擇校風刮到美國 老美爸媽也頭疼學區房 | 美國

在紐約,第8公立學校是公認的好學校。這所涵蓋小學和初中、白人學生佔多數的學校,有一流的師資、參與度很高的家長、豐富的課程、好學的學生,再加上該校坐落於有著“美國10大最美街區之一”之稱、與曼哈頓隔河相望的布魯克林高地,學校片區內的學區房價格高得令人咋舌。不惜重金住進學區房,本該順理成章進入好學校,可日前紐約市教育局的一紙提案,卻打破了這片好學區令人心醉的寧靜。(學區房值得購買嗎?)

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美國學區房
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學區改劃:巨大鴻溝不易踰越

兩個學校的差距太大了。橫在兩個學校面前不易踰越的鴻溝,是社區和家庭之間巨大的貧富差別和階層分化。

據悉,因第8公立學校嚴重超員,學區內持續的房地產開發熱潮又不斷催生新的就學需求,紐約市教育局遂向管轄該校的第13區社區教育委員會提出方案:將現屬第8公立學校學區的兩個居民區,即丹波(Dumbo)和威裡格山(Vinegar Hill)的大部分區域,改劃到附近另一所學校——第307公立學校的學區。

方案如若施行,便意味著,這兩個居民區正排隊等候第8學校入學名額的50個家庭,眼巴巴的期待將終成泡影,已入住學區的其他眾多家庭與他們心儀的名校也從此無緣。更讓家長們難以接受的是,第8學校和第307學校的差距實在太大了。

兩個學校的差距有多大?先看教學質量與學生表現,以紐約一家教育網站提供的數據為例,在今年紐約州公立學校共同核心標準考核中,第8學校有64%的學生閱讀達標;第307學校的同項達標率只有12%。而且,第307學校曠課率奇高:每學年有三分之一的學生曠課超過一個月。

更讓人吃驚的是,兩個學校相距僅僅一公里多,學生構成卻大相逕庭。按另一家美國教育網站的統計,第8公立學校白人學生比例為61%;而在第307公立學校,非洲裔和拉丁裔學生佔比則高達92%。

再看兩個學區的房產狀況。第8學校的學區房頗受追捧,這幾年房價節節攀升,數百萬美元一套的公寓比比皆是;第307學校的許多學生則來自學校街對面、低收入群體租住的法拉格特小區(Farragut Houses)。在以往的新聞報導中,小區的名字不時與貧困、毒品等負面詞彙相關聯。

學區改劃方案一出,許多家長開始抱怨和質疑,有的建起網上群組商議對策;只有少數家長願意去瞭解新學校。耐人尋味的是,對新方案,第307學校的家長也有牴觸情緒,他們擔心,富裕的白人學生的大量湧入,會給學校帶來未知的改變。

紐約教育局希望社區教育委員會能在今年11月之前就提案進行投票表決,以使新的學區劃界能在2016新學年生效。

橫在兩個學校面前不易踰越的鴻溝,是社區和家庭之間巨大的貧富差別和階層分化。如何運用智慧平衡不同的利益訴求,解決難題,對紐約教育管理部門是個挑戰,也是創造歷史性進步的機遇。

學區邊界:阻擋資源公平分佈

美國日益激烈的社會競爭,催生了大量不想讓孩子輸掉的家長,使得“擇校風”盛行,好學區的吸引力持續發酵。

“學區房”與教育不平等的相關性,在美國社會引起越來越多的關注。人們開始質問:“為什麼必須住進昂貴的房子,才能受到好的教育?”

學區房價格與教育質量到底有怎樣的聯繫?據《華盛頓郵報》報導,在首都華盛頓特區,學生總體閱讀測試成績達到熟練率80%的公立好學校,學區內的三居室房子中位價約為80萬美元。相比之下,同是三居室,如果中位價格低於46萬美元,其所對應的公立學校學生閱讀熟練率會低於45%。如果一個家庭只負擔得起低於30萬美元的房子,他們的孩子只能去讀更差的學校了。

為何房價高的學區教育質量也高?最常見的解釋是,美國公立學校辦學經費高度依賴學區內所徵收的房產稅,而房產稅的徵收額度以房價為基礎。因而,學區房價高,房產稅收入多,辦學經費自然充足;房價低的學區,辦學經費難免匱乏。在美國大部分州裡,花銷最大、最富裕的學區,學生人均開支是花銷最少學區的兩倍;在有的州,這一比例甚至超過三比一。

“辦學經費是重要原因,這是由美國的教育管理體制決定的。美國教育管理權基本在地方行政,教育立法權基本在州,各州又分權到各市鎮及學區,美國又是一個特別多元化的社會,各地情況很不一樣,談教育資源的公平化是個相當複雜的問題。而且,在教育的過程中,除了教育投入,其他因素也有很大影響。比如,能負擔起好學區房價的家長受教育程度大多較高,對教育更重視,會激勵孩子在學業上成功。”波士頓郊區尼德姆鎮已退休的高中法語教師克瑞斯蒂娜·米拉比萊(Christine Mirabile)對記者說。

現實的確如此。今日的美國,教育資源的分佈,與社會階層分化的態勢相吻合。記者看到,在波士頓富裕的郊區小鎮,家長在公立學校有著極高的參與度。大批擁有碩士甚至博士學位的職業女性在成家生子之後辭去高薪工作,做起全職主婦,全身心投入到學校相關事務和孩子的課外活動中。這樣的家長教育背景和教育投入,掙紮在生存線上的群體根本無力企及。

