Finance News – Page 76

專家點評：中美經貿成功在於控制精英、阻止動蕩，而非贏得貿易戰

作者：拉娜·弗魯哈爾（Rana Foroohar）

弗魯哈爾現任紐約《金融時報》的全球商業專欄作家和副主編，也是CNN的全球經濟分析師。

中美緊張關系是當前經濟市場活動的主要原因。市場分析集中在關稅、貨蔽操縱、戰略技術和中美在貿易戰中的優劣所在。但在兩國未來的成功及穩定性方面，還有更重要的問題值得考慮：中美二者中誰更有能力控制本國的富裕精英？

經濟學家曼瑟爾·奧爾森（Mancur Olson）在其1982年的著作《國家的興起和衰落》（The Rise and Decline of Nations）中指出，當金錢利益超越政治占據上風，文明就會衰落。顯然，這壹情況在中美兩國都出現了。兩國均存在材富分配不均的情況。中國頂尖1%的精英擁有國家30%的材富。而在美國，這壹數據為42%。

中國在習近平反腐政策的帶領下，對貪汗腐敗進行了嚴厲的打壓，這是為了實現經濟發展的更高目標而必須采取的行為。

近期和中國領導人有過交流的人向我透露，王岐山帶領下的反腐工作本質上是旨在打破企圖保持當前廉價勞動力和資本這壹現狀下的既得利益網酪。

中國領導人認為美國對本國精英的放任將導致國家的衰亡。他們的看法不無道理。上周，最高法院的若幹重要抉定都以少數精英為受益對象，其中包括，削弱了反壟斷法執法力度的美國運通判抉、特朗普對主要來自穆斯林國移民的禁行令以及撤銷美國工會活動資金的抉定。

這些抉定都是因為共和黨（包括商業界內的共和黨）支持特朗普，因為他們知道特朗普任命的最高法院法官將對他們有利。但特朗普的做法其實是對過去幾十年來民主黨與精英勾結（比爾·克林頓政府與華爾街合作、奧巴馬政府與矽谷合作）的反擊。

黨內的主要捐款人和有權有勢的掮客都奉行20世紀80年代“貪婪是件好事”的信條。上周紐約市議會上，眾議院領袖第四席的老將代表被壹名28歲的年輕代表打敗。後者主張保障就業和全民醫保。

數十年來，美國精英商務階層壹直想要通過宣傳壟斷來抵抗偽善。美國公司抱怨中國不公平的貿易行為和知識產權竊取行為。但面對中國市場的挑戰，它們傾向於自行解抉，而非尋求美國政府的幫助，以防為自己帶來更多的官方壓力（高通公司尋求美國政府幫助，就商業秘密竊取進行訴訟，最終向中國提交了9.75億美元的罰款）。

貿易專家、原民主黨邁克爾·韋賽爾（Michael Wessel）表示， “擁有13億消費者的中國市場是在太有吸引力了。但他們以美國長期的經濟未來為代價，換取的是不如預期的回報。”

令我驚訝的是，西方跨國公司居然會認為他們能夠從中獲益。中國清楚表明將在國內及其影響力大的地區加大力度支持其本國公司的發展。但新自由主義帶來的希望總是時不時地出現。過去幾天來，市場出現松了壹口氣的跡象。因為新自由主義派認為像材政部長史蒂文·姆努欽（Steven Mnuchin）這洋支持自由貿易的人士會勸阻特朗普不要對中國投資實行嚴厲的禁令。

但這只是壹時的。中國反腐工作是否會恢復對共產黨的信心仍然前途未蔔，很可能最終將這得其反。

但美國在控制精英方面也好不到哪裏去，情況甚至更加糟糕。過去20年來，美國的遊說資金翻了不止壹番。左翼在資本收益和道德選擇上猶疑不定，右翼也是如此，政治體系壹旦崩饋，由此產生的經濟和政治影響將十分巨大。

未來美國很可能面臨如下選擇：是選擇農村白人支持的法西斯主義，還是城市千喜壹代支持的社會主義？投資者深知，這兩個選擇都不是好選擇。主要債券市場指數——利率曲線趨於平緩，甚至將出現倒轉。如果這壹情況出現，那麼經濟衰將成為可能。

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原文：金融時報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

海外買家禁令放寬返場新西蘭房地產好時機

去年年末，新西蘭總理傑辛達·阿德恩（Jacinda Ardern）剛上任不久，即刻引入了一項關於海外投資法案的修正案。這一被稱為“外國人購房限制令”的法案閃電般通過一讀，旋即受到了來自社會各界的反對與質疑。反對者認為，對海外投資者的大舉關門，勢必會對本土的房地產建築商帶來不可控制的負面影響。政府建房計劃步驟將很難兌現。

時至2018年6月，故事又有了階段性更新。6月19日，專責委員會公布了《海外投資法修正案》審議報告，對部分條款做出重大讓步和修改。外國人在一定限制條件下，可在新西蘭購置房產。（相關閱讀：【海外買家禁令放寬！滿足這些條件外國人也可以在新西蘭買房】） “新西蘭房地產對海外資金的渴求”與“政府調控房價的企圖心”之間的博弈，無疑為外國投資者帶來一線機會。現在，正是返場新西蘭地產的好時機。為了確保下手時穩准狠，不妨先做好功課，看看有哪些稀有的房地產項目值得收藏。

在中國，二十世紀初留存至今的住宅大都被作為名人故居保護起來。很難想像，在新西蘭第三大城市——基督城的中心地帶（Christchurch Central City），一棟82歲“高齡”的別墅，今昔又重返交易舞台。這棟始建於1936年的房產——公園露台屋122號（122 Park Terrace），是新西蘭歷史場所信托基金（The NZ Historic Places Trust）認證的歷史建築。占地1131平方米，可俯瞰350英畝大小的哈格利公園（Hagley Park）和穿城而過的雅芳河（Avon River）。

