美国房子为何炒不起来 | 美国

网上有不少来美国炒房大赚的帖子,相信让不少有钱人为之心动。而实地调研一下在纽约买房养房卖房的种种税费等成本,发现这种吸睛的帖子如果不是有意误导,提及的大多也是难以复制的个案。美国房子之所以炒不起来,是因为相关税费在制度设计上,给一般投资者的炒房冲动戴上了“软抑制的脚镣”。

纽约瑞禧地产创始人杰西·汤在接受新华社记者采访时表示,炒房这个概念在美国不适用。美国房地产市场历史悠久,法律齐全。次贷危机过去10年了,美国房地产市场已基本回归理性,即便是在纽约这样的繁华大都市,房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税丶物业费丶保险费丶修缮维护费和资本所得税等成本,靠炒房子短期内赚大钱几乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是资本所得税。如果在购房后一年以内卖掉,所得利润需交短期资本所得税,这个税率与卖房者个人所得税率相当,收入越高,税率越高,短期资本所得税也越高。2017年税率为10%到39.6%,共7个档次。如果在购房后一年以上两年以内卖掉,所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15%,高收入阶层是20%,低收入阶层则不需要缴纳此税。若持有房屋两年以上,且此房是卖房者自住房,则有25万美元(1美元约合6.9元人民币)的利润免税额,夫妇共同申报,免税额为50万美元。而如果是二套丶三套投资房,则无此免税额待遇。另外,对於外籍房产持有人在售房时会有10%的预扣税,可在当年报税季申报,多退少补。

同时,在美持有房产的成本也相当高昂。首当其冲的是房地产税房地产税率由当地政府决定,各州有差异,同一州内不同郡市之间也可能不同,具体计算起来比较复杂。在纽约,除曼哈顿岛之外,一般而言,房产密度较高或者商业较发达的郡县,房地产税相对会低些。比如长岛,价值在200万至300万美元左右的房产,房地产税一年就可能要3万至5万美元。另外,由於房地产税中有一部分是教育费用,好学校周边的房子,房地产税也会因此增加。

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不少美国人买房投资做长线出租,他们注重房子是否保值
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其次是物业费。公寓楼物业管理公司收费不低。纽约皇后区森林小丘一套两居室的使用权公寓,一年物业费8000至1.4万美元左右;如果是产权公寓,一年房地产税加物业费也会在1万美元左右。独立房还要支付剪草坪丶扫雪等费用(如果自己不做的话),一个季节下来也需要1000美元左右。如有不慎还会吃市政罚单,比如丢垃圾不合规,罚款300美元等。

第三就是房屋保险。为防火灾丶飓风等天灾人祸,房子必须买保险。一般房险每年在750至2000美元左右,如果出租房里有2至3家人住,保险也会增加。房屋修缮和维护费也不低。房子里的地毯丶地板丶中央空调丶冰箱丶洗碗机丶洗衣机丶乾衣机丶灶台和微波炉等,出租了也需房主维护修理,到使用寿命年限则需全部翻新更换,水丶气丶电丶供暖和制冷系统更需维护,独立房还需维护或更换房顶丶外墙丶内墙,草坪需要剪草,游泳池需要专业维护等等,而美国人工相当昂贵,动辄几百数千美元是常事。记者的一位华人朋友在长岛买了套6个卧室的豪宅,住进去不久就发现光请人打扫卫生丶维护泳池就每月花费不菲,最後索性只住一个角落,泳池也拿塑料布给蒙上了。

即便是出租,还有空置和租客赖租的风险。租约一般一年一签,到期租客不续签,则需整修清理,寻找新租客。要碰上赖租的,需要隔30天书面催租一次,催租两次后,才可提告,而法庭排期则要在2至3个月以後,法官判其败诉后还要给他一个月搬家期限,如有孩子,这个期限会更长,至少6个月的租金泡汤。且不说还需要付每小时150至300美元的律师费。

此外,卖房时需交付房产中介佣金丶转让税及其他手续费,加在一起约为房价的8%-10%,而当初买房时还支付了房价4%左右的相关手续费用。

显然,在房价上涨幅度有限的情况下,减去上述种种成本,在美国投资房产要在短期内赢利几乎是不可能的。纽约瑞禧地产创始人杰西·汤说,也有不少美国人买房投资,但大多做长线出租,他们首先关心的不是房价能涨多少,而是房子是否保值,更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素,“前提是,租金至少足以支付月供丶保险和物业费等”。

(据新华社)

美国国务院签证主管谈移民签证排期进度及走向 | 美国

美国国务院最近公布了2017年5月签证排期表。和上个月的排期表相比,中国大陆的各项职业移民和家庭移民的签证类别的排期都有不同程度的推进,特别是中国大陆第三类优先的职业移民排期继续远远领先于中国大陆第二类优先职业移民排期。另外由于EB-5地区中心专案到2017年4月28日将过期而美国国会还没有批准通过新的EB-5地区中心的法案,所以EB-5地区中心一栏的排期显示为无名额

美国移民律师协会(American Immigration Lawyers Association, 简称AILA)在每个月新的移民签证进度表发布后都会和美国国务院签证办公室签证控制和报告部门(Visa Control and Reporting Division)负责人Charlie Oppenheim先生沟通,获取他对最近各种优先签证类别需求的分析和今后进度走向的预测,希望这些分析和预测能够给读者在移民签证进度表的基础上提供更多的资讯。

美国国务院最近公布了2017年5月签证排期表之后,美国移民律师协会和美国国务院签证办公室的Charlie Oppenheim先生就签证目前的状况和今后走向进行了沟通。下面是美国移民律师协会的美国国务院签证办公室协调委员会(AILA DOS Liaison Committee)最近公布的与Charlie Oppenheim先生沟通时取得的移民签证排期最新进度及走向的部分有关资讯,供大家参考。Charlie Oppenheim先生关于移民签证排期最新进度及走向的资讯涉及各个国家,而我们的介绍仅限于中国和印度排期的部分内容。

