Author: Jane Yuan

倫敦金絲雀碼頭 鳳凰涅槃後成最新房產投資熱區

倫敦主要金融商業區 國際著名景點

 金絲雀碼頭（Canary Wharf）是英國倫敦主要的金融商業區。它坐落在泰晤士河東岸的Tower Hamlets 區 (post code E14), 距倫敦市中心 1區 (Zone 1) 約5km，距倫敦傳統金融區Square Miles約3km。由于擁有全英最高、結構最前衛的建築，因而成爲國際馳名的景點。

图片来源；Tour Series

這裏有著多元化的食宿服務，其中包括國際知名酒店：四季酒店（Four Seasons）、萬豪酒店（Marriott）等。超現代化的商場——金絲雀碼頭購物商場(Canary Wharf Shopping Mall) 是購物者的天堂。商場內品牌齊全，從高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服裝連鎖店，再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等應有竟有，各具特色。在那裏，總是可以找到自己喜歡的東西!

图片来源：OAG Architectural Glass

除了讓人目不暇接的商店外，Canary Wharf Shopping Mall內還有英國名厨 Jamie Oliver 開設的餐廳 Jamie’s Italian，與倫敦榮獲飲食大獎的日本爐端燒餐廳ROKA 等名聲響徹英國的餐廳，亦有多不勝數的酒吧食肆、潮流熱點和親切的鶏尾酒酒吧，令人流連忘返。

图片来源：British Airways High Life

此外，該區會定期舉辦各種活動和展覽，還有造詣頗高的公衆藝術 Public Art 展示。在這裏會發現另一個完全不同的倫敦。文化愛好者可去參觀碼頭區博物館（Museum in Docklands），瞭解當地令人神往的歷史，或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」號汽船，感受它那古樸的魅力。

倫敦金絲雀碼頭 起死回生傳奇

金絲雀碼頭是倫敦都市更新的成功案例。在19世紀初，這裏是負擔全英國70%的貨物進口量的船塢區。由于東區在工業與運輸上的重要性，在大戰期間遭到德軍的密集轟炸，摧毀許多港口、鐵路與工廠房舍。

图片来源：英国每日邮报

但隨著港口業務式微，工業生産紛紛外移，東倫敦這一區的倉庫都被廢弃。直到八十年代，倫敦的商業用地不敷應求。

爲了解决市中心的過度擁擠，英國政府透過私人開發帶動整個碼頭區的都市改造與更新。以港灣、水岸結構開放空間的都市規劃, 改善道路交通條件。

九十年代建成的倫敦地鐵新綫Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 輕軌)，有效連結金絲雀碼頭和市中心1區 (Zone 1)。

還有泰晤士河上的水上巴士（River Bus），該綫路連接倫敦眼碼頭（London Eye Pier）,西敏寺碼頭（Westminster Pier）和金絲雀館碼頭（Canary Wharf Pier）等倫敦著名地標和文物建築。讓倫敦東區的開發被視爲一塊提供高水準住宅與金融商業的新大陸, 成功帶動當地的經濟和商機。

图片来源：Crossrail

將于2018年全綫開通的新鐵路Crossrail， 金絲雀碼頭（Canary Wharf）將成爲其最大的站點之一。

英國高房價區域之一

图片来源：Foxton

在金絲雀碼頭的商圈內，精品店琳琅滿目，許多國際企業和銀行總部也設于此。此區內的 One Canada Square 是目前英國第二高的摩天大樓，這讓 Canary Wharf 成爲全英國房地産最高價位的區域之一。此區迎合了倫敦市政府都市計劃發展上的現代化需求，讓倫敦市景觀更有特色。

图片来源:Foxton

目前，在金絲雀碼頭租賃房屋的都是在附近銀行工作的職員與年輕的上班一族。對于房屋投資者來說，40萬英鎊就可以買到實用面積約600平方英尺的1臥公寓。由于該區治安良好，所以出租率高。一般每周租金在400英鎊左右，投資回報率約5%。

图片来源：Savills Reserch

根據國際知名物業顧問公司Savills的調查數據顯示，在金絲雀碼頭Canary Wharf 的金融街附近，購買價值50萬英鎊的房屋，28%是中國投資者。不少華人買家購買倫敦房産大部分都是爲子女教育和將來移民做準備，因此，更是造就了投資金絲雀碼頭房地産熱潮。

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Mikiko暢談倫敦房産

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美国大休斯顿地区购房热点之“糖城”

