美国移民数量最多的20个大城市 纽约居首 | 美国

皮尤研究中心最新研究显示,亚洲移民比例今年在增加,预计到2055年,亚裔将会成为美国最大移民群体。
皮尤研究中心最新研究显示,亚洲移民比例今年在增加,预计到2055年,亚裔将会成为美国最大移民群体。

皮尤研究中心(Pew Research Center)周三(5月3日)发表的最新研究显示,亚洲移民比例今年在增加,预计到2055年,亚裔将会成为美国最大移民群体。大多数移民分布在20个大城市纽约洛杉矶迈阿密是移民最多的城市

皮尤研究中心的这项研究主要是基于1960年至2015年的移民数据。研究报告显示,美国是全球拥有移民最多的国家。2015年的移民人数超过4320万,占当年全球移民总数的五分之一。

美国的移民数量自1970年以来大增,1970年的移民数量占美国人口的4.7%,而到了2015年,移民人口占美国人口的13.4%,几乎是1970年的3倍。

移民集中在三个州20个城市

全美的4320万移民中,大约有一半(46%)的移民生活在三个州:加利福尼亚州(25%)、德克萨斯州(11%)和纽约州(10%)。加利福尼亚州是2015年拥有移民人口数量最多的州,为1070万。德克萨斯州及纽约州各自有大约450万移民。

根据区域来看,总计大约有三分之二的移民住在美国的西部(35%)及南部(33%)。大约五分之一的移民在东北地区(21%),还有超过十分之一的移民居住在中西部地区(11%)。

根据2015年的数据,大多数移民分布在全美20个城市纽约市、洛杉矶和迈阿密是移民最多的城市。其余移民较多的城市为旧金山、芝加哥、休斯顿、华盛顿、西雅图、圣荷西、圣地牙哥、拉斯维加斯、河滨市、凤凰城、达拉斯沃思堡、奥兰多、亚特兰大、底特律、费城、波士顿、沙加缅度。

这20个城市拥有2790万移民,占全美移民总数的65%。大多数未经批准的移民也生活在这些地区。

根据2015年的数据,大多数移民分布在全美20个城市。纽约市、洛杉矶和迈阿密是移民最多的城市。图为去年9月在纽约的入籍仪式。
根据2015年的数据,大多数移民分布在全美20个城市。纽约市、洛杉矶和迈阿密是移民最多的城市。图为去年9月在纽约的入籍仪式。

移民来自哪些国家?

2015年的数据显示,墨西哥是美国移民人口最大的来源国,有1160万墨西哥移民,占移民总数的27%;占据第二位的中国移民,为270万,占移民总数的6%,排名第三的是印度移民,为240万(5.5%),第四是菲律宾,为200万(5%)。如果按照地区来看,南亚和东亚的移民占移民总数的27%,和墨西哥移民的比例持平。

新移民的来源

近年来,新移民的来源在发生变化,从传统上的墨西哥国家逐渐转到亚洲国家。根据皮尤研究中心,每年大约有100万新移民到达美国,2015年来美的新移民最多的国家是印度(11万),其次是墨西哥(10.9万),中国(9万)以及加拿大(3.5万)。

自2010年以来,每年来美的亚裔移民已经超过西班牙裔。自经济大衰退以来,来自拉丁美洲特别是墨西哥的移民人数放缓。

预计到2055年,亚洲人将会成为美国最大的移民群体,超过西班牙裔。皮尤研究中心估计,到2065年,亚裔移民将会占据所有移民的38%,西班牙裔占31%。

根据皮尤研究中心,每年大约有100万新移民到达美国。
根据皮尤研究中心,每年大约有100万新移民到达美国。

移民的受教育程度如何?

总的说来,移民的教育水平要比美国出生的人口低。但如果按照移民来源来看,情况则大不相同。墨西哥和中美洲的移民完成高中毕业的比例远远低于美国出生的公民

但在另一方面,来自南亚和东亚、欧洲、加拿大、中东等地区的移民要比美国出生的居民获得学士学位及更高学历的比例更大。其中,来自南亚和东亚的移民获得高等学位的比例最高,为51%。

此外,总部位于美国的全球知名求职搜索网站Indeed.com的报告显示,近年来美的新移民与早期移民相比,在教育程度和职业类型上都有很大不同。从教育程度上来看,Indeed发现,非常明显的是,近年来的新移民比早期移民受教育程度高,有更多人持有学士学位。从职业类型来看,与早期移民相比,新移民从事的工作更多是在科学、技术领域。

移民人口是否在增长?

