Finance News – Page 69

投資全球房產，你是追風還是專挑大冷門？

英國《泰晤士報》最近對全球的投資趨勢做了一次 “全面”總結，將房產投資者們追逐的熱門與冷門投資目的地與房產類型分別做了梳理。

What’s HOT （熱門投資目的地）

1. 中美洲東海岸伯利茲（Belize）——不可錯過

對歐美投資人士而言是大熱門，對中國大陸華人而言，它可能只是投資大冷門，因為與中國建交又斷交過。面積不過2萬多平方公裡人口不過27萬的伯利茲是中美洲唯一的英語國家，北和西北鄰墨西哥，西和南與危地馬拉接壤，東瀕加勒比海。屬熱帶雨林氣候。官方語言為英語。近半數以上居民通用西班牙語或克裡奧爾語。居民中60％信奉天主教，其余多信奉基督教。

四季私宅（Four Seasons Private Estates），2021年開售，位於卡耶查帕爾（Caye Chapel），50套海濱房產，200萬美元起售。

居外推薦房源：伯利茲城Placencia Residences

這棟三層混凝土住宅建於2005年，位於半島北端的門控社區。豪宅設有5間臥室，5間浴室，2層有蓋環繞式門廊，頂層環繞式甲板，附帶車庫，6,000多平方英尺的封閉式起居空間。海灘豪華度假村的設施包括三個一流的餐廳、24小時保安、全國最大的游泳池、超級游艇碼頭、專業的網球場、健身房、水療中心、船長漁船，以及伯利茲各地的眾多旅游機會。由於其地理位置和寧靜，美麗的加勒比海灘和迷人的瑪雅山脈，您將在這裡看到獨特的景色。僅售100萬美元（約¥665萬）。
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2. 西班牙——售價猛增

房地產分析公司Euroval 稱，安達盧西亞（Andalusia）面向非西班牙裔居民的房產銷售正在快速接近最高水平。安達盧西亞8臥房產的市場售價達到149萬歐元。

居外推薦房源：塞維利亞高爾夫俱樂部別墅

安達盧西亞Real Club de Golf de Sevilla的三層別墅，提供24小時保安的住宅區，帶餐廳的社交俱樂部、慶典室、游泳池和運動場以及國際學校。房價為139.5萬歐元（約¥1,077萬）。
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3. 巴黎18區

Athena Advisers發布的數據顯示，法國舊區——紅磨坊、聖心教堂所在地的房價年均上漲了6%。據說“資本家們”就要大舉進駐過去居民們會嫌棄的游客區大巴黎18區了……

居外推薦房源：巴黎18區改建房產

在巴黎蒙馬特區，由前木工車間以優質材料完全翻新和鋪砌的華麗獨立式住宅。它建在4個樓層，包括底層、地下室、主臥室和屋頂露台。由2個獨立的空間組成，其中一個空間完全獨立且供專業使用。現以279.5萬歐元（約¥2,157萬）出售。
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4. 超級富裕的亞洲人

《摘金奇緣》（Crazy Rich Asians）這部電影幾乎紅遍全球，人們不僅愛這個愛情故事，也喜歡看黃皮膚的華人大肆購買歐美豪宅的干脆勁兒。房地產公司萊坊稱，高淨值的亞洲人對價值超過1000萬美元的新建房產情有獨鐘。

5. 馬耳他——市場繁榮

過去一年，地中海島國馬耳他的房價飆升了17%。

居外推薦房源：馬耳他斯利馬3臥公寓

家具齊全的豪華公寓，總面積280平方米，俯瞰壯麗的瓦萊塔堡壘（Valletta Bastions）和海岸線，享有無遮擋的全海景，每日沿著Gzira / Sliema海岸停泊的郵輪風景如畫。售價160萬歐元（約¥1,235萬）。
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6. 荷蘭——值得一去

相比斯堪的納維亞的簡約風格，荷蘭房產的前衛設計更有魅力。不要錯過本月在埃因霍溫（Eindhoven）舉辦的荷蘭設計周。

居外推薦房源：荷蘭鹿特丹8臥魅力別墅

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What’s NOT （冷門投資目的地）

1. 迪拜——大勢已去

房地產信息公司Reidin的價格指數顯示，迪拜別墅與公寓的價格不斷下跌——8月環比跌幅達1.1%，年跌幅達7.4%。與此同時，租金也同比下跌了10%。

2. 馬拉加（Malaga）——前景未蔔

西班牙出台政策，打壓短期旅游出租房產。馬拉加尚未有地區受此政策影響。但隨著每年旅客數量的增加，政府官員對馬拉加旅游出租房產市場予以密切關注。

3. 土耳其裡拉貶值

相比去年9月，英鎊兌土耳其裡拉的彙率增加超過90%。大部分分析師表示，這預示著危機而非機會的到來。但房產公司Spot Blue表示，購房者敏銳的市場反應將帶來一定好處。

4. 高爾夫物業魅力不再

高爾夫球場仍然是賣點嗎？第一太平戴維斯表示，度假房產中高爾夫球場的設施配備已經逐漸失去其吸引力。出售接近高爾夫球場房產的賣家可能會發現這類房產已經不如以前吃香了。

5. 外國購房者受限

過去10年來，新西蘭房價上漲了約60%。為抑制房價上漲，大多數外國購房者已經被限制在新西蘭置房。

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來源：泰晤士報
翻譯：LPS
責編：Adam Chen, Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

選購悉尼豪宅國慶黃金周不容錯過｜居外專欄

對於關注悉尼的投資者來說，今年的黃金周更具看頭，一系列優質的頂級住宅及豪華的高層公寓都是往年少有的。過去的5年，受房地產市場風向及輿論的影響，越來越的上層買家開始轉向投資悉尼的頂級房產，包括別墅、洋房及公寓。這一系列的舉動大大帶動了當地房價的上漲。如今，一套以5500萬澳幣成交的房產甚至已經擠不進前五了。根據CoreLogic的一份報告顯示，2012至2017年間，悉尼的房價已經上漲了74%。其中，頂級房產的收益更是可觀。

