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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——康特拉科斯塔縣

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣。

舊金山灣區地區分布

在2016年第二季度，康特拉科斯塔縣的購房者有更多房產可供選擇，房產儲量較上一年有了較大增長。過去幾個季度購房者的熱情有所減退，可能是厭倦了反復的價格戰，抑或是由於房產供應情況有所改善。銷售速度體現了市場狀況的正常化；六月初，房產待出售的時間較該季度初期時有所延長。

在高端市場中，200萬美元以上的待售房產數量過剩——這在康特拉科斯塔縣非常少見。自六月中旬起，只有五分之一的高端房產簽訂了合同，定價過高的房產賣家不得不降低售價以及時吸引購房者。

康特拉科斯塔縣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔縣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔縣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

康特拉科斯塔縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年與2016年第二季度康特拉科斯塔縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

前景預期

我們預計第三季度會出現典型的季節模式——七月和八月相對平靜，九月學校開學後會迎來一個跳躍。購房者可能有更多選擇余地，賣家需要特別謹慎地制定價格策略，從而保證快速交易。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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加拿大 | 2016年6月最新加拿大房價走勢

加拿大最新房價走勢

加拿大房價漲勢持續。加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示6月份加拿大房價較上月增長1.8%，同比上漲13.6%，再次刷新最大同比漲幅。房價增長最大的區域為菲莎河谷、大溫哥華區與低陸平原。但市場銷售活動較上月則再次下滑，下滑幅度為0.9%。

6月加拿大房價地圖

除渥太華外，加拿大各大區域在2016年6月銷售均價與去年同期相比均呈漲勢。 6月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區。同比增長最明顯的區域則為多倫多與漢密爾頓，增幅均超過14%。

6月加拿大重點區域房價

大溫哥華地區6月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市，無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付超過300萬加幣的均價，公寓均價也在70至85萬加幣左右。

大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了98萬加幣，公寓均價也在36-38萬加幣左右。

查看2016年加拿大每月房價報告

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澳洲｜在布裏斯班買房時，如何選個更安全的社區？

上期，居外網聯合澳洲本地極具影響力的媒體——《今日悉尼》，爲大家講述如何在澳洲選擇安全系數更高的區域，告訴大家澳洲華人最集中的城市悉尼買房時，如何選個更安全的社區，本期我們將繼續爲大家介紹布裏斯班有哪些比較受追捧的安全城區。

一、如何選擇安全區域？

和悉尼一樣，在布裏斯班，無論是自住還是投資需求，首先考慮的要素同樣也是安全問題，其次才是方便等等因素。下面我們就跟著3名澳洲當地房地産專業人士，一起來了解一下如何選擇安全區域。

1、選擇規劃新、安全性更好的區域。

Vincent Bai
Managing Director
Sage Investment Group

擁有新規劃的區域往往集中了大量的政府和商業注資，這在一定程度上會吸引更多就業和正在考慮置換物業的家庭進駐，從而擁有更優質的社區結構。

 

2、選擇擁有先進安全系統的社區。

Terry Tang
Project Director
Noble Group

新的公寓項目都配有很好的安保系統，包括諸如視聽設備，停車和訪客的進出系統，以及24小時的物業管理。相對一些偏遠區域的別墅，和一些比較老舊的公寓，這都在很大程度上保證了居民的安全性。尤其是針對新移民和一些有孩子的家庭，更是需要把居住的安全性放到選擇房産的第一位。

 

3、選擇周邊寫字樓、商業設施、公共設施齊全的區域。

Anson Yang
Senior Property Executive
R&W

該類區域通常住戶都爲長期居民，尤其以上班族和高收入者居多， 這就直接保證了社區居住人口的素質，從而確保了社區的穩定性和治安水平。

二、布裏斯班哪個區相對安全？

裏斯班從廣義上來講城區很多，這裏我們從主要人口所居住的city suburbs和inner suburbs來做一個治安情況分析。

首先City Suburbs是主要就業區域，包括：Brisbane CBD、Spring Hill、Fortitude Valley、Bowen Hills、New Farm和 Newstead。

 這些區域中Fortitude Valley、New Farm和Newstead由于毗鄰Brisbane River，故而擁有獨特的地理優勢。Bowen Hills區域在當年水災之後聲名鵲起，因爲在整個城市幾乎被全部淹沒的時候，這裏是CBD周邊爲數不多的未遭到洪水襲擊的高地。加上這個區域近年來政府最大的投資項目RNA Show Ground的逐漸成型，並且和以上三個區一起並入Urban Renewal Project，所以這四個區域開始發展成爲更繁榮、年輕和時髦的區域。

相比較而言，這個四個區域因爲本地人居多，且沒有太多的遊客和短期居住者，其治安相比Brisbane CBD和Spring Hill更好。CBD和Spring Hill和很多國際城市中心類似，白天繁榮有序，但由于人口高度密集，治安情況會因爲短期流動人口、飲酒者的增長而導致在夜間産生一些治安問題。

其次我們來看Inner Suburbs，分爲東、南、北三個區域。

其中以Inner South區域最爲活躍， 這裏有知名的Southbank、Westend、 Kangaroo Point。其中Kangaroo Point是傳統的居住區，治安不錯。Southbank以博物館、藝術館和優質的公衆設施聞名，而相鄰的West End在原有的希臘和意大利移民的基礎上迎來了更多新的人口進駐，包括一些即將入駐的大型商業，也會迎來新的變革。

