美留學生想去畢業旅行?簽證問題要注意!| 美國

現在是美國大學生畢業的季節,在驪歌高唱的此時,畢業生們也面對即將踏入社會的壓力。不論是否已經正式找到工作,很多人都希望在進入職場之前透過旅游犒賞自己、放松一下。然而,對於身處美國的國際學生來說,不論回國探親,或是到鄰近國家旅游,都必須要仔細考量自身簽證狀態。尤其特朗普的移民政策相對嚴格,更讓很多人在他上任後的第一個畢業季謹慎觀望、遲遲不敢動身。《蘋果》也采訪資深律師蔣佩芳(Evie Jeang),針對畢業後、就職前這段空窗期,分享國際學生該注意的旅行事項。

“如果已經正式拿到工作,那就可以放心旅游。”蔣佩芳表示,不論旁人怎麼說,在申請到工作以及拿到證明之前,從美國出境都存在著一定的風險。“尤其最近特朗普管得很嚴,我覺得留學生們應該要更注意一點”。她表示,這種風聲鶴唳的情況不是只針對持簽證的國際學生,自己很多持綠卡的客戶,進來入關時也遭到嚴實的詢問。“因此,若你還在找工作,最好還是乖乖地留在美國境內。”蔣佩芳表示,若是已經找到工作,而且也拿到工作許可證(Employment Authorization Document,EAD卡),那只要在入境時攜帶Optional Practical Training(OPT)文件、I20、EAD卡、以及公司的聘雇證明就可以。所謂的EAD卡,便是指美國移民局批准一個外國人在一段時間內,在美國工作的一份證明文件,通常在留學生申請的OPT通過之後透過郵件寄出。

但若因為急事,不得不在找到工作或是拿到EAD卡之前出境呢?蔣佩芳強調,自己並不贊同大家這麼做,“如果一定得出境,就必須要更謹慎。”最好的方式,就是將OPT的申請給列印出來,包含收據以及確認碼等等,通通帶在身上。當海關詢問時,就可以透過這些資料追蹤留學生OPT的審核情況。如果被海關人員問到為何必須在這段期間出國的理由,也必須要能夠清楚而合理的交代。

對於身處美國的國際學生來說,不論回國探親,或是到鄰近國家旅游,都必須要仔細考量自身簽證狀態
對於身處美國的國際學生來說,不論回國探親,或是到鄰近國家旅游,都必須要仔細考量自身簽證狀態

此外,蔣佩芳也澄清,有部份的留學生以為簽證沒有過期便可自由進出美國,這是錯誤觀念。“即使F1簽證仍在有效期內,也不代表你可以放心出國旅游。”因為簽證的有效性是建立在I20之上,一旦後者過期,海關便不會放行。所以若要旅游,必須確認自己在I20效期到期之前返回美國;更重要的是,最好在離境之前先到學校的國際學生中心取得旅游簽字,才能確保萬無一失。

日前網上盛傳美國海關可能透過檢視旅客的通訊軟體,來決定是否予以通行,蔣佩芳也向記者證實此事。她表示,的確聽聞客戶提及這個情況,“由於美國海關可以以國家安全的名義來進行審查,所以你沒有權利拒絕。”其實以過去經驗來說,很多海關人員都是透過這些訊息,來得知當事人是否進行非法打工、或其實沒有符合簽證申請條件等等;若海關發現有問題,可能就會請到所謂的“小黑屋”深談。

對留學生來說,入境美國時若進到所謂的“小黑屋”,絕對讓許多人感到恐懼。蔣佩芳說,所謂的小黑屋其實並沒有那麼恐怖,它主要只是在美國海關對旅客簽證或身份有疑慮時,可以進行深度了解的二次面談區。“真的不要那麼緊張”,蔣佩芳認為,只要保持平常心,放輕松如實回答,通常不會有太大問題。不過為了以防萬一,最好還是能“打給自己熟悉的律師、親戚、或是朋友,讓對方知道自己的狀況。”

蔣佩芳強調,近來美國海關雖然較為嚴格,但也並非在刁難旅客。只要資料齊全、據實以報、以及避免在簽證空檔時期出境,通常不會有太大問題。“但如果真的不幸被拒絕入關,最好還是乖乖的配合離開,免得對於以後申請簽證或是身份造成影響,千萬不要因小失大。”

小知識:
Optional Practical Training(OPT)就是所謂的“選任實習”,持F-1簽證的留美學生,在畢業後都可以透過實習或正式工作的方式進行校外打工。而OPT必須要與申請者所學的專業內容相關。

(據蘋果日報)

金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀(下)| 海外

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導讀

金融、法律圈的人士對CRS(縮寫相關定義請參看附錄一)已經非常熟悉,但對於一般大眾來說,很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識,也會有諸如CRS是什麼意思,對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識,5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念,獲取基本知識,做好基本准備,對將受影響者意義重大。在上一篇文章,澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師解讀了CRS的基本信息,現在繼續探討目前中國公布的相關政策法規的影響。

>>>CRS全球征稅啟動,國人的海外資產何處安放?

