每平三四万 韩国首尔房价也“踩高跷” | 海外

韩国街头的住房。一套100平方米的最普通的住宅,要5亿到6亿韩元(相当于人民币363.4万元)。大部分韩国年轻人如果没有父母的帮忙,工作20年,也很难在首尔买一套房子。(韩国首尔房价走势

韩国的年轻人买房也得靠父母

每平三四万韩国首尔房价也“踩高跷” | 海外
韩国街头的住房

韩国的首都首尔,平民眼中,房价同样是高不可攀。年轻人刚刚毕业,根本买不起房子,就像在中国一样,很多在城市中工作的年轻人在结婚的时候,父母都会拿出自己一辈子的积蓄,作为首付,在城市里买一套房子,然后由年轻人自己赚钱还房贷。

三年前,徐女士一家在首尔的最北边买了一套33坪的房子,与徐女士家相隔一条街的地方就变成了京畿道,与首尔分属两个不同的行政区域。

在韩国,房子的面积以“坪”计算,每坪相当于3.3平方米,韩国的标准房是33坪,差不多是一套100平方米的房子。3年前,徐女士买下这套远离市区的房子时,花了7亿韩元,相当于424万人民币,现在,她的房子已经涨到了9亿韩元。

徐女士自己是一名导游,她的丈夫在韩国最大的电信公司kt工作,两人工作都已经有十多年,三年前才买上一套33坪的标准房。

韩国有33坪,24坪、17坪各种不同标准的房子,在首尔,能住上33坪房子的人并不多。普通的工薪阶层年薪只有3000万韩元左右,折合人民币大约是18万元。“但是首尔的物价高,生活成本很高,大多数家庭中只靠男方一个人外出赚钱,年薪3000万韩元要养活一家四口,基本上攒不下什么钱,只能是租房子住。”徐女士说。

首尔每套房平均300万 釜山、蔚山紧随其后

王先生所在的公司已经在韩国常驻6年,主要帮助中国公司在韩国办理注册手续等问题,有时会帮助他们在韩国当地找些房子。王先生介绍,首尔一套33坪的标准房,中间价格在5亿到6亿韩元,折合成人民币是300万到370万元之间。

据了解,首尔江南地区刮起了重建之风,房价也开始上涨。根据今年7月份韩国KB国民银行的住宅价格动向资料,6月首尔地区住宅平均买卖价格为5.0198亿韩元(约304万元人民币),比5月的平均价格4.9904亿韩元(约302万元人民币)上涨了294万韩元。这是2008年后至今,首尔平均住宅买卖价格首次超过5亿韩元。

除了首尔的房价高,釜山、蔚山、仁川、济州岛等城市的房价也相对较高。釜山当地的房屋均价在3万元人民币。

人口下降老龄化严重 房价涨但幅度不大

张先生是一家中国房地产公司的董事长,他的公司在釜山海云台地区开发了一个旅游度假项目。在开发商眼中,韩国的房价并没有想象中那么高。张先生透露,韩国影星宋仲基在首尔瑞草洞买了一套600多平米的房子,折合人民币2400万,平均下来每平方米也就4万块钱左右。“相对于国内的房价来说,韩国房价已经比较低了。”张先生说。

韩国经济现在面临着内需不足的问题,人口总量下降,老龄化现象十分严重,国内消费能力不足。韩国的房地产市场也基本饱和,近几年来,房价虽有一些上涨,但幅度并不是特别大,价格相对比较稳定。“买房后只要转手一卖,就能赚个盆钵满盈的时代也已经过去。”

为了吸引外国人到韩国买房,韩国政府对外国人在国内买房的政策相当宽松。只要在韩国当地购买50万美金以上的房子,就能获得在韩国的永久居住权,同时房主的配偶和未成年子女也可以享受同样的待遇。医疗、教育等等,享受与韩国国民同等待遇。

 (据新浪网)

100万美元在美国买房够吗?| 美国

随着中国经济迅速崛起,海外房地产投资已成为中国人最新的投资理念。国内外房地产行业的发展中体现了惊人的增长速度,多元化的房地产项目丶巨大的市场需求和资金流动遍布全

中国加大资金管制 海外买房投资变得困难 | 海外

中国近来不断加大力度,阻挡资金外流。影响所及,不但大型併购、收购足球队变得不容易,就连中国人最爱的海外房地产投资,都出现困难。

据《纽约时报》报导,39 岁的 Kitty Zhu 与数百名投资人,共同在马来西亚投资一个房产建案,据开发商表示,当建案完成,这裡将是绿树成荫的海滨房屋,也有针对老人及儿童的便利措施。但由于付款在马来西亚进行,在中国严管资金流出之后,付款变得困难。

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但由于付款在马来西亚进行,在中国严管资金流出之后,买房付款变得困难

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Zhu 表示,她已经付了 33.4 万美元中的 4.4 万美元,但管制加大后,她已经失去信心,想要退费,销售人员却自此就躲著她。

在中国官方不希望人民币大贬,加大力度管制资金流出之后,去年底推出各种管制措施,要求境内个人换汇不能用于境外买房及证券投资,防资金「化整为零」偷渡海外

如此一来,不仅是大公司,连一般人都受影响。上周五,在银行支付卡居领导地位的银联海外部门表示,将禁止公司旗下银行卡,在海外买房

这类管制料将影响巨大。据房产谘询公司 Jones Lang LaSalle 数据,中国人去年在海外房产投资了 330 亿美元。GMT Research 驻中国香港的分析师 Nigel Stevenson 表示,最大的麻烦在于,许多海外的大型开发案,原本就是针对中国买家,而非当地投资人设计的。

海外国家很多也不喜欢中国人的买房投资。马来西亚前总理 Mahathir Mohamad 就多次批评,这类大型投资造福了富裕华人,对当地的经济回报却相当有限。现任总理纳吉 (Najib Razak) 则认为,马来西亚只是借镜了杜拜的做法,吸引海外投资人。

《金融时报》近期报导则认为,全球房价飙涨,主要与中国资金有关。这带来如英国、加拿大温哥华与澳洲南威尔斯等地,针对外国投资人课徵特殊印花税。

(据钜亨网)

中国海娃投资势头方兴未艾 多家中企有意开发巴拿马运河周边土地 | 海外

据路透社27日报道,巴拿马运河管理局局长透露,数家中国国企已经表示有兴趣投资开发巴拿马运河周边的大片土地。路透社评论称,中国投资开发海外基础设施建设的势头方兴未艾。

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中国海娃投资势头方兴未艾   多家中企有意开发巴拿马运河周边土地 | 海外
2016年6月26日上午,巴拿马运河扩建工程竣工通航并举行庆祝仪式,中国远洋海运集团旗下的“中远海运巴拿马”号货轮作为首舰通过巴拿马运河位于大西洋一侧的阿瓜克拉拉船闸

报道称,巴拿马运河管理局局长豪尔赫·基哈诺(Jorge Quijano)指出,运河管理局将在今年底以前开始招标,在运河周边大约1200公顷(相当于1200个足球场大小)的土地上投资建设一个物流园区。这片土地原先曾是美军的射击训练场。

基哈诺在赴上海参会之前告诉路透社,“我们已经和中方的人员谈过。”

基哈诺介绍,中国交通建设股份有限公司、其下属子公司中国港湾工程有限责任公司,以及中国铁路工程总公司都对此工程表示了兴趣。

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报道称,中国正在推动“一带一路”建设,发展全球经贸关系。中国政府实行“走出去”战略,鼓励国内企业投资海外基础设施建设。

近年来,中国国有企业已经参与了多个重大国际交通建设项目。去年,中国远洋海运集团得了希腊最大港口比雷埃夫斯港的管理经营权,中国中铁则签约参与建设高铁的吉隆坡终点站“大马城项目”。

