Adam Chen – Page 14

在英国房东驱逐租客有哪些办法？ | 居外专栏

最近的一个法律案件引起了人们对房东占有权的关注。

如果房地产部门要确保长期租赁的可行性，则首先必须确保英国的房东及未来的房地产投资者收回物业的权利得到充分的保护。然而，引起物业收回的情况应当符合法律规定。

在私人房地产领域，政府支持人们提供时间更长的租约。然而，出于对占有权的担忧，房东们对长期租约表现出了一些抗拒。他们担心，更长的租期可能会影响他们收回物业。

在特雷卡尔住宅有限公司（Trecarrel House Limited）诉朗斯菲尔德（Rouncefield）一案中，房东试图收回他们的物业，但法院驳回了他们的诉讼请求。然而，租客向法院提出上诉，称房东在他们搬入之前没有向他们提供燃气安全证书。

房东在他们搬入后才提供了证书。因此，法院裁定，第21条不适用于本案。法官说，如果房东在租客入住前没有提供燃气安全证书，则房东就不能按照第21条的通知规定驱逐租客。他补充道，房东无法在租客搬入后再通过提供证书来解决这一问题。

根据《1998年燃气安全（安装和使用）条例（Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998）》，房东必须在两年内保存好燃气安全检查记录。此外，他们必须在任何新租客搬入前向对方提供一份燃气安全证书副本。如果不这样做，他们就不能按照第21条通知规定行使自己的权利。

因此，房东应确保其行为满足《1998年燃气安全（安装和使用）条例》的所有要求。他们应该在租客搬入之前，而不是搬入之后提供燃气安全证书。过去，房东在租客搬入后才提供燃气安全证书的做法是一种惯例。然而，最近的庭审案件证实了这是一种错误的做法。

如果房东在租客搬入前未向租客提供燃气安全证书，则第21条通知的规定无效。面对这种情况，住宅业主协会（Residential Landlords Association）表示了对房东的支持。他们的论点是，如果房东第21条通知送达之前就提供了燃气安全证书，则该证书应视为有效。然而，这样的观点是错误的。如果您想按照第21条通知的规定行使自己的权利，则您必须满足1998年《气体安全（安装和使用）条例》的所有要求。

如果您需要了解更多作为房东的物业权利信息，请咨询您在伦敦的房地产经纪公司——石联国际（StoneLink International）的房地产顾问。

责编：Adam Chen

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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没有“法律保证”的销售到底少了啥? | 居外专栏

现在正是买房季节，到处看房的朋友们肯定能在CENTRIS网上上看到一些价格偏低，写明了没有法律保证的销售的房子出售，令人心动价格，大多数糟糕的房屋状况，但最闹心的还是那个“没有法律保证”所带来的不可知的风险，让大多数买家望而却步。大家都在琢摸着，这法律保证到是保证了什么呢？少了它又会怎么样呢？。。。

在解释它之前，先说说几个朋友碰上的与之相关的故事吧。一个朋友买了五十年代的独立屋，基本没怎么住，才一年多时间因为家庭情况变化决定卖房。卖出去大约才半年就收到新主人的挂号信，说是发现地基有问题，需要朋友负起法律保证的责任，付钱修房。想想有点冤，自己也是刚买的房，凭什么这地基的问题得我来修。于是找到律师，被告知这地基是在朋友做房主是就有的问题，所以朋友是有责任修的。并建议朋友继续找上一家屋主索赔，因为这个问题不是短时间的问题，肯定在上一家屋主住的时候就有。没办法，只能先赔偿，再找上一家屋主，这才发现老人家已经不在世了。所以这样看来，这个法律保证的责任就只到他这儿结束了。

另一个朋友买房住了5年，一次意外的厕所漏水发现了地下室墙体渗水，接着发现地基早期就有裂缝维修过的痕迹，但从来不知道。咨询了一下，房屋四周挖开维修墙体的费用得在2-4万之间，得知有法律保证这回事后，她决定找律师向原卖家索赔，开始了漫漫的追诉之路。

那么到底什么是法律保证呢？

在魁北克，法律保证基本原则是：每个房屋被出售时都是有保证的，这个保证主要是保证房子的所有权和房屋质量。也就是说，如果买家买下房子后，如果发现产权和房屋质量的问题是在交易时不可能合理知道的话，他可以找卖家索赔。

什么样的房屋会是没有法律保证的销售?