美国国务院签证办公室签证控制和报告部门(Visa Control and Reporting Division)负责人Charlie Oppenheim先生
美国国务院签证办公室签证控制和报告部门(Visa Control and Reporting Division)负责人Charlie Oppenheim先生

虽然目前中国大陆和印度的职业移民一类优先都处于无排期状态,但根据Charlie Oppenheim先生的预测,中国大陆和印度职业移民一类优先可能很快会出现数月的排期。根据Charlie Oppenheim先生的解释,目前仍未出现排期唯一理由是中国大陆和印度职业移民一类优先目前能够使用其它国家没有用完的移民名额。但这些其它国家没有用完的移民名额将不再供中国和印度使用以便其它国家能够有足够的名额一直有足够的名额以保持其职业移民一类优先一直处于无排期状态。

Charlie Oppenheim先生预测中国大陆和印度职业移民一类优先最迟今年7月将出现排期。排期一旦出现,中国大陆和印度职业移民一类优先会出现相同的排期。虽然这些排期从严格意义上讲并会真正影响此类移民申请,但排期一旦出现会有效的停止此类移民类别名额的使用。

中国大陆下调至第三类优先职业的现象是另一个讨论的内容。中国大陆第二类和第三类优先职业移民排期倒挂的现象在最新公布的5月的排期表中更加明显,即中国大陆三类优先职业移民的排期比二类优先职业移民的排期排期要快的多(三类优先首先在2017年5月的排期向前推至2014年10月1日,而二类优先的排期为2013年2月8日,即三类优先比二类优先要快整整一年半的时间)。由于这种情况,不少中国大陆第二类优先职业移民申请人将其申请下调至三类优先以便享受职业移民三类优先的排期。据预测中国大陆第二类优先职业移民排期到本财政年度结束都不会有重大推进,而中国大陆第三类优先职业移民排期则会继续快步向前推进除非大量的三类优先下调的现象出现。根据现有的资料,Charlie Oppenheim先生预测中国大陆职业移民二类优先的排期在本财政年度末会推进至2013年的春天或夏天左右。

根据最新公布的2017年5月的排期,第五类优先职业移民的地区中心专案类别在全球范围的排期均为无名额,这是因为EB-5地区中心专案到2017年4月28日将过期而美国国会目前还没有批准通过新的EB-5地区中心的法案。一旦美国国会批准通过新的EB-5地区中心的法案,除了中国之外所有国家的第五类优先职业移民的地区中心专案类别都将显示无排期的状态,而中国大陆此签证类别的排期将显示为2014年6月1日。

(据张雪梅阎小同律师事务所专栏)

2017年中国启动CRS,美国未加入——美国房产将迎来哪些变化 | 美国

CRS是什么?

CRS(Common Reporting Standard) 即“共同申报准则”。2014年,经合组织(OECD)发布了《金融账户信息自动交换标准》,旨在打击跨境逃税,标准中即包含“共同申报准则”(CRS)。

2017中国正式启动了CRS,但应认识到这已超越税务范畴。

CRS和之前的信息交换规定有什么区别?

目前,世界上有大约3000多个关于双边税收的协定,其中绝大多数都包含情报交换条款。但是,这些情报交换是根据申请进行,并非自动完成,申请时需要提供涉税的证明材料,所以实践中作用非常有限。而CRS将是自动的、无需提供理由的信息交换。

CRS的运行机制什么样?

举例来说中国和新加坡采纳“共同申报准则”(CRS),中国税收居民在新加坡金融机构拥有账户,则该居民的个人信息以及账户收入所得会被新加坡金融机构收集并上报新加坡相关政府部门,并与中国相关政府部门进行信息交换,这种交换每年进行一次。理论上讲,中国税务部门将掌握中国税收居民海外资产(具体形式见下文)的收入状况。

哪些类型的资产信息将被交换?

  • 存款账户
  • 托管账户
  • 现金值保险合约
  • 年金合约
  • 持有金融机构的股权/债权权益
  • 既购买保险、股票、基金等金融产品,甚至在有双边协定的国家开户,必须申报税务情况。

中国CRS时间表:《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》

2017.1.1开始

对新开立的个人和机构账户开展尽职调查;

2017.12.31前

完成对存量个人高净值账户(截至2016年12月31日金融账户加总余额超过600万元)的尽职调查;

2018.12.31前

完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查。

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自2016年开始,英国附属及海外殖民地需要将英国居民及其公司所开设的金融账户信息自动搜集报送到税务部门。其所涵盖的离岸群岛包括我们最常见的“避税港”如英属维尔京群岛、开曼群岛、百慕大等等。

很久以来,瑞士作为一个拥有全球最严格银行保密法的国家,吸引并管理着全球众多富豪的资产。然而这样森严的大门还是被税务合作撬动了。自2008年以来,瑞士银行业爆出各种因隐匿客户资产逃避纳税义务而受罚的案件,迫于压力,瑞士决定从2010年10月1日之后新签订或新修改的税收协议的情报交换条款采纳经合组织标准,在信息交换的领域做出了重大让步。这还不够,欧盟希望瑞士银行业能够更加主动的提交客户金融信息。因此,从2011年9月开始,瑞士陆续与德国、英国、奥地利等几个欧洲国家签订了双边性的 “魔方协定”。

澳洲和加拿大2017年7月1日起后将把所有在澳在加的中国人财产信息交给中国。所有非澳洲加拿大公民(只要你不拿澳洲加拿大护照的!包括:留学生,旅游者,访问人员,持绿卡枫叶卡的移民)在澳洲加拿大投资股票,以及银行开户和余额,个人资产细节和个人信息等情况都会披露至中国相关部门!