展望未来,如果目前的移民趋势持续下去的话,到2065年,美国人口增长的88%都可以由来美的移民及其子孙后代来承担。

研究还发现,除了新来移民外,移民家庭中在美国出生的孩子也将是促使美国人口增长的重要因素。从2015年的统计结果看,移民妇女生孩子的比率(7.4%)要比美国出生的妇女生孩子的比率高(5.8%)。

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全美5月房产价格市场趋势:华盛顿州西部过去一年增值强劲 | 美国

外居乐的房海外产分析专家根据最新的 Case-Shiller 全美20大城市房价指数与 CoreLogic 的 HPI 报告,为您详细解读美国房产整体的价格以及大家关心的华人聚居大城市的房价最新趋势。

全美市场

根据 CoreLogic 在5月2日最新发布的美国房产数据显示,在全美范围内,美国房产市场持续上升,在16年3月到17年3月期间,全美房屋的房价全年平均同比上涨7.1%;而17年3月份环比17年2月则增加了1.6%

同时房屋价格指数预测,在17年3月至2018年3月的一年时间内,全美房屋价格还将持续上涨约4.9%。而17年4月相比17年3月房价则将环比上涨0.6%

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全美5月房产价格市场趋势:华盛顿州西部过去一年增值强劲 | 美国

全美房屋价格同比变化率

过去的一年:在所有州里面,华盛顿州涨幅最大,达到了12.8%;其次是俄勒冈州,涨幅为9.4%。在11大都市圈里面,西雅图都市圈房价过去一年增长了14.5%,增长幅度最大。另外,达拉斯都市圈过去一年增幅也较快,达到了11.1%。

未来的一年:在所有州里面,加州的涨幅最大,达到了10.1%;其次是内华达州,涨幅为9.4%。在11大城市里面,加州三座城市涨幅最快:圣迭戈为11.7%、旧金山为9.8%、洛杉矶为9.3%。

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2000-2011年期间,拉斯维加斯房价波动最大,其次是旧金山。而丹佛和达拉斯的房价波动幅度较小。但是,自2011年以来,四大城市的房价都飙升,其中旧金山的幅度最大,而拉斯维加斯的房价涨幅却居末位。丹佛和达拉斯这样的市场虽然并没有参与到2007年的房价飙升中,但是现在也激增到了历史峰值,过去五年达拉斯房价涨了55%。

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我们可以看到该指数起伏较大,在2000-2011年间完成了经历了大涨大跌,而自2012年以来,该指数已经涨了44%,接近于2006年曾达到的峰值水平。

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房价回升以来美国各大城市房价都呈现双位数比率的增长,一些热门城市的房价甚至超过了此前曾达到的巅峰水平,其中达拉斯房价从低位向上涨了约52%,比此前曾创下的顶峰水平还高35%;旧金山房价从低位向上涨了约97%,比顶峰水平高6.6%。

“房屋价格在2017年三月份表现出强劲的增长势头,CoreLogic 的房屋价格指数仅比2006年的峰值低2.8%。” CoreLogic 首席经纪学家 Frank Nothaft 博士说,“数据预计,房价在未来的12个月里会增长5%左右,房价指数在今年第二季度将达到之前的峰值。全美有过半城市的房屋价格已经超过了他们之前的峰值,另外有大概20%的城市圈目前正处于峰值水平。在过去的半年中,全美范围内的房屋价格正在逐步加速增长。而相同时期内,独栋别墅的租金价格增速正在放缓,根据 CoreLogic 的独栋别墅租赁指数,租赁价格在过去一年仅再增长3%。”

“工作机会、家庭和人口数量的增加、颇具吸引力的抵押贷款利率以及紧缺的房源供应等多方面的因素使得全美房价得以持续增长。” CoreLogic 董事会主席兼 CEO Frank Martell 说,“90%以上的城市圈房价都在增长,特别是一些重要的都市圈房市依旧火热,数据显示,前十大都市圈中有四个城市估价过高。从区域上看,华盛顿州西部地区房价增值表现突出,例如西雅图市 (Seattle)、塔科马港市 (Tacoma) 和贝灵翰姆市 (Bellingham),增值都在13%、14%左右。”

接下来,一起来看看11大城市的房价指数吧!

旧金山湾区(San Francisco Bay Area)

旧金山湾区都市圈的房价中位数为 $1,185,000,较去年同期相比上涨了4.0%。与上月相比上涨了2.1%。根据预测,旧金山湾区都市圈未来一年的增速为9.8%。而旧金山市区的房价中位数为 $1,250,000

洛杉矶(Los Angeles Metro Area)

洛杉矶都市圈的房价中位数为 $552,000,较去年同期相比上涨了6.4%,与上月相比则环比上涨了1.0%。根据预测,洛杉矶都市圈未来一年的增速为9.3%。而洛杉矶市区的房价中位数为 $630,000

纽约(New York Metro Area)

纽约都市圈的房价中位数为 $411,000,较去年同期相比上涨了7.6%,与上月相比则环比上涨了0.7%。根据预测,纽约都市圈未来一年的增速为3.8%。而纽约市区的房价中位数为 $650,000,其中曼哈顿地区的房屋价格较高,房价中位数为 $1,242,000

