多重優勢帶動土耳其房地產業繁榮,Sfera公寓帶來絕佳投資機遇

位於通往歐洲、中東和中亞的十字路口,擁有約780,000,00人口的土耳其可快捷地接觸15億消費者,而其經濟在過去十年間了發生了重大變革,並成為了主要能源走廊,是聯通歐洲、中亞和中東的樞紐。作為歐洲最有潛力的地產市場,而又有眾多項目吸引國際投資,土耳其無怪乎連續兩年被MIPIM(世界地產市場)評為“信譽國家”。 如今有一個優質置業良機來到您的眼前——Sfera公寓共由12層樓構成,總占地3415平米,共有141套公寓,目前正在熱售,為您帶來千載難逢的投資機會。

土耳其是歐洲第6大經濟體,也是世界第六大最受的歡迎旅游目的地
土耳其是歐洲第6大經濟體,也是世界第六大最受歡迎的旅游目的地

得益於多個因素,土耳其房地產發展潛力巨大

過去10年中,土耳其經歷了重大的經濟變革,其經濟基礎已經非常堅實。目前,土耳其是世界上第17大經濟體,歐洲第六大經濟體, 2014年國內生產總值約為8000億美元。

土耳其房地產業的繁榮得益於多個因素。國家優越的地理位置、大規模的城市改造和開發、建築業的擴容和強大、人口增長及紅利、人均收入的增加及其寬松的商務環境等等均推動了房地產業的發展。從投資來看,2014年外商直接投資土耳其金額總計125億美元,而房地產和建築業一項就吸引了43億美元。

2015年第3季度萊坊全球房地產價格指數,土耳其以18.9%的年度增幅排名第一
2015年第3季度萊坊全球房地產價格指數,土耳其以18.9%的年度增幅排名第一

當前的經濟環境、國家戰略計劃的推行及其將來大型管路鋪設項目更會為投資土耳其房地產帶來巨大潛力。據指引投資者和開發商觀察和分析世界主要居民房產市場走勢的萊坊全球房地產價格指數,2015年第一季度,土耳其在全球56個地區價格指數排名中僅次於中國香港。從年度價格增長指數來看,土耳其房地產每年以18.5%的速度增長,超過冰島、盧森堡、愛沙尼亞和愛爾蘭,躍居歐洲最佳房產市場。而在可預見的將來,城市改造和超大工程 —— 尤其是首都伊斯坦布爾的馬爾馬拉隧道、伊斯坦布爾運河、波斯普魯斯第三號跨海大橋及伊斯坦布爾第三機場等項目將會引領地產市場的發展。

土耳其房價走勢
土耳其房價走勢

最受歡迎旅游目的地,房地產成為經濟發展新引擎

作為著名的旅游勝地,土耳其是世界第六大最受歡迎的旅游目的地。 2002至2014年,入境國際游客增加了200%,達39, 800,000人次之多。目前,281個管路項目正在施工,將增加床位74,130張以緩解住宿床位不足的燃眉之急。截至2014年,土耳其全境連鎖賓館共有165多家,其中15%為外商投資運營。

更深入了解土耳其旅游,觀賞【藍色土耳其 旅行者們最向往的神秘天堂(圖集)

在不遠的將來能積極影響房地產市場的一個最重要的行業就是城市改造。大城市人口的增長和快速的城市化,極大地增加了城市改造和房屋翻新的工程量。據估計,未來20年內,土耳其全國每年將拆除和重建房屋334,000間,總計約6,700,000間,城市改造每年需要約融資 440億TRY (150億美元),而啟動總預算4000億美元已經到位,多數工程也由私人承攬。

土耳其正在經歷高速人口增長及城市化。圖為安塔利亞(Antalya)。
土耳其正在經歷高速人口增長及城市化。圖為安塔利亞(Antalya)。

優越的地理位置、現有的發展潛力、超大工程的推進、2023年遠景目標的實施等等造就了一個巨大的建築市場,增加了商業和工業產值,使土耳其一躍成為投資的勝地,充滿了無限商機。