至2017年9月,将有包括英属维尔京群岛、百慕大、开曼群岛、巴巴多斯等54个国家地区承诺进行第一次金融账户信息交换,2018年9月,又会有包括中国香港、巴拿马等47个国家地区承诺进行第一次金融账户信息交换。中国是属于第二批,即从2018年9月实行第一次金融账户信息交换。同时在不同时间进行交换的国家还有冰岛,印度,以色列,新西兰……

2017年中国启动CRS,美国未加入——美国房产将迎来哪些变化 | 美国

可以说,CRS的推出对普通工薪阶层而言没有任何影响,但为何在高净值群体中泛起波澜?因为有海外账户。

举例来说,我国公民在法国某金融机构开有一个金融账户,在法国就会被认为是非居民金融账户,该账户信息就会经由法国金融机构报送至法国税务机关,然后交由我国税务机关,由我国税务机关识别是否已为该账户资产报税,如果没有则要进行追缴。简言之,中国CRS出台,意味着中国税收居民的海内外账户将会更加透明化,单纯通过海外账户避税的可能性会进一步降低。

这种可能性会有多低呢?目前已有101个国家(地区)承诺实施,中国个人及其控制的公司,在这些国家或地区的银行账户信息,将会自动呈报给中国税务机关。

值得注意的是美国并未加入与中国相关的CRS计划中,因美国并不属于OECD发布的已经签署或者承诺签署CRS的国家或地区,被列为非CRS参与国,其通过FATCA法案实现金融账户涉税信息交换。与中国相关的CRS影响的是100多个签约国的非税务居民,影响范围更为广泛。有些人即使不需要根据美国FATCA上报财务账户,在CRS下,就需要上报!

但海外资产配置主流的美国房地产投资,不属于CRS交换信息行列。

2017年,美国房产将迎来哪些变化

美国《财富》认为海外投资者将会一如既往地来到美国投资房地产。 

2017年,中国正式启动了CRS全球征税计划。

在全球汇率波动、特朗普频发行政令、英国“脱欧”启动等多重因素的影响,国际经济环境正在经历着巨大的变革,人民币的购买力也在持续下降,配置海外房地产已成为众多国人应对资产荒的首选。

而美国并未加入与中国相关的CRS计划中,海外资产配置主流的房地产投资,也不属于CRS交换信息行列。因此,在非CRS国之一的美国进行置业投资,已成为当下中国高净值人群在CRS全球征税时代调整全球资产布局的首选。

没错,仍然是美国

第一,美国宏观经济对房地产是利好的,失业率创新低,最低到了4.6,这是美国历史上没有的。

第二,是美国房地产投资收益率和10年期国债利率利差基本保持稳定,无风险收益上行趋势尚未影响到房地产投资收益率。

第三,美国商业成为全球投资的主要标的。在2016年前三季度投资中,跨境投资有47%投向了美国,这说明世界资本对美国很青睐。我们中国资本的选择余地非常大,但总体来说,也是把美国作为自己的首选地。

未来几年,美房地产将持续反弹

《财富》每年都在年初预测未来的房地产投资趋势,今年也不例外。不过与过去几年不同的是,《财富》认为美国房地产将会在未来持续反弹,并出现五大趋势。

1、利息上涨

《财富》认为投资者对这件事情大可不必惊慌,据预计,30年的固定利率将不会超过4.3%,这对大部分选择30年固定利率贷款的房地产投资者而言是个利好消息。

2、贷款额增加

尽管美息上涨,但不妨碍抵押贷款的政策在未来将会继续宽松。联邦住宅管理局将会沿用奥巴马政府在2015年开启的政策——对第一次购买房屋的买主降低费用。

3、更多新屋被建设

这几个字恐怕是投资者最爱看到的,2016年整体房屋建设比2015年还高出了5个百分比,同时在2017年可预计的高收入、宽松贷款以及市场需求会继续刺激房屋制造商加大建设新房的资金投入量。 

4、中级城市崛起

经济复苏的最大受益者自然是像纽约、洛杉矶这样的美国一线城市。除此之外,美国中级城市如奥兰多、迈阿密也受到了人们的追捧。

5、吸引外来投资者

海外投资者进入美国投资房地产的趋势是不可逆转的,《财富》认为海外投资者、尤其是来自中国的投资者将会一如既往地来到美国投资房地产。

(据宅天下)

2017年美国房地产市场将如何发展?| 美国

在国内房价一路狂奔过程中,人们恐惧、贪婪、焦虑、崩溃……各种情绪交杂,如今终于被政府悬崖勒马,百姓终于安心吁口气,而富人们早已享受了这场资本盛宴,将投资的眼光转向海外。其中,美国作为经济发达、资源丰盛的超级大国,无疑成为投资的热衷地,但其受经济危机的影响甚深,加之目前不稳定的政局,让投资者心生顾虑。那么,美国房产市场走势到底如何呢?

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2017年美国房地产市场将如何发展?| 美国

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美元汇率

美国政府政策短期利率第二次加息,从0.25%增加至0.5%。分析:在未来短期利率还有可能会增加,但是步伐会缓慢,按揭利率的增加预计会比短期利率缓慢。外国投资在不动产税收法案 (FIRPTA)— 奥巴马总统签署缓解了一个35年的外国投资美国房地产的税收法案。

美国政府政策短期利率第二次加息,从0.25%增加至0.5%。分析:在未来短期利率还有可能会增加,但是步伐会缓慢,按揭利率的增加预计会比短期利率缓慢。外国投资在不动产税收法案 (FIRPTA)— 奥巴马总统签署缓解了一个35年的外国投资美国房地产的税收法案。

分析: 

预计会有更多的海外投资者投资美国房地产。

分析:

表示和其它国家比较,美国的经济更是强劲。这个趋势会吸引更多的海外投资者来美国投资。

美国房产现状

房地产开发去年11月颁发的新的住宅建筑许可证数量比十月激增11 %,比前年11月份上涨了19.5 %。新的许可证在西部和中西部颁发的最多,增长约22%。破土动工的地产项目比去年10月份增长了10.5 %,比前年同期增加了16.5 %。分析: 颁发的新的住宅建筑许可证数目超过进行中的建筑项目数目多达10%的时候,表明新的建筑项目将会不断破土动工。开发商对地产前景乐观,预示着住宅建设开发有上升的趋势。房地产销售美国去年11月房地产销售比10月上涨了4.3 %,与前年同期增长9.1 %

分析: 