四、中國積極參與CRS

中國政府在2014年9月就已經承諾實施AEOI標准,並確定首次對外交換信息的時間為2018年9月。

2015年,中國第十二屆全國人大委員會第十五次會議批准通過了《多邊稅收征管互助公約》,並於2016年2月正式生效。

2015年12月,中國國家稅務總局簽署了《金融賬戶涉稅信息自動交換多邊當局間協議》。這是中國的MCAA。

2016年10月14日,中國國家稅總局發布了《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法(征求意見稿)》。

2017年5月9日,中國國家稅務局、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、中國保險監督管理委員會發布2017年14號公告發布了《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》。該辦法會於2017年7月1日開始實行。這是中國的CRS。

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五、CRS在中國落地的具體實施的影響

1. 對一般中國公民、企業的影響

中國該管理辦法的公布和具體實施是針對非居民,就是非中國稅收居民的金融賬戶的信息。中國國內一般公眾包括中國公民個人和中國一般企業都基本上沒有什麼影響,最多是自2017年7月1日後開設新賬戶時需要做個聲明。

2. 對有海外資產、海外身份的中國公民、企業的影響

該管理辦法主要針對中國國內的非居民金融賬戶。對於有海外資產、海外身份的中國公民個人,需要根據具體情況和法律確定自己的稅收居民身份。如果即使擁有海外身份(比如其他國家的綠卡、永居等),但是可以確定是在中國長期居住,可以認定為中國稅收居民,其在中國的金融賬戶信息不會被收集(當然如果被認定雙重稅收居民,有可能雙重收集)。

如果中國公民單純在海外有自己的存款賬戶(不管有沒有海外身份),比如在中國香港有自己的賬戶並存有資金,有很大可能性會被中國香港相關機構收集彙總通過MCAA報告會中國稅務主管機構,這要看其海外賬戶所在國家(地區)的具體相關CRS政策和法律規定。建議需要盡早了解獲取相關信息,提前安排准備。

對於擁有國內海外資產(非金融產品,比如房產不動產、汽車、私人飛機、游艇、貴重物品)的情況,鑒於AEOI標不涉及非金融資產,目前還在報告審查範圍之外。但是需要指出的是,如果擁有的海外房產有銀行貸款,一般就會連接到該貸款銀行的存款賬戶,此信息就有可能被披露。這需要參考了解不動產所在地國家(地區)對CRS的具體規定和程序。

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已經在海外設立分公司或者子公司,或者沒有設立公司,但是海外擁有資產的中國企業,要積極了解相關所在地國家(地區)的CRS政策,進行稅收居民身份認定,並且了解實際控制人以及外國公司的相關定義,才能爭取時間提前准備,獲取稅收申報的主動地位。

3. 對在中國的海外個人、企業的影響

在中國居住工作的擁有海外護照的個人並不一定就是非居民,就像前面所說明對於非居民的定義,滿足居住條件的個人會被認定為中國稅收居民的情形下,該稅收居民的金融賬戶信息不需要收集和通報給海外護照所在國家(地區)。當然這還是稅收居民認定的問題。所以對於在中國工作居住的擁有海外其他國家(地區)護照的個人,必須應當比較熟悉中國和護照所在國的稅收居民認定規則,認定自己稅收居民身份,才能避免不必要的法律和稅務責任。

對於在中國境內的海外企業(比如外資獨資或者合資、合作企業等等),如果是按照中國法律依法設立,一般應當會被認為是中國稅收居民,但是強烈建議具體咨詢法律意見,確保稅收居民身份認定,避免法律和稅務責任。需要提醒的如果是消極非金融機構,即使是中國稅收居民,其實際控制人為非居民的,仍然會接受CRS監控。