千載難逢的置業機會:占據優越地段的絕佳投資項目——Sfera公寓

如果要在土耳其選擇一個最適合投資置業的地點,那麼安塔利亞(Antalya)無疑是最佳選擇!安塔利亞位於土耳其南海岸,是世界著名的海濱度假勝地,它不僅擁有美麗的沙灘和精致的度假村,也完好保存了充滿歷史韻味的老城。 安塔利亞可以說是土耳其重要的旅游名片,借舉辦重大國際性活動的機會向全世界展示土耳其的魅力,安塔利亞是首選。安塔利亞還將於2016年主辦世博會。

更深入了解安塔利亞,觀賞【土耳其的重要旅游名片——安塔利亞 (圖集)

Sfera公寓坐落安塔利亞安靜舒適的住宅區
Sfera公寓坐落安塔利亞安靜舒適的住宅區
項目樓高12層,共提供141套公寓
項目樓高12層,共提供141套公寓

住在悉尼槽點多?看看華人區有多好

據Domain的Pauline Morrissey報道,一些自豪的悉尼人會對悉尼稱贊有加,認為比墨爾本好,但事實上,每個郊區都有自己不好的地方。以下是一些當地居民認為所在郊區存在的缺點。

悉尼市郊各有長短

Newtown

有些居民稱,該區的當地人常常光腳走在肮髒的King街,無論是晴天還是雨天。這裡的居民也很混雜——學生、嬉皮士、時尚者等等。就連商品櫥窗也寫著“讓Newtown保持奇特、安全”的標識。

Darling Point

這個郊區的居民都是老居民,他們害怕開發商會建起高層建築,擋住了海港景色,也害怕人口過多。

Mosman

夏日周末,在Balmoral找個停車位是一件荒謬的事。而在工作日,當地人居多。

Chatswood

這裡的住房越來越高,居民常常在此購物、餐飲。車站位置多,因為沒人想離開。

Manly

因為這裡的海灘生活太吸引,人們都被曬成古銅色肌膚。其次,這個郊區自給自足,有咖啡館、酒吧、餐館,人們不必離開。

Liverpool

這裡租金低,但當地居民也不咋樣。

Epping

這裡的餐館林立。

Hornsby

有些少年別著個腰包在噴泉旁出沒,讓人覺得不安。有些人走上天橋避開他們。

Mount Druitt

該區的聲譽很差,如果你告訴別人你住這,他們可能會認為你很窮、經濟困難。

(據澳洲新快網)

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞,了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

澳洲新西蘭單一旅游簽證:曾4成由中國人拿走

單一簽證將鼓勵更多游客跨過半個地球來到澳洲和新西蘭

據migrationalliance.com報道,澳洲新西蘭旅游機構發動游說,呼吁兩國的移民部長推出可前往兩國的單一旅游簽證。

新西蘭政府調查顯示,在去年板球比賽的7578個單一澳新簽證中,43%都是來自中國居民。

澳新兩國的旅游負責人稱,此類單一簽證將鼓勵更多的游客乘坐長途航班來該地區。現在澳新兩國居民都有一些互惠的工作和旅游權利,但國際游客卻要為每個國家都申請簽證。

在聯合聲明中,兩國的旅游機構負責人TTF Australia和Tourism Industry Association New Zealand都表示歡迎此類單一簽證。

TFF的首席執行官Margy Osmond稱:“澳洲和新西蘭都是長途目的地,將這兩個國家放在一起是很合理的。”

她說,如果人們跨了半個地球來到澳洲和新西蘭,他們都想這次的行程能更值。

據悉,這兩大機構已經向澳洲移民部長要求此類簽證能長久實施。

(據澳洲新快網)

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞,了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

投資加州洛杉磯 享受明媚生活

妳好,我很高興成為居外的加州洛杉磯房地產專欄作家。作為壹名洛杉磯貝弗利山房地產協會(Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors)全球委員會的成員,我有幸認識居外。親眼目睹中國所發生的所有改變以及房地產的變遷是如此的有趣。我還參觀了中國香港和上海壹些絕妙的房地產項目。(洛杉磯房價走勢

在居外專欄裏,我將撰文介紹外籍人士在加州洛杉磯的房地產投資、社區、生活方式以及學校和學區,同時,我還為您介紹大洛杉磯地區發生的關於中國和亞洲的事件。

我剛參加了歷史建築保護部門洛杉磯保護協會(Los Angeles Conservancy)在唐人街舉辦的壹項活動,主題是分享歷史和現狀。這項了解過去,著眼當前變化的活動非常引人入勝, 唐人街已成為洛杉磯市區的重要區域。