表示住房市场复苏很有可能会趋于稳定。美国房价增长美国最热的房产市场,主要是西海岸,继续呈现两位数的房价涨幅。旧金山,丹佛,波特兰和俄勒冈州,都比去年同期增长了10.9 %。

美国商业房地产价格已超过2007年的峰值16% 。最抢手的房产价值已经升值60%,包括纽约等大城市的办公楼和公寓大楼。商业地产的业绩如此显著优于股票和债券,这种情况一般不多见。

分析: 

从长远来看,预计投资房地产的收益处于股票和债券之间。租金上涨和经济改善可以合理解释房地产价格的上涨,即使考虑到借贷成本增加的因素。

2017年预测短期利率和按揭利率

预计美联储2016年年底以前会提高短期利率至现在的四倍左右,平均按揭利率会高达4.5%。

各大城市的房地产销售和就业纽约,亚特兰大,芝加哥和洛杉矶,以及旧金山湾区,丹佛,西雅图和奥斯汀的高科技中心,不但今年具有较强的就业增长,也是全美最活跃的房地产市场。预计以上城市的房地产销售和就业率在2016年将稳定增长。住宅房地产住宅房地产预计将成为经济复苏的最大催化剂之一。美国西部和东北部的房价和租金预计会上涨,其中包括纽约和三藩市。价格的上升步伐可能会下降。

CoreLogic预测2017年美国经济增长2%到3%:

1、 按揭利率增长0.5%;

2、 超过130万的新家庭将形成;

3、 租赁市场 —入住率高,租金上涨;

4、 业主市场 —房产销售上涨5%,房地产价格上升4%到5%;

5、 单独家庭房子会减少,多家庭房子增加。

商业房地产短期利率虽然上涨,可还是较低。房地产市场的主要驱动力是国民生产总值的增长和信心指数,这些数据现在都很好。因此,短期利率增长不会影响房地产价格。通货膨胀和工资的增长都不是特别快,但它失业率现在仅5%,未来有可能会更低。平均收入有可能会突然急速上涨。随着经济的增长净吸纳量和空置率在下降,这个趋势将在2016年和2017年持续。即使租金增长,房地产的回报也没有以前高,这是所有资产投资的趋势。租金增长率很有可能在2至4%之间,资本化率会持续下降。

办公楼预测会有高于平均水平的租金增长。

总的来说,美国经济复苏进入上升轨道。美元升值,失业率降到7年的新低,工资上涨,美国政府缓解对外国投资者房地产的税收法案,这些对美国的房地产市场都有积极正面的作用。

目前的现状是房价在上涨,颁发的建筑许可证数量在增加,新的建筑工程破土动工的数量也有上升的趋势,房地产销售和租金上涨。

房地产前景乐观,2017年将会有很好的一年。房地产会拥有良好的增长和充足的投资资金。虽然美联储加息,短期利率有上升的趋势,但这不足以对房地产造成负面影响。<

(据CREC)

一年鲸吞273亿美元美国房地产!“美国豪宅第一夫人”张手迎接中国买家 | 美国

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对中国消费者来说,美国房地产将继续成为一项颇具吸引力的投资——无论是居住在美国还是中国的购房者。事实上,来自美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,NAR)的一份国际投资报告显示,2015年4月至2016年3月,45%购买美国住宅房产的外国购房者来自中国。(在这份NAR报告中,中国购房者包括来自中国大陆、中国香港和中国台湾的购房者。)

NAR高级副总裁兼首席经济学家Lawrence Yun解释称,“中国购房者已连续两年在购房数量和金额上蝉联榜首,共计购买了价值273亿美元的美国住宅房产,占这一时期售出的美国住宅房产总价值的26.7%。”中国购房者的购买规模超过排名位列其后的四个国家(加拿大、印度、英国和墨西哥)的总和。

我在2010年来过中国,我是第一个以工作身份来到中国的比佛利山庄(Beverly Hills)房地产经纪人。这是一次非同寻常的经历。我在北京召开了一场新闻发布会,向中国消费者介绍加利福尼亚州的房地产。因为这次新闻发布会,我被126家媒体称为“美国豪宅第一夫人”,我倍感荣幸!

我在北京的一家画廊见到了他们的赞助人,用投影仪给他们展示了一些位于加利福尼亚州富人区的精美豪宅的照片。我还与科威国际不动产(Coldwell Banker)280家中国办事处的代表进行了谈话。我在中国香港见到了华美银行(East West Bank)的老朋友,也是我的潜在客户。我非常喜欢上海。

从那以后,我有幸与许多中国购房者合作。有些游客专程来美国买房,有些借着旅游的机会来买房,顺便逛一下众星云集的比佛利山庄精品店。

中国购房者和美国购房者一样,在选择房源时都希望与具备优秀技能和专业知识的房地产经纪人合作。移民、纳税、房地产、贷款和其他法规方面的专业知识有助于交易的顺利进行,增进与国际客户的关系。在团队中讲普通话的经纪人的帮助下,我能够为这些客户提供他们向往已久的各类房地产投资选择。有些中国购房者希望把家安在家人、朋友或工作地点附近,有些希望寻求投资机会或者购买度假屋。许多中国购房者都希望为他们在美国上学的孩子买房,我非常熟悉从小学到大学各个阶段的学校,能够在这方面为他们提供很大的帮助。(我强烈建议,此类家庭应寻求专业的美国教育顾问的建议。)

比弗利山庄和洛杉矶西区(Westside)有各种类型的房产供购房者选择。从共管公寓到宫殿般宏伟壮丽的豪宅,总有一款能够满足购房者的需求、预算和对家的想象。比如,我们的一位中国客户花费6,850万美元购买了一栋36,000平方英尺的豪宅Palais des Anges,这栋豪宅位于比佛利山庄日落大道(Sunset Boulevard)。

房地产将继续成为最安全的投资方式之一。亚洲协会(Asia Society)和罗森咨询集团(Rosen Consulting Group)近期开展的一项研究预计,中国购房者在美国房地产上的投资金额到2025年可达500亿美元。我和负责南加州豪宅市场的同事都非常乐观,我非常期待明年能够与中国购房者分享我对于加利福尼亚州房地产的了解。

