美國房子為何炒不起來 | 美國

網上有不少來美國炒房大賺的帖子,相信讓不少有錢人為之心動。而實地調研一下在紐約買房養房賣房的種種稅費等成本,發現這種吸睛的帖子如果不是有意誤導,提及的大多也是難以復制的個案。美國房子之所以炒不起來,是因為相關稅費在制度設計上,給一般投資者的炒房衝動戴上了“軟抑制的腳鐐”。

紐約瑞禧地產創始人傑西·湯在接受新華社記者采訪時表示,炒房這個概念在美國不適用。美國房地產市場歷史悠久,法律齊全。次貸危機過去10年了,美國房地產市場已基本回歸理性,即便是在紐約這樣的繁華大都市,房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、物業費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本,靠炒房子短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是資本所得稅。如果在購房後一年以內賣掉,所得利潤需交短期資本所得稅,這個稅率與賣房者個人所得稅率相當,收入越高,稅率越高,短期資本所得稅也越高。2017年稅率為10%到39.6%,共7個檔次。如果在購房後一年以上兩年以內賣掉,所得利潤則按長期資本所得稅繳納。這個稅率一般是15%,高收入階層是20%,低收入階層則不需要繳納此稅。若持有房屋兩年以上,且此房是賣房者自住房,則有25萬美元(1美元約合6.9元人民幣)的利潤免稅額,夫婦共同申報,免稅額為50萬美元。而如果是二套、三套投資房,則無此免稅額待遇。另外,對於外籍房產持有人在售房時會有10%的預扣稅,可在當年報稅季申報,多退少補。

同時,在美持有房產的成本也相當高昂。首當其衝的是房地產稅。房地產稅率由當地政府決定,各州有差異,同一州內不同郡市之間也可能不同,具體計算起來比較復雜。在紐約,除曼哈頓島之外,一般而言,房產密度較高或者商業較發達的郡縣,房地產稅相對會低些。比如長島,價值在200萬至300萬美元左右的房產,房地產稅一年就可能要3萬至5萬美元。另外,由於房地產稅中有一部分是教育費用,好學校周邊的房子,房地產稅也會因此增加。

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不少美國人買房投資做長線出租,他們注重房子是否保值
不少美國人買房投資做長線出租,他們注重房子是否保值

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其次是物業費。公寓樓物業管理公司收費不低。紐約皇後區森林小丘一套兩居室的使用權公寓,一年物業費8000至1.4萬美元左右;如果是產權公寓,一年房地產稅加物業費也會在1萬美元左右。獨立房還要支付剪草坪、掃雪等費用(如果自己不做的話),一個季節下來也需要1000美元左右。如有不慎還會吃市政罰單,比如丟垃圾不合規,罰款300美元等。

第三就是房屋保險。為防火災、颶風等天災人禍,房子必須買保險。一般房險每年在750至2000美元左右,如果出租房裡有2至3家人住,保險也會增加。房屋修繕和維護費也不低。房子裡的地毯、地板、中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機、乾衣機、灶台和微波爐等,出租了也需房主維護修理,到使用壽命年限則需全部翻新更換,水、氣、電、供暖和制冷系統更需維護,獨立房還需維護或更換房頂、外牆、內牆,草坪需要剪草,游泳池需要專業維護等等,而美國人工相當昂貴,動輒幾百數千美元是常事。記者的一位華人朋友在長島買了套6個臥室的豪宅,住進去不久就發現光請人打掃衛生、維護泳池就每月花費不菲,最後索性只住一個角落,泳池也拿塑料布給蒙上了。

即便是出租,還有空置和租客賴租的風險。租約一般一年一簽,到期租客不續簽,則需整修清理,尋找新租客。要碰上賴租的,需要隔30天書面催租一次,催租兩次後,才可提告,而法庭排期則要在2至3個月以後,法官判其敗訴後還要給他一個月搬家期限,如有孩子,這個期限會更長,至少6個月的租金泡湯。且不說還需要付每小時150至300美元的律師費。

此外,賣房時需交付房產中介佣金、轉讓稅及其他手續費,加在一起約為房價的8%-10%,而當初買房時還支付了房價4%左右的相關手續費用。

顯然,在房價上漲幅度有限的情況下,減去上述種種成本,在美國投資房產要在短期內贏利幾乎是不可能的。紐約瑞禧地產創始人傑西·湯說,也有不少美國人買房投資,但大多做長線出租,他們首先關心的不是房價能漲多少,而是房子是否保值,更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素,“前提是,租金至少足以支付月供、保險和物業費等”。

(據新華社)

美國國務院簽證主管談移民簽證排期進度及走向 | 美國

美國國務院最近公布了2017年5月簽證排期表。和上個月的排期表相比,中國大陸的各項職業移民和家庭移民的簽證類別的排期都有不同程度的推進,特別是中國大陸第三類優先的職業移民的排期繼續遠遠領先於中國大陸第二類優先職業移民的排期。另外由於EB-5地區中心專案到2017年4月28日將過期而美國國會還沒有批准通過新的EB-5地區中心的法案,所以EB-5地區中心一欄的排期顯示為無名額。

美國移民律師協會(American Immigration Lawyers Association, 簡稱AILA)在每個月新的移民簽證進度表發布後都會和美國國務院簽證辦公室簽證控制和報告部門(Visa Control and Reporting Division)負責人Charlie Oppenheim先生溝通,獲取他對最近各種優先簽證類別需求的分析和今後進度走向的預測,希望這些分析和預測能夠給讀者在移民簽證進度表的基礎上提供更多的資訊。

在美國國務院最近公布了2017年5月簽證排期表之後,美國移民律師協會和美國國務院簽證辦公室的Charlie Oppenheim先生就簽證目前的狀況和今後走向進行了溝通。下面是美國移民律師協會的美國國務院簽證辦公室協調委員會(AILA DOS Liaison Committee)最近公布的與Charlie Oppenheim先生溝通時取得的移民簽證排期最新進度及走向的部分有關資訊,供大家參考。Charlie Oppenheim先生關於移民簽證排期最新進度及走向的資訊涉及各個國家,而我們的介紹僅限於中國和印度排期的部分內容。

美國國務院簽證辦公室簽證控制和報告部門(Visa Control and Reporting Division)負責人Charlie Oppenheim先生
美國國務院簽證辦公室簽證控制和報告部門(Visa Control and Reporting Division)負責人Charlie Oppenheim先生

