美國大休斯頓地區購房熱點之“凱蒂”

凱蒂(Katy),位于休斯頓市中心正西方向約25英里,隸屬 Harris County。凱蒂坐落于休斯頓地區最大的東西向主幹道(即10號洲際高速公路)的南北兩側,位于Fort Bend、Harris 和 Waller三縣交界,地理位置十分有利。Grand Lake Parkway 南北貫通凱蒂市,可直達糖城。由于學區優質,房價適中,凱蒂市是休斯頓華人購房的另一熱點。

房地産

近年來,由于人口激增,凱蒂市住宅交易也一直十分活躍。自2013年經濟復蘇以來,不僅二手房交易呈快速上升趨勢,而且新建住宅也大面積開工。

近年來,由于人口激增,凱蒂市住宅交易也一直十分活躍

儘管凱蒂面積很大,但購房者多選擇Seven Lakes High School和Cinco Ranch High school學區的房子。這兩個學區的房子毗鄰,位于10號高速公路和Westpark Tollway之間,Grand Lake parkway左右兩邊。這一區域也常被稱爲South Katy。在South Katy,受購房者青睞的小區有:Grand Lakes,Cinco Ranch, Seven Meadows, Churchill Farms, Silver Ranch, Kelliwood和Falcon Ranch等等。這些小區也大多是總體規劃的小區, 小區內綠地、跑道、公園、湖泊、網球場、高爾夫球場等娛樂設施林立。這些小區的房子一般都比較新,絕大多數建于2000年以後。

2014年上半年凱蒂各主要小區獨立住宅成交情况:

  • Kelliwood

成交量:41套

房屋中位價:37.2萬美元

  • Cinco Ranch

成交量:522套

房屋中位價;34.9萬美元

  • Grand Lakes

成交量:77套

房屋中位價:34.5萬美元

  • Seven Meadows

成交量:48套

房屋中位價:32.7美元

  • Silver Ranch

成交量:41

房屋中位價:31.5萬美元

  • Churchill Farms

成交量:6套

房屋中位價:27.9萬美元

  • Falcon Ranch

成交量:20套

房屋中位價:27萬美元

學校:

华人学生喜欢就读的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School

凱蒂的學校屬于Katy ISD, 也是大休斯頓地區最好的學區之一,小學和中學都普遍非常好。 華人學生喜歡就讀的Seven Lakes High School Cinco Ranch High School在德州1713所高中的排名分別是第4369位,表現非常不俗。休斯頓大學(University of Houston)和休斯頓社區大學(Houston Community College)均設有凱蒂校區。

交通:

凱蒂交通也十分便捷, 有兩條主要高速公路通往市中心,分別是10號高速公路和Westpark Tollway,到市中心約需30~50分鐘車程。由于近期10號公路拓寬,不僅增加到單向八車道,還新增了雙車道的HOV Lane/Toll Lane ,使得居住在凱蒂市的居民,遠離了上下班堵車的困擾。 Metro公司在凱蒂也有多條公交綫路,如221,222,228和229路可通往市中心,298路則通往醫學中心。

人口情况:

凱蒂有近30萬的人口,是一個以白人爲主的城市,華人多聚居在凱蒂南部。儘管以白人爲主,但各族裔之間都能和睦相處, 互相尊重和包容。過去十年,凱蒂市人口增長達83%,其中亞裔人口增長超過100%。這種增長趨勢預計將持續,預計凱蒂市人口今後每年至少增加1.2萬。

生活和娛樂:

  • 購物
Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凱蒂市的購物娛樂中心

Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凱蒂市的購物娛樂中心。占地約1.3平方英里, 有200多家店。這裏的商品以物美價廉著稱,既有大家耳熟能詳的大衆品牌店,又有高端折扣店;除了商店,Katy Mills Mall裏還有許多兒童娛樂設施,如滑梯、攀岩、小火車、旋轉木馬、彈球場、各種電子游戲等,而且在周末和節假日還經常舉辦各種活動;另外,還有一些特色餐廳,如雨林餐廳(Rainforest Café )也十分吸引小朋友;除此以外,還有一個20屏幕的AMC影院。

由于Katy Mills Mall是全封閉的室內購物中心,在炎熱的夏季,一家老小在mall裏逛吃玩,呆上一整天都不會膩。

  • 戶外娛樂
George Bush Park是休斯頓地區最大的公園之一

凱蒂市有六座大型的公園,均配備了凉亭、燒烤爐、游泳池,運動場和野餐區。值得一提的是緊鄰凱蒂市南部的George Bush Park,它占地7,800 英畝(32平方公里),是休斯頓地區最大的公園之一,該公園提供大量的足球場,棒球場、壘球場,射擊場,模型飛機飛行場,以及衆多的凉亭,游樂場,池塘和跑步/自行車道,還有狗公園等等,絕對是戶外運動愛好者的樂園。

醫療:

凯蒂市以優質的醫療設施而著稱,很多醫院在這裏都有分支機構如 Memorial Herman Hospital,  Texas Children’s Hospital,Methodist Hospital等等。

孟潔如專欄全集:

