炒房 – Page 2

央行長分析：多倫多火爆樓市的背後…… | 加拿大

就在安省自由黨政府將在今年的預算中推出為大多倫多地區房價降溫的措施之際，加拿大央行行長波羅茲(Stephen Poloz)打破沈默，坦言GTA房地產壹枝獨秀有它的內在原因，這就是因為多倫多地區經濟增長強勁且迅速，工作職位的創造速度也是遙遙領先於全國。應該說，是強勁的經濟增長推動了房屋需求，而房屋的供應端趕不上需求，從而導致GTA房價壹升再升。

波羅茲是今天應邀到安省杜蘭學院(Durham College)演講以及回答記者提問時說這番話的。

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從安省的經濟和就業來看，波羅茲顯然所言不虛：按照聯邦統計局的資料，安省在今年1月份新增了28,800個工作職位。加拿大咨議局也預測說，今年多倫多的實際GDP有望增長2.6%，在全國各城市中僅次於溫哥華。

有記者提問說，安省政府打算出臺措施打壓房地產市場，央行對此怎麽看?波羅茲沒有直接回答這個問題，而是巧妙地避其鋒芒，稱這是壹個復雜的問題。

有記者引用多倫多地產公司Realosophy最近完成的研究，稱多倫多地區2016年的房屋交易中至少有三成是投資者在倒房，也就是說，每十套銷售的物業中至少有三套屬於炒房。想問央行行長對這個問題怎麽看?

波羅茲回答說，他也註意到這個說法，稱央行也對這個現象很感興趣並密切關註相關動態。他說，剛剛提到經濟強勁以及就業市場紅火推動了多倫多的房市需求，但也不能忽視炒房及投機行為。

如果人們買房純粹是出於房價持續升高的預期的話，那這就不屬於基本需求的範疇。而房產投機是壹種更具風險的交易行為，其風險在於：無論在任何情況下，市場都隨時可能向上，或是向下。

不過，波羅茲強調說，央行有更大的擔憂，這就是民眾賣房中面臨的巨大債務風險。他說，在現行的低利率之下，也許業主們尚能支付銀行按揭，如果利率升高呢?他們是否還能挺得住，是否仍然可以對房貸應付裕如，不對家庭生活質量造成負面影響?

波羅茲的擔憂並不是杞人憂天。近來加拿大兩家大銀行均史無前例地連續發出警告，稱多倫多的房市存在泡沫：

今年2月中旬，滿銀（BMO）亮起紅燈，稱多倫多地區房價虛高、房市存在泡沫。滿銀首席經濟學家波特(Douglas Porter)直言不諱地指出，多倫多及周邊很多城市房價虛高，除GTA地區房價壹年漲幅達23%，周邊城市房價漲幅甚至超過多倫多，比如圭爾夫、倫敦、巴裏以及溫莎的漲幅更高達30%。

波特還舉例說，即使壹些年收入高達$225,000的加拿大人，按經濟收入他們處於最富有的“1%”的頂層，如果考慮到首付、按揭再加房貸保險，他們在多倫多也買不起$100萬的物業。而多倫多的獨立屋均價已經達到$157萬，GTA其它地區也超過$100萬，今年2月份的準確數字是$111萬。

時隔不到壹個月，加拿大另壹家商業銀行TD也正式發出警告：多倫多房市不僅有泡沫，而且遲早要破，欲賣房的業主要抓緊了!

TD銀行的專題報告稱，居高不下而且繼續飈升的房價不僅令GTA的民眾不堪承受，而且當這個房市泡沫越吹越大的時候，將會威脅到整個國家的經濟。不過報告稱，捅破這個巨大泡沫需要壹個觸發條件或機制。TD的經濟學家稱，至少在近期尚未見到可能引發連鎖反應的“觸發器”。

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（據加拿大家園）

經濟師建議安大略省開征房市炒家稅 | 加拿大

豐銀報告倡制訂2年賣房遞減稅制

加拿大豐業銀行（Scotiabank）首席經濟師帕洛特（Jean-Francois Perrault）與高級經濟師沃倫（Adrienne Warren）聯合發表報告建議，相比卑詩省府向大溫的外國買家加征物業轉讓稅政策，安省或大多地區可以考慮對房屋“炒家”征稅（house-flipping tax），以抑制炒房行為，這或許是在短期內抑制房價的更有效做法。

