英国提前大选:对英国留学、海外投资的影响分析及走势预测 | 英国

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英国首相梅姨在复活节开工之后宣布了一个令全世界惊讶的消息: 英国将在6月8日提前举行大选。英国保守党政府此前多次强调不会在2020年前举行大选,此番却突然变卦,分析人士普遍认为,这是梅姨与保守党政府精心策划的一场好戏哪,实则起到“一石三鸟”之效——让梅姨真正成为“民选首相”、让保守党在议会赢得更多议席、让英国之后的脱欧谈判更加顺畅。

英国首相特蕾莎·梅(Theresa Mary May)
英国首相特蕾莎·梅(Theresa Mary May)

英镑上演深V反弹 买定梅姨获胜

货币汇率的涨跌一直是市场对待政治动向的态度的最直观最迅速的测量仪。在这场临时讲话前一小时,当时传闻四起,英镑兑美元大跌0.5%至1.2514;而就在梅姨宣布提前大选的消息之后,英镑的市场反应是“卖谣言、买事实”,从此前低点反弹后疯涨,最高触及1.2758,创四个月以来的的最高位。

与此前脱欧公投、触发里斯本条约50条后英镑狂贬的反应相比,此次提前大选相同的是“政治的不确定性”,不同的是“市场的信心”。

在梅姨宣布提前大选的消息之后,英镑从此前低点反弹后疯涨,最高触及1.2758,创四个月以来的的最高位
在梅姨宣布提前大选的消息之后,英镑从此前低点反弹后疯涨,最高触及1.2758,创四个月以来的的最高位

脱欧公投至今已经过去了将近一年,不确定性渐渐散去,梅姨领导下的保守党政府在脱欧谈判中也向民众显示出了强硬、不妥协的态度,让舆论和市场都大大增加了对英国未来发展的信心。目前的普遍观点是,保守党在大选中获得大胜的可能性较大,而梅姨将在大选后继续担任英国首相。就在上周公布的一项YouGov民调显示,目前英国保守党的支持率达44%,工党23%,自由民主党12%。因此英镑的强势回升也正是显示了市场的乐观态度。

虽然也有一些声音表示不能对英国提前大选的结果盲目乐观,就像谁都没想到英国会脱欧、川普会当选美国总统一样,梅姨会不会成为下一个信心满满发动脱欧、铩羽而归失意退位的卡梅伦呢?但是个人认为这种概率是极低的,英国目前需要铁腕梅姨驱除阻力、带领政府与欧盟谈判出一个对英国最有利的脱欧条件,上下一心,继续巩固英国经济在欧洲领头羊的地位和优势。

以下大选后预测分析,基于梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相的前提。

英国提前大选后 英国留学走势分析和预测

  1. 文法学校将复兴

文法学校出身的梅姨自上任后一直大力倡导复兴文法学校。2016年9月,扩建文法学校的计划最初由梅姨公布,她认为公立文法学校的“分数选拔制”,有利于改变贫穷家庭出身的学生的未来。现在的教育体系使得有钱家庭才能买得起离优秀公立学校最近的“学区房”,彰显了教育不公、贫富差距拉大的社会现状!2016年11月,英国财相菲利普哈蒙德在公布秋季预算报告时,宣布未来四年里,将每年拿出6千万英镑扩建文法学校,到2020—2021年,一共花费2.4亿英镑用于支持扩建英国文法学校。

一旦梅姨通过大选,复兴文法学校的计划将会实施
一旦梅姨通过大选,复兴文法学校的计划将会实施

可是这个提议遭到了英国反对党工党的猛烈质疑。因为这项计划压根没有出现在2015年首相大选时的保守党宣言里。即便在保守党内部,也有不少反对的声音。

那么可以预见的是,复兴文法学校的计划一定会出现在每一提前大选时的保守党宣言里,一旦梅姨通过大选,那么该计划的实施将不再有阻碍。

  1. 公立学校财政不足的现状将继续

公立学校财政不足的情况已经被大众诟病,财政不足造成的学校人员裁减、课程压缩等现象此起彼伏,越来越多的公校转而寻求家长募捐的形式来强化财政。虽然社会一直在像英国政府呼吁提高英国公立学校的财政拨款,但是一直得不到切实的回应。笔者听到在伦敦某公校任教的老师的亲身证言,作为数学老师,她一个人要教这个学校从7年级到11年级的全部班级的学生,一共好几百人,每周除了密集的课程安排,还要批改每一个学生的数学作业,疲惫不堪,更别提能够记住每一个学生的姓名和学习状况了!笔者也听到从家长方面的反馈,孩子在伦敦家附近的公校上学,每次去开家长会询问老师孩子的学习进度,老师都只有一句话“还不错”,别的就没有了!还是同一个原因,师生比太大,老师哪有精力照顾到每一个学生呢。

英国公立学校财政不足,师生比大
英国公立学校财政不足,师生比大

可以预测,梅姨也许会在大选宣言里公布对公立学校财政扶持不均衡问题的解决方案,或者未来将新建多少所免费学校的计划,但是却无法从根本上解决目前公校财政严重不足的现状。

与此同时,反对党目前也在抓紧时间制定教育改革方案。比如工党,目前公布出来的教育改革方案包括给所有公立小学学生提供免费午餐,对私校学生征收学费的VAT(增值税)。不过这些政策被真正实施的可能性微乎其微。

  1. 低龄留学英国的人数将迅猛增长

近几年来英国低龄留学渐成热潮。尤其是脱欧公投之后,英镑汇率的下降造成实际学费便宜了,一方面是打了折的学费,一方面是全球最顶尖的寄宿私校教育,更是促使了大批的海外家庭将孩子送来英国私立学校留学。在海外学生群体中,尤其以中国学生居多,在过去十年里,在英的中国小留学生的数量翻了三倍。