4. 中國金融機構的責任

管理辦法影響最大的是中國金融機構。其公布是5月份,實施是從7月1日起,留給金融機構的只有一個多月的准備時間,其具體實施會影響到從業務、運營、合規、IT、風控、培訓等部門,都帶來巨大壓力。但是鑒於中國金融機構已經開展過AML(Anti Money Laundry 反洗錢)和KYC( Know Your Client 客戶信息獲取)的工作,此前CRS也一直在征求金融機構意見,相信中國金融機構一定能夠從容處理。

六、CRS在中國及全球實施時間及可能展望

在G20和OECD的大力推動下,目前全球已經有100個國家(地區)承諾實施AEOI標准,其中有50個會在2017年首次交換信息,中國承諾會在2018年首次交換信息(具體參見附錄三)。

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根據AEOI標准的要求和MCAA中具體規定,已經承諾實施AEOI標准的國家(地區)會相互挑選信息交換伙伴,只有在雙方均有意向的情況下才可以建立伙伴關系,才會互相交換信息。

中國稅務總局的相關解釋中說明中國將與盡可能多的國家(地區)建立信息交換伙伴關系,但這也說明至少目前中國政府尚未明確確定和具體哪個國家(地區)建立信息交換伙伴關系。但是大趨勢看,會有越來越多的國家彼此實現對方稅收居民信息交流,實現稅收信息透明化,打擊跨境逃稅,增加國家稅收。

澳大利亞普亞律師事務所將持續關注CRS合規要求並樂於分享我們的見解和思路,會進一步為我們的客戶提供准確法律分析和建議。

附錄一:相關英文名詞縮寫語解釋(按字母順序排列)

  • AEOI:Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融賬戶涉稅信息自動交換標准,簡稱“AEOI”標准。很多文章中將此簡稱為“標准”
  • AML:Anti Money Laundry 反洗錢
  • CRS: Common Reporting Standard, 通用報告標准
  • FATCA:Foreign Account Tax Compliance Act, 美國海外賬戶稅務合規法案。
  • G20: (Group of Twenty二十國集團) 1999年經七國集團財長會議倡議成立的財長和央行行長會議機制,此後升級為領導人峰會,由中國、阿根廷、澳大利亞、巴西、加拿大、法國、德國、印度、印度尼西亞、意大利、日本、韓國、墨西哥、俄羅斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英國、美國以及歐盟等二十方組成。 G20成員涵蓋面廣,代表性強,構成兼顧了發達國家和發展中國家以及不同地域利益平衡,人口占全球的2/3,國土面積占全球的60%,國內生產總值占全球的85%,貿易額占全球的80%。G20峰會采用協調人和財金渠道雙軌籌備機制,按照協商一致原則運作,目前無常設機構。
  • KYC:Know Your Client 客戶信息獲取
  • MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管當局間協議範本,是各國(地區)稅務當局關於相互(雙邊或者多邊)進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件。
  • OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 經濟合作與發展組織,簡稱經合組織,是由35個市場經濟國家組成的政府間國際經濟組織。目前中國尚不是經合組織成員國。

附錄二:AEOI標准中國相關時間表

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附錄三:承諾實施AEOI標准國家

2017 首次交換信息的國家(地區) 共50個

安圭拉、阿根廷、比利時、百慕大、英屬維爾京群島、保加利亞、開曼群島、哥倫比亞、克羅地亞、塞浦路斯、捷克、丹麥、愛沙尼亞、法羅群島、芬蘭、法國、德國、直布羅陀、希腊、格陵蘭、根西島、匈牙利、冰島、印度、愛爾蘭、馬恩島、意大利、澤西島、韓國、拉脫維亞、列支敦士登、立陶宛、盧森堡、馬耳他、墨西哥、蒙特塞拉特、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、羅馬尼亞、聖馬力諾、塞舌爾、斯洛伐克、斯洛文尼亞、南非、西班牙、瑞典、特克斯和凱科斯群島、英國

2018年首次交換信息的國家(地區)共50個

安道爾、安提瓜和巴布達、阿魯巴、澳大利亞、奧地利、巴哈馬、巴林、巴巴多斯、伯利茲、巴西、文萊達魯薩蘭國、加拿大、智利、中國、庫克群島、哥斯達黎加、庫拉索島、多米尼克、加納、格林納達、中國香港、印度尼西亞、以色列、日本、科威特、黎巴嫩、馬紹爾群島、中國澳門、馬來西亞、毛裡求斯、摩納哥、瑙魯、新西蘭、紐埃、巴拿馬、卡塔爾、俄羅斯、聖基茨和尼維斯、薩摩亞、聖盧西亞、聖文森特和格林納丁斯、沙特阿拉伯、新加坡、聖馬丁、瑞士、特立尼達和多巴哥、土耳其、阿拉伯聯合酋長國、烏拉圭、瓦努阿圖