Inner East和Inner North相對治安不及以上幾個區域，但其中值得關注的是一些有新規劃的區域，如Hamilton、Murrarie、Albion和Ascot等，都逐漸變成大家居住的重要考慮區域。

三、布裏斯班公認的安全系數較高的買房區域

1、Brisbane CBD, 4000 QLD

Brisbane CBD韋翰公園


獨立房平均價格：66.3萬澳元，同比下降72%

公寓平均價格：53.9萬澳元

獨立房周租金：545澳元，同比下降10%

公寓周租金：600澳元

Brisbane CBD，爲澳大利亞昆士蘭州府－布裏斯本的市中心，是州府與市府建築、商務大廈、觀光飯店和文化建設林立的繁榮區域。她座落于布裏斯本河下遊的兩岸，爲昆士蘭州政府的所在地

2、Spring Hill，4000 Qld

Spring Hill韋翰露台

獨立房平均價格：94.2萬澳元，同比上升22%

公寓平均價格：42.2萬澳元

獨立房周租金：627澳元，同比下降3%

公寓周租金：470澳元

Spring Hill屬于澳大利亞布裏斯班CBD的內城區，生活非常便利。該區名校聚集，得到許多年輕人和有子女家庭的青睐，政府近幾年重大的基礎設施建設也吸引了越來越多居民投資和居住。

3、Fortitude Valley，4006 Qld

Fortitude Valley唐人街

獨立房平均價格：97.9萬澳元，同比下降22%

公寓平均價格：45.9萬澳元

獨立房周租金：585澳元，同比上漲2%

公寓周租金：462澳元

Fortitude Valley位于布裏斯班中心商業區以北1.5公裏處，是一個集藝術、時尚、飲食以及音樂爲一體的布裏斯班文化中心。布裏斯班的唐人街就在該區的中心，這裏會給身在布裏斯班的華人在家鄉的感覺。

4、Bowen Hills，4006 Qld

Bowen Hills博物館

獨立房平均價格：126.3萬澳元，同比上升29%

公寓平均價格：42.9萬澳元

獨立房周租金：597澳元，同比下降7%

公寓周租金：428澳元

Bowen Hills是布裏斯班公認的第二大CBD，也是新興的居住社區, 也是布裏斯班的新興核心區， 距CBD僅2.5千米。2015年第二季度資本增值率更是達到16.5%，位居全昆士蘭州第二！據分析，到2031年，Bowen Hills全區將新增20.6萬個工作崗位，極大的促進房市和租賃市場的繁榮。

5、New Farm，4005 Qld

New Farm新畈村


獨立房平均價格：161.8萬澳元，同比上升17%

公寓平均價格：63.4萬澳元

獨立房周租金：778澳元，同比上升7%

公寓周租金：456澳元

New Farm毗鄰知名的布裏斯本河，距離布裏斯本市中心僅2公裏，區內綠茵成行，不乏曆史感的Cottage風格建築，優美的居住環境無疑成爲物業價值的最好支持。區內公寓供給稀缺，顯然遠遠不能滿足強勁的需求。

6、Newstead，4006 Qld

Newstead的布裏斯班河

獨立房平均價格：72.8萬澳元，同比下降50%

公寓平均價格：103.4萬澳元

獨立房周租金：788澳元，同比下降3%

公寓周租金：560澳元

Newstead距離布裏斯班CBD以北2公裏，所坐落的布裏斯班優選河濱地段相當于Darling Harbour在悉尼的位置，及Docklands在墨爾本的地理位置，具有得天獨厚的位置。該區域仍然在隨著新的商業、店鋪、住宅和基礎設施建設逐步演變。

7、Kangaroo Point, 4169 Qld

Kangaroo Point聖尼古拉斯東正教大教堂


獨立房平均價格：93.4萬澳元，同比上升31%

公寓平均價格：66.0萬澳元

獨立房周租金：567澳元，同比上升1%

公寓周租金：522澳元

Kangaroo Point，袋鼠角位于布裏斯班,是布裏斯班河的一個，河套地勢較高,可以俯瞰美麗的布裏斯班河和對岸的高樓群。這裏雖然叫袋鼠角，但是遺憾的是在這裏你尋找不到袋鼠。它其實就是布裏斯班河轉彎兒形成的袋形地帶。

8、Hamilton，4007 Qld

Hamilton紀念館

獨立房平均價格：138.1萬澳元，同比下降12%

公寓平均價格：55.6萬澳元

土地平均價：353.1萬澳元

獨立房周租金：689澳元，同比下降4%

公寓周租金：493澳元

Hamilton位于布裏斯班河的北岸，離市中心只有6公裏，離機場只有10公裏，它是布裏斯班內城區最具有活力和體現尊貴身份的地區。Hamilton是布裏斯班平均收入最高的區，周圍娛樂設施、餐館林立，交通極爲便利。

9、Albion，4010 Qld    

Albion阿伯茲福德路橋

獨立房平均價格：74.1萬澳元，同比下降1%

公寓平均價格：45.6萬澳元

獨立房周租金：516澳元，同比下降3%

公寓周租金：417澳元

Albion區，坐享絕佳地理位置。坐落于布裏斯班CBD區域與機場的中心地帶，毗鄰Ascot、Hamilton 、Winsdor、Clayfield等幾大著名富人區，環境高雅，房産升值潛力巨大。同時，該處是布裏斯班市中心北面經濟增長率最高的區域，目前年均經濟增長率達到10.2%。