在过去十年里,在英的中国小留学生的数量翻了三倍
在过去十年里,在英的中国小留学生的数量翻了三倍

吸引海外学生来英读书的不仅仅是打折的学费、顶尖的学术教学,还有优质的寄宿生活、丰富多彩的课外活动及素质教育。举个例子,大名鼎鼎的哈罗公学目前在北京、中国香港、曼谷等地都开设了分校,但是哈罗北京一年的学费高达30多万人民币,还不包括住宿费,笔者认识的好几位孩子在哈罗北京就读的家长,都在积极计划不久之后将孩子送来英国的寄宿中学读书。且不说教学质量、校园环境、寄宿水平等等的差异,这个费用足够抵得上在英国读书的学费加上寄宿费了。

对于中东富豪们来说,他们比中国家长更早认识到英国私立教育的优势,还有毕业后能够申请到英国、美国顶尖大学的几率的增加。

但是另一方面家长也应该看到,英国的中小学教育并没有像高等教育一样商业化运作,且大部分私立学校都会控制国际学生的比例不超过20%,且在国际学生群体中尽量维持生源的多样化,因此可以接纳中国小留学生的比例还是有限的。

英国提前大选后 海外投资走势分析和预测

中国高净值家庭近几年来越来越意识到将家庭资产做全球配置、用来分散风险保值增值的重要性。而投资手段最受青睐的还当属房产投资。

英国自去年6月脱欧公投以后,受政治不确定性因素影响,英镑汇率跌了,造成英国房产实际价格便宜了,于是出现了被海外买家抢购的疯狂局面。

中资机构纷纷领跑英国房产投资。其中在2016年6月28日,也就是公投后的第五天,中国香港上市公司华大酒店投资公司(Magnificent Hotel Investments)就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店。成为了第一个在英国确定脱欧后出手扫货的海外投资商。

公投后的第五天,中国香港上市公司华大酒店投资公司就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店
公投后的第五天,中国香港上市公司华大酒店投资公司就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店

随后,北京首都开发控股(集团)有限公司最近斥资逾2亿英镑购入 Pinsent Masons 律所在伦敦金融城的总部30 Crown Place。紧接着,总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate。

总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate
总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate

今年3月,有“重庆李嘉诚”之名的张松桥,其旗下的中渝置地以10.2亿英镑(约合人民币85亿元)收购伦敦天际线成员Leadenhall Building,该项交易或成为英国自2014年以来交易额最高的单宗地产买卖。

中渝置地以10.2亿英镑收购伦敦天际线成员Leadenhall Building
中渝置地以10.2亿英镑收购伦敦天际线成员Leadenhall Building

就在前不久英国正式启动脱欧程序前夕,中东国家卡塔尔承诺将在未来三五年内向英国注入50亿英镑(432.5亿人民币)的投资,显示对英国经济前景的信心。

对于住宅房产来说,脱欧公投后的成交量也是一路飙涨。而梅姨宣布英国提前举行大选,对于英国的房地产市场而言影响不大。根据英国在线房产平台eMoov对1000名房产买家卖家进行调查显示,57%的卖家和59%的买家将继续他/她们的房产交易,不受英国提前大选的影响

若梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相,那么预计保守党政府将实践此前增加英国房产供应量、改变目前房产供不应求局面的计划。保守党政府将会施压那些已经拍得地的开发商来加快新房建设的速度,如果不开发让地闲置的话,可能会面临被当地政府重新回收的风险。个人认为,此政策的实施显然能够推动开发商积极作为、减少囤地升价和奇货可居的行为,但是英国尤其是伦敦的房产市场供不应求的局面很难在短时间内被扭转。作为国际一线大城市,伦敦房产市场的涨跌幅度真实理性地反应市场波动,对比国内一线城市的价格优势越来越明显,对比美澳等其他国家,房产投资的准入和维护成本更低,因此未来将吸引更多的海外投资者来到伦敦投资。

 

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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英国房地产投资指南

自2009年以来,越来越多的海外投资已经进军伦敦房地产市场。国际投资已从纯粹的商业投资或购置私人用的高端住宅发展为向有“增值机会”资产的投资。国际投资者们正在寻找零售业、写字楼、酒店和住宅开发领域的投资机会。作为伦敦发展促进署长期商业投资法律咨询合作伙伴,英国泰乐信律师事务所的房地产团队拥有数十年丰富的行业经验。针对房地产整个购买程序中的各个方面,此份报告通过专业分析和解读,将围绕为何英国是一个具有吸引力的投资对象,以及如何进行房地产投资来探讨。

为什么投资英国房地产?

房产投资论坛最近的一份报告“英国房地产市场的规模和结构:十年的变化”发现,英国商业地产股票的价格在10年内增长了11%,已达6470亿英镑。报告指出,海外投资者成为最大的单一类型的投资者使他们的市场占有额加倍,占总投资的四分之一或者说是3640亿英镑中占880亿英镑。例如海外投资者在伦敦金融区的写字楼市场居主导地位,占投资总数的56%,成为伦敦西区及市中心写字楼最大的所有者,拥有市场上总资产三分之一的股份。

>>>英国置业百科英国购房流程|英国房贷申请|英国房产税费

uk01伦敦作为一个全球化的城市,无论其经济、文化还是社会都处于国际领先地位。伦敦对涵盖所有行业(从零售业到技术行业,再到保险业、金融服务业等)的主要企业都具有吸引力。这些企业在投资合同契约上的保证和他们在伦敦地产的租赁协定条款,都有助于创造市场投资价值。此外,预计伦敦市的经济在未来20年内将显著发展,外国投资者将每年投资4万多套住宅单位来保持其增速。英国政府一直支持国际投资者来到伦敦和周边地区进行投资,相对于欧洲其他国家和城市,英国法律和税收体制相对公开透明,且没有通过立法增加整体税收负担的传统。

