Finance News CA – Page 10

3项统计数据表明一件事：蒙特利尔房市正在升温

作者：Maela Ohana

蒙特利尔第一季度房地产销售活动的相关统计数据表明，在销售进程加快、价格上涨和库存萎缩等因素的推动下，该城市的房地产市场正呈现出健康的发展态势。由于新抵押贷款的压力不断加大，加拿大全国的房产市场持续降温。面对这样的情况，蒙特利尔住宅及商用房产市场却取得了连续多月的强劲增长。

以下列出的四项数据表明，蒙特利尔房地产市场将在2018年取得不俗成绩。

1. 四月，蒙特利尔的房价同比上涨6.3%，与全国房价11.3%的降幅形成了鲜明对比。

加拿大全国房价在上个季度有所下降，其中温哥华和多伦多的房价下跌尤其明显。与此同时，蒙特利尔的平均房价在四月上涨了6.3%，其中价格上涨的主力为双层独栋住宅（7.3%）。公寓平均价格上涨2%，达到了245,350加元。截至2018年4月，蒙特利尔独栋家庭住宅的平均价格为31.7万加元。

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2. 蒙特利尔房产销量增长10%，这是连续第38个月的增长。

魁北克房地产局（QREB）最新发布的报告显示，蒙特利尔的房产交易量再次跃升。这是蒙特利尔房产销量自2010年以来历年四月表现最好的一次，而这也标志着销量已连续增长38个月。大蒙特利尔郊区（GMA）房产的增长率最高，其中南岸（South Shore）的房产以15%的增幅领先，圣让河畔黎塞留（Saint-Jean-sur-Richelieu）和拉瓦勒（Laval）分别以13%和12%的增幅紧随其后。按物业分类统计的结果显示，公寓的交易量表现最好，同比增长了18%。

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3. 房产挂牌数量下降了16%，这使蒙特利尔变成了卖方市场。

虽然蒙特利尔2018年第一季度的房产销量一直在增长，但与2017年第一季度相比，主动出售的房产数量却下降了16%。供应的减少和需求的增加表明蒙特利尔的房地产市场已变为卖方市场，而人们已经适应了这种竞争氛围（价格上涨、竞价战和快速售出）。唯一一种维持着市场平衡状态的物业是公寓楼。

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然而，销量与新上市房产的比值低于65%的问题门槛值。

尽管蒙特利尔的房产市场正在向卖方市场转变，但蒙特利尔城市中心区的表现依然稳定。当价格被高估时，市场会变得比较脆弱，而房主和抵押贷款机构将面临房地产泡沫的风险。根据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）提交的第一季度报告，蒙特利尔房产市场展现出的价格急剧上涨和市场脆弱性迹象十分微弱。蒙特利尔市经季节性调整后的房产销量与新上市房产比值为65%，低于问题门槛值。

蒙特利尔房地产市场过度扩张的迹象也不明显。同时，待售公寓的库存持续减少。

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与加拿大其他大城市相比，蒙特利尔房产市场的最大优势仍然是其价格上的可负担性。当地独栋家庭住宅的平均价格为31.7万加元，与多伦多87万加元和温哥华140万加元的平均价格相比显得非常低。

蒙特利尔强劲的经济表现也对房地产市场起到了提振作用；自2016年以来，该市创造了10.5万个新就业岗位，而消费者信心达到了15年来的最高水平。据魁北克智库研究所（Think Tank Institut du Quebec）称，亚马逊和IBM将重心转移到蒙特利尔的行为大幅度地促进了当地就业，同时使蒙特利尔作为人工智能中心的作用变得日益突出。

原文来源：news.shupilov.com
翻译：LPS
排版 & 责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

可视化数据解读2018年4月加拿大住宅市场动态 | 居外研究

在多伦多月温哥华，原本火热的别墅市场如今面临寒冬，主要原因还要归结于当地政府对海外投资者的限制。

2016年8月大温哥华地区率先对海外投资者征收15%的附加税，短期内造成市场很大的波动。大多伦多地区在2017年4月也效仿了这一政策，加上一系列规范租赁市场的措施，对多伦多的房产投资也带来了极大影响。而这些政策带来的的市场反应似乎还没有达到当地政府的预期，2018年2月21日，BC省再度升级海外买家税，税率从之前的15%提高到20%，并将征收区域扩大到Kamloops、Kelowna、大维多利亚和菲沙河谷地区，继续压制着投资者市场。

