。英格蘭銀行已經開始就此進行審查，考慮可能采取的限制措施。

但這類借貸的情況在過去幾年中可以說已經出現了很多改變。自2016年3月起，首次房貸和二次房貸都受金融行為監管局（FCA）同壹套體系的監管，這類產品的利率也出現了下降。這使得二次房貸就像壹位房貸中介說的那樣形象變好，不再是“房貸產品家庭中的害群之馬”。

John Charcol房貸中介的哈格裏夫斯（Alistair Hargreaves）表示，2012年最低的二次房貸利率約為6.9%，而如今則為4%至4.5%。該機構的二次房貸部門在過去壹年中業務“大幅增加”。

他表示，在像是房屋所有者信用不良的壹些案例中，利率會大幅增加到約9%至12%，但比起信用卡常見的20%利率來說仍然較低。

StepChange的政策主管圖頓（Peter Tutton）表示，下壹屆政府，監管機構和貸款機構都需要確保上壹次金融危機前犯下的錯誤不會再犯，且會有更好的政策來保護那些出現經濟困難的民眾。

相關資訊：第壹季度英國房地產數據出爐

（據英中時報）

信心背離？美四月新增房貸量爆減20% | 美國

美國的房屋建築商預計銷售將會更強勁，但目前的新建房屋之抵押貸款申請量並不支持這一期望。

繼四月份的下滑後，五月份房屋交易商的情緒指數上漲了 2 點，為經濟衰退以來的第二高。美國住宅建築商協會的月度指數現在為 70 點。

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NAHB 的主席 Granger MacDonald 表示，即使在更高的建築材料成本和勞動力短缺的情況下，房屋建商對房市的樂觀態度依然在增加。

房屋建商的情緒指數可能會持續上升，但小坪數住宅的開工率並沒有獲得強勁增長，依賴初階抵押貸款的購房者顯然正在努力降低負擔。根據抵押貸款銀行家協會的資料，與 4 月份相比，新屋的抵押貸款申請量在 4 月份下降了 4.3％。這是今年以來的首次下降。較 3 月份的申請量大幅下降了 20％。

MBA 的副總裁 Lynn Fisher 表示，相對較強的 3 月份可能會從 4 月份吸走一些交易量，從而加劇季節性之衰退。盡管住房需求穩定，但房屋建築業的勞動和材料成本持續上漲，這將使房屋建造的速度放緩。

（據鉅亨網）