經紀孟潔茹全面剖析休斯頓房産市場

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美國貸款購房 YES OR NO?(上)| 美國

在初期考慮購房投資的資金來源及准備時,全現金交易還是申請部分抵押貸款無疑是不可避免的問題。若購房者本身是喜歡進行多種投資的成熟投資者,那麼選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現金流來計劃其它投資回報率高於銀行貸款利息的投資,從而實現資本的最優化利用;若購房者的資金不用來買房就只是單一地存在銀行賬戶收取利息,那麼考慮到貸款產生的相關費用,在資金充裕的前提下,或許全現金購房會是較經濟的選擇。

RealtyTrac自2001年到2014年對美國房地產市場的現金交易/貸款購房的跟蹤數據可以看出,在2009年次貸危機之後,越來越多的房地產交易屬於“全現金”交易(All-Cash Deals)。這種現像的存在還歸因於:

1)隨著房地產市場的復蘇、美國迎來了“賣家市場”(Seller’s Market),即供小於求的情況下,“全現金”買家競爭力要遠高於含貸款計劃的買家;

2)越來越多的外國投資者鎖定美國房地產市場,往往這些投資者擁有足夠的現金購買力;

3)受投資者追捧的“開發商新房交易”(Sponsor Deals)往往由於其完工期的不穩定性、較低的入住比例與大多貸款銀行政策的衝突性,導致大量全現金交易的高占比。

美國貸款購房 YES OR NO

有人對於2014年曼哈頓市場的購房成交量進行了專門的調查,綜合曼哈頓三類地產形式(共有公寓、合作公寓和獨立別墅)計算下來,目前整個曼哈頓市場的“全現金”成交量達45%。若將含有“產權”的兩類地產形式(共有公寓和獨立別墅)案例挑出,它們的“全現金”成交量都高於貸款購房比例。那麼這些數據是否代表著“抵押貸款的流行時代”已經過去?其實並非如此。 

“全現金”交易(All-Cash Deals)

“全現金”交易從合同條款上應理解為不受到“抵押貸款保護”的交易(No Mortgage Contingency)。並非購房只能全部用現金。

“抵押貸款保護”(Mortgage Contingency)

一般要求買賣雙方合同簽署之後,買方在一定時間內進行貸款申請,若在規定時間內無法得到貸款批准,根據“抵押貸款保護”條例,則有權取消合同。

如果無“抵押貸款保護”,則意味著若在規定時間內買方沒有獲得貸款審批,仍需要進行合同義務、交割房屋,視其等同為“全現金”交易。因此,上述45%的比例並非完全排除“抵押貸款”購房的形式。

貸款購房優勢

  • 減免報稅額

根據美國國稅局(IRS)最新的公告936及相關信息,允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房,還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式:如“購房貸款”(Mortgage)、“房屋淨值貸款”(Home Equity Loan)和“信用貸款”(Line of Credit)。只要滿足貸款項目是擔保性貸款(Secured Debts)和所貸房屋自身條件(Qualified Home) 這兩個條件,納稅人就可通過“法定扣減項目”(Itemized Deduction)享受相應的減免。其中,購房貸款總額不得超過100萬美元,其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外,國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額”(Tax Credit)。可以看出,美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款項目。

  • 靈活性

時間的靈活性。在賣方市場的大形勢下,有條件的購房者完全可以先進行現金交割,之後,再向銀行申請借貸項目;

項目種類的靈活性。除了傳統的“購房貸款”,上述提到的“房屋淨值貸款”和“信用貸款”的使用目的並不局限於購房,還可以是用作其他投資,如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松,算是值得考慮的選擇。(未完待續)

相關內容:美國貸款購房 YES OR NO(下)

(本文由戴上律師事務所周游律師協助撰寫)

 

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美國貸款購房 YES OR NO?(下)

上篇介紹了在美國買房子的兩種方式。其中,我詳細分析了通過貸款買房的優勢。本期,我將詳細通過貸款買房如何順利交割。

據上篇所述,貸款購房比全現金購房更爲安全,然而,即使投資人確定了通過貸款方式購房,在後續的整個交易過程中,仍應注意以下問題才能保證順利交割:

1、買方律師的前期調查工作

從實際操作上來說,買賣雙方在簽署合同正式生效之後,銀行才會開始進行對貸款人的信用背景調查和所抵押房産的盡職調查。有時候銀行貸款審批人員會做出“不予貸款”的决定,往往這些原因可能是因爲房産本身不符合銀行貸款審批政策。

例如,在銀行貸款審批必須符合房利美政策的前提下,所抵押房産涉及重大建築瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對于入住比例的要求等。如果買方律師的前期盡職調查能够完善且準確地披露這些問題,購房者得以事先退出,那麽就能儘量避免之後的被動局面。