不过分房型来看，这些政策影响最大的还是投资者最青睐，总价较高的独栋别墅。而联排别墅与公寓的房价则继续高歌猛进。这主要是因为，在加拿大刚需房面临着较大的供给缺口，供不应求是导致这些特定市场房价不断攀升的最主要原因。要知道在加拿大，外籍房产投资者的总占比还不到3%，并且大多数都集中在独栋别墅这个特定的市场。这也就解释了为什么现在的温哥华与多伦多房市独栋别墅与公寓之间的房价变化差距如此之大。

如今，海外投资者在多温两地面临的挑战，很有可能将会转化成另一个城市的机遇。加拿大第二大城市蒙特利尔目前尚未推出海外买家税，尽管处于法语区，城市知名度也逊于多伦多和温哥华，然而已经被越来越多中国投资者关注。居外网上，问询蒙特利尔房产的人数在近期已经超过了温哥华，仅次于多伦多。在这里置业不仅可以避免高额的海外买家税，还可以用简单的杠杆原理花最少的首付，换来最大的回报。

以下是2018年4月，加拿大多个住宅市场延续今年前三个月的走势：

大温哥华地区房市继续降温，公寓房价同比增幅缩小，独栋别墅则在今年首次出现同比房价下跌；
大多伦多地区房市依然面临严峻市场行情，2018年以来独栋与联排别墅价格均低于去年同期，不过有逐渐向上复苏的趋势；
受到供不应求的影响，维多利亚各房型价格依然继续上扬，由于大部分需求依然来自本地，20%的外国买家附加税影响不大；
大蒙特利尔地区房价持续着稳定的表现，今年前四个月同比增幅逐月加大。独栋与联排别墅的综合表现已经优其他几大城市；
卡尔加里地区房价依然较为低迷。虽然近期原油价格屡创新高，但相信仍需要一定时间才能对当地就业与房市产生较大影响。

数据来源：加拿大房地产协会

文：居外网海外房产分析师 Adam Yang

排：HY

卑诗省投机税放宽豁免：总价低于40万或长租房均无需纳税 | 加拿大

编译：Zoe Chan

卑诗房产“投机税”自2月推出以来饱受争议，卑诗省府昨日宣布放宽“投机税”豁免条件以减少对度假屋屋主的打击，同时为该省居民和外省加拿大居民降低纳税税率。

卑诗省府早在2018年二月宣布将推出房市投机税，明年起，将对以下两种投机性质房产征收房产估价的2%/年的投机税，今年则试行征收0.5%投机税：

既非屋主主要住所、又未长期出租的房产；
海外收入高、本地报税低的“太空人”家庭的主要住所。省内其他为屋主主要住所、或被长期出租的房产无需缴税。

与此同时，低于40万加元的房产可享受豁免，省府估价低于40万加元的房产无需缴纳投机税，一年内出租时长超过六个月的房产也无需纳税。

此投机税适用地区包括大温、菲莎河谷（Fraser Valley）、包括维多利亚市在内的首府地区（Capital Regional District）、拿耐莫地区（Nanaimo Regional District）、科隆拿市（Kelowna）和西科隆拿市（West Kelowna）。James 3月27日宣布，海湾群岛（Gulf Islands）、位于温哥华岛的帕克斯维尔市（Parksville）和利克姆海滩镇（Qualicum Beach），以及菲莎河谷的乡下地区房产都可豁免于投机税。

BC 省财政厅厅长James还宣布对省内居民下调投机税税率。今年征收0.5%投机税后，本省居民往后每年也只需缴纳0.5%投机税，外省加拿大居民则需每年缴纳1%投机税，2%投机税税率对外国人士维持不变。

BC省府此前预计，投机税每年可为省府带来2亿加元财政收入。James表示。此前的收入预期数据相当保守，因此投机税豁免条件虽然放宽，省府对财政收入的预计依然为每年2亿元。

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BC省政府：我们听到了批评

投机税上月新出时，因波及“无辜”本地度假屋屋主而广受批评，被称为是“对积蓄征税”，甚至在经济依赖度假人群的社区内引发恐慌。科隆拿市长Colin Basran便曾指出，当地度假屋市场若受新税冲击，科隆拿市经济将面临“灾难性”后果。

温哥华岛养老度假地Parksville-Qualicum选区省议员Michelle Stilwell曾于本月初表示，当地大量居民是全年只有部分时间住在度假屋内的老人，对这些收入有限的退休人士开征高额投机税太过不公。

