Author: ZoeChan

今年第一個季度，舊金山房屋市場進入冷卻期，價格和銷量齊降，這是2011年來首次。在全美最大的100個城市圈中，舊金山-聖馬刁是唯一下降的地區。

據彭博社報導，作為全美最大房屋市場之一的舊金山，到去年為止都是全美國增長最快、價格最高的都市，但在其他地區房地產都還熱絡的時候，今年第一季度卻逆勢下跌。

美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，簡稱FHFA）周三（5月24日）表示，今年第一個季度，在全美最大的100個城市圈中，舊金山-聖馬刁地區是唯一的房地產價格下降的地區，同比下降了2.5%。

FHFA的數據顯示，舊金山-聖馬刁地區房價在第一季度，2016年上升了10%，而2015年則上漲了15%。目前中位數房價為110萬美元，在全美最大的100個城市圈中是最高的。

FHFA在灣區的住房貸款上限為63萬6,150美元，遠低於超過100萬的房價。FHFA的數據也顯示，灣區在最近5、6年中，符合FHFA融資條件的房屋買家在急劇減少，下降趨勢和房價上漲趨勢呈反比。

房地產信息服務公司CoreLogic周三發表的報告指出，舊金山的中位數房價在4月是130萬美元，比去年同期下降了4%。數據提供者稱，房屋交易數量同比下降了12%。
有分析師稱，舊金山領導了美國房市的復蘇，現在又最先開始冷卻了。

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4月舊金山灣區房價達歷史新高 銷量下滑

CoreLogic周三的報告還稱，舊金山灣區房價在4月份躍升至歷史新高，但與去年同期相比，銷售量卻下降了。灣區二手獨立屋的中位數價格攀升至80萬美元，創歷史新高，此前的紀錄是2016年6月的75萬2千美元。

CoreLogic的分析師Andrew LePage表示，灣區存在嚴重的負擔能力問題。灣區房價漲幅居高不下，使得房屋銷售總量在下降。

典型的二手獨立屋中位數價格，聖塔克拉拉縣（Santa Clara）為105萬500美元，已經連續數月高於百萬美元水平，阿拉米達縣（Alameda）為80萬5千美元，康縣（Contra Costa）為59萬美元，聖馬刁縣（San Mateo）為140萬美元。

報告也指出，過高的房價讓房地產市場凍結，雖然有漂亮的價格，但缺少買家。CoreLogic的數據顯示，4月份灣區房屋銷售同比下降了9.4%，售出了4,990套單戶住宅。CoreLogic表示，這是灣區9年來最差的4月份，庫存缺乏導致了房價快速上漲和疲軟的銷售。

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現任美國總統川普出生在紐約市皇後區牙買加一個不起眼的二層別墅裡。今年早些時候，據稱一名中國女性買家以200萬美元的價格買下了這棟房子。在鄰居暗自期待這個街區的房價因此上漲的時候，卻發現房子似乎被人遺棄了，現在大家又擔心這種情況會影響這條街的房市了。

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據《DNAinfo》媒體消息，位於牙買加Henley路Wareham PL 85-15號的這套獨立公寓是川普父親在1940年建造的，川普在這裡出生，一直長到4歲時才搬走。這是個有五間臥室、四個半洗手間的二層紅磚小樓。外加一間起居室、一個壁爐和兩個車位的車庫。今年年初拍賣。

之前的主人是曼哈頓飯店經營人Kestenbergs，他在2008年以78萬美元購得此房，後在去年12月賣給地產大亨Michael Davis。今年川普的出生地房產被一名中國人買了過去。

但是一連幾個月，房子似乎無人顧問，現在房前野草叢生，貓狗亂竄。鄰居抱怨，這樣下去房子有荒蕪的危險，也會影響周圍的房產價值。

人們都希望房子變成博物館，或者類似的歷史紀念建築。在這之前，鄰居希望有人早日維護這棟房子。一位有著三個女兒的鄰居說，她不希望夏天的時候自己的孩子被那裡的蚊蟲叮咬，她說：“如果你有一個廢棄的房子和一個外國投資者做鄰居的話話，這就是200萬房子帶給你的東西。”