近年來，美國第四大城市休斯頓房産交易十分活躍。自2011年以來，休斯頓地區是全美國房價增幅最快的第二大城市。這是由于隨著能源、醫療及高科技産業工作機會的增加，以及相對較低的生活成本，吸引了大批的專業人士搬入休斯頓地區。

新移民定居休斯頓，面臨的最緊迫的問題常常就是買房子。初來乍到、人生地不熟的購房者，迫切希望能在短期內買到滿意的房子，他（她）們常常會有一些疑問，休斯頓地區哪裏的房子比較受歡迎？哪裏上班方便？哪裏購物比較方便？哪裏的房子保值？哪裏的學校好？德州買房的程序是什麽？現在的房地産市場行情怎麽樣？等等，等等。

爲瞭解開這些疑問，本文我將根據自己的專業知識以及在休斯頓地區生活多年的經驗，爲大家提供一些信息，希望能爲有這方面需要的讀者起到參考與借鑒的作用。

【本文中提到的房子，如果不加以特別說明，指的都是獨立住宅（Single-Family House)】

糖城 （Sugar Land）

糖城位于休斯頓市西南方向約20英里，隸屬 Fort Bend County。 糖城擁有大量總體規劃的社區（Master-Planned Community）、綠樹成蔭的街道、質優的學校、價格合理的房屋、卓越的醫療設施，以及遍布市區各個角落的公園、商場和餐廳，等等。因此，糖城一直是休斯頓華人購房的熱點之一。

房地産

由于糖城人口的快速增長，過去十年中，糖城的住宅房地産交易一直都十分活躍，2009年金融危機對糖城房市的衝擊不大，自2013年房地産復蘇以來，糖城房地産更是以迅猛的勢頭快速增長。

圖片來源：魅力休斯頓網

糖城擁有數量衆多的總體規劃社區，這些社區在建設過程中就精心規劃出了大片的綠地、跑道、公園、湖泊、高爾夫球場、社區俱樂部以及其他的娛樂設施，既賞心悅目又功能齊全。糖城爲此還獲得了首届德州風景城市的銀質獎證書，其社區的公共道路和空間設計實現了風景區的最高標準。早在2006年，CNN MONEY雜志就將糖城評爲“全美最適合居住的地方”(Best Place to live in the U.S.) 排名第三的城市，糖城的魅力也由此可見一斑。

從區域上講，以“X”形交叉的59和6號公路將糖城大致分爲東西南北四個區域，由于西區和南區的高中略優于東區和北區，則購房者常選擇西區和南區的房子。比較受購房者青睞的小區有：Avalon，Commonwealth， First Colony, Greatwood，New Territory，Riverstone ，Sweetwater，Telfair等等。糖城的房子大多建于1990~2000年前後，目前出售的新房集中在Riverstone和Telfair。

糖城各主要小區2014年上半年獨立住宅成交情况

  • Avalon (16/$64.6萬）
  • Commonwealth（15/$49萬）
  • Greatwood（107/$30.9萬)
  • New Territory(72/$31.1萬)
  • Riverstone (170/$44.1萬)
  • Sweetwater(13/$94.9萬）
  • Telfair（61/$45.5萬)

注： 括號裏是該小區成交房子的數量/中位價。

學校

图片来源：魅力休斯顿网

糖城能够吸引買房者的一個主要原因就是學區上乘。糖城的小學和中學屬￿Fort Bend ISD, 普遍都非常好，均爲Exemplary或者Recognized。 Clements高中是糖城最好的高中，在全德州1713所高中排第45位，糖城其他幾所高中排名也都在120名以內。就連州長Rick Perry都評價Fort Bend ISD爲大休斯頓地區的“Fittest School District”。

交通

圖片來源：魅力休斯頓網

糖城交通十分便捷，共有三條主要的高速公路通往市中心，59號， 90號和Fort Bend Parkway Toll Road轉90號。走這三條高速公路到市中心約需25~45分鐘車程。由于近期59號公路開通了Toll Lane，走Toll Lane 一般不受上下班堵車的影響。如果上班不想開車，也可以乘公交車（Park and Ride），有兩個公交公司在運營， Metro公司的公交車走59號高速公路的HOV Lane,  其中262/265路開往市中心，292路開往醫學中心； Fort Bend Express的公交車，沿90號高速公路， 開往醫學中心、Galaria和Greenway Plaza.

