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居外說：洛杉磯學區房回報率怎麼樣？投資者需要注意什麼？

摘選自《居外說》第四期直播嘉賓David Yu訪談實錄

洛杉磯學區房往哪找？

從學區房這個概念上講，東岸和西岸應該是沒什麼差別的。如果已經獲得美國身份的話，比較好的學區房來自用是比較理想的，增值保值的空間也比較大。如果沒有綠卡，只是拿來投資，學區房出租也比較容易。所以在美國，用中國的概念來看待學區房也是可行的。在洛杉磯，像爾灣（Irvine）、聖馬力諾（San Marino）等傳統華人居住的地區一般學區也都是不錯的，因為我們華人還是比較有投資眼光的。

學期房的投資回報率肯定是比較高的，比如在洛杉磯，羅蘭崗（Rowland Heights）房子較便宜、不錯，那邊學校排名比較低，通常在加州千名開外；爾灣的學校就要好的多，在加州兩三百名左右。另外，像鑽石吧（Diamond Bar）、亞凱迪亞（Arcadia）、聖馬力諾這邊都有不錯的學校。房價方面，同樣區域的新房通常會貴個15-20%。在好學區與不那麼好的學區，房價相差二、三十萬美金也很正常。

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什麼類型的房產有利投資？

除了這種傳統意義上的學區房，從投資概念上講，大學附近的學生公寓肯定也是比較有值得投資。這是個需求很有保證的市場，什麼時候都有學生。還有一種，就是離市中心比較近的地方，在美國也都是房產需求很旺盛的地方。因為美國很多年輕人的住房是逐步升級的，不像中國人靠家裡幫助一步到位。

大學畢業以後，很多美國孩子要自己住，需要租類似一室一廳或者單間的小房子，等他要成家的時候，她可能租個一房一廳的，有孩子的時候就會考慮再換更大的。因為大家再美國買房子基本上是不靠父母的，都靠自己，所以購買首套房的年齡一般都在30歲以後了。那在這之前，年輕人的租賃市場是一個很值得關注的投資市場。所以可以說，在美國買房子可以選擇的投資市場很豐富。

我自己的女兒就有兩套房子，從畢業以後就開始投資買房投資。我記得她買了一套在洛杉磯不遠的地方，當時房價大概30萬美金（約203萬元人民幣），每月月供1,200塊（約8,137元人民幣），但是租金就能達到2,190塊（約1.5萬元人民幣），是比較高的。扣掉房地產稅、管理費，收入也不錯。而購買了學區房，離學校比較近的房子，絕大部分也都是升值的。

投資學區房的回報怎麼樣？

美國的房價目前每年增幅大概在4%-8%，不同的區域的差距也很大。比如洛杉磯這幾年漲得很厲害，3-4年以內大概也有30-40%的漲幅。跟金融危機之前比的話，比很多地方上漲了有一倍還要多。不過跟中國不太一樣，美國不是說整個城市房價一起漲，要看單獨的區域。學區好的地方，規劃好的地方，漲幅就會大一些。

我們再來談談出租房，我本身自己也有投資一個三房三衛，其實那個房子所在的學區不是很好，基本上就是三分、四分的學區，但是它距離大學非常近，我主要就可以租給大學生。那個地方在洛杉磯不算房價高的區域，購房價格超過60萬美金（約407萬元人民幣）。

如果再大一點，比如四房四衛，你租金一般可以達到3,000美金（約2萬元人民幣）左右，回報率基本上在3%到7%左右。

這座位於美國加州帕薩迪納（Pasadena）的西班牙式莊園坐落在格倫橡樹林蔭大道（Glen Oaks Blvd），設有4個臥室和4個浴室，享有令人嘆為觀止的山景以及極致的隱私感。
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洛杉磯的房產稅是多少？

美國每個州、每個城市的房產稅都可能不一樣。至少像佛羅裡達州、德州、紐約州等地的房產稅是很高的，接近3%。如果你要在美國投資房子，你一定要了解一下房產稅。

洛杉磯都會區的房產稅基本上在1.1%左右，但是現在有一些新開發的區域，比如爾灣，有一個城市建設費，大約有4、500塊錢（約2,712-3,390元人民幣）一個月。這樣綜合起來，它的房地產稅就在1.7%到1.8%左右，就有點偏高了。所以有時候這些新區的房子看起來便宜，其實還有一部分額外的稅費需要負擔。房地產稅是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一個月可能一千塊美金的持有成本，對收益是個蠻大的影響。

另外投資公寓的時候，還會產生一個HOA，就是類似物業管理費，也是一個要注意的費用。比如洛杉磯市中心，我們花100萬到150萬美元買一個兩房或三房一廳的房子，實際上它每平方米的HOA可能要達到7、8美金，那一年下來也可能上萬了，這些零零散散加起來開銷其實就不小了。

投資者應該找哪些專業人士幫忙？

最後，對於投資者或者打算移民的人來說，找好專門的物業公司、律師或者會計師還是很重要的。當地人都會通過找律師跟會計師的方式來為自己在稅收上省一點錢。這個真的有必要。如果是去美國安家落戶，我覺得首先你要找一個比較信得過的律師，幫你辦理各種身份與居住的事情。

另外，你最好去找一個好的會計師，不管是做生意還是出租房子，你都要報稅。有的人為了省錢自己填表報稅，實際上都是不劃算，花了時間還不一定可以省下多少錢。假如你找會計師報稅，也就花個一兩百塊錢美金，所以說在過去投資移民之前，最好還是要提早規劃，這樣的話你就可以少走很多彎路。