西雅图(Seattle Metro Area)

西雅图都市圈的房价中位数为 $485,000,较去年同期相比上涨了14.5%,与上月相比则环比上涨了6.2%。根据预测,西雅图都市圈未来一年的增速为4.8%。而西雅图市区的房价中位数为 $629,000

达拉斯(DFW Metro Area)

达拉斯-沃斯堡都市圈的房价中位数为 $250,000,较去年同期相比上升了11.1%,与上月相比上涨了1.8%。根据预测,达拉斯-沃斯堡都市圈未来一年的增速为4.4%。而达拉斯市区的房价中位数为 $325,000

接下来,请看2017年5月份全美11大城市圈房价排行榜:

全美5月房产价格市场趋势:华盛顿州西部过去一年增值强劲 | 美国

在11大都市圈里,西雅图房价升值较快,如果感兴趣欢迎访问美国西雅图房产,精品房源等着你!

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(据外居乐)

美国近半数无房者希望未来5年内买房 | 美国

美国民调机构盖洛普5月8日发布的民调结果显示,美国无房者中49%的人希望在5年内买房安家,另有20%的人希望在未来10年内买房。此外,约五分之一有房者打算在未来5年内出售房屋。

根据民调结果,今后5年至10年内,美国购房大军主力以中青年为主。55岁及以上年龄的无房者中,大多数没有在未来几年购置房产的计划;但35岁至54岁人群中,58%的人期望在未来5年内买房;18岁至34岁人群里,52%的人打算在5年内买房,另有31%的人打算在10年里买房。

美国有房者中,64%的人表示不考虑在未来5年至10年内出售房屋,考虑在未来511年内售房者占20%,另有13%考虑在未来10年里售房。这些数据与4年前的盖洛普民调结果相近。

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民调结果显示,美国无房者中49%的人希望在5年内买房安家,另有20%的人希望在未来10年内买房
民调结果显示,美国无房者中49%的人希望在5年内买房安家,另有20%的人希望在未来10年内买房

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美国人卖房原因多种多样,最常见的是生活环境发生重要变化,如找到新工作、生儿育女或子女成年后搬出去自住。

比较特别的是,计划在未来10年内卖房的美国人中,期望换购空间更大或更昂贵住宅者仅占约三成,近一半人打算换购面积较小或更便宜的住宅。还有13%的人打算售房后租房居住,这些数据与4年前基本一致。

总体上,有售房意向的美国人中,年龄越大越趋向于换购更小、更便宜的房屋。分析人士推测,这或许与美国有房者须每年缴纳房地产税有关,有房者年龄越大,越可能更多考虑节约支出和养老问题。

盖洛普民调专家杰弗里·琼斯认为,与2008年金融危机前相比,美国房地产市场在很大程度上已经恢复,在可预见的未来将保持强劲势头,未来或出现供不应求现象,某些地方房市还可能过热。不过,如果房价超过多数美国人可承受水平,许多人买房安家的计划将会落空。

这一调查结果是盖洛普公司于今年3月9日至29日在全美范围内随机抽样电话调查得来的,针对不同问题的抽样调查数量各不相同。

(据新华社)

研究:UIUC附近是学生买房热点 | 美国

Realtor.com研究表明,伊利诺大学厄班纳——香槟分校(UIUC)是学生买房的热点区域。研究说,这个区域学生买房租房便宜,属于美国第十大买房值的大学城

美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)下属的Realtor.com进行研究发现,UIUC附近3卧2浴房价中位值略高过14万9千美元,如果首付20%,30年的按揭,房主每月支付$875养房,而当地同类房子的月租金是$956。可见,在UIUC一带,买房租房划算。

UIUC附近买房的另一大优势是,那里的房价没有明显上涨,一套独立屋的均价是$157,450,只比2016年增长2.9%,而2016年比2015年只增长3.4%。这说明,房价仍有涨价空间,房主在几年后出售时不会亏。

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UIUC的Green Street商业街
UIUC的Green Street商业街

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Realtor.com研究发现,巴尔的摩的约翰‧霍普金斯大学(John Hopkins University)是最值得买房的大学城,那里养房费用是$775/月,远低于月租金$1443。

其次是印第安纳州South Bend的圣母大学(Notre Dame University),养房$470/月,租金$856/月。其后是普渡大学(Purdue University)、密西根州立大学(Michigan State University)、宾州大学(University of Pennsylvania)、马里兰大学(University at Maryland at College Park)、俄亥俄州的凯斯西储大学(Case Western Reserve University)、宾州的斯沃斯莫尔学院(Swarthmore College)、及密尔沃基的马凯特大学(Marquette University)。
  