雖然目前中國大陸和印度的職業移民一類優先都處於無排期狀態,但根據Charlie Oppenheim先生的預測,中國大陸和印度職業移民一類優先可能很快會出現數月的排期。根據Charlie Oppenheim先生的解釋,目前仍未出現排期唯一理由是中國大陸和印度職業移民一類優先目前能夠使用其它國家沒有用完的移民名額。但這些其它國家沒有用完的移民名額將不再供中國和印度使用以便其它國家能夠有足夠的名額一直有足夠的名額以保持其職業移民一類優先一直處於無排期狀態。

Charlie Oppenheim先生預測中國大陸和印度職業移民一類優先最遲今年7月將出現排期。排期一旦出現,中國大陸和印度職業移民一類優先會出現相同的排期。雖然這些排期從嚴格意義上講並會真正影響此類移民申請,但排期一旦出現會有效的停止此類移民類別名額的使用。

中國大陸下調至第三類優先職業的現像是另一個討論的內容。中國大陸第二類和第三類優先職業移民排期倒掛的現像在最新公布的5月的排期表中更加明顯,即中國大陸三類優先職業移民的排期比二類優先職業移民的排期排期要快的多(三類優先首先在2017年5月的排期向前推至2014年10月1日,而二類優先的排期為2013年2月8日,即三類優先比二類優先要快整整一年半的時間)。由於這種情況,不少中國大陸第二類優先職業移民申請人將其申請下調至三類優先以便享受職業移民三類優先的排期。據預測中國大陸第二類優先職業移民排期到本財政年度結束都不會有重大推進,而中國大陸第三類優先職業移民排期則會繼續快步向前推進除非大量的三類優先下調的現像出現。根據現有的資料,Charlie Oppenheim先生預測中國大陸職業移民二類優先的排期在本財政年度末會推進至2013年的春天或夏天左右。

根據最新公布的2017年5月的排期,第五類優先職業移民的地區中心專案類別在全球範圍的排期均為無名額,這是因為EB-5地區中心專案到2017年4月28日將過期而美國國會目前還沒有批准通過新的EB-5地區中心的法案。一旦美國國會批准通過新的EB-5地區中心的法案,除了中國之外所有國家的第五類優先職業移民的地區中心專案類別都將顯示無排期的狀態,而中國大陸此簽證類別的排期將顯示為2014年6月1日。

(據張雪梅閻小同律師事務所專欄)

2017年中國啟動CRS,美國未加入——美國房產將迎來哪些變化 | 美國

CRS是什麽?

CRS(Common Reporting Standard) 即“共同申報準則”。2014年,經合組織(OECD)發布了《金融賬戶信息自動交換標準》,旨在打擊跨境逃稅,標準中即包含“共同申報準則”(CRS)。

2017中國正式啟動了CRS,但應認識到這已超越稅務範疇。

CRS和之前的信息交換規定有什麽區別?

目前,世界上有大約3000多個關於雙邊稅收的協定,其中絕大多數都包含情報交換條款。但是,這些情報交換是根據申請進行,並非自動完成,申請時需要提供涉稅的證明材料,所以實踐中作用非常有限。而CRS將是自動的、無需提供理由的信息交換。

CRS的運行機制什麽樣?

舉例來說中國和新加坡采納“共同申報準則”(CRS),中國稅收居民在新加坡金融機構擁有賬戶,則該居民的個人信息以及賬戶收入所得會被新加坡金融機構收集並上報新加坡相關政府部門,並與中國相關政府部門進行信息交換,這種交換每年進行壹次。理論上講,中國稅務部門將掌握中國稅收居民海外資產(具體形式見下文)的收入狀況。

哪些類型的資產信息將被交換?

  • 存款賬戶
  • 托管賬戶
  • 現金值保險合約
  • 年金合約
  • 持有金融機構的股權/債權權益
  • 既購買保險、股票、基金等金融產品,甚至在有雙邊協定的國家開戶,必須申報稅務情況。

中國CRS時間表:《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》

2017.1.1開始

對新開立的個人和機構賬戶開展盡職調查;

2017.12.31前

完成對存量個人高凈值賬戶(截至2016年12月31日金融賬戶加總余額超過600萬元)的盡職調查;

2018.12.31前

完成對存量個人低凈值賬戶和全部存量機構賬戶的盡職調查。

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2017年中國啟動CRS,美國未加入——美國房產將迎來哪些變化 | 美國

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自2016年開始,英國附屬及海外殖民地需要將英國居民及其公司所開設的金融賬戶信息自動搜集報送到稅務部門。其所涵蓋的離岸群島包括我們最常見的“避稅港”如英屬維爾京群島、開曼群島、百慕大等等。

很久以來,瑞士作為壹個擁有全球最嚴格銀行保密法的國家,吸引並管理著全球眾多富豪的資產。然而這樣森嚴的大門還是被稅務合作撬動了。自2008年以來,瑞士銀行業爆出各種因隱匿客戶資產逃避納稅義務而受罰的案件,迫於壓力,瑞士決定從2010年10月1日之後新簽訂或新修改的稅收協議的情報交換條款采納經合組織標準,在信息交換的領域做出了重大讓步。這還不夠,歐盟希望瑞士銀行業能夠更加主動的提交客戶金融信息。因此,從2011年9月開始,瑞士陸續與德國、英國、奧地利等幾個歐洲國家簽訂了雙邊性的 “魔方協定”。

澳洲和加拿大2017年7月1日起後將把所有在澳在加的中國人財產信息交給中國。所有非澳洲加拿大公民(只要妳不拿澳洲加拿大護照的!包括:留學生,旅遊者,訪問人員,持綠卡楓葉卡的移民)在澳洲加拿大投資股票,以及銀行開戶和余額,個人資產細節和個人信息等情況都會披露至中國相關部門!