10、Asco，4007 Qld

Ascot的Yabba 街道

獨立房平均價格：133.5萬澳元，同比下降1%

公寓平均價格：42.5萬澳元

獨立房周租金：754澳元，同比上升1%

公寓周租金：376澳元

距離布裏斯本中央商業區8公裏，是布裏斯本市的市民平均收入最高的一個市轄區，也是布裏斯班最先體驗新公寓蓬勃開發的地區。自2010年開始，新公寓供應在這個地區直線上升。

本文由居外網與澳洲本地媒體《今日悉尼》合作完成，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

 

“今日悉尼”是澳大利亞今日傳媒集團旗下的四大澳洲本地互聯網媒體之一，自2010年4月29日成立以來，今日傳媒秉承“最好看的新聞，最實用的信息”，逐步成爲了澳大利亞華人社區最具有影響力和價值的媒體集團。

 

 

 

 

 

美國 | 住進加州聖塔莫尼卡 沉浸在海濱度假氛圍

大家好，目前氣溫開始上升，加州南部超級夏季來臨，正是將我們的目光聚焦陽光明媚的聖塔莫尼卡市（Santa Monica）的最佳時刻。

美國加利福尼亞州洛杉磯縣聖莫尼卡（Santa Monica）

聖塔莫尼卡是一個獨立於洛杉磯的海濱度假城市，擁有美麗的沙灘以及一個標志性碼頭，碼頭上架有燈火通明的摩天輪。這裡是洛杉磯縣最好的居住之地，天氣涼爽，許多人喜歡在這裡散步，漫步街頭，特別是在第三街長廊（Third Street Promenade）和柵欄公園（Palisades Park），因為那裡能俯瞰海灘。就在前幾個月，聖塔莫尼卡數條地鐵站點建成，其中一條路線可以直接通往洛杉磯市中心。這裡還有自行車可供使用和公交線路接駁地鐵站。

這個城市推崇自由，通常被稱為聖塔莫尼卡人民共和國，以保護人民為宗旨。出租人受到法律保護，租金也受到控制。這裡有著美麗的大房屋。聖塔莫尼卡學區覆蓋馬裡布（Malibu）中學和小學，高度評價。

聖塔莫尼卡有許多中高收入社區。所以我們談論價格時需要意識到，皮庫（Pico）南部和林肯州東部的一套小公寓，跟靠近蒙大拿大道的大房，或是靠近海灘上住宅公寓，或是海景房相比，完全是另一個世界。

以下為價格樣品：

聖塔莫尼卡待售房產

游覽聖塔莫尼卡必去之地當屬聖塔莫尼卡碼頭游樂園（Santa Monica Pier Amusement Park），有漂亮的老式旋轉木馬，電影《騙中騙》（The Sting）曾在這裡拍攝取景。夏天某個周四晚上，碼頭上將舉辦免費的音樂會。沿著海灘散步，或是沿著自行車道騎自行車，欣賞海灘風景，參與海灘活動。海灘邊安嫩伯格（The Annenberg）莊園正重建，附近是以電影明星馬裡昂·戴維斯（Marion Davies）名字命名的賓館——馬裡昂·戴維斯賓館，這裡一年四季都有娛樂和文化活動。沿著海灘上面柵欄公園散步，可以觀賞到非常美麗的景色，旁觀當地人日常鍛煉。

第三街長廊（Third Street Promenade ）

碼頭旁邊的第三街長廊林蔭路（The Third Street Promenade and Mall）有優質的購物中心、餐館，還有很多街頭藝人和電影院。每周三、周六和周日農貿市場將有新鮮農產品上市，很多當地人包括廚師都到這裡購買。如果是購物，可以去蒙大拿大道，那裡有昂貴的商店和一些不錯的餐館，還有一家電影院，每天晚上都放映不同的經典電影，並且購買一張電影票就可觀看兩部電影。沿著太平洋海岸高速公路（Pacific Coast Highway）駕車，可看到許多電影大亨居住的黃金海岸。這裡的人們著裝隨意，反映出海灘城市特色。

聖塔莫尼卡碼頭游樂園（Santa Monica Pier Amusement Park）

住在聖塔莫尼卡可以享受高質量的生活，如果你能負擔得起，住在洛杉磯也是一個很好的選擇。海濱天氣涼爽，微風習習，舒適宜人。在陽光明媚白天裡瞭望海岸線上的海景，似乎這裡就是避暑度假最好的地方，沒有特別的理由。

畢竟，這是一個具備度假生活所有元素的避暑勝地，令人夢寐以求。如果我能住在聖塔莫尼卡海灘，每天走在沙灘上就如同置身天堂。到了冬天，海灘將享有難得的寧靜。你可以渾身是沙地回來，然後從頭到腳淋浴一遍，再去干淨的游泳池中游泳。每當我想到一個放松的地方，總是回想到躺在吊床上俯瞰聖塔莫尼卡海灘或乘坐在小型充氣船上漂浮在池中。那個時刻太愉快了，你應該親自過來體驗一下。買房之前可短暫游覽一番，沙灘邊上有幾家很好酒店，路對面也有幾家。這就是聖塔莫尼卡的生活。

 

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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英國 | 後脫歐時代＝英國買房好時機！住房貸款利率首破1%