單從外觀上，你也許很難看出這棟建築的實際年齡。說起來，它與新西蘭最大的書籍禮品連鎖品牌Whitcoulls有著千絲萬縷的聯系——1882年，喬治·湯姆斯（George Tombs）和喬治·霍克斯·惠特科姆（George Hawkes Whitcombe）將他們的業務結合起來，組建了一家能夠主宰新西蘭圖書貿易的國家出版公司。惠特科姆的繼承人伯蒂·惠特科姆（Bertie Whitcombe）14歲時就加入了父親的公司，並使其逐漸成長為南半球最大的教育出版商。這就是Whitcoulls公司的前身。

1936年，伯蒂在基督城的中心地帶購買了一部分土地，並委托著建築師赫爾莫爾和科特裡爾設計了公園露台屋（Park Terrace）122號。這座混凝土房子是當時最昂貴的房屋之一，耗資4000英鎊建造。1983年，該物業最後一次出售，售價為40萬美元，創下當時的基督城房價紀錄。

時隔35年，這套創紀錄的房子重返市場，它的價值，遠不限於歷史價值這麼簡單。

１．工藝價值

作為同時代最高品質的住宅，公園露台屋122號由最優質材料建成。建築師沒有使用當時最常見的木材作為建築材料，而是選擇了罕見昂貴的混凝土。90毫米的混凝土雙壁外牆堅固且可以提高熱效率；威爾士板岩屋頂；銅質防雨板、排水溝和落水管；新西蘭紅松木（Rimu）榫槽地板；中央供暖系統；所有的室內木制品都使用了貝殼杉；每個房間都安裝有僕人鈴。

20世紀70年代，屋主翻修了廚房和浴室，重新鋪設了露台、游泳池、桑拿浴室和車庫，使其更適合現代人的生活方式。在2010-2011年的坎特伯雷（Canterbury）地震中，房子雖然遭受了一些破壞，但其傑出的混凝土結構確保其處於安全和穩定的狀態。

２．審美價值

公園露台屋122號作為格魯吉亞復興住宅的典範，由基督城建築師赫爾莫爾（Heathcote Helmore）和科特裡爾（Guy Cotterill）設計。最初，兩位設計師都為新西蘭建築師賽西爾·伍德工作（Cecil Wood，主要作品新西蘭聖保羅座堂）。隨後兩人均前往英國，在路上看到了形形色色的美國殖民地建築。在英格蘭，赫爾莫爾為埃德溫盧廷斯爵士工作，後者是當時設計格魯吉亞復興建築的知名藝術和工藝品建築師，他設計的布盧姆斯伯裡酒店（The Bloomsbury）至今還與西區劇院、大英博物館等地標建築一起，坐落在倫敦市中心歷史悠久的社區。埃德溫盧廷斯爵士的個人風格對兩位設計師產生了很大的影響，當他們回到基督城時，也開始設計格魯吉亞復興風格的房屋。

３．情境價值

公園露台屋作為基督城內的獨特的住宅區，是公認的城市地標與景觀。二十世紀前半期，沿這條街道建造了許多精美的房屋，本世紀晚期經歷了重建，但房屋的基本特征均被保留了下來。遺憾的是，2010-2011年的坎特伯雷地震對鄰裡造成了重大損害，大部分住宅被拆除，122號是少數的幸存者之一，至今仍毗鄰哈格利公園，倚靠著雅芳河，維持著整個街區景觀的獨特性。

最後不得不提，新西蘭是世界上最清廉的國家，全國只有500萬人口，給您和家人提供非常放松的生活方式和安全的生活環境。現在，適逢返場新西蘭房產的好時機，以中國一線城市一套平層的價格，即可購入這棟有著多重價值的歷史建築，讓昔日的精致生活重現。您可至http://www.juwai.com/39333763.htm查看或致電居外熱線400-041-7515垂詢。

就趕在拍賣日期7月5日之前來這裡看看吧——基督城民風淳樸，天高雲淡，山水秀美，作為南島（South Island）最主要的城市，有直飛航班往來廣州。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外簽約房產經紀Alison Aitken提供

撰文：Cheng Qi
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

曼谷公共交通對房產投資的吸引力可以有多大？｜泰國

在曼谷，在距離公共交通站點僅幾步之遙的位置買房子的重要性不容小覷。

購房者對此類房產的搶購之勢非常迅猛，近幾年來，我們看到人們會在開盤之前在大街上睡幾個晚上，以確保自己能夠搶到最好的房源。

曼谷的公共交通系統，即BTS（架空列車）、MRT（主要是地下鐵路）和BRT（快速公交系統）正在擴展，這可以歸功於4年前開始執政的當前政府。

2014年以前，曼谷的基礎設施開發毫無進展；是當前政府推動了這一進程——而且速度非常快。

目前，整個曼谷有78個公共交通站點以及超過110公裡的公共交通網絡，到2025年，曼谷將建成相當於現在的兩倍的公共交通網絡。

購房者和投資者都不應忘記連接曼谷市中心和素萬那普（Suvarnabhumi）國際機場之間的機場快線沿線站點。值得注意的是，過去一年這些站點對於購房者的吸引力大增。

您可以了解一下目前倫敦的公共交通網絡。短短7年之後曼谷也會擁有同樣的出行方式。

讓我們來看一下是隆（Silom）架空列車沿線兩個公共交通站點附近的幾種共管公寓的售價。

BTS Talad Phlu距離曼谷市中心10站，約30分鐘。Talad Phlu附近共管公寓的中間價格約為310萬泰銖（約62萬元人民幣），每平方米均價為93,228泰銖（約1.86萬元人民幣）。

BTS Krung Thonburi距離市中心只有3站，不到10分鐘即可到達。在這裡，共管公寓的中間價格目前約為630萬泰銖（約126萬元人民幣），每平方米均價為12.4萬泰銖（約2.48萬元人民幣）。

