多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之四：借｜馬來西亞

“借”是產業投資四分法的最後一節。之前，我們討論了四分法中的“買”、“賣”和“用”。在這個系列的最終章，我們將討論有關“借”的策略。所謂的“借”，指的就是向銀行或其他金融機構貸款，以讓產業投資在更短時間內獲得回酬。

產業是最受銀行和貸款機構歡迎的抵押品。它們批出的大部分貸款，都是有資產作為抵押的，而當中最受歡迎的就是房地產。換句話說，投資者的房地產價值，比他們擁有的現金更高。如果沒有善用借款這個策略，產業投資計劃很可能就不會成功。而且，銀行或貸款機構都十分願意提供貸款，幫助你購買房產。

此外，一旦你的房地產增值後，你就可進行再融資或套現，這是擴展投資組合的選擇之一。當市道不好，但房產價值還是處於良好水平時，你還可重組債務，讓你不會面臨太沉重的還貸壓力。

所以，只要懂得貸款的技巧，就能讓你投資的產業長期獲利。在這當面，學習如何駕馭和操作整個貸款系統是很重要的。除了錢以外，你知道投資者還可以“借”到很多對產業投資有利的東西嗎？

具有良好財務背景的人

你向銀行借了很多錢、買了很多房子後，你就成了銀行眼中的高風險份子，尤其是當你收入和手頭的現金有限。在這個階段，你會難以申請到高額度的貸款（因而導致投資的初期資金較高），或者貸款申請直接被拒絕。即使申請幸運地獲得批准，貸款條件也可能會相當苛刻，例如要求你存入一筆定期存款等。這個時候，銀行看重的就不是產業價值，而是你償還貸款的能力。

這時，如果你就需要找到一個擁有“干淨”財務背景的人，並跟對方達致雙贏的合作，這樣才能讓你在房產投資的路上走得更遠。通常，最直接的人選就是那些欣賞你投資眼光和回酬、但從不采取行動的親友們，你可以利用本身累積的投資經驗和回酬，向他們提議合作投資計劃。

這些有穩定收入和貸款負擔較少的潛在投資者，都是很受貸款機構歡迎的。這是個雙贏的合作方案，因為他們的投資風險，也會因為你參與的減少。

年齡比你小的人

有經驗的產業投資者都知道，產業投資說穿了，其實就是流動現金的游戲。他們都知道，新貸款的每月分期付款會隨著貸款者的年齡增長而增加，而且供期也會越短。在此情況下，即使產業的增值前景良好，昂貴的每月分期付款也會拖累這個投資變得不劃算的，特別是在租金無法與抵消每月分期付款的情況下。

這個時候，你需要“借”新投資伙伴的年齡，他們可以是比你年輕伴侶、弟妹、朋友，甚至是你剛出社會的孩子。這些年輕的投資伙伴可幫你拉長貸款期限，並減少每月分期付款，讓你在租賃市場更具競爭力。

產業再融資

要怎樣用同一個房產來借兩次錢？答案是再融資。

今時今日，再融資已不再是一件新鮮事。當你已經有計劃去部署這些新資本的時候，再融資對產業投資就會很有利。

你可以用價值已經攀高的房產，向同一家銀行申請再融資，或者利用原本那家銀行給予的較高估值，向另一家銀行申請新的貸款，並解決舊的貸款。

在某些情況下，你可能會為了節省利息或拿到更好的貸款配套而選擇再融資，但你必須把這個過程中的成本都計算在內。

此外，再融資貸款的部分，通常是歸納為私人貸款，所以償還期限也較短。

繼續供期

簡單來說，房地產領域的“繼續供期”就是與一個資金周轉不靈的屋主合作，通過合法的程序，達成為該屋主償還每月分期付款，以換取共享房子脫售後利潤的協議。程序達成後，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可繼續居住在原本房子，而他/她作為投資合資企業的合伙人在保值方面的貢獻保持不變。

其他金融機構

想要申請房屋貸款的時候，除了求助傳統銀行，你也可以考慮回教銀行或其他貸款機構，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至連保險公司也可協助你購屋。

有准證的財務公司也是選擇之一，但值得注意的是，這些公司的利息和配套與銀行不同。

如果獲得的貸款幅度偏低，買家也可以考慮提取公積金來付款。

支付更多頭期

如果你擁有一筆“閑置”、沒有為你賺取回酬的儲備金，你可考慮支付比平常10%至20% 更高的首期，因為長期下來，這有助降低你的每月支出，來賺取你想要的回酬率。

至此，產業投資四分法系列正式完結。這個系列的目的，是讓你知道市場上其實還有很多的選擇，能讓你在房地產投資上更靈活地應對不同的挑戰。

責任編輯：Zoe Chan

大馬法律界驕子陳佐彬專欄全集

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投24萬漲37萬華人買家分享悉尼投資實操秘笈 | 居外買家故事

作者：Charlie

今天的澳洲，房產中介已經不需要苦口婆心地勸客戶投資了，過往的房價數據就是最好的證明。居外網接下來為大家介紹的是成功投資悉尼房產的普通買家——查理Charlie，壹起了解下他是如何理性、有策略地實現悉尼房產投資夢想的。

2年升值37萬！看理性的普通買家如何成功投資悉尼房產 | 澳洲 — Charlie在悉尼購買的新公寓外景

投資概況

- 買家：Charlie/澳洲新移民
- 買房區域：澳洲悉尼聖雷納茲區（S Leonards）
- 置業目的：投資
- 投資金額：18萬澳元（首付+養房費用）

買房類型：新公寓
戶型：2房1廳2衛+車位，共100平米
置業結果：成功投資

備註：本案例中，Charlie買的是期房，海外買家在澳洲也同樣可以買，不存在限購問題。

下面是Charlie分享的買房決策過程及重要決策邏輯，供各位看官參考。

壹、買房前該回答的N個問題

無論買房目的是投資還是自住，都需要考慮清楚以下問題：買在什麽地方？買什麽樣的房？自己的預算有多少？找誰買？全款買還是貸款買？貸款的話，澳洲的銀行能貸款嗎？如果行，貸款比例多少？能貸多久？利率多少？采用固定利率還是浮動利率？如果投資出租，租金多少？需要自己貼錢還房貸嗎？投資回報率多少？等等諸如此類的問題

由此可見，居外編輯建議做壹個表格，問題對應數字和答案，各位想要進入海外房產投資的投資人，需要先結合自己的財務狀況，調研和評估，回答完關鍵問題再采取行動。

二、悉尼買房的全流程實戰經歷

基於Charlie的買房經歷以及他此前在房地產開發管理咨詢背景，Charlie特意分享了獨門購房流程圖，能令各位讀者朋友對於怎麽在澳洲買房壹目了然。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

1、前期準備

購房的前期準備工作非常重要，需要了解市場，鎖定目標區域，確定預算範圍，還有澳洲政府關於海內外買家的購房政策和法規，銀行貸款政策、稅務的問題以及購房過程中將會發生的費用等等，下面會分別介紹。

