海外买家 – Page 4

澳大利亞海外人士購房申請更新 | 澳洲

自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政已過了一年多，在這期間，FIRB的政策也進行了小幅變更。今天讓我們一起關注一下有哪些變化：

購房豁免證書

此前我們曾講過，FIRB有一類豁免證書（當時稱為“拍賣豁免證書”，相關閱讀：【拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！】、【澳大利亞購房的外國投資審查（FIRB）實例披露】）可以給申請者自審批日起為期6個月的豁免時段，在這6個月內申請者可以持證參加證書規定金額內的物業拍賣會並拍賣購買一套物業。

而目前，澳大利亞政府考慮到使用該類證書的買家多為持有澳大利亞臨時居住簽證者，並需要為其在澳居住期間購買一處自住房用來居住使用，而推出了“現房豁免證書”。該證書允許持有者在限定的地區（一般為澳大利亞州或領地）及限定的時間內（一般為6個月）購買一處現房作為其自住房。值得注意的是，持有現房豁免證書的買家可以使用任何方法多次參加購房流程，例如：拍賣、出價、投標、暗投等方式（而非限定在拍賣物業），並最終購買一處物業。

不同於樓花或新房一般是從開發商將物業賣給個人買家，現房的買賣雙方通常均為個人。在處理交易時，個人賣家一般不傾向於在合同中加入限制條款，給予買家額外的時間做FIRB申請。因此，買家在購買現房（俗稱“二手房”）時，必須在簽訂合同前就獲取FIRB批准函。這樣就意味著買家在支付FIRB申請費時並不能保證其一定能成功購買該物業，尤其是考慮到FIRB的申請一般需要2-3周的時間才能獲取，搶手的物業很有可能在這2-3周的時間內被別的買家買下。而現房豁免證書很好地幫助買家放心地簽訂購房合同。

同時，現房豁免證書基本保留了過去拍賣豁免證書的其他限制及條件，包括：

澳大利亞臨時居民簽證持有者只能購買一處現房作為其主要居住地使用；
澳大利亞臨時居民簽證持有者必須在臨時簽證到期後三個月內出售該物業；
所購物業在成交時必須是空房（無人居住，例如租客）；
澳大利亞臨時居民簽證持有者不能出租所購物業的任何部分，不能將所購物業作為投資物業、度假屋使用。

FIRB批准函審批流程和時間

目前來看，FIRB申請的標准審批周期並無改變，但在實際操作過程中，批准函下發的時間的確提高了不少，一般在支付申請費後的2-3周內就可以獲得批准函。如果買家在支付申請費後3周內還未獲得批准函，可以電話咨詢FIRB，一般FIRB的工作人員都會耐心配合很快處理您的案件。

開發商豁免證書

澳大利亞的地產開發商可以向政府申請“新房豁免證書”。如果開發商就其某一開發項目獲取該證書，則海外買家在購買該項目新房時無需另外單獨向政府遞交FIRB申請函。

根據2016年11月26日的通告，澳大利亞政府將會實行新政，允許海外買家向特定開發商購買之前已經出售過但未成交的樓花。該項新政將包含新的規定並引入新的豁免證書機制允許開發商將為成功成交但已出售的樓花視作新房賣給其他海外買家。稅務署長表示在新的規定落實前不會對這些海外買家啟動任何合規行動。

舉例來說，開發商A公司就其開發項目獲取了一份“新房豁免證書”。海外買家B在2015年時與A公司簽訂了樓花購房合同，並在新房豁免證書下無需單獨遞交FIRB申請函。A所購買的樓花即為已出售的樓花。

2017年3月該項目竣工成交，由於資金不足，B未能按時與開發商A成交，並將10%定金損失給了開發商A。2017年4月，另一位海外買家C有意購買這套新房。按照FIRB原有的規定，新房的定義為“未曾出售過的物業”，因此嚴格來說雖然A與B未能成交，這套物業也不能視作新房再賣給海外買家，而只能尋找本地買家。但根據政府新的通告，在AB不能順利成交的情況下已經出售過的樓花還可以視作新房繼續賣給海外買家C。

根據市場需求和綜合考慮，在不違反國家利益這一准則的前提下，FIRB的政策也會隨著時間推移進行一些修正和補充。建議買家在購買物業前和自己的地產經紀、律師和會計師做好溝通工作，了解FIRB的新政和規定。

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2017年西班牙房市報告：海外買家在西班牙投資買房的原因 | 海外