顯而易見，共管公寓的實際售價由多種因素決定，但這個例子很好地說明了一個事實，即人們要為距離市中心更近這一點支付更高的價格——即便是以分鐘來計算的。

在緊鄰公共交通連接點的地方買房還能夠獲得很高的租金回報率。

根據售價，一個距離BTS Talad Phlu僅需步行3分鐘的項目可以實現每年高達5.22%的租金回報率。

距離同一站點需要步行10分鐘的一個類似項目的租金回報率則較低——每年4.41%。

雖然租金回報率看似差別不大，但從全年來看，累加起來也是不小的金額。

許多開發商已經為其距離公共交通站點僅幾步之遙的共管公寓創立了特定的品牌，例如，Ananda的IDEO Mobi共管公寓系列。

不過，居住在曼谷公共交通站點附近並不便宜。在市中心，一套精美的小型一室公寓就需要至少1,000萬泰銖（約200萬元人民幣）。在距離公共交通站點較遠的地方，價格顯著下降。

如果您第一次在曼谷投資房產，購買緊鄰公共交通連接點的共管公寓將會讓您有更好的機會獲得高租金回報率，也會讓您在未來轉手變得容易得多。

居外網推薦曼谷近鐵精品房源

1. Ideo S115——距離BTS Pu Chao Saming Phrai站100米

35層樓的高層公寓，坐落在素坤逸路（Sukhumvit Road），配備多種現代化設施，包括超大泳池和屋頂花園。附近有Big C超市，還臨近地鐵，249萬泰銖（約¥50萬）的價格可以稱得上非常實惠了。

2. Ideo Mobi Asoke——距離MRT Phetchaburi站290米

位於Makkasan區域，毗鄰於 CBD 中央商務區的Asok 和 Rama 9交彙處，是曼谷唯一的城市雙CBD交彙處。擁有這裡，就擁有所有的城市配套，高端商場、醫院、大學都近在咫尺，地鐵5站可到素萬那普機場。

3. Niche MONO Sukhumvit——距離BTS Bearing站250米

34樓高層公寓，位於曼谷素坤逸名門之地，跨國房企聯合打造呈現高端品質。乘坐BTS 輕軌可輕松抵達素坤逸區熱門區域；項目周圍有滿足生活需求的商場、國際學校、醫院、餐廳和娛樂場所等。

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責編：Zoe Chan

泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

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洛杉磯名流購房屢創新高跟James Pratt去看今年流行什麼？｜居外專欄

對於洛杉磯和加州的房屋賣家來說，2018年伊始無疑是一記激動人心的。

今年早些時候Hard Rock Cafe的聯合創始人Peter Morton將其位於Malibu海灘的家以110萬美元的天價（每平方尺均價超過13,000美元，約8.6萬元人民幣）賣給了油氣大亨Michael S. Smith。然而對於當地買家來說情況可就沒有那麼樂觀了，由於市場上可供選擇的房產較少，間接導致了今年房屋交易價格創下了4月歷史同期的最高，這同時也意味著該區域的房價已經連續三個月突破了歷史新高。這是自2007年次貸危機以來房產再次開始出現大幅溢價的情況。

今年4月洛杉磯房價的中位數約為59萬美元（約389萬元人民幣），較上月增長約1%，比去年同期增加了7.3%。來自Corelogic的分析師Andrew Lepage表示南加州房價的上漲很大程度上是因為市場上房源的短缺所造成的。事實上今年洛杉磯郊區待售房源的稀缺程度甚至有些不正常，4月份的房屋成交量較一年前下降了約8%。

另一方面，4月份價格介於2-3百萬美元的“輕奢”型產品在洛杉磯卻非常走俏。在洛杉磯整體房屋銷售量與去年基本持平的情況下，這類戶型的銷售業績較去年增漲了約39%，當仁不讓地成為了市場上最強勢的競爭者。

此外，之前相對低迷的市場板塊，類似於世紀城（Century City）地帶的高端公寓如今也越來越受歡迎。在高端公寓界頂尖的房產中介譚雅·斯塔沃斯基（Tanya Stawski）在她的發文中指出，世紀城旁邊的綜合型購物商場Westfield Mall提供了電影院，高檔餐飲，超級市場以及各式各樣的商鋪，生活非常便利。同時比佛利山莊（Beverly Hill）和世紀城也將馬上迎來振奮人心的一站式高端服務公寓小區：四季公寓（Four Season Residences）和世紀廣場公寓（Century Plaza Residences）。這將很大程度上改變洛杉磯的城市面貌。

價格介於4百萬到1千萬美元左右的房產也有不俗的表現，因為不少剛剛在另一檔市場（2-3百萬）賺得盆滿缽滿的賣家難免要開始考慮升級起他們的住家。

譚雅剛剛掛牌的一處房產就非常讓人心動：地址位於1740 Stone Canyon Rd, Los Angeles, CA90077，報價429.8萬美元（約2,835萬元人民幣），包括4間臥室，一間非常寬敞的廚房，還奉送擁有6個灶台的商用爐灶以及窗外San Fernando Valley Hills的優美自然風景。

在同一條街道上，居外網有以下這套現代化豪宅掛牌。1704 Stone Canyon Rd，由Zoltan Pali和FAIA（年度建築文摘/住宅）設計的建築已經全面翻新，屢獲殊榮。面積約5,800平方英尺，量身定制，追求最大舒適度，室外有壯闊的湖景和山景。

譚雅透漏這處房產潛在買家不少來自本地，他們極其注重隱私，卻又想兼顧生活上的便利，一心想尋找一處靠近Hotel Bel Air和比佛利山莊的住所。對於這樣注重生活品質的買家，他們的預算可以高達500萬美元（約3,300萬元人民幣）。

除了傳統的高端別墅以外，主打安保特色的門禁社區過去5年來在洛杉磯也越發地受到買家的青睞，而且在名流界尤其吃香。比如2016年奧斯卡影後珍妮弗·勞倫斯（Jennifer Lawrence）就曾以800萬美元（約5,278萬元人民幣）在Hills of Beverly complex為自己購置了一套住所；好萊塢名導泰勒·佩裡（Tyler Perry）則在Mullholland Estates購置了一套價值1,450萬美元（約9,566萬元人民幣）的別墅，並且在6個月後以1,540萬美元（約1.2億元人民幣）的高價轉手賣出。

譚雅認為，安全性是人們選擇門禁社區的一個重要原因。眼下無論是當地還是外國買家都越來越看重居住的安全性，也更傾向於選擇帶有門衛的小區，像是Bel Air Crest, Mulholland Estates；或者是像Wilshire Corridor以及Century City這類安保設施較為完善的高層公寓。進入2018年以來，得益於股市的不景氣，洛杉磯這類房產的售價幾乎在各個價格區間段都屢創新高。