英國Halifax、Nationwide等銀行紛紛降息，下調住房貸款利率，彙豐銀行（HSBC）更是將2年期固定住房貸款利率降為0.99%，令業界嘩然。此舉即出，預示著降息大戰號角已經打響。

Halifax和Nationwide Building Society兩大房貸銀行近日各自宣布全面下調住房貸款利率，下調幅度平均為0.3%，用以吸引廣大首次購房者。

利率下調後，目前Halifax銀行的2年期固定住房貸款利率為3.44%（80%LTV＊），產品費用1,499英鎊（Product fee）；5年期固定住房貸款利率為3.99%（90%LTV），費用999英鎊。

而Nationwide方面，利率下調後2年期固定住房貸款利率為3.89%（95%LTV），費用999英鎊；3年期固定住房貸款利率為4.39%（95%LTV），費用999英鎊；5年期固定住房貸款利率為2.19%（60%LTV），費用999英鎊；10年期固定住房貸款利率為2.99%（LTV未公布），費用999英鎊。

（*注：LTV全稱Loan-to-value，為貸款房價比。此之外兩家銀行均另外針對首次購房者提供不同程度的貸款返現政策。）

英國彙豐銀行也隨即做出反應，並且“來的更狠”，宣布再次降低住房貸款利率，即2年固定貸款利率為0.99%（最大貸款金額為50萬英鎊），成為英國首家2年期住房貸款固定利率低於1%的銀行。不過，雖然利息進行了下調，但是在押金方面則是至少要交付35%，並且要收取1,499英鎊的相關費用。LTV比率方面需到銀行進行咨詢。

彙豐銀行此舉被指是針對除了上文兩家銀行的降息措施，同時也是為了與另一大住房貸款房貸方Yorkshire Building Society的2年貸款固定1.14%利率的產品進行競爭，該產品費用目前為1,345英鎊。

倫敦一貸款經理人David Hollingworth表示，彙豐銀行此次的住房貸款利息低得確實令人驚訝，利率比該行5年固定利率的產品還要低一個百分點。不過這同時也為目前市面得2年固定利率貸款設定了新標尺，一家銀行有動作，其它銀行定會制定計劃進行趕超。雖然相關產品費用價格不低，不過對於同行業其它產品來說並不能算是最高的頭幾名。伴隨這場“降息大戰”，有經濟學家預測今後一些固定年限的平均住房貸款利率都會降到0%－0.5%的新階段。

雖然近來各大銀行一再降息，但需要大家注意的是降息往往都是針對特定的一些產品。因為最近一個月以來，在全英國範圍內，2年期固定利率的住房貸款平均利率實際上是上浮了，由2.56%小幅上升到2.58%；而5年期和10年期的利率則是普遍降低，分別為3.16%和3.46%，且均為歷史最低。（數據來源：Moneyfacts 2016年6月）

房姐專業點評

房姐提醒大家，關於住房抵押貸款，並不是利率越低就越好，購房者還要參照產品期限，貸款房貸比，相關費用，自身還貸能力等諸多方面進行綜合考量，最終決定是否申請該形式貸款。因為以彙豐銀行這一新產品為例，雖然利率的確出奇的低，不過產品費用確實不低，並且2年其實不算很久，尤其是對於還貸者來說簡直就是飛快。是否能將所有事項在2年內搞定就要貸款者自行衡量了，並且產品配套的貸款房價比也需要仔細研究是否劃算。

可能你剛剛為自己夢想中的房子辦好了手續，突然英國甩手離開歐盟了，本來一筆低風險高收益的投資突然讓你心生懷疑。也可能你看到了房產下降趨勢，想在混論中機會主義大賺一筆。但市場充滿了不確定性，誰都不敢輕舉妄動。安妮會從4個問題入手，預測英國房產在脫歐後的何去何從。【閱讀原文】

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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英國 | 該賣還是該買？脫歐後的英國房產四大問

可能你剛剛為自己夢想中的房子辦好了手續，突然英國甩手離開歐盟了，本來一筆低風險高收益的投資突然讓你心生懷疑。也可能你看到了房產下降趨勢，想在混論中機會主義大賺一筆。但市場充滿了不確定性，誰都不敢輕舉妄動。

7月1日，英格蘭銀行執行官Mark Carney稱，英國可能會降息，采取量化寬松貨幣政策。這些都會影響房貸成本，使得房產價格更低。

1、要不要延期購房？

如果你已經簽署了合同，違約會導致巨額罰款。但如果還沒有，房產顧問建議可以先觀望市場態勢，不著急下手。因為目前預測房貸成本會下降。大約80%的房貸利率是固定利率，但如果這個利率能像預期那樣降低的話，這對購房者會很有利。

目前，已經有房主開始修改自己的賣房合約，有些甚至允許你在付過安排費用後再協商更改價格和條約。建議在這段期間和房產中介保持聯系，以獲取最新的價格咨詢。

當然了，利率和房產價格變化需要一定時間，這段時間所產生的經濟和時間價值也需要被考慮進去。

2、現在付款會不會虧？ 

房產顧問說：“我認為房產價格不會變化太大，但在這幾個月的不確定期，房產交易數量是一定會減少的。”

房產價格可能會在接下來的幾個月降低，但由於房產價格逐年呈兩位數增長，這個降低所帶來的影響並不大。

這幾個月的不確定性可能會給你更強的購買力，也更有可能會以更低的價格買到更好的房產。

房產顧問建議，如果你一直需要購房的話且已經有了心中目標的話，可以趁此時機考慮下手，畢竟雖然房貸成本會降低，房產成本並不會有劇烈的變化。但當然，如果你並不著急的話，多看看更好。