西班牙的生活方式難以企及，既輕松隨意，又安全，適合兒童居住。該地的氣候可滿足所有人的喜好，一年四季分明，冬天裡北方白雪皚皚，南方則是亞熱帶氣候區，西班牙最南部的安達盧西亞地中海沿岸地區冬天氣溫是歐洲大陸最好的。西班牙海灘和碼頭獲得的藍旗獎（符合歐共體有關標准、授予海濱游覽勝地的獎項）數量比北半球其他任何國家都要多，共有679個。至於文化旅游顧客，西班牙共有45處被聯合國教科文組織列為世界文化遺產的景點，數量之高列居全球第三位，僅次於意大利（51）和中國（47）。按地區劃分，安達盧西亞的世界文化遺產景點最多，高達7處，到2018年可能是增加到8處，因科爾多瓦郊外麥地那阿沙哈拉宮已被提名為西班牙下一個候選遺產景點。

在西班牙享受良好的生活並不昂貴，根據歐盟統計局數據顯示，這裡食物和飲料價格低於歐盟平均水平，而且西班牙還享有世界第一流的美食。在過去十年西班牙餐廳5次被列為世界前50名餐廳首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐館位列世界前十名的國家。運動和戶外運動愛好者也能在這裡找到眾多活動選項：高爾夫、網球、馬術、滑雪、風帆衝浪板、山地自行車運動、攀岩、徒步旅行、釣魚——選擇之多不勝枚舉。總結而言，西班牙生活質量是其他地區難以匹敵的，氣候、美食和戶外生活方式，西班牙人平均壽命是歐洲最高，同時是全球第二高，僅次於日本。

從投資的角度來看，我相信黃金地段的房價已經收復在2008年至2014年之間丟失的一半失地，那個時候即使是最好的地段，房價也平均下降40%。所以，在我看來，相對短期內仍有高達20%的資本增長潛力，直至房價重回之前的水平，從這一點來看，毫無疑問，房價將會繼續上漲至新高。2016年租金收益率再一次表現強勁，黃金地段最優質且裝修豪華的房產旺季入住率高達100%，考慮到2016年西班牙海外旅客數據突飛猛增，這不難理解。數據顯示，2016年西班牙海外旅客人數飆升並首次突破7000萬關口，在2016年年底前達到7530萬人次，甚至超過了最樂觀的預測，較2015年上漲10%。據西班牙旅游部數據顯示，65%的西班牙游客選擇入住酒店，另外35%卻沒有。顯然，其中一部分人將會與家人和朋友住在一起，一部分人會擁有自己的房子，但很多人私下仍然對出租房非常感興趣。按粗略的估算，如果旺季周內短期度假租賃房全部入住，總收益率在5%以上是可以實現的，全年的長期租賃總收益率也跟這差不多。

實現更高收益率的關鍵是關注長短期混合度假租賃，關注旺季短期度假租賃的同時，其他時候還要關注較長期的租賃，西班牙一些地區享受真正12個月的旺季，這在西班牙意味著進入最溫和的氣候和高爾夫球旺季。我不是指有一個或兩個距離不到30分鐘車程高爾夫球場的地區，我的意思是10月和次年6月之間能引來重量級高爾夫球手的地區，這裡就是陽光海岸（Costa del Sol），也是高爾夫海岸（Costa del Golf），具體而言是在馬貝拉（Marbella ）和聖佩德羅（San Pedro）之間黃金地段。在這個地區是可以實現8%以上總收益率，其中約有5% 以上來源旺季周，另外3%以上是來源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最長三個月的需求。隨著黃金地段高質租賃房產需求超過供應，收益率應上漲，即使房價上漲，因為租金價格也在增加，而且不用說，租戶標准的要求包括免費無線網絡、平面屏幕電視以及衛星電視、高質量的內部裝飾和設備。

當我為要求可靠租金收入的客戶工作時，我將目標鎖定在特定區域，尋找某一種類型房產，拒絕考慮其他。若是地段不好，即是只是隔幾公裡，收入也可能會減半。在特定地區找到正確地段的同時，需要找到合適的地區，因為一些地區迫於強勢酒店壓力以及當地人的不滿立法反對短期假期租賃。在城市中心尤其如此，比如巴塞羅那（Barcelona）和馬德裡（Madrid），一些地方的假期租賃超出了當地人的負荷。所以，如果租金收入是你購買計劃的要求，你需要查看檢查所處地段的自治區立法，因為各個地方有立法差異。

因此，隨著價格繼續上漲，對於購房出租的投資者和非居民業主而言，這裡的房產都有優質的租金收益潛力，加上難以企及的生活質量，海外買家湧向西班牙的數量創歷史記錄有很多原因。但是如果想在不住的時候出租出去，這樣房產不會長時間空置，並幫助彌補運營成本，在當地法院留下一串鑰匙並祈禱不會有緊急事件發生的日子已經過去了，你需要作的就是准備好租賃。