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今年6月，知名房地產開發商Gala Asher旗下高端門禁社區Wallingford Estates內的一個單位被擺上了貨架，喊價1.35億美元（約8.9億元人民幣）！如果這處位於比佛利山莊郵局附近的房產最終以這個金額成交，那它將創下整個洛杉磯有史以來住宅交易價格的新紀錄。

今年接下來房屋市場預計將繼續走強，而洛杉磯和加州的房地產將會是一個絕佳的投資選擇。點擊查看居外網上更多的洛杉磯豪宅房源，或致電居外客服熱線 400-041-7515 查詢。

翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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巴黎是歐洲第二受全球超級富豪青睞的房地產市場

一項最新調查的結果顯示，巴黎是歐洲第二受全球超級富豪歡迎的房地產投資市場。

發起這項調查的萊坊房地產經紀公司（Knight Frank）分析了超高淨值人士（那些家庭總資產超過2,420萬歐元的個人）房地產投資在全世界的流向，並對那些最具吸引力的城市進行了排名。

去年公寓價格創下歷史新高的法國首都巴黎，位居歐洲第二，僅落後於倫敦，在全球排名第12（共有40個國家參與評比）。

“巴黎已經再次得到了全球投資者的關注，其中來自美國、中東和歐洲的投資者特別喜歡在巴黎置業，”萊坊公司的發言人最近說道。

不足為奇的是，超級富豪更青睞巴黎中央地區，包括第一、第六和第七區。

但令人比較驚訝的是，他們對發展得相對落後，但正在迅速復蘇的巴黎第十行政區也展現出了濃厚的興趣。

萊坊公司在調查報告中對第十區進行了如下描述：“第十區擁有‘精致的當代建築’和充滿活力的街道，對‘追求時尚的年輕群體’具有一定的吸引力，而‘聖馬丁運河（Canal Saint-Martin）沿岸的開闊主干道，步道，酒吧和餐廳……構成了一個特別吸引人且豐富多樣的社區。

如果您想搶在超級富豪湧入之前迅速進入巴黎的房地產市場，那您可以考慮以75萬歐元到95萬歐元的高價購買一間面積為100平方米的公寓。居外推薦的巴黎連排別墅“Villages Nature自然村莊度假村”，是由歐洲迪斯尼和法國Pierre & Vacances-Center Parcs集團，兩大歐洲領軍集團首次聯手推出地產投資項目。收益保障，無憂管理，品牌價值，升值潛力巨大。居住面積70-75平方米，只售36萬歐元（約¥278萬）起。

事實上，最近發布的一份報告顯示，現在巴黎房產每平方米的均價已超過9,000歐元（約69,021元人民幣），購房者必須支付比以往任何時候都要多的錢才能買到心儀的房產。

根據法國全天候電視台（BFM TV）公開的一份報告，下個月，巴黎房產均價可能會攀升至9,300歐元（約71,317元人民幣）。

最受超級富豪喜愛的房地產市場是……

倫敦不僅是全歐洲，而且是全世界最受超級富豪歡迎的房地產投資目的地。

紐約緊隨其後，香港、上海和洛杉磯則分別排在第四、第五和第六。

其他上榜的歐洲城市包括法蘭克福（第13名）、日內瓦（第17名）、蘇黎世（第18名）、莫斯科（第23名）、慕尼黑（第28名）、阿姆斯特丹（第34名）和羅馬（第36名）。

延伸閱讀：【法國外資持續走高巴黎成歐洲之最具吸引力城市】

原文：thelocal.fr
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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專家看好迪拜房市前景：新簽證制度將促進長期投資

作者：LuxuryProperty.com創始人兼首席執行官 Jason Hayes

毫無疑問，在過去幾周內最令人振奮的消息之一就是阿聯酋政府發布的一項公告。公告宣布，阿聯酋市場上的投資者和某些特定類別的專業技術人員將獲得為期10年的居留簽證，且允許所有本地公司擁有100%的外資所有權。我的工作中一項相當重要的內容就是為迪拜的房地產市場吸引新的投資，所以這一消息讓我興奮不已。這則公告對於迪拜這個城市來說是新邁出的一大步。

迪拜一直是備受投資者青睞的中東城市之一，其房地產業更是一大投資熱點。我認識的好幾位英國人和美國人都在考慮是否要在迪拜投資，而我一直贊成他們這樣做。我認為，以下五個要點可以證明在迪拜投資是一個明智的選擇。

1. 首先，盡管市場經歷了許多動蕩，但仍然有越來越多的大型房地產項目正如雨後春筍般出現在迪拜的各個角落，而且無論是從表面還是從實質上看，這些房地產都在重新塑造城市景觀。 即將於2020年召開的世界博覽會預計會吸引大波游客，這會對迪拜的房地產市場起到一定的推動作用，同時還可以幫助迪拜維持其作為全球頂尖居住和旅游目的地的有利地位。

越來越多的大型房地產項目正如雨後春筍般出現在迪拜的各個角落，並重新塑造了城市景觀

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2. 第二個關鍵點是，迪拜正在兌現它所做出的承諾。哈利法塔（Burj Khalifa）、朱美拉棕櫚島（Palm Jumeirah）、穆罕默德·賓·拉希德城（Mohammed Bin Rashid City）——每一項成就都體現了迪拜的雄心壯志。有些人可能會說，這些項目原本都只是遙不可及的設想，但迪拜已經逐漸把它們變成了現實。雖然目前穆罕默德·賓·拉希德城項目的第一期工程已進入交付階段，建築的地基也還在加固，但我們已經開始展望第二期工程了。

3. 第三點，或許也是就投資而言最重要的一點：迪拜所能提供的投資回報遠遠超過世界各地的其他大城市，如倫敦、紐約、香港。

4. 第四點是，迪拜的法規和政策旨在為投資者提供便利，最大限度地減少書面手續和繁瑣流程，在引入增值稅的同時打造一個免稅天堂。這份新公告強化了第四點的影響，同時還構成了我要強調的第五個重點。