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吉隆坡“大马城”将成为集金融、商业、文化、旅游、住宅于一体的国际经济中心(网络效果图)

巴拿马运河周边的土地早就吸引了中国公司的注意。基哈诺表示,中国远洋海运集团早先就曾向巴拿马运河管理局询问过有关这块土地的计划。

基哈诺并没有表示通过购买特许经营权可以多大程度开发这块土地。

报道称,中国交建、中国铁总和中国远洋运输集团尚未对此作出评论。

基哈诺指出,运河管理局准备将这块土地分包给不同的商家,并给予它们最长可达40年的特许经营权。基哈诺透露,中国、日本、挪威和韩国都表示出购买经营权的兴趣。

基哈诺估算,这块土地和港口在其运作的第一个五年将带来1亿到1.25亿美元的年收入。整个巴拿马运河预期今年带来28亿美元的收入。

巴拿马运河去年扩建竣工。基哈诺指出,从去年10月到今年2月,通过运河的货物总量比一年前增加了18.3%。

(据路透社 观察者编译)

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

真的“富不过三代”?据英国路透社3月20日报道,美国亿万富豪戴维·洛克菲勒去世,享年101岁。洛克斐勒家族是少数能够财富传承六代人的家族,至今有240几位家族成员,但从无一人争产,始终保持和谐繁荣!

洛克菲勒家族“传承六代”的秘密

假如老洛克菲勒活到今天,他的财富将比全球前十大富豪的总资产还多10%。这些惊人的财富除了用于慈善,大部分被他传给了儿子小洛克菲勒。小洛克菲勒又分别在1934年、1952年设立一系列信托,分别把财富传给妻子、子女和孙辈。在信托委员会和别名“5600房间”的家族办公室的打理下,老洛克菲勒当年积累的财富已传递到家族第六代成员。

约翰·戴维森·洛克菲勒(JohnDavison Rockefeller,简称“老洛克菲勒”),标准石油(Standard Oil)的创始人,他是美国第一个财富达到10亿美元的富豪,他所积累的财富至今仍然在为家族服务,现在这一家族已经走到了第六代。

在财富内部传承之外,洛克菲勒家族更是运用他们的财富为社会做出贡献,并使家族的影响力渗透到世界各地。洛克菲勒家族的财富是如何传承及管理的?他们又是如何通过财富增加家族影响力的?

创富传奇

出生于普通家庭的老洛克菲勒第一份工作是簿记员,年轻时每个星期挣5美元,而在他此后人生的一长段时间内,他平均每半分钟就能赚5美元。就算以今天的眼光看,他也是一个成功的企业家,他注重技术、成本以及营销,把石油事业做成了标准化的连锁企业,他的公司经常送出灯笼,为了让更多的人使用煤油。他是一个低调的富豪,在一部分人眼中,他是一个邪恶的资本家,而在另一部分人眼中,他又是善良的慈善家。在生意上,他壮大自己,打击对手,建立托拉斯;而在慈善上,他慷慨解囊,毫不吝啬,他的资本服务着很多有需要的人,因为他是一个虔诚的基督教徒并严格按照浸礼会的教条生活,所以他相信没有善举的信仰是没有意义的。

老洛克菲勒的一生充满传奇和争议,而这一切都始于1870年其创立的标准石油公司,他本人持股25%。老洛克菲勒在商业上是一个冷血的天才,他和合伙人用了不到30年的时间就垄断了全美90%的石油市场,这让美国政府不得不专门立法来阻止他们的垄断。1911年,美国最高法院判定标准石油公司违反《谢尔曼反托拉斯法》,从而将公司拆分成34家小公司,而老洛克菲勒的持股也被平均替换成了这34家公司的股票,这些股票此后成为洛克菲勒家族财富的主要成分。

被分拆后的那34家公司并没有从此衰落而走向消亡,其中的一些公司通过重组合并,逐步演化成了如今的石油巨头:埃克森美孚(Exxon Mobil)、雪佛龙(Chevron)、BP以及康菲(ConocoPhillips,表1)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外老洛克菲勒到底有多少财富?这个问题没有确切答案,因为他的财富基本是以股票的形式存在。老洛克菲勒去世那年,外界对他财富的估值是14亿美元,当年美国的GDP是920亿美元,他的财富占GDP的1.5%。1906年有一个统计学家预测,如果老洛克菲勒继续让财富利滚利30年,他将拥有900亿美元。2006年,《福布斯》参照各时期美国国内生产总值(GDP),将历史上富豪的个人资产转化为 2006年的美元,结果显示洛克菲勒的资产为3053亿美元,而当年福布斯全球富豪榜前10位富豪的总资产为2774亿美元。也就是说,如果老洛克菲勒活到今天,他的财富比全球前10大富豪的资产合计总数还多10%。2012年,埃克森美孚、雪佛龙、BP、康菲四家石油公司的市值在8000亿美元左右,如果洛克菲勒家族仍然持有25%股份,那仅仅股票就值2000亿美元。

老洛克菲勒的资产价值是惊人的,而资产还会带来收入。有一份数据显示了老洛克菲勒在当时的真实收入情况,在1882-1906年的24年间,老洛克菲勒共从标准石油公司获得分红1.45亿美元,平均每年600万美元,而当时一个工人的年收入为700美元,老洛克菲勒一年的收入是普通工人的8500倍(表2)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

如此巨大的财富要如何处置,也成了老洛克菲勒必须要面对的问题。

财富传承触发点

1917年,老洛克菲勒78岁,这一年之前,他累计给了子女价值3500万美元的资产。当时他唯一的儿子小洛克菲勒43岁,其个人资产在2000万美元左右,而那时一个美国人的平均工资是800美元/年,这些财富应该已经是天文数字了,然而在接下来的6年内,小洛克菲勒还将从他的父亲那里收到总价值将近4.7亿美元的股票,他也将成为拥有5亿美元资产的全球第一富豪。

在那个时点,用这么快的速度把那么多的财富传给小洛克菲勒,原因应该有两点。

第一,拉德洛事件。

 1913年,科罗拉多燃油与铁矿公司(CF&I)的工人举行罢工。CF&I是全美第二大钢铁公司,洛克菲勒家族持有其40%股份,家族虽不直接参与经营,但小洛克菲勒仍然在董事会任职。罢工事件导致公司警卫与工人的暴力冲突不断升级,致使当地州长派遣国家警卫队增援,1914年,双方在一次激烈的冲突后发现,11名妇女和儿童在一个燃烧的小帐篷中死于窒息,工人们的愤怒让事件进一步升级,直到威尔逊总统派遣联邦军队镇压才宣告结束。

一开始,洛克菲勒家族对拉德洛事件是采取强硬措施的,这也是老洛克菲勒一贯的作风,因为他厌恶工会。这导致了民众极大的愤怒,他们情绪激动,在洛克菲勒家门口游行,洛克菲勒家族承受着极大的压力。压力最大的是小洛克菲勒,因为他一直致力于净化洛克菲勒这个姓氏,而拉德洛事件却有可能让他过去多年的努力付诸东流。经过艰苦的思考,小洛克菲勒承认,他一直依赖的父亲在劳工关系方面的思想是陈旧与不正确的,他必须脱离老一辈的思想禁锢从而作出自己的决策。

小洛克菲勒也明白,凭他一个人要处理好拉德洛事件是不够的,所以他找来了日后成为加拿大总理的麦肯齐·金(Mackenzie King)。金在25岁时就成为了加拿大劳工部副部长,34岁成为部长,不过小洛克菲勒找到金的时候他正处于人生的低谷,1911年,他所在的加拿大自由党竞选失败,他也随之失去了部长的职务。金在拉德洛事件中起到了决定性的作用,经过了漫长而艰难的工作后,他和小洛克菲勒一起处理好了拉德洛事件,重塑了家族和劳工的关系,这一事件也被后人认为是洛克菲勒家族以及小洛克菲勒的转折点。