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英國房産印花稅做出重大改革 本月4日起效

 

12月3日下午3點，英國財政大臣George Osborne公布了英國新的印花稅稅率體系，幷且于次日，也就是說幾個小時後的12月4日零時起生效。

英國的印花稅（stamp duty）全稱爲土地增值印花稅，即當購買房産時需向政府交納的稅。無論是自己居住還是用來出租，它的稅率只與你購置房産的價格有關，幷且在交房時支付。

之前的印花稅稅制爲：

  • 低于£12.5万——不用交稅
  • £125,001至£250,000爲1％
  • £250,001至£500,000爲3％
  • £500,001至£1,000,000爲4％
  • £1,000,000至£2,000,000爲5％
  • 高于£2,000,000 爲7％

此次稅務改革絕非一時興起，因爲英國政府認爲，印花稅稅收沒有問題，是稅率體系有很不恰當。購置價格爲£25萬上下的房産時，稅收方面會有一個大的落差。比如，一個家庭花費24.9萬英鎊購置房産時需要繳納2490英鎊印花稅，而購置一個250,001英鎊的房産則需要繳納7500英鎊的賬單。這個問題導致了抵押貸款機構及地産代理機構的不滿，他們認爲這是導致房價一直徘徊于某個區間的原因。

基于此原因，改革後的稅制體系參考了個人所得稅的階段計稅的計算方法。之前稅制可以被認爲是“一刀切”的稅收體系，而新稅制則采取新的階梯式稅收政策。以下金額區間不是指房産價格，而是房産價格介于期間的部分是按此稅率來收取的。

最新印花稅稅率爲：

  • 低于12.5萬英鎊爲0
  • £125,001至£250,000之間爲2％
  • £250,001至£925,000之間爲5％
  • £925,001至£1,500,000之間爲10％
  • 高于£1,500,000爲12％

請見下方的表格，以便大家更加清楚瞭解詳情：

舉例說明之一：房産價格爲£180,000時，其中£125,000是不用繳稅的。對其餘£55,000(£180,000-£125,000=£55,000)需要繳納2% Stamp Duty，爲£1,100。而以之前稅制來看，則需繳納£1,800。所以這樣看來，新稅制對與大部分的買家來說是更加省錢了！

舉例說明之二：房産價格爲£300,000時，其中£125,000不用繳稅。再接下來的£125,000需要繳納2%，即£2,500。剩餘的£50,000則需繳納5%的稅收，即£2,500。因此總的稅費爲£5,000與之前相比(£9,000)是節省了£4,000。

接下來更加清楚的對比表格來解讀這一新政：

關于此次印花稅的變化對于買家的影響，朝和地産和陽光房産的分析師和投資顧問們已經快速爲購房者做出了最佳的應急預案：

第一、儘量購置低于£937,000的房産。在新政之下，該數額以下的房産會更爲划算。

第二、購置介于£550,000至£750,000之間的房産則會最大程度省交稅費。

以下是稅費節省曲綫圖：

相關新聞：英國昨日頒布購房印花稅最新制度 財政大臣稱“能讓98%的購房者收益”

韋朝賀專欄全集：

專業房産投資人韋朝賀詳解英國房産投資

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德國商業地産的力量——中國乃至全球的投資機遇

德國的房産市場就是一個“童話”。住宅地産市場是一個“不老的傳說”；商業地産是一塊“吸金石”。由于商業地産的顯著吸引力，吸引了全世界資金的大量涌入，使衆多海外投資者在此市場的份額有所增長。

近期，商業地産市場在經歷了較大幅度的上升後，爲投資者奠定了較高水平的總回報率。穩定改善的就業市場以及有限的供給，决定了商業地産未來持續上漲的趨勢。而低融資成本，爲投資者提供了利用杠杆的機會，可以進一步提高回報率。在總體良好的市場情勢下，城市間的對比向我們展示了每個城市市場不同的優勢之處。

成交量——穩定上漲 持續上漲

處于最近一波全球經濟復蘇的浪潮中間，作爲整個歐洲大陸的主力軍，德國的GDP一直保持穩定上漲。房産市場對于經濟的預期較爲樂觀，而這在商業地産市場上得到了放大。正如下圖所示，2013年的市場總成交量較去年上漲了20%，達到了超過300億歐元的總規模。這超高成交量一部分是由來自亞洲投資者的大規模交易導致的。這顯示了，對于德國商業地産的持續升溫的投資興趣。而德國商業地産市場的穩定，安全，高收益，以及價格上漲空間，是其最大的特點。

