Finance News – Page 51

紧随“一带一路”政策在迪拜安置一个家｜居外精选

纵观过去8年的全球房地产市场，中国投资客们的强大购买力，使得全球各大房地产市场快速增长。在2017-2019年间，我们看到大量的中国投资者纷纷进入迪拜房地产市场，背后的原因与如下因素有关：

1. 我国政府实行“一带一路”政策，鼓励大量中资企业进入迪拜开设公司，因此对办公室和员工宿舍的需求显著增长；

2. 目前国内的股票市场和房地产市场，投资机会减少，因此中高收入人群在海外寻找新的投资出口；

3. 迪拜房地产市场的众多优势，符合中国投资者的投资期望。例如永久产权、较高的租金、合理的房价以及免税等优势，非常吸引中国投资者。

同世界上其它城市相比，迪拜是独特的。她独特之美来源于它景色的差异性：一半是海水一半是沙漠。它拥有丰蕴无比的旅游景点、奢华的享受，是您前来旅游、生活、投资的乐园。

人类能想像得出来的建筑，迪拜都有，或者，正在准备建。树叶、火炬、空中平台，这里有把想像力变成现实的钱和技术，是全球建筑师的福地，也是投资者们的乐园。

在迪拜众多建筑中，有一座坐拥迪拜朱迈拉村（Jumeirah Village）的当代风格建筑尤为引人注目，它拥有一个让人难忘的名字——艺术高地（Artistic Heights），这座十七层高的住宅楼将壮观的建筑和令人难忘的景观视野合二为一，是您来迪拜投身当地房地产市场的明智选择。

正如它的名字所寓意的，艺术高地拥有着高规格的智能和优雅的装潢风格，艺术气息与现代科技结合得天衣无缝。在房型配置上，配有1、2、3居室公寓，能够满足您各种投资、自住所需。

艺术高地内设专为居民打造的高品质的便利设施：健身房、花园、游泳池，等等。艺术高地的每间豪华公寓住户都可使用健身房、花园、游泳池和一流的24小时值守安全设施。艺术高地项目占地约285,000平方英尺，市场价值约2亿迪拉姆。

近年来，阿联酋政府颁布了众多对华优惠政策，如将中文列为迪拜100所学校的第三大主要语言、建立中东北非地区最大的唐人街等。迪拜正成为欢迎中国人前来创业、工作、学习和生活的第二家园。我们相信，在未来2年，会有越来越多的中国人选择在迪拜置业。动心了吗？快来拨打居外热线400 041 7515或者点击https://www.juwai.com/46552214.htm详细了解吧！

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产代理Dinesh Jain提供

撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

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在日本，比婚房更刚需的竟然是？ | 居外专栏

前几天，某售房平台对北京、深圳、上海、杭州、南京、武汉、重庆、合肥、郑州、长沙、苏州、西安共12个一、二线城市，近千位18-50岁的女性群体在其平台上房产交易分析后发现，2018年，女性买家占比达47.9%，几乎“逼平”男性购房者，而相比之下，2014年时该比例仅为30%左右。

74.2%的女性买房时没有接受伴侣的资助，其中45.2%接受了父母资助，29%能完全凭一己之力买房。数据显示，我国的单身女性年纪越长，越有购房意识。

在30岁以上的单身大龄女性中，47.1%的人已经购房，其中全款购房者达到三成以上，有二套房的占比也达到了23.4%，买房的单身女性表示能够感到更有安全感。

这份数据报告超出了很多人的想象，一度被推至微博热搜。可见如今我国大城市的单身女性对于结婚必须购置婚房已然没有过于硬性的要求了，她们往往能通过自己的努力购置房产。

在日本，人们对于婚房也没有太多执念，比婚房更刚需的其实是写字楼。

在经济景气顺利恢复的大背景之下，东京市场对于写字楼的需求十分旺盛，需求量又创新高。2018年以“东京中城日比谷”（位于东京千代田区）为代表的新完工大型写字楼的出租面积约为60万平方米，猛增至2017年的3倍。

仲量联行发布了2019年1月末东京A级写字楼的空置率及租金水平，空置率仅为0.9%，相当于入住率达到了99.1%，时隔27年再次升至98%以上。

截至今年3月，东京中心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的空置率已大幅低于被视为供求均衡标准的5％。

*小科普：

日本房地产行业商务写字楼的分级体系

日本的房地产行业将商务写字楼分为A、B、C三个级别，主要的几家房地产开发公司有各自的标准，细节上各家虽然有一些差异，但是在主要原则上是基本一致的。

判断A级写字楼的定义一般为：位于东京都心5区及周边地区、楼面面积共达1万坪（合33060平方米）以上、标准层面积990平方米以上，基础楼层面积300坪以上（合990平方米）、房龄15年以内(大规模改造过的除外)、配套设施满足相关标准，天花板高度2.7米以上，个别空调，高水平的抗震与环境性能的房子。

2018年，东京都心的五个区的大型写字楼新增供应22.8万坪（约合75.38万平方米），达到了过去10年的峰值，租金以年率8%到9%的速度不断上涨。

但尽管如此，大部分写字楼依然没有空房！以扩大经营规模为由而搬迁的企业络绎不绝，许多新建大楼甚至在竣工前就达到了百分百的入住率，就连今年才会完工的新建大楼约7到8成都被租客内定了，二次空置的问题正被顺利解决，市场的焦点已经转向了2020年至2021年完工的大楼。

供应超过需求，空室率低、租金上涨，种种迹象表明，目前东京就业人数正在增加，且随着日本工作方式改革的推进，越来越多的企业搬迁和扩张的动向突出。　　

*写字楼供不应求得益于企业大量迁移规模扩大

2018年各企业扩大经营规模的欲望仍然旺盛。对企业的迁移理由进行了统计。“人员增加/业务扩大”连续4年位列理由排行榜榜首，并且，在2018年的调查中因该理由迁移的企业占比与上一年相同，均占到了整体的46%。