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經濟師建議安大略省開征房市炒家稅 | 加拿大 — 經濟師建議安大略省開征房市炒家稅

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多倫多房市價格飛漲已經令許多人擔心達到危機邊緣，不少加拿大和全球各地經濟學者都呼籲政府應該就此采取行動，有人建議首要行動是仿效卑詩省向大溫哥華地區的外國買家征收15%房屋購置稅。安省財長蘇善民（Charles Sousa）早前亦表示，他不排除采取這種做法。問題在於向海外買家征稅，只是顯著抑制了交易量，最近Teranet國家銀行統計顯示，該政策對抑制房價只能起短期效果。而安省及大多倫多地區，目前仍缺少外國買家在市場活動的準確數據。

豐業銀行首席經濟師帕洛特與高級經濟師沃倫，建議安省采取另壹種做法，就是對房屋炒家征稅。他們指長遠而言，抑制房價的方法是提高供應量，令供需平衡，但這需要很長時間，指征收炒家稅不失為壹個即時的快速辦法。他們聲稱考察現時房市供需狀況與房價上漲的速度，可以看到有炒家在其中活動的影子。

越早出售稅率愈高

他們解釋指，市場供需狀況可以由售出的房屋占總掛牌量比例（出售成交率）來呈現。傳統上出售成交率與房價漲速漲幅之間存在壹定關聯，如果按照傳統意義上的關聯，依目前的出售率，多倫多房價應該每年上漲15%左右，但實際年漲幅還要大致高出10個百分點，他們聲稱這就是炒家活動的跡象，因此認為征收炒家稅，可以是壹個過渡性質但快速見效的政策。

兩位經濟師指這壹政策，簡單而言就是要增加炒房的成本，但同時又不要過度介入房市自身的市場機制。其中首要壹點，是更嚴格加強對非主要住宅（non principal residence）房屋出售後資本增值部分的征稅（capital gains tax），這是抑制炒房的起步政策，其他更有針對性的政策也要盡快跟上。

他們指，有許多其他政策可以選擇，其中主要壹項是規定業主買進物業之後，又在過短時間內賣出謀利時，在資本增值稅外再征收壹層炒房稅。這政策可以由省政府推出，也可以由市政府推出。兩位經濟師未有在報告中建議應征收多少炒房稅，或是提出在多長壹段時間內再出售房屋，會被定義為“炒賣”而須繳交炒房稅。

不過他們提出了壹項概念，可以制訂壹個以兩年為標準、稅率遞減的稅收制度，概念指在買房之後兩年內賣出時，房主都要繳炒房稅，買房後越短時間內賣出，所要繳交的稅率越高。舉例而言，買房後6個月內賣出的人，稅率高過在壹年之內賣出的人；壹年之內賣出的人，稅率又會高過在18個月內賣出的人。

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（據星島日報）

加拿大 | 多倫多房價狂飆：議員再呼籲向外國人徵購房稅

多倫多市議員再次呼籲倣傚溫哥華向外國人收購房稅

多倫多房價居高不下，市議員吉姆.凱利加尼斯(Jim Karygiannis)重新提出向外國買主征收購房稅的建議。

加拿大 | 多倫多房價狂飆：議員再呼籲向外國人徵購房稅 — 多倫多房價居高不下，市議員吉姆.凱利加尼斯(Jim Karygiannis)重新提出向外國買主征收購房稅的建議

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星期四(1月12日)，凱利加尼斯在麥克馬斯特大學經濟學教授艾里夫.庫伯西( Atif Kubursi)的陪同下召開了一個新聞發佈會。他同時寫信給安大略省長凱瑟琳.韋恩，要求省政府批准多倫多市像溫哥華市一樣徵收外國人購房稅。他提出的稅率是5%。