至2017年9月,將有包括英屬維爾京群島、百慕大、開曼群島、巴巴多斯等54個國家地區承諾進行第壹次金融賬戶信息交換,2018年9月,又會有包括中國香港、巴拿馬等47個國家地區承諾進行第壹次金融賬戶信息交換。中國是屬於第二批,即從2018年9月實行第壹次金融賬戶信息交換。同時在不同時間進行交換的國家還有冰島,印度,以色列,新西蘭……

2017年中國啟動CRS,美國未加入——美國房產將迎來哪些變化 | 美國

可以說,CRS的推出對普通工薪階層而言沒有任何影響,但為何在高凈值群體中泛起波瀾?因為有海外賬戶。

舉例來說,我國公民在法國某金融機構開有壹個金融賬戶,在法國就會被認為是非居民金融賬戶,該賬戶信息就會經由法國金融機構報送至法國稅務機關,然後交由我國稅務機關,由我國稅務機關識別是否已為該賬戶資產報稅,如果沒有則要進行追繳。簡言之,中國CRS出臺,意味著中國稅收居民的海內外賬戶將會更加透明化,單純通過海外賬戶避稅的可能性會進壹步降低。

這種可能性會有多低呢?目前已有101個國家(地區)承諾實施,中國個人及其控制的公司,在這些國家或地區的銀行賬戶信息,將會自動呈報給中國稅務機關。

值得註意的是美國並未加入與中國相關的CRS計劃中,因美國並不屬於OECD發布的已經簽署或者承諾簽署CRS的國家或地區,被列為非CRS參與國,其通過FATCA法案實現金融賬戶涉稅信息交換。與中國相關的CRS影響的是100多個簽約國的非稅務居民,影響範圍更為廣泛。有些人即使不需要根據美國FATCA上報財務賬戶,在CRS下,就需要上報!

但海外資產配置主流的美國房地產投資,不屬於CRS交換信息行列。

2017年,美國房產將迎來哪些變化

美國《財富》認為海外投資者將會壹如既往地來到美國投資房地產。

2017年,中國正式啟動了CRS全球征稅計劃。

在全球匯率波動、特朗普頻發行政令、英國“脫歐”啟動等多重因素的影響,國際經濟環境正在經歷著巨大的變革,人民幣的購買力也在持續下降,配置海外房地產已成為眾多國人應對資產荒的首選。

而美國並未加入與中國相關的CRS計劃中,海外資產配置主流的房地產投資,也不屬於CRS交換信息行列。因此,在非CRS國之壹的美國進行置業投資,已成為當下中國高凈值人群在CRS全球征稅時代調整全球資產布局的首選。

沒錯,仍然是美國

第壹,美國宏觀經濟對房地產是利好的,失業率創新低,最低到了4.6,這是美國歷史上沒有的。

第二,是美國房地產投資收益率和10年期國債利率利差基本保持穩定,無風險收益上行趨勢尚未影響到房地產投資收益率。

第三,美國商業成為全球投資的主要標的。在2016年前三季度投資中,跨境投資有47%投向了美國,這說明世界資本對美國很青睞。我們中國資本的選擇余地非常大,但總體來說,也是把美國作為自己的首選地。

未來幾年,美房地產將持續反彈

《財富》每年都在年初預測未來的房地產投資趨勢,今年也不例外。不過與過去幾年不同的是,《財富》認為美國房地產將會在未來持續反彈,並出現五大趨勢。

1、利息上漲

《財富》認為投資者對這件事情大可不必驚慌,據預計,30年的固定利率將不會超過4.3%,這對大部分選擇30年固定利率貸款的房地產投資者而言是個利好消息。

2、貸款額增加

盡管美息上漲,但不妨礙抵押貸款的政策在未來將會繼續寬松。聯邦住宅管理局將會沿用奧巴馬政府在2015年開啟的政策——對第壹次購買房屋的買主降低費用。

3、更多新屋被建設

這幾個字恐怕是投資者最愛看到的,2016年整體房屋建設比2015年還高出了5個百分比,同時在2017年可預計的高收入、寬松貸款以及市場需求會繼續刺激房屋制造商加大建設新房的資金投入量。

4、中級城市掘起

經濟復蘇的最大受益者自然是像紐約、洛杉磯這樣的美國壹線城市。除此之外,美國中級城市如奧蘭多、邁阿密也受到了人們的追捧。

5、吸引外來投資者

海外投資者進入美國投資房地產的趨勢是不可逆轉的,《財富》認為海外投資者、尤其是來自中國的投資者將會壹如既往地來到美國投資房地產。

(據宅天下)

2017年美國房地產市場將如何發展?| 美國

在國內房價壹路狂奔過程中,人們恐懼、貪婪、焦慮、崩潰……各種情緒交雜,如今終於被政府懸崖勒馬,百姓終於安心籲口氣,而富人們早已享受了這場資本盛宴,將投資的眼光轉向海外。其中,美國作為經濟發達、資源豐盛的超級大國,無疑成為投資的熱衷地,但其受經濟危機的影響甚深,加之目前不穩定的政局,讓投資者心生顧慮。那麽,美國的房產市場走勢到底如何呢?

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2017年美國房地產市場將如何發展?| 美國

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美元匯率

美國政府政策短期利率第二次加息,從0.25%增加至0.5%。分析:在未來短期利率還有可能會增加,但是步伐會緩慢,按揭利率的增加預計會比短期利率緩慢。外國投資在不動產稅收法案 (FIRPTA)— 奧巴馬總統簽署緩解了壹個35年的外國投資美國房地產的稅收法案。

美國政府政策短期利率第二次加息,從0.25%增加至0.5%。分析:在未來短期利率還有可能會增加,但是步伐會緩慢,按揭利率的增加預計會比短期利率緩慢。外國投資在不動產稅收法案 (FIRPTA)— 奧巴馬總統簽署緩解了壹個35年的外國投資美國房地產的稅收法案。

分析: 

預計會有更多的海外投資者投資美國房地產。

分析:

表示和其它國家比較,美國的經濟更是強勁。這個趨勢會吸引更多的海外投資者來美國投資。

美國房產現狀

房地產開發去年11月頒發的新的住宅建築許可證數量比十月激增11 %,比前年11月份上漲了19.5 %。新的許可證在西部和中西部頒發的最多,增長約22%。破土動工的地產項目比去年10月份增長了10.5 %,比前年同期增加了16.5 %。分析: 頒發的新的住宅建築許可證數目超過進行中的建築項目數目多達10%的時候,表明新的建築項目將會不斷破土動工。開發商對地產前景樂觀,預示著住宅建設開發有上升的趨勢。房地產銷售美國去年11月房地產銷售比10月上漲了4.3 %,與前年同期增長9.1 %