貝弗利山

大致上,洛杉磯跟上海很像,是壹個布局雜亂的大都市。眾多不同的社區和郊區縱橫交錯,很難導航。許多人認為洛杉磯僅僅是貝弗利山或者聖塔莫尼卡這些小城市和公認的黃金地帶,這些地區房地產較為昂貴的,有著卓越的學校體系、優美環境以及著名的地址。

洛杉磯的天氣和空氣質量好,該市正在經歷重大轉變,向著表演和視覺藝術文化中心邁進。洛杉磯也是電影和電視行業的發源地,現在開始向新媒體擴展。

威尼斯海灘及周邊地區正在成為西部矽谷(科技業務),現在該地區被稱為矽海灘(Silicon Beach)。在洛杉磯黃金地帶,房價上漲,在這裏買套房是壹個很好的投資以及增加權益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛,供給不足時經常引發競購戰。所以擁有房產是建立壹個投資組合的關鍵。在名人紮堆的社區裏擁有壹套住房,房主也能與有榮焉。

布羅德博物館

我長期居住在洛杉磯,壹家三代都在這裏,我非常喜好這座城市的多元文化以及適宜的天氣。我個人對洛杉磯舞蹈公司的發展感到非常興奮。大約15年前,當我從巴黎回到這裏的時候,並沒有太多舞蹈活動,而現在我們每周都有大量的活動!許多人認為洛杉磯當代藝壇已經取代了紐約。位於市中心的新布羅德博物館 (Broad Museum)前每天都排起長隊,大多是年輕人。這跟以前大多以老年人為主的藝術現場是壹個巨大的改變。

在這座龐大的城市不便之處就是出行,雖然不像上海那般擁擠,洛杉磯的交通也很繁忙,特別是在高峰期 ,上班之前和下班之後這段時間。所以妳逗留期間準備好開車或是司機。

聖塔莫尼卡

同時,這個城市真的是把精力投入到公共交通。從洛杉磯市中心到聖塔莫尼卡海灘線路將很快開通。洛杉磯有很多的社區,人們步行和騎自行車。洛杉磯房屋列表中,妳可以看到壹個步行得分,對於這個汽車城市而言頗具新意。這裏所有的變化都令人興奮,雖然我很想念在以前的比佛利山莊,我在這裏長大,那時比佛利山莊更像是壹個村莊。

洛杉磯有很多的社區,其中壹部分對所有人開放。許多人喜歡生活在好萊塢山、貝爾艾爾,或者藝術氣息濃厚的托潘加和月桂峽谷。在好萊塢山上,有許多封閉的私人社區,名人聚集於此,獨享私人空間。對許多人來說,海邊的空氣和天氣是至關重要的,這些人喜歡居住在聖莫尼卡、威尼斯海灘、馬裏布、曼哈頓海灘。

在聖費爾南多谷,妳可以以比西洛杉磯更低的價格,找到更大的房子和庭院,同時也能找到好的學校、餐館和購物。在壹些社區如卡拉巴薩斯(Calabbasas)和希登高地(Hidden Hills),妳甚至可以擁有馬場。

馬裏布

在今後的專欄,我將介紹妳應該感興趣各種不同的社區。所以放松,讓我們足不出戶參觀洛杉磯。當然也希望妳能親自來參觀。

 

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教妳美國西岸生活及投資之道

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或郵件Susan.Friedman@camoves.com與Susan零距離交流。

 

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關註居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

 

澳洲房價過高的六大推手是誰?