自二战以来,英国的房地产行业一直具有周期性。根据这一特征,投资者需对投资类别、资产定位、资产所在地、租约方的履约能力以及整体时机的把握有所掌握。以往国际投资者关注在伦敦市中心具有核心战略意义的地区投资,如梅菲尔区(Mayfair)。如今,各国投资者正广泛扩展其投资范围至伦敦西区、新金融区、码头区等新兴潜力市场,以保证投资收益。海外投资人应雇佣当地具有资质的专业机构作为投资向导,提供尽职调查,帮助审核、报告环境和分区、规划事项以及项目开发所需的许可、授权、审批、沟通等专业帮助将是非常重要的步骤。

在英国房地产收购时的融资

当考虑在英国进行房地产收购融资时,贷方通常会期望满足一系列条件,例如贷方在提供贷款之前通常要求借款人满足其他的条件,包括贷方收到符合要求的资产估值、建筑调查报告、保险报告、产权报告/产权证书以及董事会决议、董事证明书和法律意见书等。在大多数情况下,不管限定特殊目的机构(SPV)是在英国还是海外设立,贷方都会要求在SPV的全部已发行股本上给予抵/质押。另外,贷方将与SPV之间签订一份贷款协议,其中包含SPV必须遵守的承诺, 这包括如何管理房地产, 房产租金的收取以及SPV自身的运营和其他一些事项等。

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英国的税收制度和海外投资者的福利

目前英国房地产市场对海外投资者在很多方面非常有吸引力,不仅因为其始终如一的财务业绩,还有对投资者有利的税收制度所创造的机会,以及引入外国资本的稳定市场需求。英国房地产税收制度,在发展的同时,为海外投资者提供了众多优势,如紧密的组织结构和对细节的关注。例如凡是非英国居民投资者收购英国商业房产用于投资,该房产的后续处置赚取的资本利得通常不属于英国税务范围。这与英国居民投资者相比具有优势,后者处置房产的资本利得必须缴税。

因此国际投资者有三点需要注意:

·  属于商业地产投资而出售资产所得收益不征收英国税务。

·  投资性房地产的租金利润征收20%所得税。

·  能够使用投资者的负债融资减少应税利润。

英国税收制度如何影响房地产企业?

英国税法对于房地产投资以最终目的为区分。以收购为目的,即为了以租金收入和资本增值(通常称为“投资”)的形式获得中长期回报,或以房地产的再销售或开发为目的投资(通常称为“交易”)是区别对待的。

广泛来说,海外投资者在英国做房地产买卖(交易),若该行为是在英国的一个固定营业地点或“常设机构”进行,该交易将会受英国税收的管辖。而税收内容和形式则需要密切关注交易活动的具体事实和情况(无论是通过翻新或建造来开发房地产,还是仅仅为了短期利润“转变”资产)。建议通过当地专业机构进行咨询。

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相比之下,海外投资者所持有的投资型(投资)商业地产的资本利润一般不用缴纳英国税款(不管业主在英国是否有固定的营业场所)。值得注意的是,此行为下住宅地产的分析是不同的。海外投资者拥有的投资性房地产的收入(如租金)利润一般只需按照英国所得税的基本利率(目前为20%)缴纳。这种租金在向英国税务机关提出申请后, 可以在没有扣除英国预提税的情况下支付。

近来,英国税收制度大幅度改变,对某些住宅地产的所有者将征收更高的税费。需要注意的是自2015年4月起,所有非英国投资者住宅房地产业主将必须缴纳房产出售所得的资本收益的英国税款,但重要的是,这些新法律一般不适用于商业地产投资。因此投资者是投资商业还是住宅,建议向当地专业机构进行更多了解。

(据伦敦发展促进署,由Taylor Wessing LLP供稿)

英国置业百科 | 3分钟看懂怎样在“欧洲最佳投资目的地”买房置业

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英国最新房价报告

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根据统计,英国范围内2017年3月投入市场的新房售价在一个月的时间里增长了3,877英镑,涨幅1.3%,这是既2007年以来非常大的月增幅(往年3月增长率基本都在0.9%上下)。另外一点是除去传统的高房价区域继续保持稳定增长,英格兰中北部尤其是东西米德兰地区房价增速也开始全面提升。>>>详细

图1:2016年3月-2017年3月阅读房价增减幅度对照
图1:2016年3月-2017年3月阅读房价增减幅度对照

 

 >>>点击查看英国历史房价

 

 

英国重点城市租金回报率

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来源:居外研究、lendinvest

 

相关阅读:伦敦租房价格下跌 减缓房租增长

                    投资英国房产,如何获取最大的投资回报?

 

英国购房流程

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对于初次置业英国的海外买家来说,掌握基本的购房流程是非常必要的。下面,居外网以一张生动的流程图帮助大家快速了解英国购房的基本流程,并对购房过程中将涉及的税费和问题进行详细的说明。>>>详细

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选房:英国选房攻略:如何选到适合自己的房子?

房产评估:英国买房过程中您不得不知的必备房产评估

签合同:在英国买房,如何签订购房合同?

房屋保险:去英国买房,你一定要了解的房屋保险

 

英国房贷流程

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作为世界上最发达的国家之一,英国的房地产市场一直以来都备受瞩目。不过对于资金并不是很充裕的买家而言,英国的高房价也让不少他们更多的选择通过贷款来买房。而在英国贷款买房,虽然过程比国内要严格、繁琐许多,但只要你的财务状况、收入情况符合要求,一样可以从英国分行获得贷款。>>>详细

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英国房产税费

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如果你正准备投资英国房产,那么除了不停看房直到找到满意房源外,你还应该关注英国的房产到底应该缴纳哪些税费。了解了英国房产交易中涉及的税费,将为你的买房之路省去不少麻烦。居外网整理了英国房产在购置、持有、出租/出售各个环节所涉及的税费供大家参考。>>>详细

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投资移民在英国脱欧后面临的机遇和挑战(二)| 英国

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上期的文章中,我们已经分享了9个关于投资移民的常见问题。本期文章中,笔者将针对最受签证持有者关注的问题“如果副申请人不符合居住条件,孩子的签证怎么办”,进行深入的分析。

如果副申请人不符合居住条件,孩子的签证怎么办?