關于商業地産當中的每個細分市場的交易量，我們收集了不同地産研究機構的分析數據，然後取他們的平均數。或許是由于統計和計量的方法的細微差別，他們的計數也會稍有不同。在對比了每個市場部分的交易量的變化趨勢後，我們觀察到了每個市場部分的交易量都在穩步上漲，除了零售地産以外。同前一年相比成交量的上漲（辦公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%）都遠遠大于經濟的成長量（0.4%）。這反映了德國商業地産市場的諸多優勢，例如身處穩定的歐洲核心經濟體，低利率環境，能够盈利的投資機會。德國商業地産能够很好的滿足國際國內投資者的這些投資需求。

在過去的幾年中，德國房地産正崛起成爲一個穩健的投資市場。美國、英國以及其它經濟體，房地産市場被認爲是金融和經濟危機的始作俑者，幷不斷積聚終將破滅的價格泡沫，而德國的房地産市場則有所不同。積極的因素是，該市場的投機活動更少，幷且目前不存在房地産市場泡沫。造成這一情况的主要原因是低風險的固定利率抵押貸款，幷且不存在次貸市場（即把私人抵押貸款發放給信用存疑的借款人）。

在過去的四年裏，商業地産交易量不斷攀升。大型交易對房地産總交易量起到了巨大的貢獻，使國際投資者重新回到了德國市場。預計在2014年，隨著資産從無形資産向有形資産轉移，同時,利率維持在歷史低位，成交量將繼續攀升。另外，也有迹象表明價格將會持續上漲。

安全的投資——長期投資收益率高于處于低位的借貸成本

其他正面的因素連同低利率環境，共同成爲該市場的優勢。德國政府10年公債，一直被當作是歐洲的避險天堂，其價值已經越來越被高估，尤其是今年，其收益率已經降到了歷史新低的1.5%。抵押貸款利率直接跟這個債券的收益率綁定。跟辦公室、零售、物流以及其他商業地産的收益率相比，融資成本甚至低于平均收益率，更是遠遠低于優質收益率（prime yield），幷且，這個差距在近年來有擴大的趨勢。這給商業地産投資者提供了極佳的機會，利用杠杆進一步提高他們的收益率。

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如何降低土地稅 減輕澳洲物業的持有成本

 

衆所周知，在澳大利亞購買物業除了需要向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房産投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。簡單來說，土地稅金額是基于土地擁有者在一個州或城市中，名下所持有的土地在未開發前（即還未蓋房前的土地價值）計算的價值總和及稅率。今天我們就來看一下有哪些方法可以幫助投資者降低土地稅。

  • 分散物業投資地點

在不同的州與領地購買物業，很有可能就能降低需要繳納的土地稅金額。土地稅與印花稅一樣，是由各州政府自行徵收和管理的，因此，每個州或領地的稅率也會有所不同，且是基于土地擁有者在一個州或領地中，名下所持有的土地未開發前的價值總和而計算的。

目前，除去北領地以外，澳大利亞各州和領地政府都有徵收土地稅。因此，如果買家在北領地購買物業，是不需要繳納土地稅的。

舉例

如果一位買家在新州購買了3塊土地，每塊地在未開發前的價值分別爲20萬澳元，21萬澳元和30萬澳元（總價值爲71萬澳元）。那麽在2014年，這位買家需要繳納$4868澳元的土地稅。如果相反，這位買家分別在新州、維州和昆州各買一套物業，那麽在2014年這位買家就不需要繳納土地稅，因爲，其在每個州的物業土地價值都沒有超過該州土地稅的起征點。

  • 以公寓房取代別墅進行投資

一般公寓房的擁有者不需繳納土地稅。這是因爲，同一塊土地由該地上所有公寓業主共同所有，因此均攤到每位業主名下的土地價值非常有限，通常達不到土地稅的起征點。

此外，各州政府對于澳大利亞居民的自住房一般都有土地稅豁免的優惠政策（需要注意的是，每位居民在同一時間段只能有一套自住房）。因此，買家可以考慮購買土地價值較高的物業作爲自住房，省下可觀的土地稅費。同時在進行物業投資的時候考慮公寓房與別墅的組合投資。而對于海外買家而言，因爲沒有自住房，可以直接考慮組合投資以降低土地稅費。