说拉德洛事件是小洛克菲勒的人生转折点,是因为他在金的帮助下增强了对自己判断力的信心,他在严峻形势下表现出来的坚毅果断以及能力与勇气,也证明了他有资格担负起管理整个家族的重担。老洛克菲勒决定通过把财富集中在儿子一人身上的方法,让他的财富影响力在后世发扬光大,而在拉德洛事件之前,他曾经考虑过把绝大部分财富捐献给慈善事业。

第二,遗产税以及馈赠税。

 1916-1917年,美国政府三度上调了遗产税的税率,从最初的10%上调到25%。由于担心未来继续上调遗产税以及征收馈赠税的可能,老洛克菲勒加快了传承财富的速度。后来的事实证明他的担心完全正确,美国政府在1924年首次开征馈赠税,最高税率40%,而此之前,馈赠是不需要交税的,也就是说,老洛克菲勒在1917-1922年的6年间传给小洛克菲勒的4.7亿美元都不用交税。

小洛克菲勒继承的财富是巨大的,他所承受的压力也是巨大的,按照他的传记作者的说法就是“一个正常的人被置于非正常的环境中”,他后半生的时间基本都用在了慈善事业以及家族管理上,沉重的工作以及压力使他长期受到头痛的折磨。1917-1960年间,小洛克菲勒为慈善事业投入将近11亿美元,其中的5.37亿美元为直接捐赠,另有5.4亿美元投入了各个慈善机构。此外,他还上缴了3.7亿美元的税收,并留给后代将近2亿美元的资产以及举世闻名的洛克菲勒中心。

神秘的家族信托

小洛克菲勒传承财富的主要方式是信托,而信托资产的主要组成是老洛克菲勒留下来的石油股票,也正是他设立的这些信托让洛克菲勒家族的财富能够传承至今。

小洛克菲勒有6个孩子,最大的是女儿,其余是5个男孩。小洛克菲勒在1934年他60岁时,为妻子以及6个孩子设立了信托,他的妻子得到1800万美元,6个孩子分别得到1600万美元。小洛克菲勒又在1952年他78岁时为孙辈设立了信托,注入“1952年信托”的具体资产数额不详,但相对“1934年信托”要少(图1)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外

关于信托的具体信息属于家族机密,并不为外人所知,不过还是有一些其他信息来源让我们可以大致了解这一有点神秘的财富传承工具。这些信托的受益人是小洛克菲勒的后代,一份信托协议对应一个受益人,每份信托的本金自动传给其受益人的子女。受益人在30岁之前只能获得分红收益,不能动用本金,30岁之后可以动用本金,但要信托委员会同意,例外的是,小洛克菲勒的妻子和女儿在任何条件下都不能动用信托的本金,只能获取收益。

这种机制使遗产始终是一个整体,家族企业既不会因为分家而变小或终止,也不会因为代代传递而被逐渐分割成若干个部分,可以发挥规模优势,获得更好的经济效益。

这些信托的委托人是小洛克菲勒,形式是不可撤销信托,即信托协议不可以被更改或终止,除非受益人同意。这意味着,委托人把资产注入信托之后,即在法律上完全失去该资产的所有权以及控制权,这样可以在有效避税的情况下,把家族财富至少传至第四代。

“1934年信托”的受托人是大通国民银行,“1952年信托”的受托人是FidelityUnion Trust(后被收购为美联银行的一部分,美联银行在2008年金融危机中被富国银行以150亿美元全盘收购)。

虽说受托人在信托协议中被授以处置信托资产的权力,但小洛克菲勒另外指定了一个由5人组成的信托委员会,并给予其处置信托资产的绝对权力,包括有权指示受托人按其指令行动以及在信托委员会投票一致通过的情况下更换受托人,这个委员会也将成为日后洛克菲勒家族财富传承的核心。由于第一任信托委员会成员包括三个小洛克菲勒的心腹:福斯迪克(Raymond Fosdick)、德贝沃伊斯(Thomas DeBevoise)以及温斯洛普·奥尔德里奇(Winthrop Aldrich),小洛克菲勒事实上仍然间接控制着他设立的所有信托(表3、4)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外信托委员会作为信托资产的实际受托人,在家族财富传承的过程中起到了关键的作用,但小洛克菲勒的儿子大卫·洛克菲勒(David Rockefeller)曾经在自传中对信托委员会强大的权力颇有抱怨,因为在处理有关洛克菲勒集团有限公司的事项时,信托委员会绕过了公司的董事会,直接向管理层传达了指示并得到了执行。

关于信托资产的信息外界一直知之甚少,直到1974年洛克菲勒家族应要求提供给政府一份文件,才显示了家族信托资产当时的情况(图2)。我们可以看到,当时信托的总资产价值为7亿美元,包括1934年的6亿美元资产及1952年的1亿美元资产,其中股票资产占90%。从持股情况中可以看出,受托人对信托资产进行了分散化的投资,但石油资产仍然占到股票资产的44%。从信托资产的持股明细来看,负责投资的信托经理是保守随大流的,信托所持有的基本都是蓝筹股,例如默克制药、IBM、通用电气等,当时的评论认为这反映了当时整个信托行业的投资习惯。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外家族办公室

除信托之外,还有一个机构在洛克菲勒家族的财富传承中起到了决定性的作用,这就是洛克菲勒家族办公室,它为人所知的名字叫“Rockefeller Family& Associates”,又被称为“5600房间”。这个机构可以被看作整个家族运行的中枢,100多年以来,它为洛克菲勒家族提供了包括投资、法律、会计、家族事务以及慈善等几乎所有服务。

该机构的前身由老洛克菲勒在1882年组成,当时老洛克菲勒需要一些专业人士来帮助他打理庞大的资产以及一些慈善活动,但由于他在很长一段时间内都拒绝将其投资团队专业化,所以家族办公室一直非正式地运行着,直到1908年,他最得力的助手盖茨竭尽所能终于说服老洛克菲勒组成了一个4人委员会来管理其资产。这个委员会包括盖茨以及小洛克菲勒,由盖茨全权负责。盖茨之后,麦肯齐·金、雷蒙德·福斯迪克、艾维·李(Ivy Lee)、查尔斯·海特(负责房地产)以及卡特勒等各界人才先后加入了家族办公室的核心顾问团队。

当时的美国金融界由两家公司主导,摩根银行和库恩-洛布银行(20世纪70年代和雷曼兄弟合并),这两家银行在各个方面有着激烈的竞争,由于考虑到洛克菲勒的名字已经足够有争议性,盖茨尽可能地避免趟这两家公司的浑水,但他事实上还是偏向了库恩-洛布银行,因为它提供的服务更为有利。他们从库恩-洛布银行买入了大量优质的铁路股票,参与银行为日本和中国政府提供贷款,一起联合垄断了芝加哥的肉类加工业。家族办公室和库恩-洛布银行进行了广泛而深入的合作,而这也为日后的家族办公室带来了两位有名的金融顾问兼管理人:刘易斯·斯特劳斯和理查德森·迪尔沃斯。这两人都曾经是库恩-洛布银行的合伙人,其中,斯特劳斯除了投资银行家之外还有另一个身份,他是物理学家,后来成为了美国原子能委员会的主席。迪尔沃斯因代表家族办公室出席关于提名纳尔逊·洛克菲勒(NelsonRockefeller)为副总统的听证会而为人所知,他在1958-1981年间的领导,使得家族办公室逐步从松散的组织转变成现代化管理的机构。