庫伯西說，向外國買主徵稅將會起到遏止炒房的作用。他甚至認為多倫多的外國人購房稅也應該是房價的15%。

溫哥華市自2016年8月2日起向外國人徵收15%的購房稅。但是安大略省政府擔心向外

國買主收稅的做法會降低已被購買的房產的價值。

2016年底的大多地區平均房價為730472加元，比前一年同期上升20%。

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（據加拿大家園）

法國 | 巴黎房價為何無法猛漲：一系列法規來約束炒作

價格高企、炒作不斷，眼下中國房地產市場已成全球關註焦點。反觀法國，巴黎這樣的全球化大都市，市區房價在每平米8000歐元左右，升降壹般控制在10%。法國當局通過壹系列法律法規來約束房地產市場的炒作。

法國首先在土地買賣方面限制價格，凡是國有、公有土地買賣必須按照國家規定的基礎價格出售，優先考慮社會效應，因此這類土地絕大部分是低價批給低租金住房機構，進行社會福利住房建設。此外，法國規定任何新建住房均必須包含30%的社會低租金住房，否則不予批準建房項目。也就是說，每100套房子中必須要有30套用於建設社會福利性住房。巴黎房價走勢

其次，法國限制外國機構來法國炒房。外國企業機構來法國投資房產，如果只是購入用於普通出租等待升值再售出，其房產需要每年繳納根據房產總價值而定的增值稅，稅率高達20%。出售後還要就增值部分繳納高額升值稅。

第三，對於非本人居住的房產征收高額稅費。在法國，除了常住的房產外，人們如果還有其他房產，則屬於第二、第三住宅，必須繳納比常住住宅高出壹倍的房產稅;在升值稅方面，房主自己居住的房產升值可以免稅，但非自己居住的房產，如果擁有期限不到30年,則出售時其升值部分要繳34.5%的升值稅。其他升值部分還須納入售房者當年的收入總額裏，根據其收入水平再繳收入所得稅。

對於租房市場，法國也有進壹步規範的措施。在巴黎等大城市，人們必須出租自己不住的剩余住房，否則要繳納房產空置稅。此外，巴黎地區還發布了最高房租標準，強行限制房租的水平，以保護租客的利益。根據法國官方公布的數據，按街區、房子類型以及是否帶家具出租等條件，巴黎每平米月租金大約在20—60歐元不等。

此外，法國法律還規定商業房產不能隨意漲租，租約必須壹簽就是9年，這中間房主不能剝奪商家的經營權。

當然，法國早就實行了信息壹體化：任何個人或機構購房必須通過公證人，必須繳納有關稅款，稅務機構擁有任何個人或機構名下房產的所有信息，甚至知道租房房客的姓名等資料。正是以上各種措施，使法國的房地產市場很少有大起大落，更難以見到中國某些城市那種房價高速飛漲的現象。

（據環球時報）

加拿大 | 多倫多1萬人炒房逃稅被查處已追回2億元

加拿大聯邦政府在過去1年半時間裡，對安省和卑詩省房屋買賣中涉嫌稅務欺詐的交易已經追回了2.4億元稅款，其中安省有超過1萬宗交易被查。

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根據加拿大稅務局網站公佈的數據，自2015年4月至2016年9月，稅務局對超過13,400宗交易進行審計，在安省追回稅款達2億1,040萬元，佔全部追回稅款的絕大部分。