當然，購買公寓房也會産生其他相應的費用，例如物業管理費。因此買家需要計算這類費用成本，如果物業管理費高于土地稅費，那麽就值得考慮是否需要轉而購買土地投資房了。

  • 用不同名義購買投資物業

通過用不同名義購買投資物業的方式降低可能徵收的土地稅費。舉例來說，相對于買家A名下持有3套物業，買家可以選擇以A的名義持有1套物業，其配偶B的名義購買1套物業，以A與B的孩子C的名義購買一套物業以此來避免可能面臨的土地稅費。此外，ABC家庭也可以通過建立家庭信托基金的方式持有一套物業（會産生其他費用）。

對于買家而言，在考慮如何降低土地稅費的同時，也應當考慮自身的收入及稅務情况。此外，由于各州對于土地稅起征點及稅率都有所不同，因此，在投資初期階段（例如買家名下有1-2套物業的時候），對于買家幷未産生太大的影響，而當投資者名下的物業越來越多的時候，可能就會收到一筆很大的政府賬單。因此，買家很有必要事先瞭解土地稅的徵收規定。我們也建議買家及投資者在投資初期就做好相應的長遠規劃，以備萬全。

揚泱專欄全集：

律師揚泱解析澳洲房産

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爲什麽加拿大三大城市房産市場永保堅挺？住房、人口和移民潮

加拿大溫哥華、卡爾加裏和多倫多的房價顯得過熱，以至于，這三大城市的房産市場成爲了矚目的焦點。而就在所有人都在爲這三大城市的房産市場爲何如此堅挺而找不到原因之時，加拿大最大投行之一的滿銀利時證券公司(BMO Nesbitt Burns)爲此做了一次市場調查，最終的結果令人有些意外——他們的住宅建築量竟與人口增長率緊密挂鈎。

對此現象，經濟學家們有話要說：

  • 高級經濟學家Robert Kavcic

高級經濟學家Robert Kavcic稱，“這是件好事情”。根據他本人的研究發現，處于歷史低位的住宅建築開工量已經跟上爆炸式增長的人口數 (年增率超4%)的步伐。相反，“在多倫多，隨著人口增長率降低，住房開工量已經降到四年半以來的新低點”，Robert Kavcic補充說。這就意味著，沒有真正的過度性建設，因此也無所謂市場觸底。

  • 多倫多道明銀行經濟學家Brian Departto

另據多倫多道明銀行的經濟學家Brian DePratto指出，過去六個月中，房地産走勢“遠高于”人口增長所需匹配的水平。Brian DePratto稱：“儘管房地産强勁增勢初露端倪，我們仍然預計，明年加拿大的房屋供應量將未能達到約18萬套的水平，但却能與人口增長相匹配。利率的逐步上升和不太嚴重的‘過度性建設’會有助于緩和樓市活動。”

加拿大央行對此則表示，“加國其它城市房地産市場出現了軟著陸迹象”。不過，這幷不意味著加拿大央行認爲這三個城市處于困境，市場也沒有任何關于房地産要崩盤的呼聲。

對于加拿大的中國投資者來說又意味著什麽呢？從純粹的供需角度來分析，移民潮和投資者的需求正推動著加拿大房地産行業的發展。再加上低利率環境和加拿大吸引外資的友好政策，未來房地産行業發展基本面依然穩健。

Craig Doherty專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房産投資

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“想投資房產獲益 請找對投資顧問” 澳洲房產投資專家力薦

 

 金凱平：希冀從房地産投資中獲益的人們，請找對你們的投資顧問，讓他們爲你們指引一條正確的道路。

“金老師，我現在都不知道怎麽辦了。爲了在墨爾本買房子，我聽取了很多人的意見和看法，可是越聽越糊塗了，因爲每個人的說法都不一樣，而且聽上去誰都挺有道理的，你說我該聽誰的？”

這是我的一個博友，通過電子郵件來向我訴說的煩惱。其實這樣的情况我遇到已經不止一次了。每當我遇到這樣的求助，總是會先問他們這樣幾個問題：

“你向哪些人諮詢買房的意見和看法了？”

回答一般總是：“我的親戚和朋友啊！”

“你爲什麽要向他們諮詢呢？”

回答也一般總是：“我和他們比較熟悉”；或者“親戚朋友總是爲我好，所以不會坑我”；或者“他們當中有人生活在墨爾本，也買過房子，所以他們懂的。”

“你知道在房地産投資中，什麽人的意見最重要？”

回答則一般總是：“可能是……我不大清楚……”