David Yu，專注服務留美後服務的加州聯合教育集團（UEG）總裁&資深企業家，以其對美國教育制度和資源的深入了解服務於在美留學生，其子女均就讀於美國名校。

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文字：Adam Yang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國名校錄取條件，你知道嗎？

美國名校錄取條件是什麼呢？每位打算出國留學的學子都有一個名校夢,哈佛、耶魯、麻省理工……每當聽到這些美國頂級名校都會讓人嘖嘖稱讚，那麼你離這些大學有多遠呢？下面我們一起看一看美國名校錄取條件！

2017年U.S.News排名前五的美國大學申請基本要求

美國名校錄取條件：學術能力

學術能力是美國常春藤名校錄取標準重要因素之一，其包括主幹課程的成績、課程難度及學校背景、課程範圍和學習能力的發展趨勢等。學術能力是七個元素中最重要的。「美國院校最喜歡學習水平呈上升趨勢的學生，他們要通過過去的經歷來證明你的學習能力。例如高一成績不好，高二、高三漸漸好起來，這類學生很受歡迎。」因此，如果想出國留學，首先要保證自己的平時要優秀，或者要有一個進步的過程。

美國名校錄取條件：領袖潛質

學生會主席不一定有領袖潛質。

中國學生在做個人陳述時，往往會認為曾經在校園裡做過團支部書記、學生會主席，就能突顯自己的領導才能。「其實美國院校看重的並不是這個，他們看重的社會領袖潛質，是你在學校接受四年教育步入社會後，能否影響到其他人甚至整個社會。」

美國名校錄取條件：社會責任感

三件事讓哈佛無法拒絕他

為什麼美國有4000所學校，哈佛的地位卻難以撼動？哈佛校長的回答是：「因為我們的校友會回報母校。在錄取學生時，哈佛看重的是學生在事業成功後，會為哈佛和社會帶來什麼。」這也是社會責任感的體現。有一個學生，為了滿足哈佛的招生要求，做了三件讓哈佛無法拒絕他的事情：第一年暑假去南美洲的智利給監獄犯人講聖經、傳教，第二年暑假去南極洲研究溫室效應，第三年暑假到美國屬地關島研究海龜及生物變遷。在美國名校看來，這些就是社會責任感的體現。他參加哈佛面試時，就提出過希望成立亞洲基金會，資助亞洲的學生來哈佛讀書的設想，被面試官稱讚。

這些頂級名校需要的不僅僅是好學生，更需要成功後能夠肩負起社會責任的學生。這就要家長未雨綢繆，為孩子安排一些真正的社會工作。當然，並不是每位學生都可以有這樣的經歷的，但只要根據自己的實際情況，做自己力所能及的事情，也能體現社會責任感。

美國名校錄取條件：實習經歷

想申請金融專業或是財會專業學生，在申請前必須安排兩段實習，因為如果是實習老師寫推薦信，會增色不少。

美國名校錄取條件：標準化考試

多少分才能進名校？其實，除了托福有「生死線」外，所有的考試沒有「生死線」。美國五大頂級名校(哈佛、耶魯、斯坦福、普林斯頓、麻省理工)要求托福100分以上，而康奈爾等二類院校則可降到95分。

至於SAT，五大名校沒有特別分數線，但有常規分數線，「最保險的是2200分以上。」為了增加錄取幾率，在這裡，建議學生參加SAT副科考試，一般選擇數學副科、物理副科，美國有27個SAT副科考試，是美國學生加分法寶。

美國名校錄取條件：文書闡述的邏輯性

可以說，文書是美國常春藤名校錄取的關鍵之一，是除了標準化考試成績及學習能力外，最重要的申請材料。美國的文書材料包括：推薦信、簡歷和個人陳述(PS)等，本科學生及商科或有小論文，文科會有writingsample。

標準化成績及GPA能反映一個人的學習能力，而文書材料所體現出來的，才是活靈活現的人。文書是國外院校瞭解你的途徑，通過文書能看出人的學習能力、研究能力、社會責任感等其他綜合素質。當然，如果文書寫的不好的話，會給自己的形象大打折扣。

因此，作為一篇篇文章，一定要有寫作的順序，逐層遞進，邏輯性強的文書此材料會讓國外院校很容易看到你的亮點，進而決定是否錄取你。

美國名校錄取條件：文書寫作的準確性

文書的重要性是眾所周知的，在寫作的時候，並不是一味的誇大自己的優點，或寫一些自己完全不具備的能力或研究背景。文書寫作最重要的一點是文書的準確性，真實性。用詞得當，真實論述的文書，才能吸引到讀者，吸引到國外院校。

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私立學校和公立學校的選擇美國人怎麽看？｜居外專欄

我的地產搭檔是個家庭背景極其優渥的美國人，她把她的兩個孩子從幼兒園起就送入最好的私立名校，壹路走來，小女兒完全證明了她的理論，現在哥倫比亞大學讀社會學博士。這種從小就要讀名校的家長在美國的中上層社會裏屬於保守派。美國雖然是個很年輕的國家，但它也有它的遊戲規則和傳統。我們壹般指這類家族幾代沿習傳統，甚至進入同壹所學校學習的家庭為藍血家庭。

我們平時指的美國夢，其實不包括這些嚴謹持續傳統的美國人。麻省波士頓地區因為是美國歷史最為悠久的區域，這些年也使我有機會接觸並認識壹些“藍血人”。這個團體禮貌但不熱情，壹般比較難接受外來者。