5. 投資者主要關注的是在迪拜投資的短期回報。他們將資金投入到這個經濟體中，等待資本增值，然後在合適的時機撤回資金並重新投資到其他地方。為了穩住投資者在本地的投資組合，我們現在應該促進中短期投資向長期投資的轉化。

如果可以在沒有當地合作伙伴參與的前提下擁有阿聯酋當地企業的全部所有權和經營權，那不僅一般市場上的投資會有所增加，商用地產的投資也能迎來新的發展。我認為，在不久的將來，本土企業和初創企業的數量將會激增，使當地經濟變得更具競爭力，進而創造更大的利潤。

居民、業主同受益

新制度不僅可以造福投資者，還能為當地居民和房地產所有者帶來一些好處。簽發阿聯酋10年期居留簽證的舉措本身就已經相當令人驚訝了，但當你想到世界上其他地區簽發的居留許可證期限都比這要短時，這項政策就顯得更了不起了。盡管迪拜不再只是旅游景點，而且已成為人們眼中一個越來越有吸引力的高端房地產市場，它還是會給人留下一種瞬息萬變的印像，居民也傾向於只在此短時間停留，最終還是會遷移到其他城市。如果能確保人們在迪拜過上10年舒適的生活，那這座城市就會更像一個家園，而這反過來又會提升人們對住宅的需求。

毫無疑問，我認為新簽證制度出台是一個非常令人振奮的消息，它為我所在的私人客戶辦公團隊帶來了新的動力。他們目前一直忙於向世界各地的客戶提供與這些新動態有關的建議。在接下來的幾個月裡，我預計這項通知引起的連鎖反應會讓我們忙得不可開交。激動人心的時刻即將到來。

居外推薦迪拜房源：Al Furjan

Al Furjan是迪拜最受歡迎的住宅區之一，活力滿滿，充滿了和諧社區的氛圍。這裡有四臥室別墅和三臥室聯排別墅，房屋設計滿足了住戶的實際需求，現代化且舒適，提供具有多種功能並且設計靈巧精妙的住宅。

從Al Furjan出發，可輕松抵達Sheikh Zayed路、Sheikh Mohammed Bin Zayed路和Al Yalayis路，還臨近Ibn Battuta購物中心和Discovery花園，距離EXPO 2020展覽場地只需15分鐘路程。

Al Furjan Pavilion和Al Furjan West Pavilion這兩個社區中心提供泳池、運動場、咖啡館、餐館、零售設施，還設有清真寺。Al Furjan俱樂部設有一間帶室內和戶外座椅的餐廳、泳池、運動場和設備齊全的健身房，帶四間健身室。

建築面積： 301平方米
占地面積：231平方米
房型：3臥4衛
樓層：共2層
房屋價格：AED 2,997,000 – 5,500,000（約合543萬-996萬元人民幣）
物業編號：34703192

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原文：Khaleej Times
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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英國最貴小鎮Beaconsfield高端房市遇冷折扣常見機遇處處

據說英國作家Alison Uttley和英國著名兒童文學家、小說家Enid Blyton是對競爭對手，原因之一是她曾形容Enid是一個“粗俗的卷發女郎”。不過很巧合的是，在1938年，這兩位作家居然同時搬到白金漢郡的Beaconsfield小鎮（位於倫敦和牛津之間）。如今，她們之間的這種激烈的競爭似乎蔓延到了Beaconsfield的房地產市場。

1962年，Enid Blyton在她位於Beaconsfield的Green Hedges家中

近幾年，Beaconsfield的買家和賣家之間經常出現緊張的“對峙”。據《金融時報》報導，漢普頓國際Beaconsfield分部的銷售經理Sam Heywood表示：“要想達到同兩年前一樣的交易數量，需要比原來多一倍的看房數量。”

｜英國最昂貴的小鎮

從倫敦搬進Beaconsfield小鎮並買房的家庭占小鎮房產市場的一半。這裡到倫敦馬裡波恩（Marylebone）只需要23分鐘火車，擁有好學校和大型住宅，對想要買房的倫敦人有很大吸引力。因此，Beaconsfield已經成為英國最昂貴的小鎮。根據Lloyds銀行的數據顯示，這裡的平均房價為105萬英鎊（約906萬元人民幣），比房價第二高的Henley-on-Thames高出26％，比白金漢郡的平均房價高出647,623英鎊。

｜高端市場低迷折扣十分常見

然而，與首都的緊密聯系也給Beaconsfield帶來了問題：價格偏高使人們難以承受。據《金融時報》報導，受印花稅增加、英國脫歐和倫敦高端房市低迷的影響，很多倫敦人需要首先以自己滿意的價格出售自己在倫敦的房屋，然後才能搬家。第一太平洋戴維斯Beaconsfield分部的負責人Chris Moorhouse表示，在過去的三年裡，來自倫敦高端房產市場的買家數量急劇下降。

根據漢普頓國際彙編的土地注冊數據顯示，2017年1月至11月期間，有85個套房的成交價格超過100萬英鎊，較銷售量達到頂峰時的2015年同比下降19％。

Moorhouse認為，目前折扣已很普遍。 “高端房市中，超過50％的房產在出售之前會降價，”“5％到10％的折扣十分常見”。

盡管白金漢郡南部的房價持續溫和增長，根據第一太平戴維斯高端房指數顯示，Beaconsfield的高端房價格在今年第一季度下降了3.7％，幾乎和倫敦高端房市場的趨勢相同。

｜開發商改變營銷策略

原本許多新的開發區都是針對高端住戶的。比如樓盤Beechcrest是開發商Millgate負責建造的8棟公寓樓之一，已於4月底完工。Millgate的銷售和市場總監Jonathan Cranley說：“這裡非常適合那些想要隨時入住，按照自己的意願裝修，並在夏季外出假期或住在其國外住所的人。”公寓自12月開發計劃開始以來已售出兩套。

