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美国房贷利率持续走低买房窗口期显现？| 美国

美国房贷利率持续走低，你的房贷每月少还多少钱？美联储再度加息，置业美国窗口期来了!

英国脱欧公投后，越来越多的资金涌向安全避风港——美国。而近期，随着美国房贷利率的持续走低，美国房产投资的窗口期再次显现。

利率走低房贷压力减轻

根据房地美（Freddie Mac）的统计，美国30年期固定房贷利率连续三周走低。截至4月6日，30年期固定房贷利率的平均值跌至4.10%。

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蓝色部分是30年期固定利率，绿色部分是15年期固定利率，橙色部分是5-1可调整率 -- 前5年固定利率，从第六年起每年在设定的范围内调整一次利率（资料来源：FreddieMac） — 蓝色部分是30年期固定利率，绿色部分是15年期固定利率，橙色部分是5-1可调整率 — 前5年固定利率，从第六年起每年在设定的范围内调整一次利率（资料来源：FreddieMac）

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在连续三周的持续走低中，30年房贷利率目前仅仅稍微高于2017年的最低点。房贷利率的降低，紧接着美联储的加息，再加上银行连同很多银行头等贷款最低利率的上升，这使消息综合起来，使利率降低成为一个令人愉快的惊喜。

具体说来，美联储基准利率的增长、银行头等贷款最低利率的提高增加了贷款成本，而房贷利率此时的下降缓和了购房者的贷款压力。

利率下降后购房成本降多少？

我们先来算笔账：

从上述图表中可以看到，同样是三十年期固定贷款利率，利率从4.5%降至4.0%，贷款80万元的购房者每月会少还贷234美元，而贷款40万元的购房者每月会少还贷117美元。

美联储接连加息或将带动房价增长

三十年期房贷利率的下降目前来看仅仅是短期的, 所以可能导致的房价增长也是短期的。然而长期来看，美联储升息预期还是会带动房贷利率的上涨。

3月16日凌晨，美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%，这是美联储在2016年12月之后再度加息，也是2008年以来的第三次加息。这一结果完全在市场预料之中。

对于投资美国房的国内高净值人群来说，选好地段是核心。纽约作为美国经济发展的中心，而曼哈顿，又是纽约的中心地段，可以说这里是美国中心的中心。

对于国内高净值人群来说，抓住房贷利率走低的利好，借助海外资产配置来保证个人收益最大化，买房窗口期不容错过。

（据苏南网）

抵押贷款利率下滑税改将成为影响美国房市关键 | 美国

随着抵押贷款利率进一步下滑，上周再融资市场回暖。然而，购屋者并没有像房贷利率般这麽容易被影响。

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根据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，经季节性调整後，按揭贷款总额上涨了 2.7％。但是，较去年同期下降了 18%。

抵押贷款的再融资成交量远低於去年利率较低的一年，利率下降至总统选举之後的最低水平。平均再融资贷款的规模也有所增加，这是由於大额借款人对汇率相当敏感。不过，再融资的量还是比一年前低 34％。

MBA 副总裁 Lynn Fisher 表示，投资者持续担忧法国大选，不过，第一轮投票结果显然有助於缓解一些投资者的忧虑。

房屋的买家较少关注抵押贷款利率，但是，更忧虑市场中缺乏待售的房屋。抵押贷款的申请在本周下跌 1%，比去年同期高出 0.4%。由於需求旺盛，以及全国房屋的建筑量低落，致使房屋供应量持续下滑。

抵押贷款利率可能最终成为一个更大的问题。随着投资者将注意力从法国总统大选移转至美国税改的可能性，本周抵押贷款利率再次上涨。

抵押贷款新闻报的首席营运长 Matthew Graham 表示，一般来说，由於第一轮法国选举的结果，减少了欧盟的长期风险，投资者已经开始回到股票等风险较高的资产。而且，基於对税务改革的前景，也同样鼓励了投资者拥抱更高风险的标的。

（据钜亨网）

美国三月份成屋购买量下滑0.8％买家的负担能力渐下滑 | 美国

美国三月份购买现有成屋的数量较二月时下滑 0.8％。全国房地产经纪人协会的待售房屋销售指数比 2016 年 3 月份高出 0.8%。

经济学家 Lawrence Yun 表示，在大多数地区，出售房屋的价格越低，竞争越激烈。这就是为什麽尽管总销售额更多，但今年首购的买家在市场中的数量始终无法提升的原因。