1.1、了解市場，確定預算範圍

買房之前肯定得通過各種渠道了解市場以便確定目標區域和預算範圍，做到有的放矢。首先通過個別房產中介了解市場情況，包括悉尼房地產市場變化的歷史數據和趨勢，同時在澳洲壹些知名的房屋銷售網站上了解各類價格數據，也和線下中介接觸了解壹下他們的看法。

通過廣泛的調研，我也根據自己的經濟條件基本確定了自己的預算範圍為60~80萬澳元。

1.2、了解澳洲購房相關政策和法規

通過瀏覽澳洲新南威爾士州公平交易廳網站(英文）可以了解如何選擇中介以及購房時有哪些註意事項（中文）。按照法律規定，只有具備執業資格的中介才可以開展中介業務，這樣的話，萬壹發生什麽問題可以向州政府公平交易廳以及中介行業協會投訴。

對於海外買家，還得了解澳洲政府海外投資審查委員會的最新政策、地方政府關於印花稅的政策，還有銀行的貸款政策等等。

需要註意的是，澳洲市場上有些屬於黑中介，沒有任何執業資格，而且膽大妄為，如果沒有搞清楚就容易上當受騙。州政府公平交易廳網站上對於購房的壹般程序和註意事項都有基本的介紹，沒有經驗的買家可以先好好看看。

1.3、聯絡會計師和房貸顧問

買房之前還應該預先和自己的會計師和房貸顧問溝通壹下。找會計師主要是涉及稅務問題，是以個人名義買房還是家庭信托買房比較好，假若以後房產升值賣房賺了錢怎麽納稅。對於澳洲稅務居民，購買房屋壹年之後出售的話，盈利部分的50%得計入納稅收入。

找房貸顧問需要了解的是，假若房屋是有壹定期限的固定利率的貸款，壹旦在固定利率貸款期限內轉房貸或賣掉房屋也就可能意味著違約，需要支付貸款銀行壹定數額的罰金。這壹點我是真的忽略了，畢竟以前沒有買過房。當然，後來房子升值想做轉貸時問了貸款顧問，貸款顧問告知會有所損失，覺得還能承受也就算了，當然，貸款顧問也會有損失，因為先前銀行支付給貸款顧問的部分傭金會被銀行收回。另外，如果買家認識房地產估價師當然也不錯，可以咨詢壹下目標房產的價值。

1.4、了解購房的稅收和費用

購買澳洲房產時，印花稅是買家需要繳納的最大壹筆費用，根據房產價格、個人情況以及房產所在地不同，所付印花稅有時可能高達房價的5%。如果是海外買家，根據房產價格的不同，則需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納數額不等的費用，例如價格在100萬澳幣以下的房產，目前需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納5,000澳元的費用。

我當時買的73萬澳元的房子，印花稅交了2.7萬澳元。購房時還有律師費，悉尼這邊大概是900~1200澳元，律師費中其實還包括壹些政府的收費，為了省事都由律師代繳了。

2、擬定買房策略與選擇房源

隨後我擬定了基本的買房策略：通過廣泛接觸中介或開發商尋找位置不錯、符合預算以及口碑好的開發商開發的公寓樓花（即期房）。

樓花的最大好處是付了第壹筆款（壹般房價的10%）簽署合同之後，還有壹段時間準備過戶的資金，不利之處是不知道房子能否按期交付，也不知道是否會有設計變更，或者規劃是否能獲批，最終房子能否真的建起來，或者最終質量到底如何，要避免這些風險，找個口碑好的開發商尤為重要。

經過壹段時間的了解，有人向我推介悉尼北岸聖雷納茲地鐵站附近壹個2房1廳1廚2衛帶車位的高層公寓樓花，室內面積100平米，價格73萬澳元，所在的樓層視野也不錯，可以看到遠處的海灣，離悉尼歌劇院大約5站路，另外，樓盤附近有不錯的學校和醫院，還有知名連鎖超市，當地市場上類似房源每周租金700澳元左右，我壹看，這個可以考慮！

3、選擇貸款顧問及預批貸款

好的貸款顧問能夠根據買家的具體情況提出好的貸款建議，尋求最優貸款條件並幫助做好貸款的預批，這個非常重要。假若買家和開發商簽約交換了合同而到房子需要過戶的時候貸款卻辦不下來，那麽買家有可能損失10%的價款（如果購房合同規定是10%的話）。

這是我買房之後才知道的，當時沒有經驗，也沒有誰提醒我。現在回想起來，只能說老天爺眷顧我了。特別在當今澳洲銀行基本拒絕貸款給海外買家的情況下，海外買家壹旦付了錢交換了合同而最終又沒法辦理貸款，房子沒法過戶的話，這筆價款和印花稅可就白白損失了。還有，萬壹房價在過戶時跌價了，開發商收回房子轉賣時還會向買家追索這個跌價的損失。

4、選擇律師及購房合同談判

好的律師會真正為客戶考慮，他們會仔細研讀購房合同並指出其中的不利條款並努力爭取更有利於買家的合同條件。壹般大家關註的主要是交房標準、交房期限、保修年限、違約責任等。在交換合同之前最好和律師溝通壹下，看看自己關心的問題是不是問題。

在房地產行情好的時候房子不愁賣，開發商壹般不會願意和買家談判合同條款，假若市場不好，態度又可能不太壹樣，協商的余地就大壹些。我買房的律師是中介介紹的，事後想來也是壹個陷阱，沒事皆大歡喜，萬壹和開發商發生沖突的時候妳的律師就不是妳的律師了，因為中介是代表開發商賣房給妳的，中介往往會“好心”給妳介紹律師，這些律師的生意來自中介，而律師和妳只是壹錘子買賣，對吧？

5、交換合同

按照合同規定，我當時支付了幾千澳元的誠意金之後有5天的冷靜期，冷靜期內買家可以變卦不簽合同並拿回誠意金。假若冷靜期過後再變卦就損失誠意金了。需要註意的是，通過競拍拿下的房產是沒有冷靜期的！

我當時提供了身份信息、簽署了購房合同並支付了房價的10%就完成合同的交換了，也就是說購房合同生效了。隨後在數月之內律師會提醒買家支付印花稅。交換合同時無需辦理貸款，壹般在交房前三個月開發商會通知買家辦理貸款。

6、房產的過戶

當房子完工並驗收合格，開發商在有關政府機構辦理好產權登記之後會通知買家交割房產。辦理過戶手續之前開發商會安排時間讓買家驗房，看看還有什麽問題，然後拍照留底簽字記錄在案，給開發商大約二周時間整改。

房產過戶前買家還必須辦好銀行貸款，如果是打算付全款的土豪，辦理銀行貸款這個環節就可以省略了，到時候直接拿支票給自己的律師，買賣雙方律師約定時間和地點就可以完成房產的過戶手續了。假若房產有貸款，那麽產權文件原件是放在貸款銀行做抵押的，買家拿到的是復印件。需要說明的是，房產的過戶手續除了律師可以幫忙辦理，買家自己也是可以辦理的，只要您有這個專業能力！

