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【留學生選房寶典】多倫多大學附近公寓投資自住必看｜居外專欄

轉眼2018已經過半，加拿大各大學也即將迎來新學年，大學附近的公寓也迎來的租售火爆期，本期Daisy黃嵐為你帶來多倫多大學市中心聖喬治校區附近公寓市場分析和靚房推薦，希望對留學生的自住或投資都有所幫助。

多倫多大學（University of Toronto，簡稱UofT，UT），始建於1827年，是世界著名公立研究型大學，享譽全球的頂尖高等學府，主校區聖喬治校區（簡稱UTSG）位於多倫多市中心，校園環繞安大略省政府與皇後公園。

根據2017年官方數據多大UTSG校區60,595名學生，其中中國留學生10,791,占了留學生總數的77%。明年入學的中國留學生申請數量竟高達12,725. 多大宿舍位置非常有限，每年只為大一新生提供一年的住宿，第二年學生們就需要在周邊公寓租住。

源源不斷的留學生的到來，構築了多大附近公寓的堅挺的價格和旺盛的購買需求。多大附近的公寓是Downtown公寓的風向標，2016年底以來的公寓大幅漲勢就是從這裡開始！

先來看一下各樓盤一臥室Condo均價動態鳥瞰（采納多大1.5公裡半徑範圍內，過去12個月內超過3套成交的樓盤）。可以看出適合留學生的的一房房源主要分布在多大的東部和北部，北部由於是多倫多著名的高端社區Yorkville，故樓盤更為高端，價格也較高，除留學生外，有很多高端人士自住或投資於此。

相對多大東部和北部，多大南部和西部的Condo選擇較少。

再來看下圖的兩臥室Condo的各樓盤動態鳥瞰（采納多大1.5公裡半徑範圍內，過去12個月內超過3套成交的樓盤），我們會發現兩臥室由於配置和面積的不同，各樓盤在價格方面比上圖一臥室的有更大的差別，具體體現在多大北部Yorkville的樓盤均價明顯大幅高於多大東部的Condo，這也進一步說明了在人員構成上，多大東部更適合追求便利、實惠和小房型的留學生，而多大北部的Yorkville則有更多追求時尚和高檔生活品質的金領和成功人士。

接下來我們具體來看一下多大附近1.5公裡半徑範圍內各樓盤二手房的均價排行：

值得注意的是位於Yorkville的由Menkes開發的四季酒店公寓不論是一房均價還是兩房均價的排行均名列榜首，其他在一房和兩房均價都處於前列的樓盤包括由Bazis International開發的EXHIBIT RESIDENCES、由Pemberton開發的U CONDO（1080 Bay）、由Great Gulf開發的ONE Bloor等等…

多倫多四季酒店公寓（Four Seasons Private Residences Toronto）重新定義了奢華生活和個性化服務的標准，距離布魯爾街和市中心商業區僅幾步之遙。
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好了，本期多大附近公寓市場寶典就到這裡了。歡迎點擊查看居外網上更多多倫多在售房源，或透過居外聯系Daisy黃嵐，了解更多關於多倫多樓盤的買賣和出租。

責編：Zoe Chan

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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繼美國之後英國也要收緊海外投資！對中企影響有多大？

7月24日，英國商務大臣Greg Clark發表了《國家安全與投資白皮書》，將賦予英國政府更多對於企業兼並和收購的監管權，以便反對或限制外資收購那些可能影響到國家安全的英國企業。

這也代表英國成為了繼美國、德國、法國和澳洲之後，又一個准備強化海外投資和收購標准的國家。

該白皮書建議，政府干預的門檻將下調至100萬英鎊（約896萬元人民幣），適用的行業擴大到先進技術、雙重用途和軍事用途等領域。並且只要交易涉及50%的資產（包括知識產權）出售或25%的股權轉讓，都應當接受英國政府的審查。

此外，白皮書還提到，如果交易行業是與國家安全相關的敏感領域，如交通運輸、電信、國防合約等，則將完全廢除以上門檻。

而根據此前英國競爭法的核心——《2002年企業法》規定，只有當交易行業涉及國家安全、金融、媒體時，並且交易創造了一個占有25%市場市占率或是營業額超過7,000萬英鎊（約6.27億元人民幣）的企業時，英國政府才能出手干預。

Clark表示：“這些建議將使我們擁有適當的保障措施，以保護我們的國家安全，同時確保我們的經濟在未來始終對企業有利，並在今後接受高水平的外國投資。”