但是還有壹批中上層社會人，他們出於種種原因沒有那種骨子裏的高傲，而有著美國人的不拘小節與實際的心態。這壹類家長會選擇在孩子小的時候，送他們去體驗公立學校的教育制度，但在初中時，特別是高中再把孩子送入私校。他們覺得私立學校的師生比例要好於公立學校，在孩子進入青春期時尤其需要導師的關愛。另外，需要幫助孩子在中學建立起將來的關系網。我近30年來壹直與當年的壹些高中閨蜜保持聯系，同學遍布世界：有的在墨西哥大企業任律師，有的在歐洲時尚雜誌任總編，有的在非洲政府任職。朋友交的廣了，也會提升人的眼界與視野。

壹般美國中產階級的人比較實際的，會考慮選擇入住公立學校比較好的區域。這樣孩子也可以接受很好的教育。如若從成績來看，有些公立學校可能更勝於私立學校。麻省就有好幾家特別有名的公立學校，從壹定的排列測試來看超越了私立，例如波士頓市內的拉丁高中，也是全美最早的公立學校，今年又榮登US World and News Report《美國新聞與世界報道》麻省公立高中的冠軍。鑒於我們中國人比較實惠的生活習性，麻省的好學區內，華人的人口密度會比較高也是很自然的。

壹般美國家庭為孩子入學的考慮除了從自身的收入以及經濟條件的角度出發，還會更深入地從孩子自身的情況作出選擇。有的孩子在人氣旺的群體會如魚得水，那就適合在公立學校發展。有的孩子個性會比較內向，需要多壹點老師的關註和鼓勵，師生比例高的私校會更合適。有些孩子有壹定的特長，而可能在公校得不到相對應的課程的培養，等等。從這些可以看出大部分美國人考慮學校時，往往不壹定遵循排名，而是從實際角度出發，尋找具有針對性的合適選擇。

中國國內的家長如果考慮讓子女在美國上中學的話，也可以參考美國人的思路。最好根據孩子的個性、特點和發展需求，再加上家庭的經濟狀況，綜合考慮如何選擇學校。

責任編輯：Zoe Chan

美國資深教育顧問周依琰老師專欄全集

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惠譽：亞馬遜第二總部選擇結果對當地房價影響不大

根據惠譽的報告，亞馬遜未來的第二總部分拆落戶紐約長島市和北佛吉尼亞州的水晶城，對阿靈頓縣和紐約市的經濟和債信質量“至多會產生輕微影響”，因為這兩個地方經濟規模很大。延伸閱讀：【亞馬遜第二總部的房市效應：17座候選城市若果當選的租金漲勢比較】

皇後區西邊的長島市與紐約曼哈頓隔水相望，站在高處可眺望曼哈頓裡的公園，長島市以前比較落後，現在正快速發展，聚集了很多畫廊、工作室等文化藝術產業。而曼哈頓是資本與商業中心，可以說是離資本最近的地方。

再來看水晶城，它離五角大樓不遠，與華盛頓白宮隔水相望，這裡的優勢是交通便利，人口多元化，勞動力受教育程度更高，且靠近華盛頓哥倫比亞特區。紐約和華盛頓是兩種不同的氣質，華盛頓要安靜得多，剔除了商業的嘈雜。

惠譽預計這兩個地區的房價都不會發生太大變化，理由是健康的經濟動態已推高房價，且供應應該足以滿足需求。

惠譽表示，華盛頓地區可能比紐約市受益更大，因為華盛頓的租金和房價增長較慢。

同樣，亞馬遜第二總部拆分對就業影響不大。

惠譽表示，不僅拆分第二總部導致亞馬遜對地方政府收入的直接影響降低，州和地方的激勵措施也減少了亞馬遜帶來的直接影響。

亞馬遜的最終公告可能會在本周晚些時候公布。

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來源：新浪美股
責編：Zoe Chan

全球豪宅白皮書發布：2017年度假類豪宅銷量大漲19%

一般而言，某一地區的房市狀況通常是該地區經濟發展情況的晴雨表。但這一規律已經不再適用於豪宅市場了，因為影響某一地區豪宅價值的主要驅動力越來越受到世界其他地區情況的影響。這一趨勢在二級市場——度假房產（亦稱“第二套房”）和度假目的地區域上尤為明顯。

最新發布的《2018年全球房地產奢侈品白皮書》（2018 Luxury Defined White Paper ）顯示2017年全球奢華房地產市場中度假房和度假目的地市場上，售價百萬美元以上房產的銷量大幅增長。2017年，度假房市場上豪宅的銷量同比增加了19%，而2016年該類房產的銷量則下降了7%。

愛達荷州太陽谷（Sun Valley, Idaho）滑雪度假村中百萬美元以上房產的銷量同比增加了51%。圖為居外房源（編號：39705024），這座宏偉的莊園占地超過13英畝，位於愛達荷州太陽谷的比格伍德河（Bigwood River）上，冬季和夏季的休閑娛樂場所比比皆是，擁有最大的隱私和美麗的自然美景，是避暑和過冬的完美度假屋。**點擊查看這套居外網房源的更多信息**，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

度假地區的豪宅市場則更廣泛地體現了強勁的增長勢頭。宏觀經濟因素影響了一級住宅市場中豪宅的價格。近幾年，大多數主要城市的一級住宅市場出現快速的增值，因此對於這些市場上的富裕購房者而言，第二住宅市場上的豪宅價格則更為合理。