“在富裕的好學區,如果家長們認為州政府的撥款不充分,有的家長乾脆組織可以免稅的非營利組織支持教育,或者直接捐款給學校;在這些學區,有經濟實力的納稅人也會根據公立學校的辦學需要,組織學區居民表決增加稅收,加大對教育的投入力度。可是,在許多經濟實力弱的學區,低收入群體,尤其是少數族 裔,即使想要多付稅支持本學區的學校,也會因為各種因素困難重重。”居住在西雅圖市的英語教師、自由撰稿人安妮·瑪麗·利(Anne Marie Leigh)說。

美國日益激烈的社會競爭,催生了大量不想讓孩子輸掉的家長,使得“擇校風”盛行。近些年,因留學移民政策鬆動,各國“孟母”又紛至沓來,好學區的吸引力持續發酵,不斷漲價的學區房,讓無力負擔的家庭更加無力。

專家支招:打破房價與教育質量的聯繫

除了給不富裕的家庭和孩子創造更多的機會,政府還應該創建獎勵機制,鼓勵優秀教師到需要幫助的學校去任教。

“現在,家庭收入對孩子學業成就的影響,幾乎與父母教育程度所產生的影響一樣大了。”斯坦福大學教育學院研究教育領域貧困和不公平問題的教授肖恩·里爾登(Sean Reardon)教授說。

為促進教育資源的公平流動,彌補教育制度的不足,美國政府和民間正在進行多種努力,社會各界人士也紛紛獻計獻策。

華盛頓一家雜誌新近刊文《打破房價與教育質量的聯繫》,作者是賈森·貝德克(Jason Bedrick)和林賽M。伯克(Lindsey M. Burke),文中讚揚了華盛頓特區從2003年嘗試的“機會獎學金項目”。該項目向低收入家庭學生提供最高12500美元的獎學金,資助他們去私立學校就學。在投入上,相比當地公立學校學生人均投入,更為經濟,卻讓6100多名孩子有了改變命運的機會。

該文還力薦“教育儲蓄賬戶”的進一步推廣。與其他類似的金融產品相比,教育儲蓄賬戶的設計更為靈活。家長或其他人為孩子存入的專項教育資金,享受稅收上的優惠,可用於孩子從小學到大學任意階段的多種需求:購買課本、網上課程以及選修公立學校的課程,等等。2011年,亞利桑那州率先啟動了針對有特殊需要學生的教育儲蓄賬戶,佛羅里達州、密西西比州和田納西州緊隨其後。今年,內華達州成為向幾乎所有公立學校學生推行教育儲蓄賬戶的第一州。

對使用教育儲蓄賬戶的家長,亞利桑拉州作過一項調查。結果顯示:在不同分組人群中,家庭年收入在28000美元以下、經濟最困難的家庭,表達了最高即89%的滿意度。而這一人群中,有67%表示對他們孩子以前就讀的公立學校很不滿意。

波士頓所在的馬薩諸塞州,又被簡稱為“麻省”或“麻州”,公立教育水平一直在美國名列前茅。在提升經濟薄弱地區的教育水平方面,該州有著豐富的探索經驗,如積極推進一種公立民營學校類型——公立特許學校的發展。

據麻州中小學教育部專家、教育學博士沈安平介紹,麻州鼓勵經濟條件低下的社區創辦公立特許學校,吸引了一批敢想敢闖的教育工作者投身教育。麻州公立學校目前總在校生為956000多人,已建起公立特許學校81所,特許學校在校生人數37000多人,佔麻州公校在校生人數的3.9%。絕大部分特許學校開設在公立教育比較薄弱的城市社區。由於這些學校與其他商業、大學和教育研究機構有多方聯繫,獲得不少支持。許多學校相比同地區的其他公立學校,教育成果明顯突出。這些學校不僅提供非常優質的教育,還極盡全力幫助每一個學生獲得財務資助和其他幫助,使他們的高中畢業生幾乎全部上了大學。

“除了給不富裕的家庭和孩子創造更多的機會,政府還應該創建獎勵機制,鼓勵優秀教師到需要幫助的學校去任教。”法語教師克瑞斯蒂娜·米拉比萊對記者說。英語教師安妮·瑪麗·利也認為,美國應該向芬蘭等國家學習,提升教師的待遇和職業榮譽感,鼓勵更多優秀的人才投身教育領域。

(據新浪教育)

科技人變心了?告別矽谷,直奔西雅圖!| 美國

最近好友的小孩從柏克萊大學電腦研究所畢業,他陸續收到亞馬遜、微軟、臉書、Google等四家科技公司工作聘書,但他與父母親難以抉擇,究竟該如何選擇?
雖然累積近20年創投與房產投資資歷,但我的答案並非從公司“未來性”的角度出發,反而是比較四家公司所在地:矽谷西雅圖,高科技人才支付房租或房貸後的“可支配所得(disposable income)”高低來提供建議。

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西雅圖的工作機會不斷增加,新人口持續湧入,使得房價有機會持續攀高,值得投資
西雅圖的工作機會不斷增加,新人口持續湧入,使得房價有機會持續攀高,值得投資