路透評論稱，這些意在加強海外投資審查制度的建議，標志著世界第五大經濟體的貿易政策進一步發生了轉變。

另外英國《金融時報》報導稱，如果有人違反政府對此類交易的建議，將被歸類為刑事犯罪而非民事犯罪，這也是有史以來的第一次。

英國官員預計，這些建議將促使他們基於國家安全理由進行的“干預”次數從一年大約一次增加到一年多達50 次。

截至去年，英國的海外投資為1.6兆美元，居全球第三，僅次於美國的7.8兆美元和中國的 3.5 兆美元。而這些海外投資也為英國創造了 76,000 個就業機會。

英國擴大對外商投資審查範圍將影響中企？商務部回應

中國商務部新聞發言人高峰：今年6月11日，英國新修改的《企業法》正式生效，在軍品和軍民兩用品、多用途計算機硬件和量子技術三個關鍵領域，將政府對外資並購開展國家安全審查的門檻從7,000萬英鎊降至100萬英鎊。

近日，英方向中方通報了有關情況。7月19日，英方無條件批准中資全資控股的加德納航空收購英北方航空公司，這是英國修改《企業法》之後放行的第一起並購交易，中方對此表示歡迎。

中方注意到，7月24日，英國發布《國家安全與投資》白皮書，提出進一步擴大政府對外商投資開展國家安全審查的範圍，並向公眾征求意見。目前，中方正在對白皮書內容進行研究，將與英方就此保持密切的溝通。

當前，中英關系正處於“黃金時代”。英國是中國在歐洲的重要經貿合作伙伴，是中國在歐盟第二大投資目的地。截至目前，中國企業在英國累計直接投資近200億美元，設立企業500多家，為當地創造了大量的就業和稅收。

我們尊重英方對外國投資開展國家安全審查的合法權利，同時我們也希望英方堅持非歧視和透明度原則，合理確定審查範圍和審查標准，客觀、公平、公正地對待外國投資企業，釋放保持市場開放、歡迎外資的積極信號，避免影響包括中國投資者在內的外國投資者的信心，避免給外資企業在英國投資帶來新的不確定性。

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來源：華爾街見聞、新浪
責編：Zoe Chan

兵敗南半球？投資澳洲失敗的六大原因｜居外專欄

在1985-2015年的30年裡澳洲房產增值221.4%，澳洲顯然已經在全球範圍內成為當之無愧的房產投資大國。1987年8月至2017年8月的30年間，低價類房產價格上漲了1,517%，中價類房產上漲580%，高價類房產上漲432%。也就是說，30年間澳洲市場保持著旺盛的需求與活力，低價類房產價格漲幅最高，如今房屋的可負擔性正逐年降低，但近年高價房產的需求證明了房屋價格的攀升並不會打擊消費者的購房熱情，這也讓投資者對澳洲未來的投資前景充滿信心。然而，仍然有許多海外投資者在兵敗澳洲，未獲得可觀的投資回報，更有甚者遭遇“滑鐵盧”顆粒無收。

當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何成功的走出去，是眾多中國投資者共同面臨的重大課題。希望可以通過本文為各位讀者羅列相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因，並找出避免同類失誤的解決辦法，以助力中國投資者轉敗為勝，贏在澳洲。

1. 項目調研不充分

凡事預則立，不預則廢，中國投資者走出去也不例外。當前，絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤，從而導致決策失誤，投資失敗失利，例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。

2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中的便是該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時，並未注意所投農場地域的氣像條件，導致投資失敗。投資後來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。

中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識，在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估，否則，一旦投資失敗，後悔莫及。

2. 盡職調查不充分

在投資者對於項目本身的調研通過之後，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位，或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少。

2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。

3. 政府審批風險估計不足

境外投資中因不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亞外國投資審查委員會）主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度，海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批，得到FIRB審批之後才可進行投資。

2016年4月，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由，否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後，澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由，也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。

不少海外投資者認為FIRB對於個人的對澳房產投資批准率為100%，絕不會被“卡”住，從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准為條件）的關鍵條款。請注意FIRB對於個人的對澳房產投資批准率從沒有100%，FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新，那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。當FIRB考量海外人投資申請時，主要評估的是以下幾點：

國家利益，投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
競爭議題，投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
投資者的性，投資者是否有明確的商業目的，或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

在澳洲，律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

5. 居間人誤導

中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬，往往可能會有誇大項目收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系，也很有可能遭遇投資風險。

據《悉尼晨鋒報》報道，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。

因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關系，挑選合適的居間人。因此，請注意以下幾點：

對居間人提供的信息都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的信息不實，立刻終止合作；
不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
居間人報酬，爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
佣金協議或類似協議中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。

6. 稅務問題

一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，他們只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。