在以上因素、消費者信心走強和股市情況看好的共同促進下，2017年度假房產的銷量大幅增加。此外，盡管某些第二住房目的地市場的豪宅價格並非很低，但相比最高的價格仍然還有很多增長空間，成為購房者買房的強大推動力。

全球第二住宅市場上的豪宅銷量出現回升

作為豪宅晴雨表中全球最為火熱的第二住宅市場，新墨西哥州首府聖達菲（Santa Fe）豪宅的銷量出現了自2005-2006年度的新高。巴克房地產的大衛·巴克（David Barker）表示，“聖達菲的豪宅市場一直以來是發展最慢的市場之一，現在這一市場終於出現了可觀的增長。豪宅的銷量持續增加，2017年銷量相比去年增加了18%。聖達菲仍然在購房者的購房選擇中仍然名列前茅，因此2018年這一增長趨勢將持續不變。“

美國的其他二級市場也出現了回升。北卡羅來納州諾曼湖（Lake Norman）的豪宅市場的銷量就出現了顯著回升。 Ivester Jackson Distinctiv房產的裡德·傑克遜（Reed Jackson）表示，“2百萬美元以上的房產市場出現了2007年以來最好的發展情況。”該城市百萬美元以上的房產銷量同比增長高達54%。科羅拉多州落基山特柳賴德（Telluride, Colorado）和愛達荷州太陽谷（Sun Valley, Idaho）滑雪市場的豪宅銷量分別增加了38%和51%。

科羅拉多州特柳賴德（Telluride, Colorado）豪宅銷量年均增加了37%。圖為居外房源“海角”（編號：37775799），這座近12英畝公園般的莊園提供了最稀有的自然美景，永恆的建築，無盡的景色，並便捷進入城鎮和特柳賴德機場。被美國廣播公司評為“美國最佳景觀的豪宅”之一。 — 科羅拉多州特柳賴德（Telluride, Colorado）豪宅銷量年均增加了37%。圖為居外房源“海角”（編號：37775799），這座近12英畝公園般的莊園提供了最稀有的自然美景，永恆的建築，無盡的景色，並便捷進入城鎮和特柳賴德機場。**被美國廣播公司評為“美國最佳景觀的豪宅”之一。***點擊查看這套居外網房源的更多信息*，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

同樣，法國拉波勒（La Baule）海濱地區的第二住宅市場上，富裕的購房者也出現了大規模的買方行為，因為這些買家的本地住房價格不斷上漲，且低利率使得購買度假房產顯得更為有吸引力。 La Baule & Vous的大衛·彼爾德（David Bilder）表示，在巴黎富人和海外買家的支持下，2017年的房產價格增加了4.5%。這些買家被這裡可靠的投資氛圍和可觀的豪宅價格所吸引。

盡管二級市場整體情況看好，一級市場出現的房產庫存有限問題也開始反映在部分第二住宅市場上。麻省科德角Pine Acres房產的克裡斯·萊茵史密斯（Chris Rhinesmith ）表示，“2017年豪宅銷量顯著下降，主要是由於豪宅供應的不足導致的。”

Chestnut Park地產的克裡斯·卡普奇（Chris Kapches）表示，在多倫多附近的慕斯科卡度假市場上，“過去兩年內，整體度假娛樂房產出現了50%的跌幅。房產庫存的減少導致了銷量的下滑，同時導致了平均房價的上漲。庫存的減少將持續給購房者帶來壓力，因為他們不得不花更多的錢買下炙手可熱的度假房產。”

2017年，佛羅裡達州薩拉索塔（Sarasota）豪宅市場繁榮發展，百萬美元以上房產的銷量年均增加了30%。圖為居外房源（編號：13899869），全新豪華別墅帶家俱出售，室內設計由世界著名的Romanza團隊設計，坐落在傳統的私人高爾夫會所The Founders Club。離美國排名第一的沙灘Siesta Key Beach 15分車程。 — 2017年，佛羅裡達州薩拉索塔（Sarasota）豪宅市場繁榮發展，百萬美元以上房產的銷量年均增加了30%。圖為居外房源（編號：13899869），全新豪華別墅帶家俱出售，室內設計由世界著名的Romanza團隊設計。坐落在傳統的私人高爾夫會所The Founders Club，離美國排名第一的沙灘Siesta Key Beach 15分車程。**點擊查看這套居外網房源的更多信息**，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

過去12-18個月以來，第二住房的主要購房者來自股市出現創紀錄增長的市場。利率的增加可能將緩和股市價格的增長。股市價格一直以來都是度假房產，特別是高端度假房產銷量的晴雨表。關注市場基本情況的變化對第二住房市場的影響，以及美國未來12個月稅法對第二住房市場的影響是很有意義的。

原文：Luxury Defined by Christie’s
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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美國房貸利率創7年來最大漲幅破5%樓市將加速下行

上周，美國抵押貸款利率接近5%，創7年多以來的最高水平。媒體稱，美國房貸率若“破5”，將標志著低迷的住房市場會再次受挫。

當地時間10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的數據顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率升至4.9%，創約兩年來的最大單周漲幅。一些貸款者和房地產經紀人表示，即使是現在，除最有資格的購房者外，所有支付大額首付的人都面臨5%的借款利率。

釋放美國經濟下滑信號

《每日經濟新聞》記者了解到，近幾個月來，美國房貸利率一直在小幅上升。達拉斯地區抵押貸款商羅德尼·安德森在接受媒體采訪時表示，“我們看到抵押貸款利率開始出現爆炸式上升。”