另一个房地产数据网站Zillow.com研究称,在UIUC附近买房,如果月租金收入是$1200,25个月就可以收回投资成本。
  
UIUC当地一名学生在居住了五年后,打算把房屋出售。他的房屋距离校园仅2条街,他以为可以卖个好价钱,所以当经纪人建议他售价为10万2千美元时,他有些失望。经纪人分析说,他的供房费用每月为$700,而房租市场价为 $1000,等于他每月在房屋费用上节省了300元,所以他的售价只需比当时的买价高出2000元,就相当于他这5年免费住了。

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投资美国房地产狠赚一笔!哪里的租金回报最高呢?| 美国

近期美国房地产市场比以往任何时候都更有竞争力,而且投资者源源不断的进场。

美国利率仍然非常低,这使融资和投资回流更容易。低利率也为投资者带来更高的收益,而单户住房是一个有吸引力的选择。它们不仅提供了稳定的月租收入,而且随着房价持续上涨,初始投资的利润也在增加。

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近期美国的房地产市场比以往任何时候都更有竞争力
近期美国房地产市场比以往任何时候都更有竞争力

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房地产投资公司 HomeUnion 的研究主管 Steve Hovland 表示,我们正看到更多的投资者到来和新的投资者进场,美国联准会真的在帮助我们。利率并不像过去周期那样高。商业房地产过热,牛市已经持续了一段时间,所以投资者正在寻求投资的多元化。

中西部可能看起来不像是最有吸引力的市场,但进入成本却很低。Cleveland 的房价是全国最低的。中西部城市也看到了一些房市重生的现象,特别是在市中心和近市中心地区。寻求工作和低生活成本的千禧一代正在振兴这些城市。

位於西海岸的城市在过去十年看到了巨大的就业增长,但是在这个地区的大部分地带,房价已经过热了,目前投资的进入成本很高。而且在此地区,将房屋出租的租金也无法抵消初期的投资。

无论何区域,对投资者而言,最具有吸引力的是初阶住房,但是供应量都很稀少。倘若住房状况良好,就有机会吸引各种投资人,而且该地区的投资者越多,投标越多。Hovland 表示,这将使购屋更为困难,投资人必须快速行动。

根据 HomeUnion 的资料,越来越多的投资者正在寻找新屋,而且是十多年来人数最多的时刻。虽然新房的价格较高,但投资者获得了具有建筑保证的房产,而且需要大幅翻修的可能性非常低。

(据钜亨网)

美国中产阶级住的房子是这样的!看完你还能hold住吗?| 美国

美国生活在富足和自信的心理状态中,笔者在国内以为次债危机会改变美国人的生活习惯,真实的看到的情况,相信那只是国内人的幻想。

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美国中产阶级住的房子是这样的!看完你还能hold住吗? | 美国

这是附近一个美国居民小区的房子,属于中产范围,比这差的房子也有。据说美国的房子在不同的城市也是价格不同的,没有见过的自然不能说,仅就看见的简单介绍一下。

这是一片小区,一户独立的一个小楼,地下室,一楼,二楼共三层。二楼四个房间,一楼有大小客厅,餐厅,楼上下各有卫生间。楼前后各有的绿地,可以做花园等。

一个车库可以放两部车。很多居民都是把车放在外边一部,估计是平时用的,也许冬季都放在库内。整个建筑面积(不包括花园绿地)我估计应该在3004平方吧。

环境好的没有办法说了。

这样的房子在这里大约是203万美元,但是每年需要交纳2万美金的房地产税。

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另外这里的买者绝大部分是居住,很难升值投机。如果是出租,估计连一年的税金也收不回来。

对照国内的房价,国内的价格不是一般的高。

美国人生活在富足和自信的心理状态中,笔者在国内以为次债危机会改变美国人的生活习惯,真实的看到的情况却并非这样,相信那只是国内人的幻想。对于这样的生活,不要说政府没有力量改变,恐怕大众的心理和文化也没有办法改变。

美国中产阶级住的房子是这样的!看完你还能hold住吗? | 美国

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这是美国的邮箱,邮递员把报纸扔到门前就可以啦,不要以为这是垃圾袋。房子就坐落在这样的环境里。

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中美房价最新数据对比看完之后你还能Hold住吗?