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2017年西班牙房市報告：海外買家買什麼好？| 海外

隨著房地產市場崩盤，買家偏好轉向現代風格建築，大量玻璃和平頂設計，而隨著建築活動再次開始，這種趨勢只會加速。但每個趨勢都有一個適用期，我想知道，以前被視為超級未來派和獨一無二的建築現在是不是看來有點過度——2016年年底的時候，我曾為之服務的數位客戶明確強調，對於那些“白盒子”，他們甚至連看都不想看，他們想要的房子外部裝潢偏向傳統的西班牙建築風格，但內部裝潢卻要完全的現代化。

因為目前的房地產市場上到處充斥著“白盒子”類的建築，我認為買家偏好開始偏向個性主義，至少最高端的市場是如此，我認為安達盧西亞（Andalucia）的兩個新項目將在2017年獨領風騷，遠超其他項目。第一個項目位於馬貝拉西部邊上的Cascadas de Camojan，五套房子的價格在500萬歐元到700萬歐元之間不等，每套房子建築風格各不相同。該開發項目由英國人資助，定於2017年初開工，2018年年底之前完工。但是未來幾年裡索托格蘭德（Sotogrande）將發生的轉變將更令人矚目。索托格蘭德保護區（La Reserva de Sotogrande）將制定新標准，並將堅持向全球最高水平看齊。除了200萬歐元起價的獨立別墅外，還會有少量的特殊住宅，被稱為“The Seven”，每套住宅都由不同的世界知名建築師設計，這些住宅將躋身全球最好的房產之列。

房地產市場重心仍然偏向於轉售市場，轉售在2016年房產交易中比例約為82％，不過這其中包括銀行銷售數字，因為銀行收回被視為第一次銷售，因此隨後被最終業主購買被視為轉售。雖然全國範圍內的建築許可證批准正在上升，但在項目審批和銷售預備之間總是有時間滯後，所以我不能預見短期內買家購買偏好是否會發生實質性變化。比起內陸地區，市場重心更偏向沿海地產，在我看來，對於非常特殊的買家而言，農村現在不過是一個利基市場。買家被擠出沿海市場轉向內陸的日子已經不復存在，買家選擇在農村買房並不是因為他們特別想要一個農村房產，而是因為這裡的房價在他們的預算範圍內，我認為將來這種光景將不復存在。

馬貝拉市（Marbella）與馬拉加市房產成交量占馬拉加全省2016年成交量的一半左右，不過，馬貝拉在2015年9月廢除建築規劃法（PGOU）之後便處於不利地位。建築規劃法廢除之前，2015年1月至9月期間，492個建築許可證獲批，而2016年同期，即2016年1月至9月，僅有128個建築項目獲批，其中78個項目是個人住宅，另外50個項目是公寓。相比之下，截至2016年9月底，埃斯特波納（Estepona）457個項目獲批建築許可證。這並不是因為馬貝拉建築許可申請量減少，而是因為馬貝拉市政廳不得不重新規劃該市建築，等待審批的項目已經排成長龍。有位開發商同事在等待18個月後終於在2016年12月收到了新安達盧西亞（Nueva Andalucia ）3個別墅項目的許可證。

所以，2016年的市場全部都是關於轉售，預計2017年也將是這種情況，在我看來，這是必然的發展。事實是，黃金地段的最佳地段早在多年前就已經房屋林立，我對客戶的建議是，買二手房，經濟效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到獨立式住宅需要全部拆除重建的情況，也不要因此退縮，因為即便如此，建築成本仍然具有競爭力。幾乎肯定你將擁有一套成品房，每平方米價格比新建房更便宜，若是公寓或聯排別墅，比新建房或近幾年來新建的房子，面積也將更寬敞，位置更佳。然而，非常清楚的一點是，新建房一上市，海外買家就如同飛蛾撲火樣被吸引過去，即使是相對於轉售房產，新建房價格過高，面積較小，地段也不是最佳。關於這一點，我也覺得費解，我將在這份報告後面部分討論房價趨勢時進行討論。

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墨爾本期房稅收優惠取消長期空置住宅將要收稅 | 澳洲

近日，澳大利亞維多利亞州州長Danial Andrews公布了最新的未來維多利亞州大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政，其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收，獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助，同時將取消期房印花稅優惠，征收住宅空置稅，以保障本地居民在不斷上漲的物價情況下能夠買得起自住房，租的起出租房。

本地居民購房租房優惠政策增加

其具體幫助本地居民（主要是維多利亞州居民）多項措施大致如下：

針對60萬澳幣以下住房首次置業，免除印花稅，75萬以下有印花稅折扣；
在邊遠地區購房首次置業優惠獎金加倍；
州政府直接和首次置業購買者作為共有人共同購買房產以幫助首次置業者承擔購房費用；
通過更快的規劃審批提高房產供應；
通過租賃法律改革以及鼓勵提供長期租賃選項等地為租房者提供更多更好更穩定的租賃機會；
為本地居民提供更多的公共住宅支持並為無家可歸者提供更多居住幫助。