绿党省议员Adam Olsen也在3月初提出，投机税的打击人群已超出了其意图范围：“当我们提出投机税时，我们并没有想打击在海湾群岛上长期拥有一幢度假屋的退休夫妇，这不是投机税的目的。”

财政厅厅长James表示，省府在听到众多省民和团体提出的批评和“建设性意见”后，决定修改投机税豁免细节；新税及豁免规定将在今年秋季制定成为法律。

住宅建筑商协会：已有楼盘因新税取消

BC省府宣布更改投机税政策后，卑诗建商协会（Home Builders’ Association of B.C.）声明表示乐见豁免条件放宽，但也呼吁省府进一步豁免科隆拿和西科隆拿两所位于欧肯纳根（Okanagan）地区的度假城市。

据加拿大广播公司CBC报导，住宅建筑商协会首席执行官Neil Moody指出，协会已听闻两地有楼盘因新税的推出而被取消，而“这些新楼盘本可以为欧肯纳根地区的许多人创造就业机会。不仅仅是建筑公司里的工作，还有玻璃工、木架工、产品供应商、制造商等等更多的就业机会”。

综合整理来源：CBC News & Kelowna Capital News
责任编辑：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

居外看点：国内房价“涨疯了”，还要到国外买房吗？

近期国内一线城市房价疯涨，以上海为例，有市民表示，看中的房子3天内上涨了40万，而一些学区房的价格，一年内暴涨了一倍多！面对国内一线城市如此火爆的房市，不少高净值人群也疑惑：国内房价几年就涨了一倍，如此疯狂的行情下，还要到海外去买房投资吗？近期居外网也接到了不少这类谘询。为此，居外网将为大家详细分析在国内、海外买房的不同，帮助高净值人群更好地做出投资选择。

过去10年被称之为国内房产的“黄金十年”，国内一线城市房价如火箭般上涨，一夜之间，造就了北上广深一线城市众多高净值人群，也引来了一波波的“史上最严”的楼市调控。为此，到海外买房置业已经被越来越多国内投资者认识和接受，尤其是一线城市的高净值人群成为当前到海外买房投资的主力人群。下面的分析，主要以国内一线房市情况为例。

一、在海外买房投资的四大优势

1.海外房价更理性

当大家都在纷纷吐槽国内一线城市房价涨疯了的时候，身在海外的小夥伴们不禁感叹，相比之下美国、澳洲、英国、加拿大等国的房价要理性得多。

从上图较为粗略的对比，相信大家已感受到国内与国外的差别之处，下面是详细的五大主要国家房价的变化趋势，看看哪个国家的房产更适合你呢？

2.海外房产的租金收益更高

房地产市场的供求变化、海外政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到国内或者国外房地产投资的收益。

3.稳定的海外房市更适合长期投资

看完上图的对比，我们会发现海内外房价还是存在很大差别的，以美国为例：点击查看美国房价变化趋势。

二、海外买房独有的三大生活优势

体验多彩海外生活

很大一部分海外置业的最根本目的是改善自身的生活环境，为了体验一种新的生活方式。如果你想体验自由开放的生活，美国再合适不过了；你想享受阳光沙滩的浪漫，美丽的澳洲满足你的愿望；如果你渴望安静浪漫，加拿大则是首选，在海外买一套房子，就能换一种全新的生活方式，这是国内买房没法提供的。

个别国家买房可以移民

除了到海外买房投资，移民海外也是国内不少高净值人群的梦想，而在海外买房，也提供了一条移民的途径。自欧洲金融危机其，西班牙、葡萄牙、塞浦路斯和希腊等一些非主流国家为了提振经济敞开投资移民大门国家推出了买房满足一定条件送永居的移民政策，想要瞭解更详细的移民政策，可点击：
可为移民加分

比如在美国买房只是一个普通消费者的个体消费行为，不能作为申请美国永久居留权的依据。当然，如果在申请美国移民签证时，在你满足了其他条件外，如果你能在美国拥有自己的房产证明你和美国之间是有联系的，的确是能够获得一定程度的加分。

三、海外买房与留学相辅相成

买房对中小学入学的帮助

美国、澳洲、英国、加拿大的公立中小学，包括1年幼儿园，都是采取“就近入学”的原则，好学校必然吸引家长来买“学区房”进而推进房价的上涨。

大学可以通过房产“以房养学”