投資房產主要有兩種收入。一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。

另外，稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。

作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：

無法適用當地居民/公民的免稅額度
無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
需要繳納海外人額外印花稅/土地稅

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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法國巴黎房產投資首選：Villages Nature Paris 巴黎自然村莊

英国宣布脱欧后，法国迎来一系列重要的发展契机： ·欧洲银行管理局（EBA）落户巴黎，意味着巴黎将取代伦敦，成为下一个欧洲金融中心； ·14%的跨国企业计划转移，法国成为欧洲公司总部最多的地区； ·过去3年，房价、成交量、投资额均迅猛上涨，2017年成交量创历史新高；受以上有利因素影响，最近3年巴黎房市受益匪浅，且因2017年的亮眼表现而成为全球投资新贵，被评为“欧洲最佳房产投资目的地”，在全球房产市场排名第二, 仅次于纽约。

新房年年增怎樣提高您的舊房競爭力？| 英國

2018年至今，英國範圍內的新房銷量非常好，尤其是倫敦，遠遠超過其它任何城市，達8,552套。不論是投資還是自住，對於新房的需求都很高。再排下來就是大曼徹斯特，薩裏郡，漢普郡等南部地區。

新房的好處有哪些大家想必都了解了，問題在於現在每年新建住房的數量都在增加，是否會對壹些老房子的價值產生擠壓呢？

對於壹些年代較為久遠，擁有某壹時期特定建築風格的老房子來說（如維多利亞時期建築，喬治王朝時期建築等），完全不用擔心。

年代較遠房產的潛在客戶對於新房的需求並不交叉。

新房買家大多都是購置首套房的年輕人，或者年輕的家庭，以及投資人。而有歷史感的中世紀，維多利亞時期和喬治時期的老房子的，多是大家庭或是來自中產階級的客戶。這種類型的房產在英國房產市場上的地位總是越老越吃香的。

有特定的外在優勢的房產也不用擔心（比如交通便利，或者是著名小中學的學區房）。優質地段帶來的強大競爭力讓業主幾乎不用擔心房價會下跌。總是會有租客和大量買家詢盤。

我們唯壹需要考慮的是英鎊的貶值風險。就從目前情況來看英國國內國際形勢壹天好過壹天。國會和上議院最終通過了吵吵好壹陣子的脫歐法案，英鎊在未來兩年內出現大幅貶值的可能性微乎其微。

當然，如果8月的加息舉措如預期般實現，英鎊會上漲，那在英國持有房產的各位可就偷著樂吧。

至於那些會受到新房影響的房子，主要具備以下幾個特點：

房子半舊不新，還沒有在外形和結構上形成足夠競爭力的。也就是在設施方面跟不上新房，在格調和品位方面比不過老房子。

沒有地段優勢，當地房產的供給和需求大致持平的，周邊出現了大量的新建住房。

壹般來說滿足這些條件的本來也不是我們投資人的菜。投資買房，當然是專挑地段好的，買家或者是租戶需求量大的區域買。但是壹個市場的變化總是持續存在的。今年有很多房東經營不善而主動退出，很多都是原本持有這類處在“尷尬期”的房子。

如果具備了這幾點，有條件的業主可以留意壹下周邊同期的房子是否多有翻新跡象。如果有，就意味著投資還在跟進。我們的房子還是有價值的。如果沒有，則需要考慮是否有必要繼續持有了。因為把這筆錢投到別的地方，能賺得更多。

如何把缺乏壹定競爭力的房子以壹個不錯的價格賣出去，也是壹門技術活。

這次再給大家分享壹些比較務實的建議：

1、勿叫高價

根據Rightmove數據顯示英國房產的平均賣家要價已經超過£300,000，但是實際成交價格往往會比要價低很多。那麽在了解所在街區房產的平均價值的前提下（價值，不是要價），合理要價，吸引買家的概率自然會大很多。

2、做好清潔

這是許多房產投資玩得溜的人的共同建議。看起來雖然不值壹提，但不管是找租客還是找買家，把房子打掃幹凈絕對是達成交易或者簽訂租賃合同的提前保障。就像是面試找工作，或者和客戶談生意，把自己打扮得體面壹點當然是有好處的。

3、去個性化

對於找尋房客的房東同樣適用。這也是拉近舊房和新房差異的手段。在壹個人口構成比較復雜龐大的社區，如果對買家和租戶沒有明確的目標定位，那麽就效仿新房把壹些個性化的因素給去掉。