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美國康乃狄格州的養老金不足危機及所得稅課以重稅，讓許多紐約市的億萬富豪紛紛舍上萬平方英尺的格林威治大豪宅，轉而遷就紐約市區 3000 平方英尺的公寓。

Tyler Durden 在網站上撰文指出，也因為如此，向以豪宅為名的格林威治，區內售價超過 1000 萬美元的房子成交一落千丈，從 2008 年起崩潰，迄今仍然惡化。

房仲業者 Houlihan Lawrence 說，2015 年和 2016 年均僅有 5 億美元多的銷售額，去化速度為 2008 年以來最差，為往年平均水平的一半，總共有 38 個千萬美元以上的物業在格林威治及周邊待售，若以此速度去化完畢，至少需要 7 年的時間。

2014 年以天價 1.2 億美元賣出，刷新當時美國豪宅新天價的一座格林威治豪宅，坐擁大西洋無敵海景，及兩座私人小島，面積約 421 坪 ，有 12 間臥房，9 間浴室，還有小型圖書館和酒窖等…， 據傳也是兩度降價求售，整整賣了一年才賣出。

康乃狄克州 2011 年和 2015 年兩次加稅，使得所得稅率提高到 6.99%。稅收負擔高，這也使得康乃狄州的收入相對比紐約來得少。

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格林威治的房產仲介商說，長期以來，當地從國家稅收的低稅政策下受益，現在稅收高漲，當然會影響買家。而康乃狄克州地稅為全美第四高，成為該州買主的一大負擔，一般來說，康州中位數房價的地稅負擔為每月 445 美元。

這些超有錢的富豪和對衝基金經理人雖然表面支持“付應付的錢”，但面對高稅率，自有應對之道，那就是搬離郊區，回到紐約市區。

好了，現在出現了一個明顯的問題，富豪們現在放棄了康乃狄格州格林威治 8 個車庫的豪華住所，移居到紐約市，住是沒有問題的，但是用來炫富的頂級跑車 Bugattis 怎麼辦呢？

（據鉅亨網）

美國人抱怨房屋太貴、銀行審貸太嚴、學生貸款太高扯後腿等，使得買房子變得很困難；但是把思維拉到跨國的層面，美國人可能會發現美國房子的性價比還是踏實多了，毋怪乎全世界的熱錢流來流去，還是有很大一部分灌注到美國的房地產。

跨國房地產投資集團Knight Frank最近提出一份全球高價房地產觀察報告，它追蹤全球41個城市的房價變化，發現中國房市的價格高漲獨步全球。

在中國的金融及種種政策操作之下，中國幾大城市的房價已經漲到畸型發展的局面。至今年第一季，廣州房價年度同比上漲36.2%為全球之冠，廣州、北京、上海三個城市平均年度漲幅為26.3%。

Knight Frank把廣州漲幅高於北京及上海的原因，歸之於廣州房市的起漲點比北京和上海低，其住宅的庫存量低，並且當地政府壓制炒房的步調比較慢。

中國人本來就一直向往把資產挪到海外自由安全的國度，在中國房價高漲的背景下，既提高了國外房市性價比的優勢，又有國內房市資產的資金後盾，使中國人向海外房市擴張探路的風潮方興未艾。

中國上北廣房價狂飆

溫哥華過去幾年是大量中國人青睞的移民兼買屋的城市，在中國人把溫哥華房市炒的一塌糊塗後，加拿大英屬哥倫比亞省去年八月就對於在溫哥華買房的外國人就增加了15%的稅，並且今年一月起對空屋也課征額外的稅，使那些置產後並不住在溫哥華的外國人要繳付更多稅金。

這些規定出爐後，溫哥華的房屋銷售立即降溫，許多中國買家改至加拿大東岸的多倫多購屋，使得多倫多房價一飛衝天。根據Knight Frank的報告，多倫多房價至今年第一季的年度漲幅達22%。這個漲幅使安大略省也火速在四月通過規定，要求外國人在多倫多購置房產也要多繳15%的稅。