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根據Linkedln-Zillow最近一期報告指出,科技人若在矽谷所在的灣區(Bay Area)買房,每月薪水支付完房貸後,僅剩下約4,200元美金,剩下的“可支配所得”占月薪約37%;相較在西雅圖置產,每月薪水支付完房貸後,仍剩下近6,000元美金,剩下的“可支配所得”占月薪約59%。

若不買房改采租屋,矽谷所在的灣區(Bay Area),科技人每月薪水支付完租金後,剩下約4,000元美金,剩下的“可支配所得”占月薪約35%;相反地若在西雅圖租屋,每月薪水支付租金後,仍剩下近5,500元美金,剩下的“可支配所得”占月薪約55%。
可以看出高科技人才在西雅圖,不管是買房自住或是租屋,支付房貸或租金後,最後剩下來“可支配所得”都高出待在矽谷1,500~2,000元美金。這說明過去這1、2年,矽谷房價呈現漲不動、甚至小幅下修;但西雅圖房價年漲超過10%,明顯呈現兩樣情。我認為這樣的發展趨勢將會持續。

在西雅圖,許多電腦軟體、開發和數據工程師大多服務於科技巨頭亞馬遜和微軟。即使總部在矽谷的Google及臉書都在西雅圖設有衛星辦公室或研發中心,且目前擁有超過1,000人編制,可見許多矽谷高科技公司也看好西雅圖有機會形成另一個矽谷的潛力。反觀加州矽谷,過去五年間,高科技人才往外州尋找新工作機會的人數卻大幅成長67%,想搬離矽谷的人數日漸增多。

所以我的建議是:若是只想擔任高科技專業人員,並兼顧生活品質的話,因為在西雅圖的“可支配所得”遠高過在矽谷,應該先考慮西雅圖。但若是要自行創業或是選擇加入新創公司一起打拼掛牌上市,不可否認的,矽谷畢竟是美國高科技新創公司的搖籃,容易取得外部投資資金,且新創公司群聚,成功機會較高。

至於是要投資矽谷還是西雅圖房產?我個人認為,矽谷灣區的房價已經高處不勝寒,下修的機率不低,反而是西雅圖的工作機會不斷增加,新人口持續湧入,使得房價有機會持續攀高,值得一試。

(據《經濟日報》鍾仁義。鍾仁義即將加入居外【名家專欄】,敬請密切留意。)

美國房價漲幅創三年新高 西海岸房價漲勢凶猛 | 美國

一項衡量美國主要城市房價變動的重要指標顯示,美國房價正在加速上漲。最新公佈的標普/凱斯席勒20個城市房價指數顯示,截至2月底的三個月內,全美20個城市房價同比上漲5.9%,高於截至1月底的三個月內5.7%的漲幅,創下2014年7月以來的新高。至此,美國房價已經連續五個月實現同比上漲。(美國房子有多便宜?)

數據顯示,美國房地產市場需求仍然火爆,西海岸房價漲勢兇猛。2月份西雅圖房價環比上漲1.9%,同比上漲12.2%,位居全部20個主要城市之首,舊金山房價環比上漲1.2%,同比上漲6.4%。

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數據顯示,美國房地產市場需求仍然火爆,西海岸房價漲勢兇猛
數據顯示,美國房地產市場需求仍然火爆,西海岸房價漲勢兇猛

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另據美國最大的房地產數據平台Zillow發佈的最新報告,2月份美國平均房價為每套19.57萬美元,同比上漲6.9%。Zillow高級經濟學家亞倫·特拉薩斯表示,每年春末夏初是美國傳統的購房季。今年,由於史無前例的房源緊張短期內無法得到緩解,加上勞動市場的強勁勢頭和日益上漲的租金不斷推動需求,全美大部分地區極有可能出現激烈競爭。在部分房價較高的市場,漲勢已有所放緩,但在房價相對較低的社區,價位依然加速攀升,特別是佛羅里達州以及得克薩斯州的達拉斯市。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示,數據顯示美國房價有持續上漲之勢。目前為止驅動美國房產市場再創新高的幾大因素——購房者高漲的購買需求和供不應求的房源——已根深蒂固,預計未來幾個月內,市場仍將保持這一競爭激烈的局面。從長遠角度看,房產市場按揭利率提升的可能性極大,提高利率或可緩解飛速上漲的房價,尤其是在房價較高的沿海市場,但同時也會削弱購房者的整體購買力,但利率逐步上升的同時,可供出售的房源卻在不斷減少。想要一夜之間讓整體市場力量發生決定性轉變是不可能的。

(據中國證券報)鉅亨網

非凡住宅令人驚嘆,沉醉在溫德米爾的湖光山色之中 | 美國

溫德米爾(Windermere)位於西雅圖華盛頓湖東北部,是一個獨特的、以水濱豪宅而聞名的社區。這片靜謐的私人住宅區對高收入、高檔次家庭和專業人士頗具吸引力,因為它滿足這類人群所看重的安全、舒適、遠離塵囂,但又離市中心不太遠。這棟設計新穎的住宅,坐落於溫德米爾的一條隱秘巷子內,有著較淺的水濱區域,坐擁幽雅環境,是非常理想的高端住宅

這棟設計新穎的住宅,坐落於西雅圖華盛頓湖東北部的溫德米爾,有著較淺的水濱區域,坐擁幽雅環境
這棟設計新穎的住宅,坐落於西雅圖華盛頓湖東北部的溫德米爾,有著較淺的水濱區域,坐擁幽雅環境