过去东京中心大型写字楼的主要用户是金融机构等大企业，随着经济扩张这些企业不断增加分支机构。现在用户范围扩大至IT企业和地方性企业等，新用户吸收了增加的办公面积，大型房地产公司将建造能让入驻企业高效工作的有吸引力的办公室，以应对企业的需求。办公室的需求方从此前核心的金融机构扩大至IT和游戏企业等。

排在迁移理由第2位的是“集中分散的办公地点”，所占比例为37%，与上一年保持相同水平。

越来越多的企业选择将分散在各处的办公地点进行集中，将分散在同一栋大楼中的不同楼层的办公地点整体迁移到一栋大型写字楼的同一层的情况。

2017年，能自由选择座位、和各种企业进行洽谈的“共享办公室wework”进入日本市场。2018年12月底东京中心5区用于共享办公室的使用面积预计达到7万4200平方米，增至2017年的2.7倍，这相当于2018年新增大型写字楼使用面积的1成多。

排在第3位的是“提高业务效率与便利性，对工作方式进行改革”。以此为迁移理由的企业占了15%。2018年日本企业的关键词之一无疑是“工作方式改革”。如今生产年龄人口（(注：指15～64岁的劳动力）减少，生产方式日趋多样性，两大趋势日益明显，众多企业采取应对措施迫在眉睫。

古河电气工业公司将入驻预计于2021年4月竣工完成的东京站站前常盘桥项目A栋（临时名称）。据称，公司即将迁入的常盘桥项目A栋写字楼中设置的是不设固定座位的新型办公室，此外还有满足多样需求的办公空间，以促进业务效率的提升及同事间的交流。

另外，此次调查还在迁移理由中加入了“吸引人才”一条。在劳动力不足问题日益明显的大背景之下，为了留住优秀人才，将会有更多的企业在选择办公地点时，会更注重写字楼级别、地址、周边环境等条件。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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加拿大房屋保险，都保了些啥？ | 居外专栏

在加拿大买了房子后，为了房子的顺利交接，买家都需要为新房购买保险。但你了解加拿大的房屋保险吗？加拿大的房屋保险都有哪些类型？哪些受保、哪些不受保？今天，嘉德小编就来跟大家简单聊一聊：加拿大房屋保险是怎么回事。

在加拿大，房屋保险的类型分的很细致。与华人移民关系较大的主要有以下几种房屋保险：

自住房保险（Homeowner’s Insurance）

作为自住房的房主，不论是否需要申请房屋贷款，都需为房屋购买保险。虽然法律上没有明文规定业主必须购买保险，但是在买家办理贷款和办理房屋交接时，都需要买家提供房屋保险证明。

租客保险（Tenant Insurance）

租客的私人财物和屋内的空间，需要一份租客保险来保障。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、水淹及盗窃等灾祸时，保险公司可对租客的私人物品损失提供合理的补偿。另外，租客以后若想在加拿大买房，如果在首次买房前就有良好的租客保险记录，有助于日后节省费用。

房东保险（Landlord Insurance）

房东切勿忘记购买房东保险，如果出租物业发生意外，警方及保险公司有关部门会查清原因，分清是租客或是房东的过失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外，租客便要承担责任；如果是房东的疏忽，房东保险便会发挥保障作用。不过房东保险有很多限制条件，也不是所有保险公司都做。

Condo共管公寓保险

Condo的保险与独立屋或其他低层住宅的保险有所不同。因Condo每月都需交管理费给大楼管理处，其中已包含有火险，所以购买Condo保险时无需再购买此项。但是Condo管理费中包含的基本保险不保装修及房内的财务等，因此公寓业主还需要购买Condo保险来保障例如漏水等对房内个人财务和装修造成损害时可以得到合理的赔付。

加拿大的房屋保险分为普通房屋保险、基本险、全面性房屋保险（全险）。因为大家一般都只买基本险，我们来集中研究一下基本险的内容。

基本险都保什么？

火灾及雷电（Fire and Lightning）：火焰或被雷电击中酿成的火灾。
爆炸（Explosion）：由于天然气、煤气或石油气爆炸酿成的灾祸。
浓烟（Smoke）：火灾中产生的浓烟会烟熏墙壁、家私，焦黑的烟渍不但难以清洗，且清洗费用也不菲。
暴风雨或冰雹（Windstorm and Hail）：有与暴风雨或冰雹对房屋外墙造成的破坏会缺口，或打至屋内对屋内物品造成的破坏。但如果因为忘记关上门窗导致屋内物品遭到的破坏则不会获得赔偿。
盗窃（Theft）：保险公司会对盗窃造成的财务损失和房屋破坏进行赔偿。不过如果盗贼是屋内居住人员或是留宿人员，保险公司不会做出赔偿。
骚动及内乱（Riot and Civil Commotion）：在骚动及内乱中遭到不法分子滋扰造成的财务损失也会受到保障。
空中坠物（Falling Objet）：被飞机、导弹或卫星等坠下来的物件击中房屋，可向保险公司申报赔偿。
蓄意破坏（Vandalism and Malicious Acts）：房屋受到恶意破坏可向保险公司申请赔付。如果房屋空置超过30天以上，一切后果由屋主承担。
房屋被车辆撞击（Damage by a Vehicle）：若家中车辆失控或泊车时不小心撞到房屋，保险公司也会做出赔偿。
突然漏水或淹水（Accidental Discharge or Overflow Water）：突发水患造成地板、地毯、家私或私人财物损失也可向保险公司申报赔付。但由于喉管接触问题或年久失修造成的漏水现象却不属受保护范围。
私人财物在搬家运输途中造成的损坏（Transportation）：私人财物和家具在运送途中受到破坏如汽车相撞或翻车等，都收到保障。
玻璃被砸（Glass Breakage）：除在建房屋或空置房屋外，家中的门窗玻璃遭到破坏都可以申请索赔。

房屋保险中，最重要的组成部分是住宅建筑（Dwelling Building），也就是住房发生可理赔意外后的重建或修缮，这也是房屋保险的Coverage A部分。这种理赔分两种：承保重置成本（Replacement Cost）和额外现金价值（Extra Cash Value）。重置成本就是重建与原来类似房子所需的费用，而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内容有，房屋主体本身、相连的结构（如车库）、室外的固定设施、树木、泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料，但一般不包括土地市值。