这个是大家都常遇到的一个问题,如果副申请人无法满足居住条件,无法获得绿卡,在这种情况下,孩子是无法直接获得绿卡的。移民法目前的规定是父母双方要同时获得绿卡的时候,孩子可以一起获得绿卡 。

方法1副申请人续签陪伴签证

(2年加2年加2年加2年……)需要证明关键的一点就是夫妻关系的真实性和稳定性。

有足够的证据,证明夫妻关系的真实性和稳定性,例如水、电、煤气、联名账户等等的相关证据。

方法2副申请人从陪伴签证转成配偶签证

转换签证从陪伴签证,转成绿卡的配偶签证或者续签陪伴签证(2年加2年加2年加2年),

如果是转成配偶签证要求能够证明以下三点:

  1. 财力证明: 收入超过18,600英镑一年,或者存款超过62,500英镑,连续6个月;
  2. 语言能力,副申请人需要具有雅思4分的口语及听力能力;
  3. 有足够的证据,证明夫妻关系的真实性和稳定性,例如水,电,煤气,联名账户等等的相关证据。

所以,理论上来说,以上两种变通的方法只是暂时解决方法,但是仍然将影响到孩子的绿卡签证:一直到副申请人也拿到永居的时候,才有可能孩子申请绿卡!

但是需要说明的是,从目前的移民法条例以及目前递交的投资移民永居申请来看,移民局对于配偶签证的居住审核是十分宽松的!

目前的永居操作实践中,移民局对于居住条件,离境时间是不予审核的!由于2个原因:

  1. 目前我们处理的的永居申请人全部是2012年6月9日前获批的投资移民;
  2. 目前的永居申请表格当中,附属签证不需要填写出入境记录。

我们目前仍然在观察,等待2012年6月9号以后获批的申请人申请永居时候的表格具体规定,但是仍然有1年的时间需要等待。

如果按照目前的审核标准,仅仅将2年拓展成5年,对于大家都是好消息,意味着大家只要提供过去5年在英国的相关生活记录就可以。

但是如果移民局加强审核标准,2年延长至5年的同时,审核附属申请人的出入境记录,会对大家,包括孩子的永居绿卡申请带料较大的影响。

俗话说,上有政策下有对策,这个问题是普遍存在的,不仅仅是中国人,包括另外一个比较大的群体,俄罗斯同样存在这个问题。以我们的经验来看,随着时间操作的案例增加,一定会有合理,合法的解决的方法。所以,大家也不用太紧张,如果能住满,尽量住满,实在住不满,我们相信是同样有机会能够解决。

以上的两个解决方案仅仅基于目前已知的移民法条例做出的一个基本推断,供大家参考。

另外,从实际的操作中来看,我们也遇到一些特殊的案例,例如副申请人不能满足居住条件是由于身体疾病、法律纠纷等等不可抗因素照成的情况下,我们要求了移民局使用“酌情权”来处理相应的案例申请。 具体案例需要具体分析,请大家在遇到问题时咨询专业的法律机构。

【延伸阅读:投资移民在英国脱欧后面临的机遇和挑战(一)

 

英国资深移民律师刘鹏专栏全集

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投资移民在英国脱欧后面临的机遇和挑战(一)| 英国

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随着英国脱离欧盟大势已定,越来越多的现实问题出现在大家的面前。这几天也经常被问到一些基本的问题,相信也是大家比较关心的问题,特整理如下。

最常见的问题:

1、脱欧后对投资移民带来的最大的问题是什么?

补仓!特别是如果你的投资组合中有很多股票投资的情况下!请尽快联络你的客户经理,确认你的投资总额不得低于相关的要求,时间是在这一个季度的投资报告出来之前完成补仓。

2、脱欧对于已经持有投资移民签证者而言有什么影响?

不利的一面:短期而言,投资的金融产品从账面价值中看,会有所下降,如果操作不慎,有可能需要对股票产品进行补仓操作。

有利的一面:长期来看,英国脱离欧盟的最主要的原因是由于发红包太多,导致国内民众意见比较大,从另一方面而言,整体英国民众对于英国的经济比较有信心,而且脱离欧盟之后给本地福利,医疗,教育等政府投入会逐渐增加(如果政客们的承诺能够最终兑现的话)。

从签证安全的角度来看,如果投资策略是相对稳定保守的投资策略,此次脱离欧盟引发的金融市场变化对于签证所要求的投资总额影响不大,不需要过度担心。

3、脱欧对于英国经济影响如何?

我不是专家, 只是从个人的角度来分析和判断。我认为目前短期的震荡对市场、投资者的信心影响是比较重大的,但是这个应该是短期的影响,从长期来看,相信英国政府对于英国经济的稳定及增长会有专业的解决方法。 这个部分是我作为一介小民所无法预测和估计的,我需要做的只是做好自己应该做的事情,不管猪肉涨价不涨价,该吃还是要继续吃,只不过是相应的投资会需要更长的时间来斟酌和判断。

4、 脱欧后,要不要买房?

我认为买不买房其实和脱欧还是留在欧盟境内没有太大关系。 只要有住房的需求,就应该尽快的买房,因为不买房也是要给房租的。

如果作为投资者,本身不是英国的定居居民或者计划长期在英国发展的人士,需要慎重考虑自己的投资策略,目前的政策是否清楚的符合你的投资需求,是需要慎重的。

随着英国脱离欧盟大势已定,越来越多的现实问题出现在大家的面前
随着英国脱离欧盟大势已定,越来越多的现实问题出现在大家的面前

5、脱欧后,投资移民续签和永居会不会受到影响?

从目前看到的情况来分析,此次脱离欧盟最主要的原因和动机并不是针对高资产人士,而是主要针对波兰、罗马尼亚等国家的东欧移民给英国带来的福利负担。所以,只要大家按照目前仍然现行的移民法条例去执行,就能满足续签以及获批英国绿卡的要求。

6、脱欧对于那些还没有申请英国投资移民的人士有何影响?