按歷史情況來看，5%的抵押貸款利率並不算高。在2008年金融危機爆發前10年的大部分時間裡，美國房貸利率甚至徘徊在5%~7%。但對習慣於以4%或更低利率獲得抵押貸款的購房者來說，接近5%的貸款利率讓他們猝不及防，他們對現在必須支付的住房貸款價格感到震驚。

媒體援引在線貸款信息網站LendingTreeInc.的數據稱，對於一所抵押貸款為25萬美元的房屋，5%的利率意味著每月的還款額要增加約150美元（不包括稅和保險），而在不到一年前，借款人的月還款利率還不到4%。一些經濟學家認為，如果借款人在更高利率環境下買不起房，賣方或需降低房價。

由於樓市表現通常是影響宏觀經濟的先導指標，房貸利率上升對美國整體經濟來說或是一個不好的信號。

記者了解到，今年8月，美國的成屋銷售較上年同期有所下降，這也是連續第六個月出現下降。由於住房供應短缺，以及刺激民眾購房舉措減少，許多美國潛在的購房者都選擇了按兵不動。而更高的抵押貸款利率則可能加劇這些潛在購房者的擔憂。

“隨著利息上漲，借款人會喘不過氣來。”房地美首席經濟學家山姆·卡特對媒體表示。

不難看出，美國一度炙手可熱的房地產市場正顯示出降溫跡像。房地產經紀公司Your HomeFree總裁比爾·納爾遜表示，在他工作的片區，降價房屋的數量是即將簽訂合同房屋數量的兩倍以上。

獲利房主數量恐創新低

兩周前，布拉德和弗吉尼亞·雷丁格在達拉斯市買了一套新房子，他們選擇了可調整利率的抵押貸款，這樣就可得到4%的貸款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率貸款，他們就必須支付4.5%~5%的貸款利息。

雷丁格稱，利率進一步上升的預期促使他迅速購買新房，如果選擇固定利率的抵押貸款，他的月還款額就將要高出幾百美元。

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《每日經濟新聞》記者了解到，可調整利率抵押貸款在一定年限後將重新設定市場利率，通常在期限開始時提供比固定利率抵押貸款更低的利率。一些美國房貸機構表示，隨著利率上升，對產品詢價的客戶數量激增。不過，他們在抵押貸款市場上的份額仍相對較小。據MortgageFinance的行業研究數據，二季度，他們約占抵押貸款來源的12%。

此外，美國近期的宏觀經濟環境也推高了與抵押貸款利率密切相關的10年期美債收益率——近期已漲至3.25%，為7年多來的高點。此外，美聯儲今年已連續三次加息，市場預期美聯儲在今年12月的議息會議上可能會再次加息。

媒體稱，更高的利率可能會扼殺美國的融資熱潮。在2008年金融危機爆發後的幾年裡，再融資熱潮的興起拯救了美國的抵押貸款行業。根據抵押貸款數據和技術公司BlackKnight Inc。的數據，如果美國房貸利率“破5”，那麼有資格獲得再融資並從中受益的房主將減少到155萬人，此數字將較今年年初下降64%，將創下2008年以來的新低。

對首次購房者來說，更高的利率將使他們的購房更困難。卡特表示，房地美支持的貸款中，約有45%是給首次購房者的，高於正常情況下的30%左右，這意味著，利率上升對美國房地產市場的影響可能比以往任何時候都要大。

全球海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，“由於大部分外國買家在美國是用現金購房，今年以來，按揭利率的持續攀升對他們的影響是正面的。但房貸利率的上漲將增加需要從銀行貸款的購房者的負擔，從而導致房價上漲速度放緩。”

來源：每日經濟新聞
責編：Zoe Chan

如何投資美國多單元住宅實現13%回報率 | 居外買家故事

美國多單元房產投資無論從資金流，還是投資回報率都備受投資者的青睞。盡管房產投資理論和分析的信息和文章屢見不鮮，但卻缺少實例分析。以下就美國華人買家Zora（同時也是居外特約專欄作家）在2017年6月份購買、投資多單元房作為案例，和居外網讀者分享和解析投資回報率的計算方式和本次投資過程中的投資心得：

投資概況

買家：Zora/美國華人
買房區域：康涅狄格州，布裏斯托市
置業目的：投資
投資金額：7萬美元（首付+養房費用）
買房類型：多單元房
護型：共3護，每護為3房1衛（110平米），共330平米
置業結果：成功投資，凈現金回報率達13%

*備註：多單元房（Multifamily），是美國特有的住房的類型，從外表上看是壹幢獨立房，但建築裏面卻包括了2-4個獨立的單元（公寓），每個單元都同時入住壹護家庭，為此能獲得較高的租金收入，是最這合投資的房屋類型。

關於多單元房的投資優勢，可慘考“選擇投資美國多單元住宅（multi-family）的五大原因”

投資房產怎洋實現13%回報率？美國華人實例解析 | 美國 — Zora所購多單元房外景。從外觀上看，與壹般獨立房無異，但裏面卻包括3套獨立的公寓，這也是獲得更高租金和投資回報的關鍵。

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這幢多單元房位於康涅狄格州布裏斯托市（Bristol）,面積近330平米，共有三個3房1衛的獨立單元。周邊設施比較成熟，5分鐘步行到購物區域，靠近公交站，14 分鐘步行距離到公員，高爾夫球場，網球場等設施。當地居民基本以工薪階層（working class）為主，這也是這套房產的出租目標人群。按照當地目前的行情，每個單元的租金為900-1100美元/月左右。