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旧金山湾区洋房

美国商务部数据显示,2011年12月份美国新房(别墅)销售中间价为21.03万美元,折合人民币130万元,美国的新房(独立别墅)指的是什么样的房子呢?美国的房屋面积一般为每套200平方米左右,且为全装修房。

这样计算出来,美国住房(别墅)的单价折合成人民币大约6500元/平方米。

另外美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算,美国是按照使用面积计算的,而且,诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积,综合折算下来,美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子(这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明)。即便这样,还没有考虑前后院,美国住房的前后院也是不算入面积的。

这样计算出来,美国住房(独立别墅)的单价折合成人民币大约3500元/平方米。

另外,还有四点不同

其一,美国的房子在中国被称为别墅,而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。

严格说来,美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话,差距就更离谱了中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。

其二,中国的房子不包括土地,相当于一次缴纳了70年的租金,而美国的房子是包括土地的,永远归其所有。

其三,中国的是毛胚房,美国的是精装修房。

其四,美国的住房质量和品质更好,美国的住宅平均寿命是80年100年,而中国是30年。

在中国,许多普通人,用花费毕生心血积累的财富,换取的是价高质次的商品房。

美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房,房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比,但有院子,可以种花草,是一片属于自己的世界。

而且,位置稍远一些的房子,几万美元的照样舒适地令人感慨!在洛杉矶的时候,笔者开车去看一位朋友,跟随导航仪进入了一个同名的街道,那里居住的是中低收入者,一套住房的价格也就4万美元左右,院子美化得花园一般。

正因为美国的房子品质好价格低,所以,才有那么多的官员、商人,悄悄地在国外买房,心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活,基本上都是“一去不复还”。

最聪明的当属开发商,他们一边说中国的房价低,美国的房价高,一边又悄悄地把财富转移走,去国外买房。

据一位开发商职业经理人估计,至少超过一半的有实力的开发商,把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。

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(据移民帮)

对话美国地产公司CEO:房地产投资是最好长线投资之一 | 美国

美国房地产市场历来是投资蓝海之一。在今年巴菲特股东大会上,新浪财经北美站第一时间在大会展厅采访了Home Services地产经纪公司高级副总裁兼CEO麦克•沃卡(Mike Warmka) 和美国Kentwood房地产CEO彼得•尼德曼(Peter Niederman)。二人对新浪财经表示,美国的房地产事业深受中国投资者们的喜爱,这也因此成为了Home Services地产经纪公司的机遇。他们表示想要抓住时机,进一步发展和中国投资者的关系。除此之外,他们认为长期的投资房地产事业,回报一定会超出短期之内外汇带来的任何负面影响。

麦克•沃卡(Mike Warmka)是美国HomeServices地产经纪公司的高级副总裁兼CEO,他负责公司的会计制度和记录、经营分析以及监督子公司的财务活动。加入HomeServices之前,他曾担任通用电气资本的技术会计经理,参与了企业并购和业务发展。并在房地产开发公司担任泰勒投资副主席和管理员。

彼得•尼德曼(Peter Niederman)是美国Kentwood房地产的CEO,担任全国房地产经纪人协会和青少年糖尿病研究基金会主管的职位。

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彼得•尼德曼(左二)麦克•沃卡(左三)和于新浪财经特约通讯员谭云心合影(摄影师:王榕浩)
彼得•尼德曼(左二)麦克•沃卡(左三)和于新浪财经特约通讯员谭云心合影(摄影师:王榕浩)
 
根据美国地产平台Zillow的数据,2106年全美房价上涨4.8%,并且预测2017年房价将会上涨3.6%。而中国投资者对与美国房地产的青睐有增无减。不管是对纽约,洛杉矶这种国际化大都市还是在主要州之间的小城市,房地产投资带来稳定回报的同时,也为很多投资者营造了更佳良好的居住环境和接受教育的机会。来自中国的投资者也为美国房地产市场带来更好的资金平台。两位房地产CEO表示,在这种你来我往的合作中,美国房地产市场建立了更广阔的机会。
 
以下是采访实录:
 
新浪财经:谢谢你们愿意接受我们的采访,你们早上参加巴菲特股东大会了吗?
 

彼得•尼德曼:是的,我们参加了。

新浪财经:你们对这次巴菲特股东大会有什么感想吗?

彼得•尼德曼:这是我第一次参加会议,我很享受会议的正能量以及人们的热情,我喜欢听两位老先生讲述他们在建立企业、收购企业时的理念,以及他们选择企业时的判断标准。他们的理念都非常的实用。

麦克•沃卡:Home Service作为一个和母公司伯克希尔一样有探索精神的公司,我们共享很多的共同的公司文化,比如说下放权力、自治管理和运营。我很高兴听到二老今天也提到这一点,这也是为什么我们能够收购到好的公司,并且保持他们良好的运营的原因。

新浪财经:你对中国的市场发展有什么看法吗?

彼得•尼德曼:我无法对中国的市场做出很多的评价,但是我知道的一点是,有越来越多的中国投资者来到美国,并对美国的房地产事业感兴趣。

麦克•沃卡:这是一个很大的市场,有很多中国的投资者喜欢美国的房产,对我们来说也就意味着有很多的机会。我们旗下很多的公司都受到越来越多的国外投资者的青睐,所以我们想要抓住时机,进一步发展和中国投资者的关系。

新浪财经:你觉得你们会专注于什么样的中国客户呢?