海外置业与海外留学没有任何关系，也不会因此减免出国留学的费用，但投资一套适合的学区房是可以使大学留学的费用最小化，同时获取房产增值的收益。

居外提醒：投资心态决定投资方式

一般投资者 投资海外房产是首选

对于一般投资者来说，并不具备同时投资多套房屋的资本。如果只打算投资一套房产，应该首先做好风险的控制，以防造成重大损失。那么海外房产在当今市场中是一个比较好的选择。国内房市波动大，投资成本高；海外房产类型多样，房价增长相对稳定，有利于获得平稳的回报。

土豪投资者 需要合理分配资源

对于土豪投资者来说，合理进行全球化资产配置是控制风险，最大化收益非常重要的一环。当今市场，投资国内房产目的在于短时间内获得较高的收益，海外市场则有利于长期稳定型的投资。土豪投资者们要全盘布局，合理分配自己的资源。

高风险投资者 选择国内房市要谨慎

还有一小部分投资者，希望在动荡的房市中通过投机的方式获取高额的收益，这部分人群属于高风险投资者。对这部分人来说目前的国内房市会存在比较多获利的机会；不过被套牢的风险也是同样大的。

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居外网独家发布2017年全球房价动态

2017年，全球经济势头良好，就业形势继续改善，主要经济体保持低利率环境，全球大多数地区房价继续上涨。

经过通胀调整后的数据显示，2017年全年房价同比增幅最高的三个国家或地区分别是冰岛、中国香港与爱尔兰，房价同比增幅都高于10%。另一方面，埃及与卡塔尔的实际房价则在2017年遭受重创，经通胀调整后的房价同比跌幅均超过10%。

如果拿2017年的表现与2016年相比，黑山、智利、波多黎各、中国香港等地2017年全年的房价增幅都明显高于2016年。而北京、上海为首的中国一线城市、中国澳门与埃及在2017年的房价表现都远远不如2016年的增幅水平。

文字：居外网海外房产分析师 Adam Yang

排版：Shelly Du

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从2017年多伦多公寓豪宅三甲认识钻石地段Yorkville | 居外专栏

去年2月，“黄岚地产榜”原创了【多伦多市中心的有钱人都住哪儿？——超高端豪宅公寓！】，文中列举了2016年Condo豪宅成交价前三甲。今年黄岚依然给大家带来2017年度Condo豪宅榜。让我们找找Condo豪宅的共性，一起来品鉴吧。

首先，今年豪宅前三甲的平均成交价格大幅高于去年三甲平均的5,078,333加元，高出60%之多，达到8,233,333加元。什么60%？？一点没错，公寓豪宅市场的价格已经将近5年没有大的涨幅了，一波升势就在眼前。而且，DAISY黄岚还要划一个重点：今年三甲中的两套是在去年4月房地产政策收紧之后的6月和11月分别成交的。What？豪宅市场一点不受政策影响？有钱任性说的就是这个吧！房型方面，一般这类公寓豪宅都是顶楼的Penthouse, 今年也不例外。说到这我要纠正一下国内很多客人的一个错误观点。国内的客人很不喜欢最高层的公寓，殊不知在北美，顶层公寓是最奢华的豪宅象征。一般都是比较大的房型，升级的配置，最高的售价，一言以蔽之，身份的象征。

此外，还记得去年榜单中的前三甲中有两套豪宅公寓出自著名的Yorkville街区吗？今年的豪宅第一名和第二名同样也出自Yorkville。Yorkville，Yorkville，Yorkville，重要的事要写三遍。请记住这个区哦。为何Yorkville这样一片市中心小的不能再小的区域豪宅频出呢？我们来看看黄岚地产榜制作的Condo豪宅三甲的实拍照，我待会再给大家说说Yorkville的前世今生…

2017多伦多成交价No.1公寓

88 Davenport Rd W
成交价：1,150万加元
四卧室，超5,000平方英尺
位于紧靠多伦多Bloor商业街，闹中取静的着名富人区Yorkville

2017多伦多成交价No.2公寓

155 Cumberland St
成交价：700万加元
三卧室，超4,000平方英尺
和排名第一的豪宅Condo一样也位于紧靠多伦多Bloor商业街，闹中取静的着名富人区Yorkville

2017多伦多成交价No.3公寓

180 University Ave
成交价：620万加元
三卧室，超4,200平方英尺
位于市中心金融街走廊核心地段，University Ave和Adelaide St.W夹角

前面提到以上的三甲豪宅有两套出自Yorkville。为何Yorkville这样一片市中心小的不能再小的区域豪宅频出呢？Daisy黄岚来给大家说说Yorkville的前世今生吧：