房屋内财物属于Coverage B，这是指房子里面，与房子没有固定联系的东西，衣服、电器、家具之类的。这部分理赔通常也是以重置为主，不做额外现金价值。也就是说比如电视没了，保险公司就会赔付替代一个电视所需的费用。

除此之外，房屋保险中还包括临时家居费用险（Additional Living Expenses），即房屋发生意外不能在其中居住时，您租房或住宾馆产生的额外费用。

最后，房屋保险中还有责任险（Liability）。责任保险是指因房子的所有权产生的责任，即如果因为被保险人的疏忽而引起的意外，造成邻居、第三人伤亡或财产损失，责任需有您承担的话，不过也可以向保险公司申请索赔，有时这部分获得的赔付会大的惊人。这部分在保险成分中不占很大比重，建议可以在这里保100万比较适宜。

责编：Adam Chen

加拿大置业专家李丁专栏全集

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现在是澳洲投资抄底的好时机吗？

作者：澳中集团董事局主席金凯平

最近几个月，国内对于澳洲房地产的咨询量突然大涨，国人购房澳洲的热情，就像久闭的阀门，一旦开启，便携风裹雨汹涌而来。

与此同时，我也被不断地问到同一个问题：现在是澳洲投资抄底的好时机吗？

我的答案是肯定的：是的，澳洲房产几乎已经到了最好的抄底时刻。

信号一：澳洲银行政策放宽

近期，澳洲四大银行纷纷有大动作，他们不约而同地开始试图刺激海内外房地产投资者的增长。

市场中，只付息贷款是最受欢迎的贷款类型。两周前，澳大利亚澳新银行就表示，会放宽房地产投资者的只付息贷款条件：首付降至10%（几个月前才从30%降到20%），贷款期限延长至10年（此前为5年）。

还有一个利好消息，就是根据今年2月澳洲联储发布的声明来看，今年澳洲银行还将迎来2到3次降息。

众所周知，澳洲房地产遇冷已经超过一年。这主要是受到政府调控的影响，银行不得不收紧政策，上调利率、提高贷款申请门槛等一系列变动，导致投资者纷纷逃离市场。

但促进经济发展始终是政府的主要职责之一，今年初，澳洲财政部长就曾呼吁银行重新启动“负担得起且及时”的贷款。

延伸阅读：【3月25日起澳洲西太银行接受这些中国人用海外收入贷款】

可以说，在过度谨慎的一段时期之后，澳洲正重新向海外房地产投资者敞开大门。

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信号二：海外买家热情再起

前不久，居外网发布了一份《2019年中国人在澳购房展望》，称富裕的中国人打算利用疲软的澳洲房市“讨价还价”，因为此时入手“得便宜”。

这份展望并不是空穴来风，事实上，近两个月来，澳洲媒体时不时就有类似“中国买家闪电购房”的新闻登上报端。澳媒喜欢用“旋风旅游”来形容中国买家的购房行为，因为“他们从看房到买房，最多只会花费四五天的时间”。

我在澳大利亚带领华人朋友投资房地产已有近30年，这30年间也见证了几次房价遇冷的情况。我们需要知道的是——受到政府调控而遇冷的房价，其实正是在为进一步上涨积蓄力量。

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澳大利亚作为一个经济持续27年持续增长的发达国家，一直备受世界各地投资者的青睐，尤其是房地产，因为持有成本低和较低的空置率，可以说令海内外投资者趋之若鹜。其中，永久产权对中国人来说更是一个巨大诱惑。

除此之外，澳洲也是一个移民大国、教育大国。留学生通过澳洲置业可以“以房养学”实现零成本留学，可谓一举多得。我在《中国人在澳洲做地主》一书中，写过很多个这样的例子。

如同我一直以来推断的：澳洲房地产的复苏就在不远处，在今年年中，最晚不超过今年底。

现在入市，对于澳洲本地的首次置业者来说是难以多得的良机；对于国内外投资者来说，亦是会比明年节省10%～20%投资成本的好时机。

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原文链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_477d26a30102zgjr.html
责编：Zoe Chan

在英国房东驱逐租客有哪些办法？ | 居外专栏

最近的一个法律案件引起了人们对房东占有权的关注。

如果房地产部门要确保长期租赁的可行性，则首先必须确保英国的房东及未来的房地产投资者收回物业的权利得到充分的保护。然而，引起物业收回的情况应当符合法律规定。

在私人房地产领域，政府支持人们提供时间更长的租约。然而，出于对占有权的担忧，房东们对长期租约表现出了一些抗拒。他们担心，更长的租期可能会影响他们收回物业。

在特雷卡尔住宅有限公司（Trecarrel House Limited）诉朗斯菲尔德（Rouncefield）一案中，房东试图收回他们的物业，但法院驳回了他们的诉讼请求。然而，租客向法院提出上诉，称房东在他们搬入之前没有向他们提供燃气安全证书。

房东在他们搬入后才提供了证书。因此，法院裁定，第21条不适用于本案。法官说，如果房东在租客入住前没有提供燃气安全证书，则房东就不能按照第21条的通知规定驱逐租客。他补充道，房东无法在租客搬入后再通过提供证书来解决这一问题。

根据《1998年燃气安全（安装和使用）条例（Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998）》，房东必须在两年内保存好燃气安全检查记录。此外，他们必须在任何新租客搬入前向对方提供一份燃气安全证书副本。如果不这样做，他们就不能按照第21条通知规定行使自己的权利。

因此，房东应确保其行为满足《1998年燃气安全（安装和使用）条例》的所有要求。他们应该在租客搬入之前，而不是搬入之后提供燃气安全证书。过去，房东在租客搬入后才提供燃气安全证书的做法是一种惯例。然而，最近的庭审案件证实了这是一种错误的做法。