由於今年黃金周恰逢澳幣對美元走低（不到1：0.71），加上悉尼房地產市場剛剛經歷了長達了一段6個月的調整期，迎接投資者的將會是一個價格相對親民的市場。但是這樣的行情並不會太長久。按來自佳士得國際地產（Christie’s International Realty）的資深房產中介Darren Curtis的話來說，悉尼今年市場上待售的豪宅選擇相當豐富，將會是一個非常適合投資的年份。

“現在基本上每一處市郊都有不少優質的房產，尤其是高端市場，非常的有看頭。眼下我自己手上就有幾個悉尼沿岸的單位，問訊的客戶真的是源源不斷。”

如今不少高等私人學校的接送服務都已經非常完善了，這讓很多家庭對於學區房的糾結大大減少。同時也讓他們在選擇心儀的住所時有了更高的自由度，即使是住在離東城區或者北岸區10公裡以外的地方也不會對孩子的就學產生太大的影響。這在以前還是挺難想像的。Darren現在手上就有一處位於伍爾維奇加勒街22號（22 Gale Street, Woolwich）的房產，售價1500-1650萬澳幣，目前在客戶中也有著相當高的關注度。

悉尼北岸郊區伍爾維奇（Woolwich）豪宅：加勒街22號（22 Gale Street）

最近萊坊（Knight Frank）在他的半年度財富報告中對100萬美元（約140萬澳幣）在世界各地所能買到的房產面積做了一個簡單對比，它可以說是近期悉尼房價的一個縮影。在這份報告中，投資者可以以這個價格在悉尼購置一處約50平方米的房產。相比之下在巴黎，這個數據是46平方米。如果把這筆錢投資在全世界房價之最的摩納哥，到手的面積可就只剩下可憐的16平方米了。

同時數據也顯示，今年至6月份悉尼高端房產價格的增幅大約為5.7%，處在一個相對穩定的節奏。而回顧過去5年的數據則可以發現，投資者在當地高端房產市場的收益還是相當不錯的。就最近在悉尼市中心巴郎加魯區（Barangaroo）的一個公寓項目來說，最初售價約為190萬澳幣的一房及兩房戶型如今價值已經超過300萬，而於2013/14年推售的三房單位，價格已經從當初的290萬漲到了約610萬。從某種程度上來說，James Packer在2017年12月豪擲6000萬澳幣入手悉尼“皇冠”（Crown Residences）的頂層豪宅也是為這一切推波助瀾了一把。

不久前Darren也參與了位於肯特街（Kent Street）Hightgate項目的2808號頂層豪宅的交易，這一單最終以1100萬澳幣成交，充分反映了眼下高端公寓在上級市場中的緊俏程度。Darren表示，這筆交易其實是一個對於買賣雙方雙贏的局面。一方面賣方對於這套房產的投入和用心得到了認可，屋內獨具匠心的設計，完美景色視角，合理的科技應用以及寬敞的空間布局等都令這套住宅增色不少，而這些附加價值也在交易價格中得到了充分的體現。另一方面，買家在每平方米高達9萬澳幣的高價市場中入手算是物有所值。此外，Highgate一直以來都已資金充裕以及良好的運營情況著稱，並且各項數據也都非常的好看，是很值得入手的一個項目。

最後要提的是，悉尼的人口數量一直是在不斷上升的，而一般住宅的占地面積不斷減小，擁有可觀的占地面積的高端住宅，尤其是頂級住宅將逐漸成為稀缺資源。所以對投資者來說，盡早入手這類房產將會是一個絕佳的資產增值機會。

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The Boyd Residence榮獲“2017年國際設計與建築大獎——全球最佳住宅”殊榮
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這套頂層復式位於悉尼中央商務區澳新銀行悉尼總部大樓（ANZ Tower）的上方，是商業建築中唯一的公寓，設有度假式屋頂游泳池、私人安全車庫和私人電梯。總建築面積約為2400平方米，分布在三個層面，享有壯麗的海港和城市景觀。

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翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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2018清邁房地產市場報道：只有你想不到沒有我不知道！｜居外專欄

在市場放緩之後，清邁的公寓市場在過去5年裡一直蓬勃發展，該地區的大多數買家都是在清邁工作或學習的當地人和年輕人。但目前，中國人被認為是清邁共管公寓市場中最重要的投資者，他們已經成為清邁公寓市場的主要買家。

按年歷史供應

需求：在2018年的前5個月，在清邁的所有公寓單元的平均接受率大約比過去幾年高出約70%，大約是2%。

供應：根據國土資源部的統計，在清邁的土地上，大約有32,630套共管公寓單元已經完工並登記在冊，超過3000套公寓單元正在建設中，預計將於明年完工。

新推出的單位：在2018年前五個月，新推出的單位約220套，位於城市地區。

價格：在2018年的前5個月，公寓單元的平均價格比去年高出5個百分點。

清邁房地產的過往發展史

清邁是泰國北部主要的商業城市和教育中心。許多來自全國各地的人搬到清邁接受教育，這通常會持續4到5年。清邁市的第一個共管公寓項目於1985年注冊，擁有103個單元。從1985年到1996年，超過13450個單位，約占總供應量的72%。從1987年到1995年，泰國金融自由化的影響使泰國經濟增長非常迅速，直到1997年的金融危機。

危機過後，從1997年到2012年，市場上只增加了大約3540個單位。這在一定程度上是因為泰國人更喜歡開發擁有土地的項目；但在2018年的前5個月，在國土資源部完成並登記了785個單元。根據國土資源部的統計，截至2018年5月，市場上大約有32,630個單元。共管公寓並不是買家的首選，因為清邁還有很多土地可供選擇，但在幾年前政府宣布從曼谷到清邁的高速列車的發展之後，許多共管公寓開發商已經在包括清邁在內的發展線路上啟動了項目。

2018年5月按地點和年份提供的歷史供應量

城市地區的公寓單元總數是最高的，第一個項目是在1985年完成的，有103個單元。在外城地區，第一個項目於1991年完成。從1987年到1995年，清邁的許多開發商都把重點放在了城市地區的中等收入群體的共管公寓開發上。在1997年的經濟危機之後，從1998年到2004年，這兩個地區的共管公寓供應略有增加，許多共管公寓項目在2013年至2016年期間完成了大約14293個單元，在江中只有1,125套共管公寓單元。