3、經濟到底會下滑多少？

“現在還沒有人知道。如果你認為經濟會長期受損的話，那麼房價的確會下跌。但我們有兩年的時間和歐盟協商，我對此表示樂觀。”房產顧問說。

目前，10年政府金邊證券回報率已經下降了1%，房主們已經在考慮下調利率了。但房產顧問不認為他們會下調更多。對於首次購房者，政府大力支持發動Helpto Buy項目幫助他們購房，但注意該項目今年年底截止。

4、英國房產市場會停滯不前嗎？

房產顧問：“不會。特別是在倫敦，對房屋的需求不會降低。”

人們或許會開玩笑，但他們不會遷離英國。相反，在英國真正脫歐之前，可以預料到會有大批歐盟移民在截止日期前搬來英國。

所以，如果長遠來看，房產市場需求還是會上漲。

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄，和頓總裁黃曉珠會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文】

 

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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澳洲資產折舊抵稅系列（七）： 破解最大誤解——“舊房不值得做折舊”

經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。

我的回答基本上是肯定的。我知道不少的華人朋友以往對固定資產折舊認識不深，往往忽略它。雖然澳洲稅法規定，1985年7月18日前開工建造的房屋，其原始資本（即建築的結構）是忽略不計的。但是，除原始資本外，附加資產（assets）是固定資產折舊重要的組成部分，其價值往往超過了原始資本部分的價值，不容忽視。

即使你的投資房建於1985年7月18日前，只要現在是有租客在裡面居住，它就擁有附加資產，比如空調、風扇、地毯、窗簾、百葉窗、熱水爐、爐具、排風扇、防火警報器等等。這些附加資產，沒有年份的限制，只要它還有使用價值，就可以計入資產折舊抵稅報告中。折舊抵稅報告的制作人或其代表會上門對它們進行檢查，評估它們的現有價值，應用稅法規定的有效壽命值，計算出每一年投資者可申報的資產折舊值。

除此之外，澳洲稅法還規定，對於1992年2月26日後進行的裝修，包括改建、加建和擴建等，都可以按原始的建築成本分40年來進行折舊。建築估算師是唯一被稅法認可，可計算出原始建築或裝修成本的專家。對於投資房購買前發生的改建、加建和擴建，房產現任所有者也可以按年數來申報相關的折舊值。

根據以往的經驗，我相信95%以上的舊房子都值得做一份資產折舊抵稅報告。對於舊的房子，我們甚至可以在網上搜索一些資料，為投資者在下訂單前，免費提供第一整年折舊額度的大致範圍，供您和報稅的會計參考，為您解除後顧之憂。更何況制作固定資產折舊抵稅報告的費用是可以當年100%抵稅的。投資者們，您還猶豫什麼呢？

對於投資者購買前已完成的建築（含加建、擴建的固定資產），在其壽命期限內，以後的業主依然可以按年申報折舊，不過要減去從建築、加建、擴建完成時到資產擁有前的所有折舊。

案例分享

老李2010年在舊城區買了一套投資房，原始建築建於70年代。根據澳洲稅法規定，1985年前修建的房屋，原始資本上的折舊不計。那麼，老李是否已失去了大部分的資產折舊額度呢？

筆者進行了現場調查，結果發現老李的房屋在2000年左右進行了大規模擴建，原木屋被加高，增加了樓下的祖母屋（Granny Unit），估計當時擴建的費用共計10萬澳元。這樣老李可繼續申報祖母屋（Granny Unit）部分自購買日起剩余的全部折舊額（非老李擁有期間的折舊是不計算在內的）， 每年約有3000澳元。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

 

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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美國 | 美國也有浪漫水鄉！聚焦南加州的威尼斯

今年南加州的夏天似乎漫長到永恆。在這個季節，我們似乎更適合把房地產的焦點轉向美麗而怪誕的威尼斯海灘（Venice Beach）。

我住在Venice，我熱愛這裡的海灘氣候和藝術氛圍。這些年來，我見證了這裡發生的種種變化。過去，Venice是有點嚇人而又危險的地方，那些藝術家，或自詡為藝術家的人和低收入人群聚集在此。現在，它仍然受到藝術家們的青睞，但因為它的獨特氛圍，很多有錢人也被吸引過來。慕名而來的還有很多來自各個專業領域的精英們。艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）過去到處是酒吧和二手商店，現在成了游客必到之地。大量的本地餐廳吸引著來自世界各地的美食家們，商品價格昂貴但比較獨特。

艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）

Venice曾是一個名叫Abbott Kinney的男人的夢想。他想通過幾條運河，打造出美國的威尼斯。所以，Venice原來到處是運河。慢慢地，運河覆蓋了街道，這裡變得破爛不堪。但是，這個城市後來沒錢了，幸運的是，它還保留下了幾條威尼斯運河，而且過幾個街區就可以到達海灘。在這裡，你還可以看到一些原來的房子，它們挨著價值幾百萬美元的豪宅。當地人和游客們最喜歡的消遣方式就是沿著運河散步。河裡的鴨子和河上的橋讓Venice變得古雅，是個攝影的好地方。

另一個游客必到之地就是威尼斯海灘漫步區（Venice Boardwalk）。在這裡，你可以邂逅明星人物，可以血拼，還可以去肌肉沙灘（Muscle Beach）或其他游樂場所。這裡就像一個活生生的馬戲團，十分有趣。海灘漫步區的房子值得購買，能讓你坐擁無敵海景，還可以看到威尼斯碼頭（Venice pier）。