每年秋季,全美最大的房地产经纪协会官方网站Realtor.com将发布豪宅指数。豪宅指数根据房价、销售量和豪宅市场吸收能力和周转率来确定和排名美国顶级豪宅市场。该指数涵盖277个县和63个大城市地区,在各个层面上生成指标和排名。10月的报告显示加利福尼亚处于强势地位。【阅读原文

 

名人富豪御用星级经纪人Joyce Rey专栏全集

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美国买房之外国人购房贷款 | 美国

目前在加州对外国人贷款的项目比较少,贷款外国人的银行也比较少,目前有华资银行的华美银行及少数其它银行做外国人贷款,这是由于美国在经历了金融危机之后,对于贷款越来越严格的关系。一般来说,外国人的贷款头款必须在35%以上。一般常见的贷款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式,它们比 一般查收入的贷款利率会高一些,最高可以贷到200万美元。申请贷款的作业时间会比较长,如果你要贷款的话,要选择四十五天到六十天的过户期,这种贷款不 查收入,不查信用,可以用个人名义,也可以用公司名义,一个名字最多可以贷款买三个房产。在银行方面,会要求贷款人提供:

1.  有效的护照和签证

2.  工作收入证明(有些需要中英文公证)

3.  在银行的存款证明,以示购屋人具有足够的存款能够支付首期金额。

美国贷款的步骤

1. 选择贷款银行。每家贷款银行有各自的贷款要求,提供的利率也不一样,您可选择一家对您最有利的银行办理贷款。

2. 如果银行初步认可您的贷款资格,可以请银行出具一份贷款预准信,以便您在选好房子出价时,送交卖主参考。

3. 一旦您的购房合约与卖主达成协议,进入过户公证程序之后,即可提出正式的贷款申请。银行将会派出估价师对您要购买的房子作价格评估,如果估价没有问题,您所有的材料和条件都符合要求,银行将准备所有的贷款文件,送进公证公司,由您签署。

4. 签署之后的文件再送回银行审核无误,银通常在24-48小时之内放款。

点击链接,就可以计算自己房屋贷款:Mortgage Calculator http://www.mortgagecalculator.org/free-tools/

 

美国顶尖房产经纪Grace熊专栏全集

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美媒称美投资移民恐生变:中国投资者“赶末班车” | 美国

美媒称,北京房地产高管刘西玉(音)2016年承诺向加州的一个房地产开发项目出资50万美元(约合344.73万元人民币——本网注),希望获得EB-5投资者特别签证,这样他和家人就可以更多地待在美国了。现在,在一系列欺诈和职权滥用丑闻之后,美国总统特朗普发誓要收紧移民政策,开展新的审查,这促使数以千计像刘西玉这样的中国申请人寻求在更严格的规定落实到位之前获得签证

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美国《纽约时报》网站4月28日刊登题为《美移民政策恐有变,中国人慌忙申请“黄金签证”》的报道称,中国富有家庭,近年来急于通过EB-5项目获得绿卡。2016年的大约1万份投资者签证中,有3/4都被中国公民获得。这个项目有时被称为“黄金签证”,已经帮助美国的酒店、高速公路、赌场和其他项目吸引了数以十亿计的美元。

报道称,但它也引发了对滥用的担忧,包括4月洛杉矶一起5000万美元(3.45亿元人民币——本网注)欺诈案的调查,这个案件涉及100多人,其中包括中国公民。

该项目让特朗普面临两难困境,一方面他誓言要收紧移民政策,另一方面他也渴望促进就业的增长。

在中国,很多签证申请人都希望特朗普从商业角度审视这个问题。他们说自己赞成特朗普收紧移民的政策,但他们表示要把重点放在非法移民而不是投资者身上。

来自北京的企业家李静(音)在两年前申请了投资移民签证,她表示,美国让非法移民留下,却把通过合法手段寻求签证的中国投资者拒之门外,这很不公平。

李静在乔治亚州的一个高速公路项目中投资了50万美元以便获得绿卡,以便与她正在该州一所军事院校学习的儿子在一起。她说,中国城市的房地产市场很繁荣,所以人们出售房屋并用这些钱来投资比较容易。

“最重要的是孩子的教育,”她说。“中国的父母愿意付出任何代价,来为下一代提供力所能及的最好东西。”

报道称,EB-5项目成立于1990年,它允许外国人及其直系亲属在美国申请永久居留权,但他们需要在农村地区或失业率高的地区投资50万美元,至少产生10个工作岗位,或者也可以选择在其他区域投资100万美元。这个项目非常受欢迎,以至于积压了2万多份申请,最长要拖五年绿卡才能批下来。不过很多中国人说他们愿意等。

23岁的魏驰(音)两年前因雇主无法办理工作签证而申请了EB-5签证。他父母来自中国南方城市广州,他们提供了50万美元,让他在华盛顿投资了一座公寓大楼。

报道称,魏驰是一名管理顾问,现在靠留学生签证留在纽约,他说:“我现在所能做的事情就是等。”

一些立法者也担心,EB-5项目以农村地区的发展为代价,令大城市获益——鉴于特朗普在农村地区获得的政治支持,分析人士指出,他可能会对这个说法很敏感。

报道称,有些人建议不要取消该项目,而是将投资的最低金额从目前的50万美元提高到135万美元(约合930.76万元人民币——本网注)。其他人则认为应该鼓励在农村投资,为他们留下一部分签证。

特朗普政府对该项目的未来仍然保持沉默,不过一些分析师认为,鉴于他在房地产业方面的背景,特朗普可能会支持该项目。

“这可能是他们唯一愿意接受的移民项目,”康奈尔法学院的移民发教授史蒂芬·W·耶尔-勒尔表示,“如果设计得当,它可以为美国工人创造就业机会。”

律师表示,由于预计特朗普政府会修改这个项目,过去几个月里,来自中国投资者的申请数量出现了飙升。

北京移民律师顾欧文(音)说:“很多人担心这将是他们获得更好交易的最后机会了。”

房地产高管刘西玉表示,他将继续等待签证,但他说:“如果特朗普总统真的想把美国放在第一位,他必须让中国投资者走进门。

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 (据参考消息网5月2日)

择校风刮到美国 老美爸妈也头疼学区房 | 美国

在纽约,第8公立学校是公认的好学校。这所涵盖小学和初中、白人学生占多数的学校,有一流的师资、参与度很高的家长、丰富的课程、好学的学生,再加上该校坐落于有着“美国10大最美街区之一”之称、与曼哈顿隔河相望的布鲁克林高地,学校片区内的学区房价格高得令人咋舌。不惜重金住进学区房,本该顺理成章进入好学校,可日前纽约市教育局的一纸提案,却打破了这片好学区令人心醉的宁静。(学区房值得购买吗?)