如果房东在租客搬入前未向租客提供燃气安全证书，则第21条通知的规定无效。面对这种情况，住宅业主协会（Residential Landlords Association）表示了对房东的支持。他们的论点是，如果房东第21条通知送达之前就提供了燃气安全证书，则该证书应视为有效。然而，这样的观点是错误的。如果您想按照第21条通知的规定行使自己的权利，则您必须满足1998年《气体安全（安装和使用）条例》的所有要求。

如果您需要了解更多作为房东的物业权利信息，请咨询您在伦敦的房地产经纪公司——石联国际（StoneLink International）的房地产顾问。

责编：Adam Chen

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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没有“法律保证”的销售到底少了啥? | 居外专栏

现在正是买房季节，到处看房的朋友们肯定能在CENTRIS网上上看到一些价格偏低，写明了没有法律保证的销售的房子出售，令人心动价格，大多数糟糕的房屋状况，但最闹心的还是那个“没有法律保证”所带来的不可知的风险，让大多数买家望而却步。大家都在琢摸着，这法律保证到是保证了什么呢？少了它又会怎么样呢？。。。

在解释它之前，先说说几个朋友碰上的与之相关的故事吧。一个朋友买了五十年代的独立屋，基本没怎么住，才一年多时间因为家庭情况变化决定卖房。卖出去大约才半年就收到新主人的挂号信，说是发现地基有问题，需要朋友负起法律保证的责任，付钱修房。想想有点冤，自己也是刚买的房，凭什么这地基的问题得我来修。于是找到律师，被告知这地基是在朋友做房主是就有的问题，所以朋友是有责任修的。并建议朋友继续找上一家屋主索赔，因为这个问题不是短时间的问题，肯定在上一家屋主住的时候就有。没办法，只能先赔偿，再找上一家屋主，这才发现老人家已经不在世了。所以这样看来，这个法律保证的责任就只到他这儿结束了。

另一个朋友买房住了5年，一次意外的厕所漏水发现了地下室墙体渗水，接着发现地基早期就有裂缝维修过的痕迹，但从来不知道。咨询了一下，房屋四周挖开维修墙体的费用得在2-4万之间，得知有法律保证这回事后，她决定找律师向原卖家索赔，开始了漫漫的追诉之路。

那么到底什么是法律保证呢？

在魁北克，法律保证基本原则是：每个房屋被出售时都是有保证的，这个保证主要是保证房子的所有权和房屋质量。也就是说，如果买家买下房子后，如果发现产权和房屋质量的问题是在交易时不可能合理知道的话，他可以找卖家索赔。

什么样的房屋会是没有法律保证的销售?

一般是银行卖破产房，财产继承人卖遗产房时，会提出卖房没有法律保证，因为自己没有在这个房子都居住过，对房子的情况并不了解，所以希望不承担后续可能发生的风险。

什么风险才是法律保证的呢？

就物业的所有权而言，魁北克有着相当可靠的对外公示的系统。在房产交易过程中，不管房产销售有没有法律保证，公证员都会仔细核查物业的所有权，所以这个层面而言，风险很低。

出现的绝大多数是房屋质量问题。这种在法律保证下担保的房屋质量问题有两个关键问题需要向法院证明：

问题不是验房能够发现的，也不是买房时能看到的，必须是买房时不管是买家还是卖家都没有办法发现的问题。
必须是在房子过户前就存在的问题。

那么卖家对这样的房子质量问题就负有责任。比如说验房时谁也不能看到地下室的墙体渗水，因为有石膏板等装修在外层，但如果新房主进去装修打开发现墙上有大裂缝，就可以要求卖家维修，因此这明显是在过户前就发生的问题，但验房时没有办法知道。还出现过买了房，发现土地因为油罐泄露造成污染，向卖家索赔成功的案例。

当然也有不少案例，虽然上面两条都可以证实，却是因为房子年代久远造成的问题，并不是都由卖家按新的全赔。比如说屋顶是20年年限，买家知道是20年的屋顶，买下出了问题，就是索赔也不能指望按个新屋顶赔给你，很有可能赢得机会很小，因为这屋顶到时间了，出现问题也是自然的。房屋也有年代时效，所谓的质量保证也有一定年限，这些都要具体情况具体分析了。

卖房时说好没有法律保证,真得就可以没有后顾之忧了么？

现在在卖房时，房主都必须填写一份声明，这是一份格式化的问答卷，上面包括了房屋方方面面的情况，房主如实回答，就等于把房子的基本情况做了详细说明。作为经纪，我们都劝客人详细如实说明，不用担心房屋有过什么问题，会造成卖房困难，相反如果隐瞒，被买家事后发现倒有可能告上法院。

也有客人嫌麻烦，说干脆就没有法律保证的卖吧，有了问题别来找我。为此我特地咨询我REMAX的老板PATRICIA CIANCOTTI，多次和律师为法律保证的问题打交道的她告诉我，律师说了，法律保证是法律赋给个人的，神圣不可剥夺的权利，所以不管有没有法律保证，有了问题，都可以找卖家索赔。只不过，通常一句“没有法律保证的销售”让很多买家就放弃了这一权利。真碰上较真的主，有明显的房屋缺陷，不管怎么卖的，上庭还是大有赢的机会。

但话说回来，能不上庭还是不上庭吧，按小时收的律师费、漫长的等候时间，都让一场官司最后变成没有赢家的战争。所以现在跟着REMAX买房的客人有福利了，只有通过REMAX买房，可以花约1000元买一个法律保证的保险，有了这个保险，可以在发现房屋质量问题后，得到最高至4万元赔偿，不用找卖家撕扯纠缠，不用请律师上庭等待漫长的判决，保险公司为你买单。这对卖家或买家，都会省不少心啊。如果有感兴趣的朋友，可以电话我，具体再解释了。