抵押贷款利率在三月份下跌，这给了买家一些小小的经济股励，但还不足以弥补快速上涨的价格。Yun 表示，由於供应紧缩，房价已经较去年同期上涨了近 7%，房屋销售的热烈程度已经逼近历史新高。

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不过，买家的购屋能力明显恶化，越来越多的买家在房市中被边缘化。本周，根据房地产公司 Redfin 的报告指出，3 月份的看屋团数量有所下降，潜在买家的数量也同样下滑。与此同时，抵押贷款的申请数量也在减少。

东北部地区的待售房屋销售指数在本月下挫 2.9％。中西部地区每月下降 1.2％，每年下降 2.4％。南方销售额每月上涨 1.2％，比去年 3 月份上涨 3.9％。西部销售额每月下降 2.9%。 Yun 预测，今年的成屋销售额约为 564 万，年增率为上扬 3.5％，增幅较去年有所回落。

（据钜亨网）

去美国留学读中学的中国学生为何越来越多？| 美国

要想去美国留学读中学，就要知道该国的教育体系是怎么样的，比如我国实施的是九年义务教育，那么在美国是怎样的制度？

美国的法律规定儿童6-16岁必须入学。美国的中学分为公立和私立两种，美国的公立学校由政府税收支持，当地学生免费入学，私立学校私立中学的资金主要来源于私人或者一些组织机构，如教会、企业、财团、社团等。

对于中国学生而言，可以选择就读公立中学或是私立中学，两者的区别在于学生持有的签证类型不同。去公立中学，是依据美国国务院的国际学生交换计划，学生身份只能是交换生，持有的签证是J1签证。按照J1签证的规定，学生在美国最多只能停留一个学年，一个学年满后，不能续签或停留在美国，学生必须按期回国。

就读私立中学，才是留学生身份，拿的签证是F1的留学签证。一般来讲，持有F1签证，学生可按I-20表格上规定的停留期限合法居留在美国。

据美国《2015门户开放报告》中指出，在美国际留学生总数在2015年度人数突破30万大关，增长率高达10%。其中，初高中留学人数均出现大幅度增长，全球在美低龄留学生高达14万余人，根据中国学生所占比值进行粗略估算，仅最近一年时间就有4万余名中国学生在美学习中学课程，比前一年增长了近5000人。

（据新浪教育）

美国移民政策恐有变中国人慌忙申请“黄金签证” | 美国

北京——他拥有一座价值300多万美元的湖畔别墅，车库里有两辆梅赛德斯轿车，还有一名管家，为他拍打枕头，擦亮皮鞋。

不过北京房地产高管刘西玉（音）生活中最想要的一个便利却仍然欠缺：一张美国绿卡。

他受够了中国肆虐的空气污染和子女承受的僵硬的学校制度，刘西玉去年承诺向加州的一个房地产开发项目出资50万美元，希望获得EB-5投资者特别签证，这样他和家人就可以更多地待在美国了。

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联邦特工本月搜查了加利福尼亚州的一家公司，找到了大量证据。该公司被控帮助富有的中国投资者开展欺诈活动，以便获得绿卡

现在，在一系列欺诈和职权滥用丑闻之后，特朗普总统发誓要收紧移民政策，开展新的审查，这促使数以千计像刘西玉这样的中国申请人寻求在更严格的规定落实到位之前获得签证。

立法者本周在试图对预算达成协议，避免政府停摆的同时，也讨论了EB-5项目。

47岁的刘西玉说：“我想帮助美国发展经济。我不明白为什么有人会反对。”

渴望将资金从中国转出的富有家庭，近年来急于通过EB-5项目获得绿卡。2016年的大约1万份投资者签证中，有四分之三都被中国公民获得。

这个项目有时被称为“黄金签证”，已经帮助美国的酒店、高速公路、赌场和其他项目吸引了数以十亿计的美元。

但它也引发了对滥用的担忧，包括本月洛杉矶一起5000万美元欺诈案的调查，这个案件涉及100多人，其中包括中国公民。

该项目让特朗普面临两难困境，一方面他誓言要收紧移民政策，另一方面他也渴望促进就业的增长。

他在总统竞选过程中抨击中国，但上任以来，却寻求和中国培养更好的经济关系。作为商人，特朗普及其女婿、顾问贾里斯·库什纳(Jared Kushner)认可EB-5项目，以帮助房地产项目获得融资。