4、尋找平衡

不要因為看了壹些專業建議就去做廚房浴室的翻新，要做就做全面的翻新。壹個非常開闊敞亮現代化的浴室在整體環境糟糕的情況下是不會讓妳房子增值或者讓妳多收到租金的，反而通過對比，會顯得別的方面更不盡人意了。

5、保持冷靜

不論是租房還是面對買家，即便妳的房子是長期空置或者長期無人問詢，也不要表現得過於積極主動，想要把房子租/賣出去。這會使妳在談判中處於弱勢地位。

較高的新房交易量證明了英國目前的房產需求依舊龐大，其中首房買家占多數。由生老病死，工作升遷等無可避免的因素則保證了高品質老房子的市場地位，無須擔心價值會遭受新房擠壓。

定位尷尬的舊房是否值得繼續持有需具體分析當地的整體情況。如考慮出售或者是出租，房產投資專家給出的務實性建議還是非常值得參考的。

居外網英國蘇格蘭精品房源推薦

房屋價格：約¥ 393萬
建築面積：411平方米
土地面積：3035平方米
房型：10 臥 2 衛 10 車庫
樓層：共 2 層

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來源：湧正投資

排版：Shelly Du

向大馬法律界驕子陳佐彬輕松創意學置業 | 居外專欄

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之四：借

“借”是產業投資四分法的最後一節。所謂的“借”，指的就是向銀行或其他金融機構貸款，以讓產業投資在更短時間內獲得回酬。所以，只要懂得貸款的技巧，就能讓你投資的產業長期獲利。在這當面，學習如何駕馭和操作整個貸款系統是很重要的。除了錢以外，你知道投資者還可以“借”到很多對產業投資有利的東西嗎？【閱讀原文】

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之三：用

前兩期探討了“買”和“賣”的策略後，在產業投資四分法的第三期，我們來學習如何“用”你的房地產。對於你最終是否能取得想要的產業投資回酬，“用”的策略扮演著舉足輕重的角色。除了市面上的常見方式，這裡還有六種方法能讓你“善用”房產，來創造更多收入。【閱讀原文】

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之二：賣

上期，在產業投資四分法中（買、賣、用和借）中談到了“買”，這期我們一起來探討“賣”的策略。而除了本期的6個“賣”的策略，上期6個“買”的策略其實也可是您“賣”的額外策略。在產業投資中，“賣”指的是套利退場，但除了將房產賣出，其實，投資者可根據結算周期、支付方式、融資類別、銷售軌道、甚至整體銷售還是部分銷售或擴大產業的用途來也增加產業的價值和制作其他的退場選擇。【閱讀原文】

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之一：買

生活法則其實很簡單：“當你了解得更多，你就能做得更好”。這句話也適用在房產投資方面，一名經驗豐富的投資者必須致力為本身的物業投資，找出更多的應對計劃，才能在不同的情況取得成功。那麼如何才能找出更多的應對計劃呢？關鍵詞就在你如何多樣化房產的使用，才能確保自己可以在投資游戲中繼續生存。

仿效《富爸爸，窮爸爸》作者羅伯特清崎在書中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它應用在房產領域，從而發展出“房地產投資四分法”，包括了四種房產投資策略，分別是“買”、“賣”、“用”和“借”。首先，且來談談“買”，只要懂得應用有關“買”的策略，你就能找到一些創新的方法，在充滿挑戰的市況中無往不利。但值得注意的是，這些方法並不一定完全符合你的風險偏好和個人需求。【閱讀原文】

曼徹斯特：一個被足球【耽誤】的房產投資潛力城

說起曼徹斯特，你想到的也許是“棉花和汗水”。事實上，這個含章秀出的城市，不僅有世界上最受歡迎的足球俱樂部、悠久的工業城歷史，如今也在房地產投資業中“出線”，躋身進入了實力派“唱將”的隊伍。你會為出彩的曼城轉身嗎？請先聆聽阿凡一通安利～

不只有足球，也是房產投資實力派新秀

據英國房地產分析公司Hometrack發布數據，在2017年，曼徹斯特一躍而成英國房價增速最快的城市，其強勁的增長勢頭（7.7％）矚目備至。仲量聯行指出：“預計至2021年，曼徹斯特的房產回報增速將比英國平均水平高出115%”。

2017年曼徹斯特以7.7%的房價增長勢頭位列全英榜首（數據來源：HOMETRACK網站）

英國價格比較網站Gocompare顯示，曼徹斯特房產在英國擁有最高的平均收益率，是全英房地產投資行業最具優勢的城市。曼徹斯特的房產以平均5.55%的收益率榮冠全英榜首。房產價格和租金多年來保持著較高勢頭的倫敦，今年卻被曼城甩在身後。