没有法律保证销售的房子平均比市场价格要低至少8%，所以还是正常卖房吧，加上有关保险，一样可以让你卖房无忧。

责任编辑：Adam Chen

经纪柯婕专栏全集：

柯婕魁北克谈房说地

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中国买家撤资美国地产转战东南亚香港中转地位依然稳固

居外网CEO罗雪欣表示，近来许多有意海外购房的内地买家来香港看房、交易，及接入其他专业服务如移民、留学、银行开户等，这些都突显了香港特区在海外购房者心目中的地位。她预料今年中国买家海外购房将会增3%至8%，可能超过1233亿美元。

撰文：索寒雪

尔湾位于美国加州橙郡，是华人主要聚居区，也是近年来中国人海外购房的热点区域。

“过去，有大批的中国买家排队，去买那些还没有建好的期房。但是，今年不同了。”美国加州橘县房产经纪人协会负责人胡世宗向《中国经营报》记者表示：“春节的时候，地产商找到我们，还有60多套现房别墅，卖不出去，希望我们介绍客户，并提高了佣金。”

胡世宗透露，从客户处得到的消息，“现在美元很难出境”。

而之前惯用的渠道是，“从外资银行在内地和香港的机构联合，可以把钱转移到美国，但是现在这条路走不通了”。

据了解，地产经纪人手中超过20%的客户已经流失，房价开始出现下跌。

中国买家撤离美国

“中国人有个好习惯，就是喜欢买房子。”3月27日，由居外网在北京举办的全球经纪人峰会上，行业专家坦率地说：“很多人计划把孩子送到国外读书，并在当地购买房产。”

有统计显示，2014年，中国买家购买了价值520亿美元的国际房地产，到2020年，这个数字料将涨到2200亿美元。

此前，在购房意向调查中，美国、加拿大、澳大利亚和日本是中国买家最青睐的三个区域。

尔湾由于是华人聚居地，同时有学区资源，成为了中国买家的首选之地。

洛杉矶尔湾市学区房出售，4室3卫，闹中取静，属于著名的Northwood High高中学区，5分钟车程内，可到达幼儿园及小学中学以及华人购物餐饮商业区，生活非常便利。
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“由于外汇出境的限制，现在来买房的中国客户越来越少了。” 美国加州橘县房产经纪人协会负责人胡世宗向《中国经营报》记者表示。

他回忆，“两三年前，经纪人只要花一点点时间，就可以找到来买房的中国人，但是现在的销售量特别低。”

由于资金出境的限制，导致买房受阻的情况最明显的趋势是，“现在50万美元以上的房产，几乎无人过问。”他补充，购买50万美元以上房产的人群通常为企业人士，通常把美国房产作为投资使用。还有一类人群是正在办理移民，或者购买学区房。

“但是，根据目前中国对外汇的管制政策，将首付的资金转移到美国，至少要一年半的时间。所以，很多人都放弃了。”胡世宗表示。

目前，国家外管局对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理。年度总额分别为每人每年等值5万美元。国家外管局可根据国际收支状况，对年度总额进行调整。

他举例说明：“有一个地产开发商，两年前，出售期房别墅，价格在65万美元，客户需要连夜排单子，才能有机会购买。”

然而到了2019年，“春节前，有60多栋现房别墅，已经盖好了却卖不出去”。地产开发商只好找到地产经纪人，提高佣金，寻找客户。

香港中转

根据国家外管局的规定，个人换汇有等值5万美元的限制。但是该政策已经持续多年，为何会在2018年末2019年初，造成明显的影响？

记者采访另外两家房地产企业，分别来自香港和泰国，其负责人表示：“很多客户都来自香港，无论是香港的本地人，还是内地人，都喜欢从香港归结资金，去海外购买房产。”

来自居外网的数据显示，2017年中~2018年中，来自香港特区的买家花费了81亿美元投资海外房地产。

全球海外房产平台居外网CEO罗雪欣向记者表示：“香港的海外房产投资额料会继续增加，特别是近来许多有意海外购房的内地买家也会来香港看房、交易，及接入其他专业服务如移民、留学、银行开户等，这些都突显了香港特区在海外购房者心目中的地位。”

香港九龙区何文田区皓畋3卧2卫豪宅，顶层连天台。宽敞大厅，高楼底，有露台，全包厨房电设备，三房一套加工人房，天台1032呎，拥有设备完善的会所。
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但是，香港也是资金外流的一个渠道。胡世宗从客户处了解到，“其实，资金从中国内地汇到香港和中国内地汇到美国，限制都是一样的。但是可以找大的银行，像汇丰银行。在内地的汇丰银行和在香港的汇丰银行合作，客户经理会帮你处理一些问题。”

但是汇丰银行予以否认，汇丰中国相关负责人表示：汇丰中国严格按照个人外汇管理条例办理外汇业务，不提供境内个人用于海外购房的跨境资金转账业务。汇丰中国的客户须严格遵守适用的法律、法规和相关服务的条款和条件，所有的资金出境方式都受多种单笔和累计上限金额的限制。

记者了解到，汇丰银行曾收到国家外管局的通报。不过，被处罚的原因则是内保外贷问题。

2018年下半年，国家外管局官方公布“国家外汇管理局关于外汇违规案例的通报”—— 汇丰银行北京分行违规办理内保外贷案。

通报显示，“2014年8月至2017年6月，汇丰银行北京分行在办理内保外贷签约及履约付汇时，未按规定对贷款资金用途及相关交易背景进行尽职审核和调查。该行上述行为违反《跨境担保外汇管理规定》第十二条及第二十八条。根据《外汇管理条例》第四十七条，处以罚没款842.22万元人民币。”

在同期被通报的银行中，汇丰银行被处罚金额最高。

内保外贷是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。

汇丰银行认为，这与个人业务无关。

此外，2018年，国家外管局对一大批地下钱庄进行了清理。“隔几天就会听到地下钱庄被查的消息，这一切共同造成，内地的钱来美国越来越难了。”胡世宗表示。

转战东南亚低价地产

资金减少了，海外投资的市场也随之发生了变化。

LuckyLiving公司是一家泰国的房地产商。“2018年，我们没有使用任何促销手段，结果发现，有10%的房子卖给了中国人。” Lucky Living的负责人向记者介绍，该公司开发的地产在曼谷的核心区。