威尼斯海灘漫步區（Venice Boardwalk）

Venice的社區氛圍很好，適合居住。因為越來越多人想要住在這裡，所以房價一直在漲，是個投資的好地方。附近的硅谷海灘（Silicon Beach）——科技公司之家——房價大漲，使得這裡的房價也只漲不跌。在Venice Beach，價格最低的住宅都要100萬美元，而且非常稀少，現在的房價已衝向500萬美元了。從原來的沙灘小木屋到帶大陽台的現代化多層豪宅，這裡應有盡有。步行街兩邊舊式的小房子和高牆聳立的大豪宅是它獨特的魅力所在。威尼斯毗鄰交通便利的洛杉磯國際機場（LAX），20分鐘即可到達。

加州威尼斯運河

Venice歸屬洛杉磯市和縣，當地學校屬於洛杉磯聯合學區。引入學分制後，當地學校受到熱捧。威尼斯還有幾所很棒的小學，畢業後即可直升初中、高中。針對優秀高中生，學校設有獎勵項目，能讓他們就讀頂級大學或學院。

威尼斯的房產主要由獨幢的家庭住宅和少量高級公寓組成，大部分房產靠近海邊。住戶們都喜歡步行去艾伯特·肯尼大道。主街（Main Street）和華盛頓大道（Washington Blvd）上賓館林立。附近的幾個農貿市場出售新鮮的食材和預制食品。這裡是美食家的天堂，不僅有昂貴而新鮮的食材，還有很多有趣的預制食品。與Venice相鄰的是劃船愛好者的天堂Marina Del Rey。

洛杉磯學區的百老彙小學（Broadway Elementary School）

我的辦公室就在Venice的艾伯特·肯尼大道後面。

下一篇文章我會帶你去鄰近的北部城市聖莫尼卡（Santa Monica）。太平洋經威尼斯流至聖莫尼卡，遍布商店和賓館的主街也從威尼斯一直延續到聖莫尼卡。

英國退歐，讓人倍感意外，這是全球金融市場在公投前未曾預料的結果。盡管金融市場的波動性會持續，但對美國的直接影響非常小。美國的基本經濟因素仍然穩固，因為它們均以國內活動為基礎。所產生的間接影響對美國房地產而言可能是個好兆頭，因為投資者希望尋找安全穩定的投資。【閱讀原文】

 

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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澳洲 | 投資墨尔本房产需要了解的那些區域

墨爾本區域的劃分細小而繁復，一般一個區域就幾個平方公裡。對於要來買房的人來說，要了解墨爾本的區域都是要花費一番功夫的。最近我看到了一些關於這些區域有意思的資料，可以跟大家分享一下。

墨爾本的CBD非常小，只有幾條馬路，沒有多久就能走完了。年輕人，在CBD上班的人，學生甚至臨近退休的老人都喜歡CBD。購物，吃飯和交通都非常方便。

以CBD為中心發散，墨爾本的居住區域分成東面，西面和北面。CBD很接近海港，所以墨爾本沒有特別明顯的南面，只有相對偏南和東南區域。

墨爾本新移民居住分布地圖

最近SBS發布了一個新移民居住分布地圖，非常有意思。總體而言，中國人（紅色區域）把CBD附近及東邊給占領了，印度人（綠色區域）和越南人（粉紅色）把西邊包下了，意大利人（藍色區域）大部分在北邊。剩下幾個小小的灰色區域，猶如鶴立雞群，基本都是英國人等歐洲人住著。

某國人聚集在一起居住，其實在購物，餐飲上有著極大的便利。中國人基本上在那些集中的區域都能方便找到自己日常的烹飪用品，熟悉的品牌和地道的中國餐廳。如果讓中國人住到歐洲人聚集的地區，他們可能會感受到很大程度上的不方便。

歷史悠久的高檔住宅區

歷史的積澱，通常會賦予那個區域特殊的氣質。跟上海一樣，徐彙、盧灣、靜安屬於高檔區域，墨爾本有些區域，也是有著高貴的氣質，有時開車路過，你就能被那種氣質所吸引。中國大使館在墨爾本的駐地就在墨爾本最高檔的Toorak區域，Toorak區域裡有條路叫 St Georges，兩邊都是歷史悠久的豪宅，或者可以稱其為宮殿。不過這種地方都是世代傳下來的，偶爾有個別中國富豪會去買一幢炫耀下。

Toorak雖好，但是不是大家都能買得起的，於是 Camberwell，Hawthorn，Marlvern，Kew，Glen Iris，Hampton 這些區域成了推而求其次的選擇。至今而言，對於墨爾本本土的人來說，他們更喜歡住在這些區域，就跟上海人向往靜安，徐彙一樣。

CBD 周邊

中國人喜歡CBD和CBD周邊的Docklands，Southbank，South Yarra，St Kilda Road，Richmond 那些區域，熱鬧，生活很方便，隨時就能方便到達CBD。

Docklands離開City很近，核心區域在維多利亞海港，沿著海港邊有一排餐廳，步行著就能去會員制超市Costco，和海港城購物區域。去CBD的交通很方便也是免費的，步行25分鐘也能到了。這幾年Docklands的發展很快，新建了很多的高樓，相對密集了很多，但是Docklands的另外一頭相對就比較冷清些。