投資者購房稅收優惠減少

上述種種優惠和幫助，除了利用已有財務資源，維多利亞州政府要借助於有關稅收調整獲取額外財政收入，其中包括重要兩個稅收增加，但是都會對單純房產投資者予以擠壓和約束：

目前在維多利亞州購買期房，購買者僅僅只需要按照簽署合同時土地價值為基本稅基征收印花稅，會節省大量的印花稅。維多利亞州政府為了確保該優惠僅僅適用於真正需要房屋居住者，將從‪2017年7月1日起實施新政，該稅收優惠將不再適用於投資者，僅會適用於a 將來會將購買的房屋自住的購買者；或者能夠滿足首次置業優惠稅收政策的首次置業者。2017年7月1日前簽署購買房產合同的將不受此限制。

針對很多投資者空置持有房產以等待資產升值，一個全新的稅種，住宅空置稅，會征收以便減少在墨爾本內城和中城區空置房率。該住宅空置稅會針對一年內空閑超過6個月多住宅征收，稅率為房產價值的1%，每年征收。該稅總會從‪2018年1月1日起征收。當然該政策會考慮將擁有合法理由的房產，比如休閑度假屋，市區工作通勤用公寓，遺產，以及臨時需要在海外的本地居民擁有的房產等等，排除在外。

上述兩項稅務調整，維多利亞州政府預計會獲得大約9.2億澳幣以上的額外的財政收入，將用於上述針對本地居民的稅務優惠或者資金幫助。

澳大利亞普亞律師事務所（Prudentia Legal）創始人和合伙人之一，普亞律師事務所上海代表處首代王斐律師就此新政分析如下：

澳大利亞維多利亞州政府從2015年開始斷斷續續增加了對海外人士購買維州房產的印花稅和土地稅，以期限制海外投資，保證本地供應，控制本地房產。但是其中對於期房購買印花稅以土地價值而不是以房產價格征收印花稅的優惠海外人士一直都能享有。

目前墨爾本針對購買現房的公寓海外人士大約需要支付海外人士的房價7%的印花稅加大約房價5.5%左右的共計大約房價12.5%左右的印花稅（可能根據房價不同稅率會相應調整）；但是針對期房公寓由於土地價值較低，海外人士需要實際需要支付的大約為7%海外人士印花稅和根據土地價值征收的相當於房價0.5%左右的印花稅，大約總計為房價的7.5%左右。

和購買悉尼的房產比，由於悉尼期房征收全額印花稅，海外人士購買悉尼期房大約需要支付房產價格8-9%左右的印花稅，而在墨爾本購買期房大約7.5%左右，相差不多而且墨爾本房子期房稅收還會少點。這個行政一旦實行，就意味著購買墨爾本期房公寓需要支付房價大約12.5%，稅率遠超過悉尼的稅率，可能會對墨爾本海外購房者有一定影響。但是由於墨爾本房地產市場本身價格相對悉尼仍然比較低，其絕對印花稅支付數額可能還是比悉尼購房要繳納印花稅要低，所以即使其新政實施，和悉尼房產購買相比，海外購買者還有有一定吸引力。

該新政將於‪2017年7月1日起施行，意味著此前日期簽署購買的房產還會按照舊政策（即大約房產價格7.5%左右的稅率征收），此日期後簽署的購買合同將按照新政策，即房產價格低12.5%征收。所以如果有需要，必須盡早簽署合同，避免額外稅收。

此政策王斐律師估計對買地建房，購買土地的情況基本沒有影響，都是根據土地價格征收。

住宅空置稅本身是對的，強制並鼓勵房東將房產推向出租市場以便提供更多租賃房屋。這也是投資者本身明智投資，在資本增值獲利之上額外獲取更多價值的一種方式。已經擁有墨爾本房產的海外購房者要積極將房產出租以避免該稅。當然有人說我就租不出去怎麼辦？我們相信如果有證據證明積極按照市場價格出租但是一直無法出租成功，應當可能獲取一定免除權利。有人說要證明是自己的度假屋想避免該稅，我們認為如果長期不去澳洲在自己購買房產中居住，可能比較難以證明是度假屋。此中情況下還不如直接想法出租，還能獲得收益，還能避免稅收。

（額外的話：原澳大利亞普睿德律師事務所經中國司法部審批將更名為澳大利亞普亞律師事務所，原澳大利亞注冊Prudentia Legal沒有任何變化，只是翻譯名稱此後會有改變。我們將近期推出詳細信息說明，敬請期待。）

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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Lendlease: 限制貸款和資金外流對中國買家影響微小 | 澳洲