麦克•沃卡:当然是对美国市场感兴趣的客户了,很多人来到美国,对旧金山以及美国西北部海岸城市的房产非常感兴趣,还有纽约曼哈顿。我们在这些城市都有业务,而且我们也努力的加强在这些城市的业务关系。我们也知道有很多中国客户,比如来自北京,中国香港,喜欢来美国旅游和留学,总的来说中国市场有很大很大的发展空间。

彼得•尼德曼:就像麦克•沃卡说的,很多中国投资者来到西北海岸购买房产,因为和国内相比,在这里买的房子可谓物美价廉,而且他们想要在海外进行投资,所以他们来到美国,并且很快意识到这里市场的巨大价值。就像麦克•沃卡说的,无论是在西北部,加州,还是东北部,Home Service在这些城市都有足迹。

新浪财经:你们公司对于今年国内外市场的战略是什么?

麦克•沃卡:我们的战略就是继续收购好的企业,与好的企业进行合作。而我们的母公司,他们的战略也是继续并购好的公司,而且他们在国际上也有一定的野心,想要进一步拓展欧洲,南美,亚洲,包括中国的业务。在他们拓展业务的同时也会在当地不断继续寻找好的合作伙伴来进一步发展业务。我们预计2018和2019年公司利润会有显著的增长。

新浪财经:哪个国家会成为你们下一个目标呢?

麦克•沃卡:我们现在同时看好好几个国家,这取决于哪个国家拥有最好的机会。我们计划在今年落户于一个新的国家,但是还不知道是哪一个。

彼得•尼德曼:房地产业变得越来越国际化,美国的投资者想要在海外进行房地产投资,反之亦然,海外的投资者也想要在美国投资,而这正是我们的机遇所在。

新浪财经:你们提到想要向海外拓展业务,那你们打算如何处理在文化上的一些差异呢?

麦克•沃卡:这正是我们要学习研究的重要部分:去了解那个国家的房地产文化,并且寻找合适的合作伙伴来实现共赢。Home Service的名声对我们来说非常的重要,所以我们必须找到那个不仅在业务上更是在公司文化上契合的合作伙伴来进一步拓展业务。

彼得•尼德曼:对,当你们听到巴菲特和芒格的名字时,你们知道他们代表的是一种诚实守信,高质量服务的企业文化,而人们正是被这些文化所吸引。所以像麦克•沃卡提到的,作为伯克希尔的子公司,当我们去寻找国际上的合作伙伴时,我们希望找到的也是这样一种拥有类似文化的企业。

麦克•沃卡:伯克希尔的子公司在国际上已经多有涉猎,我们也可以借鉴在我们的姐妹公司关于国际上的经验,帮助我们拓展国际业务。

新浪财经:和去年相比,美国政府的监管体系是否有所提升?

麦克•沃卡:的确,我们国家的政权是有所改变。但是,目前来看具体政策上还没有很大的变动,但是我们会持续观望,并且留意对我们产业会产生巨大影响的政策。

彼得•尼德曼:我们会特别留意,比如抵押贷款的利息,资本税等这些会影响人们在房地产类投资的政策。像麦克•沃卡说的,我们的政府最近说了很多,但是真正实施的变化确没有多少。

新浪财经:你觉得汇率变动会对中国投资者有什么影响?

麦克•沃卡:汇率显然会对中国投资者购买美国房地产产生影响。但是我认为,尽管汇率一直在变,但是投资房地产的人们大多数还是长期投资者,而美国房地产业是一个非常好的长期投资选择,甚至可以说是世界上最优的几个长期投资选项之一。所以无论汇率如何变化,如果你能够长期持有这个投资,长期的回报一定会超出短期里外汇带来的任何负面影响。

新浪财经:你觉得税收政策对人们有什么影响呢?

麦克•沃卡:对于房地产行业,税收当然会在一定程度上影响人们的决定。

新浪财经:谢谢你们接受我们的采访!

(据新浪财经)

怎样在美国实现“以房养学”

中国买家以20%的年增长率不断强化自身存在感,近五年里仅在美国住宅地产上的累积投资就达930亿美元。”中国海外美国公司的CEO李荣升在第七届投资美国高峰论坛北京站预测称,未来五年中国将成为美国房地产市场的领“投”者。

根据仲量联行研究报告显示,2016年第三季度,中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者;前三个季度中国中国在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元,超过2015年全年创记录的历史最高水平。其中,美国成为中国投资者的主要投资目的地之一。

外联出国北京公司总经理顾瑞珩先生表示,2016年,中国对美投资创下新高,达到了460亿美元,相比2015年度增长200%以上。对美投资的主力军中,除了昂首阔步“走出去”的中国企业家,还有希望在美国拓展事业和生活版图的个人投资者。