從2011年到2018年5月按地點和年份推出公寓單位

從2012年到2013年，有超過7024個單元投入使用，在2018年前5個月啟動了大約220個單元。從2012年至2018年5月，約有5954個單元或60%的總單元位於外城區，而近4148個單元或40%位於城市地區。

2018年，外城區的共管公寓項目重新流行起來，從2012年到今年頭5個月，共有6467套公寓。這是由於土地價格上漲，城市地區有合理價格的可用土地有限，以及在清邁市外城區的道路和交通系統的延伸。

在清邁，最受歡迎的共管公寓開發地點是位於城市西北部。在過去的一到兩年裡，清邁蘭龐路已經成為一個新的住宅區。這是由於許多當地開發商在這一地區推出了共管公寓和住房項目。

可在2018年5月出售的公寓單元

在2018年5月可出售的10 468套公寓單元中，約有4 001個單元在城市地區。其中近85%是在2013年至2018年5月期間推出的。在外城地區，約有6467套公寓單元可供出售，其中70%以上的公寓單元從2013年至2018年5月推出。

按單位類型劃分的2011年至2018年5月推出的公寓單位比例

在清邁，一居室單元占了大部分的公寓，與泰國其他地方一樣。清邁的一居室單元面積約為24-132平方米，平均單位面積約為38平方米，其中大部分買家是本地人和在清邁工作或學習的年輕人。但目前，在清邁的公寓市場上，中國人被認為是最重要的投資者。自2014年以來，它已成為清邁公寓市場的主要買家。

從2011年到2018年5月的公寓單元平均單位面積

清邁共管公寓項目的最大目標群體是在那裡工作的學生或年輕人，他們更願意住在自己的單臥室單元而不是租賃公寓。
雖然目前中國投資者是清邁公寓市場的主要參與者，但他們專注於購買投資以租給在清邁工作的學生和人。

2018年5月市場上所有共管公寓項目的需求率

這兩個地區的平均接受率大約為70%。城市地區的平均接受率大約是外城地區的平均接受率的74%，接近67%。大約3000套公寓單元或30%仍在市場中。在外城區，由於過去5年裡有許多共管公寓，目前仍有超過2000套公寓單元在市場上銷售。對於城市地區的共管公寓來說，今年前5個月推出的新項目，大約有220個單元被大量的項目所吸引。

2012年上市的開發商推出的一些共管公寓項目，在正式發布後很快就被搶購一空，其中包括上市公司尚思睿所開發的一系列項目。此外，尚思睿公司。計劃在2018年底啟動一個新的共管公寓項目

2018年5月在清邁出售的公寓單位的平均售價

根據地點、開發人員和項目概念，2018年的平均價格比2017年高出10%。在2018年的前5個月，共管公寓單元的平均價格約為每平方米67,100泰銖，比2017年推出的共管公寓均價高出約5%。城市地區的平均售價比外城區高出30%，而在2018年推出的大多數共管公寓項目的平均價格都高於城市地區每平方米95,000泰銖的平均價格。大多數高價格的共管公寓項目都位於寧曼、長康、東環線路上距離古城較近。計劃於2018年推出的一些新共管公寓項目的起步價格高於每平米8萬泰銖，因此2018年下半年和未來的平均價格可能會高出5%至10%

展望

清邁的經濟在過去幾年中不斷發展，它是泰國北部的教育中心。該省有10多所大學和10萬多名學生，還有很多人為了就業而搬到了清邁。此外，政府計劃在該省開發大量基礎設施並建立與其他省份的連接，例如從曼谷到清邁的高速列車、第二個機場、從清邁到清萊的高速公路，以支持物流和清孔的新工業區。清邁可能成為東盟的主要商業城市，特別是緬甸、老撾、泰國和中國。

在2018年5月，有一些共管公寓項目在2018年5月啟動，其中一些項目計劃在2018年下半年和明年推出，其中大部分都在外城區。這是因為開發商似乎瞄准了清邁的中等收入市場，而不僅僅是學生或大學裡的低端市場。在2018年的前5個月，共管公寓單元的平均價格比去年高出5個百分點。過去幾年裡，最低工資和物流成本的增加也影響了市場。

在清邁——房地產市場正在上漲，現在是時候了！

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責編：Zoe Chan

清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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房地產投資信托基金(REITs)如何成功應對利率上調的衝擊？

作者：大衛·博爾曼（David Berman）

債券收益結束了3個月的低迷發展，重新恢復增長趨勢，房地產投資信托等收益敏感型投資選擇重回投資者視線中。在債券收益重現增長勢頭的背景下，房地產投資信托基金將作何反應？

對於投資紅利股票的投資者而言，當前的投資行情並不樂觀。

5月，在經濟走強，通脹增強，以及預期美聯聯儲將抬高利率的背景下，10年期美國國債收益從年初的2.4%上升到3.1%，創下7年來的最高記錄。

加拿大債券收益也呈現上漲趨勢。5月，在加拿大央行可能抬高利率的預期下，加拿大10年期國債收益從年初的2%上升到2.5%。

這一趨勢也反映在了加拿大的公共事業和電信股票上。這兩大類股票以其對債券收益的高度敏感性被視為債券替代品。隨著收益的增加，債券對投資者的吸引力也隨之增加。房地產投資信托基金的表現有所進步，但在1、2月期間，其收益下降了5%，這可能是由於投資者擔心貸款成本增加以及房地產價值下降。

但5月以來，隨著債券收益從高位回落，從投資者的投資組合中退出後，房地產投資信托基金重回投資者視線中。目前，房地產信托基金收益（包括分紅）增加了超過11%，遠遠高出同期總收益僅為1.8%的 S&P/TSX綜合指數。盡管9月18日美國10年期國債收益回升至3.05%，房地產信托基金收益還是達到了這一可觀的數據。