利好,直接9折优惠,如果你换汇的动作够快的话。

7、脱欧对于英国的教育,特别是私校教育有何影响?

我没有看到任何的不利影响,反而是如果排除一些欧盟其他国家进入英国接受教育的申请人,相信英国好的私校会更加欢迎来自中国地区的申请人。

8、还有什么是投资移民续签时候需要注意的问题?

首先需要注意的是每个季度的投资报告,记得自己保存好或确认投资经理帮助审核,不低于相关的要求。

其次是如果有购买房产的行为,需要注意保留自己的资金走向记录。

请注意,购买楼花的投资转账结点,并不是完全的投资记录证明结点。我们建议将正式交房日期作为转账的结点,只有这样才能确保整个投资记录不低于100万英镑是无缝对接。

还有一个需要注意的问题是,如果购买的房屋没有自助,严格意义上来讲是有问题的,不符合法律规定。 25万英镑购买房产的政策只是针对个人自住房产,不得出租!

9、投资移民如果孩子在申请永居的时候已经超过18岁怎么办?

没有关系,即使超过18岁,只要孩子仍然和父母生活在一起,并且没有独立工作,孩子仍然可以和父母一起申请英国绿卡。

【延伸阅读:投资移民在英国脱欧后面临的机遇和挑战(二)

 

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大选倒计时 经济房市皆获利 | 英国

说到影响房地产投资的时事新闻,微信群朋友圈里讨论最多必然就是英国首相梅姨本周突然宣布把2020年的大选提前到今年6月8日,并且获得议会压倒票数通过付诸实施的新闻了。

很多朋友直接就懵圈儿了。这保守党不是明明已经有了议会多数议席了吗?脱欧的事儿还不够乱?又自毁长城提前大选?别和卡梅伦一样玩脱欧公投又玩脱了!会对经济和房价有什么影响?

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熟悉我的朋友知道我是坚决的脱派,来问我的看法。在我看来这是大好的事情!我用七十七年前,皇家海军在阿尔及利亚与法国海军的一场海战,来比拟提前大选的重要意义。

1940年6月法国背弃英法同盟单独向纳粹德国投降,获准保留几乎毫发未损的世界第四大舰队。丘吉尔担心法国舰队迟早落入纳粹手中,苦劝无果,不得不于7月3日派遣皇家海军向锚驻于北非阿尔及利亚的法国主力舰队发出最后通牒:要么加入英军继续抗战,要么把军舰驶入英国或者法属西印度群岛港口保持中立,要么六个小时内自沉。否则就将被皇家海军击沉!法军拖延不理,结果被皇家海军几乎全歼。

丘吉尔不仅没有在第二天遭到议会谴责,还破天荒地受到了全场起立鼓掌的空前待遇。英国人一直被世人认为精于算计,被拿破仑蔑为“小店主的国家”。在经历敦刻尔克大撤退,法国投降以后,全世界都认为英国不会和纳粹德国血拼到底,于是对表明立场援助英国犹豫不决。然而皇家海军在歼灭了潜在挑战者的法国舰队以后获得了毋庸置疑的制海权,也坚定了全英国军民抗战到底的决心。

盟友、吃瓜群众、乃至于对手对你的尊重绝不会来自于你的摇尾乞怜。而是来源于你的实力和使用这份实力的坚定信念!七十七年前,罗斯福在英法海战后迅速启动“驱逐舰换基地”协议送来50艘英国急需的驱逐舰帮助对付纳粹潜艇。

今天,观望英国脱欧的非欧盟国家必然更积极地和英国探讨自贸协议。欧盟谈判代表们也不得不认真对待和英国的讨价还价。因为全世界都知道,以人民的名义,英国政府希望脱离欧盟的羁绊,追求更自由的贸易,主权或司法独立和对移民的有效控制是认真的!

市场最怕的是不确定性。而脱欧公投结果出来以后,反对势力并没有接受人民的意志,而是把头埋进沙堆,玩弄公投结束以后才编出来的所谓软脱欧硬脱欧文字游戏,甚至于急不可耐地表示脱了之后还可以再加入。本来就一头雾水一头包,不知道谈判从何而起的欧盟自然坐地起价给你来个拖字诀,从而动摇了市场对于英国未来的信心。

现在,英国发出的信号已经是如此的清晰明确。虽然我仍然不对两年内和欧盟这样臃肿官僚机构谈出好协议抱以乐观。两年后很可能是双输局面。但是英国坚定地脱欧计划使她完全能够失之东隅,得之桑榆,在更大的全球市场获得利益。经济房市都会从中获利。宣布大选后英镑当天急升就说明了这一点。今后究竟如何,我们拭目以待!

相关资讯:设立公司来投资买房:贷款怎么做?该注意些什么?

(据英中时报)

买房出租受打击 设立公司避险数猛增 | 英国

为了避免受到政府打击买房出租新政的负面影响,不少投资者都采用了设立公司出租房产的新方法,这类房屋的数量也创下了历史新高。

根据Countrywide的最新研究,如今在英国出租的房产中有1/5是由公司所有。自去年第一季度以来,这类房产的比例上升了6%,为历史上最高涨幅。

>>>点击查看:英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

买房出租受打击 设立公司避险数猛增 | 英国
为了避免受到政府打击买房出租新政的负面影响,不少投资者都采用了设立公司出租房产的新方法

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伦敦地区有27%的出租房屋由公司房东所有,远高于英国其他地区。排第二的为约克郡和恒伯河地区,所有率为17%。

随着政府对非专业买房出租房东的打击进一步加大,有越来越多的买房出租投资者设立有限公司来购买房产,从而降低所需缴纳的税金。政府对房贷利息支付的所得税减免改革已经从4月起开始,并将在2020年前的4年中逐步进行。