相關閱讀:金融賬戶涉稅信息自動交換標准 中國最新CRS政策法規解讀(上)

 

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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正值買房旺季 華人查看風水避後患 | 美國

5月至8月是休斯頓房地產市場的旺季,華人選房都注重好的學區,而且不少人對住宅地的風水也很關心。5月27日在休斯頓中國文化大學同學會年會上,風水及命理老師徐慕平介紹了幾種風水中忌諱的住宅地形和屋內設計。

“就像沒有十全十美的命格,風水十全十美的房子是沒有的,” 徐老師說。房屋風水有內外之分,房屋外部環境占六成,內部環境占三成。

徐老師列舉了一些風水忌諱的例子,比如進門正對廚房、廁所或者樓梯就當避免,二樓臥室對著一樓的灶台或者車庫,主臥床頭上方有橫梁,或者大門外二十尺內有大樹或者石柱,房屋位於丁字路口,或者距離街道太近,或者周圍是學校、教會等等人群聚散的場所。

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美國的房屋存在風水問題而無法居住的大概有三分之一
美國的房屋存在風水問題而無法居住的大概有三分之一

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在美國看房風水與在中國看房有些不同。美國的房屋,人們進出習慣用通往車庫的門,或者偏門,房屋的大門往往成了擺設,每年出入用到的次數很有限。徐老師表示,後門或者偏門的風水也很重要。

根據多年看房的經驗,徐老師說,美國的房屋存在風水問題而無法居住的大概有三分之一,其他基本上都可以通過修改,補全的方法,讓房屋可以住人。

徐老師還說,在購買房屋後的前十天裡,房屋都要經過檢驗,此時可以查看房子的風水。如果發現房屋有不可接受的風水問題,可以選擇退出購房交易。

現場的一位房地產人士提醒說,人們在買房時,“因風水退房”最好事先寫進合同裡,不然就不僅僅是賠幾百塊錢能了事的。

除了風水,人自身的命格也起到很大作用。風水好,命運不濟,或者風水不太好,但是命格很旺都是常見的情況。

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美國房市買氣不振 庫存稀缺 貸款申請量下滑3.4% | 美國

倘若消費者找不到住屋可購買,那麼他們就不需要申請抵押貸款。而這可能促使了抵押貸款的申請量下滑,上周就下跌了3.4%。

抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)所發布的經季節性調整後之指數較一年前下降了14%。

MBA的首席經濟學家Michael Fratantoni表示,住屋銷售仍然受到全國缺乏庫存的限制,房價漲幅幾乎是通貨膨脹的三倍。

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美國住屋銷售仍然受到全國缺乏庫存的限制
美國住屋銷售仍然受到全國缺乏庫存的限制

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本周抵押貸款的申請量下降1%,過去四周下降了5%。不過,比一年前的同一個月高出7%。今年春季房屋需求旺盛,但待出售的房屋供應量卻持續下降。

兩個星期前,抵押貸款利率下降至今年的最低水准,促使再融資業務躍升。 不過,本周再融資的申請量下降6%,比去年同期下降31%。目前利率持續下滑。

Mortgage News Daily的首席營運長Matthew Graham指出,在現代經濟史中,這份數據報告有最巨大的潛力以推動利率

(據鉅亨網)

中國客瘋赴美置產 美國民眾不買帳 | 美國

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今年第一季中國海外商業地產投資,有9.8億美元投向美國
今年第一季中國海外商業地產投資,有9.8億美元投向美國

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戴德梁行最新報告顯示,今年第一季中國海外商業地產投資,有9.8億美元投向美國,仍是中國投資客最愛買的前三志願,然而,美國人反而不看好自家的房地產市場,房利美房屋購買情緒指數3月下跌3.8,認為現在是買房好時機的美國人再少1成,與中國投資客的置產熱情形成強烈對比。

美國OneWorld地產經紀公司執行長Peggy Fucci表示,與長期熱門投資地點紐約舊金山西雅圖比起來,價錢較便宜的邁阿密,近來開始吸引中國的房地產投資人,當地近來也有不少投資開發案是瞄准中國買家。