South Bank以澳洲最著名的皇冠賭場為中心。那條Yarra河景色優美。 South Bank 也是墨爾本藝術文化中心，有著名的維多利亞州美術館。近幾年這個區域的住宅建設也很快。這裡有現在墨爾本最高的住宅Eureka，未來這裡會有墨爾本另一幢108層的高層住宅。

South Yarra 核心區域在South Yarra車站附近，新舊交融的建築，各種精品店和餐飲店非常密集，極具藝術氣息，生活更便利。坐地鐵去CBD也只有三站。

St Kilda Road 附近聚集著眾多的知名的廣告公司，IT公司，是上班族聚集的一個區域。那裡有墨爾本著名的Albert Park，高爾夫球場，美麗的人工湖。坐公交車就可以到達CBD，非常方便。可能唯一的缺點在於晚上就有些冷清，吃飯酒吧的選擇不是很多。

東區

很多中國人喜歡的區域還有東邊的 Glen Waverley、Balwyn、Boxhill、Doncaster。這些區域有不錯的學校，很多中國餐館，亞洲超市，生活非常便利。這些區域離開CBD比較遠，一般有15到20公裡，但是這些區域對於當地人來說是非常適合居住的區域。

墨爾本東區有很多中國人聚集的區域

Glen Waverley 因為有一家澳洲排名非常好的公立學校，所以房價一路攀升。那裡有地鐵直接到CBD，大概需要40分鐘時間。但是Glen Waverley這個區域非常完善，購物中心，各種餐廳，基本需要的都能在這個區域內解決。

Boxhill 也是華人聚集的地區，有很多中國餐廳，超市。坐地鐵到CBD應該在25分鐘這樣。

Doncaster主要是有學區房，加上那裡有一個Doncaster購物中心，所以也是生活便利。

越來越多的中國孩子選擇留學，在澳洲的中國留學生人數也一直占據首位。而在澳洲留學申請的學生中一直以碩士申請為主，我就針對碩士的留學申請做出一個詳細的時間安排參考，以確保學生能在在最為合適最好的時間內申請到澳洲的名校。把握時間，做好規劃非常重要哦！【閱讀原文】

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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澳洲 | 面臨崩盤？澳洲房地產市場仍在上升中！

眼下澳洲的房地產市場到底發生了什麼？我們正面臨的究竟是一場正在到來的房價大崩盤，還僅僅長遠上升趨勢下的小幅價格波動？未來的12到24個月內的房價走勢會怎樣？沒人能夠百分百肯定地預測未來，但我們可以根據一些現有的客觀事實和數據給出點分析。最近我們時常可以聽聞到許多關於澳洲房地產市場正處於崩塌邊緣的新聞和消息，比如銀行停止向海外買家提供貸款，顯而易見的公寓供應過剩的勢頭，維州、新州和昆州政府陸續出台了對海外買家增收印花稅的政策。有些我們的客戶可能已經聽說墨爾本市中心的二手公寓房再售的價格比數年前的新房買入價格整整低了24%，可與此同時，悉尼市中心靠近海灣的400套新公寓在開盤4小時內就被當地買家哄搶一空！那麼究竟澳洲房地產市場正在上演什麼那？我們希望能夠為您提供一份針對目前局勢定量與定性的分析。

從國家政策的角度來分析，澳洲政府一直都密切監視著房地產市場的發展動態以確保一個最終的目標：每個普通的澳洲人在付出一定的努力和合理的工作量後可以有能力實現擁有自己住宅的夢想。澳洲政府一直都面臨著一個艱難的局面，一方面政府可以從一個蓬勃發展的房地產市場裡增加的相關稅率、更大的建築施工行業規模和更多的家庭財富中獲得利益，另一方面如果出台不阻止房價下滑的政策會是相當不明智的，因為房產是大多數澳洲人的個人家庭財富的主要組成部分，家庭房產貸款也是絕大多數澳洲銀行最有價值的業務。一個衰退的澳洲房地產市場會導致個人家庭財富的縮水，增大家庭的財政壓力和銀行的貸款風險。所有的這一切都會最終給澳洲人的消費能力、商業的流動性和整體的經濟增長帶來負面影響。

由於以下的幾個澳洲房地產市場的特性決定了它與其他一些發達的亞洲房地產市場，如中國、中國香港、新加坡，是不同的。

  • 澳洲的房地產市場不是一個投機性的市場，因為它相對較高昂的交易成本和比較少的當地投資者的投機行為。房價一年上漲15%都會被視為是非常不尋常的。
  • 普通的澳洲中產階級很可能終其一生都只擁有不超過三處的房產。眼下，對澳洲當地人來說，擁有一處房產並不是一個人生目標。很多工薪階層的澳洲人不排斥一輩子都住在出租房裡。
  • 澳洲房價的潛在驅動力是當地的住房需求和人口增長。作為全澳洲人口增長最迅速的維州，在過去的幾年內都享受到了由於人口增長帶來的房價上升的利好。
  • 澳洲人購買房產的動機是和那些亞洲房產市場上的購房者截然不同的。不同於亞洲房地產市場中買房是歸根於財富的累積或進入好學校的學區房需要，澳洲的買房者的動機主要是自身的實際需求如家庭規模的改變，或者是為了利用負扣稅制度達到避稅目的。一個普通的澳洲家庭是很樂意住在一個氛圍融洽、離朋友和家人很近的當地社區，送孩子去上就近的普普通通的公立學校。這也是為什麼澳洲當地人在房地產市場中的投資性買房很少。
  • 澳洲人由於生活方式的偏好並不享受住在市中心的高層公寓。不同於亞洲人住得離市中心越近越好的觀念，澳洲當地人更喜好離開喧鬧擁擠的市中心居住，有更多住所的室外活動空間，離家不遠就有學校和一些生活基礎設施。在澳洲的各首府城市，最好的學校通常會坐落於離市中心30分鐘車程外的地方。澳洲人把生活方式看得比便利更重要。
  • 在澳洲土地並不是稀缺資源。在首府城市的外圍通常有一望無邊的可供開發和農業用作的土地。我早年80年代曾看到在布裡斯班市中心30公裡外的埃頓斯有土地在出售，至今30多年過去了在那塊區域仍有土地在出售。