Countrywide的研究主管莫里斯(Johnny Morris)表示,房贷税收减免不断减少很有可能会使得这类公司的数量继续增加。一般来说,公司在税收上更受优待,特别是在政府近期推出的税收减免改革方面。因此在很多情况下,房东可以以通过公司运营而不是个人的方式来节省不少成本。

Countrywide的出租指数显示,和去年同期相比,英国在3月份的平均租金下降了0.3%。这也是有记录以来第二个连续月度下降记录。

伦敦中心区域的平均租金在过去一年中下降了9.5%,但在大伦敦地区该下降幅度只有0.4%。而苏格兰地区的租金增长最为迅速,达到了4%。

莫里斯表示,租金在3月份再次下降主要是受到了伦敦租金下降的影响。首都地区供应量增幅继续超过需求,因此租客在讨价还价上处在更有利的地位,推动了房租的下降。而英国其他地区的租金则大部分都继续上涨,但增幅有所放缓。

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(据英中时报)

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第一季度居民需求

有数据表明第一季度英国商业出租活动较为平稳,东南部地区整体写字楼销售与10年平均值相比仅缩水3%。

目前M25公路周边地区的写字楼销售达到了51.78万平方英尺,与第一季度平均值相比减少了5%。有趣的是,M25公路周边地产成交量高于2016年第一季度,最高回升2-5万平方英尺。

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M25公路周边写字楼投资前景佳

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同样,M4公路周边写字楼销售达35.54万平方英尺,中档交易约占总额的44%。M3公路周边写字楼销售则为13.35万平方英尺,与2016年第四季度时相近。今年第一季度末,英国东南部写字楼交易总面积为60万平方英尺,其中大多数位于泰晤士河谷(Thames Valley)地区。

零售商持续关注东南部

2017年第一季度的最大交易是网络时尚零售商ASOS在Leavesden Park租赁了7.36万平方英尺的地产。值得注意的是,在过15个月的12笔交易中,零售商的交易量占了一半,超过5万平方英尺。此外,零售、分销和运输业在2017年第一季度的交易量也占据了25%。这是2016年趋势的延续,基于网络和技术的发展,去年商业部门交易量占据总量的30%。

投机导致空置率增加

目前已有20个开发项目得以竣工,今年第一季度整个东南部地区的次级市场空置率上升。该季度市场上有超过80万平方英尺的投机空间,是近十年来的最高值。英国各地次级市场空置率平均增加0.4%,M25周边空置率增加至6.1%,M3周边增加至6.7%,M4周边增加至8.8%。尽管空置率普遍上升,但仍低于各地的长期平均水平。

英国买家投资

根据实际交易数量来看,2017年第一季度是2006年以来最活跃的时期,目前已完成了27笔交易。最终投资额达到5.4亿英镑,低于2016年第四季度,但比10年季度平均值高出7.5%。其中英国买家的投资额为第一季度投资总额的87%。这与2016年时海外投资占据半壁江山(51%)的情况完全不同。

第一季度高端地产效益

2017年第一季度高端写字楼收益仍保持在5.25%,12个月来的变化不大。大部分资金集中在东南部,加上较低的地产存储量,可能将使未来几个月的收益率降至5%。在实际租金增长、债务减少和近期汇率利好的前景下,2017年东南部地产投资将更上一层楼。

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(据英中时报)

为什么这座城 是伦敦最佳卫星城 | 英国

英国哪里的住宅需求最旺盛?或许大多数人会不假思索地回答:伦敦。这个回答……对,也不对。

众所周知,伦敦的房价是全英国最贵的,和普通城市一样,越靠近市中心的房产也就越贵。2015年伦敦房价飙升13.5%,是全英平均涨幅的两倍,平均房屋单价高达53万英镑,而在此期间伦敦居民收入增长仅仅为1.6%。这样巨大的差距让成千上万的普通家庭对伦敦的住宅望而却步。

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为什么这座城 是伦敦最佳卫星城 | 英国

随着伦敦房价的一涨再涨,越来越多的上班族们伦敦人正在“逃离”大伦敦,选择伦敦周边的卫星城作为居住地点。与国内不同,由于伦敦的面积要远小于北上广这种一线城市,加之伦敦的铁路、公路、地铁网络的高度发达和成熟运营,使得“在伦敦上班,在别的城市生活”成为可能,甚至成为越来越多英国人必需的工作-生活模式。

伦敦卫星城成为房产新热点

2015 年底,英国房产中介eMoov将市场上房产成交量和供应总量的比例作为评估标准,总结出了年度城市房产需求榜。 这份榜单(Property Hotspots index from eMoov)显示, 全英住宅需求最旺盛的前十个城镇中,有九个是伦敦周边的卫星城,而伦敦市中心却榜上无名。

这个结果并不意外。经数据分析,通勤一族在向伦敦以外搬迁时,通勤时间每增加一分钟,平均可节约£3,342购房款。与伦敦的房价相比,卫星城的房价更为亲民,仅仅是伦敦中心区的一半甚至更低。虽然平均房价不高,但这些区域的房价涨势却异常迅猛。其中较为典型是伯克郡(Berkshire),平均房价为23万镑,房价涨幅达到19%,超过伦敦市中心的13.5%。

门槛低,潜力大——这样的的置业机会让购房者,尤其是首次置业者纷纷开始将目光转向物超所值的伦敦卫星城,尤其是伦敦周边1小时通勤圈内的城镇。

居住于伦敦通勤小镇成为生活新趋势

今天,“通勤”已不再只是无奈的选择,更成为了一种新的生活风尚:跳出伦敦的“围城”,每天早起半小时,换来的是更多的新鲜空气、清新怡人的乡村景色,以及更加宽敞、舒适的居住条件。无论是买房还是租房,选择在伦敦1小时通勤圈内的城镇居住,带来的不仅仅是经济上的减负,更是生活质量上的升级。对于很多已经有孩子或者刚刚组建小家庭的夫妇来说,住在交通便利的通勤小镇,更能发现生活的美妙。