一般是银行卖破产房，财产继承人卖遗产房时，会提出卖房没有法律保证，因为自己没有在这个房子都居住过，对房子的情况并不了解，所以希望不承担后续可能发生的风险。

什么风险才是法律保证的呢？

就物业的所有权而言，魁北克有着相当可靠的对外公示的系统。在房产交易过程中，不管房产销售有没有法律保证，公证员都会仔细核查物业的所有权，所以这个层面而言，风险很低。

出现的绝大多数是房屋质量问题。这种在法律保证下担保的房屋质量问题有两个关键问题需要向法院证明：

问题不是验房能够发现的，也不是买房时能看到的，必须是买房时不管是买家还是卖家都没有办法发现的问题。
必须是在房子过户前就存在的问题。

那么卖家对这样的房子质量问题就负有责任。比如说验房时谁也不能看到地下室的墙体渗水，因为有石膏板等装修在外层，但如果新房主进去装修打开发现墙上有大裂缝，就可以要求卖家维修，因此这明显是在过户前就发生的问题，但验房时没有办法知道。还出现过买了房，发现土地因为油罐泄露造成污染，向卖家索赔成功的案例。

当然也有不少案例，虽然上面两条都可以证实，却是因为房子年代久远造成的问题，并不是都由卖家按新的全赔。比如说屋顶是20年年限，买家知道是20年的屋顶，买下出了问题，就是索赔也不能指望按个新屋顶赔给你，很有可能赢得机会很小，因为这屋顶到时间了，出现问题也是自然的。房屋也有年代时效，所谓的质量保证也有一定年限，这些都要具体情况具体分析了。

卖房时说好没有法律保证,真得就可以没有后顾之忧了么？

现在在卖房时，房主都必须填写一份声明，这是一份格式化的问答卷，上面包括了房屋方方面面的情况，房主如实回答，就等于把房子的基本情况做了详细说明。作为经纪，我们都劝客人详细如实说明，不用担心房屋有过什么问题，会造成卖房困难，相反如果隐瞒，被买家事后发现倒有可能告上法院。

也有客人嫌麻烦，说干脆就没有法律保证的卖吧，有了问题别来找我。为此我特地咨询我REMAX的老板PATRICIA CIANCOTTI，多次和律师为法律保证的问题打交道的她告诉我，律师说了，法律保证是法律赋给个人的，神圣不可剥夺的权利，所以不管有没有法律保证，有了问题，都可以找卖家索赔。只不过，通常一句“没有法律保证的销售”让很多买家就放弃了这一权利。真碰上较真的主，有明显的房屋缺陷，不管怎么卖的，上庭还是大有赢的机会。

但话说回来，能不上庭还是不上庭吧，按小时收的律师费、漫长的等候时间，都让一场官司最后变成没有赢家的战争。所以现在跟着REMAX买房的客人有福利了，只有通过REMAX买房，可以花约1000元买一个法律保证的保险，有了这个保险，可以在发现房屋质量问题后，得到最高至4万元赔偿，不用找卖家撕扯纠缠，不用请律师上庭等待漫长的判决，保险公司为你买单。这对卖家或买家，都会省不少心啊。如果有感兴趣的朋友，可以电话我，具体再解释了。

没有法律保证销售的房子平均比市场价格要低至少8%，所以还是正常卖房吧，加上有关保险，一样可以让你卖房无忧。

责任编辑：Adam Chen

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柯婕魁北克谈房说地

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怎样做好房屋内的装饰和摆设（二） | 居外专栏

很多朋友自己动手改造出售的房屋时，总是感觉力不从心，明明自己的构想很好，操作起来却又无从下手，改造结果也不尽如人意。那么我们改造过程中有哪些软配件能让整个房屋一下提升档次呢？

新移民登陆后往往需要通过一段时间才能稳定自己的生活，在这个过程中生活所需基本处在零零散散凑齐的状态，很难有统一的家居风格，出售房屋时想要房屋风格统一，让观客有种迫切入住的心态就需要家居软配件的配合了。

布艺

现代装潢中布艺的采用更为广泛，床上用品、沙发、靠枕、桌布、窗帘等等，由于变化性强，选择性广等特点成为了家居装饰中不可忽视的重要环节，好的布艺搭配一起能起到统一装修风格，提亮家居特点的作用。

在采买布艺之前，应该想清楚自己要什么样的风格，是乡间田园、雍容欧风、简约现代还是典雅中式的。布艺的选择要搭配好整体格局，万万不要轻易尝试在一个空间内混搭风格，这会使房间显得凌乱不堪。

色彩的应用在布艺选择上显得极为突出，一样的客厅可能换一个颜色的靠垫就有了很大的不同，庄重与活泼，复古与现代等都能随着颜色的改变而转换。平时生活中您也可以多购买几套合适的布艺进行替换，换一种颜色换一种心情，同时体验品质生活。