约克维尔（Yorkville）是加拿大安大略省多伦多市中心的一个富裕社区。南至布鲁尔大街（Bloor），北至达文波特路（Davenport），东至央街（Yonge），西至大道路（Avenue)，是Annex街区的一部分。它的历史始于1830年，最初是个村庄（Village, 这也是为什么Yorkville的后缀ville的来源），1883年，Yorkville成为多伦多的一部分。Yorkville是个多元化的社区，包括了住宅区，办公空间和高端购物场所。

Yorkville社区内加拿大最独特的购物区之一是Bloor街上的Mink Mile路段（Yonge和Avenue大街之间）。 2006年，Mink Mile被评为全球第22个最昂贵的街道，租金为每平方英尺208美元。约克维尔在2008年每平方英尺租金为300美元，使其成为北美第三大最昂贵的零售区域。2008年，Mink Mile被“财富”杂志评为世界第七高贵购物街，当时租户每平方英尺零售销售收入就可达1,500至4,500美元。

沿Bloor街的“Mink Mile”购物区，街道两旁分布着写字楼，楼下有一层或两层的零售商店。Bloor北部，Yorkville Ave和Cumberland St.之间，均为一些较小的建筑物，包含艺术画廊，零售和餐馆。再往北是独立式的独立和半独立式住宅，其历史可以追溯到19世纪。

Yorkville拥有高档的购物商场、餐厅和加拿大第一家五星级酒店。高档精品店包括Burberry、Prada、Gucci、MAC Cosmetics、Hugo Boss、Chanel、Hermès、Louis Vuitton、Holt Renfrew、Tiffany＆Co.、Escada、Ermenegildo Zegna、Cartier、Harry Rosen、Calvin Klein、Vera Wang、Lacoste 、法拉利、玛莎拉蒂、威廉姆斯 – 索诺玛、Max Mara、万宝龙、宝格丽、Birks、Coach、娇兰、施华洛世奇以及其他高档设计师精品店。 Bloor的Holt Renfrew商店是奢侈品零售商的旗舰店，拥有四层楼和精品店。许多其他公司旗舰店也位于此处，如哈里罗森，Town Shoes、Lacoste、Gucci、Coach和Chanel（其加拿大旗舰店成为全球最大的旗舰之一）。

Yorkville的豪华酒店包括洲际酒店，四季酒店、凯悦酒店、黑泽尔顿酒店、万豪酒店等。

许多知名公司也坐落于此。著名的公司/组织包括CANADA POST、IBM CANADA、派拉蒙电影公司、二十世纪福克斯电影公司、联合利华、以及多个国家的领事馆。 MTV加拿大总部也位于Yorkville。

Yorkville是多伦多最昂贵的部分顶级公寓所在，大多数起价超过100万美元，并且可以说是上不封顶，包括：亚瑟王子，文艺复兴广场，10贝莱尔，One St. Thomas，温莎阿姆斯酒店公寓，黑泽尔顿酒店公寓。

加拿大最大的博物馆，也是北美第五大博物馆，皇家安大略博物馆位于Yorkville西部，Bloor和Avenue路口。多伦多最大的公共图书馆多伦多参考图书馆位于Bloor北面的Yonge。

Yorkville的历史

Yorkville由企业家Joseph Bloor（多伦多的主要街道之一Bloor St. 用他的名字命名）和来自多伦多玫瑰谷的William Botsford Jarvis创建于1830年，一开始的定位住宅型郊区。 Bloore在今天Bloor和Church路口东北部经营啤酒厂。两人在Yorkville购买土地，在新的街道上将它们分成较小的地块后建房出售。

1853年，Yorkville正式成为多伦多的一部分，但其特色并没有改变，其维多利亚风格的房屋，安静的住宅街道和风景如画的花园保存至今。在20世纪60年代，Yorkville蓬勃发展成为多伦多的波西米亚文化中心。约克维尔也被称为加拿大嬉皮运动的首都。