英国调研网站TotallyMoney.com综合了上述各种因素(房价,通勤时长,通勤费用,居民生活满意度),以及位于伦敦周边的89个地区,评选出了2017年度最佳的伦敦通勤市镇。

根据调研结果,位于伦敦以西伯克郡(Berkshire)斯洛(Slough)是所有入选小镇中通勤时间最短的,从这里乘火车到伦敦只要17分钟。

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英国国家统计局公布的一份深度调查结果显示,通勤影响个人幸福感,通勤所需时间越长,幸福感越低。在这项调查中,英国国家统计局调查人员采集了6万人的通勤时间和多项幸福指标等信息。结果显示,通勤时间每增加一分钟,只有焦虑感随之增加,其他幸福指标都随之降低。理想的通勤时间、合理的通勤费用,使居住在斯洛(Slough)的通勤族们对生活的幸福感大大提升,生活满意指数也是相当高,达到了7.42。

为什么这座城 是伦敦最佳卫星城 | 英国

不得不说,斯洛(Slough)是通勤族尤其是首次置业者降低住房成本、提升幸福指数的最佳选择。

今天,就带着大家走近斯洛(Slough)这个正经历着改头换面、最具发展潜力的通勤小镇。

为什么这座城 是伦敦最佳卫星城 | 英国斯洛地区俯视图

作为近年来英国最受瞩目的新兴经济发展区域,斯洛(Slough)受到越来越多人的追捧,跻身为英格兰地区最受热捧、发展最为迅速的城镇之一。这里不仅是商 业发达的伦敦城郊,也是一个相当宜居的美丽城镇。优越的地理位置吸引了越来越多人,尤其是新生代的伦敦上班族的关注,使其成为置业安家的热门选择,在英国的置业城区选择倾向中排名第7位。

1 旧改兴建

自上世纪20年代起,斯洛(Slough)经济呈现相当优秀的上升趋势。目前,英国政府正在大力推动一项总值10亿英镑的旧改规划项目,将兴建商业区、住宅区以及综合娱乐休闲综合体。该计划无疑将吸引更多企业及居住人口涌向斯洛(Slough),从而将进一步推动该区经济的发展。

未来五年的斯洛(Slough),将见证34个全新项目的开发、3000多户新住宅的落成、覆盖90万平方英尺土地的高端办公楼和商业宾馆的兴建,以及4.5亿英镑的投资所带来的改造成果。目前,部分相关的旧改兴建配套已落成,包括一条连接铁路火车站的公交专线以及多条绿化的人行道;此外,大型的图书馆也已落成。这一系列的生活配套元素都将更加充实Slough镇的人文生活。

2 商业发展

作为全英最具代表性的新兴发展城市,凭借着服务业、软件及创意产业的发展,斯洛(Slough)每年为英国经济贡献80亿英镑的创收,曾被《观察》杂志(The Observer)列为“全英最具发展潜力”的地区。 著名的Mars巧克力是该镇的企业,历史可追溯至1932年,总部至今依旧保留在此。 任天堂、亚马逊等世界知名企业均在此开设办公室。近数十年, 许多国际知名企业将他们的英国分公司或欧洲分布设立在斯洛,这当中不乏有IT企业、制药商以及汽车工业的身影,例如O2、Blackberry、McAfee 、葛兰素史克、菲亚特以及本田。 据调查显示,斯洛(Slough)平均每1万人口便创造15.5个新企业,该数字仅比伦敦的16少0.5,由此可见Slough镇商业发展效率之高。愈发受到国际企业青睐的斯洛被称为“英国东南部的最后一块热土”。

3 人口增长&就业机会

2006年,斯洛(Slough)只有12.2万人口;到2014年,人口数量超过14万,净人口流入升幅达15%。Slough镇不仅有国际知名企业,也是初创企业聚集的地方,2012年度,该镇新增注册公司数量达194家,打破此前2007年度所保持的记录 ——186家。同时,大量企业的进驻、科技以及配送领域的发展,带来了更多更广的就业机会。时至今日,共有约4600家企业,提供约87000个就业。

目前,该镇的生产力水平已经超出全英平均水平33%,而该地区平均薪资水平亦高于英国大部分城市地区。 另外,相距斯洛(Slough)仅11公里的伦敦希思罗机场正成为斯洛居民的另一个就业中心。据统计,希思罗机场的工作人员中约有6%是居住在此;另一项数据显示,约12000名斯洛当地居民因为距离希斯罗机场近而找到工作。 伴随着希思罗机场将扩建第三条跑道增加航班运载量,斯洛势必又将迎来新一轮人口流入,预计到2021年,该镇的人口将在现有基础上增加18154人 ,预期未来10年的就业率将上升8%。

4 交通设施

斯洛(Slough)紧靠伦敦,享受着与伦敦市区以及希思罗机场交通上的快速连接。

  • 火车出行

-17分钟到达伦敦西区帕丁顿(paddington);

-33分钟便能到达希思罗机场(由英国政府提议的Western Rail Access开通计划将使斯洛直达希思罗机场的时间缩短为7分钟);

– 39分钟到达牛津,6分钟到达温莎 (Windsor)。

  • 驾驶出行

三条主要的高速道路途径斯洛(Slough),包括连接北部的M40高速、连接东部的 M25以及通往南部的M4高速。此外,M3高速距离斯洛也仅不到20分钟的车程距离。对于喜欢自驾出行的居民,通过M4高速路仅需15分钟便能到达伦敦希思罗机场;前往伦敦的盖威克机场以及卢顿机场也只要40分钟的车程。

  • Crossrail

Crossrail全程包括40个站点,这个工程计划的通过与实施建成将直接改变伦敦至东南地区的链接方式,对于伦敦城郊上班族而言意味着更为便捷的交通和大为缩减的通勤时间。一旦Crossrail于2019年在斯洛镇通车,这里的居民最快15分钟便能到达伦敦中心,到邦德街将只需32分钟,比现在的44分钟缩短了28%的通勤时间。