綠樹成蔭景致迷人,湖光山色的宜居之地

這套住宅帶您進入一處世外桃源般的生活環境。溫德米爾社區的街道可謂綠樹成蔭,街兩邊的房屋融合了現代風格和戰前建築,並擁有絕佳的湖光山色。雖為私人社區,但這裡的鄰裡關系卻非常親密、友善。

雖然溫德米爾的環境感覺僻靜,但實際上,該社區位於西雅圖市中心東北僅7英裡處。社區以英格蘭湖區的溫德米爾湖命名,雖地處城市轄區內,卻保留著作為一個近郊的寧靜魅力。與其南面的另一個頗受歡迎的高檔社區勞爾赫斯特(Laurelhurst)的發展相似, 20世紀初,開發商們則看中了這片區域在未來建造水濱住宅的巨大潛質。溫德米爾於1910年正式並入西雅圖市,跟隨著都會區的擴建,這裡漸漸發展成一個有吸引力的住宅社區。目前社區占地約1平方英裡,居住人口約6,000人,這一人口密度遠低於西雅圖平均的每平方英裡8,161人。

這是一套由拉爾夫安德森設計的西北地區經典當代建築,房屋經過重新裝修
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世界頂級設計的廚房擁有你能想到的一切設備
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套房主臥中設有露天平台,上層還設有兩間臥室
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許多細節值得細細品鑒,包括套房主臥中的五分離式衛生間
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作為住宅社區,溫德米爾的發展是趨向宜居性,而非商業開發和吸引外來游客。然而,在鄰近的大學區仍有許多購物渠道和商業活動。穿過整個社區的主路Sand Point大道,兩側林立著公寓和餐廳。與其平行的伯克吉爾曼步道(Burke-Gilman Trail),則廣受喜愛騎車、慢跑、和滑輪的人們所為歡迎。溫德米爾當地居民也可以加入私人的溫德米爾公園海灘俱樂部,那裡設有網球場、船艇碼頭、以及沙灘休閑區。

加州三市為全美最具競爭力房地產市場 | 美國

美國房地產公司Redfin發布的最新報告顯示,在房源不斷減少以及房價不斷飆升的現狀下,加利福尼亞州的聖荷西成為全美最具競爭力的住宅房地產市場。

據《聖荷西信使報》報道,Redfin的這份報告是對今年3月份的房地產數據進行分析得出。報告分析稱,今年3月聖荷西(San Jose)69.6%的售出住房成交價超出上市價,這一比例位居全美第一。按照同樣的標准,全國第二大最具競爭力的住宅房地產市場是舊金山(San Francisco),該市3月份有66.7%的售出住房成交價超出上市價。名列榜單第三的是奧克蘭(Oakland),3月份有65.9%的售出住房成交價超出上市價。

美國僑報網引述加州房地產中介公司Sereno Group創始人、首席執行官特拉帕尼(Chris Trapani)說,造成這種現狀的原因在於供求關系。他說:“住房房源緊張導致買家之間的競爭愈發激烈,房價就會隨之不斷上漲。”特拉帕尼指出,春季是房地產市場的周期性旺季。進入春季以來,買家數量不斷增加,然而房源仍然處於歷史低位,因此,在舊金山灣區南部房地產市場出現成交價超出上市價的現像極為正常。

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在美國加利福尼亞州佩塔盧馬一個房地產新區3月27日掛起的廣告牌子
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特拉帕尼說,大部分出現“成交價超出上市價”的是150萬美元(209萬新元)以下的房子。

事實上,“成交價超出上市價”也是一個全國性的趨勢。根據Redfin的數據,3月份美國在售房屋數量同比下降13%,房源數量連續第18個月下降。

與此同時,全美房價同比上漲7.5%,房屋中價達到27萬3000美元。3月份成交的住房中,近五分之一(19.1%)的房屋在兩周內進入交易階段,其中21.7%的房屋成交價超出上市價。

全美房地產市場中,從上市到交易用時最短的是丹佛西雅圖,僅需8天時間。列在後的是奧克蘭和聖荷西,分別平均需要13天和14天。

灣區房地產市場的供不應求,有目共睹。聖荷西3月份在售房源同比下降25.9%,房屋中價上漲11.3%,達到95萬7000美元。在舊金山3月份在售房源同比下降14.2%,房屋中價上漲8.2%,達到118萬5000美元。而在奧克蘭,3月份在售房源同比下降12.7%,房屋中價上漲11.6%至65萬美元。

(據聯合早報)

全美10大“完售”城市大揭密 | 美國

英文“Sold Out”,中文翻譯為“完售”。顧名思義,就是產品完全銷售一空。在房地產業,建案能“完售”不論是對建商、代銷業者或是仲介人員,都是夢寐以求的完美境界。

年初,美國知名房產搜尋網站Realtor.com有篇文章提到:“Sold Out:These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages”,譯為“完售:美國房屋供給短缺最嚴重的十個城市”,相當吸引我的眼球。因為美國房價自從2008年發生次貸金融危機開始,房價就像溜滑梯一般驟降。隨著美國聯准會不斷地進行貨幣寬松政策(俗稱QE),房價才從谷底慢慢反彈。雖然美國許多熱門地區的房價早就超過前波的高點,例如:舊金山房價超過前波高點約38%,但美國住宅市場有炙手可熱到“完售”嗎?