据了解，泰国的总房款普遍只有美国房产价格的一半。

罗雪欣表示，根据买家询盘数据，香港买家最钟爱的最新海外购房目的地依次为：马来西亚、美国、泰国、澳洲及加拿大，马来西亚首次跃升为第一名，显示香港买家有向价格更实惠、距离更靠近的楼盘转移的最新趋势。

同期内地买家海外购房目地的排名为泰国、澳洲、美国、加拿大、英国、马来西亚、新西兰、希腊、日本和德国，内地榜单中泰国首次跃升第1 名。“2017年中国买家海外房产投资1197亿美元，我们预料今年中国买家海外购房将会增3%至8%，可能超过1233亿美元。而2010年，中国人海外投资额仅为50亿美元。” 罗雪欣表示。

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英国北部多个房产项目烂尾买家被坑如何鉴别开发商？

作者：傅士鹏

据英国《泰晤士报》最新报道，超过25个由香港买家投资的英国北部房产项目烂尾，2000多名买家损失了总共1.1亿英镑的订金。

受损失的买家大多来自中国香港，另外也有中国台湾、中国大陆、马来西亚、新加坡投资者受损。

香港立法会议员To Kim-sun向《泰晤士报》曝光了这一消息。

这次被曝光的房产项目，不乏前任英国财相乔治·奥斯本2015年访华时主推的北方经济引擎计划（Northern Powerhouse）中的项目，重灾区是利物浦、曼彻斯特等英国北部城市。

北方经济引擎计划允许开发商在推广项目时，可以说自己的项目是由英国政府背书的重建项目。

在所有烂尾项目中，位于利物浦的“新中国城”（New Chinatown）项目最为知名，在香港闹得最大。

利物浦“新中国城”开发商North Point Global最初称将对项目投入2000万英镑，复兴英国第一个中国城——利物浦中国城，并新建790套公寓和一栋拥有140个房间的酒店。

项目最初于2015年在香港开售，承诺第一期将在2017年末完工，整个计划将会于2019年结束。

现在已经是2019年，项目仍未建成，且建造速度极为缓慢，只打了个地基。

目前该项目已经被转手卖给另一个开发商，原开发商North Point Global正在接受英国严重欺诈办公室（Serious Fraud Office, 简称SFO）的调查。

根据由受损投资者组成的团体”新中国城买家有限公司“（New China Town Buyers Ltd）发布的声明：

新中国城买家有限公司代表的买家一共投资了将近600万镑，原因只为利物浦新中国城的历史文化意义。现在，不忍看见本来前景无限的计划不幸搁置，还收不回钱。

另外一家位于曼彻斯特的开发商Pinnacle Alliance同样并未能兑现对投资者的承诺，它在曼城市中心的开发项目Angelgate在严重拖延交房的情况下，还花费了总资金的40%用于支付售房提成。

在被超过70个买家举报后，位于曼城的Angelgate项目与另外一处位于利物浦的学生公寓项目Quadrant进入了破产程序。

Angelgate地块最后在网络拍卖中被香港开发商远东发展以520万英镑买下，楼花买家算是能暂时松一口气。

除此之外，同样在英国北部开发三处期房项目的Absolute Living Developments也在2016年申请了破产清算。

针对这一事件，香港立法会还发布了政府公告，并列出了所有烂尾项目清单。

▼香港立法会政府公告

▼有香港买家参与的英国北部烂尾项目清单

▼港媒对其中一个项目绘制的关系图

精明的香港买家为何中招？

以闹得最大的利物浦新中国城项目为例，由于英国贸易部（原来叫UKTI，先改名为DIT）和利物浦市政府都曾大力推介过烂尾的利物浦新中国城重建项目，许多买家认为该项目有政府背书。

对此，英国贸易部发言人对《泰晤士报》解释道：

英国贸易部仅仅是对利物浦中国城项目进行推介，负责吸引开发商投资，并没有参与到开发商的选择中。

参与选择开发商的利物浦市政府表示无法评论，因为SFO的调查还在进行中。

香港立法会议员要求英国当局调查其中的违法行为，呼吁英国警方和香港警方共同合作。

同时，香港立法会议员也建议英国当局未来和香港证券及期货事务监察委员会合作，去核实英国楼花项目的可靠性。

除此之外，香港买家之所以中招，也是因为这类开发商开创了一种新模式：

1. 开发商首先向买家承诺了高昂的租金回报率（往往在7%以上），且承诺包租。

2. 开发商要求买家提前注入楼盘总金额50-80%的资金。这样一来，开发商不再需要向银行贷款，可以直接从买家处获得开发资金，相当于投资客集资建房。

这种模式需要买家对开发商有很强的信任。

而这种模式也正是在英国政府发布北方经济引擎计划（Northern Powerhouse）计划后开始变得流行。

但从今天来看，集资建房的模式却并没有那么可靠，许多项目至今仍未动工，或修建到一半就进入停滞状态。

2014年，奥斯本提出北方经济引擎计划，但这个政策随着奥斯本下台已经很少被英国政府公开提及

从法律的角度讲，这种买家集资建房的模式本身不违法，也并不是所有使用这种模式的项目都烂尾了。

但是，这个模式的的确确已经导致数以千计的投资者蒙受损失。不只亚洲投资者，《泰晤士报》刚刚完成的调查显示，在由买家出资集资建设的项目中，至少已经有5亿英镑的订金受损。

这个事件很有代表意义，也算是给投资者敲响了警钟。

首先英国的城市本身就分两种：伦敦和其它。

英国除了伦敦之外都算是小城市，从投资的角度来说，小城市比如像曼彻斯特、利物浦，承诺的租金回报比较高，但同时伴随着一定风险。伦敦租金回报率不高，但相应的风险小，极少出现烂尾现象。