加拿大帝國商業銀行的一組分析人士在一次調查記錄中指出，房地產信托基金這一卓越表現並不是反常現像。他們認為，利率的上調並不會像許多投資者認為的那樣會導致房地產信托基金收益減少。

Dean Wilkinson、Chris Couprie和Sumayya Hussain在記錄中表示，“在房地產領域，我們得到的投資者建議常常是：‘不要在利率上調的背景下投資房地產，因為這種情況下，房地產收益總是表現不佳。’但近期房地產信托基金的表現確實反其道而行之。”

分析人士調查了房地產行業的歷史表現，並從中發現，利率上調、債券收益上漲後，房地產信托基金的表現十分可觀。

他們調查了2002年以來美國10年期國債的7個上升期，並觀察期間 S&P/TSX綜合指數以及房地產信托基金的表現。雖然房地產信托基金在上升期間的表現常常不如 S&P/TSX綜合指數，但在上升期結束後，其收益平均上升了3.9%。這一結果進一步表明，投資者應當在利率上升時，繼續投資房地產。

不僅如此，分析人士還發現，在上升期結束後6個月，房地產信托基金的收益平均高出 S&P/TSX綜合指數2%，平均收益可達到19.8%，這意味著不受利率影響，堅持投資的投資者可以從中收益。

此外，自1998年來，加拿大央行6次上調利率期間，其中4次，房地產信托基金都有良好的表現。其中3次，其收益超出了S&P/TSX綜合指數，僅2次略微低於該指數，僅1次明顯低於該指數（該時期處於2000年的科技泡沫時期）。總體看來，利率上調時，房地產信托基金收益超出S&P/TSX綜合指數4%。

分析人士在報告中指出，“但如果投資者的唯一顧慮是短期利率上調的影響，那麼我們也不建議其無視這一因素而盲目投資房地產。”

他們補充表示，經濟環境是更為重要的參考依據。

但聰明的投資者會在利率上調時優先考慮房地產信托基金的優勢。加拿大帝國商業銀行分析師發現，短期租賃期的房地產信托基金（如公寓房地產信托基金）往往比長期租賃期（零售房地產信托基金）的信托基金擁有更好的表現。

即使投資有各類房地產信托基金的投資者也可以放心：雖然利率上調可能會造成市場波動，但房地產信托基金比你想像的要更為可靠。

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來源：The Globe & Mail
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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合住模式吸引倫敦房地產投資者重回市場

越來越多的年輕人表示感到孤獨。為此，新房地產開發項目打出四大賣點：便捷、社區、互聯互通與城市生活。

倫敦的房地產投資市場已經很久沒有好消息了。最新數據顯示，倫敦房地產市場發展放緩，同比下降1.9%，平均收益持續處於較低水平。

過去12個月以來，倫敦24個區的房價呈下降趨勢，僅9個區的房價有所上升。

然而，倫敦房地產的其中一大市場——合住市場卻呈現另一番繁榮景像。香港等亞洲地區合住市場的受歡迎程度已經呈現出不斷增長的趨勢。

隨著“共享經濟”的繁榮發展，此類“個人住房面積縮小、公共設施區域擴大”的公寓街區已經成為了不可逆的發展趨勢。預計截止2025年，這一市場的價值將達到3350億美元。

一位行人走過倫敦巴爾金（Barking）區的河畔住房開發項目的一排商店，樓上便是住宅物業。

倫敦可承擔的住房選擇難以滿足較高的住房需求，這為此類合住房產的發展提供了條件。

對於大部分人而言，相比其他城市，倫敦仍然獨具吸引力。倫敦仍然是人才、學生和商人的聚集地。

在普華永道的“機遇之都”排行榜上，倫敦高居榜首。香港和新加坡分別位列第九和第二。

但不可否認的是，倫敦的房價對大部分人，特別是年輕一代而言，是難以承擔的。同樣，香港和新加坡也面臨這一情況。

倫敦的住房市場也難以吸引投資者。轉售市場的投資也幾乎毫無起色。租房成為了主要的選擇（35歲以下人士中，65%選擇租房），但受限於工資水平和通脹壓力，租客難以支付更高的租金，因此租房收益較低。

租客的租房期待也有所改變，特別是在技術、工作和社交方面。

不論是支付租金還是住房報修，年輕一代的租客更喜歡通過網絡或手機應用等方式進行溝通。

他們與他人溝通互動的方式也有所改變，近期的研究表明，酒精消費呈下降趨勢，在千禧一代和Z世代（用“X”、“Y”和“Z”代表時代源於美國，“Z”代表未來）中尤其如是。

越來越少的人願意晚上出門與朋友們聚會，然後第二天在社交媒體上進行互動。相反，16-24歲的人群顯示出最嚴重的孤獨感。

合住市場的出現很好地適應了這些變化趨勢和日益增加的住房問題。新開發項目主打四大賣點：便捷、社區、互聯互通和城市生活。

位於倫敦市中心的One Kensington Gardens住宅開發項目，97間寬敞的公寓位於肯辛頓宮對面，提供花園與世界一流的設施。
居外物業編號：19343143 點擊查看房源信息

新興技術、公共現代廚房、用餐室、起居區、共享辦公室和健身房是這類開發項目的標配。一些合住開發項目還設有游戲室、水療中心、餐廳和影院。

這類住房可接受短期租賃合同（有的甚至接受短至幾天的租期），滿足年輕一代租戶在城市甚至是全世界範圍內自由移動、探索新體驗的需求。

雖然租戶必須犧牲其私人居住空間，但相比居住在倫敦普通的公寓中，他們能夠享受到更多的公共設施，結交更多的朋友，接觸更多的商業機會。

年輕一代面臨快速發展的數字時代和極具合作性和靈活性的生活環境。合住模式融合了私人、社交和工作生活，為三者的平衡提供了新的可能。最重要的是，合住公寓的租金較低，每月能為租戶省下約25%的租金。

這所公寓位於北倫敦，距離West Hampstead車站僅3分鐘路程，公寓周圍有很多學校。這是一所服務式公寓，除了基本的高端住宅標准設置，住宅內還配有花園，環境極佳。另外還有24小時保安服務，在您不在家時為您收取快遞。
居外物業編號：42350197 點擊查看房源信息