該篇文章根據“成屋出售百分比”與“2016年銷售房屋總數減少百分比”兩項標准,就全美150個房產市場分析比較,列出全美”可供銷售房源吃緊”城市前十名。而前十名中,有五個是位於西部沿岸城市,包括西雅圖、波特蘭、沙加滿度、離舊金山一小時車程的聖羅莎等。

而西雅圖以其成屋出售百分比不到0.4%最低,也就是1,000間現有成屋中,僅有不到4間願意出售、2016年銷售房屋總量減少百分比13%最高的兩項數據,榮登全美”可供銷售房源吃緊”城市的第一名!這五個沿岸城市,房價被歸類於傳統西岸”強著恆強”群組。

另外,根據西雅圖時報的報導,西雅圖會發生銷售房源窘境,除了因為高科技不斷地進駐、擴充,以亞馬遜為代表,吸引大批外地居民遷入,實質需求增加之外。目前大約有65%西雅圖地區的土地使用分區,是限制只能用來蓋single-family homes(單一家庭透天厝)。

主要是因當地政府不願意讓開發商任意興建高密度的公寓住宅,影響居民生活品質。當然,西雅圖房市也受惠於加拿大溫哥華去年開始對外國買家加徵15%印花稅之影響,外國投資人轉移陣地,班師下移至西雅圖,也是導致房源供不應求的主要原因之一。這也難怪西雅圖目前的平均房價約62.4萬美金遠超過前波金融海嘯時房價的33%。

另外值得注意的是以底特律為代表的“谷底翻揚組”,這是相對西雅圖“強著恆強”群組的對照組。因為底特律房市以”成屋出售百分比僅為1%”與”2016年銷售房屋總數減少百分比為25.7%”的數字,位居全美”可供銷售房源吃緊”城市的第七名。然而,底特律都會區(metro Detroit)非底特律市(City of Detroit),目前房價平均約13.75萬美金,仍低於歷史最高房價尚有6%的差距。這代表底特律都會區房價真的走出谷底翻揚,處於”價漲量縮”的初升段行情。

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西雅圖為全美可供銷售房源吃緊第一名的城市
西雅圖為全美可供銷售房源吃緊第一名的城市

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就全美“可供銷售房源吃緊”城市前十名中,令人意外的是,居然也有五個位於美國中西部的內陸城市,包括紐約州的水牛城、密西根的底特律與大急流城、印第安那州的韋恩堡、與股神巴菲特所居住的內布拉斯加州奧哈瑪等城市

這五個內陸城市,都是受惠於“產業轉型升級”,比如從鋼鐵、家具等傳統制造業,轉型成高科技大數據資料處理中心、太空國防、醫療、精致啤酒工廠等附加價值高的產業,故能重新吸引居民搬遷進駐。也因過去數年房價低迷,沒有建商願意建造新房,故需求大於供給,使得房價從谷底持續上揚。

雖然這五個內陸城市,去年平均房價均上漲超過10%,但若與強烈需求端產生的西雅圖產生的”供不應求”情形,明顯不同;,而內陸城市如底特律都會區,則是因供給端減少產生的”供不應求”的情形。

需求端引起的“供不應求”,房價上漲力道似乎應較為明顯。不過,“谷底翻揚組”的房價多約在10~20萬美金,僅為”強著恆強”的群組房價動輒50萬美金起跳的20%~40%,房價基期相對地低,未來兩者房價漲勢,各有千秋,尚待後續分曉。

再者,美國住宅房價反彈迄今亦有數年之久,若房產投資人對美國住宅房價居高思危,不坊參考可供銷售房源短缺嚴重的城市,作為優先置產投資的地區。也可避免在這一波房市多頭修正、多殺多時,誤判情勢而未能享受”房價主升段”行情。

(據聯合財經網)

“有土斯有財” 年輕人搶搭美國房市末班車 | 美國

美國那斯達克掛牌、以房貸與學貸為主的知名網路放貸公司LendingTree執行長Doug Lebda在接受美國媒體專訪時表示,持續看好美國住宅後市。根據該公司去年8月至今年2月申請線上房貸者,35歲以下的千禧世代族群,占整體申請房貸者的比率超過30%。

千禧世代申請貸款購買房產,最受年輕人歡迎的城市排名是賓州匹茲堡,有將近一半貸款申請人屬35歲以下;至於華人喜愛的城市,如排名第8的芝加哥、排名第9的舊金山、排名20的西雅圖、排名53的紐約市以及排名54 的底特律都會區等,35歲以下的千禧世代族群申請人數占整體申請房貸者的比率均超過1/3。由此可見,千禧世代開始積極進入買房自住的行列。

更有趣的是,LendingTree的股價從2012年3月23日的掛牌7.4元美金,漲至2017年3月17日的124元美金,暴漲超過15倍。除了受惠於美國房市的復蘇外,也隨著房市買家的變化,使其公司營收、獲利水漲船高,進而股價大漲反映。

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根據美國不動產經紀人協會(NAR)的調查結果,有72%認為現在是進場買屋的好時機
根據美國不動產經紀人協會(NAR)的調查結果,有72%認為現在是進場買屋的好時機