文件来看根据1974年迪尔沃斯提供的,家族办公室负责除1934年以及1952年信托资产以外的家族资产,并根据不同家族成员的需求提供不同的投资顾问服务。在迪尔沃斯的领导下,家族办公室旗下有三个投资部门,分别负责传统投资、房地产和风险投资。传统投资部门负责股票和债券;房地产部门负责家族成员的房地产管理以及投资;风投部门通过家族公司Venrock进行投资(图3 )。

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Venrock的历史可以追溯到20世纪30年代,当时小洛克菲勒的儿子劳伦斯·洛克菲勒(LauranceRockefeller)参与资助了麦道飞机的创立,他还为当时美国东方航空公司(1926-1991)的重组提供了资金,洛克菲勒家族也成为该公司的重要股东。劳伦斯相信,许多重要的进步都来自于独立的投资者和小公司,所以为他们提供资金很有必要。由于他对飞行行业有着强烈的兴趣,他投资的公司中还有Vertol,该公司生产开发了著名的“支努干”直升机,后被波音公司收购。

 在传统投资方面,家族办公室和信托一样采取了分散投资的策略,但投资标的却不相同,除石油股以外的21家被投公司中,只有8家公司的股票同时被家族办公室以及信托所持有:IBM、伊士曼柯达、德州仪器、通用电气、美国铝业公司、卡特彼勒、摩托罗拉以及惠好公司(Weyerhaeuser)。这其中IBM是绝对的重仓股,可能因为迪尔沃斯和IBM的托马斯·沃森是好朋友。这8家公司以外,家族办公室显示了对化工以及先进科技的投资偏好,比如相干辐射公司,这是一家研究如何将激光应用于医学领域的公司(图4)。

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1977年,刚从副总统位置上退下来的家庭成员纳尔逊对家族办公室做了调研,并建议成立一家家族拥有的公司来重组家族办公室,该公司将向外部客户提供服务并收取费用。他提出该建议的原因是要削减支出,小洛克菲勒时期,家族办公室每年的运行费用就在数百万美元,而后随着家族规模的日益庞大,费用也不断上升,纳尔逊认为这会对家族的延续性造成影响。

家族采纳了纳尔逊的部分建议,但他提出的管理层方案没有被采纳,其中包括了让他成为家族办公室董事长的提议。因为之前家族事务都不需要投票,所以纳尔逊认为,只要他的另外3个兄弟支持他(温斯洛普1973年已经去世),他的全部计划就能实现,但这一次,家族成员却采用集体投票的方式否决了这项提议,并坚持让他的弟弟劳伦斯继续担任家族的领袖。

1980年,洛克菲勒家族办公室成为了在美国证券交易委员会注册的投资顾问公司,这家由洛克菲勒家族控股的机构叫洛克菲勒金融服务有限公司(Rockefeller FinancialServices Inc),原先只为家族成员服务的家族办公室现在也为外部客户提供资产管理服务(图5)。

洛克菲勒第三代辞世,传承六代的秘密全靠家族信托 | 海外公司的现任CEO是鲁本·杰弗里三世(Reuben Jeffery III),杰弗里是小布什政府中负责经济、商务和农业的副国务卿;首席投资官是大卫·哈里斯,哈里斯曾经是基金经理,之后就长期为公司服务。公司现在直接管理的资产为77亿美元,持有股票的总市值为29亿美元。

从持股情况来看,石油虽然仍是重仓股,但其较1974年所占的41%已经大幅下降,这也印证了公司持续分散化投资的策略。为什么家族的既定策略是持续分散化投资?因为对现在的家族来说,更重要的是在不影响家族延续以及团结的情况下,能够持续稳定地为家族成员提供部分生活以及事业上的资金支持,而分散化的投资正好能够带来比较稳定的现金流以及较低的投资风险。

洛克菲勒家族信条:

  • 每一个人都拥有极高的价值,拥有生存、自由和追求幸福的权利。

  • 每一种权利都必然包含着某种责任;每一个机遇都必然包含着某种义务;每一种获得都必然包含着某种职责。

  • 法律因人而生,并非人为法律而生;政府是人民的公仆,而并非人民的主人。

  • 无论是体力劳动还是脑力劳动,都是光荣的;这个世界绝不允许人们不劳而获,但却会给人一次谋生的机会。

  • 无论在政府、商界,还是个人事务中,勤俭节约都是合理安排生活、建立健全金融机构的基本要素。

  • 对于任何一种长治久安的社会秩序而言,真理和正义都是不可或缺的基本原则。

  • 承诺是神圣的;假如一个人能够做到言必行、行必果,说过的话能够和契约一样可靠,那么这种品质——并不是财富、权势和地位—-就一定具有无可估量的价值。

  • 做一个服务于社会的人是人类的共同职责,只有在无私奉献的炼火中,自私的沉渣才会被燃尽,人类灵魂之中的伟大情操才会被释放出来。

  • 有一位集智慧与仁慈于一身的上帝存在于世—-尽管人们对他的称号千差万别,但只要人类能够与他的意志相统一,就一定能够达成所愿,并获得一种极大的幸福感和成就感。

  • 爱是世界上最伟大的情感,只有它才能战胜仇恨;真理必将击败强权

(互联网综合整理)

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加拿大的教育福利全球领先,福利指数也是全球各国中排名前列的!

一、加拿大:穷人教育一路免费,福利开支占GDP的23.1%

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加拿大,如果没有收入来源,单身可每月领取500-700加元(1加元约合6.6元人民币)的生活保障金,三口之家每月可领取1100-1300加元的生 活保障金,如果一直没工作,这笔钱可以一直领下去,直到。任何65岁以上的公民不管过去工作与否或工作时间长短,均可申请联邦养老金。

对低收入家庭,政府提供廉租金住房,保证人人有房住。租金不是按照房子大小收取,而是按照工资收入收取,基本上用25%-30%的工资就能住上宽大舒适的房子。

如果父母收入低于一定标准,不满18岁的孩子每月可领取100加元到200多加元的牛奶金。加拿大从小学到高中的教育(12—13年),学费是分文不收的, 大学教育有的社区学院也是免费的,学前教育虽然不是免费,但对低收入家庭的孩子,根据家庭收入情况,由政府部分或全部支付教育费。

二、美国:穷人医疗政府买单,福利开支占GDP的21%

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一位在美国加州的华人在这次经济危机中失业,可他一点也不感到恐慌,因为他可以领一年的失业金,然后再申请政府的救济金,救济金每月1600美元(1美元约合6.7元人民币),房贷供不起,不要紧,也由政府无偿补助,日子照样过得很体面。

研究数据显示,1995年夏威夷一个有两个孩子的母亲领取的福利相当于年薪36000美元的工人。

美国的小学到高中教育免费,大学教育经费主要由政府负担,学生只负担一小部分。社区大学的学费低于每年1500美元,约是美国从业人员平均年收入的1/30。为确保条件具备并且愿意读书的孩子能读大学,政府对贫困家庭提供各种形式的资助。

美国有专门为穷人提供医疗服务的医疗救助(Medicaid)系统,为买不起医疗保险的低收入家庭提供优质的医疗保障,所有费用由政府支付。医疗救助预算占州GDP的22%,其中联邦政府补贴57%。

2008年,美国共有4900万人享受到了医疗救助,联邦政府支出部分为2040亿美元。由于经济危机,美国不少家庭收入降低,享受医疗救助的人数剧增。2009年,美国有9个州享受医疗救助的人数达到州总人口的9%。

2010年3月23日,奥巴马总统签署法案,将医疗救助的标准降低到贫困线的133%(2009年,美国多数州贫困线为:一口之家年收入10830美元,两口之家年收入14570美元,三口之家年收入18310美元),这样,将有更多的人纳入医疗救助体系。