據Domain報道,2013至2015年澳洲房價飆漲,但是什麼導致了這波房價上漲似乎並沒有達成共識。

失望的首次購房者和其他想買房的人將問題歸咎於各種因素。以下6個因素是其中最常見的。

上一財政年,購買澳洲房產的中國投資人數量翻番

投資人

投資者或“投機者”是被指責地最多的一群人。嬰兒潮一代人也常被指責,這些人買房作投資。

在房市熱潮中,投資者占據了悉尼買房人中的50%。

將房產用作投資,而不僅僅是住家,這受到了廣泛的批評。一些澳人父母買下入門級房產然後出租,而這些房產也是首次購房者的目標。

西悉尼大學講師羅傑斯(Dallas Rogers)稱投資人不應被指責,是稅收系統鼓勵他們買房投資。

退休人士拒絕換小房

一些評論人士批評退休的空巢老人住在地段好的大房子中。這些空巢老人希望留在自己的房子中養老,這影響了房產市場的供給。

SQM研究主管克裡斯托弗(Louis Christopher)稱,空巢老人這麼做,確實影響了房屋供給,但是對於今年的房市火熱沒有大影響。

外國買家

上一財政年,購買澳洲房產的中國投資人數量翻番。這導致了澳人對海外投資人的不滿。

克裡斯托弗稱,盡管海外投資人被指責,但很難確定他們是否是罪魁禍首,“最大問題是缺乏可靠數據”。

政客

聯邦政府和州政府的不作為也是批評人士的關注焦點。羅傑斯表示:“在房屋可負擔性方面,政府的領導失敗了。”

格蘭特研究所首席執行官達利(John Daley)稱,稅務政策,特別是資本利得稅和負扣稅刺激了投資者。

“自私”的人群

一些人不願意自己所住的社區開發高密度住房,一些批評人士指責這導致了房屋供給不足。

達利稱:“這很明顯是個問題……每個人都同意應該修建(高樓大廈),只要是建在隔壁郊區就行。”

銀行

克裡斯托弗稱,銀行提供便宜易獲取的貸款,這為房市繁榮鋪平了道路。

但是,監管部門從2015年末實施的限制向投資者貸款的措施已經開始發揮作用。

(據澳洲新快網) 

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞,了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

華人區現團體購房 借錢難中國客搞集資

據《先驅太陽報》報道,墨爾本房市一向被認為是該市的第二大“運動比賽”,僅次於足球,但直至如今,這項比賽才變成了團體運動。

最近,Whitehorse和Manningham的3個高價大單都是被團體購買。

中介Aaron McDonald稱,Mitcham的Vernal街8號被一群本地華人投資者購下。該房產市場價是125萬澳元,但買家們出價141萬奪下。

據悉,這是該中介第二次碰到投資者團體購買的情況。他認為這是因為投資借貸和外國借貸政策變化導致。“這些買家們看到房產的價值,但他們不得不合資來購買。”

位於博士山北(Box Hill North)的Cameron St 15號房產也吸引了一群投資者。

墨爾本博士山的房市被看好,買家需求很大

另外,博士山Graham Place 21號房產竟以270萬澳元的高價被當地一買家買下,中介陳吉姆(Jim Chen,音譯)稱, 該買家可能接受了來自中國的經濟支持。

據悉,該屋占地1200平方米,有3臥室,離學校、火車站等都很近。在拍賣前,該房曾接到多個發價,但都拒絕了。

博士山的房市被看好,買家需求很大。博士山南的Halsey路8號就在拍賣前被一准中國移民購下。

陳稱,這個中國買家出價161.8萬澳元,如此高價令他取消了拍賣,等待外國投資審查委員會的審核,“他們是海外買家,准備移民,計劃明年搬進來。

(據澳洲新快網) 

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞,了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

德國房地產:全球長線投資的第一標的

低風險率,高保值性和高穩定收益是德國房地產市場的三大主要特征,也成為投資人長線布局的最佳決策。德國房產的穩定收益普遍被外國投資者看好,越來越多的中國買家也活躍在德國房市上。

高保值性

德國房產一直以來保持在低位和其本國政策弱化房產的資本屬性而強化房產的福利性質有關,這也表明德國房產遠低於其應有的市場價值或者說德國的經濟實力並沒有在房價中得到充分體現,從另一個角度也說明了德國並不適宜炒房或短線投資但保證了其房產強大的抗風險能力,即其保值屬性。

2014年第二季度德國城市平均租金

穩定租金收益

德國租賃住房率高達40-50%,是歐洲最大的租房市場,如此高的租房比例意味著在德的房產投資可獲得良好的租售比。根據2015年權威統計,德國房產的平均租金回報率在5.4%,一些大城市甚至達到了9%,即只要靠11年多的租金收入就可以收回自己的投資。盡管德國房市政策傾向於保護租客權益但是過去三年有些城市的租金還是達到了20%的上漲。所以穩定持久的租金回報率也是在德長線投資布局的一個很大優勢。