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另外,根據美國不動產經紀人協會(NAR)近期發布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience(HOME)——住宅機會與市場看法”調查結果,有72%認為現在是進場買屋的好時機,而且收入越高者,如年薪超過10萬美金的受訪者,有高達78%的比例認同現在進場。

以區域來看,中西部的受訪者,有77%同意現在是進場好時點;西部則有61%同意,比例最低。問及“對未來6個月房價的看法為何?”,有51%認為持續上漲,相較僅有8%認為房價會下跌,或許是因為有超過6成以上認為美國經濟正持續變好。

事實上,“有土斯有財”這個觀念不只是在華人根深蒂固。根據美國哈佛(Harvard)大學長期實證研究發現,長期擁有房產是累積財富的最好方式之一,而且持有時間越久,財富的“積累效果”越明顯。紐約時報先前甚至有專文發表,“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是創造財富的最好方式”,也是持同的觀點。

再根據美國人口普查局資料,截至去年第4季,美國整體房屋自有率為63.2%,房屋自有率高低依序為:中西部的68.4%、南部的65.3%、東北部的60.4%、與西部的59%最低。若再從出租空置率來看,截至去年第4季,出租空置率為7.9%,也就是100間出租房產中,僅有8間尚未租出去,維持在過去20年來最低的水准。

就中長期而言,“有土斯有財”這個觀念中外皆然。美國住家型房地產後市不容小歔,現在應該仍是置產美國的好時機;更不會發生像幾天前,知名財經電視節目聳動的題目“美國商業不動產大賣空”的窘境才是。

(據經濟日報)

大陸投資者仍熱衷購買境外房產 | 海外

最近有多家外媒報導,即使中共從去年開始加強了資本管控,但是大陸投資者對境外的房地產仍然興趣不減。美國中國香港英國倫敦新西蘭等國家和地區都是大陸買家的青睞之處。

大陸房地產投資者最青睞美國和中國香港

世邦魏理仕近日的數據顯示,大陸跨境房地產投資者是亞洲地區最活躍的,大陸投資者2016年的海外房地產投資額高達282億美元,比2015年增長47%,美國是最吸引大陸投資者的國家,其次是中國香港

《福布斯》(Forbes)網站3月2日報導,大陸房地產網站居外網(Juwai.com)的數據顯示,大陸投資者在該網站查詢的美國城市,主要包括西雅圖、洛杉磯、紐約和舊金山。

值得一提的是,最近幾個月,西雅圖的受青睞程度大幅上升,居外網的大陸投資者對西雅圖的訪問量超過了洛杉磯紐約舊金山等熱點城市,去年11月份的訪問量增加了125%。

西雅圖的房價也出現上漲,去年漲幅在16%,但仍低於舊金山、洛杉磯等地。

報導中沒有提及西雅圖房價上漲是否與大陸買家有直接關系,但是西雅圖Realogics蘇富比國際地產的主管Dean Jone表示,價位越高,大陸買家的占比越高,2014年大陸買家占比四分之一,2015年大約占35%,2016年在熱點地區的大陸買家占到一半以上。

目前,西雅圖的一些開發商開始安排會講普通話的銷售員,同時在家裝計劃中考慮到大陸人的情況,比如用來做油煙大菜肴的專用廚房等。

最近有多家海外媒體報導,大陸投資者對境外房地產的興趣依然很濃厚。圖為華盛頓州的最大城市西雅圖
最近有多家海外媒體報導,大陸投資者對境外房地產的興趣依然很濃厚。圖為華盛頓州的最大城市西雅圖

對於大陸投資者在中國香港的情況,全球知名房地產服務商戴德梁行的數據顯示,2016年大陸機構投資者在中國香港地產的投資額高達66億美元,是2015年的4倍多。

彭博社3月5日的報導中提到,大陸房地產企業一直熱衷於投資中國香港土地市場,出價高於原本在港占主導地位的本地開發商,但是市場擔憂,這會導致中國香港房價進一步上漲。從去年3月末以來,中國香港的房地產價格已經上漲16%,達到歷史新高。

一些赴港購買房地產的投資者,是為了在人民幣貶值的情況下,令手中的資金保值。

路透社也曾經分析,大陸投資者熱衷海外房地產的原因還包括大陸房價高漲、在一些國家投資房地產可獲綠卡、海外房地產保值等。

英國倫敦和新西蘭也備受矚目

3月初出爐的萊坊2017年《倫敦報告》中提到,倫敦房地產市場的交易中,73%是海外買家,其中大陸和中國香港的投資份額最大,高達29億英鎊,占海外投資總額的31.2%。

知名房地產投資管理公司仲量聯行(JLL)表示,數據顯示,2016年在倫敦市中心購買房地產的中國投資者共計花費37.5億美元,高於在同一地區投資房地產的美國和歐洲買家。

新西蘭知名網站Stuff於3月5日報導,大陸的居外網上,大陸投資者對新西蘭的訪問量在2016年前9個月增加了50%,多個城市的訪問量很高。

其中,奧克蘭、皇後鎮、基督城的訪問量最高,其次是奧馬魯,以及惠靈頓、凱利凱利、陶波和克萊德。

互聯網資訊綜合整理

買房故事:在美國如何搶到“學區房” | 美國

西雅圖壹家久負盛名的中國餐廳裏,我們壹家四口飽飽地享用了壹頓美餐。這時,全家人終於長長地松了壹口氣:我們總算在美國搶到了“學區房”!