綜合水平優異的工業城“老狼狗”

曼徹斯特是英國第二大工業城市，也是世界上最早的工業化都市。作為英國北方經濟引擎計劃的核心之地，它具有頗為巨大的發展潛力。老牌工業城市不泯當今的活力，現在的曼城以自由貿易、經濟自由化、合作運動為先導，屹立著多樣而繁昌的新興工業。

作為英國西北部交通樞紐，曼徹斯特不僅在英國鐵路網中頗為重要，而且擁有除倫敦之外英國最大的機場，水路與公路體系亦十分發達。這裡有著完備的醫療保障、教育設施，知名高校，對全國經濟有著不可估量的影響力。

曼城是英國的商業、金融和就業中心，良好的人文環境使其成為英國最具活力的旅游目的地，聞名遐邇的曼徹斯特聯隊和曼徹斯特城隊也鑄就了這個世界體育勝地。

潛力無限，使它成為投資熱城

Hometrack研究部總監Richard Donnel認為，房價增長的步伐和方向被城市指數導控著，城市指數顯示了經濟實力和住房相對承受能力等宏觀和微觀因素。

如若縱觀2014-2018英國房產市場，曼徹斯特的投資者們亦可在持續上升的租金收益上，管窺一豹。

作為英國重要的經濟中心，英國富時100指數的公司之中就有八十家公司坐落在曼城，崛起的媒體城吸引了大量商戶湧入，更為給該市帶來了可持續人口增長的動力。伴隨著著城市設施的完善，舊城的改造和新城的建設項目帶動了就業崗位的增加，便捷的交通加快了前來求職的人潮的湧入。

曼徹斯特人口增長速度比目前新建住房速度快15倍，這帶動了房地產需求的穩定增長。曼徹斯特大學是英國國際學生最多的大學，近年來國際留學需求飛速增長，再加上曼城85%的人口選擇租房，當地對房地產租賃市場對需求與日俱增。

英國退歐後大批投資者撤離了這塊歐洲的化外之地，英國房產投資行業急劇萎縮。中英兩國在多領域對“一帶一路“的推進，亦為國內企業在英國境內的投資帶來了絕佳契機。

優質英國城居體驗，租賃型地產的優越投資前景：物業編號39268301

源舍·怡尊雅苑位於曼徹斯特西曼城灣（EMBANKMENT WEST）, 是英國尚選地產全新大型項目源舍的旗艦樓盤，專為出租、投資而建，融合超高建築品質和優越地理位置。由於房屋供應極度緊缺，在過去的25年裡，曼徹斯特為租而建的地產表現搶眼，帶動著可持續增值及穩定的高收益。

西曼城灣地處Exchange車站歷史遺址的強勢地段，此處如今已成英國最大商業和零售中心區，房價和租金保持良好勢頭，著實為強勢潛力地段。買家在坐擁房產大幅增值外，也能獲得不斷增長的租金收益。

源舍.怡尊雅苑共147套，有開間、一居室、二居室、三房等不同房型，自住、租賃、出售皆宜。付款方式靈活，可選擇按揭貸款或一次性付款。尚選地產提供多種租賃與管理選擇，並擁有專業的投資租賃團隊委托管理，確保客戶尊享一站式投資。

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希腊經濟復蘇前途更有可為

作者：Kerin Hope

希腊財務危機爆發後，民眾陷入了恐慌，並承受著巨大的經濟壓力，大多數人只能為汽車投保僅維持數月的汽車保險。面對這樣的情況，Alexis Pantazis（希腊保險公司Hellas Direct創始人兼執行董事）迎難而上，創立了一家在線汽車保險公司。

現在，這位Hellas Direct的創始人兼前高盛銀行管理人員觀察希腊司機們的行為後發現了一些跡像，這些跡像表明，經歷了八年的衰退之後，希腊飽受重創的經濟正在重新煥發生機。

“與一年前相比，人們現在的生活態度更為樂觀。人們駕車出行的頻率變得越來越高，消費也越來越多，”Pantazis先生說。“人們現在續保時會延長保險期限，這表明他們對未來更有信心了。”

希腊3臥2衛特別設計建築的房產。距愛琴海只有數米遠，環境隱蔽，但又頗具都市化氛圍。居外物業編號：26514499 *點擊查看房源信息*

上個月（6月），政府正式簽署了人們期待已久的債務減免協議，它標志著希腊即將步入一個新的重要階段：該國預計將於8月20日正式退出三輪國際救助計劃中的最後一輪計劃。這第三輪計劃曾迫使政府采取前所未有的緊縮性政策。這使得經濟學家和商界人士對希腊經濟適度復蘇的前景保持著一種謹慎的樂觀態度。