在Knight Frank的報告中，另一個帶動房價上漲的動能來自科技業。在它追蹤的各國金融中心的年度房價漲幅平均為3.2%，但科技業帶動的城市房價漲幅平均為7.4%。包括韓國首爾17.6%、瑞典斯德哥爾摩10.7%、德國柏林 8.7%、澳洲墨爾本8.6%等漲幅多拜科技業之賜。

邁阿密豪華大廈成新寵

在Knight Frank報告中，美國邁阿密、洛杉磯、舊金山、紐約是列為美國高價房地產的城市，其中邁阿密是高價屋漲幅最多的城市，年度同比為4.1%，多半是昂貴而豪華的高樓型大廈。

這些高檔大樓吸引了紐約 及東北部很多人到邁阿密買樓，因為佛羅裡達州只要每年入住六個月又一天以上，就可以享有免繳州政府的所得稅、社安金稅等。許多其他同樣免繳州所得稅的州，都在房地產稅上課征較高的稅率，但佛羅裡達州的房地產稅也保持在比較低的稅率，並且有很多保護屋主房屋資產的措施，對一些有錢 的屋主來說，在佛羅裡達置產有不少稅務上的吸引力。

報告中，美國第二個高價屋漲幅高的城市為洛杉磯，高價屋年度漲幅為2.5%，主要推升的力道來自好萊塢的娛樂產業以及來自中國買家的狂買。

第三漲幅為舊金山，高價屋年度漲幅為1.8%，主要來自於科技業的推力。第四高漲幅出現在紐約 ，高價屋年度漲幅為1.7%。

在亞洲方面，中國香港高價屋漲幅為5.3%，新加坡為4%，是亞洲在中國之外高價屋漲幅上升較多的城市。

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據Business Insider報道，美國房地產市場最近出現了一個奇怪的現像：在舊金山等最熱門的房地產市場，房租開始出現下跌趨勢，而最冷門的那些房地產市場房租卻在大幅上漲。

房地產網站Zumper的全美房租報告顯示，盡管舊金山的房租仍然貴的不可思議，但5月份該地區的一居室公寓租金要價同比下跌6.1%，至3370美元，較2015年高峰時下跌8.2%。二居室公寓租金要價同比下跌6.3%，至4500美元，較2015年10月高峰時下跌10%。

舊金山房租上次出現同比下跌還是在2010年4月，當時美國尚未走出經濟危機。這一次的下跌並沒有伴隨經濟危機，只有“住房危機”，甚至很多中產階層人士也無力負擔一套相對簡樸的公寓。

在紐約市，5月份一居室公寓租金要價同比下跌10.8%，至2900美元，較2016年3月高峰時下跌13.9%。二居室公寓租金同比下跌7.9%，較高峰時下跌10%。

這只是多戶公寓的租金要價，不包括獨棟住宅的租金數據。

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在第三貴的房屋租賃市場加州聖何塞，5月一居室公寓租金要價同比上漲3.5%，至2370美元，但較2016年4月高峰時下跌2.5%；二居室公寓租金要價同比下跌1.4%，至2870美元，較高峰時下跌6.8%。

美國最貴的12個房屋租賃市場中，5月份有7個市場的一居室公寓租金出現同比下跌，跌幅最大的是紐約的10.8%；9個市場的二居室公寓租金出現同比下跌，跌幅最大的是加州奧克蘭的15%。

舊金山、聖何塞和奧克蘭等灣區城市的租金較高峰時全線下跌。與高峰時相比跌幅最大的是夏威夷州的火奴魯魯，一居室和二居室公寓租金較高峰時分別下跌16.4%和18.6%。

作為美國歷史性的建築熱潮的結果，新的高端公寓正湧入租賃市場，而當下美國的就業創造卻大幅放緩。一些房東開始提供免一個月或兩個月租金這樣的優惠條件來吸引租客，當然在舊金山這樣的城市，這種情況還十分罕見。

與此同時，在一些比較冷門的房地產租賃市場，租金要價正以兩位數的速度大幅飆升。這種“兩極分化”導致全美範圍的平均租金僅小幅上漲。Zumper的數據顯示，5月全美一居室公寓租金要價同比上漲2%，至1165美元，二居室公寓租金要價同比上漲2.5%，至1392美元。

（據新浪財經）