Category: Financial Featured

自2016年4月以来，由于海外贷款政策不断收紧，很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批，所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场，进行转让出卖。一方面，澳大利亚政府及开发商对楼花转让持反对的态度，因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。另一方面，市场上很多潜在买家都对重回市场的二手楼花非常感兴趣，毕竟楼花合同的价格可能会维持在过去1-2年的价位，与现在的市场价相比有一定的价格优势。

因此，近日有许多海外买家纷纷咨询关于转让楼花的事宜。一般来说，转让楼花的手续比普通房屋买卖的透明度要低。因此，楼花能否成功转让很大程度上取决于合同条款、开发商立场等各种不确定因素。如果海外买家在转让楼花时未能获得专业的法律或投资意见，则很可能会影响投资计划，违法合同的相关规定。

1. 直接转卖– 楼花转让的最基本方式与风险

当一手买家进行楼花转让时，若不考虑合同的相关禁止规定与开发商的立场，直接转卖即是楼花转让的最基本方式，其流程如下：

• 2015年1月，海外身份的小悟与澳洲M开发商签订了一份购房合同，房屋售价为70万澳元，预计2016年10月交付；
• 小悟在签购房合同时支付了10%的首付款，即7万澳元；
• 2016年6月，眼看楼花即将交付，小悟天天睡不好吃不饱，海外贷款的严格收紧使得他无法顺利获得贷款，他也无法安排全部的尾款；
• 7月，拥有澳洲身份的小罗由中介找到了小悟，愿意出价75万澳元够得此房产，进行楼花转让；
• 小悟欣然答应，小罗随后支付了一笔房价10%的定金给小悟，即5万澳元；
• 10月交付时，小罗将5万澳元尾款支付给小悟；
• 同时，小悟将63万澳元尾款支付给M开发商，房产由此顺利交付。

这种直接转卖的方式是小悟自己的合同仍然继续进行，只不过小悟找到了一个新的下家小罗购买自己的房产。那么小罗此时可以出一份新的合同，在新的合同中，原本的一手买家小悟成了卖家，合同价格可以由小悟制定。在这种情况下算是两笔交易与两份合同，两个买家都要按照合同金额交印花税。小悟需要跟开发商先成交这个楼花，然后再过户给二手买家小罗。

在本案例中，对于小悟来说，他用一年半的时间通过楼花转让，赚到了5万澳元的利润，更重要的是楼花的顺利转让让他成功脱手了一个“烫山芋”，避免了无法获得贷款从而产生的违约责任。

但这一切真的如看上去的这么顺利吗？

• 首先，小悟需要在交付前需要按照60万的房价交纳印花税，而小罗也需要按照70万的房价交纳印花税。因此，在直接转卖的楼花转让方式下，新旧两个买家都需要交一次印花税，新的买家必须有澳洲身份，而且合同必须允许买家自由转手。
• 其次，对于5万澳元利润，小悟还要支付资本收益税以及中介的佣金（低买高卖资产所获收益）。因此，小悟的净收益其实并非有账面上的那么多；
• 第三，小悟在与小罗签订了合同后，小悟与M开发商之间的合同仍旧生效，因此小悟依旧需要履行其在购房合同下的责任和义务。如果在交房时，小罗并没有按约定向小悟支付尾款，可能致使小悟无法和M开发商按时交付，M开发商可根据原合同追究小悟的违约责任。
• 最后，开发商往往会在购房合同中要求买家不能随意在交房前转手。这是因为开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的，任由买家随意的转手定价将会在极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。

2. 与开发商协商终止合同– 楼花转让的特殊方式

同时，小悟也可以向M开发商申请终止购房合同，M开发商将房产直接转卖他人。

因财政困难或其他因素导致无法继续履行购房合同，小悟可以向M开发商提出申请终止合同，同时需要给M开发商找一个潜在的买家。

如果M开发商同意终止合同，那么小悟和M开发商之间的合同便终止，开发商可以自由地与其他买家签订新的购房合同，通常价格和条件会保持一致。这种情况下，小悟作为第一个买家并不需要交印花税，因为他最终并没有完成购房合同，进行置业。如果小悟已经在15个月内缴付了印花税，那么他可以以合同终止为由申请退回印花税。

可见在向开发商提出终止合同的这种楼花转让方式下，小悟作为退出合同的买家无需缴纳印花税，或申请印花税退回，从而避免损失。但是， 这种方式需要开发商的积极合作，也需要一个非常积极蓬勃买家市场的衬托。通常情况下，开发商不会愿意以原来的合同的价格和条件转让，因为这可能会对开发商持有待售的物业估价造成一定的影响。

3. 政府与开发商的主流立场

值得注意的是，澳大利亚政府及开发商并不支持楼花转让，由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的，如果任由买家随意转让楼花，会极易扰乱开发商的定价及市场。其次，开发商往往会在购房合同中添加相关条款，以禁止买家在房产交付前进行转让，这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。尤其对于楼花转卖来说，一手买家只能寻求本地的二手买家，而不能再转卖给海外买家（除极个别地区，如昆士兰Hope Island部分项目）。

一些不正当从业的中介可能会建议一手买家通过Nomination（即转名过户）的形式转卖楼花，这是非法行为，有可能会被澳洲税务局认为是为了规避印花税而实施的逃税行为，一但被举报或者被税务局发现，买家和卖家都会被处以高额罚款。

因此，这也是为何“中国（温州）炒房团”迟迟未大规模入驻澳洲房地产市场或屡遭败绩。所以当你的投资顾问告诉你“澳洲炒楼花可以快速赚大钱”时，那么你就可以第一个炒掉他了！所以，再三建议在签订购房合同前，一定与律师了解合同内容，特别是楼花转让的相关条款。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

前言

在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。然而，关于在澳大利亚如何进行土地买卖，买方、卖方、地产经纪或甚是少许律师有时候也无法给予一个清晰且系统的解释，故一直以来有不少朋友咨询澳大利亚土地买卖的程序和规定等问题。因此，本人于即日起将撰写《澳大利亚土地法专栏》，希望通过专栏的介绍与分析可以帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。《澳大利亚土地法专栏》主要有以下6大法律专题：

澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因本人长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。同时，非常感谢邦德大学法学院副院长Michael Weir教授和律师实务届前辈们对相关法律和近期案例作出的解释和指导。

1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度

问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给不知情的Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？

答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。

因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Candy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求“高价”赔偿。

2. 澳大利亚土地登记的所有权种类

问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？

答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有士地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下：

• 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。

称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。

• 州政府所有土地

目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。

政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。

另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。

森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登记的政府部门和十步流程

问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？

答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部（The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33 个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。

土地信息和产权局网站截图 托伦斯土地登记的十大步骤

面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻，投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境，从而忽略了与房产投资相关的法律规定。居外网请到拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师对中澳两国房产相关的法律条文、案例进行解释，希望可以起到客观、正面、真实的参考作用。本文将主要对华人在中澳的购房法律规定进行对比、比较与分析。【阅读原文】

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。