“到了這個時候，我們可以期待一些較為積極的變化了，”雅典經濟與商業大學教授George Pagoulatos說。“資產大幅貶值，勞動力成本下降，多項改革正在進行——這一切都發生在一個貨幣風險可控的國家裡。”

債務減免計劃提振了希腊人民對該國巨額債務可持續性的信心（希腊所欠債務相當於其國內生產總值的180%）。希腊政府成功將近1,000億歐元的貸款的還款期限延長到了2032年，在此之前，希腊必須支付利息或本金，最後還要支付150億歐元的救助資金，而救助資金中有一部分將被用於提高希腊的現金儲備。

“由於債務協議的存在，人們對較長的期限有了清晰的認識，”Pagoulatos先生說。“我們現在擁有超過十年的時間來休養生息……這應該有助於吸引投資。”

希腊在2015年差點退出歐元區，而且目前銀行和出口企業依然受到資本管制，不過國內還是出現了一些鼓舞人心的跡像。財政改革已經啟動，稅收大幅度增長，而人們對於結構性措施的反對態度已有所軟化。

由於激進左翼聯盟領導下的政府官員表現出了與歐盟和國際貨幣基金組織救助監督員合作的積極意向，許多工作也得以在最終期限來臨之前順利完成。政府的新態度，還有債權人對其實施的嚴格救助後監督，正在增強人們對扭轉改革倒退趨勢的希望。

根據歐盟的預測，在國內消費增加和期待已久的國內外投資金額回升的推動下，今年希腊經濟預計將增長1.9%至2%，而且到2022年之前會維持與此相近的增速。

值得一提的是，有越來越多的外國投資者把注意力轉向了雅典房地產市場，包括商用物業和住宅市場。自2010年以來，雅典房價平均跌幅超過了40%。

雅典時尚而精致的公寓，位於南郊的一個非常安全和隱蔽的區域，提供最高標准的海濱生活。開放式設計面積為277平方米，4臥4衛房型。房價為255萬歐元（約¥1,968萬）。居外物業編號：25157363 *點擊查看房源信息*

“現在流入希腊的資金已不再是典型的不良資產基金。我們看到了包括幾個國際知名投資商在內的普通投資者，還有一些房地產資產的大規模競購，”雅典的金融家Christos Vlachos說。“銀行正面臨著壓力，它們必須盡快解決不良貸款來清理資產負債表。它們已經開始積極爭取取消抵押品贖回權，從而讓更多物業進入市場。”

希腊旅游業創下了新的夏季營收紀錄後，有越來越多的家庭四星級酒店吸引了當地和外國的買家。在農業方面，私人股本基金正在審查效率出色但資金拮據的利基型食品加工廠。幾家新成立的希腊風險投資基金正在尋找前途光明的科技初創企業。

然而，傳統農業生產商和許多缺乏可投入資金的小制造商前景黯淡。“希腊經濟不會呈現V型復蘇趨勢，也就是說，不是每一個行業的情況都會有所改善，”Pantazis先生說。

分析師表示，復蘇中期的增長率會更高，因為政府向債權人做出了承諾：未來5年內，初級預算盈余（不包括償還的債務本金和利息）將保持在國內生產總值的3.5％的水平。希腊政府最新發布的財政計劃設定了更宏偉的目標，即爭取在2022年之前達成5.2%的累計盈余。

另一個難點在於希腊的銀行。在不良貸款平均占比超過35%的情況下，銀行會拼命地榨取流動性。“（不良貸款）配置處於高位，而危機最嚴重時大量流失的存款正緩慢地回到銀行當中，但返回的速度令人失望。我們即使為成長型公司提供運營資金時都有一定的困難，更不用說發放新貸款了，”一位身在雅典的資深銀行家說道。

鑒於希腊已經同意在2019年開啟另一輪的養老金削減工作，消費者支出飆升的預期可能會顯得不合時宜。2020年，所得稅起征點將下調，100多萬戶家庭將受到相應的影響。

希腊家庭依然要艱難度日：根據希腊統計局本月公布的數據，去年有近35%的人口處於貧困邊緣，相比2016年36%的比例僅略微下降。失業率剛剛超過20%，這比歐盟平均水平高了近兩倍。

“退休金和稅收調控措施將對本已被攤薄的可支配收入造成負面影響，”國際治理創新中心（Centre for International Governance Innovation）高級研究員Miranda Xafa說。“失業率正在緩慢下降，但大部分新工作都來自兼職崗位，而這些崗位是不太可能幫助家庭脫貧的。”