Bloor – Danforth地铁建成后，由于多伦多官方计划允许更高的建筑密度，附近的土地价值增加。Bloor街，办公楼，The Bay和Holt Renfrew百货公司取代了当地的零售业。随着房地产价值的上涨，Bloor街北部Yorkville的住宅改建成高端零售店，包括许多艺术画廊，时装精品店和古董店，以及酒吧，咖啡馆和餐馆。 20世纪70年代，许多小型建筑被拆除，办公室和酒店建成，高价的公寓开发将在随后的几十年中也逐渐成为该地区的标志一直到今天。形成了类似上海新天地和南京西路那样的顶尖钻石地段。

看了Daisy黄岚的上述介绍，是不是你的脑海里深深记住了一名字：Yorkville，Yorkville，Yorkville，你是不是终于明白去年底的楼盘33号Yorkville虽然卖的单价高达1,500刀每尺，竟然还会收到5,000张订单，10:1的分配比例，堪称2017年度最最难抢到的楼盘。

想了解这个区更多，或者想购置Condo豪宅，那就赶快移步至居外网查看多伦多Yorkville的在售房源，或直接致电 400-041-7515 查询。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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居外网：加拿大房市问题根源在于金融监管政策并非外国买家 | 加拿大

外国买家在加拿大房地产市场具有举足轻重的影响，也被当作是引发当前房市热潮的重要因素。对此，中国最大海外房产门户网站-居外网CEO罗雪欣女士（Carrie Law）有独特的看法。在她看来，加拿大房价不断上涨的压力更多来自宽松的房贷政策，而非大陆买家，温哥华等地或将面临房价行压力。罗雪欣女士被认为是全球房产行业最具影响力的人物之一。

在罗雪欣女士看来，中国买家对温哥华房产的需求，自2015年达到顶峰后，正一直下降。因此，加拿大房价不断上涨的压力并非来自外国买家和针对外国买家的税收政策。相反，宽松且低利率的房贷政策是最大问题。加拿大金融监管局（OSFI）在2017年10月也有着同样的结论。更有趣的是，当我们仔细研究加拿大央行的分析报告时，相信他们也认可这一判断。

中国人的需求逐渐减少

罗雪欣女士进一步解释到，尽管中国买家的需求逐步减少，但加拿大房价仍在加速上涨。据居外网数据显示，中国买家对温哥华房产的兴趣在2015年达到最高点，之后，房价过高、房屋库存不足抑制了中国买家的购买需求。通过观察分析，就可以发现这些信息都已清楚地反映在相关数据中。

图表：大温哥华地区非长住居民产权转让

数据来源：BC省财政部。第一个数据折点很可能是由外国买家所收到的“警告”引起，这可能迫使一部分外国买家加速购房。事实上，2017年12月的销售数量，实际上与所有销售的中位数相当。

根据加拿大财政部数据显示，大温哥华地区外国买家的房屋交易正在持续增加。2017年12月，共有190位外国买家进行了房产交易，较上年同期增长了13.09%。然而，有必要了解房产交易被注册登记的规则，例如，在建筑未完工之前，公寓房的预售是不被记录在案的，这意味着现在登记的交易数据有可能是几年前就已经完成交易的。2015年被认为是加拿大房市最火的一年，但当时的部分交易要到现在才完成注册登记。

当然，我们也假定这些买家一直持有物业，而不是在注册之前就转手，他们也不可能通过居外网来转售这些房产。一般来说，房产开发商与大买家都保持有特殊的联系，无论是国内还是国外买家。

加拿大央行是否知道他们正在制作房市泡沫？

罗雪欣女士表明，加拿大央行才是房价上涨的最大推手。“温哥华的房地产市场繁荣来自加拿大央行的交易大厅，而非北京大街。因为此前加拿大房贷利率固定、且处于低位，当信贷资金流动时，房价自然就会上涨。这是每个大学生在学习房地产市场时了解到的第一件事，这与外国买家无关”

加拿大央行实际上也多次认同这一说法。2010年，加拿大央行前行长马克•卡尼（Mark Carney）表示：“经验表明，长期的超低利率可能会阻碍金融风险的评估，这会促使人们去寻求收益，并推迟对资产负债表的调整。”今天你只需要前面两部分，这意味着人们会以过高的杠杆来追求收益。