不過,美國房價飆漲也帶來副作用,數據顯示過去1年,洛杉磯郡的無家可歸者人數激增23%,主要原因就是當地不斷攀升的房價。

在此情況下,今年有研究報告指出,近6成的美國人擔心會有另一場房地產危機,因為房價繼續高漲,借款人傾向申請低首付、高風險的抵押貸款。近來Owner.com網站調研報告也顯示,55%的美國人有意將購房預算平均削減4萬美元。

(據中時電子報)

大數據專家引領您實戰 中國香港、中國台灣及一帶一路房地產市場 | 海外

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一帶一路機遇:斯里蘭卡不再流淚

斯里蘭卡經濟也許給人比較落後的感覺,但其實該國貧窮率近年已不斷改善,GDP每年增長率保持在4%至5%的水平。另一方面,日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪,以及來自世界各地的旅客,亦提升了當地的新房與豪宅需求,同時亦為當地飯店及公寓增加了機遇,加上交通及基建逐漸改善,相信斯里蘭卡樓價只會有升無跌。【閱讀原文

 

2016年中國台灣房地產市場回顧

2014年中開始,中國台灣的房地產價格逐年下跌,2016年創下15年以來的最低交易量,只有24.5萬棟,台北市樓價更從最高點下挫15%至20%。未來中國台灣的房地產市場發展,或可從過去一年10條房產熱搜新聞回顧,預測中國台灣房市未來動向。【閱讀原文

 

2016年中國香港房地產市場回顧

不少人認為2016年是糟糕的一年,多顆巨星殞落、全球政局不穩引致經濟動蕩、加息陰霾籠罩全球等,然而中國香港房價在風雨中繼續站穩,甚至越升越有,逼使政府出手壓抑房價升勢,成果就有待市場親自”彙報”。現在,不如一起來回顧2016年這一年來,牽動中國香港甚至全球房地產市場的新聞吧!【閱讀原文

 

一帶一路機遇:泰國樓市追落後

作為其中一個最受中國香港人歡迎的國家,泰國的確有其獨特的魅力。雖然泰國旅游業貢獻在東南亞可謂數一數二,但其樓價漲幅卻在幾個主要亞洲城市中排第尾。在過去10年,泰國樓價漲幅只有24%,相較於馬來西亞的54%、菲律賓的75%、新加坡的78%以及中國香港的160%,泰國樓價的確存在極大的“追落後”空間。【閱讀原文

 

一帶一路機遇:長線投資首選新加坡

新加坡與中國香港共列為“亞洲四小龍”,亦是全球三大金融中心之一。在新加坡投資樓市,現在的確是一個難得的機遇:新加坡2016年第三季的私人住宅樓價指數按季跌1.5%,不只是自2009年6月以來最大的按季跌幅,更是連續第12季下跌。不少分析師均認為,新加坡樓價已見底,投資者若於現時入市,有望捉緊當地樓價觸底反彈的機會。【閱讀原文

 

一帶一路機遇:馬來西亞蓄勢待發

最近,我在網上看到一篇文章,說馬來西亞是一塊“福地”,獨特地理位置不只讓馬來西亞遠離自然災害,更使她成為東南亞另一個值得投資的國家。馬來西亞位處東南亞的交通及經濟中心,亦是中國“一帶一路”計劃沿線其中一個最大的國家。在房地產市場方面,馬來西亞去年的房價上漲了17%,漲幅是亞洲之冠,值得投資者留意。【閱讀原文

 

一帶一路機遇:越南樓市有錢途

在2011至2013年之間,越南曾經歷房地產市場泡沫爆破,當時房價暴跌、房地產積壓問題嚴重,在河內等城市更不難發現“爛尾樓”。但在越南政府的政策轉向、並開放投資機會予外國人後,在短短數年間,越南樓市已迅速恢復,可見這個國家的強勁“生命力”。趁資金還未攻陷這個漂亮的國家,快點來發掘她的黃金機遇吧!【閱讀原文

 

一帶一路機遇:斯里蘭卡不再流淚 | 海外

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你有聽過“印度半島的一滴眼淚”嗎?你有喝過“錫蘭紅茶”嗎?它們有什麼共通點?——它們都代表著印度洋的一個小島:斯里蘭卡