有超過10,900宗交易涉及購買新屋GST/HST退稅，共追回1億4,390萬元。

在卑詩省，稅務局審查了2,366宗交易，追回3,030萬元，其中余一半金額涉及GST/HST欺詐。

稅務局也作出1,250萬元的罰款。一旦有納稅人在稅單上作假，稅務局可以作出相當於逃稅額50%的罰款。

在2015年4月至2016年9月期間，稅務局共發出663份罰單，最高額度的一項罰款近250萬元。

多倫多一直是審查重點

今年7月，稅務局曾表示會對樓市最火爆的卑詩省嚴加查處，審計集中於炒房交易和GST/HST逃稅。

稅務局指出，查處房地產逃稅騙稅，不是出於要解決房屋負擔能力的問題。稅務局近幾年來一直對大多倫多地區的交易加大審查力度。

稅務局從2015年開始著力監督卑詩省的交易，包括對500宗巨額房產交易進行審核，但是安省始終是審計的主要目標。

稅務局指出，查稅的主要五個領域包括：

可疑的資金來源；
炒房；
未申報與出售新房或大幅度翻修擴建物業相關的GST/HST；
未申報資本收益；
未申報海外收入。

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（據加國無憂）

英國 | 英國有一種神秘的炒房方式，聽說不少人發了

註：本文為知識普及性質，並非投資建議，不承擔法律責任，投資者需知投資有風險，在進行投資前需進行諮詢，仔細考慮。

英國一直有種神奇的「炒房」方式！很多先行一步的人靠此發了不少財，今天我們就來揭秘一下。

先看一個英媒報導的故事。英國一名出租車司機馬德，僅花費1英鎊（當時約合10元人民幣），買了一棟閒置已久的4居室，經過裝修，房子煥然一新，價值立馬高達15萬英鎊。

這還是2014年的價格。現在可能還要再瘋漲一番。

奇蹟到底是怎麼產生的呢？

馬德的新家位於利物浦最落後的區域之一，是一排排屋中的一棟。當年，當地政府為了讓這片社區重新煥發生機，把該社區20棟破舊房屋以1英版的價格出售。

為了防止房產投機者參與購房，市政府規定，購買這類廉價房子的條件是，買房者須為當地有工作的首次購房者，購房後需花費數萬英鎊重新裝修房子，並且承諾至少在其中居住5年。

就這樣，一直以來都想有個家的馬德，成為此次1000名購房申請者中的一位，並最終如願以償。

雖然這貌似是特例，但在英國，通過舊房改造發家致富的故事還有很多。

當年，一家拍賣行正在拍賣一間倫敦市中心的小舊屋，一位女性華人，恰巧路過，當即靈感迸發，這種地段的房子，重新設計裝修一下，絕對能煥發新生。於是，她拍下了那間小舊屋，她為房子重新畫圖，並進行擴建改造，然後裝修，果然，點石成金，大獲成功。

此後，她開始收購倫敦核心區域裡一些看上去毫無價值的破舊房屋，經過精心設計擴建改造、重新裝修成高品位的住房，再推向市場出租或出售，這種耗時少、利潤高的商業模式，獲得了巨大的成功。

英國房地產服務機構Zopa2015年的調查報告顯示，平均來說，房屋改造可為房產本身增值近30%，其中改造陽光房的投資回報率最高，為108%（見下圖）。

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事實上，改建後的新房，在英國市場上是剛需，其潛在買家除了海外投資者，更多的是英國本土居民，他們對於舊有房屋充滿歷史情懷，加上優質改造，使得這些房產成為市場熱點。

然而，這種成功的商業模式，依然不廣為華人所知。

有的人就算知道，面對當下英國房價高漲的窘境，很多人想進來，又不知道門路，也不知道行業深淺，而且，如今的舊房改造，也是需要一定量的資金要求的，這又讓很多人猶豫不決，望洋興嘆。

首先介紹一下政策背景，英國法規規定，核心區域的老舊房只允許改造而不得拆除，而且進行改造的開發商必須取得相應的執照，同時在施工和竣工階段，都要經過當地政府監管人員的嚴格審查，以確保房屋建築商，在原有基礎上進行內部改造，直到改造成優質新房，再重新出售。

所以尋找改建項目時，查看相關公司的資質非常重要。

面對一般投資者開放的房產改建投資項目特點有：

* 預期投資收益可能超過10%，相對存款利息和股票分紅來說更有吸引力;

* 投資期限18-36個月之間，由於房產改造項目只是在原有的舊房或商業房產基礎上進一步改建，其投資鎖定期，相比其他不動產投資週期較短;

* 項目安全性高，因為在英國進行房屋改造的開發商，都需要在政府註冊，並且取得相應的牌照才可進行施工，施工過程中有政府部門進行監管。

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（據假裝在倫敦）

美國 | 紐約炒房現象迅速上升或為金融危機前兆

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日前，《紐約郵報》在一篇報導中說，紐約市和長島的炒房現象正在迅速上升，而在2008年金融危機發生前的2006年，曾經出現過類似的情況。