澳洲著名開發商Lendlease最新提供的證據表明，銀行針對海外買家嚴厲的貸款限制，對於高層公寓的銷售僅造成了微小的影響。

據《澳洲金融評論報》報道，當涉及到房地產投資的資金，中國人占大多數的外國買家群體是不可阻擋的。對貸款的限制以及中國投資者從中國轉出資金的能力都將對房產投資造成影響，但所造成的影響並不像去年的行業警告那般嚴重。

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周壹，Lendlease的主管Steve McCann發布了半年的利潤報告，稱住宅房產的違約率在1%以下。Lendlease報告稱，在墨爾本Docklands的Collins Street 888號住宅項目中，第壹階段銷售的133套住宅中，僅有壹處出現交割失敗。

Lendlease表示，購房者要花更長的時間來達成價格，因為財務政策的變化，他們需要更多的時間來安排資金。也因為澳洲四大銀行削減海外投資者的貸款。Lendlease表示，現金交割是差不多在30%到40%。在Collins Street 888號共440套公寓中，需要花費28天到30天才能完成交割，外國買家的整體所占比例沒有改變很多。

McCann表示，18個月前高調宣傳的壹些項目已經退出市場，特別是在墨爾本和布裏斯班。“悉尼仍然非常強大，特別是在內城地區”。他指出，新公寓建設將有序放緩，供應不足將在幾年內重新出現。“這讓我們對中期前景充滿信心”。

（據今日澳洲）

2017年西班牙房市報告：海外買家市場優於想像 | 海外

計算2016年上半年海外買家數量的公證回執統計數字完全出乎我的意料。去年上半年，海外買家共在西班牙購置了43,519套房產，市場份額占比19.1%。海外買家年度成交量在2007年達到歷史最高值——8萬套，市場份額占比約8.9%，當年西班牙總成交量約90萬套，有鑒於此，目前正處市場頂峰時期，上半年在西班牙購房的海外買家成交量就高達43,519套，這意味著2016年有望成為有史以來海外買家數量最高的一年。即使2016年下半年有所下降，我仍預計全年海外買家數量至少與前一年的高位持平，不過考慮到第四季度海外市場的持續增長，這似乎不太可能，盡管有報道稱自英國脫歐公投以來，英國買家數量有所減少。事實上，我認為海外買家數量將創新高，雖然我們將不得不等到2017年5月才能獲得公證回報2016年全年數據，全年數據通常在第二年的二季度公布。我可以感覺到，2016會是個好年份，但我並不希望海外買家這麼快就創紀錄高位。

不過，總是會有一個“但是”，目前的海外市場並不那麼關注誰是買家，而是他們在哪買房，從這些公證數據明顯可以看到，市場復蘇仍然是局限於少部分地區，並且集中在這些地區最主要的位置。結果顯示，目前在西班牙購買房產的海外買家數量等同於危機前的峰值，但集中在少數地方，這有助於解釋為什麼5大地區房地產市場活躍度那麼高，但在我稱之為二級和周邊地區，成交量仍然沒什麼變化。

西班牙最大的自治區安達盧西亞（Andalucia）就是市場不平衡一個很好的例子。自2014年以來，安達盧西亞一直是西班牙房市最活躍的地區，銷售量位居首列，但是通過數據分析，明顯可以看出，該地區活動主要受一個省份的推動，即馬拉加省（Malaga），也是海外活動熱點地區太陽海岸（Costa del Sol）所在之處。據2016年上半年的數據，我毫不懷疑當我們得到全年數據的時候看到2016年全年都是復制這一趨勢，安達盧西亞房產75%的海外買家集中在馬拉加省，該省海外買家上半年共購置買5,570套房產，為有史以來最高，超過2007年的峰值。

第二活躍的省份是阿爾梅里亞省（Almeria），只有797位海外買家，而科爾多巴省僅有49位，為安達盧西亞8個省份中最低。安達盧西亞整個地區海外市場占比僅14%，低於全國海外市場占比平均水平19.1%，而馬拉加省卻是全國平均水平的兩倍，海外買家成交量14,364套，市場占比39%。

同一省內，不同城市房地產活動水平不平衡也非常明顯。例如，馬拉加省超過50%的交易集中在兩個直轄市，馬拉加市和馬貝拉市（Marbella）。而馬貝拉市和貝納阿維斯市（Benahavis）這兩個城市占該省銷售總量的25%。其他海外投資高的地區也沒有不同，例如，地中海海岸、巴利阿里群島（Balearics）、加納利群島（Canaries）和巴塞羅那（Barcelona）；這些地區2016年海外買家購房量均高於全國平均水平。例如，在西班牙東部沿海最活躍的地區阿利坎特省（Alicante），海外買家市場占比高的驚人，為46.7%。所以，如果你想理解西班牙房地產市場，意識到該地區一個趨勢非常重要：那就是同一個地區，省份不同，情況各不相同；同一省份，城市不同，情況也不相同。當地若有熱點地區，市場份額更高。