看看地圖上的斯里蘭卡,它就像一顆小水滴,加上位處印度的下方,仿佛是印度流出來的眼淚,所以被稱為“印度半島的一滴眼淚”。而在1972年前,這個小國的名字都是“錫蘭”(Ceylon);1972年錫蘭廢除君主制,改稱為“斯里蘭卡共和國”;直至2011年,斯里蘭卡政府下令禁用“錫蘭”這個舊名字,希望新名稱“斯里蘭卡”能替全國上下討個新氣像。然而,由於錫蘭紅茶在全世界已享負盛名,故可以逃過“改名”之舉。

斯里蘭卡被稱為“印度半島的一滴眼淚”
斯里蘭卡被稱為“印度半島的一滴眼淚”

斯里蘭卡經濟也許給人比較落後的感覺,但其實該國貧窮率近年已不斷改善,GDP每年增長率保持在4%至5%的水平,趨向“中等收入更高”國家。另一方面,該國的經商成本亦相對較低,因為當地人力資源便宜,但教育程度卻頗高,成為不少外資拓展業務的新選擇。

圖片來源:中國香港貿發局經貿研究
圖片來源:中國香港貿發局經貿研究

日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪,以及來自世界各地的旅客,亦提升了當地的新房與豪宅需求,同時亦為當地飯店及公寓增加了機遇,加上交通及基建逐漸改善,相信斯里蘭卡樓價只會有升無跌。為吸引外資流入當地房地產市場,斯里蘭卡政府在2016年放寬了外國人買樓限制,外國人可以購買當地土地及住宅(之前只能購買4樓以上的住宅),同時豁免15%土地稅,單位放租則只需要付1%印花稅。

根據斯里蘭卡房地產網上平台LankaPropertyWeb.com的調查顯示,44.1%受訪者表示,會將投資放在房地產,比投資定期存款、基金及股票的受訪者更多;在同一調查中,58.3%受訪者相信當地房價會持續上升。

日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪,以及來自世界各地的旅客,亦提升了斯里蘭卡的新樓及豪宅需求
日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪,以及來自世界各地的旅客,亦提升了斯里蘭卡的新樓及豪宅需求

與中國香港房地產市場一樣,越來越多人由線下轉到線上進行買賣及宣傳,當地投資者更相信,在網上媒體宣傳、搜尋及買賣樓盤,比傳統媒體如報紙更為有效。LankaPropertyWeb.com創辦人Daham Gunaratna指,該網站近年的瀏覽人數及廣告數量都大幅增加,效益遠超傳統印刷媒體及其他電子媒體,而他們訪問過的發展商亦表示,將會在電子宣傳渠道投放更多資源,去宣傳旗下的樓盤。

位於科倫坡的全新樓盤,你猜一個1,000平方呎(約92.9平方米)的三房兩廁單位賣多少錢?——只需要2,300萬斯里蘭卡盧比,即約118萬港元(約104萬元人民幣)!別以為這麼便宜的單位,想必定是位於郊外或是未發展的區域吧?非也,上述單位距離最近的地鐵站僅僅100米,生活所需包括超級市場、學校、餐廳、醫院等也應有盡有。

不過,“一帶一路”計劃的推展在斯里蘭卡並非一帆風順,或成為投資當地的隱憂。今年1月初,由中國協助斯里蘭卡開發的赫班托達港(Hambantota)工業區舉行動土典禮時,有數百名斯里蘭卡民眾與警方爆發衝突,表示不願離開自己的土地,這是斯里蘭卡民眾對中國投資的抗議行動,首次演變為暴力事件,凸顯當地民眾對中國在該國擴張的不滿。投資者宜密切留意相關的事態發展,並關注“一帶一路”計劃在當地的推展進度。

 

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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史上最全!澳大利亞及中國房產買賣政策之比較 | 澳洲

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中國和澳洲在房產的買賣和持有的政策上還是有很大差異的。澳洲作為一個發達的國家,房產市場相對成熟穩定,是一個可以考慮做長期投資的市場。法律和政府對市場的監管嚴格,對購房者也是一種保障。雖然澳洲人都喜歡擁有自己的房子,但是也有很多年輕人選擇租房,房屋的出租率也是比較健康。澳洲在各方面的稅收都是很高,對房屋出租的獲益也不例外,這就要求購房者在計算貸款收益時,要做到合理避稅。(中國人在澳洲買房條件?)