我們七月份來到西雅圖,決定先探探市場行情。經朋友介紹,我們認識了當地壹家房地產的經紀人Lisa。根據多年的經驗分析,她認為我們拿下這處房子的可能性很大。因為當地學區房競爭最慘烈的時段(今年四、五月份)已經過去,近期有傳言美聯儲貸款利率有上揚的可能,因此部分買家持觀望心態。因此,Lisa建議我們報出高於賣方叫價5萬美金的價格。行就行,不行也不拼,等來回過幾招看看再說。她似乎胸有成足。

當天晚上九點多鐘,我老公的手機響了。“What?房子已經賣出去了?”“有買家壹次性付現金,成交了。買家的經紀人沒有透露具體的成交價格。”老公把經紀人發來的信息又念了壹遍。我壹時反應不過來,這仗還沒開始打,就結束了?我真的聞到了壹股濃烈的火藥味。

13

我們在西雅圖只有短短幾天的行程,時間非常有限。除了Lisa,朋友又推薦了另壹位經紀人Peter,希望能在短時間內找到不同的房源。很快,我們就看中了Peter推薦的壹套房子。迫於緊張的市場競爭壓力,他先準備好了壹份“買房合同”,並讓我們預先簽好了字,壹旦我們作出最後買的決定,便可隨時把簽好的合同發給賣方。

看房,繼續看房。第二天,我們又看中了Lisa推薦的壹處房子,就位於那個小、中、高各級學校都名列前茅的S區。這已是我們看中的第三套房子了。經過反復思考和比較,我們覺得這套對我們更合適。於是馬上致電Peter終止意向,不再考慮他推薦的那套房。雖然有點不高興,Peter還是答應了。我們則集中精力準備文件,重新遞交新的意向書……壹切都按計劃有條不紊地進行著。

又要打仗了!這回的仗該怎麽打?鑒於S區這個地段比上壹個M區更具保值、增值潛力,大家簡直都要撲上去搶了。這無疑將是壹場惡仗!我們所有人——包括Lisa和她的工作團隊——神經都緊張起來。我壹直認為,買房是壹種緣分。尤其是在目前這種各路買家都勢在必得的情況下。大家除了拼資金實力,更要碰點運氣了。最後我們商定參與競價;但是壹旦競爭的價格遠遠超出房子應有的市場價值——即進入惡性競爭的軌道,我們決不戀戰。

令人意外的是,這次參與競爭的買家只有四個。而賣方則額外提出,每壹個買家必須提供壹封信,說明自己為什麽要買這個房子。在信中,我們寫道:“我們是壹個年輕的中國家庭。幾年前,我們的兒子就出生在這裏,我們也因此和這塊土地有了不解之緣。今天,我們踏進這個美麗的房子,立刻被壹種熟悉的味道所吸引,那是我們的家的味道……”這種場面真讓人不敢相信,我到底是在買房子,還是在參加大公司的面試?我們也不得不承認,在美國,有些事兒不只是有錢就能辦成的。

又出事了!就在遞交了所有材料的當天,我們意外地收到Peter的郵件,原來雖然我們已告知他終止合作,但他還是把我們預簽的那份買房合同發給了賣方。而賣方在沒有收到我們所有文件的情況下,也簽署了買賣合同。這樣壹來,從法律上來講買賣已經成交了!這可怎麽辦?這件事非常棘手,有那麽幾次,我們真的覺得沒有希望了。整整兩天壹夜,老公沒有合眼,在仔細審核了買房合同等法律文件材料後,他終於找到了快速解決問題的突破口,簽署了終止意外成交的買房合同的文件,巧妙、穩妥地將這件事擺平了。

我清楚地記得那個星期五的淩晨,天還沒有亮,我們全家四口穿戴整齊,準備開赴向往已久的Mt.Rainier雪山。臨出門時,我對老公說:“咱們今天還是別去了。雖然去雪山是我們籌備已久的旅行計劃,但今天是出結果的最後壹天,在這個節骨眼上,不知道會出什麽岔子,還是留下來吧。”真的要感謝我的兩個兒子,在這種狀況下,他們表現出超乎尋常的理解和寬容。

下午五點鐘,壹陣急促的手機鈴聲響起。“Congratulations(祝賀妳們)!成功了!”Lisa在電話中抑制不住地興奮。賣方選擇了我們,而房子的價格也沒有超出我們預設的底線。

(據僑居網)

奏響自然樂章的理想居所,清新你對生活的體驗! | 海外

最近,全球色彩權威與專業色彩標準供應商 PANTONE公佈了2017 年的代表色——草木綠。這個代表著希望,生機與活力的顏色,毫無疑問體現的淋漓盡致的便是在家居住宅上。正如這三套位於不同國家的住宅項目:不管是室外開放空間的綠植設計,還是室內牆面或家具的裝飾上,都在詮釋著今年的流行色,帶給人耳目一新的自然感。

生活的五彩從臥室開始

這間住宅位於拉脫維亞的心臟——被譽為世界文化遺產的首都裡加的老城,附近是最著名的道家瓦河,一眼望去,落地玻璃營造出水晶宮殿般溫暖明亮的空間內,陽光充足,3間臥室和2整套衛浴滿足一家人的起居需求。