在中国，很多签证申请人都希望特朗普从商业角度审视这个问题。他们说自己赞成特朗普收紧移民的政策，但他们表示要把重点放在非法移民而不是投资者身上。

来自北京的企业家李静（音）在两年前申请了投资移民签证，她表示，美国让非法移民留下，却把通过合法手段寻求签证的中国投资者拒之门外，这很不公平。

李静在乔治亚州的一个高速公路项目中投资了50万美元以便获得绿卡，加入她正在该州一所军事院校学习的儿子。她说，中国城市的房地产市场很繁荣，所以人们出售房屋并用这些钱来投资比较容易。

“最重要的是孩子的教育，”她说。“中国的父母愿意付出任何代价，来为下一代提供力所能及的最好东西。”

EB-5项目成立于1990年，它允许外国人及其直系亲属在美国申请永久居留权，但他们需要在农村地区或失业率高的地区投资50万美元，至少产生10个工作岗位，或者也可以选择在其他区域投资100万美元。

这个项目非常受欢迎，以至于积压了2万多份申请，最长要拖五年绿卡才能批下来。不过很多中国人说他们愿意等。

23岁的魏驰（音）两年前因雇主无法办理工作签证而申请了EB-5签证。他父母来自中国南方城市广州，他们提供了50万美元，让他在华盛顿投资了一座公寓大楼。

魏驰是一名管理顾问，现在靠留学生签证留在纽约，他说：“我现在所能做的事情就是等。”

一些官员对这个项目疑心比较大。来自加利福尼亚州的共和党参议员黛安娜·范斯坦(Dianne Feinstein)和来自艾奥瓦州的共和党参议员查尔斯·E·格拉斯利(Charles E. Grassley)在今年1月提出了消除该项目的立法，称它导致了庞氏骗局和引人关注的滥用案件。立法者也对投资者安全背景调查不充分表示了担忧。

范斯坦说，这个项目显得好像美国公民身份可以出售似的。她说：“数以百万的人正在等待签证，为富人提供一条特殊的公民资格通道是不对的。”

一些立法者也担心，EB-5项目以农村地区的发展为代价，令大城市获益——鉴于特朗普在农村地区获得的政治支持，分析人士指出，他可能会对这个说法很敏感。

有些人建议不要取消项目，而是将投资的最低金额从目前的50万美元提高到135万美元。其他人则认为应该鼓励在农村投资，为他们留下一部分签证。

特朗普政府对该项目的未来仍然保持沉默，不过一些分析师认为，鉴于他在房地产业方面的背景，特朗普可能会支持该项目。库什纳在泽西市有一个特朗普品牌的豪华公寓楼项目，从中国投资者那里获得了近四分之一的融资，大约5000万美元。

“这可能是他们唯一愿意接受的移民项目。”康奈尔法学院的移民发教授史蒂芬·W·耶尔-勒尔(Stephen W. Yale-Loehr)表示：“如果设计得当，它可以为美国工人创造就业机会。”

律师表示，由于预计特朗普政府会修改这个项目，过去几个月里，来自中国投资者的申请数量出现了飙升。

中国经济在放缓，政府希望防止资金急速流出，引发不稳定，因此最近实行了严格的货币管制措施。尽管如此，EB-5项目的投资者通过离岸账户等方法绕过了这些规则。

北京移民律师顾欧文（音）说：“很多人担心这将是他们获得更好交易的最后机会了。”他还表示，中国的富人也将该项目视为保护资产免受政治风暴冲击的一种方式。

房地产高管刘西玉表示，他将继续等待签证，但他说自己很担心11岁的儿子在北京的健康和教育状况。

“如果特朗普总统真的想把美国放在第一位，”他说，“他必须让中国投资者走进门。”

（据纽约时报中文网）

科技人变心了？告别矽谷，直奔西雅图！| 美国

最近好友的小孩从柏克莱大学电脑研究所毕业，他陆续收到亚马逊丶微软丶脸书丶Google等四家科技公司工作聘书，但他与父母亲难以抉择，究竟该如何选择？
虽然累积近20年创投与房产投资资历，但我的答案并非从公司“未来性”的角度出发，反而是比较四家公司所在地：矽谷与西雅图，高科技人才支付房租或房贷後的“可支配所得（disposable income）”高低来提供建议。

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根据Linkedln-Zillow最近一期报告指出，科技人若在矽谷所在的湾区（Bay Area）买房，每月薪水支付完房贷後，仅剩下约4,200元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约37%；相较在西雅图置产，每月薪水支付完房贷後，仍剩下近6,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约59%。