以上這些潛在的澳洲房地產市場的特性正是一個成熟而又有彈性的房地產市場所有的積極、健康的信號，這樣的房地產市場應該為那些長線的投資者們帶來信心。我們認為近期市場上的一些變化（銀行貸款的收緊、印花稅的增加）都只是一些由於澳洲政府和銀行的保守性決策所帶來的暫時性的市場反應，因為他們希望重新平衡下策略以更偏向於當地的買家和投資者。然而，從傳統的經濟學角度來看，如果澳洲當地的四大銀行選擇只向當地買家提供貸款等業務，那麼其他的銀行業競爭者將會很快取代他們之前向海外買家和投資者提供的那部分貸款業務的市場空缺。收緊的銀行貸款不會影響海外買家對澳洲房產的偏愛，它只是把海外買家購房的決定往後延期了點。我們可以打個簡單的比方，就算家長不允許一個孩子吃他最喜愛的食物，這不會意味著孩子最喜歡的食物會變成另外一種，這反而會讓孩子將來能夠吃到他這種食物時吃得更多！

眼下這重新平衡的階段有望在幾個月後新一任政府大選後結束，我們寄期望於未來政策的調整。可以想像下在未來銀行松開貸款限制後會發生什麼。事實上，銀行並不能扭轉買家的買房決定，他們只能暫時地延遲下！

讓我們回頭看下近期的一些數據。2016年5月的房地產數據表明眼下的房地產市場並沒有發生大幅的價格波動。在過去的12個月中，墨爾本的房地產價格有著各大首府城市中最強勁的漲幅，但在最近的3個月裡整個墨爾本的房價是輕微的浮動，而不是某些報道中聲稱的那樣高達24%的巨大跌幅！這些巨大的跌幅只發生在墨爾本市中心的高層公寓，可這部分公寓樓只是占了整個墨爾本房地產市場的很小一部分。

澳洲各大首府城市住宅價值變動3/12個月

盡管墨爾本的房價在最近的一個季度中表現得很疲軟，但同一年前的房價相比，增長率仍高達10%。或許我們會看到墨爾本的房價會持續眼下疲軟的表現，但仍將會在未來因為基本的供需不平衡而繼續增長。與此同時，我們還應注意到這一點，根據政府的預測，在2055年墨爾本將超越悉尼成為澳洲最大的首府城市。

根據政府的預測，在2055年墨爾本將超越悉尼成為澳洲最大的首府城市。

目前的房價中位數仍屬悉尼最高，墨爾本其次，僅為悉尼房產中位價的75%！這就是為什麼我們相信墨爾本的房價中位數在未來會上漲到至少追平悉尼的水平，基於對未來人口增長的預測。

澳洲各大首府城市房價中位數

下圖為投資者們展示了澳洲各大首府城市房地產的總租金回報率，但請謹記在心，較高的總租金回報率往往以為著較低的房產增值率。

澳洲各大首府城市總租金回報率

拍賣清除率通常反應了市場上人們對房產需求。從歷史上看，90%的拍賣清除率意味著非常火爆的房地產市場。眼下悉尼和墨爾本的房產拍賣清除率都穩定在70%到80%之間，這與長期以來的拍賣清除率相當。

澳洲各大首府城市拍賣清除率

最後作為結論，我們對澳洲的房地產市場通常是持有樂觀的態度了。澳洲房地產市場沒有真實可信的理由去迎來一場跌幅巨大的價格修正。的確，我們見證了有一些項目由於個人財務原因和無法交接導致的價格下跌，但我們相信這只是非常短暫的一個時期內的現像。

我們沒有在占墨爾本房地產市場更多份額的絕大多數郊區的房產上看到有發生調整性的價格下跌的跡像。在過去的一年中，我們總是建議我們的投資者遠離那些諸如市中心和一些土地新房打包出售又同時有無限量土地供應的區域，而不是因為海外買家對購買土地的偏愛而建議買進位於這些區域的物業，因為我們找不到可長久持有這些物業的理由。當一個開發商為購房者提供長達10年的總租金回報率保證時，你應當警覺這個項目的物業是不是很難賣出！

大多倫多地區開年以來房價一路猛漲，每月的房地產報告數字體現了一個現像——“高”，不僅交易量“高”，價格也“高”。五月中大多地區共有12,870起交易，同比增長迅猛，銷售量刷新了地產局往年五月的歷史記錄。各類房屋價格漲幅趨勢非常明顯，漲幅高達15.7%，這麼高水准的回報率，買家瘋狂的原因也可見一斑。【閱讀原文】

 

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