布艺制品清洗后要记得熨平整，再好看的东西一旦皱巴巴就掉价不少。靠垫和床上用品摆放整齐也是非常重要的，。卖房装饰时一定要记得给买家留下整洁的好印象。

装饰画

空荡荡的墙面总是让人感觉单调，偌大的房间整片整片的墙面总少些温暖，如果能够配合房间功能性和色彩采买几幅有品位的画作为装饰，那么整个空间的质感就会上升不少。画可以摆放的地方非常多，就连卫生间里也可以装饰几幅小幅的画来作为点缀，私密的空间一下就不再冰凉了。另外，在出售房屋时由于要避免太多个人信号，用画来替代您及家人的照片是一个很有效的方法。

现在市面上的画种类很多，大小参差以外，连画的形式也有了不少突破，有些作品由多幅构成，根据组合可以达到不同效果，当然作为艺术品，画的价格也跨度很大。

哪里能买到合适的画呢？出售画的商店非常多，耳熟能详的Walmart里就有不少选择，价格公道。另外，挂画的钉子、钩子也很容易找到，一元店就有卖，便宜又好用。记得挂画时不要潦草了事，要细心的对整齐。

植物

想要房屋“活”起来，室内就需要花卉植物的点缀。漂亮的鲜花和小盆栽可以放置在桌面，围坐在旁闻着阵阵花香感觉舒心宜人，而大型的绿色植物靠着墙角摆放，阳光洒下它透露健康的信息。

很多人觉得鲜花偏贵，大量采用鲜花布置家花费太高，并且由于不懂得养护，没有几天鲜花就会枯萎，看着非常可惜。其实室内一些装饰只为营造一种氛围，像昏暗的地下室、卫生间本身采光就不充足，不适合摆放喜好阳光的植物，这些地方就可以选择运用假花来布置，市面上现在的假花做工越来越细，非常逼真，乍一看都难以判断是真是假，在假花花瓣上喷上点香水，散发的香气也能以假乱真。

地毯

大面积使用地毯清洁起来比较麻烦，但整片的木质地板和瓷砖使家特有的温暖感又失去不少，因此小面积的地毯点缀是不错的选择。

地毯以其独有的特点一直以来在家居装潢中起着举足轻重的作用，地毯不仅能分割房内功能性区块，也能为装饰的多样性增色。地毯的花纹样式随着

随着时代的变化，地毯的样式也更具有可塑性，地毯的材质、图案选择范围变得更广，但即便如此很多地毯的图案样式还保持着传统，蕴含了民族性的元素，在售房布置时要注意尽量避免太多自己民族的元素，用简单大方的地毯做点缀，迎合更多人的审美品味。

香薰

踏进一个家门的一瞬间观客就有了自己的判断和打分，精致的内部装潢和搭配只能满足视觉的需求，人们的感官在打分时都非常苛刻，只满足视觉还不够，如果您是有心人，记得要清除室内的异味，用鲜花或者香薰给家居环境增添一些怡人的自然芬芳，不至于难闻的气味使刚踏入房门的买家赶跑。

舒适的氛围和精美的内外装潢布置能吸引别人逗留更久，这样买家对房屋观察更细致发现的美也就更多，下手也会跟爽快。

其他

除了这些大物件比较容易注意到以外，其实还有许多可以妆点房屋的小饰品。铁艺的摆设如今越来越受人们欢迎，充满艺术感的造型使得铁艺如今在家居装饰中也占得一席，很多盆栽桌、墙上的夸张装饰、火炉的围栏等都是用的铁艺。感觉冰冰凉凉的铁，到了现代有演绎出了一种别样的风情。

鹅卵石和干花的运用能为家增添一些艺术气息，各地旅游搜罗来的纪念品也能成为点缀的好元素，另外，逢年过节，适宜的放一些节日摆设也能体现主人热爱生活的态度。

总之，一切皆有可能，重要的是您有一份做好Staging的心。吸引更多的潜在买家就是Staging的神奇作用。

江晓清解析加拿大房产投资

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日本主要城市OFFICE的租金和价格趋势 | 居外专栏

据日本总务省最新的统计，日本有3,856,457个企业数（2016年6月1日现在）,事务所有5,578,975个。其中东京都就有685,615个事务所。加上埼玉县的250,834个，千叶县196,579个，神奈川的307,269个，首都圈就拥有全日本1/4以上的事务所。

现在，日本国内主要城市的Office市场需求处于高水平。主要原因有以下几种。
① 国内景气的持续成长
② 主要城市人口入迁数的增加
③ 有史以来的失业率的低下

◆自2013年1月日本银行提出【物价安定的目标-消费者物价上升率同比2%】之后，日本的景气得到了很大的改善。通过数量以及实质的金融政策的改善，企业的盈利可以说是已经到达了2007年次贷危机之前的高水准。有很多的企业想扩张或新设营业所。