值得玩味的事实：在2013年被任命为英格兰银行行长之前，马克卡尼向英国财政委员会重申了几乎相同的声明。

几个月之后，马克卡尼在温哥华贸易委员会发表演讲时表示：“低利率信贷资金被用来抬高加拿大房产的价格，而不是投资于扩大我们企业的生产能力和出口竞争力。”其含义是，信贷资金大多被借出用于房屋贷款上，然而，加拿大央行更希望它是用来帮助企业扩张的。

大温哥华地区非居民的物业交易正在持续增加。图为居外网上的温哥华4卧3卫房产，土地面积567平方米，售价约1,860万元人民币（点击图片查看房源信息）

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监管信贷政策比征税更为重要

如果加拿大央行认为宽松的信贷政策是罪魁祸首，那么提高准入将是最有效的措施吗？这正是罗雪欣女士的建议。“从居外网的角度来看，去年10月，针对BC省房产市场，加拿大金融监管局做出了最为重要的政策调整，决定将加拿大人申请抵押贷款的申请标准提高，这将是影响房市发展的核心举措。”

在罗雪欣女士看来，加拿大金融监管局制定的 B-20新准则确实做到了这一点，降低了借款人的最大信贷能力。在所有受联邦监管的金融机构中广泛开展的压力测试表明，将最大抵押贷款规模降低了约20%，将使信贷资金供应紧缩，更难推动房价的上涨。此外，它还促使银行采取更好的风险控制措施，包括借款人的收入验证。在B-20执行之前，加拿大银行对借款人国内外收入的来源验证监控备受质疑。现在实行的新措施平息了这些争论，并得到国际信贷机构的认可。

这些新的B-20准则还解决了外国买家的国外收入征税问题。越来越多的新移民家庭购买房产，然而他们的收入来源不明，征税政策对此也毫无办法。温哥华记者道格拉斯·托德（Douglas Todd）在2015年发表的一篇文章中指出，温哥华一些新落成的豪宅主人宣称是贫困阶层。人们普遍认为，这些在海外赚取收入的人并没有在本地申报自己的收入。

这其中很多都不是外国买家，而是加拿大新移民，他们免征外国人的购房税，但仍有资格使用海外收入获得抵押贷款，而且许多人没有在加拿大申报收入。B-20执行之后，这是不允许的。加拿大帝国商业银行向我们提供了一些关于采用新准则的解读。

借款人用于获得抵押贷款资格的收入来源，现在必須是合法且可核实的。若要获得地方抵押贷款，加拿大国家税务局会关注到你的现金情况，并要求支付任何未付的税金。这不会影响那些已经产生的购买，但足以令今后想犯规的人打消念头。

BC省确实已推出了一项投机税以应对这些问题。然而，你愿意支付房子价值的2%，还是支付房费所需收入的40%作为税金呢？我猜大多数人会偏好投机税而不是地方所得税。

外资在加拿大房地产市场的作用不可低估。不可否认，外国买家起到了一定的作用，但这些资金怎么会在这里、为什么会在这里都是重要的问题。即使外国买家占了25%的市场份额，但仍然有75％的国内市场能轻易吸收房价的上涨。投机者不论是国际的还是国内的，除非能卖出去，否则都赚不到钱。通常你需要卖给那些在当地有收入，或者至少有能力通过当地信贷来负担增长的人。

加拿大的银行体系至今一直通过扩大信贷供应来实现房屋所有权。房价在攀升，他们并没有遏制它。目前B-20的实施和不断提升的利率会抑制信贷供应，国内外的投机者将难以像之前一样轻松获利了。

原文：Better Dwelling
翻译：Rick Zheng
编辑：Zoe Chan & HY

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2018年抬高杠杆准入门槛二线城市房市或显新机 | 加拿大

过去的这一年是加拿大主要城市对海外买房者说不的一年。 16年8月和17年4月，温哥华和多伦多分别对海外买家推出了高达15%的海外买家附加税。然而，居外研究发现这一附加税政策的降温能效有限，并未能“浇灭”华人买家对在多温两市置业的热情。以2017年居外网有真实意愿的询盘者数量为例，整个2017年通过居外网咨询加拿大房源的询盘者人数比2016年相比仍呈上升趋势，同比增加26%。

为了进一步控制房价上涨速度保证加拿大国人的住房刚需，2018年1月1日起加拿大金融监管机构正式要求房贷申请者需要通过压力测试，也就是说未购买贷款保险者（即首付至少达到20%）的买房人需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款。加国地产行业人士预测，随着房产买家可使用的杠杆率下降，实际买房者的购买力下滑，很有可能房产投资者会转向价格偏低的二线城市和总价更低的小户型的公寓。