2、購房合同中關于“貸款保護”的條款細節

如前文定義,合同是否擁有“貸款保護”條例關係到買方者在未得到貸款審批情况下是否享有自由的合同退出機制。另外,條款針對貸款保護期限也是非常重要的。現在,面向中國購房者的借貸市場,從之前的嚴格制度、到如今的“中國式”貸款審批模式。不僅許多大銀行(如匯豐銀行、富國銀行和花旗銀行)爭相開創中國人貸款項目,許多亞洲背景的中小型銀行(如華美銀行等)也都進行針對中國人的特殊審核流程。雖然,大多中國購房者在美國的信用記錄和資料甚少,相關銀行采用“國內信用調查”和建立“國內卓越金融賬戶”方式降低貸款風險。當然,相應的操作下,會使得銀行的貸款審批時間較長;因此,合同中所需的“貸款保護期”及相關條款應將這些因素事先考慮在其中。

3、選擇“貸款購房”帶來的額外費用

紐約州財稅局(NYS Department of Taxation and Finance)對于購房貸款徵收“貸款抵押稅”(Mortgage Tax)。其稅率根據州內房地産所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來定。

以紐約市的貸款抵押稅率爲例:

  • 若貸款50萬美元以下,稅率爲貸款的2.05%;
  • 若貸款50萬或以上(共有公寓),稅率爲貸款的2.175%;
  • 若貸款50萬或以上(除共有公寓外的其他房型),稅率爲2.80%,實爲一筆不小的金額。

此外,銀行處理申請人的貸款也會收取相關的費用,包括貸款申請費、房産估價費、信用調查費、及銀行律師費等,根據貸款金額不同,費用在2~3千美金甚至更高。同時,作爲銀行放款的要求之一,銀行硬性要求購房者在交割時購買幷在整個貸款期間維持房屋保險,且受保額不能低于貸款金額,這筆開銷通常會與地稅一起匯總在每月月供中一幷交付,從而增加了實際的月供金額,成爲投資人不得不考慮的因素。

儘管一部分貸款開支在投資人將來出售房産時可以由會計師處理爲買房費用而降低計算“資本收益稅”(Capital Gain Tax)所需的納稅基數,但在最初購房時却增加了投資人必須準備的購房資金數。

綜上所述,貸款購房涉及的內容龐雜、程序繁瑣,投資者務必謹慎,事先諮詢有經驗的相關律師、會計師和銀行貸款人員,以免後面出現意料之外的情况。

相關容:美國貸款購房 YES OR NO(上)

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公孫律師詳解紐約房産和投資法律

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讓投資者邊玩邊賺錢的法國旅游地産

想像一下,每年自己將有機會在法國最美麗的地區度過美好的假期。同時享受著永久産權的豪華公寓,有著穩定的租金收益保障,幷且不需要支付任何管理和維護費用。這樣的投資是如何實現的呢 ?在回答這個問題之前,首先來瞭解一下法國的旅游業。

法國旅游度假地産等級:1至5星

對外出售法國旅游房産的原因

  • 世界第一大旅游國

2013年,法國迎接了近8500萬全球游客,包括近170萬中國游客,同比增長了23%。旅游産業創造了超過200萬的就業崗位,以及420億歐元的年營業額,占法國國民生産總值(GDP)的 7.4 %。

  • 滿足日益增長的旅游需求和開發豐富旅游資源

法國旅游産業的領軍人物杰拉德·布雷蒙 (Gérard Brémond) 先生提出建議,幷由法國政府支持實施了衆多法國旅游業跨時代的革新措施。其中最重要的一項就是將旅游度假地産銷售給全球的機構和個人投資者。

旅游住宅的開發和經營是法國政府的戰略重點,這也是法國可以更好的迎接全球游客的先决條件。政府對旅游業的開發既看重“量”,更注重“質”。2030年,法國將興建足够接待1億人次游客的旅游度假房産。同時 “質”更意味著這些房産的高質量,尤其是將重點興建4至5星級規格的旅游度假地産。

法國旅游業的全球化始于上世紀50年代,從1970年起,實現了真正的騰飛。伴隨著各項新政策的平穩推進,法國顯著提高了它的游客接待水平。至今爲止, 法國旅游住宅的總量如圖所示:
那麽什麽是真正意義上的旅游度假地産 ?  
必須要符合由法國經濟統計局(INSEE)提出的各項條件:

  • 房屋內部必須要配備齊全的家具設施;
  • 由專業的旅游管理機構進行管理;
  • 向游客提供各項服務(接待,就餐,清潔等等)
  • 遵守衆多法律規定的安全和質量規則

80年代初,許多來自法國本地以及全球的個人及機構投資者意識到,旅游度假地産市場的重大潜力,幷開始投資這項産業,在 90年代末達到頂峰。

爲什麽在短短二十年內法國旅游地産投資就會取得巨大成功?又是怎樣的投資優勢吸引著他們?