增值潛力

德國聯邦統計局發布的數據顯示,2014年上半年,德國批准新建住房13.68萬套,房價水漲船高,這在住房市場十分穩定的德國引發了人們的關注。在這樣的背景下,德國的房地產逐步成為了投資者的新寵。數據顯示,2011年起德國的房地產從一直以來的低廉的價位開始升溫,亞洲投資者在德國房地產市場的投資額已在2013年就增至12.7億美元,在2011年的基礎上飆升916%。仲量聯行的最新數據顯示,過去3年間,中國和韓國的投資者已加入進軍德國的亞洲資本行列,其中絕大部分的投資集中在幾個核心城市,即柏林(27%)、法蘭克福(23%)和慕尼黑(9%),同時還在多座城市進行了組合投資交易(39%)。此外漢堡,杜塞爾多夫,科隆,斯圖加特等地房價也在上漲。德國媒體《明鏡》網站11日報道稱,德國大型城市房價在4年內上漲超過三分之一。

柏林住宅需求和供應預測

德國不動產多年來保持穩中有漲並且在未來的15年內也將保持穩定上漲的態勢(如圖示)。歐洲媒體2月10日報道中提到貸款利率下降、收入增長是推動德國人買房而不是租房的兩大主因。加上近年來湧向德國的移民越來越多,城市化進程持續前行,就業率也在不斷攀升,這些都推高了房子的剛性需求也推高了房價。

近幾年德國房價雖然增長迅速,但相比中國、加拿大、澳洲或其歐洲的近鄰——英國和法國相比仍然處於低位,這也意味著很大的升值空間。德國大城市,尤其是前七大城市,過去五年多房價增長了50%甚至更高,提高了租金回報率計算公式的分母。其租金回報平均值遠高於中國,通過合理的運營,每年租金可以增長5%左右,10年之後的年租金回報率可以達到7%到8%。

Quinn專業點評

長線投資也是規劃國際化資產的一個通用戰略,而准確的市場定位則對長期的方向性決策至關重要。德國質量和德國模式給外國投資者提供了一個穩定而安全的投資領域,對中國投資者來說是不僅人民幣保值的有力手段,也是穩健投資者長線布局的不二之選。

 

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或郵件quinnlv@outlook.com或關注微信與Quinn Lu零距離交流。

 

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

 

專家稱悉尼房市將成紐約模式 租住為主

紐約目前物業擁有率為30%,而未來悉尼也會如此

一名地產專家表示悉尼房地產市場將向紐約模式發展,即公寓住宅成為常態。房價過高購房難以實現,因此大部分人只能選擇在悉尼租房,除非選擇在偏遠區域買房。

Domain首席經濟學家Andrew Wilson在4月28日的房地產研討會上表示,悉尼的公寓及獨立屋住宅房價目前已達高位,首次置業者難以負擔,因此在未來幾年住房需求將惡化。目前悉尼房地產市場供應短缺已久。

Wilson表示房地產熱潮使得房市入門門檻顯著上升,且悉尼住房租金也在不斷快速上漲,這個趨勢不可阻擋。目前房地產市場矯正階段不會帶來大規模的新置業買家。雖然澳洲各首府城市首次置業買家數量都在不斷上升,但只有悉尼沒有,因為悉尼價格太高。

Wilson 稱紐約、倫敦及巴黎等「全球城市」都是這種發展模式,物業擁有率下降,永久租用流行。

紐約目前物業擁有率為30%,而未來悉尼也會如此。

Wilson 還警告稱任何現存的房地產稅務政策調整都會使得購房者買房難度增加,包括工黨的廢除已建物業負扣稅政策。

任何新政策都會限制房地產公寓,使得售價及租金上漲。

Wilson認為解決方案為減少在城市郊外新建住宅,因為其價格高且需求低,同時應在靠近CBD的區域以及交通便利區域增加公寓供應。

但Wilson還表示為解決悉尼房地產市場價格可負擔問題,政府需要鼓勵買家到區域集鎮購房,那些地區房價相對悉尼十分便宜。他表示問題不在於新建更多住房,而是新建住房不能滿足基礎赤字。

政府需要鼓勵買家到悉尼盆地以外區域,在附近的Orange、Wagga、Bathurst,以及Newcastle等區域中心,居民可以體驗不同的生活方式,中位房價也只到45萬澳元。但最關鍵問題在與,如何在這些區域居住,但在悉尼工作。

(據澳洲新快網)

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞,瞭解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

有2百萬?到澳洲買公寓劃算又好賺過珠江新城!