三、投資收益：2年升值37萬！

我當時買的這套公寓是2014年底交房的，首付壹共20%，銀行貸款80%，貸款利率屬於只還利息不還本金，利率平均4%，鎖定2年。每周租金700澳元，市政費每季度250澳元、物業管理費每季度1000澳元，房屋保險費每年174澳元，水電和網絡寬帶費用由租客承擔。

這樣的話，我的收支相抵之後還有盈余。也就是說這個物業屬於正現金流資產，無需自己倒貼錢。不過假若中介找的租客出現什麽問題就不好說了。最重要的是，最近幾年該區域房產升值不錯，同類房產售價達到110萬澳元。也就大概2年半的時間，這套房產升值約37萬澳元，假若現在售出，投資回報率還是不錯的，但是會交很高的稅，澳洲政府會通過稅收政策抑制炒房，無論對於買家賣家都是好事情。

四、投資心得：看好澳洲房市發展、投資有技巧

澳洲是目前全球少有的相對比較健康的房地產市場，當歐洲面臨壹波波恐怖襲擊的威脅時，澳洲由於得天獨厚的地理位置還有相對嚴格的槍支管制，成為地球上最後壹片樂土和避風港，這也是最近幾年全球投資人和移民蜂擁而來，從而

如何投資美國多單元住宅實現13%回報率 | 居外買家故事

美國多單元房產投資無論從資金流，還是投資回報率都備受投資者的青睞。盡管房產投資理論和分析的信息和文章屢見不鮮，但卻缺少實例分析。以下就美國華人買家Zora（同時也是居外特約專欄作家）在2017年6月份購買、投資多單元房作為案例，和居外網讀者分享和解析投資回報率的計算方式和本次投資過程中的投資心得：

投資概況

買家：Zora/美國華人
買房區域：康涅狄格州，布裏斯托市
置業目的：投資
投資金額：7萬美元（首付+養房費用）
買房類型：多單元房
護型：共3護，每護為3房1衛（110平米），共330平米
置業結果：成功投資，凈現金回報率達13%

*備註：多單元房（Multifamily），是美國特有的住房的類型，從外表上看是壹幢獨立房，但建築裏面卻包括了2-4個獨立的單元（公寓），每個單元都同時入住壹護家庭，為此能獲得較高的租金收入，是最這合投資的房屋類型。

關於多單元房的投資優勢，可慘考“選擇投資美國多單元住宅（multi-family）的五大原因”

投資房產怎洋實現13%回報率？美國華人實例解析 | 美國 — Zora所購多單元房外景。從外觀上看，與壹般獨立房無異，但裏面卻包括3套獨立的公寓，這也是獲得更高租金和投資回報的關鍵。

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這幢多單元房位於康涅狄格州布裏斯托市（Bristol）,面積近330平米，共有三個3房1衛的獨立單元。周邊設施比較成熟，5分鐘步行到購物區域，靠近公交站，14 分鐘步行距離到公員，高爾夫球場，網球場等設施。當地居民基本以工薪階層（working class）為主，這也是這套房產的出租目標人群。按照當地目前的行情，每個單元的租金為900-1100美元/月左右。

壹、房產投資回報率如何計算？

在計算這套多單元房的投資收益錢，先為大家介紹常見的計算投資回報率的計算方式：資產回報率（CAP RATE）、現金回報率（Cash on Cash Return）。

資產回報率CAP RATE ：

CAP RATE = 年凈經營收入/地產的市場價格，也就是不考慮有貸款的條件下，壹個投資地產所能產生收入與其價格的百分比。年凈經營收入的計算方法是把年租金收入的總額，減去所有費用，包括地產稅，保險，維修，房東所支付的水電費等。值得說明的是，銀行還貸的月供本金和利息都不包括在內。

現金回報率Cash on Cash Return：

凈現金收入/凈現金投資。和CAP RATE 不同，現金回報率的計算更看中的是每年純現金利潤收入占購買房產時現金投入的比率。例如，房產價格為10萬美元，首付款25%為25000 美元，如支付完貸款和房產經營費用以後，純利閏所得為每月300 美元，CASH ON CASH的回報為（$300 *12/$25000）=14%。Cash on Cash Return 更是從現金流的角度來幫助投資人評估投資價值，並可以和股票市場或者其他投資方式作橫向比較。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

二、實例計算：布裏斯托（Bristol）多單元房投資收益計算

1、買房主要支出

成交價格205,000 美元
首付金額：51,250美元（25%）
維修費用：12000 美元（在專業驗房過程中，屋頂和其中壹護的熔爐接近更換年齡，在和賣家商討後，賣家給出10000 美金的折扣，作為買家的我們會出資進行修葺）
月貸款利息和本金：$847；年貸款利息和本金為$10,163.40 美元

2、每年養房費用（必須支付的養房和出租衍生費用）

維修費用10%：每月$326 ，每年3912美元。
空置期分攤(vacancy rate 10%)：每月326，每年3912美元。

備註：10%的空置率是比較保守的數字，康州的冬天比較長，如果房屋在冬天空置，招租的時間可能會較長。10%低於當地的房屋空置率的平局值，大部分投資人用5%-10%空置率來做回報率的計算

專業物業管理費用10%：每年3912美元

備註：業主如果居住在外市，或者沒有時間親自管理，可以雇傭專業的物業公司負責招租，維修，接通業租護電話等，壹般費用在租金的10%左右。我和我的合作夥伴短期內會自己管理該房產，但1-2年後計劃由物業公司接手管理，所以在計算回報率時考慮到10%的物業管理費對我們很重要。

房產地稅：4700 美元/年
水費：150 美元/月，1800 美元/年（根據房產的建築結構，不是所有的房產水費多有房東支付）
房產保險：2332 美元/年
總費用支出= $20568 美元

3、每年租金收入

年房租收入為$39,120 美元（月房租收入$3,260X12）

為此，本套多單元房的資產回報率與現金回報率計算如下：

資產回報率=（年房租總收入- 費用支出）/ 房產購買價=（$39,120 -$20,568）/$205,000=9%

現金回報率=年凈利閏回報（年房租總收入-費用支出-年房貸利息和本金）/現金投資(首付金額+維修費用) = （$39,120 -$20568-$10,163.40）/ ($51,250.00+$12,000)=13%

註意：如果大家無法在美國拿到貸款，現金支付購買的話，CAP RATE的計算方式沒有變化。但是CASH ON CASH 回報率的計算就會和以上的計算不同。

三、投資心得：避開熱門區域、找個好經紀

美國每個區域在做房產投資的選擇上都有其特殊性。對該房產購買時所考慮的因素，未必這用於美國所有其他城市和地區，需要說明的幾點是：

選擇這合的投資區域

美國熱門的房地產市場例如洛杉磯和紐約，房產在過去幾年中價格上升迅速，盡管租金也在上升，但是這些城市的CAP RATE 會遠遠低於9%。例如聖地亞哥地區2017年第壹季度平局CAP RATE 只有4%。與之相比，康涅狄格州比鄰紐約和波士頓，最近壹兩年才開始被中國投資人所了解，是壹個投資門檻低，回報較好的市場，能以更少的現金投入獲得不錯的現金回報，更這合普通投資者。