美国医疗制度的着眼点是,对任何危及生命的疾病,不管有钱没钱,先看病,后买单。你有钱,那你就自己掏腰包或由保险公司支付;你是穷人,就由政府买单,连住院的伙食费都由政府出。

三、英国:难民也享受高福利,福利开支占GDP的25.9%

英国实行全民免费医疗。笔者有个朋友在英国生孩子,从入院到出院不用花一英镑,伙食费都由政府买单,出院时,政府还给买好了婴儿车。

英国大学阶段以前的教育均免费,大学阶段也有90%的大学生可获得政府津贴。所以,对低收入家庭来说,从幼儿园到大学教育是一路免费的。

英国的福利覆盖所有在英国居住的人。笔者采访过一名在英国的难民,他在英国享受很舒适的福利住房,居住面积约80(与另一人合住),洗衣机、电冰箱、煤气灶、电视机等家电应有尽有,想要什么生活用品,跟福利官说一下,也会免费获得,床单、毛毯定期免费换洗。英国政府每周给他发生活费,第一周是90多英镑(1英镑约合10.5人民币元),从第二周起,每周35英镑。他照样享受与英国国民同等标准的免费医疗,他不会英语,看病时由政府出钱为他聘请翻译。

四、德国:买“伟哥”也报销,福利开支占GDP的27.6%

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德国人一生下来就享受抚育金,第一个和第二个孩子为每月184欧元,第三个孩子为每月190欧元,从第四个孩子开始,每月215欧元,这笔钱一直领到25周岁或有了固定收入为止。

对困难家庭来说,福利几乎包办了一切,领取的救济金只是“零花钱”,购买价值超出30.68欧元的日用品由福利局支付账单。

德国《图片报》的一个记者走访了一个拿救济金的家庭,男主人30岁,妻子23岁,他们有一个出生不久的孩子,这个家庭几乎所有用品,从拖鞋、衬衣、小孩床,到洗衣机、电视机、炉灶都是由福利局付款购买的。除此之外,他们每月还能领到350欧元的房租补贴、385欧元的生活费。

德国黑森州有位弗先生靠救济生活,每月从福利局领取350欧元的救济金和112欧元的养老金,福利局同时还要为他支付居住面积100的住房的房租。弗先生由于靠服用性刺激药物才能过正常的性生活,政府还必须为他每年支付购买“伟哥”的4900欧元费用。

五、法国:种1公顷农田补贴400欧元, 福利开支占GDP的34.9%

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在法国,公民从娘胎到受到400多种福利的保护。法国福利的特点是不管国籍,只要在法国有合法居留身份,就可享受。笔者在法国留学时,照样享受他们的住房补贴和育儿补贴。

法国医疗保险全民享有,根据个人收入情况,公民每年仅交几百欧元的医保费,大致是一个星期的最低工资,失业者则免交此费。家庭如果只有一人工作,可将配偶及 子女纳入自己的保险中,交费不变。病人每看一次医生只交1欧元的挂号费,其余所有费用在自己的保险账户上由社保机构划拨。

在法国,农民每种1公顷农田补贴400欧元,每养1头牲畜补贴300欧元,补贴农产品要求符合环保生产标准。

对无工作或低收入家庭,根据家庭人口数每月领取405.62欧元到851.81欧元的最低生活保障金,如果有两个以上的孩子,则每增加一个孩子,每月加 162.25欧元。孩子从在娘胎里的第5个月起到满3岁,如果父母收入低于一定标准,每个孩子每月可领取156.31欧元的幼儿补贴。如果父母为照顾孩子 而停止工作或减少工时,则每月可领取320.67欧元到484.97欧元的育儿补助。如果雇用保姆照看小于6岁的孩子,并且收入低于一定标准,每个孩子每 月可享受65.46欧元到199.78欧元的补贴。如果家庭有两个孩子,每月补助108.86欧元,以后每增加一个孩子增加139.47欧元。孩子长到 11岁时,每月补助再追加30.62欧元,16岁时每月再追加54.43欧元。此项补助直到孩子找到工作为止。

法国国民教育从小学到大学一路免费,如果家庭收入低于一定标准,孩子每个学期开学时可领取249.07欧元的补助。从初中到大学,学生可获得每个学期54.9欧元到3456欧元的助学金。

残疾人根据残疾情况,每月可获得109.40欧元到1025.72欧元的补助。 法国一些城市对收入低于一定标准的人提供免费公交服务,有的城市则对所有人提供免费公交服务,或提供免费自行车。

六、瑞典:丈夫有9个月的全薪产假,福利开支占GDP的38.2%

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瑞典1847年通过了《济贫法》,为低收入家庭提供帮助。瑞典把福利当作公民的基本作出法律上的承诺,当公民应该享受的福利不能实现或受到侵犯时,可以向地方公共保险或高等公共保险申诉。

在瑞典,老婆生孩子,老公也跟着休9个月的全薪“产假”。在孩子年满16岁以前,父母均可获得生活津贴;年满16岁以后,完成9年义务教育的青年,如继续读大学则领取教育津贴,这样,大学也和免费差不多。

在瑞典看病个人只掏60瑞典克朗(1瑞典克朗约合1元人民币)的挂号费,其他一切费用都由政府买单。

瑞典的失业保险分两部分,即基本失业保险和自愿失业保险。所有20岁以上的失业者,可领取每日320瑞典克朗的基本失业保险金。

除此之外,自愿失业保险职工参加全国36个失业基金,如果失业,在头200天里,可以领取过去12个月平均工资的80%,第201天到300天(有未满18岁的孩子为450天)期间减为70%,超过这个期限则由工作发展保险支付。

2006年,全国有90%的工人加入了失业基金,553000人受到了失业基金的资助,平均每人得到54069瑞典克朗。失业基金的资金主要由政府提供,会员费只占基金的9.4%。

七、:挪威带全薪休病假,福利占GDP的33.2%

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挪威实行全民免费医疗,所有公民都享受毫无差别的高品质的医疗服务,病假期间的工资与正常工资分文不差。

产妇有42周的全薪产假,生产之前的3周也是法定产假。产妇的丈夫享有4周的全薪“产假”。挪威实行包括托儿所、幼儿园在内的所有等级的全民免费教育,不满2周岁的婴儿如果不去托儿所,可以获得最高每月3000克朗(1克朗约合1.1元人民币)的现金补贴。

八、丹麦:全民免费医疗免费教育,福利开支占GDP的37.9%

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丹麦的福利覆盖所有在丹麦居住的人,不分国籍,只要在丹麦的领土上,就享受他们的各种福利。

丹麦实行全民免费医疗,看病、住院分文不花,连住院伙食费都由政府买单。病房一切生活设施应有尽有,病人住院空手进去即可。

丹麦从小学到大学一路免费,学生就近选择学校,如果选择私立学校,则政府按公立教育标准报销一部分学费。

孩子从生下来到18岁的牛奶费也由政府支付。低收入家庭孩子的学前教育也由政府买单,学生每月还可以拿到生活补贴。

失业人员在失业后的4年里,可领取相当于失业前工资90%的失业金。如果4年内还找不到工作,则领取每月约合14000人民币元的失业救济金。

 九、澳大利亚:低收入者购药2.6澳元封顶,福利占GDP的22.5%

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当今澳大利亚的福利制度是1910年建立起来的,覆盖所有国民。

澳大利亚对所有国民免费医疗,如果自己到药房买药,家庭收入低于24000澳元(1澳元约合6.6元人民币)的公民只需要支付药房2.6澳元,余款不管多少,均由政府买单。孕妇分娩时,可获得950澳元的分娩津贴,以帮助为新生儿添置用品。