5 房产市场

斯洛(Slough)作为伦敦最重要的城郊之一,围绕大伦敦面积外拓的概念,其楼价在不断的攀升当中。

首先来看看供需情况:斯洛地区的经济发展吸引了大批外来移民(该地区有四成居民是在英国以外的地区出生的),导致该地区住房的短缺。规划部门称,斯洛每年需要新建927套房产,才能满足人们的住房需求。当地政府称每年能完成新建住房550套。同时,希斯罗机场扩建所带来的潜在需求会加剧斯洛房地产市场供不应求的现状。

住宅与交通永远是息息相关的。Crossrail的开通更将是斯洛房产市场的一枚强心剂。自英国政府与伦敦市政府于2010年开始着手设计兴建Crossrail至2016年,斯洛(Slough)的平均房价增长了60%。

6 租赁市场

斯洛(Slough)是英国备受欢迎的租房圣地。租金平均约为£795/月,年租金回报率达5.9%。经预测,在Crossrail的带动下,斯洛(Slough)地区的房价在未来三年(2018-2020)的涨幅为60%。随着楼价的上涨,预期至2020年,该镇的楼市均价将达到£3200每平方米,这也将进一步刺激租金的上涨。

(据英国买房指导)

解读:海外楼市与中国楼市的三大不同之处 | 美国

近日,有德国新闻称:600套公寓被中国人买走,越来越多的中国股民逃离股市,在海外大量购买当地房产,其中越来越多的人盯上了柏林。

近几年,中国人去国外购房金额越大越大。海外购房热的兴起,作为一种社会现象,不仅反映了国内政治、经济、楼市环境的明显变化,而且还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。

美国全国房地产经纪人协会称,截至2015年3月底的一年中,中国买家美国购置房产花费了286亿美元,约占美国住房销量的1%。NAR调查显示,截至2015年3月底的12个月内,中国买家美国住宅的国际买家中占比最高,为16%,高于2013年的12%。加拿大买家的占比为14%,低于2013年的23%。

数据证明了中国人海外购房需求之旺盛,不仅快速增长,而且已经成为全球跨国购房的最大“金主”。中国人去国外买房,包括多种因素:比如房价涨得快、小孩子读书、贪官外移资金、中产与富人移民等。但是,近两年中国人海外购房增长如此迅猛,他们真的了解发达国家的楼市吗?

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中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高,为16%
中国买家美国住宅的国际买家中占比最高,为16%

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中国人炒股,多数是听消息和跟风的。中国人去海外购房,其实也多以跟风为主,不可能全面而系统的研究国外楼市,这些国家房地产市场化已有上百年历史,有其自身的运行规律与特征。笔者将其总结为三点。

其一,进入成熟期。一国或一城的房地产市场,是具有生命周期的,这与经济发展阶段有关。经济增速放缓,比如欧美多为2-3%;人口增长缓慢,年龄老化,其中日本和德国最为严重;住宅存量接近饱和,新房需求量小;城市建设告别高潮期,只是小修小补。

典型现象是,二手房成交量远大于一手房成交量,比如美国二者的比例大概是9:1。政府管理部门、房屋买卖双方、房产中介机构、律师事务所等,都是围绕存量房进行工作或展开业务的。而国内各方主要围着新房转。比如我国地方政府很重视土地出让金,而发达国家的地方政府离不开房屋持有税。再如发达国家有很多收购旧房装修翻新之后再出售或出租的机构,而中国比较少见(大都市的二房东、群租房的经营模式非常粗糙,且不被政府认可)。

其二,房价涨幅较小。2003-2010年期间,我国房价持续大涨(除了2008年),很多人都习惯了年均两位数的涨幅。而发达国家的房价则非常温和,绝大部分年份涨幅都是一位数。

比如,2015年二季度相比2002年初,英国房价指数上涨110%,年均上涨8.1%;2015年二季度相比2000年初,日本东京都市圈房价指数下跌了16%;2015年二季度相比2000年初,美国房价指数上涨了72%,年均增幅只有4.7%,如果回顾百年,则美国房价涨幅仅跑赢通胀1个百点左右。

这样的房价涨幅,在中国人看来,实在没有什么竞争力。房地产市场步入成熟期后,房价涨由就会变小,这是行业规律。在新房开发热潮时期,市场需求旺盛,产品质量和小区环境不断提升,所以新房价格引领着房价快速上涨。而进入存量房时代之后,城市与社区成熟、没有大拆大建、缺少成片的新建小区,房价自然趋稳。另外,从需求端分析,欧美国家居民没有投资房产习惯,甚至连自住性购房需求也不算旺盛,很多国家的租房比例多在30-50%之间。

其三,租金收益率较高。我国房价涨幅总体高于发达国家,但租金收益率却低于后者。当前,我国大城市住宅租金收益率平均为2-3%,而欧美国家可达到4-5%,而日本东京甚至高达5-8%。商办类物业的租金收益率比住宅还要高一些。

中外存在这一差异的原因,可归结为两点:其一,租房需求有别。中国人能购房,则绝不租房,购房置业是种民族习惯。而发达国家租房观念流行,美国房屋自有率只有六成,欧洲大城市租房居民占四至五成。其二,假如租金基本平稳,则房价涨幅越大,租金收益率越低。我国房价涨幅大于欧美。

长期投资股票,有两块收益:分红与股价上涨。投资房产,则房租相当于股票分红,房价上涨则相当于股价上涨。如果购房自住,则可以虚拟一下房租。将房租收益率加上房价涨幅,则可算出总体的长期收益率。过去多年,我国房产收益率,总体超过欧美。

2011年以来,我国多数三四线城市收益率大降,但一线城市和部分二线城市仍然强劲。而过去两三年,国外只有个别城市,如旧金山、多伦多、悉尼、伦敦的住宅总收益率,接近中国一二线城市的水平,还都是华人集聚的城市。对此,有意在海外购房的中国人,不得不关注。

(据中国证券报)