当然，我们也不能把英国其它城市的项目一竿子打死。

我们其实可以从这个事件中总结出一些规律，比如如何鉴别开发商。

可以看到，上文提到的开发商有几处明显特征：成立时间短、没有太多经验和名气、要求高额的首期付款（50-80%）、承诺较高的租金回报并包租。

文中提到的利物浦新中国城项目开发商North Point Global成立于2015，Pinnacle Alliance成立于2015年，Absolute Living Developments成立于2013年。

所以，对于投资者来说，如果对英国不太熟悉，建议认准大开发商（最好是上市开发商），同时也要查一查开发商的过往项目、成立历史。如果真的自己拿不准，也可以致电我们的客服400 041 7515问一问，看看项目到底靠不靠谱。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

新周期开始了！ | 居外专栏

2018年将会被人们铭记——2018年上半年和下半年，新加坡的私人住宅市场呈现了大不相同的走势。

2018年上半年，我们见证了新加坡方式的急剧变化：私人住宅价格仅在第二季度就上涨了9%以上，这是自2013年年底以来房价连续下跌15个季度后的首次回升。到了下半年，由于政府7月份宣布调整一系列降温措施，住宅价格走势较为平缓。

显然，2018年7月政府提高买方印花税（ABSD）后，市场受到了一定的冲击。然而，奢华物业市场的房价短时间下降后迅速回升，之后保持稳定。

就交易笔数而言，新加坡优质独立式洋房（GCB）市场的表现与2017年相同，共售出了42套优质独立式洋房。但从总投资额来看，2018年的总投资额为10.29亿美元，比2017年的8.855亿美元高了16%。这是自2011年以来总投资额首次突破10亿美元大关。如以土地价格为价格参考标准，则2018年优质独立式洋房交易的均价为每平方英尺1515美元，比2017年登记的每平方英尺1329美元高出了14%。

在交易额最大的前10笔优质独立式洋房交易中，房产价格都在3000万至9400万美元之间，而这也是推高2018年房产投资价值的因素之一。这些物业都包含较大的地块或新建筑。2017年售出的优质独立式洋房中，交易额最高的十套住宅售价都在2600万美元至4600万美元之间。我们预计，人们对独特的大型优质独立式洋房地块的浓厚兴趣将延续到2019年。

2018年，圣淘沙升涛湾市场有所放缓，而放缓的部分原因是ABSD上升，但也有外部因素的影响，如中美贸易战和英国脱欧引发的不确定性。2018年出售的优质独立式洋房数量为11套，低于2017年的15套。我们预计2019年的销售活动将保持稳定，而且情况与2018年类似，即售出10至12间洋房。

2018年下半年，豪华公寓销售活动也有所放缓。2018年共成交365套公寓，略高于去年售出的361套。

最畅销的公寓是银峰（New Futura）项目，共售出74套，平均售价为每平方英尺3461美元。销量排名第二的是纳森华庭（The Nassim），共售21套，平均售价为每平方英尺3260美元。排名第三的是格美华庭（Gramercy Park），共售出16套，均价为每平方英尺3196美元。总体而言，豪华公寓的平均价格同比上涨了16%左右，达到每平方英尺2692美元。

外国买家在奢华物业市场上发挥着重要的作用。每年有55%到65%的豪华公寓出售给外国买家。虽然优质独立式洋房是仅允许新加坡公民购买的限制性房地产，但有部分优质独立式洋房的买家是已经成为新加坡公民并在这里安家落户的高净值外国人。在允许外国人购买和拥有洋房的圣淘沙升涛湾，某些人已经获得永久居民身份，因此可以享受较低的印花税。

在购买奢华住宅的外国/永久居民买家中，排名前三的分别为中国人、印尼人和马来西亚人。

由于全球经济前景的不确定性，预计整体住宅市场的交易将于2019年放缓。豪华住宅销售活动预计将维持2018年的水平，价格也可能保持相对稳定，这是因为洋房和公寓的库存有限，而买家和卖家双方都是长期投资者，拥有强大的财务支持。此外，仍有外国投资者受新加坡的经济稳定性，健全的管理和都市文化所吸引，正等待着进入市场的理想时机。

尽管市场上仍存在一些不确定因素，如被多次提及的贸易战和英国脱欧，但我认为每个人都应该保持积极的态度，从大处着眼，并走出我们的舒适区。俗话说得好，“危机中也有机遇”。

即使面对各种不确定因素的干扰，聪明的投资者也会积极寻找投资亮点。利用合适的资源和知识，投资者可以到海外丰富其投资组合，从而获得更多收益或让资本进一步增值。

房地产市场具有周期性特征。投资者可以从一位值得信赖，有能力助其进入市场的专业人士那里寻求可靠建议，以便在适当的时间进入市场，购买理想的物业，进而获得可观的收益。

责任编辑：Adam Chen

利斯苏富比运营总监梁文豪专栏全集

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新西兰限购令影响尚未浮现海外购房份额基本持平

居外网首席执行官罗雪欣预计，中国买家对不受限于外国买家禁令的新西兰新建公寓项目的兴趣将延续下去。她又表示，如今大多数中国买家都有移居新西兰的计划。在居外网2018年投资者置业意向排行榜上，新西兰排名第六。

新西兰的首都惠灵顿维多利亚山（Mount Victoria）的房子群。惠灵顿的平均房价达到56.2万新西兰元。

作者：佩塔·汤姆林森（Peta Tomlinson）

佩塔·汤姆林森为《南华早报》撰文称，利用数据来评估外国住宅买家限制性政策的影响还为时过早。

在当前阶段，新西兰阻止众多外国人在其房地产市场上购买住宅物业的举措似乎对交易量影响不大。

根据新西兰统计局（Stats NZ）发布的最新数据，2018年第四季度，2.3%的住宅被转让给了没有新西兰公民身份或居民签证的人。相比之下，这一指标在2017年第四季度的数值为2.9%，而2018年第三季度为2%。

房地产统计管理人员梅丽莎·麦肯齐（Melissa McKenzie）表示，这些结果可能无法充分反映2018年10月22日生效的法律修订案对外国买家的影响，“因为在合同完成之前，我们的统计不会纳入交易的数据，而完整的交易可能需要花费一个月或更长的时间。”