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原文：金融時報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

蒙特利爾物業性價比高成中國客新投資目標

外國買家稅冷卻了溫哥華和多倫多房市後，蒙特利爾房市已經呈現加速上升趨勢。一份新報告佐證了這個趨勢，關注蒙特利爾房市的中國人越來越多。

居外juwai是為中國人提供海外房地產投資服務的大型網站，該網站的一份最新報告顯示，中國買家在2017年詢問了價值約14.5億美元（約95.9億元人民幣）的加拿大房產，這些買家對蒙特利爾的興趣當年增長了84.5%，遠高於2016年43.3%的增長率。

相比之下，多倫多在2015年至2016年之間，被中國買家查詢的增長率曾接近100%，但在2017年下降了25%。中國買家對溫哥華房產的詢問，2017年下降了18%。

2017年4月21日，安省政府開始對多倫多及周邊城市施加15%的外國買家稅，房市馬上開始冷卻，效果與溫哥華房市在2016年8月實施外國買家稅時很相似。尤其是這兩個城市的高端房市被壓制得一蹶不振，到現在還沒有回暖的跡像。

蒙特利爾不只是因為是移民聚居的大都會而吸引人，這裡沒有外國買家稅，平均房價及土地轉讓稅也相當低。圖為2017年11月4日，蒙特利爾格裡芬敦新住房開發項目

相比之下，據蒙特利爾公報（Montreal Gazette）之前的報導，蒙特利爾已經出現了房子搶購戰，原因之一是蒙特利爾島上獨立屋的中位價格不到50萬加元（約252萬元人民幣），在溫哥華卻是接近300萬（約1,511萬元人民幣）。然而，這兩個城市的家庭收入中位數卻差不多，溫哥華接近8萬加元（約40萬元人民幣），蒙特利爾是7.7萬加元（約38.8萬元人民幣）。

蘇富比（Sotheby’s International Realty Canada）2017年9月發表的報告體現了這趨勢，溫哥華和多倫多豪華房市下降之時，蒙特利爾當年7、8月份的100萬以上住宅物業銷售數量年同比上升了60%，遠高於上半年的17%上升率。

麥吉爾大學的Patrick Campeau在網上留言稱，一個中國家庭在他住的街上買了一棟房子，成交價比開價高出20萬加元，但在過去的3個月裡，其門外的郵件和傳單堆積如山。也就是說，房子沒人住，這一現像被加拿大媒體廣泛報導。

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外國買家稅作怪？

溫哥華和多倫多房市的冷卻，被政府認為是外國買家稅起了主要作用。不過，很多行家不認同，他們認為，買家的心理因素作用更大，大家擔心房價會繼續下跌；而且，政府的政策也使買家更難拿到貸款。

以大多倫多為例，多倫多市2017年5月份出售給外國買家的房產占總房產銷售數量的比例是7.2%，到今年2月底為止的3個月裡，這比例變成了2.5%。約克區則從9.1%下降到3.2%。

當時的安省自由黨政府認為，外國買家購買房產數量比例的下降，標志著政府施加外國買家稅的政策獲得成功。房市冷卻，對減輕當地居民的住房負擔有幫助。

實際上，溫哥華房市2016年實施外國買家稅後迅速冷卻，多倫多房市開始加速升溫，安省政府卻一直猶豫，等了9個多月後，才在多倫多實施外國買家稅。

減輕當地居民的住房負擔，才是政府的首要考量。溫哥華實施外國買家稅前，房價已經高到當地居民上街抗議的程度。

從房市統計數據看，這個兩個房市受打擊的主要是高端的獨立屋，價格較低的公寓變則得越來越搶手。行家的看法是，房價高，加上今年1月開始普遍實施的房貸申請“壓力測試”，使越來越多人買不起獨立屋，只好買公寓。

卑詩省今年2月份把15%的外國買家稅提升到20%，這是其新民主黨政府的執政理念。期間正值安省大選，安省各政黨主要強調的，是如何通過增加經濟房源，來改善省民的住房承擔力。