若不买房改采租屋，矽谷所在的湾区（Bay Area），科技人每月薪水支付完租金後，剩下约4,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约35%；相反地若在西雅图租屋，每月薪水支付租金後，仍剩下近5,500元美金，剩下的“可支配所得”占月薪约55%。
可以看出高科技人才在西雅图，不管是买房自住或是租屋，支付房贷或租金後，最後剩下来“可支配所得”都高出待在矽谷1,500~2,000元美金。这说明过去这1丶2年，矽谷房价呈现涨不动丶甚至小幅下修；但西雅图房价年涨超过10%，明显呈现两样情。我认为这样的发展趋势将会持续。

在西雅图，许多电脑软体丶开发和数据工程师大多服务於科技巨头亚马逊和微软。即使总部在矽谷的Google及脸书都在西雅图设有卫星办公室或研发中心，且目前拥有超过1,000人编制，可见许多矽谷高科技公司也看好西雅图有机会形成另一个矽谷的潜力。反观加州矽谷，过去五年间，高科技人才往外州寻找新工作机会的人数却大幅成长67%，想搬离矽谷的人数日渐增多。

所以我的建议是：若是只想担任高科技专业人员，并兼顾生活品质的话，因为在西雅图的“可支配所得”远高过在矽谷，应该先考虑西雅图。但若是要自行创业或是选择加入新创公司一起打拼挂牌上市，不可否认的，矽谷毕竟是美国高科技新创公司的摇篮，容易取得外部投资资金，且新创公司群聚，成功机会较高。

至於是要投资矽谷还是西雅图房产？我个人认为，矽谷湾区的房价已经高处不胜寒，下修的机率不低，反而是西雅图的工作机会不断增加，新人口持续涌入，使得房价有机会持续攀高，值得一试。

（据《经济日报》锺仁义。锺仁义即将加入居外【名家专栏】，敬请密切留意。）

美国房价涨幅创三年新高西海岸房价涨势凶猛 | 美国

一项衡量美国主要城市房价变动的重要指标显示，美国房价正在加速上涨。最新公布的标普/凯斯席勒20个城市房价指数显示，截至2月底的三个月内，全美20个城市房价同比上涨5.9%，高于截至1月底的三个月内5.7%的涨幅，创下2014年7月以来的新高。至此，美国房价已经连续五个月实现同比上涨。（美国房子有多便宜？）

数据显示，美国房地产市场需求仍然火爆，西海岸房价涨势凶猛。2月份西雅图房价环比上涨1.9%，同比上涨12.2%，位居全部20个主要城市之首，旧金山房价环比上涨1.2%，同比上涨6.4%。

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另据美国最大的房地产数据平台Zillow发布的最新报告，2月份美国平均房价为每套19.57万美元，同比上涨6.9%。Zillow高级经济学家亚伦·特拉萨斯表示，每年春末夏初是美国传统的购房季。今年，由于史无前例的房源紧张短期内无法得到缓解，加上劳动市场的强劲势头和日益上涨的租金不断推动需求，全美大部分地区极有可能出现激烈竞争。在部分房价较高的市场，涨势已有所放缓，但在房价相对较低的社区，价位依然加速攀升，特别是佛罗里达州以及得克萨斯州的达拉斯市。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，数据显示美国房价有持续上涨之势。目前为止驱动美国房产市场再创新高的几大因素——购房者高涨的购买需求和供不应求的房源——已根深蒂固，预计未来几个月内，市场仍将保持这一竞争激烈的局面。从长远角度看，房产市场按揭利率提升的可能性极大，提高利率或可缓解飞速上涨的房价，尤其是在房价较高的沿海市场，但同时也会削弱购房者的整体购买力，但利率逐步上升的同时，可供出售的房源却在不断减少。想要一夜之间让整体市场力量发生决定性转变是不可能的。

（据中国证券报）钜亨网

中国热钱正流入南加州葡萄酒产区 | 美国

多年来，中国热钱资助了很多美国的开发项目，如今，中国投资者正将目光转向一些较少涉足的领域，南加葡萄酒产业就是其中之一，而该行业也希望能吸引到更多的中国投资人。

据《洛杉矶时报》报导，20年多年前，刘大卫（David Liu）通过向美国出口金属片而挣下第一桶金。2008年金融危机时，他在美国买下了数千套缴不出房贷的公寓，之后将其出售大赚了一笔。如今，刘又瞄准了下一个投资目标，特美谷（Temecula）地区的葡萄酒庄，这是中国投资较少涉及的行业。

“12橡树”葡萄酒庄

特美谷比起北加州的纳帕谷（Napa Valley）要小得多，但纳帕谷离洛杉矶太远了。而距离特美谷20分钟驾程之内的南加居民至少有2千万人，且目前葡萄酒的质量也比以前有了较大提升。