如果在工作年龄内失业,每年可获取1.5万澳元的失业救济金。女性公民从60岁、男性公民从65岁开始,不管过去的工作经历如何,如果个人收入或资产低于一定标准,都可领取政府养老金。

 澳大利亚实行12年免费教育,学生在18岁前还可享受学习补贴。大学生可以获得政府的无息贷款。

十、日本:医院不得盈利,福利开支占GDP的18.6%

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日本早在20世纪20年代就通过了几个福利法案,基本上采用欧洲模式。

日本的医疗保健系统覆盖所有国民,日本的所有医院必须是非赢利性质的。每个公民必须享有一种医疗保险,保险费的多少根据个人或家庭收入情况而定。

按照现有的医疗保险制度,69岁以下的人自我负担的医疗费占所需医疗费的30%,70到74岁的人负担20%,75岁以上的人负担10%。

为了对疾病做到早发现、早治疗,日本对40岁以上的公民实行完全免费的预防诊断、检查和保健治疗。

日本县市政府为低收入家庭提供福利住房,如果申请福利房的人多,为体现公平,则用抽签的方式分配。房租根据收入定,收入高,房租就高些,收入低房租就低些甚至全免。政府福利房的房租每两年调整一次,根据收入变化情况决定房租是上调还是下调。

日本的幼儿园到初中实行免费教育,低收入家庭(年收入约25万元人民币)的婴儿在托儿所的费用全免,每个18岁以下的孩子可增加约合人民币2.5万元的个人所得税免税额,地方政府向不满9岁的儿童发放育儿津贴。

十一、非洲:不少国家实现了免费教育和免费医疗

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非洲不少国家实现了免费教育和免费医疗,肯尼亚等国还为所有中小学生免费提供营养午餐、免费住宿。

南非政府规定,所有公立医院无偿为穷人、老人、孤儿、残弱人员提供免费医疗,由统一结算费用。

埃及对没有医疗保险的人提供免费医疗,无业人员可到公立医院免费就诊,农村每三四个村庄设有一个医疗中心,农民在医疗中心免费看病。

埃塞俄比亚是世界上最穷的10个国家之一,但他们早就做到了从小学到大学一路免费,连教材都由政府免费提供。学生读大学,食宿都由政府“垫资”。学生大学毕业,工作一年半后开始在10年内还清政府“垫资”(4年约合8000元人民币),如果毕业后找不到工作,国家不向学生索要这笔费用。

埃塞俄比亚还对穷人实行免费医疗,拿着“贫民证”就可以在村镇诊所享受免费医疗。

喀麦隆从小学到大学也一路免费,在大学阶段只收取每年20000中非法郎的注册费(约合270元人民币)。

 十二、拉美:福利覆盖所有穷人

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拉丁美洲国家的福利制度在上个世纪80年代进行了较大的调整,使福利覆盖所有穷人。拉美国家的福利由三部分构成:工人和雇主共同支付的保险,政府负担的穷人救助,劳动保规规定的福利。

拉美国家福利制度的特点是:有条件的货币转移支付,对需要救助的家庭直接给予现金;定位家庭户,在物价上涨期为使公民的生活水准不下降,对所有家庭户给予补贴;对极度贫穷的人给予一揽子全方位救济。

福利是给最需要的人的,也就是给穷人的,其目的是弥补第一次收入分配的差距,让所有国民生活得有尊严。

(国际升学指导中心)

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外

国内房价涨个不停,中国人口老龄化使养老地产日渐流行,这些新的因素,加上国人对买房的执念,都使得国人在2016年对买房的需求依然保持强劲。只不过,现在他们的目光放得更远。为了深入了解中国投资者对海外房地产市场的兴趣,房产资讯平台Juwai.com上发布了一份榜单,他们综合平台搜索量发现,尽管特朗普上台后美国面临各种不确定,但去年最受中国房地产买家欢迎的国家仍然是美国

中国买家追捧的十大热门国家

美国继续成为中国买家浏览和查询最多的投资目的地。当然,投资者浏览最多的地区不一定有匹配的查询量,比如澳大利亚、加拿大和日本在查询量和浏览量上表现都不相同。其中一个明显的例子是英国,在浏览方面它排在第六位,但查询量却位居第四。

在浏览量上,法国排名第九,但在查询量上,它压根儿就没挤进前十。相反,去年新加坡的查询量还要高过法国,排名第10位。快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外各个国家哪些城市最受欢迎?

美国

尽管2016年最后几个月,全球都被特朗普搅动着情绪,但中国投资者对美国的关注度仍然居高不下。在2016年最后几个星期中国买家在Juwai.com上对美国房地产的查询量同比上涨了178%。

在受欢迎程度方面,美国的洛杉矶(LA)和纽约市(NYC)保持着“抢手”的地位,而西雅图跃居第三位。这可能要感谢加拿大哥伦比亚省征收“排外税”,一部分对温哥华感兴趣的投资者转而关注西雅图楼市。

2016年8月,加拿大对海外买家征收15%的税,这使得中国买家对西雅图的询价同比增长66%,而对温哥华的问询量在去年下半年下跌了43.4%。

美国另外一处“流量城市”是Irvine,这里是华人聚集区, Irvin有17%的人口是中国人,它现在已成为美国大陆上最大的亚裔人口城市。

尽管特朗普两次颁布旅行禁令,但2017年美国在中国购房者的心中地位也未见会受到影响。一方面,美国仍然非常受中国学生的欢迎,另外,中国34%高净值人群将美国视为第一教育目的地。2016年的数据显示,有72.6%中国买家将教育视为在美国购房的主要动机。

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外澳大利亚

去年中国买家对澳大利亚的需求急剧增长,他们似乎并不担心澳大利亚对外国买家出台的贷款限制、新印花税和土地税附加费。Juwai数据显示, 去年9月,售价在100万澳元的房产问询量增长了34%。增长的原因可能与当地华人需求升级有关,澳大利亚籍华人越来越多地选择将公寓升级为住宅,买地建房的人也越来越多。

这种新趋势主要是受第一波去澳洲的中国买家推动。他们大多数人在学生时期就购买了公寓,现已经结婚并定居澳洲,因而需要更大的住宅以适应下一阶段的生活。

另外,澳大利亚学生签证新规则于2016年7月1日生效,进一步推动了中国人在澳大利亚房地产市场的投资。从数据上显示,有52%的中国高净值人群喜欢投资学区房,23%投资中央商务区,17%投资中国社区附近的地区。

墨尔本对中国投资者的吸引力还是遥遥领先,其次是悉尼和布里斯班。黄金海岸重新受到追捧,而Rockingham首次登上前10名。

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外加拿大

尽管卑诗省(BC)制定了“排外税”,但加拿大仍然是榜单中的第三位。毕竟,加拿大的房地产相对便宜,而且因为加拿大移居,也是中国高净值人群热衷的移民目的地。世界十大最宜居城市中加拿大占三个:根据经济学人智库的全球宜居性排名,他们是温哥华(排名第3)、多伦多(排名第4)和卡尔加里(排名第5)。

受“排外税”影响的温哥华仍然是加拿大第二大受关注的城市,落后第一的多伦多,但超过蒙特利尔。另外两个加拿大城市的搜索量也大幅增长,他们分别是卡尔加里和温尼伯。

考虑到教育是驱动中国投资者出国买房的强烈动机,对加拿大的关注度不会减少。还有越来越多的直航航班,例如海南航空公司开通了卡尔加里和北京的新航线,这将增进中国和加拿大的各个城市之间联系,进而推动更多的中国人前往加拿大。

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外英国(UK)