2016年全年走勢將延續至2017年第一季度和第二季度，與此同時，我將根據已經公布的2016年上半年和第三季度數據做一些預測。2016年西班牙房產平均價格將上漲2%-4%，盡管各個地區差異很大；據我預計，地中海黃金地區房價至少上漲5%-10%，如巴利阿里群島、巴塞羅那和馬貝拉，若多個地區房價增幅達到兩位數，也不會令我感到意外。

我相信市場成交量至少將上漲10%，所以我預測2016年的成交量將從2015年的40多萬上漲至45萬以上，這意味著房地產市場總規模已回升至峰值的50%左右。銀行貸款規模也將隨之復蘇，盡管銀行對住房貸款仍然比較謹慎，不過2016年成交量的50%是通過抵押貸款，較2015年上漲約30%；平均貸款額增長了近5%，就足以跟上平均房價的上漲。

然而，盡管我如一年前一樣，維持整體向好看法，不過，從2016年已顯示的增長趨勢大體可以看出，西班牙房地產市場仍非常依賴海外買家的增長，這一點預計2017年也是一樣，尤其是在房價進一步上漲的情況下。2016年底，我開始為一個國際買家工作，他想要在馬拉加市買一所房子，而顯而易見，西班牙本地人對國內市場很快復蘇並沒有太大的信心。我曾經打交道，房產售價超100萬歐元或以上的業主們都非常懷疑西班牙本地人意願買房的可能性，他們認為最好是把房子賣給外國人。

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匠心收藏貼！2016-17澳洲投資/移民法十大新政全解析 | 澳洲

首先，給大家拜個年！祝居外團隊與各位讀者朋友們新春快樂，雞年大吉！

回顧過去一年，2016年的澳洲投資市場無疑是近六年來最令華人投資者與相關從業人士最為印像深刻的一年。這一年中，投資環境穩健發展，彙率走勢稍起稍落，但對外投資的法規政策卻扮演著“打你十個巴掌後揉你一臉”的狠角色。

然而，變的是環境、彙率與政策，不變的是跨境投資市場愈演愈熱的大勢。古人雲“以史為鏡，可以知興替“，此文將歸納並逐一解析2016-17年澳洲投資法與移民法相關的十大政策新規。

2016-17年澳洲投資法/移民法十大新政一覽

投資（產權）法類：

2016年6月 | 針對新維昆三州，海外買家購房需繳納附加印花稅/土地稅
2016年11月 | 財政部公布購房新規，海外買家被允許購買“二手樓花”

移民法類：

2016年7月 | 移民局重大改革學生簽證，特別開放小學生留學簽證
2016年7月 | 投資移民利好新政！132/188門檻降至歷史最低
2016年9月 | 澳洲移民再添新成員，新簽證188E創業移民正式開放
2016年11月 | 澳洲移民隨行子女年齡由25歲降為23歲
2016年12月 | 澳洲對華十年訪客簽12月12日正式生效

金融法規/政策類：

2016年4月 | 澳洲四大銀行正式收緊海外收入貸款
2016年5月、8月 | 澳聯儲RBA降息至歷史新低，澳元受大影響
2017年1月 | 中國政府嚴格控制外彙交易，再限資金外流

十大新政 ① | 針對新維昆三州，海外買家購房需繳納附加印花稅/土地稅

生效時間：2016年6月起

由於澳洲2015財年即將在6月30日結束，各州政府均選擇在此時發布了2016新財年的財政預算。對於海外投資者最顯著的影響則在於，各州政府財長均有計劃提高海外買家購房的印花稅支出，從而平衡海外買家與本地買家的購置比例。

維多利亞州附加稅概述：

在2015/16財年，針對海外購房買家，維州工黨政府新增加了3%的額外印花稅。此印花稅基於房屋買賣合同價格，不受標的物的當前價值影響，因此也不能享受印花稅減免。
而維州政府2016/17財年的財政預算決定，將海外買家額外印花稅，在3%的基礎上增加至7%。同時，海外買家如果被定義為缺席個人/企業/信托，則需要額外支付5%的土地稅。

新南威爾士州附加稅概述：

在新州2016/17財年，從7月份開始，海外買家將會被要求支付額外4%的印花稅。從2017年開始，海外投資者還將被要求支付額外75%的土地稅。
新州政府在之前的政府議案中已經提出，從2016年7月起，所有新州房產交易，買賣雙方均需要首先證明他們的國籍才能進行下一步交易。

昆士蘭州附加稅概述：

早於2016年6月14日昆州財政預算報告，昆州財長宣布，他們將追隨維州政府的決定，向海外買家征收額外3%的印花稅。此印花稅將在正常印花稅（最高上限75%）的基礎上征收。
以企業或信托形式購買物業，稅務局會利用穿透法則追查實際控制權是否在海外買家手中。如果是，那麼額外的印花稅即會被征收。