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学区改划:巨大鸿沟不易逾越

两个学校的差距太大了。横在两个学校面前不易逾越的鸿沟,是社区和家庭之间巨大的贫富差别和阶层分化。

据悉,因第8公立学校严重超员,学区内持续的房地产开发热潮又不断催生新的就学需求,纽约市教育局遂向管辖该校的第13区社区教育委员会提出方案:将现属第8公立学校学区的两个居民区,即丹波(Dumbo)和威里格山(Vinegar Hill)的大部分区域,改划到附近另一所学校——第307公立学校的学区。

方案如若施行,便意味着,这两个居民区正排队等候第8学校入学名额的50个家庭,眼巴巴的期待将终成泡影,已入住学区的其他众多家庭与他们心仪的名校也从此无缘。更让家长们难以接受的是,第8学校和第307学校的差距实在太大了。

两个学校的差距有多大?先看教学质量与学生表现,以纽约一家教育网站提供的数据为例,在今年纽约州公立学校共同核心标准考核中,第8学校有64%的学生阅读达标;第307学校的同项达标率只有12%。而且,第307学校旷课率奇高:每学年有三分之一的学生旷课超过一个月。

更让人吃惊的是,两个学校相距仅仅一公里多,学生构成却大相径庭。按另一家美国教育网站的统计,第8公立学校白人学生比例为61%;而在第307公立学校,非洲裔和拉丁裔学生占比则高达92%。

再看两个学区的房产状况。第8学校的学区房颇受追捧,这几年房价节节攀升,数百万美元一套的公寓比比皆是;第307学校的许多学生则来自学校街对面、低收入群体租住的法拉格特小区(Farragut Houses)。在以往的新闻报道中,小区的名字不时与贫困、毒品等负面词汇相关联。

学区改划方案一出,许多家长开始抱怨和质疑,有的建起网上群组商议对策;只有少数家长愿意去了解新学校。耐人寻味的是,对新方案,第307学校的家长也有抵触情绪,他们担心,富裕的白人学生的大量涌入,会给学校带来未知的改变。

纽约教育局希望社区教育委员会能在今年11月之前就提案进行投票表决,以使新的学区划界能在2016新学年生效。

横在两个学校面前不易逾越的鸿沟,是社区和家庭之间巨大的贫富差别和阶层分化。如何运用智慧平衡不同的利益诉求,解决难题,对纽约教育管理部门是个挑战,也是创造历史性进步的机遇。

学区边界:阻挡资源公平分布

美国日益激烈的社会竞争,催生了大量不想让孩子输掉的家长,使得“择校风”盛行,好学区的吸引力持续发酵。

学区房”与教育不平等的相关性,在美国社会引起越来越多的关注。人们开始质问:“为什么必须住进昂贵的房子,才能受到好的教育?”

学区房价格与教育质量到底有怎样的联系?据《华盛顿邮报》报道,在首都华盛顿特区,学生总体阅读测试成绩达到熟练率80%的公立好学校,学区内的三居室房子中位价约为80万美元。相比之下,同是三居室,如果中位价格低于46万美元,其所对应的公立学校学生阅读熟练率会低于45%。如果一个家庭只负担得起低于30万美元的房子,他们的孩子只能去读更差的学校了。

为何房价高的学区教育质量也高?最常见的解释是,美国公立学校办学经费高度依赖学区内所征收的房产税,而房产税的征收额度以房价为基础。因而,学区房价高,房产税收入多,办学经费自然充足;房价低的学区,办学经费难免匮乏。在美国大部分州里,花销最大、最富裕的学区,学生人均开支是花销最少学区的两倍;在有的州,这一比例甚至超过三比一。

“办学经费是重要原因,这是由美国的教育管理体制决定的。美国教育管理权基本在地方行政,教育立法权基本在州,各州又分权到各市镇及学区,美国又是一个特别多元化的社会,各地情况很不一样,谈教育资源的公平化是个相当复杂的问题。而且,在教育的过程中,除了教育投入,其他因素也有很大影响。比如,能负担起好学区房价的家长受教育程度大多较高,对教育更重视,会激励孩子在学业上成功。”波士顿郊区尼德姆镇已退休的高中法语教师克瑞斯蒂娜·米拉比莱(Christine Mirabile)对记者说。

现实的确如此。今日的美国,教育资源的分布,与社会阶层分化的态势相吻合。记者看到,在波士顿富裕的郊区小镇,家长在公立学校有着极高的参与度。大批拥有硕士甚至博士学位的职业女性在成家生子之后辞去高薪工作,做起全职主妇,全身心投入到学校相关事务和孩子的课外活动中。这样的家长教育背景和教育投入,挣扎在生存线上的群体根本无力企及。

“在富裕的好学区,如果家长们认为州政府的拨款不充分,有的家长干脆组织可以免税的非营利组织支持教育,或者直接捐款给学校;在这些学区,有经济实力的纳税人也会根据公立学校的办学需要,组织学区居民表决增加税收,加大对教育的投入力度。可是,在许多经济实力弱的学区,低收入群体,尤其是少数族 裔,即使想要多付税支持本学区的学校,也会因为各种因素困难重重。”居住在西雅图市的英语教师、自由撰稿人安妮·玛丽·利(Anne Marie Leigh)说。