  1. 豐厚的回報
  2. 無法比擬的稅收優惠
  3. 家庭度假優惠

這種投資方式一改往日單調的傳統住宅投資方式,成爲投資者們在歐洲備受青睞的投資。

旅游度假地産通常有兩種投資方式:

  • 第一種:帶有度假權的投資

優勢:安全、收益高和能在所購房産內度假

  • 第二種:無度假權的投資

劣勢:不可在所購房産內度假

優勢:高租金收益

這兩種投資方式在國際領域也取得了巨大的成功。因爲,它不僅適用于法國投資者,也同樣適用于其它國家的投資者,沒有國籍限制。無論是中國人,俄羅斯人還是美國人,都能享受以上兩種投資方式,以及法式的“lifestyle ”。

法國以其文化、奢侈品及美食享譽全球。此外,它也擁有全球首屈一指的稅收政策。法國政府是相當務實的,正如我在文章開頭提到的,旅游業是法國GDP的主要來源之一。因此,爲了鼓勵旅游業的發展以及度假地産的投資,政府將旅游度假地産投資的稅務條款歸入到 LMNP 非職業帶家具出租”(Louer en Meublé non Professionnel),這樣,租金收益的個人所得稅幾乎爲0

這種旅游地産的開發和管理相結合的經營模式已經走向全球,幷很快將被引進到中國。12月4日,法國Pierre & Vacances-Center Parcs 集團(皮埃爾度假及中心公園集團)與北京首創置業集團(Beijing Capital Land)簽署了建立長期合作關係的戰略協議。兩大集團將鑒法國成功的商業模式,共同在中國發展旅游地産項目。這次合作再一次驗證了“Made in France”的巨大成功,以及旅游地産美好的發展前景。

法國旅游地産投資貼士:

  • 法國房産爲永久産權
  • 購房時無需繳納增值稅(VAT)。因爲增值稅已由地産開發商交付過,這就意味著購房時即刻擁有20%的折扣(法國的VAT爲20%)
  • 購房後與旅游運營商簽訂長達9至10年可續約的租約合同,這份合同將保障投資者每年的租金收益
  • 可在自己所購得房産中度假或者在旅游運營商管理的其它房産內度假

威廉專欄全集:

威廉解析法國度假地産投資市場

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2015年米蘭世博會將成爲意大利房價上漲的助推劑

在過去的15年裏,意大利是歐洲境內投資房屋最具有保障的國家之一。部分如西班牙、葡萄牙、希臘甚或是美國的房價都出現了劇烈的下滑,下跌幅度甚至達到了40~50%。雖然,意大利兩三綫城市的房屋需求量較小,在一定程度上房價也出現了15~20%的下滑。但相反地,由于主要地區房屋的供不應求,房價出現了上漲勢頭。受到金融危機的影響,成交量已經出現了大幅下降,這也意味著建築業的脚步會有所减緩。

2013年意大利房屋建造數量

来源:Euroconstruct

近月來,經濟的逐步地好轉肯定了意大利房産買賣市場的復蘇。許多美國投資基金已經在意大利投資了數十億歐元,當然,背後動機自然是多重的。其中最關鍵的兩大原因是:Renzi總理對經濟所傳達的信心;2015年的米蘭世博會給意大利帶來的顯著收益。

我認爲,2015年的世博會能够讓意大利房價上升20~30%

爲什麽選擇投資意大利?

  • 獨一無二美景與商業城市
意大利迷人的風光

意大利雖然不屬于一個大國,但是其商業城市及坐擁絕美湖海與山巒的絕美旅游景區,給投資者創建了多重機遇,特別是後者。所以我建議,海外投資者在選定投資城市時,需考慮到城市的可持續發展,慎重投資。

  • 適宜生活的環境與人文氣息
定居在此的中國投資者被意大利純淨的空氣,熱情的人民,可口的美食與文藝復興時的藝術氣息所吸引

我常與一些購買了意大利房産幷定居在那裏的中國投資者交流,他們都被意大利純淨的空氣,熱情的人民,可口的美食與文藝復興時的藝術氣息所吸引。可以說,意大利的整體風格深受中國人的欣賞與熱愛。

  • 高端醫療水平與優質教育質量
許多父母看中意大利大學的高質量教學把孩子送到意大利學習

人們不僅是因爲意大利的教育而來到這裏,同時也爲其高端的醫療水平。許多父母看中意大利大學的高質量教學把孩子送到意大利學習。

  • 永久産權與免稅持有
意大利房産不僅享有永久産權更有免稅持有與租賃權

最後一個不容忽視的原因就是——意大利的房産不僅享有永久産權,更有與其他國家一樣的免稅持有與租賃權。

我期待更多的中國投資者來意大利享受午後的咖啡。

相關內容:意大利房市少賺不虧 中期至長期最保值

Andrea Faini專欄全集

Andrea解析意大利房産投資

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葡萄牙黃金簽證四大騙術揭秘 海外投資者該怎樣規避風險

季奕鴻:葡萄牙“黃金居留”政策是真實有效,掌握風險規避仍可安全投資。購房,是申請西班牙移民門檻最低,最便捷的手段。

近日,中西的多家權威媒體:如中國的新華社,中新社,西班牙的《國家報》《世界報》等均刊登報道了葡萄牙爆出的“黃金居留”醜聞。

這一醜聞的導火綫是本月13日葡萄牙警方代號爲“迷宮行動”的突襲搜查。據報道,警方突擊搜查了內政部,司法部,邊境管理和移民局等多處地點。搜捕行動後, 司法部總秘書 Maria Antonia Anés,葡萄牙邊境管理和移民局局長Manuel Jarmela, 葡萄牙公證注册處主席 Antonio Figueiredo,等數名高官被捕。這些官員被捕的原因皆與“以非法的途徑協助外國人辦理黃金居留以謀求非法收入有關。” 同時介入此案的還有兩家中國移民公司,幷且3名中國人已被收押,目前本案受賄的細節和金額還在緊密的調查中。