分析: 

表示住房市場復蘇很有可能會趨於穩定。美國房價增長美國最熱的房產市場,主要是西海岸,繼續呈現兩位數的房價漲幅。舊金山,丹佛,波特蘭和俄勒岡州,都比去年同期增長了10.9 %。

美國商業房地產價格已超過2007年的峰值16% 。最搶手的房產價值已經升值60%,包括紐約等大城市的辦公樓和公寓大樓。商業地產的業績如此顯著優於股票和債券,這種情況壹般不多見。

分析: 

從長遠來看,預計投資房地產的收益處於股票和債券之間。租金上漲和經濟改善可以合理解釋房地產價格的上漲,即使考慮到借貸成本增加的因素。

2017年預測短期利率和按揭利率

預計美聯儲2016年年底以前會提高短期利率至現在的四倍左右,平均按揭利率會高達4.5%。

各大城市的房地產銷售和就業紐約,亞特蘭大,芝加哥和洛杉磯,以及舊金山灣區,丹佛,西雅圖和奧斯汀的高科技中心,不但今年具有較強的就業增長,也是全美最活躍的房地產市場。預計以上城市的房地產銷售和就業率在2016年將穩定增長。住宅房地產住宅房地產預計將成為經濟復蘇的最大催化劑之壹。美國西部和東北部的房價和租金預計會上漲,其中包括紐約和三藩市。價格的上升步伐可能會下降。

CoreLogic預測2017年美國經濟增長2%到3%:

1、 按揭利率增長0.5%;

2、 超過130萬的新家庭將形成;

3、 租賃市場 —入住率高,租金上漲;

4、 業主市場 —房產銷售上漲5%,房地產價格上升4%到5%;

5、 單獨家庭房子會減少,多家庭房子增加。

商業房地產短期利率雖然上漲,可還是較低。房地產市場的主要驅動力是國民生產總值的增長和信心指數,這些數據現在都很好。因此,短期利率增長不會影響房地產價格。通貨膨脹和工資的增長都不是特別快,但它失業率現在僅5%,未來有可能會更低。平均收入有可能會突然急速上漲。隨著經濟的增長凈吸納量和空置率在下降,這個趨勢將在2016年和2017年持續。即使租金增長,房地產的回報也沒有以前高,這是所有資產投資的趨勢。租金增長率很有可能在2至4%之間,資本化率會持續下降。

辦公樓預測會有高於平均水平的租金增長。

總的來說,美國經濟復蘇進入上升軌道。美元升值,失業率降到7年的新低,工資上漲,美國政府緩解對外國投資者房地產的稅收法案,這些對美國的房地產市場都有積極正面的作用。

目前的現狀是房價在上漲,頒發的建築許可證數量在增加,新的建築工程破土動工的數量也有上升的趨勢,房地產銷售和租金上漲。

房地產前景樂觀,2017年將會有很好的壹年。房地產會擁有良好的增長和充足的投資資金。雖然美聯儲加息,短期利率有上升的趨勢,但這不足以對房地產造成負面影響。<

(據CREC)

一年鯨吞273億美元美國房地產!“美國豪宅第一夫人”張手迎接中國買家 | 美國

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對中國消費者來說,美國房地產將繼續成為一項頗具吸引力的投資——無論是居住在美國還是中國的購房者。事實上,來自美國房地產經紀人協會(National Association of Realtors,NAR)的一份國際投資報告顯示,2015年4月至2016年3月,45%購買美國住宅房產的外國購房者來自中國。(在這份NAR報告中,中國購房者包括來自中國大陸、中國香港和中國台灣的購房者。)

NAR高級副總裁兼首席經濟學家Lawrence Yun解釋稱,“中國購房者已連續兩年在購房數量和金額上蟬聯榜首,共計購買了價值273億美元的美國住宅房產,占這一時期售出的美國住宅房產總價值的26.7%。”中國購房者的購買規模超過排名位列其後的四個國家(加拿大、印度、英國和墨西哥)的總和。

我在2010年來過中國,我是第一個以工作身份來到中國的比佛利山莊(Beverly Hills)房地產經紀人。這是一次非同尋常的經歷。我在北京召開了一場新聞發布會,向中國消費者介紹加利福尼亞州的房地產。因為這次新聞發布會,我被126家媒體稱為“美國豪宅第一夫人”,我倍感榮幸!

我在北京的一家畫廊見到了他們的贊助人,用投影儀給他們展示了一些位於加利福尼亞州富人區的精美豪宅的照片。我還與科威國際不動產(Coldwell Banker)280家中國辦事處的代表進行了談話。我在中國香港見到了華美銀行(East West Bank)的老朋友,也是我的潛在客戶。我非常喜歡上海。

從那以後,我有幸與許多中國購房者合作。有些游客專程來美國買房,有些借著旅游的機會來買房,順便逛一下眾星雲集的比佛利山莊精品店。

中國購房者和美國購房者一樣,在選擇房源時都希望與具備優秀技能和專業知識的房地產經紀人合作。移民、納稅、房地產、貸款和其他法規方面的專業知識有助於交易的順利進行,增進與國際客戶的關系。在團隊中講普通話的經紀人的幫助下,我能夠為這些客戶提供他們向往已久的各類房地產投資選擇。有些中國購房者希望把家安在家人、朋友或工作地點附近,有些希望尋求投資機會或者購買度假屋。許多中國購房者都希望為他們在美國上學的孩子買房,我非常熟悉從小學到大學各個階段的學校,能夠在這方面為他們提供很大的幫助。(我強烈建議,此類家庭應尋求專業的美國教育顧問的建議。)

比弗利山莊和洛杉磯西區(Westside)有各種類型的房產供購房者選擇。從共管公寓到宮殿般宏偉壯麗的豪宅,總有一款能夠滿足購房者的需求、預算和對家的想像。比如,我們的一位中國客戶花費6,850萬美元購買了一棟36,000平方英尺的豪宅Palais des Anges,這棟豪宅位於比佛利山莊日落大道(Sunset Boulevard)。

房地產將繼續成為最安全的投資方式之一。亞洲協會(Asia Society)和羅森咨詢集團(Rosen Consulting Group)近期開展的一項研究預計,中國購房者在美國房地產上的投資金額到2025年可達500億美元。我和負責南加州豪宅市場的同事都非常樂觀,我非常期待明年能夠與中國購房者分享我對於加利福尼亞州房地產的了解。