“如果有人在10月22日之前同意购买新期房，那在施工结束后的数月后，住宅交易数据才会被纳入统计范围，”她说。

根据《2018年海外投资修正法案（Overseas Investment Amendment Act 2018）》，大多数没有新西兰公民身份或居民签证的人会被禁止购买住宅物业。新西兰统计局称，澳大利亚和新加坡公民，在大型开发项目中购买新公寓的人以及通过建造新房产增加新西兰住房供应的人均不受此法案的限制。

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数据显示，在截至2018年12月的一整年内，全国有2.6%的房屋转让给了非居民的外国人，与上一年2.4%的比例基本持平。在怀特玛塔地方委员会区域（Waitemata local board area，即奥克兰内城），这类买家所占的比例最高（17%），超过了去年同期的10%。

在奥克兰置业的此类买家激增可能是因为许多外国投资者试图在禁令生效前抢购物业。

新西兰房地产研究所（REINZ）的首席执行官宾迪·诺威尔（Bindi Norwell）认为，这项禁令“肯定会对销售量产生影响”。

“9月份，房地产销售量同比下降了3%，但到了10月份却飙升了15.6%以上，这表明有一些人十分热衷于在禁令生效之前通过海外买家的抢购浪潮获利，”她说。然而，她警告说，这项禁令对全国各地房产的可负担性并无较大影响。

新西兰房地产研究所的数据显示，奥克兰是1月份全新西兰仅有的两个房价下跌地区之一。2018年1月，奥克兰的房价中值从原本的82万新西兰元下跌了2.4%，低至80万新西兰元——这是自2016年2月以来该地区房价中值的的最低水平。此外，坎特伯雷的房价中值同比下跌0.7%，从43.5万新西兰元降至43.19万新西兰元。统计部门还统计了其余14个地区的房产价格上涨数据，包括马纳瓦图/旺加努伊（上涨21.7%，达到34.8万新西兰元）、吉斯伯恩（上涨21.1%，达到33.3万新西兰元）、南地大区（上涨15.6%，达到27.75万新西兰元）和惠灵顿（上涨12.2%，达到56.2万新西兰元）。

新西兰马纳瓦图/旺加努伊的4卧1卫房产，建筑面积110平方米，采用开放式的布局设计，房价约¥114万。
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诺威尔认为，大多数地区的价格上涨现象“再次”凸显了全国物业供应不足的影响。“作为一个国家，我们必须尽早解决这一基本问题，”她说。

诺威尔指出，一如往常，奥克兰今年年初的房价走势相对平缓。

“在通常情况下，12月和1月房产价格会下跌，然后在2月和3月再次回升，因此我们将密切关注当前的发展趋势究竟是一般的圣诞节/新年放缓现象，还是广泛影响的体现，”她说。“现在把这些变化称为一种趋势还为时尚早，而且我们也无法确定奥克兰市场是否确实经历了变化。”

中国国际房地产网站居外网的首席执行官罗雪欣（Carrie Law）女士认为，中国人对新西兰的物业依然有着浓厚的兴趣。“这条外国买家禁令没有禁止人们投资新建的公寓项目，”她说。“我们预计中国买家对这些项目的兴趣将延续下去。”

罗女士补充道，如今大多数中国买家都有移居新西兰的计划。“由于这些买家没有新西兰公民身份，他们不会出现在新西兰的统计数据中，但他们将参与明年开展的大多数交易活动。”

罗女士指出，已移居新西兰的中国买家所进行的交易笔数比中国海外买家进行的交易笔数多两到三倍。

“在我们公司接触的新西兰置业者中，有69%的买家告诉我们，他们购买房产是为了自用。在这些买家中，有23%的人认为一个优秀的学区是首要的购房条件，这表明许多人将和其子女一起搬入新居。在居外网2018年投资者置业意向排行榜上，新西兰排名第六，前五名分别为美国、澳大利亚、泰国、加拿大和英国。”她表示，在新西兰，中国物业买家最多的城市是奥克兰、基督城、惠灵顿、皇后镇和汉密尔顿。

新西兰惠灵顿4卧3卫的房产，建筑面积245平方米。物业建于2011年，拥有Master Build保证。房价约¥480万。
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然而，城市土地学会（ Urban Land Institute，简称ULI）和普华永道（PwC）联合发布的一份房地产预测报告——《2019年亚太地区房地产市场最新发展趋势（Emerging Trends in Real Estate Asia-Pacific 2019）》显示，部分投资者对于在新西兰置业持谨慎态度。

“奥克兰在我们参考的22个城市中排名第20位，低于去年报告中的第9位。由此可见，该城市的下降幅度很大，”城市土地学会内容部门负责人科林·加洛韦（Colin Galloway）说。他表示，这一排名“并不只针对住宅市场，还纳入了商用物业市场，因此投资者在投票时会考虑所有行业的情况”。

排名下降不一定是异常现象，因为排名“每年都会出现大幅震荡”。“排名纯粹只是衡量（投资者）情绪的一种手段，而这种情绪可能会随着各种因素变化而变化，”加洛韦说。

他认为，调查中所反映的观点受到了外国买家限制政策的部分影响，“但更有可能的原因是机构买家认为他们已经赚到了可以轻松赚到的钱，而这样的想法体现在了这一结果上。

“几年前，奥克兰备受专业投资者青睐，因为他们发现新西兰的物业价格落后于亚洲的其他地区。因此，有大量外资流入新西兰，其中来自澳大利亚、新加坡、美国和中国的资金尤其多。这些资金对新西兰这样规模较小的市场产生了显著的影响，大幅推高了房产价格，同时拉低收益率。与投资者可能更容易进入的其他市场相比，目前在新西兰置业的优势已大为减少。”

加洛韦同意宾迪·诺威尔的观点，他也认为供应短缺可能是推高房价的最大因素。

考虑到目前“摇摇欲坠”的全球经济形势，他预计新西兰的市场活动“可能会在一段时间内处于低位，但我认为并不存在太多阻碍价格持续下跌的因素”。

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来源：南华早报
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