尽管多伦多和温哥华在2018年预计将以2.5％的GDP增长2.5％领跑所有加拿大城市，但在加政府计划减少杠杆的情形下，2018年的加拿大房地产投资会出现新的形势与机遇。居外网整理了2018年10个最值得投资的加拿大城市，多角度剖析大多数海外买家不太关注的加拿大二级城市房市趋势，并详细分析了多伦多和温哥华房市在2017年的表现和2018的机遇，希望给予有意在新一年踏足加拿大的房产投资者更多选择。

编辑：Zoe Chan & HY

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“文化古城”旅游业支撑房市投资魁北克市房产稳中求胜 | 加拿大

魁省首府魁北克市拥有403年历史，主要使用法语，当中的历史城区是联合国教科文组织世界文化遗产

据加拿大咨议局（Conference Board of Canada）数据显示，魁北克市的经济在2018年有望增长1.9%，与2017一致，较2016年上升1.6%。几个大型非住宅地产项目为这个城市的经济增长做出了贡献。其中最主要的是魁北克的三年基础建设计划，这一项目仅在2017年就带来5.87亿加元的投资。魁北克市的Le Phare项目有四座混合用途建筑，其中有酒店、音乐厅及公共空间，于2017年底开工。此外，Medicago制药公司已宣布投资2.45亿加元进行疫苗生产设施建设。（退休投资房产）

图一：魁北克市各类型房屋销量及售价

租赁市场概览

尽管供应增长显著，但由于需求不断增强，传统出租单元的空置率有少许下降。魁北克城市群的市场环境仍然相对稳定，但南岸市场的活力给魁北克市场的空置率带来了下行压力，出租共管公寓的空置率保持稳定。

图二：2017年魁北克市各类型房屋空置率及租金

2018年房市的机遇和挑战

长期以来，魁北克市的古城区一直吸引着游客：大名鼎鼎的城墙壁垒、古老的鹅卵石小道和雄伟的石屋。每年12月，这里都会变成一个风景秀丽的圣诞村庄，徜徉在户外狂欢之中

追溯至350年前至今，魁北克市一直是旅游热点城市，最近又迎来了两家酒店。而住宅的存量仍然居高不下，迫使一些建筑商撤回了新项目。魁北克市在经历办公及住宅密集化的转型。普华永道“2018年房地产新兴趋势”调查的一位受访者指出，由于“整栋房屋”被拆除后建设低层建筑，使供应增加。而办公空间的一个趋势是尽量吸收消化新建筑。

居外推荐房源：

公寓位于魁北克市商业区中心着名的Jules-Dallaire大楼内，包含2间卧室和2间浴室，高品质的嵌入式家具与落地窗，可欣赏到Lurentians山脉的美景。物业编号：36020346（点击图片查看详情）

在Sillery（锡耶里）附近一座非常迷人的石头房子，维护良好，包括4间卧室和一个巨大的地下家庭室，靠近拉瓦尔大学（Laval University），是家庭的理想选择。物业编号：35633104（点击图片查看详情） — 在锡耶里（Sillery）附近一座非常迷人的石头房子，维护良好，包括4间卧室和一个巨大的地下家庭室，靠近拉瓦尔大学（Laval University），是家庭的理想选择。物业编号：35633104（点击图片查看详情）

魁北克市中心775 Av. Ernest-gagnon带夹层的124.21平米公寓，天花高达15英尺，带落地窗户丶地暖和空调，设施有游泳池和健身室。物业编号：36244272（点击图片查看详情）

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参考信息源：普华永道（PwC）、加拿大房地产协会（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）

责任编辑：Zoe Chan

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油价推动埃德蒙顿经济增长 2018商、住房市均有机会 | 加拿大

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

埃德蒙顿是加拿大人口第二多的省会城市（排在多伦多之後），是阿尔伯塔省的文化丶政府和教育中心

不断上涨的石油价格帮助埃德蒙顿摆脱了经济衰退，恢复了增长。据加拿大咨议局（Conference Board of Canada）数据显示，该市的经济增幅在2017年达到2.4%，2018年有望达到2.2%。

图一：埃德蒙顿住宅平均价格（2008年1月—2017年12月）

图二：埃德蒙顿住宅销售活动（2008年—2017年11月份）

图三：埃德蒙顿各类型房屋销量及售价