然而，《金融時報》表示，在2014年和2016年的印花稅改革後，Millgate也不得不改變銷售策略，因為2014年和2016年的印花稅改革增加了所有價格超過93.75萬英鎊的房產稅，而且對第二套住房征收額外3％的費用。Cranley說：“在很多情況下（倫敦附近郡），我們之前可能建造12套房子的地方，現在我們需要建造14或15套房。我們把公寓建造得更小了。”有時候，房屋售價也更便宜。

另外，對於個人住房建設，所謂的“McMansions”（廉價房）在Beaconsfield非常普遍。當地人爭相在房子的規格和樣式上競爭，想讓自己的房子別具一格。

Heywood說：“5,000平方英尺的房子被稱作豪宅的時代已經過去了。現在新房的建築面積都是7,000或8,000平方英尺，有些甚至為12,000平方英尺。”在Stratton路上，居外網正在出售一套321平方米（約3,455平方英尺）的6居室現代風格的房子，價格為165萬英鎊（約1,424萬元人民幣）。

｜頗受歡迎的地段

代理商表示，車站周邊地區非常受歡迎。 Heywood說：“倫敦上班的人都想盡量減少他們的通勤時間。” Strutt＆Parker Gerrards Cross 土地和新住宅部經理Andy Strogood表示：“因此，Beaconsfield的‘金三角’地區——位於車站附近Burkes路和Gregories路之間地區的住房價格可以高達600英鎊（約5,176元人民幣）/平方英尺。” Heywood認為：“Beaconsfield網球中心周邊地區也很受歡迎。”居外網上正以2,350英鎊（約20,524元人民幣）/月的價格出租一套位於Burkes路的4臥2衛、花園朝南的房子。

｜小鎮中的低價地段

Heywood表示，住在小鎮的北邊，也就是Forty Green 和Knotty Green 一帶的人們可能離火車站較遠，但這裡的房子空間更大且更便宜。M40高速公路離火車站非常近，但Heywood 認為：“我們確實感受到了一些公路噪音。”

不過，綜合上述，即使Beaconsfield最近受經濟低迷的影響，但該地區仍然吸引許多科技和時尚企業。Gerrards Cross地產中介公司Strutt & Parker分部的經理Andy Toogood表示，新酒吧和餐廳正在使Beaconsfield “更時髦和更像倫敦”。如果作家Blyton和Uttley居住在現今的Beaconsfield小鎮，她們很有可能在新開張的泰國餐廳Giggling Squid裡發生“爭吵”哦。

｜Beaconsfield小貼士

•總租金收益率約為3％

•Beaconsfield高端市場的價格今年第一季度下跌1.1％

•學校：Wycombe Abbey（每學期9,450英鎊，約81,528元人民幣）和The Royal Grammar School都在20分鐘車程內

•希思羅機場距離這裡僅30分鐘的車程

•根據第一太平戴維斯的prime London指數，Beaconsfield高端市場的價格為平均價格為420英鎊（約3,623元人民幣）每平方英尺

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來源：金融時報
責編：Zoe Chan

居外看點：日本共享住房的現狀大公開

作者：Philip Brasor & Masako Tsubuku

大多數日本人對通過投資增加積蓄的做法心存警惕。他們的謹慎是出於多方考慮的結果，因此大多數日本人選擇將存款放入銀行，雖然利息奇低，但至少長期看來不會遭受損失。然而，盡管20世紀90年代早期日本房產泡沫破滅後房地產的發展十分有限，但一些工薪族還是選擇投資房地產，因為他們意識到僅憑養老金不足以支持其退休生活。

近期，新聞報道了房地產投資詐騙事件。其中就有涉及共享住房的詐騙事件。最初，日本用“共享住房”來形容美國和歐洲常見的住房行為，即一群互不認識的人共住一間公寓或房屋，分攤房租，共享設備。當時，這一形式在日本還不常見。在共享住房中，租客有自己的獨立臥室，共享廚房、浴室和起居室。這一住房形式沒有在日本火起來的原因之一是日本房屋普遍比較狹小。更主要的原因是，房主不願意將房屋出租給一群不認識的人。

如今，日本各式各類的住房都加入了“共享住房”的行列。比如，現代化的“公寓房”（此類房屋在二戰後被稱為“公寓房”）：同一屋檐下的獨立起居空間，設有共享廚房和廁所。20世紀50、60年代，這類公寓房一般沒有安裝浴室，住戶需要到公共澡堂洗澡。現在，這類公寓房都配有淋浴室。但這類公寓房沒有提供公共交流空間，如起居室或用餐室，而且廚房一般都是以實用性為主，僅提供煮飯的空間，然後住戶各自回房用餐。

換言之，這類共享住房並沒有為住戶共享生活、交流溝通提供空間。但如果在設計時有意考慮交流功能，共享住房就能夠做到這一點。

但互動共享氣氛的缺失並不是有意為之，而是因為住宅房屋主要是處於投資目的而存在的。工薪階級紛紛貸款購買共享住房，房地產公司通過轉租收取租金，業主利用租金收入來支付貸款。

這類共享住房的建設耗資高達1億日元（約588.7萬元人民幣），這對年輕的工薪階層來說是個巨大的壓力，他們整個工作生涯都要為住房貸款而奮鬥，但一旦償清貸款，接下來的租金收入就成為了純收益，在業主退休時是一筆不錯的收入。大多數房地產公司表示，東京等大城市的共享住房需求十分旺盛，投資者甚至在還貸款的過程中就可以盈利了。

諸如東京都足立區這樣改造公寓的共享住房通常提供有獨立臥室、公用廁所和廚房設備，但沒有提供公共交流或起居空間，住戶間互不了解

但房產經紀公司抱怨稱，共享住房相比其他類似的投資方案而言，已經不是很好的投資選擇了。朝日新聞發布的一篇文章稱，1月，由於租金收益不足，東京800多個共享住房業主在償還貸款上顯得有些吃力。其中約700個業主是通過Smart Days的房產經紀公司進行投資的。該公司從1月起就沒有向業主發放租金了。

朝日新聞報道稱，Smart Days在業主不知情的情況下，在其遞交的銀行貸款文件上偽造信息。部分投資者告知駿河銀行（Smart Days的貸款機構）由於沒有收到租金，他們無法償還貸款，從而發現他們貸款申請中的信息遭到了篡改。為了通過貸款申請，部分申請中的銀行存款余額被提高了10倍之多。