如果我們去購買一個價值幾十萬澳元的生意的話，相信絕大多數人都會非常慎重對待這項工作，非常願意花費足够腦力、精力、時間以獲取最好的回報。特別是當這個生意處在一個你以前從未涉及的地區和領域內的話，你往往更會依賴懂行的、專業的人士來爲你出謀劃策，提供有價值的經驗和理論介紹，甚至協助你操辦這個生意。大家會認爲這個幾乎就是天經地義的。然而，對待購買同樣價值的房産的時候，不少人却抱著一種隨意的心態，似乎感到憑藉自己的經驗能力就可以完全應對，或者只是參考一下周圍親戚朋友的意見。而事實上這種觀念恰恰是造成很多人投資房地産失敗，尤其是在澳大利亞投資失敗的重要原因。

勿把親戚朋友的意見作爲投資首要參考

如果親戚朋友根本就不生活在澳大利亞，也沒有買過澳大利亞的房子，那麽無論他們和你再熟悉、對你再瞭解、主觀上再有幫你的意圖，他們的意見都是沒有任何參考價值的。因爲澳大利亞的房地産和中國的房地産、美國的房地産或者世界其他國家的房地産都存在著很多差异，這决定了他們對這項投資的瞭解幾乎爲零。

其次，如果生活在澳洲，或者還在澳洲買過房子，是不是就該聽聽他們的意見了呢？答案仍然是否定的。作爲一個普通購房者，雖然也能積累一定的經驗教訓；也會琢磨出一定的規律，但是普通購房者只是從個人角度出發，因此獲得的經驗也是極爲狹隘有限的，這不僅不能給你提供足够的幫助，有時候甚至會起到南轅北轍的效應。比如說，有的人只買過自住房，因而他買房的全部理念都是圍繞著怎樣讓自己感到舒適展開的，但對于租客有什麽樣的需求却是完全沒有料想的；有的人購房完全是跟風，看大家買哪裏的房子，自己也跟著買，完全不顧成本和發展潜力，其實是失敗的投資，却依然會被他拿來當作成功的經驗介紹給你；還有些人雖然也可能取得了自身投資的成功，但他們對你的優勢、劣勢、目標無法做出專業分析評估，因此也就不能給出恰當的建議。

一句話，你的親戚朋友都不是房地産行業的專業人士，所以他們不但不能爲你給出正確的建議，反而會七嘴八舌進一步弄亂你的思路想法。

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資深加拿大房產經紀談中加購房差異

隨著中國的快速發展，越來越多的人們走出國門，見識了更遼闊的世界，與此同時也讓許多人有了新的思考和選擇。海外移民的增加使得海外華人房地産市場日益繁榮，其中除了自住外還有不少投資房，但俗話說得好“一方水土養一方人”，每個地域都有著其自身的文化和制度，想要在海外購房勢必要對其市場規範、房屋差异有所瞭解，那麽作爲移民大國的加拿大在此方面就和中國有怎樣的差异呢？

一、房源

中國：

每家中介公司持有各自的房源，不同中介公司持有不同或個別相同的房源。由于資源不共享的這一缺陷，使得買家往往需要同時和多加中介聯絡，才能獲得更多房源。

爲了招攬生意，每家中介都會將一些房源貼在店面外，供人們查看，這也形成了一道特殊的風景綫。

加拿大：

所有注册地産經紀都共享一個相同的數據庫。就拿多倫多爲例，所有注册經紀都共享有一個相同的數據庫（簡稱MSL系統），整個地産行業通過國家，省級地産協會以及RECO的多重管轄，已經發展得非常整體規範。

共享一個數據庫的好處就是能够最高效的查找房源，不必再費時勞力的去每個地産中介尋找合適房源。此外，MSL系統上的房屋上市出租、出售信息有著統一的格式標準，也方便人們進行比較和篩選。

二、中介

中國：

地産公司=中介公司，地産中介爲人們提供房産信息和服務。中介在買家和賣家之前起著中間人的角色，主要提供中介服務。

加拿大：

地産公司=經紀公司，加拿大的地産服務行業已經發展成了完善的經紀代理形式，房屋買賣、租賃過程中買家、賣家都有各自的地産經紀來進交易。買家、賣家和經紀是一種平等、相互信任的委托代理關係。這裏要注意的是，您一旦和某一經紀簽約後，在合約期限內不能再委托其他經紀進行交易。 買家或賣家可以根據自己的需要，選擇與地産經紀之間不同程度的委托關係。它可以是CLIENT客戶關係，也可以是CUSTOMER消費者關係。而地産經紀對于自己的CLIENT客戶，或CUSTOMER消費者，也有著相應的不同義務和責任。