刘大卫预计特美谷因为临近洛县、橙县和圣地亚哥县，将迅速成为一个规模更大、吸引品酒家及游客的葡萄酒产区。

刘现在是美国公民，奔走在中国和美国之间。他在河滨县购买了700英亩荒地。他在这块地方建了一个葡萄酒度假村和一个叫“12橡树”（临时名称）的社区，该社区包括一家酒店、一个酿酒厂、一个会所以及多幢价值数百万美元的住宅，其中许多都是专为客户定制的，周围环绕着私人葡萄园，这些住宅将在当地出售，同时也对中国买家出售。

这整个项目的开发，正当从中国来的资金从南加的洛县和橙县地区转向内陆帝国之际。内陆帝国的土地和房产更便宜，当地酒厂价格也远低于纳帕谷的酒厂。

南加主要葡萄酒产地约有40个酒厂。“12橡树”是南加葡萄酒区由中国资本支持的5个重要项目中最大的一个，计划在2019年开放。

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Avensole酿酒厂

其它四个项目中，一个是Avensole酿酒厂，为前电影剧作家及诉讼律师力顿（Sheldon Lytton）创立的山顶资产，他找到了一群中国EB-5投资者，帮助建立了现在的生意。

力顿是在5年前拜访特美谷山谷的，当时他立即被这里起伏的丘陵所吸引。2013年，他买下了当地一块占地22英亩的酒庄，开始制造自己的品牌酒Avensole。

在开张前，他先要对酒庄进行翻新，他找到一位华裔美国客户做设计顾问。这名华裔客户帮他联系了5名EB-5项目的中国投资者，这些投资者现在拥有酒庄一半的股份。Avensole现在有16英亩的葡萄园、一家餐厅、一个品酒室、一个供婚宴和65名员工活动的会所，设计中还结合了中国风水的概念，保护财产不受损失。

力顿说，没有EB-5的资金，他自己是无法做到这样规模的。他在开张自己酒庄前，对中国文化知之甚少，最喜欢的中国食品也不过是美国食品的变种。

而现在，74岁的力顿正在设计一品以中国商标为主打的葡萄酒，他按时将酒庄的报告送给中国的投资者。他还打算在酒庄建一个直升机平台，吸引富裕的中国参观者。

对特美谷的更多投资

特美谷由中国投资者支持的项目还有计划中的Europa村，一个集民居、酒店、酿酒厂、会所于一体的开发项目。该项目从100 名EB-5中国投资者那里获得了6000万美元的注资。

外国资本还进入了特美谷酿酒商支持的一个计划，这些酒商打算在2020年前将当地的酒厂数量翻一番，达到100家以上。这次扩张将会大大刺激当地的旅游业发展。据最新统计数据，2015年，旅游业给当地带来了7亿美元收入。

从中国政府开始加强资本管制以来，来自中国的投资已经开始放缓。但专家说，从长期来讲，中国公司和投资者会持续在海外置产。

更多酒厂和投资，将帮助特美谷洗脱葡萄酒品质不佳的名声，这种变化可能会吸引更多最初本来打算前往圣芭芭拉和Paso Robles的品酒家。

特美谷首席房地产经纪人Terri Delhamer说，与纳帕和索诺玛（Sonoma）相比，特美谷就像个婴儿。但是，当地正在吸引了更多的资本和投资。更多钱进来，就有更多资金投入提升酒的品质，这会帮助特美谷赢得信誉。

中国人乐于投资

对许多中国投资者来说，他们不仅获得了签证机会，还获得了拥有加州葡萄酒乡一片土地的殊荣。

当Rancon集团开发公司主席斯蒂芬森（Dan Stephenson）去中国为Europa村招募投资人时，有许多投资者都是第一次接触洋酒。虽然反腐导致中国的酒销售有所下降，但作为上流阶层的消费标志，高档葡萄酒依然很受中国消费者欢迎。

斯蒂芬森说，这些中国投资者并非菁英中的菁英。他们不知道法国葡萄酒和加州葡萄酒之间的差别，有几个人听说过纳帕谷，但是他们不知道特美谷。

现在，特美谷吸引中国资金更容易了。当地许多酒店和商场已经通过EB-5项目获得了投资，数十户房产被卖给了海外中国买家。

当地一家由前胡桃市长林恩成（Joaquin Lim）创立的教育公司正在安置数百名来自中国的付费学生。该公司将学生们安排进入茉莉塔（Murrieta）和特美谷的公立学校，并为学生及其他客户提供住处。林恩成正在和中国第三大住房开发商Country Garden协商在茉莉塔建一家酒店。