2016年推出的The Collective是英國首個大型合住項目。該項目向租戶承諾：“無需走出大樓就可享受一切服務”。

自那以後，大倫敦政府將合住模式列入住房形式之一。開發商紛紛提交在金絲雀碼頭、斯特拉特福、伊爾福德和倫敦橋建立合住公寓的開發計劃。

自此，The Collective為其合住擴建項目籌集了4億美元的資金，旨在重現其WeWork、Airbnb和優步等共享經濟項目的成功。

Airbnb最早的支持者，德國企業家Jonathan Teklu也是The Collective最新一輪融資的投資者之一。

一輛公共汽車經過倫敦威斯敏斯特區（Westminster）的混合住宅和商業用途建築 – 新星大樓（The Nova Building）。許多年輕人無法負擔購置自己的房產，因此合住的概念越來越受歡迎。

雖然合住項目前景看好，但這一投資市場並非沒有挑戰。首先，合住項目的規劃方針及其定義仍缺乏明確統一的標准。

其次，由於這一市場沒有前車之鑒，因此，要想在長期內推出符合標准、適合的合住公寓並提供良好的住戶體驗並非易事。

投資合住市場需要對每個項目投入足夠的耐心。務必制定可行的規劃方案，購買位於中心地段、交通便捷的高價值房產。從中長期看來，合住市場的投資前景堪比此前英國出現的學生住房市場投資熱潮。

來源：南華早報
責編：Zoe Chan

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買家市場不等人現在就是投資悉尼房產的最佳時機｜居外專欄

目前，以繁榮聞名於世的澳大利亞悉尼房地產市場處於買方市場，為購房者提供了難得一見的投資機會。

過去5年來，悉尼房地產的市場收益表現居世界前列。例如，巴蘭加魯（Bangangaroo）的兩臥公寓期房售價190萬澳元（約949萬元人民幣），12個月後，其售價漲至300萬澳元（約1498萬元人民幣）；3臥公寓期房售價290萬澳元（約1448萬元人民幣），12個月後，其售價漲至600萬澳元（約2996萬元人民幣）。

然而，2018年，悉尼房地產開始放緩。今年1月開始，悉尼郊區（中心商務區30千米範圍內）的平均房價下跌了9%至12%，與此同時，澳元兌美元彙率跌至1：0.71以下。隨著彙率的下跌，購房需求，特別是海外購房需求也有所減少。

悉尼北岸Di Jones房地產的資深代理人Mae Chan表示，這是房地產市場發展的典型周期現像。購房者應當抓緊機會進行投資，因為悉尼是澳大利亞的經濟之都，利率、政府刺激政策等任何小的變動都會改變市場風向，使其從買方市場向賣方市場轉變。

“悉尼房地產市場不可能永遠都處於買方市場，這一階段是有限的。目前市場上存在一定的購買興趣，但相比過去5年，我們在拍賣會上還沒有看到足夠多的注冊競拍方，”Mae說道。

悉尼700多套房產中僅有少數郊區房產的價格呈現穩定的上升趨勢。專家表示，這預示著未來房價將處於穩定的下降趨勢，但這一階段不會持續太久。悉尼是澳大利亞人口最多的城市，其房地產市場的恢復速度也是最快的。

對投資者而言，“藍絲帶”地區優質房產的投資價值仍然高於普通房產，悉尼郊區房產受此次衰退趨勢影響最低。

Mae又表示，地段優越、交通便利、靠近學校和悉尼主要中央商務區的優質房產值得入手。她建議購房者抓住買家市場進行投資，因為優質房產不論在什麼樣的市場背景下都是值得投資的。如果你能夠以便宜的價格購買到優質房產，何樂而不為？

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上周，萊坊公司的悉尼房地產市場分析簡報顯示，由於全球價格下跌，澳元走弱，世界富豪在悉尼和墨爾本的投資僅相比6個月前就有所增值。

這份出現在萊坊公司年中財富報告的調查對100萬美元在世界範圍內可購買到的平方數進行了對比分析。

100萬美元在悉尼可以買到50平方米的房產，在巴黎和摩納哥（全球最貴的房地產市場）分別可以買到46和僅16平方米的房產。

由於買家市場時間有限，加之悉尼巴蘭加魯和皮爾蒙特區（Pyrmont）的麗思卡爾頓The Star六星級酒店等正在不斷投建價值數十億澳元的基礎設施項目，因此現在正是投資悉尼房產的最佳時間。

麗思卡爾頓The Star酒店的設計概念圖：大樓天台的Sky Terrace將成為主要景點

責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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全渠道銷售的大環境下，房地產公司應當如何利用實體門面吸引客源？

作者：Engel & Völkers美洲公司總裁兼首席執行官Anthony Hitt

本文最初發布於《福布斯》

大約20年前，網上購物對於絕大多數人都還是陌生事物。然而截至去年年底，電商的銷售總額就已經達到了4535億美元！這樣迅猛的增幅，絕對是一件了不起的成就。

如今，科技正在逐步改變買家與客戶之間溝通的方式，傳統房地產也正在經歷一次前所未有的重大變革。優勝劣汰，過程是殘酷的，但是行業演變迭代的車輪卻不會停下。

幸運的是，我們可以從之前零售業的演變中吸取一些前車之鑒。而這其中對於房地產商家生存和發展最為重要一點或許就是全渠道的概念了。看看亞馬遜（Amazon），這家全球電商巨頭剛剛讓他的創始人Jeff Bezos成為了世界首富。然而即使已經具備了這樣的規模，亞馬遜近來卻在實體零售行業動作頻頻，包括發布Amazon Books、Amazon Go以及收購超市巨頭Whole Foods。亞馬遜之所以制定這樣的發展策略，其實也正是看到了實體店鋪在傳播品牌價值，優化客戶體驗等方面的優勢。只有搭配上實體，線上與線下結合，一個企業的形像才會更加飽滿，鮮活。