室內的設計讓你一眼就能看到只屬於拉脫維亞的五彩斑斕。公寓裝修材料全部選自最高品質和領先製造商的昂貴建材,寬敞的臥室直通向陽台,廚房區域採光良好,空間通透。浴室配備有加熱地板,除此之外,房子還特別安裝有視頻監控系統,給你的家和家人提供24小時全天候的安全保障,讓你從此沒有後顧之憂。

奏響自然樂章的理想居所,清新你對生活的體驗! | 海外
這間住宅位於拉脫維亞的心臟——被譽為世界文化遺產的首都裡加的老城,附近是最著名的道家瓦河
奏響自然樂章的理想居所,清新你對生活的體驗! | 海外
落地玻璃營造出水晶宮殿般溫暖明亮的空間內,陽光充足,3間臥室和2整套衛浴滿足一家人的起居需求
奏響自然樂章的理想居所,清新你對生活的體驗! | 海外
公寓裝修材料全部選自最高品質和領先製造商的昂貴建材,寬敞的臥室直通向陽台,廚房區域採光良好,空間通透

住宅周邊基礎設施一應俱全,不管是方便出行的公共交通,日常生活必須的商店超市,還是優質的教育機構,讓你的每一天都無憂無慮。在晴朗明媚的休息日,你可以在附近的草坪上和朋友一起野餐,也可以在住宅旁邊的兒童遊樂場內和孩子一起玩耍,沐浴著和暖的陽光,盡享生活的美妙。

1.450.000 € EUR | Latvia | Baltic Sotheby’s International Realty

21世紀的現代童話城堡

位於南非第二大城市的西開普敦省,以「天堂般的景色」成為旅遊的熱門之選。雄偉的山脈、綠色的山谷,林中的小溪和美麗的海灘都具有極為迷人的魅力。在這裡擁有一處猶如城堡般的住宅,這樣的夢想如今也照進了現實。從遠處看,這間住宅彷彿是童話世界裡才出現的城堡,被青山綠水包圍著的住宅自身也成為了一處絕佳的景點,異域風情中融入設計師精心的設計,可謂是匠心獨運。

奏響自然樂章的理想居所,清新你對生活的體驗! | 海外
位於南非第二大城市的西開普敦省,以「天堂般的景色」成為旅遊的熱門之選,雄偉的山脈、綠色的山谷,林中的小溪和美麗的海灘都具有極為迷人的魅力
奏響自然樂章的理想居所,清新你對生活的體驗! | 海外
在這裡擁有一處猶如城堡般的住宅,這樣的夢想如今也照進了現實,從遠處看,這間住宅彷彿是童話世界裡才出現的城堡
奏響自然樂章的理想居所,清新你對生活的體驗! | 海外
走進住宅內部,寬敞的內部結構營造出自由奢華的生活空間,歐洲裝修風格的臥室,書房,影視娛樂室,大客廳,開放式廚房,多個浴室,擁有足夠房間供給客人居住

走進住宅內部,寬敞的內部結構營造出自由奢華的生活空間,歐洲裝修風格的臥室,書房,影視娛樂室,大客廳,開放式廚房,多個浴室,擁有足夠房間供給客人居住,在材料的使用上選擇的各種天然裝修材料,花崗岩的檯面、木製的屋頂以及百葉窗,再加上住宅本身的結構造型,不僅在視覺給人衝擊感,同時又讓人覺得舒適而親密。平時的娛樂設施也一應俱全,不管是庭院內的小型健身游泳池,還是家庭影院,以及推開門就可以欣賞到的花園美景,都是放鬆身心的好去處。

住宅附帶的850平米超大農場內,肥沃的土地上種植有橄欖樹,周邊已有的橄欖壓榨廠也為以後的種植帶來了商業價值。私人馬廄內一應俱全,完全可以騎上馬在一望無際的草坪上馳騁。在這樣一處世外桃源般的住宅內,相信能加倍感受到的生活的幸福。

R 39 900 000 ZAR | Western Cape, South Africa | Lew Geffen Sotheby’s International Realty

遇上西雅圖的獨一無二

曾被《財富》雜誌評為「最佳生活工作城市」的西雅圖以其優質的經濟環境與魅力無限的氣候吸引了很多白領、中產,如今西雅圖房產已成為市場新寵,很多富裕人群紛紛將移民第一站放到了西雅圖,西雅圖的影響力也與日俱增。

這處住宅項目是美國西北部建築風格的現代體現,整體營造出豪華但閒適且充滿生機的氛圍。近300平的舒適空間內,主客間設施配備齊全,經過翻修的專業廚房擁有開放式的設計,廚房設施應有盡有,有用餐區,儲藏室,主人套房帶有浴室,方便日常生活。

室內的設計也是別具一格,大面積的採用威尼斯石膏的裝修材料。效果獨特的同時,也讓室內呈現出多層次透明的立體效果。滿足用戶個性化創意需求的同時,也是時下年輕人中間的潮流之選。

項目地理位置優越,去往市中心和大型超市都是在很近的路程之內。西雅圖房產日漸成為美國投資房產的最佳地點,吸引了越來越多的來自世界各地的人群,不管是自住還是投資,將第二家園選擇在這裡都將是明智之舉。

$2,995,000 USD | North Seattle, Washington | Realogics Sotheby’s International Realty

欲進一步瞭解詳情,請瀏覽蘇富比國際地產非凡生活博客

(本文內容資料由客戶提供)

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