◆另外，从日本总务省的住民基本台账人口移动报告数据可以看出，日本的主要城市的人口趋势是入迁超过迁出的数量（图2-除京都市）。随着日本人口减少趋势的开始（2010年为日本人口最多时），日本的大多数企业对外国人的雇佣持有积极肯定的态度。现在，在日本有大约128万人（2017年10月）的外国人劳动者。其中东京占27.8%,爱知县占8.0%,大阪市占6.6%，神奈川县占6.5%，埼玉县占4.7%。这也是主要城市的人口入迁数增加的一个重要因数。

[日本主要城市人口迁入超过数]

◆日本现在的就业人数（2018年10月）是6725万人，同比增长144万人，是连续70个月的增加。完全失业者是163万人。同比减少18万人，是连续101个月的减少。现在可以说是1993年以来失业率最低的时期。

下面是表示主要城市拥有的Office库存面积以及平均募集租金金额。不论是库存还是租金的金额，东京的绝对优势是不可代替的。

由于2018年到2022年东京以及横滨的新的Office的供给相对比其他主要城市多一些，所以，空室率可能有一些暂时性的停滞以及增大（图5）。但是，由于美国经济的持续发展以及现行的金融政策的持续放宽，将继续带领日本主要城市Office的租金以及价格走向稳固的发展趋势（图6）。

责编：Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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关于移民，中国人最容易误解的6件事！第二个就错的很离谱！ | 居外专栏

经过我们这些年经济的飞速发展，移民已经成了中国人最常谈论的话题。尽管社会开放程度渐深，在谈论移民的时候，还是有人容易走进一些误区。

今天我们就来讲一讲，关于移民，中国人最容易误解的六件事。

误解一：贫贱不能移

虽然有些国家的移民项目是土豪专属，比如现在已经关闭的英国投资移民，200万英镑起步；塞浦路斯护照，200万欧元入门，更夸张的是法国，1000万欧元投资换临时绿卡，这些项目当然是贫贱不能移的。

但不是所有的投资移民都是土豪专属，有很多移民项目，一般中产家庭就能接受。比如马耳他，购买25万欧元的国债即可拿绿卡，5年后还可带息返还。如果你没这么多钱，还有融资方式可以选择，价格低至7万欧元。

一般专业经验不够、又不想学英语，做不成技术移民的人，只能靠花钱投资移民。但是有一个数据很少人知道，和土豪们喜欢的投资移民相比，不需要投资的技术移民才是中国人移民的主流。

2017年中国高净值人士移民数量突破了10000名，按照一人申请，全家移民的规则，也只有大约5万人，10000个中国富豪家庭。和一年几十万移民出去的数量相比，只占一小部分。

澳洲、加拿大、美国都是中国人喜欢，既能投资移民，又可以技术移民的国家。做技术移民一般都需要雅思成绩、专业经验、年龄等等要求，中国经过几十年的努力，已经培养了一大批符合技术移民条件的人才，移民国家可以优中选优。

误解二：移民后是去做“二等公民”

经常有热心的朋友在文章下留言：“你们一天到晚教别人怎么移民，不知道移民出去就是做二等公民吗？”

其实，这也是一个天大的误解。

以400万美国华人为例，有些媒体上说，华人在美国地位低下，连黑人老墨都不如，不过是二等公民。我们先不做否认，因为数据是最直接的证明，2017年美国皮尤研究中心发布了一份报告，对400万美国华人的生活状态做了详尽的调查，并给出了直观结果。

首先，目前美国共有400多万华人，是整个亚裔中最大的群体。

整个美国家庭收入中位数比较，亚裔家庭为6,6000美元，华人家庭为6,5050美元，高出美国居民平均水平。

在25岁以上受教育程度来看，美国人获得本科学历的平均水平为28%，华人为51%，这与华人家庭特别重视教育有关。

有57%的华人认为，自己现在的生活比父辈要好。这也是除日裔外，大部分亚裔的共识。

在拥有医保上，华人也高出全部移民群体，只略低于本地美国人。

一代又一代人的牺牲和努力，换来了今天华人在美国的地位，他们早就不是二等公民，而是美国社会不可或缺的力量，他们为中华文化的传播和中华崛起贡献了巨大力量。

误解三：移民后中国户口要被注销

这个是被传言误导了。

移民后不一定就变成外国人，因为如果你只是拿了绿卡，依然还是中国人，没人有权力注销你的中国户口。

误解四：在国外生了孩子就能移民

这种需要具体国家具体分析，美国和加拿大的法律都规定，只要出生在这个国家的人，就自动获得国籍。但也仅限孩子，孩子的父母不能同时获得身份，要等到孩子长大以后再申请亲属团聚才行。

但是目前“赴美生子”的移民路也越来越难了。

其他传统移民国家，如澳洲、新西兰等等，孩子即使在那里出生，也不能自动获得国籍。

误解五：在国外买房就能移民

这个也要因国家而论，欧洲的很多国家都可以通过购房移民，也就是传说中的“黄金签证”。比如希腊、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯，都有买房移民政策。很多中国人一边投资房产一边拿绿卡，一举两得。