美国日益激烈的社会竞争,催生了大量不想让孩子输掉的家长,使得“择校风”盛行。近些年,因留学移民政策松动,各国“孟母”又纷至沓来,好学区的吸引力持续发酵,不断涨价的学区房,让无力负担的家庭更加无力。

专家支招:打破房价与教育质量的联系

除了给不富裕的家庭和孩子创造更多的机会,政府还应该创建奖励机制,鼓励优秀教师到需要帮助的学校去任教。

“现在,家庭收入对孩子学业成就的影响,几乎与父母教育程度所产生的影响一样大了。”斯坦福大学教育学院研究教育领域贫困和不公平问题的教授肖恩·里尔登(Sean Reardon)教授说。

为促进教育资源的公平流动,弥补教育制度的不足,美国政府和民间正在进行多种努力,社会各界人士也纷纷献计献策。

华盛顿一家杂志新近刊文《打破房价与教育质量的联系》,作者是贾森·贝德克(Jason Bedrick)和林赛M。伯克(Lindsey M. Burke),文中赞扬了华盛顿特区从2003年尝试的“机会奖学金项目”。该项目向低收入家庭学生提供最高12500美元的奖学金,资助他们去私立学校就学。在投入上,相比当地公立学校学生人均投入,更为经济,却让6100多名孩子有了改变命运的机会。

该文还力荐“教育储蓄账户”的进一步推广。与其他类似的金融产品相比,教育储蓄账户的设计更为灵活。家长或其他人为孩子存入的专项教育资金,享受税收上的优惠,可用于孩子从小学到大学任意阶段的多种需求:购买课本、网上课程以及选修公立学校的课程,等等。2011年,亚利桑那州率先启动了针对有特殊需要学生的教育储蓄账户,佛罗里达州、密西西比州和田纳西州紧随其后。今年,内华达州成为向几乎所有公立学校学生推行教育储蓄账户的第一州。

对使用教育储蓄账户的家长,亚利桑拉州作过一项调查。结果显示:在不同分组人群中,家庭年收入在28000美元以下、经济最困难的家庭,表达了最高即89%的满意度。而这一人群中,有67%表示对他们孩子以前就读的公立学校很不满意。

波士顿所在的马萨诸塞州,又被简称为“麻省”或“麻州”,公立教育水平一直在美国名列前茅。在提升经济薄弱地区的教育水平方面,该州有着丰富的探索经验,如积极推进一种公立民营学校类型——公立特许学校的发展。

据麻州中小学教育部专家、教育学博士沈安平介绍,麻州鼓励经济条件低下的社区创办公立特许学校,吸引了一批敢想敢闯的教育工作者投身教育。麻州公立学校目前总在校生为956000多人,已建起公立特许学校81所,特许学校在校生人数37000多人,占麻州公校在校生人数的3.9%。绝大部分特许学校开设在公立教育比较薄弱的城市社区。由于这些学校与其他商业、大学和教育研究机构有多方联系,获得不少支持。许多学校相比同地区的其他公立学校,教育成果明显突出。这些学校不仅提供非常优质的教育,还极尽全力帮助每一个学生获得财务资助和其他帮助,使他们的高中毕业生几乎全部上了大学。

“除了给不富裕的家庭和孩子创造更多的机会,政府还应该创建奖励机制,鼓励优秀教师到需要帮助的学校去任教。”法语教师克瑞斯蒂娜·米拉比莱对记者说。英语教师安妮·玛丽·利也认为,美国应该向芬兰等国家学习,提升教师的待遇和职业荣誉感,鼓励更多优秀的人才投身教育领域。

(据新浪教育)

1分钟看懂美国H1B签证改革 | 美国

美国总统川普上任后致力于加强在美国生产,雇用美国人的政策,针对H1B移民工作签证,他特别签署法令。那么H1B有怎样的变化,现在的情况如何呢?(美国高薪职业

美国总统川普(特朗普)4月18日签署〝买美国货、雇美国人〞行政令,指示联邦部门加强执行H-1B签证规定,并提出新的改革方案,防止签证欺诈和滥用。

美国自1990年开始采行H-1B非移民工作签证计划,目前每年分配6.5万个普通名额,以及2万个拥有美国硕士以上学位的名额,以利雇主招聘技术熟练的外国劳工。H-1B签证持有人可在美国工作3年,期满可延长1次,总计6年。

移民局每年4月开始受理新财年H-1B签证申请案件,根据联邦政府数据,2014财年到2018财年名额开放申请后,平均不到7天时间,申请案件数量即超过H-1B年度配额,移民局已连续5年采用电脑抽签方式决定H-1B配额。

川普上任后,会如何改革H-1B签证,一直是热门话题。各界关注的是,川普行政部门可能提出的H-1B改革重点、现阶段可能发生的改变、工资是否会提高、国会是否会加速推动改革等。针对这些疑问,computerworld.com网站做了详细的整理。

4月18日,川普签署〝买美国货、雇美国人〞行政令,指示加强执行H-1B签证的规定
4月18日,川普签署〝买美国货、雇美国人〞行政令,指示加强执行H-1B签证的规定

川普最想要完成的H-1B重要改革是什么?

川普在签署本项行政令时表示,完全依赖随机方式(电脑抽签)分配H-1B限额是〝不对的〞,并且希望将签证分给〝技能最高及薪资最高〞的外国籍劳工,要结束〝滥用〞H-1B签证的情况。

川普能否改变H-1B电脑抽签?

川普并不如外人想像的,可以话语一出立刻改变电脑抽签。

美国移民律师协会(American Immigration Lawyers Association)移民律师斯达克(William Stock)表示,这个行政令力道之所以如此疲软,是因为川普政府明白在现行法规下,总统的权力是有限的。这意味着,川普必须通过国会立法,才能对H-1B签证进行重大改革。

川普会否影响H-1B签证审批程序?