雖然在零售業已經屢見不鮮，但在房地產行業，大家對於全渠道銷售的概念仍然是比較陌生的。簡單來說，就是通過面對面、電話、網絡、社交媒體等各種可以采用的渠道去接觸客戶，以此來營造一種無所不在的優越品牌體驗。如今越來越多主打線上的房地產公司開始出現，許多老牌商家也紛紛加大了轉型力度。畢竟一個企業想要保持競爭力，與時俱進是非常重要的。看看多少曾經風頭無倆但拒絕改變的大型零售企業正在變得舉步維艱，這就是很好的學習案例。另一方面，一個企業如何打造品牌獨特的客戶體驗同樣是不容忽視的課題。這一點對於房地產公司尤其關鍵，經營好客戶關系，生意往往就已經成了一半。

《哈佛商業評論》（Harvard Business Review）去年發表的一項研究成果表明，客戶對於一個品牌的忠實程度與其為客戶提供的交流渠道的數量有直接關聯。這就意味著房地產從業人員非常有必要去在互聯網及社交媒體等新興交流平台上多進行一些投入，以此來豐富他們的武器庫。畢竟單憑依靠現有的實體門面進行推廣銷售，無論是影響範圍還是影響力都是遠遠不夠的。但是，實體銷售，作為全渠道的其中一個重要組成部分，依然有不少潛力可以發掘。

購置一套滿意的住宅，對於任何一個家庭來說都是他們人生中極其重要的一項決定，而這個過程往往是非常勞心費神的。因此，整個過程中置業顧問就扮演著異常關鍵的角色，他們需要為客戶提供可靠的信息以及專業的建議，協助客戶做出最為合適的判斷。如果他們可以將公司的實體空間利用好，這其實對於客戶體驗的提升是很有幫助的，同時也能讓品牌全渠道銷售的內容更加完整充實。接下來的篇幅我們將會簡單地介紹三項切實可行的提升店內服務的建議。

1. 將辦公場所變成營銷推廣的延展

和官方網站及信息公告一樣，一間房產中介公司的門面也是其品牌形像價值的體現。如何用好實體空間幫助公司擴大影響力，比如宣傳標識是否清晰醒目？信息呈現是否討喜？整體布置是否存在違和感？這些其實都是每一個房產從業人員都應該花些心思去考慮的問題，畢竟一間店面從外給人的第一印像非常重要。

一旦以上這一切成功吸引到了客戶，是否第一時間會有接待人員上前，甚至遞上一杯免費的迎賓飲料，然後附上相關的文件信息。此外，店內如果有設置一處溫馨舒適的休息等待區域，肯定又能為客戶體驗加分不少…….如果能將上述這一切先做到位，也不失為提升店內客戶體驗的一個好的開端。

2. 打造社區體驗

成功的房地產從業人員往往都是社交達人。他們了解周遭的生意往來，活動信息，熱衷於整合這些資源以便第一時間讓自己的客戶或者住戶收益。要做到這一點，一個很好的開始就是充分利用好公司的辦公場地，將其打造成為一個社交活動的場所和人們交流溝通的平台。比如說與當地的酒店或者酒莊合作舉辦一次別開生面的品酒會，或者聯合民間藝術家們創辦一場別具特色的藝術展等都是不錯的選擇。此外，我們也曾舉辦過殘疾人運動會，以及在聖誕節及復活節的期間邀請聖誕老人和復活節兔子等吉祥物進店與客戶們合照留念，這些都收到過非常不錯的效果，同樣值得大家參考和借鑒。

房地產生意是一門靠客戶關系維系的生意。與客戶的每一個接觸點都對其最終選擇你的公司甚至某個職業顧問有這直接關聯。所以在我們看來，每一單房產生意不應該只是停留在辦公室裡的嚴肅交易，而應該是一次有人情味的交流。Engel & Völkers在全世界的每一家分支也都在努力踐行這樣的理念。我們希望我們的每一位客戶都能擁有一份個性化的高端購房體驗。而這也是E&V能在業界脫穎而出的一個重要原因。

3. 拉近與客戶的距離

或許房地產從業者是最能體會地理位置的重要性的。房產中介公司最佳的選址永遠都是是在它客戶最密集的地方，在自己目標市場的中心。只有這樣才能最大限度地增加員工與客戶面對面交流的機會。雖說如今新興科技可以幫上不少忙，但是它永遠無法取代那些優秀且有著豐富經驗的職業顧問們。只有他們，才能將那些在外人看起來幾乎一樣的樓棟的內在差異娓娓道來，或者把某個單位的個性問題解釋得頭頭是道。這就是我們所謂的附加價值，而這種價值，還將會在未來很長的一段時間內為這個行業做出不可替代的貢獻。

房地產市場的演變是非常迅速的。在這樣的大環境下，我們會不斷得目送一些墨守成規的企業淡出市場；另一方面，也會見證不少新進公司的誕生壯大以及一部分老牌企業在成功轉型後開啟新的篇章。總而言之，在我看在，當下最有希望笑到最後的將會是那些將全渠道銷售的理念發揮到極致的企業：不放過任何一種方式，盡可能將自己的品牌形像價值滲透到客戶群體生活的方方面面，並通過這樣一種全方位的服務給每一位客戶提供滿意的購物體驗。

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注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約經紀公司Engel & Völkers提供

翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

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關於泰國房產租賃你不得不了解的事｜居外專欄

如今在泰國投資房產以賺取租金已經是中國投資者們非常常見的投資手段了，效果也非常不錯。在決定加入他們之前，提前了解泰國當地的相關法律及信息是很有必要的。

很多泰國房地產開發商都習慣給他們的項目冠以類似於“首兩年年租金回報率保底”這樣的極富吸引力的字眼。然而，房產投資的看點往往在於中長期收益，兩年以後的情況會是怎樣？這其實是非常值得細細斟酌的。

根據眾包網站www.numbeo.com今年9月份的數據顯示，眼下泰國城郊的平均房屋租金回報率大概在4%左右徘徊。這樣的情況，房產中介或許是不願意透漏給客戶的。當然，這個數據僅僅只是作為參考。如果某個單位地理位置極佳，靠近地鐵，價格合適，看點又多，獲得更高的回報也是理所當然。所以，如何讓你手上的房屋比周邊的單位更有競爭力，這其實是投資者們很有必要去思考的。