互联网资讯综合整理

甘尼逊黑峡谷国家公园私人地块，顶级豪宅价值非凡 | 美国

甘尼逊黑峡谷国家公园（Black Canyon of The Gunnison National Park）是科罗拉多州西部的一座国家公园，甘尼森河（Gunnison River）77千米中的19千米从这里流淌而过，公园中可以参观游黑峡谷最壮观、最深的部分，这里可以让人体验到大自然的独特魅力。这个正在出售的豪宅，占据黑峡谷国家公园内面积为33英亩的私人地块，位于令人惊叹的美国科罗拉多州甘尼逊黑峡谷国家公园，得天独厚的环境令人叹为观止。

国家公园私人地块，独享无穷自然魅力

这是黑峡谷国家公园内的私人地块，被葱郁的环境环绕，极具特色，让人领略大自然的奇妙无穷。黑峡谷得名于每天短至33分钟的日照。在《甘尼森黑峡谷》（The Black Canyon of the Gunnison）一书中提到，美国西部的许多峡谷都很长，有的也很深，但是如果要论陡峭、狭窄、纵深、黑暗和令人心生敬畏，没有什么比得上黑峡谷。

甘尼逊黑峡谷国家公园私人地块，顶级豪宅价值非凡 | 美国 — 甘尼逊黑峡谷国家公园（Black Canyon of The Gunnison National Park）是科罗拉多州西部的一座国家公园

如今您有机会可以购买位于美国国家公园内的面积达33英亩的土地，外加豪华住宅，机会千载难逢——要知道，您可以拥有一个美国国家公园的一部分。这里是真正远离喧嚣的天堂，让您置身于充满奇趣的自然美景之间。

这是一个在美国安全可靠的投资机会，拥有美国自然遗产的一部分。该地块上的豪华住宅在美国是绝无仅有的——它是唯一一个位于美国国家公园内的豪宅。如此独一无二的稀缺性，并且具有较高名望，它的增值潜力相当巨大。黑峡谷国家公园具有令人惊叹的景观、引人注目的峡谷峭壁、翱翔的猛禽和汹涌的水流。ABC 电视台的早安美国节目称之为“公园内隐藏的珍宝”，今日美国称其为“您能找到的国家公园内最靠近伊甸园的地方”。

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欧美国家的学区房是否也受家长追捧？| 美国

为争夺优秀的教育资源，不让孩子输在“起跑线”上，近年来国内学区房的房价居高不下，学区房也成为中国最热的社会性话题之一。然而在国外，是否也有学区房的概念？国外家长也如此热衷学区房吗？

美国：只有公立中小学和学区房有关

在美国，学校有公立学校和私立学校之分。公立学校提供“K—12”义务教育，孩子从5岁进入“Kindergarten年级”（以下称K），一直到12年级都可以接受免费基础教育。而私立学校，则各自有招生标准，通常收取一定费用，其招生对象来自全美甚至全球。目前，绝大多数美国家庭都选择将孩子送到公立学校就读。

按照美国法律规定，公立学校实行划片丶就近入学原则。在美国，所有居住区都有对应的学区划分，具体到每一条街道丶每一个门牌号，十分“精确”。全美大概有1.5万个学区，从小学到中学教育质量一般都较好，一旦就读就不必考虑中途转学。正是基於这一点考虑，不少重视子女教育的美国家庭会考虑在“好学区”选择住房。据美国《福布斯》网站报道，“子女在哪里受教育”是60%以上美国购房者的优先考虑。

美国公立学校的教育资金，主要来自学校周边地区居民缴纳的房产税，“学区”资金同房产税数额成正比。如果居民拥有住房，就需要缴纳房产税。通常，房产税根据住房的市场评估价值，由各县或各市政府徵收。美国各州房产税率不同，大多为1%到2%，只有个别地区高於2%。每年，地方政府都会详细公布房产税的去向。一般来讲，各地房产税总额的一半以上用於公立中小学，如校舍建设丶设备购置丶教师聘请等。经过多年的发展，美国的房产税与“好学校”之间已经形成良性循环。一方面，“学区”内房价高，房地产税收就越多，学校得到的经费相对充裕，自然会将更多资金投放到学校建设和师资培养上，从而促使学校排名靠前丶学生成绩更好。另一方面，“好学校”也必然会吸引家庭条件好丶重视子女教育的家庭到该区居住，从而推动房价上涨。