選個稱職的經紀人真的很重要

選擇對的房地產經紀人對於投資者來說可以起到事半功倍的效果。我們的房地產經紀人不僅給我們提供了準確的房產稅費用，保險和水費的預估信息，幫助我們做更準確的回報率計算。更主要的是給了我們提供了當地房地產律師，專業驗房公司，物業管理公司等推薦。並且還在和賣家的經紀人協商價格時給出了有建設性的建議，讓我們在驗房後由拿到了優惠。尤其對中國的投資人來說，找到有經驗的美國當地房地產經紀人尤為重要。

看完以上故事，如果妳也有過在海外買房、投資的經歷，無論成功與否，都歡迎來信與居外網讀者、乃至所有中文買家分享。歡迎來信至editorial@juwai.com了解細節。

撰稿：Zora

排版：Shelly Du

責編：Vincent Xie

前Geeky京城工科男現在的墨爾本房產投資達人 | 居外買家故事

前面幾期內容裏，居外網為大家介紹了真實的買家在海外投資房產的故事，讓大家對怎樣在海外買房、投資的實際操作有了大概瞭解。不過，“授人以魚不如授人以漁” ，以往的買家案例固然精彩、有價值，而成功者總結出來的經驗、體會壹樣值得關註。本期壹起看看澳洲房產投資者Peter Pang總結出來的澳洲房產投資經驗分享。

買家概況

買家：Peter Pang /北京人
置業區域：澳洲
置業目的：投資
買房類型：適合投資的各類物業
置業結果：成功投資，小有所成

備註： Peter的澳洲房產投資經分為怎樣選擇買房區域、影響房價的因素、是否該投資學區房、怎樣的房產才算豪宅、是否可以買古董房（HO）及總結，共6部分，篇幅較長，請耐心閱讀。

壹、怎樣選擇買房區域

新移民或買家到了澳洲，該在哪買房呢？這裏我想先解釋壹種現象，那就是宇宙的中心五道口的形成（上海人也可以理解為五角場或莘莊現象）。北京的大學主要集中在海澱區，那麽大學生從上學的時候開始也就最熟悉那裏，再加上北京政府把中關村規劃為IT產業基地，大批IT公司在那裏聚集，也就形成了工作學習的必要環境，大量的居住和購物消費需求由此誕生，肩負居住功能區的五道口無疑成為了滿足此需求的步行距離內最合適的位置。

長此以往，隨著來北京上學就業的外地人越來越多, 興建起了各種大型的商業設施，親戚朋友這麽壹問，都說住五道口交通便利，生活工作兩不誤，於是就形成了宇宙的中心。其實五道口以前就是老玉米地、旁邊給農民住的窮鄉僻壤，妳要是問問老北京買房會不會選五道口，得到的答案壹定是否定的。

有人說了，哪個大城市不是從無到有發展起來的呢？廢話，壹個十幾朝的古都和郊區的壹片才發展了十年的新區能特麽壹樣麽？

初來墨爾本的華人就好像剛到北京的外地人壹樣，問問朋友，找找親戚，發現要麽住 Glen Waverley 要麽住 Mount Waverley, 讓帶著給介紹介紹看看房子，壹致回答：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校區，又是大型的購物中心，還有電影院，火車站，汽車總站，亞洲食品商店和各種亞洲餐廳更是讓妳的胃流連忘返。於是形成了新的宇宙中心 glen waverley ，壹批壹批的土豪大媽，壹擲千金，200萬，300萬，不惜壹切也要擠進這宇宙的中心。可問問墨爾本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是壹樣的。

其實從投資的角度來講，就要買 glen 這種五道口位置，步行距離可以到達壹切，因為人口爆炸增長，房價大幅增長，短期投資回報很高，買完等倆月馬上賣，賺快錢或者囤地做開發，賺大錢！但要選對當地最熱的區域，還需瞭解當地的居住觀念。

壹個問題妳必須明白，宇宙的中心，就算再繁華，也算不上宜居之地。周圍高樓林立，車水馬龍，酒吧的音樂就能吵死妳，大街上天天各種行騙的和要錢的乞丐，警車從妳家不遠處24小時呼嘯而過，開發商會願意買下“外灘”的壹塊地並開發成高樓出租或者出售，但不會做成別墅。

看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪裏，他們的地都被誰買下來做了什麽，妳就會明白該在哪些區域買房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁華的中心保持安全的距離（必須有車），而不是直接住在市中心。當然，無論如何，把買房的區域選在長期均價 top10 以內的區，肯定是不會錯的！

二、影響房價的N個因素

買房不要憑感覺，而讓數據說話！幸運的撿到了白菜也不要天天炫耀，這樣會誤導大眾，因為沒有參考意義。下面貼壹些我自己制作的圖片和工具截圖，要培養自己用數據畫圖的興趣，學習用好每個工具，從大數據中提取有用信息。以下是我總結的影響房價的N個因素：

1、房產及周邊配套列表

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

墨爾本華人投資者分享在澳洲買地、炒樓的獨家經驗 | 澳洲 — 影響房價最最直接的因素，左側為周邊配套、中間為物業設施、右側為相關價格。

2、各區均價排名變化

3、學區地圖

4、房屋周邊土地規劃

5、區域需求判定

6、周邊房價對比

7、每周成交數據

這些都只是壹些最基本的圖表和工具，而且當地都有對應的專業網站提供相關數據，查找不難。其實還應該包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打電話給區政府詢問 zone code 等等，壹套房子貴，總歸是有壹些原因的，多看多聽、多經歷，形成自己的理論並不斷完善。

三、是否該投資學區房？

中國的教育資源大都集中在公立學校手中，從小我們就知道，中國的私校是混日子的，教不出好學生，壹入私校深似海。但這種情況在國外是剛好相反的（主要是因為民主社會與集權社會對資源分配的不同）。

國外的有錢人，包括中產，壹般是不會送孩子去公立學校的，因為公校不論硬件設施，還是教師資源都遠遠不如私校，因為國外政府根本沒錢，連政府都會破產的國家，怎麽可能靠政府養好學校呢？

再有就是，老外對社交圈非常重視，其實就是國內的關系網，試想壹下，如果妳的孩子從小學開始的同學、同桌、好友、就是政客、企業主、醫生、律師、銀行家的孩子，那麽等他們長大了，妳還會擔心自己的孩子混不好嗎？

那麽學區房到底重要不重要呢？？

這裏我來講壹個道理，力從地起，人類所有的行為都需要土地。想造汽車？需要廠房；想辦學校？需要教學樓；想開車？需要修公路；想看病？需要有醫院。。。。。。這些所有的人類行為，都需要土地的支持，而各種各樣用途的房子，也就是因為這些各種各樣的需求而被建造的。