每年秋季,全美最大的房地產經紀協會官方網站Realtor.com將發布豪宅指數。豪宅指數根據房價、銷售量和豪宅市場吸收能力和周轉率來確定和排名美國頂級豪宅市場。該指數涵蓋277個縣和63個大城市地區,在各個層面上生成指標和排名。10月的報告顯示加利福尼亞處於強勢地位。【閱讀原文

 

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美國買房之外國人購房貸款 | 美國

目前在加州對外國人的貸款的項目比較少,貸款給外國人的銀行也比較少,目前有華資銀行的華美銀行及少數其它銀行做外國人貸款,這是由於美國在經歷了金融危機之後,對於貸款越來越嚴格的關系。一般來說,外國人的貸款頭款必須在35%以上。一般常見的貸款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式,它們比 一般查收入的貸款利率會高一些,最高可以貸到200萬美元。申請貸款的作業時間會比較長,如果你要貸款的話,要選擇四十五天到六十天的過戶期,這種貸款不 查收入,不查信用,可以用個人名義,也可以用公司名義,一個名字最多可以貸款買三個房產。在銀行方面,會要求貸款人提供:

1.  有效的護照和簽證

2.  工作收入證明(有些需要中英文公證)

3.  在銀行的存款證明,以示購屋人具有足夠的存款能夠支付首期金額。

在美國貸款的步驟

1. 選擇貸款銀行。每家貸款銀行有各自的貸款要求,提供的利率也不一樣,您可選擇一家對您最有利的銀行辦理貸款。

2. 如果銀行初步認可您的貸款資格,可以請銀行出具一份貸款預准信,以便您在選好房子出價時,送交賣主參考。

3. 一旦您的購房合約與賣主達成協議,進入過戶公證程序之後,即可提出正式的貸款申請。銀行將會派出估價師對您要購買的房子作價格評估,如果估價沒有問題,您所有的材料和條件都符合要求,銀行將准備所有的貸款文件,送進公證公司,由您簽署。

4. 簽署之後的文件再送回銀行審核無誤,銀通常在24-48小時之內放款。

點擊鏈接,就可以計算自己房屋貸款:Mortgage Calculator http://www.mortgagecalculator.org/free-tools/

 

美國頂尖房產經紀Grace熊專欄全集

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美媒稱美投資移民恐生變:中國投資者“趕末班車” | 美國

美媒稱,北京房地產高管劉西玉(音)2016年承諾向加州的壹個房地產開發項目出資50萬美元(約合344.73萬元人民幣——本網註),希望獲得EB-5投資者特別簽證,這樣他和家人就可以更多地待在美國了。現在,在壹系列欺詐和職權濫用醜聞之後,美國總統特朗普發誓要收緊移民政策,開展新的審查,這促使數以千計像劉西玉這樣的中國申請人尋求在更嚴格的規定落實到位之前獲得簽證。

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美國《紐約時報》網站4月28日刊登題為《美移民政策恐有變,中國人慌忙申請“黃金簽證”》的報道稱,中國富有家庭,近年來急於通過EB-5項目獲得綠卡。2016年的大約1萬份投資者簽證中,有3/4都被中國公民獲得。這個項目有時被稱為“黃金簽證”,已經幫助美國的酒店、高速公路、賭場和其他項目吸引了數以十億計的美元。

報道稱,但它也引發了對濫用的擔憂,包括4月洛杉磯壹起5000萬美元(3.45億元人民幣——本網註)欺詐案的調查,這個案件涉及100多人,其中包括中國公民。

該項目讓特朗普面臨兩難困境,壹方面他誓言要收緊移民政策,另壹方面他也渴望促進就業的增長。

在中國,很多簽證申請人都希望特朗普從商業角度審視這個問題。他們說自己贊成特朗普收緊移民的政策,但他們表示要把重點放在非法移民而不是投資者身上。

來自北京的企業家李靜(音)在兩年前申請了投資移民簽證,她表示,美國讓非法移民留下,卻把通過合法手段尋求簽證的中國投資者拒之門外,這很不公平。

李靜在喬治亞州的壹個高速公路項目中投資了50萬美元以便獲得綠卡,以便與她正在該州壹所軍事院校學習的兒子在壹起。她說,中國城市的房地產市場很繁榮,所以人們出售房屋並用這些錢來投資比較容易。

“最重要的是孩子的教育,”她說。“中國的父母願意付出任何代價,來為下壹代提供力所能及的最好東西。”

報道稱,EB-5項目成立於1990年,它允許外國人及其直系親屬在美國申請永久居留權,但他們需要在農村地區或失業率高的地區投資50萬美元,至少產生10個工作崗位,或者也可以選擇在其他區域投資100萬美元。這個項目非常受歡迎,以至於積壓了2萬多份申請,最長要拖五年綠卡才能批下來。不過很多中國人說他們願意等。

23歲的魏馳(音)兩年前因雇主無法辦理工作簽證而申請了EB-5簽證。他父母來自中國南方城市廣州,他們提供了50萬美元,讓他在華盛頓投資了壹座公寓大樓。

報道稱,魏馳是壹名管理顧問,現在靠留學生簽證留在紐約,他說:“我現在所能做的事情就是等。”

壹些立法者也擔心,EB-5項目以農村地區的發展為代價,令大城市獲益——鑒於特朗普在農村地區獲得的政治支持,分析人士指出,他可能會對這個說法很敏感。

報道稱,有些人建議不要取消該項目,而是將投資的最低金額從目前的50萬美元提高到135萬美元(約合930.76萬元人民幣——本網註)。其他人則認為應該鼓勵在農村投資,為他們留下壹部分簽證。

特朗普政府對該項目的未來仍然保持沈默,不過壹些分析師認為,鑒於他在房地產業方面的背景,特朗普可能會支持該項目。

“這可能是他們唯壹願意接受的移民項目,”康奈爾法學院的移民發教授史蒂芬·W·耶爾-勒爾表示,“如果設計得當,它可以為美國工人創造就業機會。”

律師表示,由於預計特朗普政府會修改這個項目,過去幾個月裏,來自中國投資者的申請數量出現了飆升。

北京移民律師顧歐文(音)說:“很多人擔心這將是他們獲得更好交易的最後機會了。”