中國是一個高速發展的國家,房產市場曾經也隨之有著一段瘋狂的暴漲,運氣好的投資者的房產在過去的十多年間已經翻了有10多倍。但是整個市場要趨於更理性,操作更規範也是需要時間來調整的。為了限制投資者對房產的炒作,政府出了限購令,這也使得現在想把房產作為投資的一部分變得很困難。

客觀地說,澳洲房產市場經過10多年的調整,價格也是在逐年上漲,但是沒有中國漲幅那麼大,即便是澳洲現在房價與中國一線大城市相比,也是更為容易接受的。加上澳洲房子都是全裝修帶一部分家電和澳洲中介對房屋出租的專業管理,使得投資者比較省心。

下面,我們從物業,出租,貸款等角度做一個澳洲和中國置業的比較。我們設置了一個☆,給比較下來有絕對優勢的一方。  

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盛達文地產發展總監們Simon & Vivien專欄全集

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留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎?華人律師親自解答 | 澳洲

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近期很多讀者朋友來信詢問,想給在澳大利亞留學的孩子置業,看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢?(相關資訊:澳洲房產購買流程

相關規定

首先,讓我們來解讀一下相關的法律規定。根據澳洲《1975 年外國收購與兼並法》規定,“臨時居民”為居住在澳洲並且符合以下條件的人士:

  • 持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證;
  • 已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。

澳大利亞外國投資與審查委員會的官網明確說明,臨時居民通常可以在澳大利亞購買一處二手房作為其在澳居所,並受到下述條件限制:

  • 該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所;
  • 該居民不得出租此物業或其中任一部分,同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住;且
  • 在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業。

需要強調的是,該臨時居民不得在澳購買任何二手房作為投資或出租目的。

由此可見,擁有12個月以上學生簽證的留學生是可以在澳購買二手房的,但必須自己使用該二手房作為居所。在購買二手房前,該學生必須向澳大利亞外國投資與審查委員會遞交購房申請並支付相應申請費,在獲得批准函後才可合法購買二手房。具體申請方式,請務必在購房前聯系自己的律師准備相應材料。

注意事項

那麼,留學生在澳購買二手房需要特別注意哪些事項呢?

第一,二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說,樓花和新房是定價銷售,而二手房一般為出價或拍賣等形式出售,簡單來說即價高者得。同時,如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房,那FIRB的申請費是不退的。目前,FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制,如果最後拍得的價格超過FIRB批准函,可能會面臨額外的費用。因此,在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。

第二,如果學生買房准備要辦貸款,那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師,了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力,那麼作為在澳的全職學生,是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。因此,留學生購買二手房必須准備好充足的資金才行。

第三,留學生購買二手房後,必須將其作為自己在澳的主要居所使用,不得出租或分租該物業的任何部分,從而獲得投資收入。嚴格來說,購買了二手物業後必須搬進去居住,即使空關著也是不符合FIRB規定的。

第四,在學生簽證到期或學生離開澳大利亞或停止使用該物業為其主要居所的3個月內,必須將該物業出售。一般來說,如果該學生獲得了澳洲永居簽證,則可自由使用該物業。

值得注意的是,學生的父母在沒有澳洲有效簽證的情況下是不可以購買二手房的,只能以孩子的名義購買。若是購買新房或樓花,則可自由選擇是寫在孩子名下還是父母名下。

 

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投资墨尔本地产你需要准备些什么?| 澳洲

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墨尔本买房攻略:现在海外房产,尤其是澳洲房产在中国依旧走势强劲。当人民币面临贬值,股市又捉摸不定的时候,投资者更需要一些稳健的项目来做长期的投资。海外房产就成为了一个极具价值的项目。

但是,当投资者拿着钱想投资海外的房产市场时,心里有点惴惴不安,如何投入,如何管理,如何来看待这个投资,是不是会被人骗,这一系列问题都会涌上心头。其实海外市场的房产比中国更规范,但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。

这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息,帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。

海外投资者在澳大利亚能买什么?

澳洲政府为了保障当地居民的利益,规定海外投资者只能购买新开发的楼盘或者建好未被使用超过12个月的房子。买期房是一个选择,但是建好的房子符合规定的也能买。澳洲的房子都是全装修的,带一部分家电的,所以装修是不用担心的。

澳洲买房,我需要准备多少钱?