如果最近幾年的新生兒出生率高，那妳屯個學區房準沒錯，如果最近留學生開始多起來了，那就買兩套大學旁邊的學生公寓吧，要是認為人口老齡化是個趨勢，那麽買個醫療有關的用地是會保值的，看好互聯網？物流用的廠房是關鍵，要是覺得今後會普及在家辦公，那麽辦公樓千萬別買，o2o 送餐會波及餐飲業？那就別碰做飯館的底商，新移民數量看漲？那買兩套市中心的公寓也無妨。

房地產是壹個很大的行業，涉及到經濟的方方面面，因為所有的經濟的發展都需要以土地為依托來進行，小到停車位，墓地，大到海島，摩天大樓，房地產即經濟本身！

所以到底要不要買學區房呢？？我相信讀到這裏，妳應該已經有了自己的判斷，何止學區房，醫院，商店，辦公樓，咖啡廳，誰知道會不會是妳的下壹個目標呢？

四、怎樣的房產才算豪宅？

下面列舉了壹些我認為的豪宅需要的元素，壹套房子如果能給人帶來精致感，那麽就離賣個好價錢不遠了，就像買蘋果產品和中關村地攤貨的區別，要讓人有住在裏面有高大上的感覺，可以多去去世界各地的五星級酒店大堂感受學習壹下。

1、功能性要完善。泳池、SPA、電梯、臺球廳、雪茄房、酒窖，至少4車位車庫，健身房，網球場，電影院，書房，9洞推桿草坪，中院，地下室，空中花園，戶外燒烤區，四合壹臥室，鋼琴，壁爐，高墻闊院，單層房高超過3米，前園有縱深感，酒吧，視頻監控安保系統，中央空調等，以上都算必備的要求。

2、景觀（view）要好。說到 view 有壹點不得不提，就是上坡地還是下坡地的問題，有些人說地壹定要平，其實大錯特錯了，對於豪宅而言為了獲得更好的 view ，地壹定要又坡度，只是選擇上坡或下坡，玩法不壹樣而已，平地妳只能看到鄰居家的窗戶，只有坡地妳才能越過鄰居的屋頂和樹木看到真正的風景(能在山尖兒上找快周圍沒有鄰居的平地也行～比如墨爾本 mt dandenong 的 sky high~)

3、提升精致感上：最好的木地板，復古花紋地毯，水晶燈，旋轉的樓梯, 樓梯的欄桿和扶手，浮雕墻，木包墻，拱形吊頂，透明玻璃透光頂，廁所浴室天然大理石從頂到底，嵌入式水晶櫃，整體廚房用最好的廚具。

所有櫃子都是從頂到底的櫃門並使用帶立體感的木材；整面墻的書櫃；外墻塗層並在細節處有石雕腳線花紋特色浮雕；電源位置設計合理看不到明線；燈光夠足、房間布局采光合理；每個房間之間靠走廊隔開；電影院合理的聲樂場設計；寬敞的走廊、藝術感強的大幅的壁畫；墻體凹凸設計可放置古董展示；雙開木質復古門或玻璃門；鏤空的玄關；地寬超過20米並有氣勢的房子前臉；前園縱深足夠走車，全自動院門，木質遮光百葉窗或從頂到底落地歐式窗簾；每個房間有自己獨立控溫的中央空調；天然大理石廚房中控臺；泳池玻璃護欄或室內透明頂泳池；燈光網球場；花園的設計要小橋流水亭臺樓閣曲徑通幽。

以上都是很具體、很明確的硬性指標，下面是壹些我看到的不錯的豪宅設計，供參考。

美國加州房地產市場顯著放緩華人投資依然熱絡

洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

據美國《僑報》報道，近期各項房地產調研數據顯示美國加州房屋市場銷售額下滑，出現4年以來最大年比降幅，房地產市場顯著放緩。洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

因工作在爾灣（Irvine）租房的匡女士一個月前賣掉了自己在洛杉磯東區聖蓋博谷（San Gabriel Valley）的舊房，原本希望在爾灣購買一個房產，但現在的房價讓她猶豫不決。匡女士幾年前趁著房市低谷，在洛縣以北區域購買過兩套房子，目前每個月能收到3000多美元的租金。如今，她考慮如果無法在房價過高的爾灣購屋，就打算繼續投資幾套房產收租。

和匡女士有著類似想法的華人有不少，這使得河濱縣、聖伯納迪諾縣、安大略縣（Riverside、San Bernardino、Ontario）成為華人看房熱門區域。

房產投資公司的孫女士介紹，看一個區域的房地產是否適合投資主要考慮六方面因素，包括就業市場、空置率、經濟多元度、房屋支付能力、政策是否有利於房東以及學區評分。由於安大略國際機場和2028年洛杉磯奧運會，靠內陸區域各方面發展蓬勃，因此吸引越來越多個人房地產投資者把目光放到這裡。

根據數據顯示，該區域不少城市的租金回報達到8%以上，排在前三位的是東谷市（Eastvale）、科洛納市（Corona）、庫卡蒙格牧場市（Rancho Cucamonga），回報率分別是12.22%、10.06%、8.42%。

這處漂亮嶄新的4臥3衛戶型住宅位於東谷（Eastvale）市的Copper Heights社區內，為投資者提供了優越的置業機會。Copper Heights是一個充滿活力的年輕社區，配有一系列現代設施，包括嶄新的俱樂部會所，設有3個游泳池、3個公園、兩個水療區及一個燒烤區。
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除了在加州投資，孫女士表示很多華人近年熱衷到外州投資房地產。特別是德克薩斯州，該州近年吸引大企業搬入，大大提升當地就業市場和經濟多元度等元素，房地產市場也越來越有投資價值。孫女士稱經濟多元度和房屋支付能力都是評估一個區域的未來房市發展的重要考慮因數，例如曾經的汽車之都底特律就因為產業過於單一，房地產市場跟隨產業凋弊，再例如紐約房市一直在下滑，就是因為很多人覺得房子太貴，於是往外另尋出路。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

仲量聯行：教育、養老和數據中心等另類資產投資回報更出眾 | 香港

仲量聯行發表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》報告表示，由於另類房地產具吸引力的收益率，以及看好亞太區長遠的增長前景，越來越多投資者關注有關市場的投資機會。

仲量聯行指出，在香港，由於傳統房地產價格不斷創新高，以及超低的房地產收益率，吸引更多投資者關注當地另類房地產資產，當中覆蓋學生及長者住宿、共享共居、自助存儲設施、停車場以至數據中心所能提供的機遇。

仲量聯行研究部主管馬安平表示：“對投資者而言，我們認為香港的教育和數據中心最具投資吸引力。另類房地產的租金回報率較傳統房地產資產一般能高出100至2,000個基點。”

Q1. 另類房地產包含什麼物業類型？

整個報告系列共分六部，將另類房地產定義為非傳統房地產資產，包括長者護理中心或養老院、學生住宿、教育、數據中心、自助存儲設施和實驗室設施。除了香港，亞太區其他國家∕地區如中國內地、日本、新加坡等的另類房地產市場亦擁有巨大的投資機會。