在中国的投资家庭中,置业美国以房养学的概念深入人心,逸鼎投资CEO傅浩强也是以房养学的支持者和受益者。他透露,自己四年前以12.8万美金在休斯敦买的房子,现在已经涨到18万美金,每年还有15%左右的稳定租金收入。差不多等孩子留学回来,再把房子卖了,学费基本也就都回来了。但在傅浩强看来,正确的以房养学之道,并非投资豪宅,而是平均价位在35万美金以内的高性价比房产。如果是冲着房产获利目的进行投资,建议选择一线城市拥有高品质物业的高价房产。

李荣升介绍,以房养学优势很明显,它与良莠不齐的出租屋比,家长购置的房产往往给孩子提供一个非常舒适的居住环境,不用跟租介打交道,又省去了搬家的苦恼,孩子有志同道合的朋友需要解决住房问题,适当租出去可以获得稳定的收益,有些家长趁这个机会让孩子学习理财,美国房产适合长期投资,孩子在外苦读十年毕业学成回国,多数房子增长不少,转手出去还是出租都会让你觉得这个投资是值得的。

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在经济条件允许和大环境合适的前提下,以房养老是增加投资回报的好方法
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不过他也同时提醒广大投资者,有很多细节需要谨慎考虑的:

  • 要做好充分的市场调查选择好地段。房子好坏直接决定出租转手的难以程度,进而决定能否保值或者增值;
  • 汇率的波动起伏不定,美元来说近十年汇率一涨一跌差异不小,利用汇率的杠杆实现利益最大化也是非常重要的;
  • 如果有出租的打算,最好选择配套设施比较齐全的公寓、物业,服务比较到位的,方便日后把房子租出去;
  • 提前了解税费问题,买房可以获得土地所有权,却忽略了房产税,这是日后不小的开支,这些投资之前要考虑清楚考虑周全;
  • 投资者在既有信息支持下做决策要非常谨慎,咨询专业人士和机构建议,充分了解所投资的市场,避免不必要的麻烦。

他认为,在经济条件允许和大环境合适的前提下,以房养老是增加投资回报的好方法,对于资金充裕的投资者来说,子女离开上学的地方,也可以不着急转手,继续收取房租,作为去美国度假的栖息之所。

(据新华网)

美国房价房租飙新高 年薪7万美元算低收入 | 美国

房价房租破纪录飙升之赐,联邦住都部(HUD)4月公布的“低收入”标准令人看来笑掉大牙,很多县年薪达7万美元四口之家已被算为低收入家庭。旧金山湾区三县四口之家,年薪不超过10万5350美元都算低收入。不过符合“低收入”只对房贷补助有帮助,仍不符其他贫民补助标准。

芳邻计画(Neighbor Works)副总裁戴里欧(Karla Lopez del Rio)表示,这种低收入标准在中间房价达70万元的县绝对说得通。他说:“要买得起中间房价房屋,你可能必须赚中间收入三倍的钱,其实这种门槛还不够高。”

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旧金山湾区三县四口之家,年薪不超过10万5350美元都算低收入
旧金山湾区三县四口之家,年薪不超过10万5350美元都算低收入

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基本上,一个家庭收入不超过都会区中间收入约80%即符合低收入户,如房价房租过高还可再调整。但这种低收入户只能得到头期款与房贷协助,如想获得平价房屋或房租补助,则必须家庭收入不超过地区中间收入约30%。

根据住都部调查,旧金山地区中间收入为11万5300美元,矽谷11万3300美元,东湾阿拉米达县(Alameda County)与康曲柯士达县(Contra Costa County)9万7400美元。

这也难怪旧金山丶马连(Marin)丶圣马刁(San Mateo)三县四口之家,年薪不超过10万5350美元都算低收入。全美排第二的是康乃狄克州的费尔菲德县(Fairfield County),矽谷第三,坛香山第四,橙县第五。

(据世界日报)

吸富!川普家族成员在华推投资50万美元换绿卡项目 | 美国

美国总统川普的女婿库什纳的妹妹在北京推销家族企业的房地产项目,鼓励中国人利用美国投资移民项目,引起国际媒体广泛关注。与此同时,投资50万美元换美国绿卡EB-5项目正在中国富人中日益走俏。

据华盛顿邮报等美国多家媒体报道,5月6日,妮可·库什纳(Nicole Kushner Meyer),也就是美国总统川普的女婿贾里德·库什纳的妹妹现身北京的一场投资移民项目(EB-5)推介会,推销库什纳家族企业在美国的一个房地产项目。

库什纳家族房产项目在华筹资

妮可·库什纳与一家出国咨询公司合作,在北京丽思卡尔顿酒店宣传其家族的 “Kushner1 新泽西中央大厦”房地产项目,其中包括在建的两座摩天楼,希望筹得1亿5000万美元。