並不是所有的開發商都是會願意給出保底回報率的承諾的。這個時候，投資者們就不得不借助泰國當地的房產中介或者管理機構來為手上的房產尋找租戶了。這是一項有償服務。通常來說抽取的佣金是出租單位一個月的租金。所以，如果某個單位每月的租金是20000泰銖並且中介公司幫你搞定了租戶，一年下來有20000泰銖是需要進到他們口袋的。

值得注意的是，如果你在泰國擁有正在出租的房產超過5處，那麼今年5月1日剛剛生效的一項法律條款就和你有關系了。這項新的法令主要針對在泰國當地從事住宅出租的生意人。該法令出台以後，就有些當地屋主認為自己遭受了不平等的待遇並上訴到高等法院要求做出調整。比如說，在新的條款下，一旦條件符合，租戶只需支付一個月的押金就可以入住。然而如果屋主名下的房產少於5處，那麼他的租戶則需要提前支付兩個月的押金以及一個月的保險金。如此大的差別是往往會讓租戶再三考慮一番。

同時如果你名下正在出租的房產少於5處，在此我們也強烈建議與租戶簽訂至少為期一年的租房合同，這將能省下不少麻煩。另外，少於30天的短租目前在泰國仍是不合法的。有些開發商更是明文禁止這樣的行為。你的房屋中介或許不會提及，但這是你絕對有必要了解的。

租房合同也是一項需要重點關注的事項。通常泰國的租房合同使用用泰語或者英語。但是無論如何，我們強烈建議你要求一份能夠理解透徹的正式合同，畢竟後期所有的相關操作都是以此為依據的。泰國不同於中國，某些在國內可以變通的地方這裡可能並不適用。

此外，身為外國房屋買家，泰國當地的法律還是一定要遵守的。這裡特別要引起注意的是，房屋出租的收入在泰國是需要繳稅的，這與收益人是否在泰國境內無關。整體的稅率則是漸進式的，年收入小於150000泰銖的部分不需要征稅；對於超過150000但小於300000泰銖的部分，稅率為5%。後續的稅率則隨著收入的增長而不斷地提高。如果想在繳稅方面做一些優化，我們建議與泰國當地的稅務公司尋求合作。他們是有能力在合法合規的前提下實現一定程度上的稅務減免的。

還需要提醒的是，由於要求每位租戶都將租金彙去中國並不現實，所以擁有一個泰國當地的銀行戶口也是非常有必要的。開戶門檻並不會過於苛刻，基本上將要求的個人及護照信息提供給當地銀行就可以了。如果在泰國擁有房產，審批一般會更加順利。

總而言之，如今在泰國房產投資的租金回報肯定是遠勝於中國國內的。然而房市有風險，入市需謹慎。在真正決定入手一處泰國房產之前，最好還是提前將當地房產出租的相關情況了解清楚為好，也希望大家都能在泰國收獲一筆成功的房屋投資。

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泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

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REITs視野：解析新加坡房地產信托基金

在美國加息以及貿易戰等不明朗因素下，股票市場的波動隨之而上升，亞洲貨幣貶值壓力上升，在信貸緊張與美元走強的環境當中，可以適當配置一些具有穩定現金流以及專注基本需求的行業，其中，房地產信托（REITs）是佼佼者，新加坡市場中的房地產投資信托（REITs）基金也被很多投資者加入到自己的投資名單中。

REITs是合理的資產配置方式

普通房產投資者要在短期內獲得高額回報，以現在的經濟環境和政策底下，可能性不大了。但是要在房地產行業分一杯羹，機會和渠道還是很多的。經濟的持續發展中，房地產的各個子行業均能受惠。如果想保持在房產行業中進行投資，房地產信托基金REITs便是一個合理的方式。

這類REITs的投資金額可以說是豐儉由人，投資範圍比較廣泛，不單只有住宅，還包括商鋪、寫字樓、商場、各種園區等；而且它們投資方式多樣化，有參與到開發、租賃、銷售、管理等等；甚至，大部分REITs具備定期派發利息的條款。

如果經濟持續發展，房產持有者的資本利得獲得提升，REITs同樣可以受惠。房產持有人在轉售前放租，REITs同樣參與租賃市場。甚至部分REITs參與物業管理，從而獲得收益。房產持有人所面對的高額成本、時間成本、交易的繁瑣、流動性風險等等，REITs投資者都可以輕易化解。

投資者可以利用REITs的靈活性達到成本、收益、流動性的需求。由於監管當局大多規定此等信托必須將淨收入的90%以上分派給投資者，因此信托派息一般介乎4.5%至6.5%之間。

但同時要注意，沒有投資是無風險的。與任何投資一樣，房地產投資信托基金也存在風險。了解這些風險是什麼以及願意承擔多少投資風險是投資前的重要一步。僅根據其支付的派息金額評估房地產投資信托基金是不夠的。其他因素如經濟或行業的表現，以及借貸的程度，物業經理的管理水平，新加坡元走勢等都會影響房地產投資信托基金的長期增長。

新加坡“S-REITs”的發展

近年來，伴隨房地產市場規模不斷擴大，商業銀行提供的貸款融資成為房地產行業發展的重要支柱。但是信貸相關政策的調整也同樣對房地產行業的發展產生很多不確定性的影響，有限的融資渠道已不能滿足房企持續發展所需要的融資水平和規模。這也激發了中國內地企業及個人投資者不斷轉眼海外市場、從事籌資及分散資產組合等有效投資方式的探索之路。其中，新加坡市場中的房地產投資信托（REITs）基金被很多投資者加入到自己的投資名單中去。

20世紀80年代，新加坡房地產行業對這種投資形式表現出濃厚興趣，並在2001年，新加坡國內稅收部門為REITs提供了稅收透明的措施。此項措施規定REITS只要遵守分紅比例（90%）要求，其對投資者的股利分紅就是免稅的，此項措施避免了重復征稅問題。受該項措施的刺激，新加坡第一只房地產信托基金在2002年7月上市，並在此後新加坡政府不斷出台刺激政策來增強新加坡房地產信托行業的競爭力。在這些政策紅利的支持下，新加坡REITS市場的競爭力及規模不斷增長。