不过，关於美国的“学区房”，人们头脑中也很容易形成误区。

误区一，“学区”即学校所在的城镇或地区。其实，“学区”与行政区并非“绝对性直接关系”，两者间经常会出现交叠或“跨片”情况。在美国，任何人都可以通过登录当地教育局网站，查询到“学区”的具体划分。对那些希望将孩子送到优质公立中学丶小学接受免费教育的家庭而言，家长需提前“做功课”，根据自己的预算购买“学区房”。

误区二，只有购买“学区房”，才能进入学区校就读。事实上，孩子在申请入学时只需要家长或者监护人出具在某一学区的房产证明或租赁合同，以及孩子的出生证明丶疫苗接种表格等材料，就可由学校登记丶审核通过。不过，有些特别热门的“好学校”可能需要排队。一般而言，如果家庭中已经有其他孩子就读於同一所学校，则具备优先录取资格。此外，美国还有一些“荣誉学校”和“蓝带学校”，是跨越“学区”概念的。这些学校类似於国内的省重点校，只要通过了入学考试或是学业上达到一定水准，孩子可以获批“跨学区”入学。

误区三，进入“好学区”，就一定能就读学区内自己心仪的好学校。在美国，有的学区范围比较大，包括数所不同的好学校，例如弗吉尼亚州费尔法克斯县丶马里兰州蒙哥马利县等。此时，家长需要注意住房地址所对应的是哪所学校。无论是希望通过购买还是租赁进入“目标校”，最好事前查询美国知名房地产专业网站zillow。同时，在县丶市教育局网站上输入住房地址，找出该地址所对应的中小学情况。如果不针对住房所在的具体地址进行核实，很有可能出现即使进入了“好学区”，却无法就近到“好学校”上学的情况。

误区四，美国的“学区房”价格很高。其实，美国“学区房”价格并非高得特别离谱。其中一个重要因素，是教育资源分布相对分散，家长对优质教育的需要可通过其他方式得到满足。与高等教育一样，美国的基础教育也是“公立”和“私立”并行发展，两者总体比例大概为9∶1。在美国，总共有大约3万所高中，其中2000多所是“私立”。由此看来，并非一定通过购房才能享受到优质教育资源，家长可以将购房资金用於上“私立学校”。

误区五，“小留学生”购买或者租赁“学区房”就能上附近“公立校”。事实上，对於赴美留学的“小留学”生来说，需要学校签发学生签证才能入学。目前，能签发学生签证的主要是美国“私立校”。极少数公立校可以给“小留学生”为期一年的学生签证，由专门机构为这些学生安排当地住宿家庭。显然，即便购买到了“学区房”，也不能入读“公立校”。

概言之，美国也有“学区房”。而且，与中国家庭一样，很多美国家庭也愿意为孩子的教育进行投资。记者站位於“大华盛顿地区”的北弗吉尼亚。去年，一对年轻美国夫妇搬过来与记者做邻居。未雨绸缪，他们早早地为远未到学龄的两个孩子找了“好学校”，并说“我们了解过，这附近中小学都非常棒”。

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英国：好学区提升房产附加值

英国的公立小学和中学也是划片上学，很多家长为了不让孩子输在“起跑线”上，选择在好的公立学校附近购房居住，自然不可避免地推升学区的房价。但是，英国的学区房价格并没有出现类似国内这种疯狂的程度，其中原因：一是英国的学区和中国有一个大的区别，只要居住在学区范围之内，不管是买房和租房都可以在学区内入学。记者一名朋友，为了把女儿送进伦敦摄政公园附近的一所好小学，在附近租房居住，只需要向学校提供缴纳市政税的发票，证明自己居住在该学区即可；二是英国私人教育高度发达，无处不在的私人学校使一些经济条件好丶能够支付价格偏高的私立学校的家庭，避开学区的限制。

不可否认，在英国，最受欢迎的公立学校是可以影响到周边房屋价格的。英国的公立学校也是“划片儿”就近入学的。“片区”在英语里叫做school　catchment　areas，这个区域有些可以非常非常小——即便同一个地段，在学校的不同侧边的房子，价格都可能有天壤之别，因此在英国，隔一条马路的房价都大不相同。数据统计，在全英前50所最好的公立学校1英里之内的房屋价格，比同个区域的房屋价格平均高出16%。