房地產高管劉西玉表示,他將繼續等待簽證,但他說:“如果特朗普總統真的想把美國放在第壹位,他必須讓中國投資者走進門。

相關資訊:擇校風刮到美國 老美爸媽也頭疼學區房

(據參考消息網5月2日)

擇校風刮到美國 老美爸媽也頭疼學區房 | 美國

在紐約,第8公立學校是公認的好學校。這所涵蓋小學和初中、白人學生佔多數的學校,有一流的師資、參與度很高的家長、豐富的課程、好學的學生,再加上該校坐落於有著“美國10大最美街區之一”之稱、與曼哈頓隔河相望的布魯克林高地,學校片區內的學區房價格高得令人咋舌。不惜重金住進學區房,本該順理成章進入好學校,可日前紐約市教育局的一紙提案,卻打破了這片好學區令人心醉的寧靜。(學區房值得購買嗎?)

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學區改劃:巨大鴻溝不易踰越

兩個學校的差距太大了。橫在兩個學校面前不易踰越的鴻溝,是社區和家庭之間巨大的貧富差別和階層分化。

據悉,因第8公立學校嚴重超員,學區內持續的房地產開發熱潮又不斷催生新的就學需求,紐約市教育局遂向管轄該校的第13區社區教育委員會提出方案:將現屬第8公立學校學區的兩個居民區,即丹波(Dumbo)和威裡格山(Vinegar Hill)的大部分區域,改劃到附近另一所學校——第307公立學校的學區。

方案如若施行,便意味著,這兩個居民區正排隊等候第8學校入學名額的50個家庭,眼巴巴的期待將終成泡影,已入住學區的其他眾多家庭與他們心儀的名校也從此無緣。更讓家長們難以接受的是,第8學校和第307學校的差距實在太大了。

兩個學校的差距有多大?先看教學質量與學生表現,以紐約一家教育網站提供的數據為例,在今年紐約州公立學校共同核心標準考核中,第8學校有64%的學生閱讀達標;第307學校的同項達標率只有12%。而且,第307學校曠課率奇高:每學年有三分之一的學生曠課超過一個月。

更讓人吃驚的是,兩個學校相距僅僅一公里多,學生構成卻大相逕庭。按另一家美國教育網站的統計,第8公立學校白人學生比例為61%;而在第307公立學校,非洲裔和拉丁裔學生佔比則高達92%。

再看兩個學區的房產狀況。第8學校的學區房頗受追捧,這幾年房價節節攀升,數百萬美元一套的公寓比比皆是;第307學校的許多學生則來自學校街對面、低收入群體租住的法拉格特小區(Farragut Houses)。在以往的新聞報導中,小區的名字不時與貧困、毒品等負面詞彙相關聯。

學區改劃方案一出,許多家長開始抱怨和質疑,有的建起網上群組商議對策;只有少數家長願意去瞭解新學校。耐人尋味的是,對新方案,第307學校的家長也有牴觸情緒,他們擔心,富裕的白人學生的大量湧入,會給學校帶來未知的改變。

紐約教育局希望社區教育委員會能在今年11月之前就提案進行投票表決,以使新的學區劃界能在2016新學年生效。

橫在兩個學校面前不易踰越的鴻溝,是社區和家庭之間巨大的貧富差別和階層分化。如何運用智慧平衡不同的利益訴求,解決難題,對紐約教育管理部門是個挑戰,也是創造歷史性進步的機遇。

學區邊界:阻擋資源公平分佈

美國日益激烈的社會競爭,催生了大量不想讓孩子輸掉的家長,使得“擇校風”盛行,好學區的吸引力持續發酵。

“學區房”與教育不平等的相關性,在美國社會引起越來越多的關注。人們開始質問:“為什麼必須住進昂貴的房子,才能受到好的教育?”

學區房價格與教育質量到底有怎樣的聯繫?據《華盛頓郵報》報導,在首都華盛頓特區,學生總體閱讀測試成績達到熟練率80%的公立好學校,學區內的三居室房子中位價約為80萬美元。相比之下,同是三居室,如果中位價格低於46萬美元,其所對應的公立學校學生閱讀熟練率會低於45%。如果一個家庭只負擔得起低於30萬美元的房子,他們的孩子只能去讀更差的學校了。

為何房價高的學區教育質量也高?最常見的解釋是,美國公立學校辦學經費高度依賴學區內所徵收的房產稅,而房產稅的徵收額度以房價為基礎。因而,學區房價高,房產稅收入多,辦學經費自然充足;房價低的學區,辦學經費難免匱乏。在美國大部分州裡,花銷最大、最富裕的學區,學生人均開支是花銷最少學區的兩倍;在有的州,這一比例甚至超過三比一。

“辦學經費是重要原因,這是由美國的教育管理體制決定的。美國教育管理權基本在地方行政,教育立法權基本在州,各州又分權到各市鎮及學區,美國又是一個特別多元化的社會,各地情況很不一樣,談教育資源的公平化是個相當複雜的問題。而且,在教育的過程中,除了教育投入,其他因素也有很大影響。比如,能負擔起好學區房價的家長受教育程度大多較高,對教育更重視,會激勵孩子在學業上成功。”波士頓郊區尼德姆鎮已退休的高中法語教師克瑞斯蒂娜·米拉比萊(Christine Mirabile)對記者說。

現實的確如此。今日的美國,教育資源的分佈,與社會階層分化的態勢相吻合。記者看到,在波士頓富裕的郊區小鎮,家長在公立學校有著極高的參與度。大批擁有碩士甚至博士學位的職業女性在成家生子之後辭去高薪工作,做起全職主婦,全身心投入到學校相關事務和孩子的課外活動中。這樣的家長教育背景和教育投入,掙紮在生存線上的群體根本無力企及。

“在富裕的好學區,如果家長們認為州政府的撥款不充分,有的家長乾脆組織可以免稅的非營利組織支持教育,或者直接捐款給學校;在這些學區,有經濟實力的納稅人也會根據公立學校的辦學需要,組織學區居民表決增加稅收,加大對教育的投入力度。可是,在許多經濟實力弱的學區,低收入群體,尤其是少數族 裔,即使想要多付稅支持本學區的學校,也會因為各種因素困難重重。”居住在西雅圖市的英語教師、自由撰稿人安妮·瑪麗·利(Anne Marie Leigh)說。