业界预期,美国移民局(USCIS)官员将更详细审理H-1B签证申请案,并提出更多〝补件请求〞(Request for Evidence, RFE),要求申请人提出更多证明文件。

移民律师勒范(Kramer Levin)说,川普签署的这个行政令,对于H-1B签证的指令,不是那么明确,但对审批签证官员来说,川普明确传达了改革H-1B的意向。因此,〝每位审批官员脑中〞难免都会有川普的影子。

〝如果高层已传达必须有所限制的意思〞,斯达克说,〝基层官员选择‘不批准’,是百无一失的作法。〞

另外,Fisher Phillips律师事务所移民律师琼斯(David Jones)预期,移民局会进行更多的现场访问,以仔细检查H-1B签证申请文件的准确性。

川普会提高H-1B签证外国籍劳工的工资吗?

川普行政部门相信,不需要通过国会立法,就可以提高H-1B签证外国籍劳工工资。一名高级官员在白宫简报记者会上表示,行政令的目标是〝更真实地反映这些行业领域的实际工资〞。

美国企业雇主支付H-1B劳工工资,必须符合当地该行业4个工资水平中的一个,不过,第一级(Level 1)到第四级的工资差距很大。

以北卡罗来纳州夏洛特市(Charlotte)为例,软件开发人员第一级工资为63,669美元,第二级79,331美元,第三级(也是四级工资的平均)94,973美元,第四级 110,635美元。

目前雇主如果支付H-1B劳工第一级(即适用初入门者)工资,几乎肯定会被拒签,现在第二级工资也将被列入拒签标准。

川普认为的〝H-1B签证滥用〞是什么?

川普行政部门高级官员在简报时,提到大约250名迪士尼IT员工的工作被H-1B外国劳工取代,以及迪斯尼公司聘请外包公司提供的外国劳工,迪士尼员工被迫离职前负责训练这些外国劳工。

在没有国会授权下,川普能有何作为?

奥巴马政府给予申请绿卡的H-1B签证持有人的配偶工作权,这项行政规定正在联邦法院面临挑战,川普行政当局已要求法院给予更多的时间,重新考虑这项规则。

川普还可能改变在美实习计划(Optional Practical Training, OPT)。来美国接受高等教育的国际生,毕业后可以申请OPT,为期1年。2008年,小布什总统将科学、技术、工程和数学(STEM)国际生的OPT,延长17个月,奥巴马政府再延长7个月。STEM国际生毕业后可申请OPT,可留在美国工作3年。

前两任总统签署行政令延长OPT期限,这意味着川普也可以通过行政令取消或修改OPT期限。

川普政府会在法庭上打击H-1B计划吗?

司法部正在准备打击离岸外包公司,最近警告雇主不要在使用H-1B计划时〝歧视美国工人〞。

印度在H-1B争议中的角色?

印度官员称H-1B争议属于〝服务及贸易的问题〞,已警告美国政府,工作签证为服务贸易的一部分,如果川普行政部门和国会限制H-1B签证,并因此伤害印度IT公司,印度将采取进行贸易报复。

对美国企业来说,印度市场是一个庞大且不断增长的市场,如果印度采取贸易报复措施,美国企业将受到影响。

川普如何与国会合作?

川普行政部门相信〝国会对H-1B改革有很大的兴趣〞,预期联邦机构将和国会联手进行H-1B改革。

不过,川普政府在国会仍有可能面临障碍。虽然,大多数议员都认同要保护美国劳工,不能被H-1B签证外国劳工取代,但有些议员如参议员哈奇(Orrin Hatch)主张增加H-1B签证名额。

哈奇也有可能反对其他议员的提案,如参议员格拉斯利(Chuck Grassley)要求美国雇主,在雇用一名H-1B签证外国劳工之前应先雇用一名美国工人。

国会将对H-1B改革采取行动吗?

目前川普行政部门和国会对某些议题,如医保法案、美墨边境墙预算等,仍存在相当大的歧见,需要努力化解,因此,H-1B签证改革恐怕还不是优先事项。

(据新唐人)

中资狂扫美国房产 恐重演日惨赔窘境 | 美国

日经新闻报导,中国企业前仆後继地砸下巨资大买美国房地产,分析师认为,恐将重蹈1980~1990年代日本企业大举投资美国房地产最後惨赔的覆辙。

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中国安邦保险集团2015年斥资20亿美元,收购纽约着名地标华尔道夫酒店
中国安邦保险集团2015年斥资20亿美元,收购纽约着名地标华尔道夫酒店

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中国海航集团3月下旬斥资22亿美元,买下曼哈顿公园大道245号的办公大楼,创下纽约办公大楼新高价格。海航集团去年10月也斥资65亿美元,从黑石集团手中买下希尔顿酒店集团25%股权。此外,海航集团还陆续在曼哈顿中城买入办公大楼。

以中国人寿保险公司为首的中资集团,去年10月斥资20亿美元收购喜达屋酒店集团部分股权,成为最大股东。中国安邦保险集团2015年斥资20亿美元,收购纽约着名地标华尔道夫酒店。

根据欧洲房地产投资公司仲量联行的调查,去年中国企业投资海外房地产的金额高达330亿美元,较2015年成长50%。中国企业投资海外房地产的首选是美国,占134亿美元。仲量联行表示,尽管中国政府已强化防止资金外流的法规,但中国企业对海外酒店和办公大楼的投资仍维持高水准。

美国房地产业者表示,1980~1990年代中期,日本企业对美国房地产的投资金额高达780亿美元,包括三菱地所公司收购纽约洛克菲勒中心,第一生命保险公司买入花旗银行中心等,日本企业收购的都是美国知名的地标大厦,当时引起美国民众强烈不满。

中国企业在美国的房地产投资持续加温,但目前尚未遭到过去日本企业受到的种族歧视和民族主义情绪。但外界担忧,一旦美国房地产泡沫破裂,中国企业这些高额投资将蒙受巨大损失。

美国知名房地产投资大亨泽尔(Samuel Zell)最近在纽约举行的房地产从业人员大会上,对中国企业的房地产投资过热现象提出警告,强调1980年代日本企业因草率的投资判断而高价买入美国房地产的情况,如今再次重演也不足为奇。

(据自由时报)