英国知名房产租赁网站Rightmove的数据称，在英格兰，想要上一所被“英国教育标准办公室”划分为“优秀”的小学，附近房子的平均叫价，比普通小学周边的房产多5.2万英镑，比非学区房的叫价高18%。这只是全英国的平均数据，在伦敦，这一叫价要比非学区房高8万英镑。

一组最新数据显示，英国GSCE（普通中等教育证书）成绩最好的30所公立学校周边平均房价为366744英镑，比全国平均水平高出17%，也就是说对於好的公立学校周边房产，家长们至少需要多付5.3万英镑才能赶上“购房末班车”。

然而，即使是面对如此高额的房产溢价，当被问到“是否愿意多花5.3万英镑购买学校周边房产”时，有60%的被访者的回答是肯定的，为了孩子的教育，投入再多也是值得的。

英国广播公司今年3月份的报道中，援引英国教育部的最新调查称，英格兰学区房平均具有每套房18600英镑的附加值。具体而言，优质小学为周边房产平均带来原房价8%的附加值，优质中学的增值能力则约为6.8%。除此之外，调查者还随机抽取了伦敦评价最好的10%小学中的其中一所，发现它为周边房产带来平均约38800英镑的额外价格。

不过，令英国家长们担心的新现象是，近年来随着中国的发展，尤其是英国脱欧导致的英镑贬值，很多中国家长也开始按捺不住了，他们的眼光已不再只局限於国内，而是转战国际优质教育资源，把目光瞄准英国的学区房，既能得到新的投资途径，又能为孩子未来在英国享受优秀的教育资源打下基础。很多在英国的房产中介，也看好这些投资者，极力炒作英国学区房，这不可避免地将导致英国学区房价格的进一步上涨。

法国：积极调控遏制学区房炒作

自1963年起，法国政府开始实施“就近入学制”，即学生入学时根据“学校分区图”来分配小学丶初中和高中，其原则是“一个区段，一所学校。”其中，小学的分区图由当地市政府制定，如果父母为孩子申请住宅区以外的小学，需要市政府予以批准；初中的分区图由省委员会决定，但例外申请需要经过国家批准；高中的分区制定以及例外批准则都由国家负责。

2007年，时任总统萨科齐为了兑现其竞选时“学校自治和自由择校”的承诺，上台後即放宽了对就近入学的限制，允许家长以“特准”的名义为自己的子女申请到住宅区段以外的学校就读，并计划逐步取消“学校分区图”。准许患有残疾或重症病丶成绩特别优异丶家境困难丶有“特殊学科”要求丶兄弟姐妹已在申请的学校里就读丶居住地与跨区学校毗邻的学生提出特准申请。

然而就近入学措施放宽後，寻求“特准”的家庭越来越多，不少家长不惜使用各种手段为子女获取更优质的教育资源，导致名校精英子弟扎堆丶普通学校生源流失，其中初中的两极分化尤其严重。

上述情况造成了在法国“学区房”概念也开始被炒，学区房销售或租赁的生意一度火爆。以巴黎为例，处在巴黎六区全法最着名的两所中学——亨利四世中学和路易大帝中学，其附近的住宅每平方米价格超过12000欧元，而巴黎地区平均房价只有8000欧元。同样这两所中学附近的房屋租赁价格会也会比一公里外的同等户型贵15%。也不乏曾有家长为了让孩子能够进入亨利四世中学就读，斥资几十万欧元在该学校的学区内购买了一间居住面积刚刚达到9平方米的屋子的例子。这种现状迫使许多城市的市政当局不得不出台行政措施加以调控。如巴黎市就规定过道丶地下室丶公寓楼公共空间都不得出租，7平方以下的不成套住房不得分拆出租，如果是居住在上述场所，即便在学区范围内也不得入学。

为了遏制炒作学区房，自2015年起，法国教育部重新制定“学校分区图”，改革“就近入学制”，扩大区段范围，实行“一个区段，多所初中”的政策。法国教育部宣布将在全国17个省份率先试行“社会阶层混合”的“就近入学制”，重新修订学校分区图，旨在重新平衡初中内部各社会阶层比例，避免出现“贫困子女学校”和“精英子弟学校”的两极分化，促进学校内部社会各阶层的融合，从而进一步推进教育公平。

“学校分区图”的修订基於三项原则：同一区段要有多所初中供学生和家长自由选择；学生去往学校的路程和时间必须在合理范围内；实行同一区段精英学校和普通学校混搭的政策。此外，除了“一个区段，多所初中”的原则外，法国教育部还尝试以公共交通网络为参考，重新修订学校分区图，并力图将农村和偏远地区纳入到新的学校分区图中。

（据中国评论新闻网）