正如REITAS總裁兼凱德集團首席財務官Andrew Lim在5月份指出，新加坡的S-REIT市場繼續快速發展，現已擁有由不同平台組成的廣泛基礎，從保薦人推動型平台一直到數據中心和奧特萊斯商場等蓬勃發展的新型資產類別及單一投資海外市場的平台等。

2017年7月-2018年7月，過去12個月新加坡私人住宅價格以9.1%的幅度強勁上漲，以及隨後私人樓市降溫措施進一步收緊後，34只REITs和六只合股式信托的平均分派收益率達到了6.7%。2018年截至7月6日，新加坡34只REITs和六只合股式信托的總回報率平均下跌了3.5%，12個月平均總回報率降至2.6%。

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和股票一樣，REITs和合股式信托也存在市場風險——單位價格的走勢可能與投資者的預期相反。REITs或合股式信托投資的其它相關風險取決於各信托的獨有特征（例如杠杆比例、再融資成本、管理費的一致性）以及相關房地產投資的地段及質量（即房地產的集中度、租約期限）。REIT也存在股票投資的其它相關風險（即價格風險、波動性和流動性風險）。

哪些中國企業適合發行S-REITs

S-REITs主要以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，根據物業的不同用途，基礎資產包括酒店、公寓、寫字樓、購物中心、倉儲中心等多種業態；根據物業的開發狀態，基於S-REITs需遵守開發限制原則，基礎資產主要為已完工並進入成熟營運的不動產。除此之外，基礎資產的選取還需考慮以下幾個因素。

1. 物業權屬的完整性及其負擔情況

S-REITs的主要基礎資產是物業，物業的權利歸屬和權利負擔是金融監管局（“金管局”）、新交所及投資者關注的重點和基礎問題。具體而言，物業開發過程的合法性、權屬證明文件的完整性需要重點關注，債務和權利負擔限制也需要盡量剝離，以保證S-REITs可以相對干淨地持有物業。

2. 物業的經營情況

S-REITs的發行金額和交易對價與S-REITs基礎資產的評估價值相關，而後者主要取決於S-REITs資產包物業的市場價值。在判定基礎資產的市場價值時，預測物業未來能夠產生的淨現金流為核心環節，而資產過往的收入損益表現對未來現金流預測有著較明顯的參考作用。其中，現有入住率和歷史租金肯定是未來一段時間現金流最為直觀的構成部分，而現有租戶質量、租約長短、租金構成方式都會對現金流產生影響。

3. 宏觀和微觀環境的影響

以購物中心來看，現在科技發展和人口結構變化導致消費習慣發生明顯改變，電商和網絡購物的普及使購物中心受到較大衝擊，具有顧客體驗價值的購物中心成了主流。相對應的，前述宏觀經濟發展趨勢使得第三方物流企業有了持續的發展空間，從而以大型電商平台和第三方物流為主要租戶來源的倉儲物業，未來現金流表現會比較樂觀。

另外，物業所在區域的現有地位、未來規劃以及該區域的未來供應是否會導致競爭激烈等，都可能對現金流預測產生不小的影響。

4. 物業的現金流

S-REITs的收益分配來源於現金流，而不受限於會計利潤，且為了享有稅收優惠，S-REITs需將至少90%的營業收入用於收益分配。因此，除了財務利潤外，現金流是更關鍵的因素，應當避免選取那些財務利潤很好看，但是現金流卻很差的物業。

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來源：新浪財經-自媒體綜合
責編：Zoe Chan

迪拜房市2018年至今新增1.4萬套住宅注重項目多樣性

迪拜土地局（Dubai Land Department）透露，2018年前8個月內，阿聯酋有47個全新房地產項目已完工。

據迪拜土地局局長Sultan Butti bin Mejren所說，這些已建成的項目為迪拜房市帶來了1.4萬套新物業，包括1萬套公寓，364棟商住綜合樓，2258棟聯排別墅和1575幢豪華別墅。

根據他通過國家新聞機構阿聯酋通訊社（WAM）發表的一篇評論，迪拜房地產市場在2018年前8個月內達成的業績令人振奮。他還補充道，迪拜會繼續吸引“更多有意進行大規模投資的投資者”。

他說：“47個已完工項目的成功交付反映了開發商們濃厚的興趣和堅定的決心，而且他們正以最大的誠意與投資者展開極其公開透明的合作。迪拜土地局官員正努力在我們的房地產市場中鞏固這些價值，並認真觀察這些以多樣性為特色的項目。這樣做不僅有助於滿足人們對各類物業的需求，還有助於避免某種房產供過於求。”

DLD指出，在報告期間，有1000名投資者通過900筆交易購置了總價值超過120億迪拉姆（約223.8億元人民幣）的物業。

Bin Mejren表示，他認為迪拜房市在2020年開幕的世博會舉行之前可以保持這一積極發展勢頭。

“投資者在迪拜房地產業所涉及的一些利益和發展趨勢上達成了共識。市場的吸引力以多種獨特因素為基礎，這些因素主要包括穩健的高回報率，隨著時間推移持續上升的物業價值，還有阿聯酋較為理想的居住、工作和旅游環境，而迪拜在這些方面的優勢使其成為了一個高水准的投資選擇，”他補充說。

居外推薦迪拜房源項目：AYKON City

AYKON City擁有別具一格的設計理念，是迪拜大都市地標之作。坐落謝赫扎伊德路中心地段，坐擁城中最負盛名的哈利法塔區美景，鳥瞰迪拜運河，AYKON City豪華開發項目集酒店、酒店式公寓、辦公樓、住宅樓於一體，多個塔樓不同尋常的延伸設計，為您提供精品生活和明智投資之選。

AYKON City開盤至今，已獲獎項包括：

2016阿拉伯地產大獎—迪拜最佳
迪拜最佳酒店建築
迪拜綜合建築大獎—最佳推薦

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來源：Arabian Business
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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