英国退欧后,英镑也贬值,英国的受欢迎程度看似出现了一个回落。其实,这对买家来说不是坏事,他们有了更多讨价还价的空间。 

英国退欧后的一个月,中国买家在Juwai.com的查询量上涨了40%。伦敦仍然是买家们的首选,但对于价值超过25万英镑的房产来说,8%的印花税使得许多中国人视线向北移动,像曼彻斯特这样的城市,关注度也增加了。2016年11月,中国人在Juwai.com上查询曼彻斯特的查询同比上涨了53.8%。 

随着到曼彻斯特的HS2高速铁路的竣工,伦敦到尤斯顿距离从2.5小时缩短为59分钟。海南航空新增的北京-曼彻斯特直航航班,这将吸引超过20,000中国人,预计将在2026年为英国经济带来2.5亿英镑的收入。2017年这种趋势将继续,更多买家将继续瞄准其他英国城市,以寻求更高的回报和收益率。

除了曼彻斯特之外,去年,伯明翰,利物浦和爱丁堡的关注度也不错。另外两个值得注意的英国城市是剑桥和牛津,它们分别获得第五和第六名。负有盛名的剑桥大学和牛津大学就在这两处。

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外新西兰

新西兰政府于2016年1月采取措施,放宽多次入境签证的政策,并提供更长的商务签证和签证有效期。显然,新西兰开始收割政策红利。2016年,有409,008中国人到访新西兰,数量增长14.9%。到2016年9月底,中国游客同比增长了24%,与此同时,中国买家对新西兰房地产的查询量涨了50%。到10月份,查询和浏览量继续攀升,分别同比增长80%和127%。

除了奥克兰,新西兰其他城市的排名都有所变化。去年排名上升最快的是汉密尔顿和奥玛鲁,而达尼丁和尼尔森被克莱德和凯里凯里所取代。

快来瞧瞧!买遍全球的中国投资者最关注哪些国家的房子? | 海外欧洲(不包括英国)

随着欧元兑人民币走低,去年中国投资者对欧洲的兴趣度也在增加。令人惊讶的是,尽管法国去年遭受了恐怖袭击,但去年巴黎仍然是中国买家搜索次数最多的欧洲城市。巴塞罗那和柏林的排名自2015年来没有变化,仍然保持着前三的位置。

在欧洲其他地方,我们也看到了新的投资标的,如匈牙利布达佩斯和荷兰阿姆斯特丹。显然,西班牙依然是欧洲之星,最受中国买家欢迎。巴塞罗那和马德里排名上升,巴伦西亚稳定在第七位,只有阿利坎特稍微有点滑落。

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相关资讯:伦敦和英格兰东南部地区租房价格下跌

(据界面新闻)

海外买房转向东南亚 一带一路後市可期 | 海外

中国房地产去年已经炒到一波高点,投资人开始把眼光投向海外市场,高力国际最新报告指出,在预计人民币兑美元今年不会再度大贬後,海外房地产投资将从美国转向亚洲市场。

据中时电子报3月14日报道,台商也透露,对於泰国新加坡等这些“新南向”地区,陆企与投资者早已大量进驻占好位子,价格也已炒高,所以他们转往柬埔寨等还未开发的市场寻找机会。

根据高力国际《2017年—亚洲房地产资本回流:真实抑或虚幻?》的报告,多年来日本一直是亚太地区最大的房地产投资市场,日本也是境外地产大买家,但因日本经济不景气,房地产交易量下跌,日元疲软也影响了外国投资的数量。取而代之的就是中国。中国资金连续四年带领向亚洲以外地区投资的趋势。

许多机构都发现,尽管去年中国官方加强了资本管制,但陆企与民衆投资海外房地产热潮不减,世邦魏理仕数据显示,中国跨境房地产投资者仍是亚洲最活跃的,去年海外房地产投资额高达282亿美元,占亚洲跨境房地产投资总额的47%。

像东南亚和中亚等“一带一路”市场,後市可期;图为柬埔寨
东南亚和中亚等“一带一路”市场,後市可期;图为柬埔寨

世邦魏理仕的数据显示,中国买家最喜欢的是美国中国香港伦敦新西兰等地,但随着美国新总统特朗普可能打起中美贸易战的忧虑,高力国际认为预计中国的投资者难以继续对美国做大量投资,加上官方也希望将投资转向邻近国家,像东南亚和中亚等“一带一路”市场,後市可期。

沿綫国家的澳洲已出现资金涌入,去年中国人花了18亿美元在澳洲买地皮,中国房地产开发商包括绿地丶万达丶碧桂园丶保利等都已陆续进入市场。

而新加坡也出现不少投资住宅的个人投资者。专做海外房地产的台商表示,新加坡丶马来西亚与泰国等大城市房价已被炒得很高,所以他们把眼光放到柬埔寨等相对便宜的地方自己盖房,未来成长空间比较大。

(据中国评论新闻网)

中国人海外购房整体降温 高净值人群热情不减 | 海外

中国人海外购房降温

随着国家外管局调整个人外汇信息申报管理制度,个人购汇虽然仍有每年每人5万美元的额度,但手续繁琐严格了许多。对于想通过“蚂蚁搬家”式换汇获得海外购房资金的人们来说,这条路变得难走了。同时,从去年年中开始,加拿大温哥华地区和澳大利亚的墨尔本等地政府通过征税、停止贷款等措施限制外国投资者买房。内外政策影响下,中国投资海外购房开始降温,尤其是对那些资金并不充裕的人来说。尽管如此,对于早已在海外布局资金的中国高净值人群来说,影响不大,海外房产仍是其主要投资标的。 (辛灵)

“所谓用途一栏中提到的不能用于境外买房这一条其实以前也不行,不是新政。不过,购汇手续确实复杂了,比如用途一栏中如果你钩选旅游,需要详细说明出行日期和目的地等。因此有一部分客户会觉得比较麻烦,特别是持有现金不是很多、只够支付首付的客户会望而却步。”一名销售澳洲房产的中介人士对21世纪经济报道记者表示。

国家外管局于2016年12月31日公布了个人外汇信息申报管理的相关调整内容,虽然每人每年可购汇总额仍是5万美元,但却迎来了更复杂的购汇流程,以及更严格的购汇用途监管。中国人海外购房整体降温 高净值人群热情不减 | 海外

从今年1月1日起,无论是在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇,均需要填写《个人购汇申请书》,明确填写购汇用途。申请书上明确给出了六项禁止行为,包括不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。违者将列入“关注名单”,在未来一定时期内限制或者禁止购汇,纳入个人信用记录。

外管局局长潘功胜近日接受媒体采访时表示,过去,我国国际收支个人购汇中存在一些漏洞,致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生,包括利用经常项目从事资本项目交易(比如海外购房和投资等),还在一定程度上助长了地下钱庄等违法行为。在改进个人购汇事项申报统计后,外汇管理部门可据此加强事后核查,对有关违规违法行为加强管理和处置。

据21世纪经济报道记者了解,长久以来,在每人每年可购汇5万美元的限制下,“蚂蚁搬家”式换汇是中国人获得购房外汇资金的途径之一。据《央视财经》报道,被界定为是“蚂蚁搬家”式的换汇行为包括,一是5个以上不同个人,在同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构;第二种是,个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元的外币现钞;第三就是,同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属。

近半高净值人群将海外房产作为主要投资标的

过去几年以来,中国买家几乎在各个发达国家的楼市进行扫货。据胡润研究院与万国置地1月份联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的,他们平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

“我们在2009年成立了中国国际住宅业务部,一开始业务量并不是很多,爆发期出现在2011-2012年,最开始以自住需求为主,主要是移民、教育带动的需求。这两年纯投资目的的客户占到了50%以上,中国中产阶级以上的人群都出现了资产配置需求。”第一太平戴维斯中国国际住宅业务部董事周玉2月24日在接受21世纪经济报道记者电话采访时表示。