不过现在欧盟已经通过了“黄金签证”的限制和监管法案，“黄金签证”遭遇史上最强管控。

准备移民的人士将会面临资金来源调查、移民办理时间延长、费用增加等困难。目前看来，晚一天就少一个机会的欧洲投资移民项目，都是机不可失的黄金限量项目！建议有意向的投资人尽早申请，把握良机！

而像美国、加拿大、澳洲、新西兰这些传统移民大国，目前是不可以通过买房移民的。而且为了限制外国人炒房，这些国家还推出了各种税收。因为他们知道，房子是用来住的，不是用来炒的，更不是用来作为移民的交换条件。

误解六：中国强大了，移民会后悔

这个误解也是很多朋友留言过的，他们说：“中国现在这么强大了，还你们移民出去会后悔的。”

然而后悔这件事，也是因人而异的，甚至很多人因为错过了早些年移民比较容易的时机，现在都后悔得不行。

放眼全球，移民跟国家强大不强大没有直接关系，不信我们可以看看2017年高净值人士移民最多的几个国家：中国、英国、法国，都是现在世界上国力较强的国家。就连世界第一强国美国，每年也有很多人放弃国籍。

中国每一次国力提升时期，都会出现移民潮，如49之后的十年，改革开放后的十年，08奥运后的十年，这其中的原因，很值得我们深思。而且中国目前的国力强大，是整体来说的，如果均摊到个人，我们还真的只是个发展中国家。2017中国人均年可支配收入只有25974元，只是美国的1/15 。

关于移民最容易误解的六件事，其实最大的误解，是自己没有亲自去国外了解情况，然后被一些媒体以偏概全的报道所迷惑，久而久之，形成了固执的偏见。

外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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新周期开始了！ | 居外专栏

2018年将会被人们铭记——2018年上半年和下半年，新加坡的私人住宅市场呈现了大不相同的走势。

2018年上半年，我们见证了新加坡方式的急剧变化：私人住宅价格仅在第二季度就上涨了9%以上，这是自2013年年底以来房价连续下跌15个季度后的首次回升。到了下半年，由于政府7月份宣布调整一系列降温措施，住宅价格走势较为平缓。

显然，2018年7月政府提高买方印花税（ABSD）后，市场受到了一定的冲击。然而，奢华物业市场的房价短时间下降后迅速回升，之后保持稳定。

就交易笔数而言，新加坡优质独立式洋房（GCB）市场的表现与2017年相同，共售出了42套优质独立式洋房。但从总投资额来看，2018年的总投资额为10.29亿美元，比2017年的8.855亿美元高了16%。这是自2011年以来总投资额首次突破10亿美元大关。如以土地价格为价格参考标准，则2018年优质独立式洋房交易的均价为每平方英尺1515美元，比2017年登记的每平方英尺1329美元高出了14%。

在交易额最大的前10笔优质独立式洋房交易中，房产价格都在3000万至9400万美元之间，而这也是推高2018年房产投资价值的因素之一。这些物业都包含较大的地块或新建筑。2017年售出的优质独立式洋房中，交易额最高的十套住宅售价都在2600万美元至4600万美元之间。我们预计，人们对独特的大型优质独立式洋房地块的浓厚兴趣将延续到2019年。

2018年，圣淘沙升涛湾市场有所放缓，而放缓的部分原因是ABSD上升，但也有外部因素的影响，如中美贸易战和英国脱欧引发的不确定性。2018年出售的优质独立式洋房数量为11套，低于2017年的15套。我们预计2019年的销售活动将保持稳定，而且情况与2018年类似，即售出10至12间洋房。

2018年下半年，豪华公寓销售活动也有所放缓。2018年共成交365套公寓，略高于去年售出的361套。

最畅销的公寓是银峰（New Futura）项目，共售出74套，平均售价为每平方英尺3461美元。销量排名第二的是纳森华庭（The Nassim），共售21套，平均售价为每平方英尺3260美元。排名第三的是格美华庭（Gramercy Park），共售出16套，均价为每平方英尺3196美元。总体而言，豪华公寓的平均价格同比上涨了16%左右，达到每平方英尺2692美元。

外国买家在奢华物业市场上发挥着重要的作用。每年有55%到65%的豪华公寓出售给外国买家。虽然优质独立式洋房是仅允许新加坡公民购买的限制性房地产，但有部分优质独立式洋房的买家是已经成为新加坡公民并在这里安家落户的高净值外国人。在允许外国人购买和拥有洋房的圣淘沙升涛湾，某些人已经获得永久居民身份，因此可以享受较低的印花税。