上文提到， 經紀共享一個房源渠道，所以在房源的角度來看，經紀們都站在同一起 跑綫，但經紀本身的實力水平却可能有天壤之別。加拿大的房産經紀都是需要經過正規培訓及考核的，但一個優秀的經紀不僅瞭解買賣中的基本法律法規，土地的管 理制度，房屋轉讓繼承等各種手續，熟知行業操作規範這些大項，更是要懂得建築的構造，房屋貸款的手續，有發現房屋優缺點的經驗和極强的銷售能力等等。大家 在挑選經紀的時候一定要進行全面的比較和考量，不能一味的在乎經紀傭金，出色的經紀在交易過程中能給您帶來遠遠高于期望的回報，不能貪小便宜而失大。 

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泰國芭提雅：世界級的旅遊度假勝地 出奇親民的房產價格

Emily:芭提雅，不僅是世界熱門海濱城市之一，更是投資房産的寶地。在這裏，投資者可以獲得豐厚的投資回報。

泰國，除首都曼谷外，游客和房地産買家最喜歡的地方就是芭提雅——一個迅速成爲世界最熱門游玩地的海濱度假城市。

世界最熱門海濱度假城市

2013年芭提雅游客人數共900萬人，創下歷史新高，其中包括160萬中國游客。當地旅游管理局預計，到2015年，每年將有200多萬中國游客，届時中國將成爲芭提雅最大的海外旅游市場。

爲確保芭提雅成爲真正的世界級度假城市，當地政府不斷地在城市基礎設施建設上注入大筆投資。如今，芭提雅正在爲泰國2015年加入東盟經濟共同體做準備，逐漸轉變爲東南亞的裏維埃拉。除了快速擴張烏塔保國際機場外，2020年，在曼￿和芭提雅間將會有一條新建的高速鐵路，把兩地的行程從90分鐘縮短至僅30分鐘，使在芭提雅和曼￿兩地間通勤成爲可能，讓越來越多在曼￿工作的泰國人選擇遷居到這座房價便宜、生活質量高的旅游城市去。這不僅促進了芭提雅的發展，還方便了海外游客。

房價親民 市場需求穩定

2008年以來，儘管芭提雅物價一直不斷上升，但房價却出奇地親民，中心城區的房價一般在140萬泰銖起（26萬人民幣）。

芭提雅：世界最熱門海濱城市之一

市區外，春武裏省（Chonburi province）正漸漸成爲東南亞重要的工業中心。大量的外企工廠利用當地東盟經濟共同體的中心地位，把工廠建造在這裏。而許多公司的高管則選擇在芭提雅定居，這就保證了芭提雅房産出租和轉售市場的穩定需求。這些需求不僅來自于世界各地，同樣也來自泰國曼谷的中産階級。對他們來說芭提雅是理想的周末休閑地，可以暫別首都的喧囂和擁堵。

投資回報豐厚 退休生活理想地

芭提雅房産投資回報率已達到10%，有時，甚至可以保證房租的收入。而購買黃金地段期房的買家，在建設期間每年可獲15~20%的利潤。如此驚人的資本回報，毫無疑問會持續下去。 這裏也是投資退休住宅的理想地。泰國針對50歲以上的人可簽發特殊的退休簽證，所以越來越多的人正賣掉國內住宅遷居到芭提雅。寒冷的冬天和昂貴的生活成本很快將變成記憶，在這裏，每個月1萬人民幣就可以享受超級舒適的生活。芭提雅的醫療設施達到世界一流水平,對那些舉家遷居的人來說，這裏還有一流的國際學校。

總之，無論是爲了獲得在其他國家無法擁有的高回報，抑或僅僅是想在這個熱帶天堂爲全家買一處度假住所，芭提雅永遠是理想之選。而正是因爲這些優勢，也使芭提雅房産市場成爲全球最爲繁榮的城市之一。