所謂「炒房」，是指在買下房子一年以內轉手。《郵報》援引Attom Data Solutions發佈的數據說，2016年上半年皇后區炒房現象上升了10%，而在長島則增長了40%。在皇后區和長島，分別有300套和650套房子可以算入是「被炒」的範圍。

受2008年經濟危機的影響，紐約州的長島、上州等區域出現了很多的止贖房（foreclosure），紐約州政府也收購了一批這樣的房產，然後委託房屋拍賣公司拍賣。《紐約郵報》說，長島被炒的房產中有46%是一些陷入困境的房產，而在紐約市的五個區中，被炒的房子有34%是陷入困境的房子。紐約市鄰里中心（Center for New York City Neighborhoods，簡稱CNYCN）的數據顯示，在2014-2015年間，那些陷入困境後被賣出的房子中，有一半在過去三年中接到過銀行的止贖通知。

炒房情形似曾相似

紐約市鄰里中心說，炒房者賺得盆滿缽滿，他們瞄準紐約一些低迷的區域，包括布碌崙的東紐約、皇后區的阿爾巴斯（St. Albans）等，將便宜的房子入手，然後待價格上升時出手。鄰里中心的數據說，平均每套房可以賺到21.5萬美元，投資回報率達到75%。

不過，這一情形卻讓專家感到擔憂，因為在2008年金融危機爆發前，曾出現過類似的情形。在2005年最高峰的時候，一個季度有908套房子被炒，當時炒房集中在中佈碌崙和皇后區東南部。同時，炒房也讓一些中產沒有了「居者有其屋」的機會，受害的人群最常見為非裔。

「我們希望看到勞動家庭和紐約中產能夠買得起這些房子，」鄰里中心副主任Caroline Nagy告訴《紐約郵報》說，「但是他們被炒房者害了，現在（買房的）希望更為渺茫。

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（互聯網資訊綜合整理）

美國 | 躲BC省重稅西雅圖豪宅成中國土豪”新歡”

據美國《世界日報》9月18日報道，加拿大卑詩省為遏制外國人購屋熱潮導致溫哥華房價暴漲而推出境外投資者稅，促使尋求到海外投資的中國購屋者成群轉向西雅圖。

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西雅圖和溫哥華的房地產商說，這些數據顯示中國投資者對加拿大加強管制溫哥華市場感到緊張，使生活質量類似、薪資水平卻較高，房價也便宜至少壹半的西雅圖，超越溫哥華，成為中國人購屋首選地點。

居外網主管說，這種趨勢幾個月前就已出現，購屋需求轉向吸引力類似，可是房價較低的地方，而目前西雅圖是中國買主在北美的首要探詢地點，甚至取代了洛杉磯。

溫哥華的房地產數據也顯示今年8月房屋成交量銳減，中國買主向來喜歡的房屋型式和小區交易量掉得更兇。溫哥華媒體(theprovince.com)報道，9月成績更差，從豪華的壹家庭住宅壹直到連棟屋和共有公寓，銷售量都跌到10年來的最低點。

與去年9月同時期相比，溫哥華西區今年9月最初11天壹家庭住宅銷售量暴跌51%，溫哥華東區減少80%，裏奇蒙下降67%，本拿比減少69%。

溫哥華房地產商說，中國客戶表示，中國人都受到現在不要到加拿大投資的告誡，因為他們雖然負擔得起15%的新稅，可是他們覺得卑詩省居民對外國人購屋導致房價暴漲感到憤怒，促使當地政府采取行動，這將使當地市場前景難料。

西雅圖房地產商鐘斯說，他相信溫哥華的新稅會促使更多中國買主轉向已經炙手可熱的西雅圖市場，使其成為下壹個房市熱點，因為中國投資者是力量最強大的壹股新勢力，他們也很清楚他們的炒房能力。

鐘斯的公司上個月成交的兩筆最大的生意，買主都是中國人，房價都將近500萬元，比溫哥華的類似房產便宜大約壹半。壹些中國人更賣掉溫哥華的房子，到房價較低的西雅圖重新投資，使西雅圖房市湧現新的錢潮。