葡萄牙自2012年10月施行購 50萬歐地産獲“黃金居留”以來,兩年內共簽發1700 余張居留卡,其中 1400 餘人約 80%的移民申請人都來自中國。早在1年前,葡萄牙移民中介市場就被傳 “渾水很深”,但這似乎絲毫沒有影響到這個歐洲移民的後起之秀。葡萄牙移民卡的受歡迎程度堪比美國,中國香港和澳大利亞等老牌移民大國,而且移民葡萄牙在業內 人士口中往往是“非常容易獲簽”。受賄醜聞傳出後,不少看官跌破了眼鏡。那麽葡萄牙移民爲什麽會如此 “容易”呢?中介們又采取了何種騙局? 同樣是投資50萬歐元,在移民西班牙時又能吸取什麽教訓呢?

  • 投資移民葡萄牙爲何如此容易

一、寫低房價 謀取私利

寫低房價,是此次醜聞中使用最頻繁的騙局。寫低房價就是製作所謂的“陰陽公證書”。中介私下告知買房:房東或開發商承諾給買方打些折扣,但作爲交換,公證書上交易的價格要寫的低一些,這樣賣方就可以少交稅。

比如50萬歐元的房屋,在公證處,交易價格寫成42萬歐元,剩下的8萬歐元通過現金私下交易,這樣一來,私下交易的八萬歐元,中介只需隨便打張收條或者口頭 承諾已經支付,就可堂而皇之的將此錢揣入自己口袋中。等買房者發覺上當受騙,爲時已晚,而且往往因爲沒有證據,這部分私下交易的金額就打了水漂。

二、送租約送家具 提高房價暗設陷阱

  • 虛假租約

葡萄牙很多房産都是以自帶三年租約爲噱頭來吸引暫不打算居住的投資客。實際上,目前的葡萄牙房産出租率幷不高,而且出租回報基本在3%左右。葡萄牙主流中等房産的售價一般在30~40萬歐元之間,但不良開發商和中介將房價提高至 50萬歐元,幷贈送“三年租金”合同。目前已有多個被買家提起訴訟的案例,最甚者,有中介將價值24萬歐元的房源以50萬歐元進行銷售。

也就是說,如果購買了被加10~15萬歐元的房産,三年內被返還了6~7萬歐的“租金”,但最終,5~10萬歐元仍將落入中介的腰包。而且三年之後,房屋的出租率和租金不再有保障。

  • 白送家電家具

最常見的方式就是,移民中介或開發商采取前xx名購房者免費獲贈新房家具和電器等手段,促使消費者在“搶便宜”心理的驅動下草率購房。這種促銷的本質和三年包租的操作手法相似,都是提高房價後再變相將部分投資者多付的房款返還給投資者,造成白得家具和電器的假像。

  • 偏遠郊區建中國人社區

一些來葡萄牙看房的投資者普遍反應當中介帶他們去看的房屋大部分都位于新區,荒無人烟。“周圍什麽都沒有,就是一個小區,四周是大荒地,我們一打聽,其他的 住戶也都是移民來中國人”。因爲當地核心地段的優質房源稀少,不利于加價操作,于是把一些偏遠地區的房産硬性推銷給中國投資者。

三、行賄官員 非法取得綠卡

在西方國家,公證處相當于國內的房産交易處,屬國家單位。公證員審定房屋買賣雙方的身份,幷且作爲第三人,如實地登記房屋交易的情况幷出具具有法律效力的房 屋買賣公證書。在葡萄牙的“迷宮行動”中,被捕高官直系親屬合夥開辦的移民公司爲了搶奪客源,在與官員勾結的情况下,打出了 100%成功率保證的牌子。還與葡萄牙公證處勾結,僞造文件,使得一些不符合移民條件的申請人,或者投資額度不滿 50萬歐元的申請人順利獲得綠卡。

四、僞造周圍市場房價 欺騙投資人

鑒于關于移民房産欺詐的報道越來越多,中國投資者紛紛 “擦亮眼睛”。不少人看過中介介紹的房源後,不是馬上購買,而是記下房子的地址和信息,在網上仔細比對同一地段的房價。一些消費者甚至自信地表示,在網絡普及的信息時代,只要有一台電腦加上翻譯軟件的幫助,甚至能找到其他渠道的出售價格,對比後再買就一定不會被騙。

然而道高一尺,魔高一丈。針對精明的中國買家,葡萄牙中介們早已想出了應對之道:只代理郊區的新樓盤。這樣,樓盤在網上沒有相關的銷售信息和價格,方便操控。于是就出現了上述一小區住幾十個中國人的情况;自己花錢申請建設房産小網站。在自創的房産網站上高價挂出同樣的房産,再向客人推銷。

投資墨爾本“城市增長區”珍貴農場 土地價值有望不斷攀升

墨爾本近年來的地產市場發展得紅紅火火,這其中主要原因自然離不開墨爾本的宜人氣候與優美環境。這處農場名為“森恩農場”(Sen Farm),位於多特斯路(Dohertys Rd)及芒特科特雷爾路(Mount Cottrell Rd)的交叉處,是一塊面積為130英畝(約52.6公頃)的優質耕地。農場坐落於墨爾本發展最快的城市增長區(Urban Growth Zone)的中心地帶,未來發展前景相當看好!