Emily專欄全集

Emily 解析泰國房産投資

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讓房産投資變得省時省力的6大秘訣

投資房産就與生活中其他的事物一樣，每一位投資者起初都是抱著“試試看”的心態開始的。大部分人都是從一開始存了一筆錢，在擁有了自己的房子後想要 “錢生錢”。從這個角度看，投資結果的成敗和整個投資體驗的好壞將取决于當初數百個無法預知的變量。對于被動投資者，我一直建議他們從長計議，從一開始就做好長遠打算。要想在長期獲得成功和良好的投資體驗，時間管理至關重要。讓我們一起來看一下那些能够給被動投資者們不斷帶來一些成功的小秘訣。而這些，都是平日容易被投資者忽略的，以至于浪費了大量時間和精力，然後和普通買主一樣變得疲倦最終沒有進行任何購買和投資行爲。

  • 讓决策者與自己統一戰綫

在開始投資前，投資者需先完全明白自己的投資目的，然後寫在紙上隨時提醒自己。這對于在投資方面可以幫助自己的人來說，也有了準確的目標。

另外，與所有的决策者溝通（不論是自己的妻子或是丈夫），確保他們與自己是在統一戰綫。我見過數百個交易因决策人和投資者的意見不統一而付之東流。

  • 考慮自身財政狀况

在與自己的决策人達成共識之後，第二步需要做的就是“考慮財政問題”，確保自己是有足够的資金來支付欲投資的房産。因爲，我遇到過許多投資者在財政方面欠考慮，好不容易找到一處理想房産幷簽了合同之後發現，自己幷沒有沒有足够的資金或是資源。

如果選擇“純投資性”住宅，房屋將按年出租給當地房産業人士；如果是投資一處度假住宅或者第二套住宅，可能就無法找到穩定租客，相應地，商業模式和財政情况也與“純投資性”住宅全然不同。需特別注意是，這兩者的區別一定要理解透徹。所以，投資前務必充分理解自己的財政目標和期待。其次，諮詢專業人士，可以爲自己節省大量的時間和金錢。

  • 挑選優秀經紀幷同舟共濟

在完成了以上所提到的步驟之後，投資者才可以開始看房。房産經紀，不瞭解的人總會對他們産生誤解，覺得經紀只知道從投資者身上賺取利益。其實不然。想要找到一棟自己理想的房屋幷投資，經紀是時刻或缺的較色。

如果您所想投資的房産位于兩三綫城市，或是一些不發達的國家，房産經紀就會給到投資者許多在網絡上找不到的可靠信息。比如這個地區的歷史和社區文化，購房與租房的最佳地段；豪華泳池和棕櫚樹從，常常用來掩蓋房産糟糕或偏僻的地段等。所以，在投資前給自己物色一位理解自己需求的房産經紀幷一直合作。這樣可以避免在投資的道路上多走彎路。

  • 尋找一家可靠的物業管理公司

物業管理非常耗時，也很容易讓人情緒化。如果自己住的較遠，或者即使物業離自己很近，一般也不要試圖親自去管理，因爲非常浪費時間。

在做購房開支計劃時，就可以把物業管理費列入計劃中。看房時可與幾個口碑不錯的物業保持聯繫，或讓業內人士及朋友推薦。投資者親自管理住宅，看似是節約了一筆開支，但是却浪費了大把的時間與精力，而且不利于擴大自己的地産投資規模。請相信我，淩晨3點趕赴租戶家中修理管道，可不是一件美差。

  • 與自己的投資“團隊”保持緊密聯繫

我經常聽到許多非常複雜的問題，但其實很容易就可以避免。每月只需花一個小時時間打理房産：打電話給物業確保一切OK；查看房産稅和保險繳納日期；電話管理人員，打聽物業的情况；仔細查看花費清單和支出，幷輸入到會計軟件或文件中；打電話給會計師確保各項稅收準時申報。花一點時間在物業上，確保一切正常，這樣問題就不會滋生，又節省時間。

  • 與當地業內人士建立幷保持良好關係

總而言之，房産投資是一個花費巨大且十分複雜的領域。它涉及到商業、財務、銀行、法律、市場和地區經濟及人口信息等因素。我建議，投資者最好能：

  • 與專業人士建立良好關係（房産經紀、物業管理人員、律師等）
  • 坦然面對自己的目標與財政狀况
  • 允許專業人士向自己提問
  • 向專業人還是提供所需信息

如果您負擔不起每年需閑置幾個月的度假住宅，需與專業人士溝通，他們會找到合理的解决辦法。

許多買主把購房看作是一場和專業人士的鬥爭和表演秀。請一定開誠布公，信任專業人士，這樣才能在不需花費數年的時間，使投資逐漸成功。

Colin Murphy專欄全集：

Colin Murphy與美國房産投資

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