據悉，駿河銀行和Smart Days聯手進行了這一欺詐行為。3月初，朝日新聞報道稱，對Smart Days不滿的投資者數量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租，這一詐騙行為就不會公之於眾。但共享住房的受歡迎程度並不像Smart Days宣傳的那麼火爆。

Invest in Life博主、房地產投資顧問指出，共享住房的空置率相當高。東京共享住房的空置率達到55%。在日本所有出租房屋中，越靠近地鐵站的房屋，其入住率就越高。但該博主發現，即使是距離交通站點5分鐘路程的共享住房，其平均入住率也僅為53%。如果距離增加至15分鐘，入住率便下降到32%。

Invest in Life還發現了一個有趣的現像：相比租金較低的新共享住房，租金較高的早期共享住房的入住率更高。建於2014年的共享住房的平均空置率達到47%，平均租金為57,000日元（約3,355萬元人民幣），而建於2017年的共享住房的平均空置率達到79%，平均租金為48,000日元（約2,826萬元人民幣）。博主將其原因歸納為，早期共享住房所處地段更好，因此租金稍高也可以接受。

共享住房並沒有想像中的那麼火熱，這是因為它們主要是出於投資房產而非居住房產而存在的。在東京，用租一間共享住房的錢可以租到配備獨立浴室和廚房的工作室或1臥公寓。實際上，比起共享住房或整棟的公寓樓，單身公寓反而是更好地投資選擇。

商業雜志《東洋經濟》2016年10月的一篇文章指出，投資公寓的回報不高，但更為可控。盡管投資房產的利率高於居住房產的利率，但其利率仍相當低。投資者可以通過房產經紀公司買下一間公寓，並由經紀人管理轉租業務。如果公寓地段良好，就會有較低的空置率。如果貸款期為25-30年，那麼每月償還的貸款金額就會相對較低，這樣如果公寓暫時空置，也不會還不起貸款，因此更為可控。

這類住房投資交易以年輕人為目標客戶。投資者在短期內不會有大額的收益，但25-30年後，他們就可以擁有公寓，屆時就可以選擇出租獲取租金收益、自行居住或出售。但房產經紀公司常常避而不提的一點是，業主需要花錢來維護其房產。而且，30年後，如果同一棟樓的其他業主決定翻修公寓，那麼你也要對你的公寓進行翻修。

朝日新聞指出，高收入人群常常購買多處房產，希望翻倍投資收入。但收入翻倍的同時，風險也翻倍了。對於表現不如預期的房產，投資者可能會選擇出售，但既然該房產不受租戶歡迎，自然也就不受買家歡迎，因此售出的價格就會低於買入的價格。

在日本這樣變化無常的房地產市場中，所有的投資房產，不論是共享住宅或是出租公寓，都有其投資風險所在，投資需謹慎！

延伸閱讀：

居外推薦日本公寓房源：

1. 東京豪華公寓

高達32層的豪華公寓樓，周圍綠樹成蔭。位於26層的4間公寓結合在一起而成，面積超過了430平方米，這是絕無僅有的。包括3個開放式的起居室、客廳和廚房的布局，5間臥室，步入式衣帽間和雜物間。24小時的安保服務隨時確保業主的安全。售價約5,431萬元人民幣。

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2. 大阪市低層公寓

位於大阪市住之江區，離住之江公園車站走路只需7分鐘，交通非常方便。非常好出租，周邊生活設施齊全，是非常好的投資選擇。樓層為10層樓的2層部分，房屋面積84.8平米。售價約146萬元人民幣。

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3. 東京港區高層公寓

位於東京港區的高級住宅大廈City Tower的高層單位。大廈2008年4月落成，43層共828戶的大型高級住宅。單位於25樓，室內約82平方米以上，露台向東南。24小時保安，步行1分內有超市，現時空室可即入住。售價約432萬元人民幣。

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原文：Japan Times
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

世界杯之後看東京，2020奧運東道主成為樓市新增長點 | 日本

隨著2020年東京奧運臨近，越來越多的投資者看好日本房產。日本政治穩定，法治健全，房地產波動幅度小，收益穩定；除此之外，日本房產價格便宜，精裝入住；擁有永久產權；建築質量非常好，設計美觀，更有著可觀的投資回報率……

以上這些利好因素都使日本房產漲幅驚人。其實仔細想想，中國人去投資海外房產的原因無非就是看重資產保值、抄底機遇及增值潛力。

盡管日本人口連續7年凈減少，但東京人口持續增加。日本人比上年減少37.2萬人，連續7年減少(0.30%)，為1.24648億人，減少數創最大紀錄。然而在47個道府都縣人口中，東京都是僅有的7個人口保持增長的行政區中增長率最高的，達到0.73%，這也是東京人口連續21年保持增長；人口集中於東京、大阪等都市區的趨勢仍在持續。（數據來源：日本總務省統計局）。日本人口持續減少與老齡化使得引入移民與外籍勞工刻不容緩。

盡管今年第壹季度日本GDP在去除物價變動因素後環比下滑0.2%，換算成年率為下滑0.6%，是九個季度以來日本經濟首次呈現負增長，然而日本經濟復蘇的基本面並未改變。國際貨幣基金組織預測2018年實際GDP增長率為1.2％，2019年為0.9％，與世界銀行的數字相似。

2018年第壹季度，日本東京房價上漲4.59％，新加坡（4.4％），韓國（0.58％）和臺灣（0.25％）。在亞洲發達經濟體中居於首位。

即將到來的2020年奧運會引發了壹場重建浪潮，將改變東京和主要地區城市面貌。

大規模的新建擴建項目以及2020年和2020年以後的基礎設施改善，將使東京的景觀煥然壹新，使城市更具吸引力和便利性。宏觀經濟和人口趨勢應繼續支持2020年後重點城市的發展；奧運會可以突顯日本經濟和房地產市場新的增長時期的開始。