近年來,國人投資需求不斷加大,但國內經濟增長放緩,投資標的不斷減少,資產配置陷入困頓。於是,越來越多的中國人開始將掘金戰場的重心轉移到海外樓市。其中,澳大利亞因其安全的政治環境、優美的風光、較低的稅金以及良好的增值空間,尤為受中國人青睞,成為海外購房投資最熱的地區之一。

澳大利亞房市:黃金海岸4個月漲4萬澳元

澳大利亞的樓市最近有點火。據公開資料顯示,去年,僅中國的房地產買家就為澳大利亞的房地產帶來逾38億澳元的資金。不僅悉尼墨爾本成為僅次於紐約曼哈頓的中國投資首選地,位於澳大利亞東部沿海的度假勝地黃金海岸也被認為是下一個投資增長點。

以位於黃金海岸的南港中心大樓為例,去年末今年初開售的海景公寓,迄今已賣出150多套。一套售價33.5萬澳元起(總價不到200萬元人民幣)的66平方米一居室(算上公攤,相當於國內80平米左右),在4個月的時間內平均漲了4萬澳元,合人民幣20多萬元。好的戶型幾乎被迅速搶空。據透露,在購房群體中,30%都是中國人。

奧燁集團董事總經理陳永慶在接受采訪時表示,澳大利亞的經濟制度和經濟安全性確保了它是一個成熟的市場,而且,出於對子女教育的需求、大量熱錢需要投資渠道的需求,以及國內金融環境不佳、房價高門檻等原因,綜合考慮下,許多中國投資者選定了投資澳大利亞的住宅市場。

黃金海岸被認為是下一個投資增長點

投資優勢:空間大,均價低

談起投資澳大利亞的優勢,陳永慶認為,澳大利亞人口只有2700萬,還沒有廣東省人多,但其西沿岸、東沿岸、南沿海都是較好的投資標的,當地環境安全,資源豐富,尤其是旅游資源衍生出來的酒店和房地產投資優勢無可比擬,而且目前沒有遺產稅。

 “尤其是黃金海岸”,陳永慶表示,比起地小人多需求多,且空間不斷壓縮的悉尼和墨爾本,黃金海岸無論從生活空間還是投資空間來說,都更有優勢。“目前,悉尼和墨爾本的房價平均1.5萬澳元一平方米,而黃金海岸只有5000-6000澳元一平米。前兩個城市的流動人口現在很多都在向北走,奔黃金海岸發展去了。”

對比國內黃金地段:總價低,租金高

投資者都希望手中的閑錢投資出去後能收獲更高的回報。都說買房最看重位置,那麼同樣是200萬元人民幣的資金,為什麼不投資在家門口的中國一線城市住宅呢?

投資專家、奧燁集團創始人李敏算了一筆賬。以廣州為例,首先,5000-6000澳元(合人民幣2.5萬元-3萬元)一平方米的海景房,總價200萬元人民幣左右,在廣州很難買到。

其次,拿租金來算,現在位於廣州珠江新城的2-3居室租金為6000-8000元人民幣一個月;如果對比澳大利亞黃金海岸的南港中心大樓,當地一周租金約500澳元(合人民幣約2500元),一個月一套2居室公寓能租到1萬-1.2萬元人民幣。回報率為5%-6%。

李敏透露,因為南港中心大樓對面就是學校和法院,距離澳大利亞“八大”名校之一的昆士蘭大學不遠,最近的是格裡菲斯大學和一所TAFE職業院校,因此不少在當地布裡斯班上班的法官和律師會買在這裡,方便去黃金海岸開庭,而許多國際投資人則會選擇買房給孩子作為傳承物業,孩子讀大學時還可做二房東,將房子租給同學做宿舍。“空置率僅為0.4。”她說。

對比美國投資移民:升值快,稅金少

同樣是投資,相比起能拿到美國身份的EB-5投資移民,選擇用差不多的錢投資澳大利亞房產,有何優勢呢?