美國日益激烈的社會競爭,催生了大量不想讓孩子輸掉的家長,使得“擇校風”盛行。近些年,因留學移民政策鬆動,各國“孟母”又紛至沓來,好學區的吸引力持續發酵,不斷漲價的學區房,讓無力負擔的家庭更加無力。

專家支招:打破房價與教育質量的聯繫

除了給不富裕的家庭和孩子創造更多的機會,政府還應該創建獎勵機制,鼓勵優秀教師到需要幫助的學校去任教。

“現在,家庭收入對孩子學業成就的影響,幾乎與父母教育程度所產生的影響一樣大了。”斯坦福大學教育學院研究教育領域貧困和不公平問題的教授肖恩·里爾登(Sean Reardon)教授說。

為促進教育資源的公平流動,彌補教育制度的不足,美國政府和民間正在進行多種努力,社會各界人士也紛紛獻計獻策。

華盛頓一家雜誌新近刊文《打破房價與教育質量的聯繫》,作者是賈森·貝德克(Jason Bedrick)和林賽M。伯克(Lindsey M. Burke),文中讚揚了華盛頓特區從2003年嘗試的“機會獎學金項目”。該項目向低收入家庭學生提供最高12500美元的獎學金,資助他們去私立學校就學。在投入上,相比當地公立學校學生人均投入,更為經濟,卻讓6100多名孩子有了改變命運的機會。

該文還力薦“教育儲蓄賬戶”的進一步推廣。與其他類似的金融產品相比,教育儲蓄賬戶的設計更為靈活。家長或其他人為孩子存入的專項教育資金,享受稅收上的優惠,可用於孩子從小學到大學任意階段的多種需求:購買課本、網上課程以及選修公立學校的課程,等等。2011年,亞利桑那州率先啟動了針對有特殊需要學生的教育儲蓄賬戶,佛羅里達州、密西西比州和田納西州緊隨其後。今年,內華達州成為向幾乎所有公立學校學生推行教育儲蓄賬戶的第一州。

對使用教育儲蓄賬戶的家長,亞利桑拉州作過一項調查。結果顯示:在不同分組人群中,家庭年收入在28000美元以下、經濟最困難的家庭,表達了最高即89%的滿意度。而這一人群中,有67%表示對他們孩子以前就讀的公立學校很不滿意。

波士頓所在的馬薩諸塞州,又被簡稱為“麻省”或“麻州”,公立教育水平一直在美國名列前茅。在提升經濟薄弱地區的教育水平方面,該州有著豐富的探索經驗,如積極推進一種公立民營學校類型——公立特許學校的發展。

據麻州中小學教育部專家、教育學博士沈安平介紹,麻州鼓勵經濟條件低下的社區創辦公立特許學校,吸引了一批敢想敢闖的教育工作者投身教育。麻州公立學校目前總在校生為956000多人,已建起公立特許學校81所,特許學校在校生人數37000多人,佔麻州公校在校生人數的3.9%。絕大部分特許學校開設在公立教育比較薄弱的城市社區。由於這些學校與其他商業、大學和教育研究機構有多方聯繫,獲得不少支持。許多學校相比同地區的其他公立學校,教育成果明顯突出。這些學校不僅提供非常優質的教育,還極盡全力幫助每一個學生獲得財務資助和其他幫助,使他們的高中畢業生幾乎全部上了大學。

“除了給不富裕的家庭和孩子創造更多的機會,政府還應該創建獎勵機制,鼓勵優秀教師到需要幫助的學校去任教。”法語教師克瑞斯蒂娜·米拉比萊對記者說。英語教師安妮·瑪麗·利也認為,美國應該向芬蘭等國家學習,提升教師的待遇和職業榮譽感,鼓勵更多優秀的人才投身教育領域。

(據新浪教育)

1分鐘看懂美國H1B簽證改革 | 美國

美國總統川普上任後致力於加強在美國生產,雇用美國人的政策,針對H1B移民工作簽證,他特別簽署法令。那麽H1B有怎樣的變化,現在的情況如何呢?(美國高薪職業

美國總統川普(特朗普)4月18日簽署〝買美國貨、雇美國人〞行政令,指示聯邦部門加強執行H-1B簽證規定,並提出新的改革方案,防止簽證欺詐和濫用。

美國自1990年開始采行H-1B非移民工作簽證計劃,目前每年分配6.5萬個普通名額,以及2萬個擁有美國碩士以上學位的名額,以利雇主招聘技術熟練的外國勞工。H-1B簽證持有人可在美國工作3年,期滿可延長1次,總計6年。

移民局每年4月開始受理新財年H-1B簽證申請案件,根據聯邦政府數據,2014財年到2018財年名額開放申請後,平均不到7天時間,申請案件數量即超過H-1B年度配額,移民局已連續5年采用電腦抽簽方式決定H-1B配額。

川普上任後,會如何改革H-1B簽證,壹直是熱門話題。各界關註的是,川普行政部門可能提出的H-1B改革重點、現階段可能發生的改變、工資是否會提高、國會是否會加速推動改革等。針對這些疑問,computerworld.com網站做了詳細的整理。

4月18日,川普簽署〝買美國貨、雇美國人〞行政令,指示加強執行H-1B簽證的規定
4月18日,川普簽署〝買美國貨、雇美國人〞行政令,指示加強執行H-1B簽證的規定

川普最想要完成的H-1B重要改革是什麽?

川普在簽署本項行政令時表示,完全依賴隨機方式(電腦抽簽)分配H-1B限額是〝不對的〞,並且希望將簽證分給〝技能最高及薪資最高〞的外國籍勞工,要結束〝濫用〞H-1B簽證的情況。

川普能否改變H-1B電腦抽簽?

川普並不如外人想像的,可以話語壹出立刻改變電腦抽簽。

美國移民律師協會(American Immigration Lawyers Association)移民律師斯達克(William Stock)表示,這個行政令力道之所以如此疲軟,是因為川普政府明白在現行法規下,總統的權力是有限的。這意味著,川普必須通過國會立法,才能對H-1B簽證進行重大改革。

川普會否影響H-1B簽證審批程序?