据海外房产网站居外网向21世纪经济报道记者提供的信息显示,美国、澳大利亚、加拿大和英国是中国人长期热搜的海外置业目的地。

据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示,中国买家(包括大陆、中国台湾和中国香港)连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家,从2015年4月到2016年3月的一年间,外国人在美国购入价值1026亿美元的住宅房产,其中中国人共购置29195处物业,总价值高达273亿美元。位列第二的外国买家加拿大人购入的房产价值为89亿美元。

另据澳大利亚财政部去年12月公布的一份工作报告显示,近几年来,外国人对于澳大利亚房地产的需求增长很快,其中又以中国需求为主。2010年年中,中国公民获得的澳大利亚房产投资许可占外国人总体的50%,这一比例在2015年年初上升到了70%。据仲量联行2月份发布的报告显示,过去十年以来,中国对澳房地产投资在对澳整体投资中的占比不断上升。根据澳大利亚外国投资审查委员会统计的数据显示,截至2015年6月的一个财年,该国政府批准的中国对澳投资的52.3%流入了住宅和商业地产中。

中国人加拿大购房缺乏完整的数据,但可以从局部数据中窥见一二。据该国卑诗省政府去年对海外买家在该省购房的调查数据显示,在去年6月10日-6月29日的3周时间内,卑诗省共有10148宗房屋交易,其中3%的房地产交易买家是外国人,且几乎所有都是中国籍,中国大陆买家在此期间共进行了258宗房屋交易,位列第二的美国买家只进行了23项交易。

此外,“在脱欧公投之后,中国客户对英国房产的需求出现了爆发性增长。”周玉说。

小单减少大单增多

据21世纪经济报道向销售澳大利亚、加拿大、英国和日本等国房产的中介人士了解到,个人购汇政策调整后,业务量确实受到了一定影响。

“其实这个政策的发布只是做了强调,并没有实质性的改变,购汇额度依然5万美元。至于所谓用途一栏中提到的不能用于境外买房这一条其实以前也不行,不是新政。不过,购汇手续确实复杂了,比如用途一栏中如果你钩选旅游,需要详细说明出行日期和目的地等。因此有一部分客户会觉得比较麻烦,特别是持有现金不是很多、只够支付首付的客户会望而却步。”一名销售澳洲房产的中介人士对21世纪经济报道记者表示。

链家海外置业部的一名顾问对21世纪经济报道记者透露,很多客户因此开始观望。

“个人购汇政策调整以来,金额较小的单子的数量下降了一半。”一名销售日本房产的中介人士对21世纪经济报道记者透露道。

相比知难而退的小单客户,拥有离岸资产的中国高净值人群买家似乎没有受到影响。

“最近,尽管小单子的量下滑了不少,但大单的量上去了,我们的客户结构发生了变化。近期成交的很多大单,客户的资金大多是从美国汇款过来的,个人猜测是前期就已经在美国有所布局了。”前述日本房产中介人士说。

万达境外地产中心一名内部人士对21世纪经济报道记者表示,万达在海外有5个在建的高端住宅酒店复合项目,目前销售并未受到影响,“其实我们海外项目的客户人群是比较多元的,中国客户的比例并不高,另外这些中国客户都是高净值人群,一般都有海外资产。”上述人士说。

据万达官网显示,目前该公司在伦敦、悉尼、芝加哥、洛杉矶和澳大利亚黄金海岸各有一个住宅酒店复合项目。其中,伦敦ONE项目开盘三个月,销售额就达到了3亿英镑。其余4个项目的预计销售额为50亿美元。

海外多地楼市降温

近期,海外多地楼市出现了降温,尤其明显的是加拿大温哥华地区和澳大利亚的墨尔本等地,有观点认为一部分原因是来自中国的需求减少了。

目前,尽管温哥华的房价仍处于上涨势头,但“有价无市”。据加拿大大温哥华地区房产局近日公布的数据显示,2017年1月份大温哥华区域的住宅地产销售量同比大跌39.5%,为连续第七个月下跌,环比下滑11.1%。去年1月,该地区房屋销量接近最高纪录。去年8月份开始,该地开始向在大温哥华地区买房的外国买家,征收额外15%的房地产转让税。

加拿大贷款抵押经纪公司Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper在近日发布的报告中指出,“自从去年8月份对外国买家征收转让税以来,温哥华地区的高端住宅销量出现下滑,中国外管方面的措施可能也是当地楼市降温的部分原因。虽然不会有人认为来自中国的买房需求就此消失了,但外管方面的措施正在打消首次海外购房者的念头,这些人一般没有离岸资产。”

“温哥华地区推出的转让税使得一些中国买家退却了,有迹象显示,他们转而看向多伦多、卡尔加里以及美国的西雅图。”居外网CEO潘卓礼2月23日在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

澳大利亚方面,2015年年初,当地政府开始打击外国投资者在澳大利亚非法置业的情况。去年年中开始,当地的银行又陆续关闭了外国收入购房者的贷款通道,包括中国买家在内的外国买家开始退场。悉尼所在的新南威尔士州在去年年中推出了针对外国买家的4%的附加税。

据澳大利亚房地产数据供应商CoreLogic公布的数据显示,随着外国买家渐渐离去,卖家也开始逐渐退场,去年年中以来,悉尼和墨尔本挂牌出售的房屋数持续下跌。今年以来,两地挂牌出售的房屋数同比持续负增长。

据仲量联行2月份发布的报告显示,截至目前,悉尼地区的公寓销售量已连续十个季度下跌,另一大城市墨尔本也出现了销售量连续下跌的情况。仲量联行报告分析称,外来投资的减少是部分原因。

“可以说国内的海外买房需求还在,兴趣也还是有的,但因为上述内外的政策调整,预计2017年中国人海外置业会受到一定影响。”周玉说。

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(据21世纪经济报道记者 姚瑶 上海报道)

悉尼空置房屋20万套 海外投资者买房闲置 | 澳洲

悉尼已经成为全球房价最贵城市之一,然而区域内空置房屋竟多达20万套。不少海外投资者在在悉尼购房后并无居住或出租打算,留其空置。

据《每日邮报》报道,目前悉尼独立屋中位房价约110万澳元,是居民年平均工资的12.2倍。悉尼已经成为全球房价最贵城市之一,仅次于中国香港。在过去8年里,悉尼房价翻倍,平均每天上涨222澳元。于此同时,悉尼空置房屋的数量也在不断攀升。

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Starr Partners地产公司主管德里斯科尔(Douglas Driscoll)预测悉尼目前空置房屋近20万套,较2011年12万套翻倍。德里斯科尔认为大量房屋空置是造成悉尼住房危机的主要原因。

2012年以后,海外投资者在悉尼购房活动频繁。悉尼部分区域海外投资者购房比例占10%至20%,将澳洲本土居民挤出市场。海外投资者购房后将其空置,加剧悉尼住房危机。

德里斯科尔称中国买家在国内已习惯购房投资不计出租回报,认为出租有损房屋价值。他们还把这种投资心态带来澳洲,并未研究澳洲市场实际情况。部分海外投资者买房为孩子教育考虑,即使孩子现仍年少,也早早购置留学居住房屋,所以部分这类物业或空置3到4年时间。德里斯科尔希望政府意识到空置房屋的影响,尽早采取措施解决。

悉尼空置房屋多分布在内城区或新建房屋及公寓热门区域,例如亚历山大(Alexandria)、沃特卢(Waterloo)、巴拉玛打(Parramatta),甚至霹雳镇(Blacktown)等等区域。

目前,悉尼房屋若空置超过12个月,业主即失去资本收益税减免资格。认为政府应该采取针对空置房屋引入严格经济处罚或者特别房产税等。

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(澳洲新快网)