仲量聯行亞太區資本市場營運總裁及另類資產部主管Rohit Hemnani表示：“環顧全球，亞太區的另類房地產市場仍未及歐美市場成熟，但隨著投資者繼續尋求新板塊的投資機會，以實現資產多元化及提高回報率，令相關資產越來越受關注。另類房地產屬長期經營租賃，為投資者提供穩定的現金流收入，並可降低市場波動所帶來的影響。”

仲量聯行預測，隨著城市人口迅速增長，亞太區國際學校數量將增加三至四倍，這將刺激教育和學生住宅板塊的發展

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Q2. 各地另類房地產的投資和收益表現如何？

根據仲量聯行的數據，東京和新加坡的另類房地產如數據中心的預測收益率介乎6%至7%，悉尼則為4%至6%。相比之下，東京的核心房地產如寫字樓的預測收益率介乎4.5%至5%，悉尼則為2.5%至3.5%；而東京和悉尼的購物中心的預測收益率分別為4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示：“另類房地產主要的投資者包括全球的房地產信托基金、股票基金、基金經理、房地產公司和發展商。單計2016年，這五個類別的投資者在另類房地產投資了超過430億美元。在亞太區，我們亦發現類似趨勢，發展商和私募基金向另類房地產配置較多資本。而房地產信托基金特別活躍於如日本般關注長者護理的國家。”

Q3. 亞太區另類房地產的投資前景如何？

報告指出，由於亞太區廣泛的人口變化，例如城市化、人口老齡化、家庭財富增長及科技普及化，預期區內的另類房地產的投資前景理想，並將繼續保持增長趨勢。

亞太區城市人口預計至2027年將超過4億人，有利教育和自助儲存設施的發展。未來十年，區內預計將增加5.6億互聯網用戶，智能手機、雲計算及物聯網的快速普及將推動數據中心的需求大幅增長。

與此同時，區內的老年人口將在未來10年內增加1.46億人，將推動長者住宿和養老院市場進一步擴張。

盡管市場存在強勁的需求，但或面對不少不明確的因素。首先，護老和數據中心通常受到政府的高度監管，需按照當地法律進行嚴格管理。在亞太區，各種另類房地產的成熟度有一定距離，因此投資者對市場基本面的熟悉程度及經營能力亦有可能為其構成挑戰，但毋容置疑的是有關市場存在明顯的投資機會。

Rohit Hemnani總結稱：“隨著亞太區城市人口迅速增長，我們預計未來15年間，亞太區的國際學校數量將增加三至四倍，才能滿足1,000萬名目標學生群的需求。這將刺激教育和學生住宅板塊的發展，他們在澳洲、中國內地、香港、印度和東南亞有著偌大增長潛力。”

“同樣地，老年人口的增長意味著老人住宅市場將進一步拓展，特別是在日本和中國等具有巨大增長潛力的國家。”

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地址：新界荃灣德士古道212號
出售樓層：全幢23層
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單位面積：6-10/F約548呎-全層7,705呎，11-25/F約548呎-全層7,710呎
房價：由約¥694萬起（可協商）

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來源：財華網
責編：Zoe Chan

如何投資英國學生住房，以購房出租實現高回報？

近期英國房東稅收政策的變動引發了人們對購房出租投資市場的疑慮。盡管有警告稱購房出租市場愈發不景氣，但許多人仍紛紛投身英國私人住房出租市場，尋求可觀的投資回報。這是因為英國住房投資仍然存在獲利的可能，但你必須清楚你在做什麼而且在選擇投資房產時要更加謹慎挑剔。

過去幾年來，學生住房逐漸成為炙手可熱的投資市場。區域性城市和城鎮的學生住房價格相對低廉，而租金卻相對較高，使得投資者可以從中獲利。

英國大學聯盟數據顯示，上一學年有232萬學生在英國的高等教育機構學習。近幾年，學生租房市場快速發展，傳統多類型住戶房產中學生租房比例增加，與此同時新建的專用性學生住房也不斷增加。但對大多數學生而言，專用學生住房相對較昂貴，因此傳統的學生住房更受歡迎。

房主也更青睞傳統住房，因為他們可以將房子租給不同類型的租客，租客可以是群體或是個人。對房東及其抵押貸款機構而言，多類型的租客意味著更為穩定的租金收入。如果某個租客無法按期交租，也不會影響其他租客按期交租，這樣房東就不會拖欠還貸。從房屋空置期（房屋沒有出租，因此無法產生租金收入）角度看也是同樣的道理。將房產分割為不同的單元出租降低了投資者租金收入虧空的風險。

此外，全國各地學生住房的需求不斷增加，因此在傳統高收入區域（倫敦和東南部地區）以外的地方進行投資的傾向也越來越強烈。過去幾年來，利茲、曼徹斯特、伯明翰和利物浦等城市的房產價值都呈現增長趨勢。據說這是因為南方的房主們賣掉了無利可圖的出租房產，並將資金投資到了北方。

但面臨多樣化的投資選擇，你該如何趁著學生住房的熱潮進行投資呢？

了解房產所在地區和租客

要想進行購房出租投資，關鍵在於了解你所在的市場。這意味著要充分了解你所要投資的房產所在的地區。許多大學生都希望其所住的區域有各類學生住房，這樣他們與其朋友交往時就能來去自如。在某些城市，“靠近學校”這一要求比在其他城市更為重要。

謝菲爾德是英國的教育重鎮，超過30萬大學生分布在1小時路程內的12所大學。Cornwall Works是英國謝菲爾德市最新開發的項目，售價79萬人民幣起，3年確保8%的租金回報。
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可供選擇的住宅類型也十分重要。

在大學城的郊外地區購買一棟公寓聽起來是一個合理的選擇，但如果住房靠近校園，那麼投資這類住房將更為合理，因為其需求將會很高，這樣投資者有條件征收高額租金。

許多大學逐漸與開發商和地方政府部門合作建立全新的專用學生住房。這類住房設有學生社區，提供優質服務和安全保障，房間配有浴室，裝備齊全。

隨著更為合理的新住房的出現，租客的偏好也會隨之發生變化。因此要時刻關注市場上的現有住宅以及未來的住宅趨勢。

投資學生住房：購房再出租

一般來說，投資學生住房的唯一方式就是通過貸款購買或者自行購買學生住房，再進行出租。這意味著房東們需要有獲得大量資金的渠道來滿足投資需要，這限制了其投資數量，導致投資風險相對集中。在前財政大臣喬治·奧斯本（George Osborne）實施稅收改革，導致房東收益減少之前，這大體上算是一種成功的投資方法。

現在，購房出租或購買第二住房需要在承擔原有稅率的基礎上另行繳納3%的印花稅。此外，房貸利息的稅收減免率從全額下調到至多20%。此外，英國銀行加大了2017年房東貸款申請的評估審查力度。房東越來越難以盈利。

投資環境的變化促使購房出租和學生住房市場出現了新的投資方式。其中一個方法就是以眾籌方式投資購房出租房產，即通過個人對個人借貸，或向基金或平台投資（購買名下有房產的股份有限公司的股票來進行投資）來共同承擔購房出租房產的貸款。