如果购买期房,首期是房款的10%,这笔钱会放在开发商的信托账户里,由政府监管。等交房后,需要支付除了银行确认会贷款的部分。如果银行愿意贷款80%,购房者就需要补足10%,如果银行只贷70%,那么就需要补足20%。同时,印花税,海外购房者的税也是在这个阶段付清。拿到房子后,要开始缴纳物业,政府管理,以及水接通等费用。

澳洲有专业的Mortgage Broker 贷款经纪来帮你申请银行贷款。因为澳洲的银行竞争激烈,也有很多产品,通常贷款经纪能帮客户找好最适合的产品,同时他们也可以事先与客户沟通,帮助客户做好财务的规划。

当你计划买房,对手头资金不是很确定的话,事先与靠谱的贷款经纪沟通是很有必要的。他们的收入主要来自银行的佣金,所以一般状况对买房者不存在任何的费用。

澳洲买房,谁来帮我操作?

我记得在中国买房,售楼处的给一份标准合同,告诉我不能改的,大家也就闭着眼睛签了。

澳洲买房,房产经纪给你提供的是房产信息,但是执行买房这件事情是有律师来操作的。 当你买房找好律师后,律师会跟买房者解释合同条款。当然这里的合同也是标准的。10%的首付订金是存在律师的信托账户里的,律师会与开发商进行合同的交接。交房时也是如此,律师扮演着很重要的角色。找对一个靠谱的律师,可以让买房者省很多心。严谨的律师参与买房的制度,也是对购房者的一个重要保证。一般律师的费用在2000澳币以内。

澳洲买房,这笔账怎么算?

作为投资的房产,我们会要从两个维度来看这个投资。一是Capital Growth,就是房产本身的增值;二是Rental Yield,也就是出租的回报率。最理想的状况就是房子收租很好,而且在几年内自身的增值也很快。

Capital Growth 跟整个的市场情况,所处的区域,房子的种类都是有关系的。

前不久看到一则新闻报道,提到了墨尔本高档的区域KEW,几年来的房产增值情况。

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25年前,业主花了64万澳币买了Kew的一栋别墅,这笔钱在当时看来其实也是一笔巨款,25年后,业主以5百万澳币的价格卖出了这栋别墅。平摊下来,每年房产的增值有20万澳币。现在放眼望去,那条街的房子都已经是巨贵了。

往回看都是容易的,最难的是预测将来。在业主买房的那一刻,他们可能也没有预见到自己的房子在25年后是这个价格。这套房子从Captial Growth的角度来说,当然是大大的赢家。

对于投资者来说,他们可能觉得现在的房产的价格已经是很高了,对于将来的增值有一种不确定性。就好比在股指从3000点升到4000点后入市的股民,不知道是会涨还是跌,当经历过5000点然后又到4000点的时候,知道其实4000点到5000点之间还是有很多机会的,关键看你怎么把握。

从资产升值的角度来说,带地的房子会比公寓房更稳健,公寓稀缺地段的公寓会比密集地段的潜力大。

有位投资者8年前花了一笔钱买了在Docklands的公寓,到现在房产的增值在10万澳币左右。如果8年前,她拿着笔钱买townhouse,或者其他区域的公寓,可能资产的增值会更好。

但是从出租回报率的角度来说,同样这套Docklands的公寓还是不错,基本每周的租金在550澳币这样。

Docklands公寓的出租回报率可观
Docklands公寓的出租回报率可观

墨尔本一般的2房的公寓,每周的租金在450-600澳币不等,1房的公寓周租在300-450澳币不等,价格取决于地段,房子的大小等等。目前墨尔本公寓的空置率在4%左右,是比较健康的。但是不排除有些区域已经到10%。但是,只要业主肯稍微降低一点房租,房子的出租还是不成问题的。

去掉物业等常规费用,政府的一些费用和中介的管理费,一般的净租金回报率在4%左右。这个回报率的计算是基于房子的总价,但是,大部分人都会贷款买房,所以,如果按照30%首付来计算的话,这个租金的回报率会更高。理想的状态其实是租金和按揭基本持平,这样也不用交收入的所得税。

盛达文地产发展总监的专业建议

在投资的时候,如何权衡资产的增值和租金的回报是值得考虑清楚的。带地的townhouse可能在资产增值的表现会更好,但是出租的回报可能未必很高。如果对资产增值期望不大,就找一个出租比较好的区域,例如靠近CBD或者靠近学校。

有时候买房者愿意为了更好的朝向,风景而付更高的房价,但是这些因素在出租的时候,并不会为你带来更高的租金回报。值得还是不值得,这就是要自己考虑了。

墨尔本区域的划分细小而繁复,一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说,要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料,可以跟大家分享一下。【阅读原文

 

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