海外買家購房附加稅數據表一覽：

十大新政 ② | 財政部公布新規，海外買家被允許購買“二手樓花”

生效時間：2016年11月起

中國投資者是澳洲房地產市場最大的海外投資群體，澳洲的樓花因其成本低、回報較高等特點，吸引了大量中國投資者的追捧。不過，隨著澳洲各大銀行收緊對海外買家的貸款，中國買家在產權收割時感受到了巨大的壓力，因此，一部分中的他們被迫選擇放棄定金，解除合同。令人欣喜的是，澳洲財政部長Scott Morrison於2016年11月宣布，將允許海外購房者接手因其他原因而導致未能按時成交的期房公寓樓。

在我們解讀這條新政策之前，我們先來談談澳洲法律對於新房和二手房定義上的區別。根據澳大利亞海外收購法《Foreign Requisitions and Takeovers Act 1975 》的規定，純海外人士在澳大利亞只可以購買新房（new dwelling）而不可以無條件的購買舊房或二手房（established dwelling）。在澳大利亞財政部長Scott Morrison更新政策以前，法律規定新房必須是第一次被銷售，也就是說之前沒有被賣給過任何買家。

顯然澳洲政府也認為，如果房產因為種種原因導致無法完成過戶，但房產確實為新建的，那麼仍舊被定義為二手房產這一政策並不合理。因此新政中支出，無法過戶完成的樓花依然可以作為新房賣予海外人士，但是必須符合以下條件：

房產合約在所有權過戶前已經被終止；且
房產第二次銷售必須是由開發商直接銷售給買家。

請注意，此處並沒有要求對被終止合約的買家身份進行限制，也就是說，一手的買家不必要是海外人士。

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澳聯邦銀行房貸再收緊新客戶海外買家貸款無門 | 澳洲

Bankwest，澳洲聯邦銀行的子公司，在新客戶的物業投資貸款上急踩剎車。針對現有客戶，該銀行也收緊了投資貸款，對於僑居和海外的客戶，征收高達60個基點的費用以及收緊貸款的條款和條件。

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據《澳洲金融評論報》報道，但有人懷疑，該銀行已經超過或接近澳洲審慎監管局10%的貸款速度限制，這是在每月滾動的基礎上進行計算的。來自銀行經紀人的備忘錄聲稱，“在符合監管的指導方針之下，銀行仍然致力於支持國家住房市場的穩定性和可持續性”。

但銀行沒有透露新政策可能適用多長時間，有多少借款人可能會受到影響，或提供抵押貸款經紀人或客戶的選擇指導。銀行發布給經紀人的秘密備忘錄中表示：“我們將繼續監測這種變化對客戶和市場的影響，以保持審慎的貸款和可持續的業務。”

澳聯儲最新的市場分析顯示，去年12月，整個行業的投資貸款增長了0.8%，這是自住業主貸款的兩倍。該銀行已告訴經紀人，“銀行將不再接受新客戶尋求再融資的申請，不再向他們發放獨立投資貸款”。

相關閱讀：澳銀行限貸後，中國買家還能辦理澳洲房貸嗎？

（據今日澳洲）

海外 | 哪些國家限購？海外房產限購那些事

哪些海外房產限購限購？隨著經濟、觀念等各方面原因，海外置業、海外投資這兩年越來越熱門，但是很多國人並不瞭解海外房產，全球各個國家對海外買家的要求限制也不同，下面我們一起看看海外房產限購那些事！

海外房產限購：在澳洲你只能購買新房

澳洲政府鼓勵外國人投資本國的房地產，對於住宅地產而言，外國人只能購買全新的住宅項目，在澳洲買房貸款購買公寓期房可以只付10%首付款，買現房則為20%~30%，沒有限購和限貸的要求，貸款利率和本國居民相同，還款方式靈活，允許貸款人在前5年內只還利息，不用還本金。而對於商業地產，工業地產等沒有新舊的限購；另外澳大利亞的最高貸款比例為80%。

海外房產限購：加拿大買房貸款額度大

魁北克、聯邦、薩省投資移民都和房產無關。在加拿大買房貸款外國人能夠從銀行獲得最高60%~65%的貸款；貸款利息低於國內，因此很多在加拿大買房的中國投資者都會選擇銀行貸款，首付多在50%左右，貸款成本和首付壓力都比國內要小。

海外房產限購：新加坡海外人只能買公寓

外國人或永久居民可以購買新加坡私人公寓樓盤，以及住滿十年以上的共管公寓，聖淘沙島的別墅及排屋。新加坡組屋只能是公民和永久居民才可以購買。帶土地的獨立式洋房，半獨立式洋房，排屋只有新加坡公民可以購買。若在新加坡貸款買房，銀行通常准許外國人最高獲取相當於現房購價70%的貸款。