华盛顿邮报报道,该报记者来到现场,但主办方以影响秩序为由要求其离开,删除照片,并拒绝采访请求。国际媒体纷纷关注这一新闻。

CNN报道,妮可·库什纳在推介活动中提到其兄贾里德·库什纳在白宫的职位。纽约时报援引她的话说,这个项目对于我和我的家族来说意义很多。华盛顿邮报报道说,现场散发的小册子称,“投资50万美元,移民美国。”

早先曾有报道说,川普和库什纳家族均通过开发房地产项目吸引中国EB-5申请人投资,并从中获利。

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美国驸马爷库什纳(Jared Kushner)和第一千金伊凡卡(Ivanka Trump)
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律师:库什纳与项目无关

贾里德·库什纳的法律顾问对华盛顿邮报表示,库什纳先生已经从该项目中撤资,销售给了一个家族信托基金,库什纳本人不从中受益,同时也将回避EB-5签证项目的事务。

川普行政当局和库什纳公司目前还没有回应华盛顿邮报的上述报道。川普的女婿库什纳被认为是北京高层与白宫直接的私下沟通渠道。

美国总统川普上任以来,对外国公民签证政策日趋缩紧,但是同时注重为美国增加就业机会。

EB-5项目

根据美国移民局的规定,外国公民在乡村或高失业率地区投资50万美元,创造10个就业机会,就有资格获取EB-5签证,进而快速拿到美国绿卡。该计划排期短,且无移民监,因而得到中国富豪的青睐。

由于申请签证者增多,排期加长,有传言称未来最低投资额有可能提高,目前EB-5签证在中国一些大中城市受到关注的热度有所升高。

5月7日,也是在这家丽思卡尔顿酒店,举办了以EB-5签证为主题的投资美国高峰论坛,吸引了众多有移民意向者,数十家企业设立展台供与会者现场咨询,其中多与房地产开发的投资项目有关。

主办方:与库什纳无关

主办方的移民及文教交流咨询公司外联集团董事长何梅对美国之音表示,这个活动是一年一度的论坛,已经在中国多个城市举办了6届,这个活动与库什纳毫无关系。

不过,6日的有关库什纳家族成员出席北京的推介活动的新闻迅速扩散,并引起一些议论。

7日在北京举行的第7届投资美国高峰论坛上,有嘉宾提到了新泽西州的这一房地产项目。

川普未来政策受瞩目

论坛嘉宾、EB-5资本公司主席安琪莉可·布伦纳(Angelique Brunner)说:新泽西的一个EB-5项目,在目标就业区内。川普政府还没有明确的声明。但这可能是一个正面的消息,项目的使用也很可能成功。我认为,这会促使总统对于EB-5有一个个人的立场。

另一位嘉宾对于川普当局对EB-5项目前景表示乐观,同时认为川普当局也会采取措施,进一步规范交易。

论坛嘉宾、美国移民律师协会(AILA)前主席伯纳德·沃尔夫斯多夫(Bernard Wolfsdorf)说:川普总统支持美国优先创造就业,吸收外来投资。我认为EB-5项目符合川普总统政治立场,对于他来说支持这样的项目确实帮助美国创造更多就业。川普一直没有表态,因为他是一个商人,这对美国来说是一桩好买卖,我确信川普会支持该项目。从乐观的方面看,我认为川普会清理该项目,比如采取诚信手段,确保投资者受保护,确保交易是干净的。

律师谈EB-5签证成功关键

对于妮可·库什纳来北京推广EB-5项目,在论坛现场提供投资咨询服务的谢正权律师认为,名人为项目背书并不等于项目可靠,项目成功与否关键要看项目操作者的人品。

谢正权:EB-5项目的成败,不在于谁来推广,而在于项目的构成,最关键的是项目操作者的人品。投资移民的风险,不在于谁来推广,找纽约市市长来推广,并不等于项目安全。如果不是项目方,完全是请来的退休的国会议员、市长、包括组织方请来原来的驻华大使,都是推广的需要。这和项目方的风险没有关系。

投资移民资金来源审查

在场项目咨询人员大多表示,EB-5项目要经过美国移民局和相关政府部门严格审查,含有虚假材料的申请将被拒绝,符合条件且资金来源合法的申请人获得美国永久居住身份(即绿卡)的概率很高,一般可以100%通过。

不过,2015年美国政府责任办公室的一份报告认为,EB-5项目存在欺诈风险和文件造假情况,缺乏核实资金来源的有效方法。

今年4月,纽约时报报道,联邦探员搜查了洛杉矶地区与一起EB-5签证欺诈案有关的多个地点,涉案者超过100人,有前中国官员涉嫌利用欺诈手段获得EB-5签证,其中包括中国当局所说的百名红色通缉人员。

(据美国之音)