就像在溫哥華壹樣，西雅圖也壹再出現中國人用現金買房的驚人手筆。去年當地最大壹筆交易是壹個中國人用1300多萬元現金買下壹棟豪宅。

並非每壹個西雅圖人都對中國投資者湧入感到興奮。房地產分析師穆德德即警告說，西雅圖必須從溫哥華的“房地產危機”學到教訓，否則房屋市場會與所得和傳統供需法則脫節，年輕人被迫離開，留下大批空無人居的公寓大樓。

但是，鐘斯辯稱西雅圖的經濟情況比溫哥華平衡，擁有大批待遇優厚的科技工作，新房屋市場也更針對出租需求，針對境外投資興建的豪華公寓的案例較少。

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（據環球網）

加拿大｜溫哥華炒房逃稅再被聚焦稅務局嚴查地産投機

就在環球郵報上周末再度掀開溫哥華地區狂熱房市背後可能隱藏的逃稅、炒賣內幕後，深陷輿論中心的加拿大稅務局（CRA）本周發起對卑詩省炒房者的審查行動。

大溫炒房逃稅再被聚焦稅務局嚴查地産投機

環球郵報日前公布的調查結果，揭開了一個投機炒房的網絡，投機者們哪怕從未入住過炒賣的房屋，卻以主要居所的借口，逃避了大額課稅。環郵指本國稅制有漏，質疑CRA打擊逃稅不力。

環郵再度曝光大溫房市亂象後，卑詩省財政廳長麥德莊（Mike de Jong）星期六當即表示，促請CRA加強執法力度，追查溫哥華地區房市背後潛在的逃稅和欺詐。

掌管CRA的國稅局長戴安娜（Diane Lebouthillier ）也于星期一表態對此非常關注，並稱“不可容忍”，“我已要求稅務局調查環球郵報最近曝光的案例”。

戴安娜說稅務局已經開始審查安省和卑詩省的一些房地産文件，以確定是否應該啓動刑事調查。

環郵曝光大溫炒房逃稅嚴重

據環球郵報的調查，溫哥華的房地産投機者Kenny Gu，去年其個人和公司賬戶進賬數百萬元，但是卻沒有交稅。

Kenny Gu的一名前雇員Demetre Lazos表示，他曾經試圖警告加拿大稅務局和當地警方，但是無人搭理，所以只好把掌握的詳細文件提供給了環球郵報來曝光。

加拿大稅務局一名要求匿名的審計員告訴環球郵報，其實稅務局的審計員缺乏追查境外收入的經驗，而且聯邦官員擔心如果他們打擊炒賣房屋，會被認爲是針對華人社區，因爲被調查的主要是華裔，所以盡管高層至少3年前就知道這個問題，卻一直不願采取行動，擔心惹上種族歧視之嫌。

聯邦在研究

聯邦政府數月前已經表示將研討地産和金融業關聯的問題。卑詩省則在環郵最新報導後，督促聯邦和CRA加強執法。

TD經濟學家 Michael Dolega 也表示，聯邦除了加強執法外，能力有限。

Dolega認爲，因爲只是溫哥華、多倫多個別地區房市過熱，所以外資“熱錢”湧入房市的問題，雖然三級政府都應重視，但主要只能靠卑詩省和安省政府及當地市政來解決。

國會財政委員會主席Wayne Easter表示，卑詩省新出台的外國買家稅似乎使得更多的外國資金轉向了多倫多房地産市場。渥太華須與各省合作，但現在還不清楚，聯邦政府應該采取什麽樣的進一步行動。

加拿大稅務局表示，在2015年4月和2016年6月之間，他們已經完成了卑詩省和安省大約2500個房地産審計，並且計劃明年盡可能做的更多。

2016年聯邦預算撥出50萬元給加拿大統計局（Statistics Canada），研究如何收集外國買房者的數據。還會在未來五年給統計局撥款1350萬元來整理房市與所謂“影子銀行”的數據。另外，未來5年加拿大稅務局也會收到4億4千4百萬的預算來提高稅收執法力度。