森恩農場:把握投資墨爾本西部地區的最佳時機

“森恩農場”(Sen Farm)位置十分優越,地址為:多特斯路1780號(1780 Dohertys Rd)。這裡距墨爾本中央商務區僅30公里,距火車站、日托中心、醫療診所、學校和本地購物中心只有5分鐘路程,前往墨爾本國際機場只需25分鐘。

如果五年前你錯過了澳洲黃金海岸地產爆發增長的機會,如果四年前你錯過了西澳洲地產投資的良機,那麼你千萬別再錯過眼下墨爾本房地產市場快速增長的投資機會。隨着“墨爾本2030可持續發展規劃”的推進,這座名校雲集的澳洲第二大城市房地產投資的巨大潛力正日益顯現。而這個農場正是提供給您一次絕佳的機會,讓您可以同時實現“定居”與“投資”的雙重夢想。

農場佔據本地中心位置,坐落於墨爾本發展最快的城市增長區(Urban Growth Zone)的中心地帶。借力於該地區的大力發展勢頭,土地未來升值潛力十分巨大。而珍貴的土地資源本身就十分罕見,搶佔先機需要及早把握。

投資墨爾本“城市增長區”珍貴農場,土地價值將不斷攀升
墨爾本近年來的地產市場發展得紅紅火火,這其中主要原因自然離不開墨爾本的宜人氣候與優美環境
投資墨爾本“城市增長區”珍貴農場,土地價值將不斷攀升
這處農場名為“森恩農場”(Sen Farm),位於多特斯路(Dohertys Rd)及芒特科特雷爾路(Mount Cottrell Rd)的交叉處,是一塊面積為130英畝(約52.6公頃)的優質耕地
投資墨爾本“城市增長區”珍貴農場,土地價值將不斷攀升
土地上建造有一幢舒適的帶套內浴室的3居室住宅,這座住宅舒適寬敞,適合多人口家庭入住,盡攬周邊的風光
投資墨爾本“城市增長區”珍貴農場,土地價值將不斷攀升
農場佔據本地中心位置,坐落於墨爾本發展最快的城市增長區(Urban Growth Zone)的中心地帶
投資墨爾本“城市增長區”珍貴農場,土地價值將不斷攀升
此外也帶有一棟自成一體的1居室汽車旅館,必要時可為農場工人提供住處
投資墨爾本“城市增長區”珍貴農場,土地價值將不斷攀升
農場上建有一個尺寸為36米 x15米的溫棚,用於種植反季節水果和蔬菜;一棟尺寸為15米 x20米儲物棚,可輕鬆存放所有農具

現在投資倫敦房產是否萬無壹失?

房地産行業是歷來受衆多投資者青睞的規避投資風險的避風港灣,其安全指數甚至超過全球股票、政府債券等其他傳統投資方式。英國近幾年來經濟恢復,就業率上升,房地産行業迅速回升。倫敦,享譽盛名的旅游之都,自然環境優美,社會穩定,幷作爲英國首都及國際金融中心,房地産行業發展歷史悠久,集自然和人文優勢爲一身,歷來備受全世界投資者的青睞。但是投資倫敦房地産是否毫無風險?在此,我將圍繞倫敦房産的安全性進行一些分析和討論。

短期面臨價格壓力

過去兩年倫敦房價迅速上漲。據全英房屋抵押貸款協會進行的房産行業市場調查顯示,2014年第二季度之前的12個月裏,倫敦房價上升25.8%,但在未來的1年中可能會逐漸下降。英鎊匯率上漲可能是房價下降的基本原因。匯率的上漲將會對國內買家還貸産生影響,幷將影響國際采購商的英鎊購買力。短期內英國房價將會受此影響而呈下降趨勢。

短期面臨政策風險

投資者和業主們還需要考慮其他因素。房地産行業相關稅收政策已確定,幷被列入明年的普選議事日程。房産稅將對房産市場産生巨大影響,儘管房産稅出臺新政的可能性極低。地方議會稅(家庭財産稅)的改革也許是更好的解决之道。除此之外,更加嚴格的貸款政策或是銀行進一步的新措施都將影響內部市場需求。

隨著英國經濟形勢好轉,國內需求的增加將彌補國際市場的不足,歐洲貿易夥伴的需求也隨之增加,企業利潤上升,失業率降低,銀行又逐漸開始向外貸款。

長期有穩定的收益

儘管2015年倫敦房價上漲速度將會有所緩和,但從長遠來說,倫敦房市發展仍然被普遍看好。人口的增長以及國內經濟的發展,導致倫敦房源仍然短缺。長遠來看,雖然倫敦房價可能會暫時下降,但仍將緩慢上升。對于許多投資者而言,房産仍然是安全投資首選。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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加拿大房産健康依舊 市場風險被高估