在购买奢华住宅的外国/永久居民买家中，排名前三的分别为中国人、印尼人和马来西亚人。

由于全球经济前景的不确定性，预计整体住宅市场的交易将于2019年放缓。豪华住宅销售活动预计将维持2018年的水平，价格也可能保持相对稳定，这是因为洋房和公寓的库存有限，而买家和卖家双方都是长期投资者，拥有强大的财务支持。此外，仍有外国投资者受新加坡的经济稳定性，健全的管理和都市文化所吸引，正等待着进入市场的理想时机。

尽管市场上仍存在一些不确定因素，如被多次提及的贸易战和英国脱欧，但我认为每个人都应该保持积极的态度，从大处着眼，并走出我们的舒适区。俗话说得好，“危机中也有机遇”。

即使面对各种不确定因素的干扰，聪明的投资者也会积极寻找投资亮点。利用合适的资源和知识，投资者可以到海外丰富其投资组合，从而获得更多收益或让资本进一步增值。

房地产市场具有周期性特征。投资者可以从一位值得信赖，有能力助其进入市场的专业人士那里寻求可靠建议，以便在适当的时间进入市场，购买理想的物业，进而获得可观的收益。

责任编辑：Adam Chen

利斯苏富比运营总监梁文豪专栏全集

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越来越难？EB-1美国杰出人才移民到底如何快速申请 | 居外专栏

人才争夺是当今世界的一场不见硝烟的战争。美国、英国、中国香港……发达国家和地区纷纷将移民政策作为吸引顶尖人才的最基本手段。

其中，典型之一是美国杰出人才移民EB-1，只要你在专业领域内拥有突出成就和杰出贡献，不管你学历如何，也不需要雇主担保，你和家人就可以快速地、一步到位获得美国绿卡。

EB-1变得没那么简单

移美浪潮热度不减，每年获批的数量都大于美国绿卡发放数量，案件积压导致移民条件一涨再涨，面对这样的形势，你还在犹豫什么时候开始申请绿卡吗？

事实证明，去年还能稳稳拿绿卡的条件，今年已经不灵了。

美国因其丰富的教育资源，发达的经济环境以及投资前景，申请美国移民的海外人士络绎不绝。对比2017财年，2018年因受投资移民排期制约，更多的申请人将目光投向EB-1美国杰出人才移民。

01/EB-1开启排期时代

首先，EB-1适用人群非常广泛，遍布科学、商业、艺术、教育和体育五大领域，涉及不同职位。其次，EB-1是凭借个人成就拿美国绿卡，只要申请人能够提供材料证明自己过往的成就，就极有可能成功获批。最后，EB-1无学历、无语言、无需投资、一步到位全家拿绿卡的优势更是迅速成为国人移民美国的快速通道。

但也正因为EB-1不断的在国内受到推广，市场关注度过热，近两年的申请人数与日俱增。从2016年开始，EB-1每年40000张配额就开始提前两个月发完。2017年，配额提前四个月分配完。2018年，EB-1正式开始全球排期。

02/审案标准越来越高，补件率上升

另外，移民局虽然列出EB-1申请的10项标准，但明确的量化评估标准并不存在。近几年随着申请人数激增，移民局的审案标准越来越高。前些年只要申请人满足移民局10条标准中的3条基本能够通过，但是，移民局对于每条标准的隐形要求越来越多，被补件的概率越来越大。

移民局在审理EB-1的申请时，主要采用“两步裁定法” ：

第一步，判断申请人提供的证据是否足够；若证据足够，进入第二步，根据申请人所提供证据的质量和相关性，来判定申请人的“最终优点”。

也就是说，就算申请人提供的证据已经满足了10条标准中的3条，但是如果所提供的的证据本身在逻辑性和相关性上不过关，仍有很大可能被拒。

事实上，每一个EB-1的申请案例能够成功，不仅在于具备充足的申请条件，能否成功还取决于“对于申请人的定位”以及“申请资料论证逻辑是否完善”两个方面，除了申请人扎实的条件，一个专业的移民团队也是至关重要，甚至达到“起死回生”的绝佳效果！

拯救拒签案例

妇产科专家H女士，某医院副主任医师，多年坚持妇产科的基础研究，研究成果发表论文多篇，参与过多个市级基金科研项目，在业内算是小有名气的人物。

（图片来源网络剧照）

当H女士通过朋友了解到我公司时，已经有过一次被拒签的记录。无奈之下只能找我们看看有没有翻盘的机会。在我们看来，美国对于医学学术型人才尤为看重，H女士在医学领域研究方向比较突出，有自己的亮点。我们反复研读H女士的拒签信，发现H女士本身条件是没有问题的，被拒签纯粹是材料和论述问题。