（據互聯網報道）

芝加哥炒房全美利潤率最高達61%

美國房地產調查網站RealtyTrac日前公佈報告表示，今年第二季度，芝加哥在全美20個城市中炒房（flipping）利潤率最高，高達61%，每個房產的買賣差價達到十萬美金。

2015年第二季度，芝加哥炒房全美利潤最高，達61%

RealtyTrac對「炒房」的定義是，購買房產12個月之內又上市售出。通常買家都是對舊房進行翻新，然後以較高的價格出售。而這種房產以獨立屋（single family home）居多。

今年4～6月，大芝加哥地區共有616套舊屋翻新出售，平均購入價$163,356，售出價格$263,360，毛利率（＝差價／買價）高達61.2%，位居全美20個大城市之首。

毛利率高的地區還有俄亥俄州代頓市（60.6%）、賓夕法尼亞州哈里斯堡（Harrisburg, 60.6%），佛羅里達州歐卡拉（Ocala, 56.8%）和馬里蘭州巴爾的摩（Baltimore, 56.7%）。

而根據RealtyTrac報告，全美獨立屋交易中，4.5%為炒房，平均投資回報率為36%，單筆交易毛利潤平均為7萬美金。

炒房買賣差價最高的城市大多位於加州，排在第一的是加州聖荷西$261,946，其次是洛杉磯$171,954，聖地亞哥$141,483，還有華盛頓DC$139, 927和西雅圖$131,028。

「炒房不能簡單看買賣差價」

在芝加哥南區經營多套房產的神觀建築公司老闆陳觀樂說，不能簡單看到買賣之間的差價大，就跳進去炒房。

「這只能說明在芝加哥炒房，門檻比較低，十幾萬美金就可以做；如果在紐約，可能要四十多萬美金才能起步」。陳觀樂說，炒房通常是直接從銀行購買法拍屋（foreclosure），而絕大多數銀行不提供裝修貸款，所以除買價外，買家還得準備好裝修的資金。

陳觀樂進一步表示，炒房也不能忽略維護成本，如地產稅、水電氣雜費、防盜治安、地產經紀佣金等各種可能的開銷。

陳觀樂認為，炒房的關鍵要點是買價一定要足夠低，「如果扣除林林總總的費用後，還能有25%的利潤，就可以做。」

炒房並不總是賺錢。RealtyTrac報告說，今年第二季度的數字顯示，價格小於5萬美金的低端房產實際回報是負值。

炒房最大風險在「違規」

一名不願透露姓名的地產業界人士對本報表示，他過去兩年在大芝加哥地區已經操作了近30筆炒房交易，其區域涵蓋芝加哥市區，以及Deerfield, Elmhurst, Palatine, Cicero等郊區。

他認為，炒房最大的風險在於各個城市有不同的建築規範，而且這些規範並不是一成不變的，常常會有更新。

他舉例說，如果你買了一個地下室有廁所的房屋，你可能認為很值。但如果這個城市建築規範中有一條：屋頂高度至少7英呎才能有廁所。那你的地下室屋頂高度差一寸，你都得把這個廁所拆掉，這就會增加裝修成本，同時也降低了房屋的價值。

那是不是根據市政府列出的建築規範，白紙黑字照做，就可以了呢？他表示並不是那麼簡單，同一個城市裡不同的檢驗員（inspector）也會有不同的尺度和態度。

炒房買賣平均間隔半年

RealtyTrac 數字顯示，炒房兩次買賣之間平均間隔179天，也就是說，炒房客購買房屋半年後，將其賣出。在紐約市，這個時差為211天，芝加哥是204天。

上述業界人士表示，他經手的房屋買賣間隔為5～6個月，而從裝修完上市（listing）到售出，通常是6～8周時間。

RealtyTrac報告還顯示，炒房利潤最高的房屋售價在＄10萬～20萬，以及＄200萬～＄500萬。前者毛利率達到44%，後者是43%。

此業界人士說，他的房屋售價多在＄20萬～＄50萬這個區間。他不認為售價直接影響利潤，「5千美元和1萬美元裝修廚房，工作量類似，但材料不一樣。關鍵是要滿足當地人的喜好。」

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(互聯網資訊綜合整理)