從歷史來看，奧運會主辦城市房價在奧運籌備期間均大幅上升，2008年1月到2015年5月，聖保羅房價增長了223.5%，裏約房價更是瘋漲266.1%，自2008年至今裏約人均收入增加了60%。2012年倫敦奧運會主場地在斯特拉福德（Stratford）的伊麗莎白女王奧林匹克公園（Queen Elizabeth ）這個地區房價每月漲幅最高達3522英鎊，為英國全國房價平均增速的3倍，奧運舉辦前四年內房屋價值增加53%。更不用說北京奧運會帶火了北京乃至全國房產。

圖壹： 2017年1季度至2018年1月日本住宅價格指數

根據Trading Economics全球宏觀模型和分析師的預期，日本房屋指數預計將在本季度末達到108.98個指數點。展望未來，我們估計日本的房屋指數將在12個月內維持在109.63點。

國際上通常以租售比界定投資價值，1:200到1:300之間為良好，如果租售比低於1:300，這意味著房產投資價值相對較小；而如果高於1:200，表明這壹區域房產投資潛力相對較大，租金回報率較高。東京公寓的租售比約250，而獨棟別墅的租售比更是不足150（如下圖）。

東京大改造計劃

圖四：東京夜景

為了配合2020年東京奧運會，安倍政府推出“東京大改造”計劃，這是在日本頂級財團支援下的城市基建計劃，受惠的有6個東京地區，分別是：

1. 銀座

2. 大手釘，丸之內，日本橋及八重洲地區

3. 虎之門，六本木地區

4. 澀谷區

5. 品川區

6. 2020年東京奧運中心的灣岸地區

這6個地區被設定為日本戰略特別區域，相當於中國的雄安新區。

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房屋價格：約¥ 523萬
建築面積：63平方米
房型：2 臥 1 衛

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作者：陳仲偉

排版：Shelly Du

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

專家：中國資金對奧克蘭房市的影響比低利率和高移民量更顯著

作者：Greg Ninness

新發布的海外買家購房數據再次引發關於“政府針對海外購房者的住宅房產出台限制規定”的激烈討論。

數據顯示，今年第一季度，整體住宅房產交易中，海外購房者的比例從去年第一季度的2.1%增加到了3.3%。

然而，這一數據首次出現了地區傾向性。該數據顯示，海外購房者購買的房產多集中在奧克蘭（7.3%）和皇後鎮（10%）。

在奧克蘭部分郊區，近20%的房產交易都來自海外購房者。

周五（6月8日），財政部副部長大衛·帕克（David Parker）指出，海外購房者買房行為較為集中的兩大地區都存在房價過高，當地人無法承擔的現像。

新西蘭房地產協會數據顯示，2018年4月，奧克蘭住宅房產價格的中位數從2012年4月的49.6萬紐元上升到了85萬紐元，上漲了71%。

2018年，皇後鎮湖區房價的中位數增幅更為顯著，從2012年4月的49.3萬紐元增加到了95萬紐元，增幅高達93%。

同期，全國房價中位數上升了51%。

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奧克蘭和皇後鎮海外購房者數量的增加是新西蘭過去幾年來房價顯著增加的主要原因嗎？

推動房價瘋狂攀升的主要原因有以下三點。

｜第一，過去六年來，移民數量出現了顯著的快速增長。

2011年4月至2012年4月，相比移民進入新西蘭的人數，更多的人選擇離開新西蘭出國生活，因此新西蘭人數減少了4,006人。

在接下來的一年中，情況出現逆轉，淨移民人數達到4,776人。2013年4月至2014年4月，這一數據攀升至34,366人，並持續增加，並在2016年4月至2017年4月期間創下了最高紀錄71885人。

2017年4月至2018年月，這一數據達到67,038人。

移民數量的快速增加，導致房產供不應求，在奧克蘭尤其如是，從而引發了奧克蘭房市危機。

隨著供不應求市場狀態的出現，房價自然就上漲了。

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｜推動房價上漲的第二個原因是低銀行貸款利率。

interest.co.nz發布的《房貸負擔能力報告》（Home Loan Affordability Report）顯示，兩年期固定按揭平均利率於2008年3月達到目前一輪的最高點，即9.64%，並於2016年5月下降至最低點，4.35%。

目前，兩年期固定按揭利率僅為4.69%。

低利率和高移民數量帶來的供不應求現狀已經足以推動房價的增長了。

｜但除此以外，還有第三個因素在發揮作用，即2016年末出現的中國資金外流現像。這一因素成為推動奧克蘭房價上漲的主導因素。

從2014年中期起，interest.co.nz調查了大量奧克蘭主要住宅房地產的拍賣情況，發現中國購房者是拍賣的主力軍，他們或是親自來到現場，或是通過電話參與拍賣。

用“瘋狂”二字來形容2014年至2016年末奧克蘭房產的拍賣情況再適合不過了。

這一瘋狂現像的出現主要是由於中國購房者希望通過競標買房將資金轉出中國。鑒於短缺的房產供應和低廉的貸款利率，奧克蘭住宅房產是投資的理想選擇。

這些中國投資者可以在家坐享收益增加。

但2016年中期，隨著中國政府加強對資金外流的制約，這一瘋狂現像也就戛然而止。

幾個月後，樓盤和拍賣現場的中國購房者日趨減少，房產交易也開始走下坡路。

投資者不再瘋狂，房市隨之降溫。

針對新抵押貸款出台的貸款價值比限制規定，對銀行貸款申請審查力度的加強，以及投資房產減稅規定的變化等其他因素也導致了房市的降溫，但這些因素對奧克蘭房市的打擊力度都不及中國的資金外流控制政策。

如果中國放寬管制，情況將會如何？

奧克蘭的貸款利率仍在低位徘徊，接近歷史最低水平。此外，奧克蘭人口數量增幅持續顯著超出新房供應數量，且盡管政府推出項目（如KiwiBuild項目）旨在提高房產供應量，但未來幾年房市供不應求的局面仍將持續下去。

只要中國資金再次流入奧克蘭，房價就將再登巔峰。

除非政府出台措施管控外國購房投資行為，奧克蘭的房市就會輕松迎來新一波海外投資熱潮。

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原文：interest.co.nz
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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