首先，之前的移民机构只是单纯的把H女士的材料进行规整，并没有提炼出材料的亮点，从而给出的定位过于宽泛；

其次，并没有筛选H女士所提供的材料，而是全部都递交到了移民局，导致材料多而杂，看似资质达到7、8项申请要求，但是每一项都很弱；

最后，推荐信和赴美计划泛泛而谈，并没有详细的论述未来的规划，翻译文书也非常简单。

这样的操作导致H女士的整套材料十分混乱，没有重点和亮点，从而影响了移民官的判断。

通过和H女士的深度沟通和了解之后，我们重新为她进行了精准的定位，围绕着该定位，反复突出客户在妇产科领域的成就和贡献，把大部分材料放到了她对行业的贡献和同行的对比上。为此，我们重新收集了大量的客观材料和数据，精心准备了7封行业专家推荐信，并在推荐信中反复强调这一点。

因为有过一次被拒签的经历，H女士忐忑又谨慎，十分积极配合，提供了我们要求补充的全部材料，并在我们的指导下，重新完成了自己的赴美计划，明确写出未来到美会继续从事妇产科的基础研究，促进美国女性健康。

经过2个月的准备，我们完成了全套材料的重新制作并再次递交到美国移民局，客户选择了正常审理通道，仅8个月就收到了移民局的获批函！

虽然H女士最终获得了移民局批准，但这期间的艰辛只有她自己了解。这个案例告诉我们，EB-1一定要找对专业机构来办理！

EB-1属于美国移民申请中难度较大的那一类，需要大量的实战经验做基础，这也决定了能够拥有足够实力承担起EB-1业务的专业中介机构数量不会太多。

外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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中外经纪人相聚居外网第13届全球经纪人峰会

尽管去年下半年以来，中国人海外购房热度有所减退，但3月27日由居外网主办的全球经纪人峰会上，盛况一如往届，30多家海外经纪公司与开发商代表，与来自国内的百多名经纪人齐聚北京四季酒店进行了热烈的切磋与洽谈。

过去7年来，通过居外峰会，已有500多名各国经纪人及开发商来到中国，听取业内专家分析行业趋势，对接中国经纪人；已共有近2千名中国经纪人参与峰会，结识海外经纪人，了解海外市场行情并对接项目。

居外首席执行官兼执行主席罗雪欣女士在欢迎辞中说，2010年，中国买家在海外购房总额是50亿美元，2017年，中国人海外购房金额达1197亿美元。中国买家市场发展之迅猛，令人惊叹！

罗雪欣说，中国现有110万经纪人，如何把海外经纪人和海外项目与这些中国的经纪人联系起来，正是居外的使命之一，也是本次峰会的宗旨。

专程从海外来参加本届峰会的有30多家房产公司，其中近一半来自美国，其他有来自东南亚，英国、澳洲，加拿大，迪拜，和欧洲黄金签证国家，既有中国买家一向心仪的传统海外购房目的地，也有近年来人气急升的东南亚欧洲市场。

峰会的演讲环节，居外网首席分析师兼副主编Adam Yang介绍中国人海外购房的趋势分析，香港PropTech房产科技专家卢铭恩介绍了亚太地区科技创新与传统房地产业结合的状况。美国加州橙县房地产协会国际委员会主席胡世琮先生介绍了美国经纪人协会的管理及中国买家在美国购房的特征。来自百度、新浪微博的嘉宾，向海外客人介绍了中国买家通过百度搜索海外房产的大数据和新浪微博的最新发展动态。

来自泰国的开发商Lucky Living 的董事CEO Ishmit Bajaj先生说，我们在曼谷的项目去年以来就有20套房卖给了中国买家，占买家的10%。所以这一次我就想来中国看看，感受一下中国市场。

居外网与乐居新海外也在峰会上宣布达成战略协议，未来双方在房源、渠道将紧密合作，服务于中国买家与海外开发商和中介机构。

下午的中外经纪人交流环节，代表买家的中国经纪人与代表卖家的海外经纪人进行了热烈交流。来自巴拿马的律师Michael Karemer说，他已经遇到两个中国经纪公司对巴拿马房产有兴趣并提出了合作。

注意!澳洲买卖或开发物业可能可以返税哦 | 居外专栏

最近几年，您是否是海外人士或者曾经是海外人士现在是澳洲PR或公民（包括您的公司，信托等）并且在澳洲有过买卖或开发物业的交易，您是否发现您在出售物业时，实际收到的钱比合同成交价少很多，或者您购买或开发物业时支付了很多额外的印花税。如果有以上两种情况，您可能有机会从澳洲政府返一些税回来。具体原因如下：