這些投資方法的優點在於投資者無需大量的資金就可以投資學生住房。由於房產的管理工作由其他人負責，因此此類投資方式也更加省時省力，這也意味著你無需成為購房出租方面的專家就可以從中盈利。

但和所有投資一樣，這些方式也有其風險所在，因此在你決心用你的辛苦錢進行投資前，請確保你做好了相關的調查工作。

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源舍·怡尊雅苑（Exchange Point）位於英國投資熱門城市——曼徹斯特，由尚選地產集團傾情呈現，采用現代化設計，打造城中輕豪宅。源舍響應市場需求，為租而建。

項目地理位置十分優越，步行可達重要商務區及購物場所。其所在的西曼城灣地區將承載曼城斯特的未來發展重心，成為新型高端生活社區。

源舍·怡尊雅苑共有147間不同房型，開間、一居室、兩居室或三房皆可選擇。項目可投資可自住，2020年第一季度交房。

和所有尚選地產集團開發的項目一樣，源舍·怡尊雅苑的投資者可以享受開發、銷售、租賃管理一站式的海外置業服務，實現無憂投資。

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原文：ThisIsMoney.co.uk
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

是誰炒熱了迪拜房產市場？

迪拜土地局（DLD）的統計數據顯示，今年上半年在迪拜房地產投資的1620億迪拉姆中，有300億迪拉姆來自海外投資者。

這些外國投資者在投資迪拜房產時優先考慮的是什麼？可以肯定的是，位置是決定性因素，因此迪拜的熱門景區在外國投資者的心願單中總是名列前茅。

Allsopp & Allsopp的首席執行官Lewis Allsopp說，他們青睞在熱門景區附近購買房產，以吸引房客，賺取更多的租金：“房屋的景觀可能會吸引那些尋找優質地產的投資者。例如，擁有哈利法塔景觀帶酒店一直備受追捧。”

他補充說，其他買家會根據基礎設施的改善情況來選擇投資地，例如不斷擴大的電車線路或Al Maktoum國際機場附近。當然了，這些買家也是關心租金和回報率的：“銀行中的存款利率很低，迪拜房地產可以讓投資者享受9－10％的租金回報率。”

越來越多的買家也在尋找度假屋，因為迪拜是旅行的天堂。

投資者的種類

Carlton房地產公司的聯合創始人兼董事總經理Laura Adams指出，當談到已建成的地產時，人們大多希望住宅的租金回報率是8%，商業地產的租金回報率是10-11%。盡管地理位置、基礎設施、交通便利等因素對於外國投資者很重要，某些投資者也有一些特別的喜好。

智能地產眾籌平台的創始人之一Abdul Kadir Faizal說，有三種類型的外國投資者: 那些尋求8%以上的租金回報率的人，那些著眼於長期資本積累的人，以及那些希望在迪拜定居的人。尋找高租金回報率的投資者通常會選擇小戶型房產，最好是低價入手。Core Savills的合伙人David Abood說，這類房產在發達社區中也擁有不錯的交通，將支持中長期租住。

Allsopp表示，雖然一些投資者只想獲得租金收益，並希望得到即時的回報，但他的大多數客戶都著眼於資本增值和長期投資：“未來3到4年間房地產的走向很難預測，但可以預見的是，之後10到15年間，迪拜房產一定會升值。”

對於希望在迪拜定居的投資者來說，他們更願意支付更高的房價，以獲得更好的居住體驗——買房對他們來說更是一種生活需要。這些投資者願意等待漫長的房屋完工期，因為他們並不迫切需要搬遷。Faizal說：“最近為外籍退休人員推出的五年簽證政策，對於迪拜房地產來說，意義是十分重大的。”

哪裡的房產更受歡迎？

Allsopp認為，迪拜市中心、Bluewaters島、迪拜碼頭和朱美拉棕櫚都吸引著海外買家。他表示: “海外投資者希望在人造島嶼和國際知名地點選址。”Reidin 的數據專家Haseeb Mirza表示，與此同時，城市濱水區項目的需求也在不斷增長，特別是商業灣和迪拜運河沿線快速建設的新項目。

Mirza透露，迪拜碼頭、國際城市、迪拜蘭德已經在市場上房屋交易量極大，而且那裡大多數公寓的平均房租收益率為7%。

與此同時，越來越多來自歐洲寒冷地區的投資者選中了濱水物業，朱美拉棕櫚島就長期為他們所喜愛。Bush說：“無論是身處近200萬人民幣的小公寓，還是单价高於1.3萬人民幣的龐大的七居室，海外買家都可以在這領略到美麗的海景。”

外國投資者也喜歡成熟的開發商。Bush說，這些開發商能提供更多便利，例如能免除土地局注冊費、提供延期付款的機會，許多中小型開發商則辦不到。

SE7EN RESIDENCES提供一種理想的生活方式——奢華、便利又和諧，享有阿拉伯海灣，迪拜碼頭天際線和Burj Al Arab的壯麗海濱景色。豪華公寓位於朱美拉棕櫚島上，坐落在Nakheel Mall購物中心對面。僅售約¥360萬。
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誰在買迪拜的房產？

Faizal表示，中國、印度、英國投資者近年來紛紛湧現：“這主要是因為與他們國家相比，迪拜一些商品的價格要便宜25%左右。”

Ellington觀察到這一趨勢，報告說中國客戶現在是其五大客戶之一。自2016年以來，迪拜的開發商發現對中國買家對銷售額已增長了150%。這促使他們建設了一個普通話交易平台，並聘請了一支會講普通話的團隊。

開發商們也注意到這一點。迪拜房地產銷售總監Marwan Al Kindi表示：“在過去的兩年中，中國買家始終是迪拜的十大房地產買家之一。然而今年4月份，中國買家開始躋身迪拜五大買家之列，我們正可以利用這一點。”

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來源：Gulf News
編譯：Fern Wang
排版：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

房價便宜選擇多馬尼拉外圍區域更受歡迎

當前，菲律賓大量房地產開發商包括大型房地產開發商在內，都在嘗試在首都馬尼拉都會區外圍、具有戰略價值的地區開建新項目，以多功能綜合體項目為主。目前受歡迎的區域包括加維特（Cavite）、拉古納（Laguna）、邦板牙（Pampanga）、伊洛伊洛（Iloilo）和達沃（Davao）。

這壹趨勢出現的原因顯而易見：馬尼拉大都會可供開發的土地少之又少，土地價值較高、人口高度密集、且交通問題日益惡化。

對房地產投資者和購房者而言，搬出馬尼拉還有其他方面的好處。實際上，當地掛牌房產網站Lamudi Philippines已將馬尼拉都會區外圍地區的房產項目列為有價值的投資選擇。以下是在馬尼拉大都會以外地區購置房產的原因。

盡管首都馬尼拉都會區仍是買家投資菲律賓時的首選，但由於當地基礎建設較為落後，硬件設施較為落後。因此，越來越多的外國買家將投資的目光投向馬尼拉之外。

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生活成本較低

菲律賓統計局最新數據顯示，馬尼拉居民每月至少掙25000比索（約合3200人民蔽）才能滿足衣、食、住等基本生活需求。但在馬尼拉外圍的許多地區，教育、醫療、住房和衣物支出十分便宜。