李敏指出,美國的投資是不錯,但是在EB-5的項目中,80%的項目靠譜,仍有20%是有風險的。而且,EB-5的性質是集資,相當於大家集體買產權,而在澳大利亞購房是獨立行為,房產為個人所有。

另外,她認為在美國買房用來自住還是不錯的,出租的話則需要擔心能否租出去,並且稅金很高。“澳大利亞的房產升值比美國房產快且高,如果放租,物管費和稅金比美國便宜五分之四,這還是很驚人的,積累起來也有很大一筆。”

建議 Tips:聘請當地獨立律師保障自己的利益

對於有心購買澳大利亞房產的中國投資人,李敏建議,買家最好在澳當地聘用一個獨立律師,代表自己的利益。“中國投資者習慣於依靠自己弄懂一切,但到國外買房,隔行如隔山,請專業人士來保護你的利益非常重要。1300-2000澳元的律師費,真沒有節省的必要。”

據了解,聘請獨立律師可以在網上查找,也可以由朋友介紹,如果有貸款,也可以由銀行推薦律師。“國外犯罪成本太高,通常正規律師不會為了一兩千澳元的律師費做違法的事。可以放心。”

此外,值得提醒的是,在澳大利亞投資房產所需的資金,除了房價和律師費用外,還需支付房價4%的印花稅(各州不同),以及一季度1000多澳元的物管費;如果暫無澳大利亞綠卡,還需付海外投資人審計費,為5000澳元-10000澳元。

(據澳洲新快網) 

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞,了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

澳大利亞房地產開發系列之七——設計管理

我們對於設計管理的看法是,它是獨立於常規項目管理以外的一個專業領域。對大型項目來說,開發商通常會委托設計管理公司,其唯一職責就是推動設計文件的編制,審查花費是否物有所值,領導開展設計協調工作,以及制作完整、協調的圖紙和規格。一般來說,設計管理公司擁有建築或施工管理背景和豐富的圖紙審查經驗,注重細節,能夠深刻地理解設計及其協調流程。對小型項目來說,項目管理公司將在細部設計階段承擔設計管理的職責。

我們過去作為設計咨詢公司和客戶項目管理公司的經驗表明,在設計過程中開發商一般會遇到許多反復出現的痛點

  • 成本超支——當最終設計超出預算時
  • 範圍蠕變——額外增加的範圍或因將小的設計要素加入最終文件而導致的過度設計
  • 最終設計不暢銷——擬議的設計不符合市場要求,或者沒有成功銷售或租賃的利基市場
  • 多輪重新設計和重新編制文件
  • 無止境地考察不同的設計選擇和替代性方案,因為心中沒有目的或目標
  • 設計不具備可建造性

上述痛點可以通過明確的流程系統、設置檢查節點、間隔性設計審查和過去的經驗巧妙地克服。我們突出強調幾個開發商可以用來將這些痛點最小化的方式:

1、在整個設計團隊中執行結構化階段性文件編制交付計劃,並在計劃規定的檢查節點進行設計和成本審查。常規階段是50%設計開發、100%設計開發、50%合同文件編制、100%合同文件編制及招標發行前的階段。

明確規定在上述各階段希望各咨詢公司交付的具體成果,以免出現混亂。50%設計開發可能包括建築和室內規格綱要、附有典型樓板結構選擇和關鍵性結構要素尺寸的概念結構系統(垂直和水平穩定性系統)、所有施工服務的規格概要,包括擬議的HVAC系統,電力、水力、排水和下水道基礎設施需求及尺寸,以及外觀設計和議案。這一階段的目標是明確所有施工要素,以便能夠確定前期成本數據。這一前期階段是指各項選擇的考慮階段——建築師將提出不同的材料選擇,結構工程師將觀察並評估不同的橫向和縱向穩定性系統的尺寸。

在各設計階段的最後,將開展許多活動——成本計劃審查/更新、項目管理公司和營銷機構文件編制審查及評論以及推薦解決方案的客戶設計演示。這些活動可以讓設計交付順利進行,並盡可能地將重新設計的概率降至最低。

2、在召開第一次設計會議之前,決定並明確完成第一階段可交付成果所需的選擇性研究。此項工作可以基於過往經驗或者通過與你的QS磋商進行。只需關注值得審查的主要成本項目。許多工作將依靠過往經驗。比如,可以考慮高層寫字樓設計成開放式辦公室並配備中央芯套電梯及服務。如果我們是開發商的話,將委托進行以下選擇性研究——結構樓板選擇、結構梁柱研究、外觀選擇以及機械通風選擇。在這裡需考慮生命周期成本——資本成本、持續維護的成本和能源成本。