壹、房產投資回報率如何計算？

在計算這套多單元房的投資收益錢，先為大家介紹常見的計算投資回報率的計算方式：資產回報率（CAP RATE）、現金回報率（Cash on Cash Return）。

資產回報率CAP RATE ：

CAP RATE = 年凈經營收入/地產的市場價格，也就是不考慮有貸款的條件下，壹個投資地產所能產生收入與其價格的百分比。年凈經營收入的計算方法是把年租金收入的總額，減去所有費用，包括地產稅，保險，維修，房東所支付的水電費等。值得說明的是，銀行還貸的月供本金和利息都不包括在內。

現金回報率Cash on Cash Return：

凈現金收入/凈現金投資。和CAP RATE 不同，現金回報率的計算更看中的是每年純現金利潤收入占購買房產時現金投入的比率。例如，房產價格為10萬美元，首付款25%為25000 美元，如支付完貸款和房產經營費用以後，純利閏所得為每月300 美元，CASH ON CASH的回報為（$300 *12/$25000）=14%。Cash on Cash Return 更是從現金流的角度來幫助投資人評估投資價值，並可以和股票市場或者其他投資方式作橫向比較。

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二、實例計算：布裏斯托（Bristol）多單元房投資收益計算

1、買房主要支出

成交價格205,000 美元
首付金額：51,250美元（25%）
維修費用：12000 美元（在專業驗房過程中，屋頂和其中壹護的熔爐接近更換年齡，在和賣家商討後，賣家給出10000 美金的折扣，作為買家的我們會出資進行修葺）
月貸款利息和本金：$847；年貸款利息和本金為$10,163.40 美元

2、每年養房費用（必須支付的養房和出租衍生費用）

維修費用10%：每月$326 ，每年3912美元。
空置期分攤(vacancy rate 10%)：每月326，每年3912美元。

備註：10%的空置率是比較保守的數字，康州的冬天比較長，如果房屋在冬天空置，招租的時間可能會較長。10%低於當地的房屋空置率的平局值，大部分投資人用5%-10%空置率來做回報率的計算

專業物業管理費用10%：每年3912美元

備註：業主如果居住在外市，或者沒有時間親自管理，可以雇傭專業的物業公司負責招租，維修，接通業租護電話等，壹般費用在租金的10%左右。我和我的合作夥伴短期內會自己管理該房產，但1-2年後計劃由物業公司接手管理，所以在計算回報率時考慮到10%的物業管理費對我們很重要。

房產地稅：4700 美元/年
水費：150 美元/月，1800 美元/年（根據房產的建築結構，不是所有的房產水費多有房東支付）
房產保險：2332 美元/年
總費用支出= $20568 美元

3、每年租金收入

年房租收入為$39,120 美元（月房租收入$3,260X12）

為此，本套多單元房的資產回報率與現金回報率計算如下：

資產回報率=（年房租總收入- 費用支出）/ 房產購買價=（$39,120 -$20,568）/$205,000=9%

現金回報率=年凈利閏回報（年房租總收入-費用支出-年房貸利息和本金）/現金投資(首付金額+維修費用) = （$39,120 -$20568-$10,163.40）/ ($51,250.00+$12,000)=13%

註意：如果大家無法在美國拿到貸款，現金支付購買的話，CAP RATE的計算方式沒有變化。但是CASH ON CASH 回報率的計算就會和以上的計算不同。

三、投資心得：避開熱門區域、找個好經紀

美國每個區域在做房產投資的選擇上都有其特殊性。對該房產購買時所考慮的因素，未必這用於美國所有其他城市和地區，需要說明的幾點是：

選擇這合的投資區域

美國熱門的房地產市場例如洛杉磯和紐約，房產在過去幾年中價格上升迅速，盡管租金也在上升，但是這些城市的CAP RATE 會遠遠低於9%。例如聖地亞哥地區2017年第壹季度平局CAP RATE 只有4%。與之相比，康涅狄格州比鄰紐約和波士頓，最近壹兩年才開始被中國投資人所了解，是壹個投資門檻低，回報較好的市場，能以更少的現金投入獲得不錯的現金回報，更這合普通投資者。

選個稱職的經紀人真的很重要

選擇對的房地產經紀人對於投資者來說可以起到事半功倍的效果。我們的房地產經紀人不僅給我們提供了準確的房產稅費用，保險和水費的預估信息，幫助我們做更準確的回報率計算。更主要的是給了我們提供了當地房地產律師，專業驗房公司，物業管理公司等推薦。並且還在和賣家的經紀人協商價格時給出了有建設性的建議，讓我們在驗房後由拿到了優惠。尤其對中國的投資人來說，找到有經驗的美國當地房地產經紀人尤為重要。

看完以上故事，如果妳也有過在海外買房、投資的經歷，無論成功與否，都歡迎來信與居外網讀者、乃至所有中文買家分享。歡迎來信至editorial@juwai.com了解細節。

撰稿：Zora

排版：Shelly Du

責編：Vincent Xie

美國加州房地產市場顯著放緩華人投資依然熱絡

洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

據美國《僑報》報道，近期各項房地產調研數據顯示美國加州房屋市場銷售額下滑，出現4年以來最大年比降幅，房地產市場顯著放緩。洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

因工作在爾灣（Irvine）租房的匡女士一個月前賣掉了自己在洛杉磯東區聖蓋博谷（San Gabriel Valley）的舊房，原本希望在爾灣購買一個房產，但現在的房價讓她猶豫不決。匡女士幾年前趁著房市低谷，在洛縣以北區域購買過兩套房子，目前每個月能收到3000多美元的租金。如今，她考慮如果無法在房價過高的爾灣購屋，就打算繼續投資幾套房產收租。