比價網站Numbeo數據顯示，馬尼拉消費者物價（除租金）比伊洛伊洛（Iloilo）高出28.5%，比加維特（Cavite）高出近5%，比達沃（Davao）高出近30%。

交通條件更好

馬尼拉都會區每個月的汽車銷量都在增加，由此看來交通擁堵問題在短期內不會得到改善。沒有人能夠忍受馬尼拉日益嚴重的交通擁堵。公共交通體系的問題就更難以忍受了。

擁堵的交通和漫長的通勤時間對汽油支出、工作效率和個人健康都產生了嚴重影響。據日本國際協力機構2015年數據顯示，從國民經濟層面來看，每天因交通問題而造成的損失超過20億比索。

相反，馬尼拉都會區外圍地區的交通狀況則呈現良好狀態。例如在伊洛伊洛，當地外國人贊嘆搭乘出租車十分方便，交通擁堵情況十分少見。而在其他地區，通勤時間相對較短，甚至沒有開車的需要。

工作機會多

企業和外國投資者看中了馬尼拉都會區外圍地區的發展潛力，紛紛投資這些地區。例如，越來越多的業務流程外包企業（BPO）受到這些地區低成本、低競爭的吸引，而撤出馬尼拉。

大量企業員區在馬尼拉都會區外圍地區紛紛建立起來，以承接BPO企業和其他企業。這些地區被認為是“新壹代”城市，包括碧瑤（Baguio）、卡加延德奧邏（Cagayan）、達古潘（Dagupan）、達斯馬裏尼亞斯（Dasmarinas）、杜馬蓋地（Dumaguete）、利巴（Lipa）、馬洛洛斯（Malolos）、那迦（Naga）、拉古納的聖盧薩（Sta. Rosa）和黎薩的泰泰（Taytay）。

毫無疑問，這些地區將產生大量的新工作機會，因此認為在這些地區難以取得事業上的成功這壹想法已經過時了。

住房選擇多

總體而言，馬尼拉都會區外圍地區的房價更為便宜。據2016年房市報告數據顯示，馬尼拉都會區中的馬卡蒂（Makati）、達義（Taguig）和拉斯皮納斯（Las Pinas）新公寓每平米的單價分別為14萬比索/㎡（約¥1.8萬/㎡）、12.5萬比索/㎡（約¥1.6萬/㎡）、4.8萬比索/㎡（約¥6150 /㎡），拉斯皮納斯（Las Pinas）是首都房價最低的區域。而宿霧（Cebu）的平均房價為9.8萬比索/㎡（約¥12500 /㎡）。

如今，在馬尼拉外圍的區域中，原本以建造高端房產為主的大型房產開發商也開始涉足價格更低、買家更易承擔的普通住宅，對當地買家來說意味著購房時擁有更多的選擇。

例如，Megaworld（菲律賓大型房產開發商）目前正在伊洛伊洛（Iloilo）建設全新的大型住宅社區項目，該項目為巴黎風情的休閑小鎮，擁有168棟住宅、各類配備娛樂設施（如泳池、池邊休息區、健身中心、按摩浴缸、功能室和零售店）應有盡有。

來源：philstar
責任編輯：V X

菲律賓房市繁榮發展離不開海外勞工的強勁購買力

壹位觀察人士表示，海外菲律賓人將超現代的全新生活方式快速介紹到菲律賓各個角落。

2018年9月16日

菲律賓外出務工人口總數約為910萬人，達到全國人口的10%。2015年，海外勞工向菲律賓國內匯款總額達到280億美元，占菲律賓GDP的9.8%，這壹數據反映了菲律賓海外勞工群體對國家經濟的巨大貢獻。

然而，海外勞工的整體消費實力、以及其對菲律賓經濟發展模式帶來的轉變，卻被大大低估。

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房地產需求

從海外勞工群體中收益最為明顯的行業，當屬菲律賓的房地產市場。自21世紀初以來，這壹群體購房需求的增長，就開始推動馬尼拉大都會及其周邊地區房地產市場的繁榮發展。

菲律賓房地產和建築商協會負責人Manuel Serrano表示，“海外勞工人員振興了公寓市場”。

房地產的繁榮勢頭已經超出了馬尼拉大都會的範圍，達雅臺（Tagaytay）、宿霧（Cebu）等省城以及拉斯皮納斯（Las Pinas）、安赫勒斯（Angeles）等新興農村城鎮都出現了新的住宅和高樓建設項目。

面對海外勞工的買房需求，菲律賓房地產開發商以全力提升服務品質和商業思維作為回應，並且已達到國際化的較高水平。

早在2005年初，房產開發商Ayala Land就開始針對海外勞工、在海外工作的專業人士以及居住在美國和歐洲但退休後會回菲律賓居住這些特定人群，啟動了其房產項目國際銷售的計劃。

如今，菲律賓各大房產開發商如Rockwell、Century Properties、Filinvest Land和Ayala Land等，都已向美國、加拿大、英國、迪拜和新加坡，這些潛在菲律賓購房者派出了海外銷售代表團隊。

2004年至2005年，開發商Rockwell的銷售代表Mika Bautista每年往返美國4-5次，向在美國的菲律賓人銷售公寓。在英國，菲律賓房地產公司出現在當地各類與菲律賓相關節日慶典上（如菲律賓巴裏奧嘉年華）推銷房產。

面向海外消費者開展宣傳活動

菲律賓房地產公司還在國際菲律賓媒體上大力宣傳，開展吸引眼球的推廣活動。

Rockwell 在Filipino Channel（壹家菲律賓有線電視臺）上投放廣告；總部位於倫敦、加拿大、澳大利亞的房地產公司在“Planet Philippine”這類雜誌上投放廣告；而總部位於美國的房產開發商，則在“Filipinas” 雜誌上投放廣告。除此之外，這些公司還在新加坡、倫敦等地區設立分支機構（設有辦公處和員工）。

這些戰略收獲了巨大的利潤回報。

2017年，菲律賓海外勞工對房產開發商Ayala和Filinvest分別貢獻了31%、40-50%的銷量。專攻海外菲律賓客戶的Megaworld公司稱，2006年公司盈利增加了3020萬美元，增幅達92%。2017年，在美國工作的菲律賓人為Ayala貢獻了52億比索（9800萬美元）的收益。

這些公司轉變了其業務操作方式，成為吸引海外菲律賓客戶購買其產品的“跨國企業”，並取得了巨大的成功。

如今，這些工作在海外的菲律賓人不僅是其國內消費的主力軍，更意味著富裕的、可靠的投資者，很顯然，他們並沒有成為國家的“邊緣人”！他們不僅為菲律賓房地產業務模式和環境的轉變做出了貢獻，更將壹種全新的、現代化的生活方式快速傳播到菲律賓的每個角落。

來源：channelnewsasia
責任編輯：V X

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