與加拿大房産市場相關的政策變化一直以來都牢牢牽動著人們的心, 畢竟房屋買賣對于很多人來說是一輩子最大金額的交易,大家都想將風險降到最低,在買賣過程中獲得最大的獲利。

據最近新聞報道,多倫多的房貸政策將會有所調整。聽到這一消息,許多買家都開始疑慮加拿大房産市場的情况,擔憂自己的投資和購買計劃將有所影響,害怕往後的房地産市場是否會變得不如現在。但對于多倫多房地産市場未來幾年的大環境,許多專家都表示了積極的態度。

上月底Canada Mortgage and Housing Corporation在系統調查加拿大八個主要城市(多倫多,溫哥華,卡爾加裏,埃德蒙頓,渥太華,蒙特利爾,魁北克市和哈利法克斯)的房地産市場後表示,加拿大的房地産市場幷沒有在泡沫區域,將來遇到低迷期的“風險也很小”

但有些經濟學家反駁說,這種基于“向後看”所得出的積極評價幷不可靠。CMHC首席經濟學家鮑勃·杜根說道:“這種“向後看”的分析,就如同駕駛在高速路上,您却只看後視鏡一樣的危險。人們不能假定未來的市場發展總是會和過去一樣。”

 CMHC新的房價分析和評估框架,旨在延長調查研究時間,幷更多的研究到加拿大其他城市的社區,使得能够更全面的評估房屋價格與四種風險因素的關係:需求過熱,價格增速,過高估價(定價)及過多建設。

研究發現,總體而言,加拿大房地市場依舊比較健康,不少城市的房産市場風險有被高估的現象。

“高估風險最明顯的是蒙特利爾和魁北克省,但趨勢正在改善。高估風險的問題也存在于多倫多,卡爾加裏和哈利法克斯,這些城市的市場幷沒有人們所說的過熱或加速狀况”。

對于多倫多的風險高估主要歸結于平均收入和平均房價之間的差距,但對于總體的報告,綜合各方面因素來說,這幷不是唯一的研究對象。

 雖然聯邦住房機構的確也曾對多倫多和蒙特利爾發出了“忠告”,提 到:“公寓在建單位數目在其中心地段過多。相對于人口結構,多倫多房産數量的水平接近歷史峰值,房産“庫存”需要管理。這種過度建設仍然是這兩個市場中存 在的最大風險,開發商需要從中找到適當平衡,在開發新項目之前要非常謹慎的衡量其他已建未售的公寓數量等信息。”

但是報告同時也繼續指出多倫多已建成的房屋且尚未售出公寓數量,以及出租空置率“均低于其歷史平均水平。” 對公寓市場研究的Urbanation公司高級副總裁肖恩·希爾德布蘭德說,目前大約有16,210未售出的房屋在整個大多倫多地區的銷售。這是從2013年春季在開發商加緊了大幅折扣、現金返還等優惠措施來緩解積壓到現在紀錄的低點。未售出的公寓數量僅今年第三季度就下降了11% 。現在整個GTA的Condo市場,空置及在建階段的預售都能達到84%,這一數字也是創紀錄的新高。

此外,自2013年開始,房價增長已經放緩,再加上25至35歲首次購房的年輕人收入在不斷增加,都支撑著如今的多倫多市場,也使得市場出現近些年出現較大波動風險的可能降低。

下面我們就來看幾張代表性的圖,來看看大多地區房屋銷售情况的近些年走勢,從中來預測一下未來的情况。

房屋月總銷售量:
房屋月新增銷售量:
每月活動量
:

房屋成交平均價格:

每月房屋成交平均所需天數:

從上面五張圖就能看出,每年的房地産市場有一定的規律可循,對比過去幾年,2014年大多地區的房地産市場表現出了强大的買家市場,其每月房屋成交平均所需天數相對較少,買家活躍度高。其他各項數據都近些年的數據之內,對于年年漲的房價,也都是處于較爲合理的增長範圍,人們口中的房産泡沫相應來說還未到令人可怕的階段。總體情况非常健康,依舊適合投資和買賣。

此外, CMHC在研究了房價相對于潜在的人口和經濟影響(如失業率和利率)後,得出了加拿大最受關注和爭議的溫哥華房地産市場處于“低風險”的結論。這一結果雖然讓不少人感到吃驚,但CMHC發現,溫哥華的房價一直受到得到“個人可支配收入和長期的人口增長” 的支持,這都有效幫助了這座城市降低了市場風險。

報告中加拿大房地産市場 “熱門Top 3” 之中的卡爾加裏(其餘爲多倫多和溫哥華),也被評爲低風險。

儘管報告顯示加拿大市場風險不高,但市場依舊不斷發來“混合信號”,讓我們認識到房産市場的迅速加溫。全國各地2010年以來供給和需求已經在很大程度上平衡,平均房價已經上漲 6.9% (1.9平均率通貨膨脹高出3倍)。