和匡女士有著類似想法的華人有不少，這使得河濱縣、聖伯納迪諾縣、安大略縣（Riverside、San Bernardino、Ontario）成為華人看房熱門區域。

房產投資公司的孫女士介紹，看一個區域的房地產是否適合投資主要考慮六方面因素，包括就業市場、空置率、經濟多元度、房屋支付能力、政策是否有利於房東以及學區評分。由於安大略國際機場和2028年洛杉磯奧運會，靠內陸區域各方面發展蓬勃，因此吸引越來越多個人房地產投資者把目光放到這裡。

根據數據顯示，該區域不少城市的租金回報達到8%以上，排在前三位的是東谷市（Eastvale）、科洛納市（Corona）、庫卡蒙格牧場市（Rancho Cucamonga），回報率分別是12.22%、10.06%、8.42%。

這處漂亮嶄新的4臥3衛戶型住宅位於東谷（Eastvale）市的Copper Heights社區內，為投資者提供了優越的置業機會。Copper Heights是一個充滿活力的年輕社區，配有一系列現代設施，包括嶄新的俱樂部會所，設有3個游泳池、3個公園、兩個水療區及一個燒烤區。
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除了在加州投資，孫女士表示很多華人近年熱衷到外州投資房地產。特別是德克薩斯州，該州近年吸引大企業搬入，大大提升當地就業市場和經濟多元度等元素，房地產市場也越來越有投資價值。孫女士稱經濟多元度和房屋支付能力都是評估一個區域的未來房市發展的重要考慮因數，例如曾經的汽車之都底特律就因為產業過於單一，房地產市場跟隨產業凋弊，再例如紐約房市一直在下滑，就是因為很多人覺得房子太貴，於是往外另尋出路。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

來美國“淘金聖地”印第安納州，坐擁私人莊園實現超凡夢想！

近年來，美國憑借巨大的消費市場、全球研發中心、領先的技術水平以及持續提高的勞動生產率等優勢，成功吸引了眾多境外投資，成為境外投資最多的國家。但是，投資美國選擇哪個州最明智？作為備選州之一，印第安納州默默掏出了一份榜單：

在福布斯榜上，印第安納州曾憑借其自身強大的的海陸空運輸能力、全美最佳的基礎建設、全美排名靠前的稅收優惠政策等優勢，位列全美十大最適宜經商州之一。境外企業在印第安納州的經營成本位列全美最低，成為名副其實的“淘金聖地”。同時它還擁有著以汽車整車及零部件制造為代表的先進制造業、醫療健康產業、農業這三大支柱產業，可謂卓爾不群。今天小編就在這個低調而有腔調的印第安納州內，為各位投資者和專業人士，尋找到一處屬於“大夢想家”的伊甸園。

從辛辛那提西部驅車僅35分鐘、從印第安納州首府印第安納波利斯驅車僅90分鐘，您就將十分便捷地到達這座位於摩斯倫希爾（Moores Hill）市郊外的私家莊園。在一片連綿起伏的丘陵地帶，在一片田園夢幻般的127英畝的坡地上，這棟超過12,000平方英尺的豪宅就像一部美國西部史詩，正等待著來自東方國度的您，用腳步來丈量、用心來感受它的魅力。

一踏進這座莊園，您將會有一種穿越時空的錯覺——時光仿佛回溯到了幾個世紀以前，您和您尊貴的客人們穿著價值連城的華服，從裝飾著精致頂冠的圓形拱門下魚貫而入，耳邊傳來高雅的古典音樂，耀眼的燭台與精致的銀器、酒具相映成趣。是的，這所豪宅裡每一處您能夠想到的細節，都彰顯著主人地位的尊貴；這令人驚嘆的莊園，分明就是大夢想家們的天堂！

中午時分，陽光透過精美的彩色玻璃灑入屋內，尊貴的客人們三三兩兩地步入典雅而正式的大堂；弧形樓梯上，一襲優雅長裙的女主人緩緩而下；耳畔，小型室內樂團的弦樂四重奏輕柔響起，一場盛大而私密的宴會就此拉開了序幕。

另一側，男主人邀請尊貴的客人們在一樓寬敞的吧台上小憩，穿著考究的侍者適時地為您端上一杯精致的雞尾酒，隨後引領著您步入房子內部更加溫馨私密的會客廳。在這裡，商談正事或者只是放松閑聊，相信一定會賓主盡歡。

在美國的上流社會，邀請重要的客人來自己的家中做客是很重要的社交手段，因此擁有華貴寬敞的廚房和餐廳就顯得尤為重要！來吧，這個配有兩個島台、巨大的集成冰箱和雙烤箱的美食廚房絲毫不會讓您失望，在這裡，再多的朋友和客人前來就餐也不會顯得擁擠。奉上主人的誠意、美食與美酒，還有什麼談不成的事情、結不成的伙伴呢？

主臥室堪稱這棟豪宅的“顏值當擔”——暖色調的實木地板、拱形窗戶和漂亮的裝置無一不讓您的身心得到巨大的放松和滿足。想像一下，忙碌了一天的你，躺在這寬大舒適的木質床上，享受貴族般的生活，夫復何求？

與主臥相匹配的主臥浴室自然也不會讓您失望。高檔浴缸與洗浴設施一應俱全，羅馬柱與鏤花玻璃窗相得益彰。洗去一天的疲憊與辛勞，好好睡上一覺，明日滿血復活，繼續創造新的商業奇跡！