3、可建造性一直是個痛點。我們已經目睹了太多施工單位抱怨某個設計細節無法進行實體施工或制造,或者結構缺乏足夠的重復性。不幸的是,咨詢公司的設計可能總是因為許多轉換結構、復雜的建築和外觀細部以及低效率的施工服務設計而無法進行有效施工。加入一個好的團隊是第一步,但我們如何能夠積極地確保開發具有可建造性和高成本效益的設計,尤其是如果我們選擇采用總承包模式代替設計—施工模式的話?

一個成功的方法是委托施工咨詢公司加入設計團隊。該咨詢公司是施工單位,未來很可能進入招標的最終候選名單。其職責是在設計時提供可建造性建議,以確保設計的經濟性,同時負責實際現場管理、後勤和施工。他們將與結構工程師合作選擇各種對施工來說輕松、簡單的結構。他們會提議最適合預制的要素以便快速施工和縮短前置時間,並將其並入設計文件編制中。招標時,他們將與其他施工單位一起進入最終候選名單,提交投標價格。成本計劃和審查工作脫離施工咨詢公司進行。

4、維持在完成文件編制過程中概括關鍵性活動和裡程碑的細部設計計劃。明確各個可交付設計成果檢查節點的日期和時間。該計劃將規定用於每次設計成果交付和審查的時間。在每次設計會議和迅速開展的敦促行動中都會監控該計劃的開展情況。

5、維持召開面對面設計會議和進行當面協調的嚴格計劃。我們經常看到通過電話或電子郵件嘗試協調失敗或拖拖拉拉的情況發生。我對咨詢公司厭惡通過打電話直接解決問題,而是寧願來來回回發送冗長、措辭貧乏的電子郵件溝通問題的現像一直感到非常吃驚!最經典的借口由此產生,那就是他們沒有收到郵件!已經記不得有多少次我要求A咨詢公司給B咨詢公司打電話或與其面談,解決某個細部設計問題!一個能夠在2小時的設計會議上提出並解決的問題,通過來回發送電子郵件需要一個多星期!設計會議應包含進度報告環節,在這個環節中團隊將查閱會議記錄並了結關鍵行動項目;以及工作對話環節,在這個環節中團隊成員可以充分發揮能動性,解決設計問題。設計會議還可以促使團隊在同時處理其他多個項目的情況下每周進行會議准備,並撥出時間處理這一項目。

6、最終用戶和利益相關者管理及咨詢很可能是設計管理各個方面中最重要、但沒有被充分重視的一環。在任一項目中,總有許多利益相關者需要滿足——雇主、最終用戶、承租人、運營商、房地產經理和客戶。建立項目治理機制——在澳大利亞當地是項目控制集團(PCG),擔當所有項目相關事項的最終決策者。該集團會定期(一般是每月)召開會議,審查項目進度,管理風險,並就設計相關事項作出決策。它將以結構化的有效方式推動項目開展,並讓所有利益相關者知曉情況、感到愉快,降低在後續工作階段中進行主體設計的概率。溝通一直是所有項目成功的關鍵,不管是與權威機構、設計團隊、最終用戶還是施工單位打交道都是如此。PCG也為整個團隊制定了一個隱性的月度計劃,讓他們爭取交付各自的工作,從而幫助維持項目的進度和活力。這一架構的圖示見附件。

7、我們經常看到,銷售和營銷被安排在設計流程之後考慮,但事實上,好的設計也應是暢銷的。我們的觀點是,除了傳統的設計咨詢公司——建築師、工程師等以外,委托的銷售和營銷機構也應被視為咨詢團隊的一部分,在整個設計過程中提供陳設布局、材料規格和美學等方面的寶貴意見。雖然他們可能無需每次都出席設計會議,但他們在各個設計檢查節點審查設計包意義重大。有時,建築師和室內設計師會被其個人的設計偏好和個性支配,而無法察覺一般市場的接受度。開發商和銷售機構應堅持這一現狀核查機制,讓設計團隊接地氣。銷售機構也會在項目正式啟動銷售前很長一段時間就開始推出一些不事聲張的營銷活動,進行市場宣傳,提高市場興奮度。