海外房產限購：法國掙得多就可以貸得多

法國對外籍人士購買新房或者二手房是沒有硬性規定的，也沒有強制的首付要求的，但是有一個限制，那就是在貸款上，一個人的還款能力，不能超過他稅後工資的33%。

海外房產限購：西班牙貸款難度高

西班牙的房屋和數量是不限購的，但是貸款申請條件比較嚴苛，理論和是哪個能貸款60%-70%，但是中國人一般只能貸到30%，而且50萬歐元的投資移民項目是不允許貸款的。

海外房產限購：韓國（濟州島）增值收益不能匯出韓國

韓國（濟州島）購買的房產必須是依據《建立濟州特別自治道及開發國際自由城市的特別法》第229條的規定獲得道知事批准的開發區域內的房地產，此類房產大多是以休養為目標的休養型度假公寓、度假村、家庭式旅店、別墅等。但外國買家不得將房地產租金收入或房地產增值的收益匯到國外，貸款額度為30%-40%。想要瞭解更多可點擊：2016最新韓國買房移民指南

海外房產限購：日本買房貸款需身份

現在永住身份的有正當工作收入的外國人在不動產的幫助下甚至可以零首付貸款買下房子；持三年簽證的就職人員在不動產的幫助下首付200萬日元左右也可以貸款買房。如果不是一次性付清，辦理貸款時有非常嚴格的年收入審查。

海外房產限購：哪些國家買房不限購？

英國房產

英國在購房方面對非本國國籍的人沒有限購，跟本地人享受同等待遇。貸款方面沒有具體規定，一般情況下，英國買房貸款有兩個限制，即：貸款總額是家庭年稅前收入的4-5倍以內；同時，貸款比例不能超過房價的一定百分比。通俗的說假如房價是100萬，如果政策規定的貸款比例為80%，那麼你最多可以貸款80萬。

美國房產

從購房資格方面來講，美國並不限制外國人在美國買房，且無套數限制，從貸款方面來講，外國人可以在美國貸款買房，但申請條件比本地人嚴苛一些，最高貸款比例為60%，而且對外國人來說30萬美金以下的房產一般不接受貸款。

新西蘭房產

在新西蘭，外籍人士在當地購房與政府方面基本沒有什麼限制，從貸款方面來講，外國人也可以在新西蘭貸款買房，最高的貸款比例為70%

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澳洲 | 海外買家7成來自中國澳房價高企”鍋”該誰背？

澳洲的房地產價格上漲是由於缺乏新住房進入市場，而本地買家的需求空前的增加所引起的，而不是外國投資者驅動了房價的攀升。

據《澳洲人報》報道，財政部的工作文件研究發現，海外買家的購買數量增加，主要以在悉尼和墨爾本為主，但他們所帶來的價格漲幅，在國內買家所驅動的價格漲幅面前黯然失色，這份文件研究了截止到去年中期、5年來澳洲的房產數據。

海外買家7成來自中國澳房價高企”鍋”該誰背？

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在過去的4年半，自從房產繁榮期開始，澳洲的房地產價值已經增加了42.2%，悉尼的67.3%和墨爾本的46.3%漲幅為房市繁榮的領頭羊。財政部表示，近70%的外國房產投資審批申請為中國公民，6年前這個數字是50%。

大多數海外買家的申請都是在墨爾本購買物業，但現在，悉尼的房價增幅已經超過這個位於南部的州府。海外投資審查委員會預計，在2015財年，海外買家至少購買了價值610億澳元的澳洲房產，增長了近75%。

財政部的文件表示：“僅將悉尼的房價增長直接歸因於外國投資者是不準確的，其中還有其他的因素，比如建築批準量較低，在2000年後期開始修建並完成的房產，是近期悉尼的房價增長的潛在長期驅動力。近年來，在房價上漲的因素中，國外需求所導致房價上漲的比重，只占很小的壹個部分。”

各州政府對於外國買家不斷增長的需求也作出了反應，通過實施差別稅來減緩這種需求，維州政府推出了3%的附加稅，也將海外買家購買房產的印花稅增加到了7%，對“非自住業主”的土地稅提高到了1.5%。新州政府下令，對海外買家征收4%的印花稅，海外買家的房產交易還要征收0.75%的土地稅，將於1月1日生效。在兩個月前，昆州的工黨政府也提高了稅收，在昆州的海外買家現在也需支付3%的印花稅。

居外網的主管Charles Pittar表示，澳洲政府應該向海外投資敞開大門。鑒於房產建築業協會的估計，2017年，澳洲將新增21.022萬套新房產，他說：“如果我們持續有新建房產進入市場，那我們應該鼓勵海外買家來購買房產，而不是把他們拒之門外。”

（據The Australian）