值得一提的是，在這座令人驚嘆的、郁郁蔥蔥的莊園裡，居然還設有第二處住宅！它的設計也很經典，毫不馬虎。共設有3間臥室、3間全浴室、1間半浴室和一個設備齊全的低層空間，這樣充分而人性化的設計，絕對可以滿足親友團的住宿要求。

這樣的一棟位於美國印第安納州摩斯倫希爾郊外的私家莊園堪稱完美！正是來美國的投資者、專業人士以及向往田園生活的人士所尋覓的。搶盡先機，就是成功的秘訣！等你來，實現大夢想家的美國夢！

（購買此處房產必須提供相關資金證明，具體信息請致電居外熱線400 0041 7515或者點擊http://www.juwai.com/43657260.htm詳細了解。）

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀Rebecca Glazier提供

撰文：Flora Kang
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

公寓房熱潮在美國澳洲繼續燃燒｜居外專欄

隨著選擇公寓而非獨棟住宅的購房者越來越多，開發商們在配套設施方面的角力也日趨白熱化。

在紐約，名人夫婦湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）剛剛賣掉了他們的“麥迪遜一號（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫婦以1170萬美元（約8140萬元人民幣）的價格購買了這套整層公寓，後以1395萬美元（約9706萬元人民幣）的價格將其售出。

湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）夫婦

西雅圖的房屋建築商已經開始像2005年那樣縱情狂歡了：沒錯，公寓的時代回來了。

自前十年的房地產泡沫破滅後，開發商在過去數年裡除了公寓什麼都建，而現在他們終於要把重心轉移回來，重新建造公寓了。

其結果或許是這樣的：未來幾年內，購房者可能會擁有豐富的購房選擇，這對於年輕人，其他買不起獨棟住宅的首次購房者，還有想縮小住房面積的空巢老人來說都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的價格也不便宜——一間單臥室小公寓的售價通常超過50萬美元（約348萬元人民幣）。而且公寓還將吸引更多投資者，這些投資者不僅會抬高價格，讓普通買家更難買得起房子，有時還會空置房產等待它們升值。

到目前為止，西雅圖和貝爾維尤大約只有2000套公寓是開放出售的。但根據一家追蹤該地區公寓銷售情況的市場營銷公司Polaris Pacific的說法，未來幾年內，大約有6000套公寓即將完工。

目前僅在西雅圖就有20多個公寓項目（共5000套公寓）正在建設當中，而其中的大多數項目過去數月才剛剛公開。

在某些情況下，公寓項目是全新的專項工程；在其它情況下，開發商原本打算建一般的公寓，但中途改變了計劃，決定將它們改造成共管公寓（兩者的區別在於公寓的用途是出租還是出售）。

自上世紀中葉房地產泡沫破滅之前的共管公寓發展盛況以來，西雅圖地區還沒有出現過這樣的公寓熱潮。

居外誠意推薦：西雅圖晨曦豪宅公寓

西雅圖晨曦是西雅圖市中心近十年以來，少有的高端豪宅公寓項目。它與西雅圖標志性建築“太空針塔”遙相呼應，在多重意義上刷新了“地標性塔樓”的概念。項目位於市中心區域，弗吉尼亞街與第三街交叉口。步行5分鐘即可到亞馬遜總部、派克市場、奢華購物中心Nordstrom旗艦店。西雅圖作為全美數一數二的文化娛樂中心，在西雅圖晨曦附近，就有文化博物館、藝術博物館、圖書館音樂廳和體育場。從這裡出發到西雅圖塔科馬機場也只需要約20分鐘的車程。
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澳大利亞東海岸沿岸的資本市場發展趨勢十分明顯：悉尼和墨爾本的房地產價格增速大幅下降，而布裡斯班房價增速的下降幅度要低得多。

根據CoreLogic （悉尼知名房地產數據分析公司）提供的數據，2017年，悉尼房價上漲了2.1%，而2016年的房價漲幅為16.7%。墨爾本的房價於2017年上升9.1%，遠低於2016年15.1%的水平。布裡斯班的房價增長率略有下降——2017年的房價漲幅為3.1%，而2016年為4%。

CoreLogic的《2017年度優中之優報告》（Best of the Best Report 2017）顯示，從各個城市來看，悉尼和墨爾本的繁榮市場在2017年開始降溫，但許多郊區公寓的價格仍然出現了大幅增長。

在繁榮期即將結束時，我們往往會發現城市整體的房價增長速度下降，但是人們對最佳郊區的優質房產依然有著長期需求，這類房產的價格也保持著強勁的增長。最佳郊區可以被定義為那些能為人們提供一種良好生活方式，臨近工作場所或價格可負擔性較強的城市邊緣地帶。

在當前周期所處的階段，購房者會變得更加挑剔，而且不願意爭奪“B”或“C”類房產。

比方說，去年悉尼的房價可能只增長了2.1%，但下北岸麥克馬洪斯角附近的高檔海濱郊區的房價上漲了45%。這些郊區都是重要的公寓住宅區，建有大量的公寓建築群。

對於那些有意在美國和澳大利亞投資的購房者來說，購買距離省會城市中央商務區10分鐘路程的房產已成為一項關鍵趨勢。

Raine & Horne Green Square公司旗下經紀人Trever Back提供的房源實例：這套3臥室分層頂樓公寓坐落於悉尼滑鐵盧阿奇博爾德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9號，堪稱中央商務區邊緣地段的奢華住宅典範。該物業將於11月10日拍賣。

責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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