業界預期,美國移民局(USCIS)官員將更詳細審理H-1B簽證申請案,並提出更多〝補件請求〞(Request for Evidence, RFE),要求申請人提出更多證明文件。

移民律師勒範(Kramer Levin)說,川普簽署的這個行政令,對於H-1B簽證的指令,不是那麽明確,但對審批簽證官員來說,川普明確傳達了改革H-1B的意向。因此,〝每位審批官員腦中〞難免都會有川普的影子。

〝如果高層已傳達必須有所限制的意思〞,斯達克說,〝基層官員選擇‘不批準’,是百無壹失的作法。〞

另外,Fisher Phillips律師事務所移民律師瓊斯(David Jones)預期,移民局會進行更多的現場訪問,以仔細檢查H-1B簽證申請文件的準確性。

川普會提高H-1B簽證外國籍勞工的工資嗎?

川普行政部門相信,不需要通過國會立法,就可以提高H-1B簽證外國籍勞工工資。壹名高級官員在白宮簡報記者會上表示,行政令的目標是〝更真實地反映這些行業領域的實際工資〞。

美國企業雇主支付H-1B勞工工資,必須符合當地該行業4個工資水平中的壹個,不過,第壹級(Level 1)到第四級的工資差距很大。

以北卡羅來納州夏洛特市(Charlotte)為例,軟件開發人員第壹級工資為63,669美元,第二級79,331美元,第三級(也是四級工資的平均)94,973美元,第四級 110,635美元。

目前雇主如果支付H-1B勞工第壹級(即適用初入門者)工資,幾乎肯定會被拒簽,現在第二級工資也將被列入拒簽標準。

川普認為的〝H-1B簽證濫用〞是什麽?

川普行政部門高級官員在簡報時,提到大約250名迪士尼IT員工的工作被H-1B外國勞工取代,以及迪斯尼公司聘請外包公司提供的外國勞工,迪士尼員工被迫離職前負責訓練這些外國勞工。

在沒有國會授權下,川普能有何作為?

奧巴馬政府給予申請綠卡的H-1B簽證持有人的配偶工作權,這項行政規定正在聯邦法院面臨挑戰,川普行政當局已要求法院給予更多的時間,重新考慮這項規則。

川普還可能改變在美實習計劃(Optional Practical Training, OPT)。來美國接受高等教育的國際生,畢業後可以申請OPT,為期1年。2008年,小布什總統將科學、技術、工程和數學(STEM)國際生的OPT,延長17個月,奧巴馬政府再延長7個月。STEM國際生畢業後可申請OPT,可留在美國工作3年。

前兩任總統簽署行政令延長OPT期限,這意味著川普也可以通過行政令取消或修改OPT期限。

川普政府會在法庭上打擊H-1B計劃嗎?

司法部正在準備打擊離岸外包公司,最近警告雇主不要在使用H-1B計劃時〝歧視美國工人〞。

印度在H-1B爭議中的角色?

印度官員稱H-1B爭議屬於〝服務及貿易的問題〞,已警告美國政府,工作簽證為服務貿易的壹部分,如果川普行政部門和國會限制H-1B簽證,並因此傷害印度IT公司,印度將采取進行貿易報復。

對美國企業來說,印度市場是壹個龐大且不斷增長的市場,如果印度采取貿易報復措施,美國企業將受到影響。

川普如何與國會合作?

川普行政部門相信〝國會對H-1B改革有很大的興趣〞,預期聯邦機構將和國會聯手進行H-1B改革。

不過,川普政府在國會仍有可能面臨障礙。雖然,大多數議員都認同要保護美國勞工,不能被H-1B簽證外國勞工取代,但有些議員如參議員哈奇(Orrin Hatch)主張增加H-1B簽證名額。

哈奇也有可能反對其他議員的提案,如參議員格拉斯利(Chuck Grassley)要求美國雇主,在雇用壹名H-1B簽證外國勞工之前應先雇用壹名美國工人。

國會將對H-1B改革采取行動嗎?

目前川普行政部門和國會對某些議題,如醫保法案、美墨邊境墻預算等,仍存在相當大的歧見,需要努力化解,因此,H-1B簽證改革恐怕還不是優先事項。

(據新唐人)

中資狂掃美國房產 恐重演日慘賠窘境 | 美國

日經新聞報導,中國企業前僕後繼地砸下巨資大買美國房地產,分析師認為,恐將重蹈1980~1990年代日本企業大舉投資美國房地產最後慘賠的覆轍。

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中國安邦保險集團2015年斥資20億美元,收購紐約著名地標華爾道夫酒店
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中國海航集團3月下旬斥資22億美元,買下曼哈頓公園大道245號的辦公大樓,創下紐約辦公大樓新高價格。海航集團去年10月也斥資65億美元,從黑石集團手中買下希爾頓酒店集團25%股權。此外,海航集團還陸續在曼哈頓中城買入辦公大樓。

以中國人壽保險公司為首的中資集團,去年10月斥資20億美元收購喜達屋酒店集團部分股權,成為最大股東。中國安邦保險集團2015年斥資20億美元,收購紐約著名地標華爾道夫酒店。

根據歐洲房地產投資公司仲量聯行的調查,去年中國企業投資海外房地產的金額高達330億美元,較2015年成長50%。中國企業投資海外房地產的首選是美國,占134億美元。仲量聯行表示,盡管中國政府已強化防止資金外流的法規,但中國企業對海外酒店和辦公大樓的投資仍維持高水准。

美國房地產業者表示,1980~1990年代中期,日本企業對美國房地產的投資金額高達780億美元,包括三菱地所公司收購紐約洛克菲勒中心,第一生命保險公司買入花旗銀行中心等,日本企業收購的都是美國知名的地標大廈,當時引起美國民眾強烈不滿。

中國企業在美國的房地產投資持續加溫,但目前尚未遭到過去日本企業受到的種族歧視和民族主義情緒。但外界擔憂,一旦美國房地產泡沫破裂,中國企業這些高額投資將蒙受巨大損失。

美國知名房地產投資大亨澤爾(Samuel Zell)最近在紐約舉行的房地產從業人員大會上,對中國企業的房地產投資過熱現像提出警告,強調1980年代日本企業因草率的投資判斷而高價買入美國房地產的情況,如今再次重演也不足為奇。

(據自由時報)