蒙特利爾趕上時運

多倫多、溫哥華和蒙特利爾是加拿大三大移民聚居大都市，前兩個城市的房市持續處於低迷，外國買家自然就想到了蒙特利爾，尤其是中國買家，他們對加拿大的興趣一直沒減退。

居外網的報告稱，加拿大是中國人的第二大移民目的地，超過一半的中國買家考慮加拿大是為了投資房產自用，以投資為目的的占近26％，以教育為目的的占17％。

比如中國父母經常為在海外讀書的孩子購買房產，加拿大是中國學生的頂級教育目的地，2017年中國留學生達到創紀錄的138,467人，占加拿大國際學生人數的28％。

安省仍然是中國買家最感興趣的省份，2017年查詢的房產價值達5億美元（約33億元人民幣），排第一的是多倫多，然後是渥太華、滑鐵盧和倫敦。

蒙特利爾不只是因為是移民聚居的大都會而吸引人，這城市不但沒有外國買家稅，平均房價及土地轉讓稅也相當低。

按房地產網站zoocasa.com在7月3日公布的統計數據，溫哥華的平均土地轉讓稅高達20,076加元（約10.1萬元人民幣），排第一。如果不是第一次買房子，多倫多則以25,162元排第一，因為這些人在多倫多買房需要交省級及市級2個土地轉讓稅。在蒙特利爾，這稅只有4,386元（約2.2萬元人民幣），排第8。

表：加拿大城市土地轉讓稅前10名（zoocasa.com）

延伸閱讀：【蒙特利爾——加油站房市未來之星現在搶購的四大原因】

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1. Westmount 5臥4衛豪華別墅

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來源：蒙特利爾公報
責編：Zoe Chan

在西班牙投資買房，買新房還是二手房？ | 西班牙

對於傳統的中國投資者來說，買新房似乎是壹個不置可否的觀念。但隨著經濟的發展和城市的規劃建設，越來越多的新房價格高不可攀、位置又遠離城市中心，因此不論是在國內還是在海外，投資者的目標逐漸轉向了二手房市場。

近段時間，在西班牙如馬德裏和巴塞邏那這洋的大城市，居然出現了沒有新房現房可買的現象。

當地新房的現實情況：稀少且多為期房

根據價值評估協會（Sociedad deTasación）的數據顯示，近兩年，在巴塞邏那及其周邊的城市群（占全省人口的65%，住房總量的66%），已售出了89%的新房，目前在售的新房數量為3601套，其中1047套新房位於巴塞邏那市（巴塞邏那居住人口數量為160萬人，即相當於每1528個居民可以有1人買新房）。

而在馬德裏及其周邊的城市群，情況大致相同。近兩年在售的樓盤減少了93.7%，只剩下6319個房子待售出，其中，有3067個新房位於馬德裏市（相當於每1320個居民可以有1人買新房）。

也就是說，以馬德裏和巴塞邏那為首的西班牙城市，新房的存量相當稀少，在近兩年內的新房存量減少了90%，存在嚴重的供不應求狀況。因此，很多生活在西班牙的人在進行投資置業時，不得不考慮二手房，而想要買新房的投資者則只購買期房。這就導致了很多房子甚至還沒有開始建就已經被預購了。

二手房市場不斷升溫的原因：國內需求和外來投資

西班牙現在全國範圍內可以交易的現房（二手房及新房）存量高於10萬套，在市場中所展現的特征是：大量頻繁交易的現房存在於西班牙大城市，其中以馬德裏、巴塞邏那、瓦倫西亞和塞維利亞的現房交易市場最為火爆。

交易頻繁促成房價上漲在情理之中，畢竟需求抉定價格。當地住宅類房產租金跳躍式的增漲也直接影響了當地人購房的欲望。但更值得註意的是，新房房源的不足也是導致二手房市場交易火爆且價格猛漲不下的另壹原因。

西班牙已經成為全球第七大華人投資目的地，每年都有大量投資者選擇在西班牙投資。西班牙經濟環境越好，越有利於投資者。投資移民政策也在推動二手房市場，介於新房數量少且價格高的現狀，50萬歐投資移民的客護更多傾向於搭配購買2套二手房，而非盈利移民的客護更是以二手房為目標，會考慮生活、交通便利的成熟社區。

全國房價漲不停：現在下手算晚嗎？

西班牙全國房價都在增長，即便略有壹些自治區房價在平均值方面呈現了下跌數據，但也是只是壹個時間段內的靜態呈現，並不能代表房價的整體走向。況且，西班牙經歷了幾年的房價恢復性增長，預計2018年的全年房價均價將增長6%，這還是壹個保守性估計。

從歷史數據來看，馬德裏與加泰邏尼亞自治區房價增長最快，增長率為年10%；緊隨其後的是巴利阿裏與加那利，增長率也超過了年10%。

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房型： 3 臥 2 衛

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房型： 4 臥 3 衛

房齡（年）： 14

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2007年4月西班牙房價均價為2952歐元/平方米，現在則為1765歐元/平方米。

不難看出，現在依舊是買房的好時機，房價要回升到頂峰還需幾年的時間。

來源：環球移民

排版：Shelly Du