總之,投資買賣房産需謹慎,不論你對于市場有多少信心,在確定進入市場後,都有必要尋求專業房産經紀的幫助,在交易過程中也謹記做到讓自己的風險降到最低、利益獲得最大。

江曉清專欄全集

華人經紀江曉清解析加拿大房産投資

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擁有一座法國葡萄酒莊園其實很簡單

擁有一座法國葡萄酒莊園是很多海外投資者的終極夢想,其原因非常的顯而易見。從法國的勃艮第到波爾多葡萄酒産區,酒莊不僅坐落于法國一些最美麗的地區,而且生産著全世界都垂涎欲滴的頂級葡萄酒。置身于悠然的田園風光,品著自製的葡萄酒,成爲葡萄酒業漫漫歷史長河中的一個小角色,想到這些,怎能不讓人又驚又喜。

圖片來源:International Living

然而,考慮到運營一個酒莊背後的繁瑣工作,即使是最瘋狂的葡萄酒愛好者也不得不就是否該逐夢葡萄園而三思。但是不管怎樣,都沒有放弃的理由。何况現在就有一種方式不僅可以實現法式酒莊夢,甚至吃葡萄都不用自己抬手摘。

葡萄園承租(Fermage

Fermage, 是一種土地所有者將地産出租給租戶(通常是農民或釀酒商)的一種長期農業合同。根據合同,承租人在土地上進行勞作,比如說生産葡萄酒或其它農作物;與此同時,土地所有者能繼續在地産上居住。作爲回報,土地所有者從租戶處收取租金,而租金水平主要基于一項較爲精確的評估:每公頃葡萄園的産酒量乘以特定廠區的標準比率基數。

圖片來源:International Living

例如,如果莊主擁有一公頃健康的葡萄園,葡萄藤平均樹齡够老,能生産羅訥河谷村級AOC (Côte du Rhone Village AOC)的葡萄酒,而葡萄酒年産量估值可能會達到3800升。在2011-2012年,羅訥河谷村級AOC的價格是99.47美元,那麽這塊地的年租金就相當于3779美元。

根據法國法律,Fermage承租合同期限最短也要9年,且自動續期。但承租人可以通過創立一個25年的一次性租約規避自動續約條款。如此長的合同期自然是有風險的,務必提前諮詢經驗豐富的律師。

如果不願意承租,以下法國的3大地區是選購與釀制葡萄酒的最佳選擇。

阿基坦大區(Aquitaine Region) 風景如畫的梅洛葡萄園

在這個法國西南部的小型葡萄園,可以欣賞美景和品味寧靜。巧的是,這個葡萄園還毗鄰河口,離法國葡萄酒聖地波爾多地區只有30分鐘的路程。雖然面積只有2.77公頃,但這個可愛葡萄園却有著生産優質波爾多AOC( Bordeaux Superieur-AOC)所需的古老藤蔓和100%梅洛葡萄,平均産酒量高達每公頃5000升。

除了優質的葡萄藤,該葡萄園的不動産還包括一座迷人的石屋和額外的2.05公頃可種植土地。石屋有一間臥室,面積爲1291平方英尺。

該地區葡萄莊園的售價約20.295萬美元(15萬歐元左右)。

陽光明媚的南法酒莊 地中海近在咫尺

科比耶爾嶙峋的岩石山丘和深藍色的天空爲這個位于法國南部地中海沿岸的朗格多克魯西永(Languedoc Roussillon)産區的葡萄園提供了戲劇性的背景。

這裏的葡萄園地處卡特裏鄉村心臟,而卡特裏鄉村因其豐富的歷史和迷人的中世紀城鎮及古堡而爲衆人所知。以傳說中固若金湯的中世紀古堡而聞名的卡爾卡松、地中海的原始海灘和比利牛斯山的登山步道,均距此只有一個小時路程。該地區的年日照長達300天,莊主有大把的機會可以享受此地無窮魅力。

此地一占地10公頃葡萄園的一座爬滿常春藤的三居室農舍售價大約在50萬美元(38萬歐元左右)。朗格多爾魯西永的此類農舍都建有一個巨大的客廳、酒窖及所有必要的釀酒設備。甚至,有的農舍還配有5公頃的有機葡萄藤蔓、額外3公頃土地的可種植權、一個大花園和一塊菜地。

未來葡萄酒旅游勝地 潜力無限的多爾多涅葡萄園

憑藉溫柔的深綠色山丘、古老的森林和風景如畫的村莊群,多爾多涅省常被認爲是法國最漂亮的鄉村。多年來,成千上萬的外國人都定居于該省西南地區,其優美的自然風光和寧靜環境極具誘惑力。

图片来源:International Living

該地區的葡萄園擁有4.2公頃白葡萄酒AOC葡萄品種,5.6公頃紅葡萄酒AOC葡萄品種,及7.8公頃樹林和田地。莊園靠近一個有部分設施的小村莊,但距離熱鬧的貝爾熱拉克鎮只有45分鐘不到的路程,貝爾熱拉克鎮具備各項服務和設施齊全。莊園普遍售價在73萬美元左右(約55萬歐元)。

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