海外卖家
2017年的7月1日，澳洲税局规定，凡是海外人士在澳洲出售超过75万澳币的物业，买家一律需要扣下成交价的12.5%代缴给税局，剩余的部分才是转给海外卖家的，所以您会发现实际收到的钱比合同价少很多。这个12.5%代缴税其实是澳洲增值税的预扣税，预扣税的另一个意思就是它不是最终的税，最终的税也即增值税是要看实际的增值多少来决定的，如果您的物业的出售相比它的购买价没有多少增值的话，您可能一分钱增值税都不需要交，那么这个预扣的12.5%税是完全可以退回来的。即使有少许增值，最终应缴的增值税也可能也会低于出售价12.5%的金额，那么差额还是可以退回来的。鉴于澳洲近一年多房价的跌跌不休，很有可能您为已经出售的物业多支付了增值税。

海外买家
对于海外买家在购买澳洲物业时，新州，维州等多数州在2015年后都相继征收了印花税附加税，新州目前达到成交价的8%，维州达到7%。那有这么一种情况，海外人士在购买澳洲期房时是海外的身份，因此交了印花税和印花税附加税，但是在房屋成交时，本来的海外人士却已拿到了澳洲的PR或公民，这时，曾经的海外人士其实是可以从政府那把之前已交的印花税附加税退回来的，当然您可能需要满足一些先决条件。

海外开发商
另外，目前多数州对于海外在澳的开发商在购买澳洲物业进行开发时是免征印花税附加税的。但是，从2015年印花税附加税起征时，由于一刀切的政策，很多海外开发商也是支付了印花税附加税的，自从政府颁布了更改政策后，部分海外开发商也是可以申请印花税附加税返税的。请注意以上印花税附加税的返税是有申请期限的，过期不候哦。
如果您有以上任何一种情况并且需要返税的话，欢迎同我们联系。

责任编辑：Adam Chen

澳洲注册会计师刘炳辉专栏全集

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有关日本民宿经营-（1） | 居外专栏

据2020年的东京奥运会不到1年半左右时间。民宿的经营投资在海外投资家当中正在悄悄然地火热起来！那民宿的经营投资是否真的像开发商所说的那样回报率好呢？接下来让大家了解一下。

先让我们简单了解一下有关民宿的知识。

什么是民宿？民宿是利用自住房/空房/别墅/公寓的一部分或全部对租给他人而获取代价的商业模式。自从2018年6月15日【民宿新法】实施以后，现在，在日本可以做合法的民俗经营主要有以下几种。

住宅住宿事业法
旅馆业法简易所营业
特区民宿

由上面的图表可以看出，要合法的经营民宿需要解决很多的限制。尽管如此，那为何还有很多的人愿意去民宿经营呢。这需要看一下现在日本的民宿设施的供求关系以及民宿经营模式的背景。

访日游客和住宿设施

据日本政府观光局（JNTO）统计显示，2017年访日外国客数大约是2,869万人。2018年超过了3,000万人。而且每位游客的平均停滞日数为大约是5日左右。日本政府制定了到2020年访日游客4,000万人，到2030年为6,000万人的目标。把【观光立国】作为国家的实施方针，正在实施强有力的支援。

另外，观光厅有关于访日游客利用住宿设施的调查当中显示，平均每7位观光游客中就有一人是至少利用一天的民宿设施。虽然还不及利用旅馆的游客多，不过民宿设施对国外游客来说已经是必不可少住宿设施。

让我们再看一下现在民宿住宅设施的运营状况。首先现在日本的民宿经营是实行申告提出制。2018年12月14日的更新情报来看，日本全国有民宿住宅的申告有12,858件（受理完件数11,612件/业务关闭287件）。不过，2018年6月15日民宿新法（住宅住宿事业法）实行之前（2018年2月）在Airbnb登录的住宅就有超过62,000件以上。可想而知民宿新法所带来的限制是非常大的。相反，有很多企业和个人都把这些看成为一个机会。

二．房地产价格的上升

安倍内阁设立以来，日本银行制定了2%的【物价安定目标】和【量・质的长短利率操作金融减轻】政策。由于长期间的银行利率的低下以及次贷危机之后的房地产价格的低迷的影响，日本的房地产价格近几年来上升也是备受瞩目的。

由于房地产价格的上升，也相对的造就了房地产投资回报率的低下。房地产开发商以及投资家想方设法寻找回报率更高的产品。民宿的经营投资也进入了范围之内。

三．充分利用空房等创生地方经济

据总务省的数据调查（2013年住宅・土地统计调查）显示，日本现在大约有60,628,600户住宅，其中空房有8,195,600户，占整个住宅的13.52％。由于安全・防犯・景观・卫生等问题政府也制定了【有关于空房对策的特别措施法】。对空室率相对比大都市更大的地方都市而言，积极的推进空室的有效利用也成为地方行政机关创生地方经济的一个重要举措之一。

上述的背景形成了投资民宿房屋的热潮。不过所有的民宿物业是否真的都会是一个最佳的投资选择？让我们在下篇文章当中用具体的实例看一下实际运营情况以及民俗投资经营不为人知的秘密。

责编：Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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